2023-347 Rvs. Inn Between Vredebestlaan

Gemeenteraad

Onderwerp

Inn Between Vredebestlaan

Datum

31 oktober 2023

Raadsvoorstel

2023-347

Afdeling E-mailadr es opst eller v.bongers@nieuwegein.nl Portefeuilleh ouder

Marieke Schouten

Onderwerp Inn Between Vredebestlaan

Gevraagd besluit 1. De verkenning naar Inn Between aan de Vredebestlaan af te ronden en de Vredebestlaan 23 aan te wijzen als geschikte locatie voor het woonconcept Inn Between; 2. Hiervoor het woonprogramma voor in totaal 45 tot 50 wooneenheden als volgt in te delen: 1/3 jongeren, 1/3 statushouder, 1/3 reguliere bewoners. 3. Te kiezen voor een definitieve ontwikkeling in plaats van een tijdelijke ontwikkeling; 4. De onder beslispunt 2 genoemde verdeling van doelgroepen vast te stellen voor een periode van 10 jaar na ingebruikname; 5. In te zetten op behoud en kwalitatieve renovatie van het oorspronkelijke schoolpand, tenzij dit niet haalbaar blijkt; 6. Zorg te dragen voor huisvesting van de kleding- en speelgoedbank op de langere termijn, bij voorkeur op Vredebestlaan 23; 7. Het verkoop- en selectietraject van de locatie Vredebestlaan 23 met bovenstaande uitgangspunten op te starten.

Bladnummer 2/8 Raadsvoorstel 17 oktober 2023

Inleiding In het Programma Woonwijs 2022-2026 en de Programmabegroting 2023 is de ambitie uitgesproken een nieuwe locatie voor het woonconcept Inn Between te realiseren. In programma Woonwijs 2022-2026 wordt gesproken over de realisatie van 75-80 wooneenheden voor het woonconcept Inn Between. Voorheen was het woonconcept gevestigd in Luifelstede, in verband met de ontwikkeling van City is dit pand inmiddels gesloopt. We ronden nu de verkenning naar de mogelijke nieuwe locatie aan de Vredebestlaan 23 af en starten, bij een positief besluit van uw raad, de concrete planvorming op. Wat is Inn Between? Inn Between is een tussenvoorziening, een doorstroomlocatie naar zelfstandig wonen. Inn Between biedt woonruimte aan jongeren met een lichte hulpvraag, statushouders en reguliere bewoners. In dit document duiden we de “jongeren met lichte hulpvraag” ook aan als “jongeren”. De doelgroep “reguliere bewoners” bestaat uit mensen die geen hulpvraag hebben maar wel een positieve bijdrage willen leveren aan de community en in aanmerking komen voor een sociale huurwoning in Nieuwegein. De bewoners delen met maximaal 12 personen het sanitair, de keuken en de wasmachines. Daarnaast is er een gedeelde woonkamer aanwezig. Door deze woonvorm ontstaat een “community” waarin de bewoners elkaar helpen bij de dagelijkse dingen. Een aantal “kernbewoners” heeft hierin een extra ondersteunende taak.

Daarnaast is er professionele begeleiding voor de jongeren en statushouders aanwezig. Deze professionele organisaties krijgen kantoor- en spreekruimtes in het pand. Hoe informeerden wij u eerder? Tijdens de Avond voor de Stad op 11 mei 2023 informeerden wij uw raad over een mogelijke locatie voor het woonconcept aan de Vredebestlaan 23. Op dat moment dachten wij aan een tijdelijke ontwikkeling door middel van het plaatsen van 60-75 flexibele wooneenheden voor Inn Between. Vervolgens is de verkenning naar deze locatie opgestart en als onderdeel daarvan heeft participatie plaatsgevonden (bijlage 1). Het onderzoek is afgerond en heeft geleid tot aanpassingen in het concept dat wij op 11 mei aan u presenteerden. Hieronder wordt dit kort toegelicht. Wat stellen wij voor? Vredebestlaan 23 is een voormalige schoollocatie en is in eigendom van gemeente Nieuwegein. Op dit moment is de locatie in gebruik voor speelgoeden kledingbank en antikraak bewoning. De locatie heeft een woonbestemming. Met dit raadsvoorstel stellen wij u voor om de verkenning af te ronden en de locatie Vredebestlaan 23 op korte termijn gereed te maken voor verkoop. Op de locatie wordt een definitief gebouw/gebouwen ten behoeve van 45-50 wooneenheden voor Inn Between gerealiseerd. Dit woonprogramma wordt vastgelegd voor een periode van 10 jaar.

Het woonprogramma Inn Between wordt bij voorkeur aangevuld met de speelgoed- en kledingbank. Wij zetten in beginsel in op behoud en kwalitatieve renovatie van het oorspronkelijke pand, maar sloop van het pand wordt niet op voorhand uitgesloten.

Bladnummer 3/8 Raadsvoorstel 17 oktober 2023

Hoe gaan we verder? Na een positief besluit van uw raad wordt de verkenning afgerond en het project verder voorbereid en vormgegeven. In de volgende fase gaan we onder andere concreter in op de ruimtelijke en financiële aspecten. Daarnaast gaan wij door met het zoeken naar geschikte aanvullende locaties voor het programma van Inn Between om zo tegemoet te komen aan de grote vraag naar huisvesting.

Gewenst effect Het realiseren van passende woonruimte voor specifieke doelgroepen in Nieuwegein.

Argumenten 1.1: De ontwikkeling is kansrijk. De verkenning is afgerond en het plan is kansrijk. De locatie en ligging ten opzichte van openbaar vervoer en voorzieningen is zeer geschikt voor de doelgroepen. De locatie is ruim genoeg voor het concept Inn Between en de locatie is op korte termijn beschikbaar voor ontwikkeling. Het project kan daarom nu worden doorgezet van verkenningsfase naar planvormingsfase. 1.2: Een besluit brengt concrete voortgang in de woningbouwopgave In 2020 ontving de gemeente Nieuwegein een subsidie van € 682.500 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) ten behoeve van de realisatie van huisvesting voor aandachtsgroepen (uw kenmerk 859547). Bij een positief en bindend raadsbesluit in 2023 wordt er een belangrijke stap gezet in de woningbouwopgave. Deze voortgang is van belang voor de verantwoording naar BZK en het behouden van deze subsidie. 2.1: Het aantal wooneenheden past op de locatie Voor de realisatie van 45-50 wooneenheden met bijbehorende gedeelde voorzieningen en kantoorruimten is een Bruto Vloer Oppervlak (BVO) van 2100m2 -2400 m2 gewenst. Daarnaast stelt de gemeente als uitgangspunt dat parkeren op eigen terrein wordt opgelost en worden de bomen conform het hiervoor geldende beleid behouden. In bijlage 2 is te zien dat er, naast parkeren en behoud van groen, voldoende ruimte is voor de huisvesting van Inn Between.

Eventueel is er ruimte voor een aanvullende maatschappelijke functie. De tekeningen in bijlage 2 zijn volumestudies, in de volgende fase zal een definitief stedenbouwkundig kader worden opgesteld. 2.2: We komen deels tegemoet aan de wensen van omwonenden Omwonenden hebben de voorkeur voor circa 30 wooneenheden of bewoners op deze locatie, blijkt uit de participatie. Door het aantal naar beneden bij te stellen naar 45-50 wooneenheden komen we deels tegemoet aan deze wens.

Bladnummer 4/8 Raadsvoorstel 17 oktober 2023

2.3: Het concept Inn Between functioneert goed bij 45-50 wooneenheden Het aantal van 45-50 wooneenheden is de ondergrens voor het concept van Inn Between. Bij een aantal van 45-50 wooneenheden is er voldoende volume voor professioneel sociaal beheer en een rendabele bedrijfsvoering. Bij dit aantal is te verwachten dat de gemeenschap zich goed vormt. 2.4: Deze verdeling geeft een goed werkende woongroep Het concept is gericht op jongeren met een lichte zorgvraag, statushouders en reguliere bewoners. Door deze doelgroepen samen te voegen in een woongemeenschap ontstaat er een interactie tussen de doelgroepen en kunnen zij iets aan elkaar hebben. De eerdere ervaringen met deze verdeling in drie gelijke groepen zijn positief. 3.1: Geen reden om de definitieve ontwikkeling uit te stellen De kennis over flexwonen en tijdelijke ontwikkelingen is het afgelopen jaar toegenomen, daardoor weten wij nu dat een definitieve ontwikkeling beter past op de Vredebestlaan 23. Tijdelijke ontwikkelingen met flexwoningen passen vooral goed op locaties die wachten op ontwikkeling van de omgeving op langere termijn. Bij de Vredebestlaan 23 is dit niet het geval en is de ontwikkeling van de omgeving (Hessepark en Jukoterrein) juist onlangs is afgerond.

3.2: Direct definitief bouwen is efficiënter en duurzamer Direct inzetten op een definitieve in plaats van een tijdelijke ontwikkeling is duurzamer en naar verhouding minder kostbaar. Bouwactiviteiten vinden slechts één keer plaats en materialen hebben een langere levensduur. 3.3: Omwonenden hebben voorkeur voor een definitieve ontwikkeling Tijdens de participatie geven omwonenden aan dat zij een sterke voorkeur hebben voor een kwalitatieve duurzame ontwikkeling. Zij geven aan zorgen te hebben bij de kwaliteit van een tijdelijke invulling. Daarnaast geven omwonenden aan dat zij graag willen weten waar zij op langere termijn aan toe zijn. De voorbereiding en realisatie van een bouwproject geeft vaak onrust in een wijk. Omwonenden geven aan liever éénmalig door dit proces te gaan. 3.4: Tijdswinst in voorbereiding van tijdelijk bouwen blijkt beperkt Onder de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 ingaat, is er qua voorbereiding en proceduretijd geen verschil meer tussen tijdelijke en definitie bouwprojecten. 4.1: Er is ruimte om mee te bewegen met de tijd Woonconcepten als Inn Between zijn gebonden aan maatschappelijke ontwikkelingen in een bepaalde periode. We willen, ook in een definitief gebouw, de mogelijkheid behouden om het programma flexibel in te vullen en het programma aan te passen aan ervaringen op de locatie en de maatschappelijke vraag op dat moment.

Bladnummer 5/8 Raadsvoorstel 17 oktober 2023

4.2: Omwonenden houden het programma graag tijdelijk Omwonenden geven de voorkeur aan een definitieve bouwontwikkeling, maar houden het woonprogramma graag tijdelijk. In het geval dat het concept toch niet goed in de wijk past dan kan het programma in ieder geval na 10 jaar aangepast worden. In de volgende fase van het project zal ook het proces voor tussentijdse evaluatie met omwonenden worden vormgegeven. 5.1: Het gebouw is van architectonische waarde De bouwhistorische verkenning (bijlage 3) geeft aan dat het gebouw geen monumentenstatus heeft, maar dat het oorspronkelijke gebouw van architectonische waarde is. Het advies is om in ieder geval een kwalitatieve renovatie van het oorspronkelijke gebouw als uitgangspunt mee te geven bij verkoop. Mocht dit (aantoonbaar) onhaalbaar zijn dan is sloop van het gehele pand een mogelijkheid. 5.2: Omwonenden zien graag kwaliteit, sloop is daarbij een mogelijkheid Voor omwonenden is de kwaliteit van de locatie en het pand belangrijk. Een eenvoudige opknapbeurt voor tijdelijk gebruik is voor hen geen optie. Bij behoud van het pand moet het pand in ieder geval kwalitatief gerenoveerd worden. Omwonenden geven aan geen bovengemiddelde waarde aan het pand of de voormalige schoolfunctie toe te kennen. Sloop is voor hen een mogelijkheid.

6.1 De speelgoed- en kledingbank hebben een maatschappelijke rol De vraag naar instellingen als de speelgoed- en kledingbank is de afgelopen jaren sterk toegenomen. De organisaties hebben een belangrijke rol in de samenleving. De kleding- en speelgoedbank maken op dit moment gebruik van het leegstaande schoolpand. Wij zoeken naar een manier om deze instellingen op de langere termijn te ondersteunen, zodat zij in de toekomst kunnen rekenen op een vaste locatie. 6.3 De speelgoed- en kledingbank zijn een ontmoetingsplek in de wijk Tijdens de participatie is de wens voor een ontmoetingsplek regelmatig genoemd, omwonenden staan ook positief tegenover de speelgoeden kledingbank in de wijk. In de planvormingsfase Vredebestlaan onderzoeken we daarom de optie om de speelgoed- en kledingbank op deze locatie te herhuisvesten. Een slimme combinatie van Inn Between, speelgoed- en kledingbank en een ontmoetingsplek voor de wijk kan een mooi plan opleveren. Denk hierbij aan leerwerkplekken of een gedeelde multifunctionele ruimte. 7.1: De locatie is geschikt als ontwikkellocatie De locatie is in eigendom van de gemeente Nieuwegein. Het pand is al enige tijd niet meer in gebruik als schoollocatie en heeft reeds een woonbestemming. De locatie wordt tijdelijk gebruikt in afwachting van een ontwikkeling. De voorbereiding voor de verkoop kan worden opgestart.

Bladnummer 6/8 Raadsvoorstel 17 oktober 2023

Kanttekeningen 2.1: Een eerste stap naar de invulling van onze taakstelling Met de realisatie van Inn Between op de Vredebestlaan 23 wordt niet de hele taakstelling gehaald, maar het is wel een eerste stap. We blijven daarom zoeken naar een tweede en eventueel derde aanvullende locatie om ook de rest van de taakstelling in te vullen. 2.2: Op piekmomenten wonen er mogelijk meer bewoners op deze locatie De doelgroepen jongeren en reguliere bewoners mogen met maximaal één persoon een kamer bewonen. De doelgroep statushouders (1/3 van de wooneenheden) heeft de mogelijkheid om met meerdere gezinsleden één of meerdere kamers te bewonen. De begeleiders van Stichting Vluchtelingen Nieuwegein (SVN) bepalen per situatie en gezinssamenstelling wat de beste bezetting van een kamer is. 3. In de bouwfase duurt definitieve bouw vaak langer In de bouwfase duurt definitieve bouw vaak langer. Flexibele wooneenheden zijn aanzienlijk sneller te plaatsen dan (traditionele) definitieve bouw. Dit verschil is deels te ondervangen door een slimme keuze in bouwmethodiek. Snelheid is, gezien de hoge vraag naar woonruimte, een belangrijke doelstelling. De bouwmethodiek is daarom onderdeel van de gunningscriteria bij het selecteren van de ontwikkelende en bouwende partij. 4.

Het gebouw moet na 10 jaar op een andere manier inzetbaar zijn Een afspraak over een woonprogramma voor 10 jaar is alleen nuttig en duurzaam als het gebouw in de toekomst ook inzetbaar is voor andere doelgroepen. Flexibiliteit van het gebouw is daarom onderdeel van de gunningscriteria bij het selecteren van de ontwikkelende en bouwende partij. 6.1 De huidige bijdrage aan de speelgoed- en kledingbank is incidenteel en niet vastgelegd in structureel beleid Op dit moment levert de gemeente Nieuwegein een bijdrage aan de speelgoed- en kledingbank door de tijdelijke huisvesting “om niet” beschikbaar te stellen. Dit is incidenteel en niet vastgelegd in structureel beleid. De toenemende maatschappelijk rol van de speelgoed- en kledingbank, maakt dit een vanzelfsprekend moment om te bepalen in welke vorm de gemeente een structurele bijdrage wil en kan leveren aan deze organisaties.

Financiële aspecten Dekking van de interne projectkosten In 2020 ontvingen wij van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) de RHA subsidie Huisvesting Aandachtsgroepen ter hoogte van € 682.500 ten behoeve van de realisatie van woningen voor aandachtsgroepen. Uit deze subsidie worden de interne projectkosten gedekt en wordt een eventuele bijdrage geleverd aan de realisatie. Een positief raadsbesluit in 2023 zorgt ervoor dat wij deze subsidie kunnen behouden.

Bladnummer 7/8 Raadsvoorstel 17 oktober 2023

Exploitatie en sociaal beheer Sociaal beheer en exploitatie werd voorheen gefinancierd vanuit de WMO, dit is in de toekomst ook het geval. Verkoop gronden De locatie heeft een woonbestemming. De locatie wordt, met inachtneming van het Didam arrest, verkocht aan derden conform het hiervoor geldende grondbeleid en de hiervoor geldende grondprijs. In de volgende fase wordt de manier waarop we dit doen verder uitgewerkt. Huisvesting speelgoed- en kledingbank Op dit moment levert de gemeente Nieuwegein een bijdrage aan de speelgoed- en kledingbank door de huisvesting beschikbaar te stellen. Wij zoeken naar een manier om deze instellingen structureel te ondersteunen.

Communicatie aspecten Algemeen Op de website van de gemeente Nieuwegein is een projectpagina ingericht waarop wij informatie delen en de ontwikkelingen bijhouden, dit blijven we ook in de toekomst doen. Op deze pagina is ook een overzicht van de meest gestelde vragen te vinden. De omgeving houden wij op de hoogte via buurtberichten. Participatie in de verkenningsfase In de afgelopen verkenningsfase heeft al een participatietraject met omwonenden en andere belanghebbenden, Moskee Siraat, kinderopvang Bibelot en de speelgoed- en kledingbank, plaatsgevonden. Dit is eerder dan wij gewend zijn. Het verslag van de participatie is bijgevoegd (bijlage 1). Wat is hiermee gedaan? -

De aandachtspunten vanuit de participatie hebben we in deze fase al kunnen afwegen en een aantal van deze punten heeft geleid tot het aangepaste concept in dit raadsvoorstel.

-

Tijdens de participatie werd ook veel gesproken over de huidige parkeersituatie in de wijk. Door omwonenden wordt overlast ervaren tijdens de momenten dat de Moskee druk bezocht wordt. Het gaat om een bestaande situatie. We vinden daarom dat hiervoor een oplossing gezocht moet worden onafhankelijk van wat de uiteindelijke ontwikkeling op Vredebestlaan 23 zal zijn. De bestaande parkeersituatie is daarom als een zelfstandig onderwerp opgepakt. In september 2023 is een parkeertelling uitgevoerd en met omwonenden en Moskee Siraat is een werkgroep parkeren opgestart.

Overige gesprekken In de verkenningsfase spraken wij ook met de volgende partijen:

Bladnummer 8/8 Raadsvoorstel 17 oktober 2023

-

Ervaringsdeskundigen: Youké en Steunpunt Vluchtelingen Nieuwegein (SVN) hebben ons vanuit de eerdere ervaring bij Luifelstede geadviseerd bij de verkenning.

-

Marktconsultatie: Met de drie corporaties die bezit hebben in Nieuwegein (Woonin, Portaal en Jutphaas Wonen) is verkennend gesproken over het project. Deze drie corporaties geven aan het een interessant project te vinden en benieuwd te zijn naar de uitwerking in de volgende fase.

Participatie in de volgende fase We maken in de volgende fase weer gebruik van de website, buurtberichten, bewonersavonden en werkgroepavonden. We kunnen hierbij gebruik maken van de contacten die we al hebben gelegd. De ontwikkelende partij heeft in de participatie een belangrijke rol. Uiteindelijk is er ruimte voor inspraak en bezwaar conform de Nieuwegeinse Inspraakverordening. Naast de ruimtelijke uitwerking, krijgen de benoemde zorgen over de sociale veiligheid een plek in de participatie. In de verkenningsfase van het project hebben wij deze zorgen gehoord en genoteerd in het participatieverslag. In de volgende fase gaan we hier verder op in.

Uitvoering Na een besluit van de raad verwachten we een proces van circa 2,5 jaar tot aan bewoning te doorlopen. Deze planning is globaal en sterk afhankelijk van het uiteindelijke ontwerp, de ontwikkelingen in de markt en de eventuele bezwaren die gemaakt worden. Parallel aan bovenstaande ruimtelijke ontwikkeling zal gewerkt worden aan een voorstel met betrekking tot de structurele bijdrage aan de speelgoed- en kledingbank.

Bijlagen 1.

bijlage 1: Participatieverslag Inn Between incl. bijlagen

2.

bijlage 2: Volumestudie Inn Between Vredebestlaan 23

3.

bijlage 3: Bouwhistorische verkenning Vredebestlaan 23

burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Marijke van Beukering-Huijbregts

Secretaris

burgemeester