2023-326 Rvs. Aankoop locatie Henkel, Brugwal 11

Gemeenteraad

Onderw erp Aankoop locatie Henkel, Brugwal 11 Datum

10 oktober 2023

Raadsvoorstel

2023-326

Afdeling

Ruimtelijk Domein

E- mailadres o psteller m.vanheugten@nieuwegein

.nl Po rtefeuilleho uder

Marieke Schouten

Onderwerp Aankoop locatie Henkel, Brugwal 11.

Gevraagd besluit 1.

Meer regie te nemen op de invulling en herontwikkeling van de locatie Brugwal 11 vanwege het ontwikkelpotentieel van deze locatie om bij te dragen aan de gemeentelijke ambities en doelen vanuit de gezonde Groei van de Stad;

2.

Hiertoe het bedrijfsperceel aan de Brugwal 11 in eigendom over te nemen van Henkel voor een bedrag van € 6.550.000;

3.

Voor deze aankoop een krediet beschikbaar te stellen van € 6.550.000 aangevuld met €80.000 bijkomende kosten.

Inleiding Henkel en Ecolab willen hun bedrijfsactiviteiten aan de Brugwal 11 resp. 11a beëindigen. Beide eigenaren zijn voornemens om hun locatie te verkopen. Beide locaties hebben vanwege hun centrale ligging, omvang en culturele geschiedenis een interessant ontwikkelpotentieel. De centrale ligging, omvang én het (beperkte) risicoprofiel maken de locatie van Henkel (Brugwal 11) vanuit strategisch oogpunt een kansrijke herontwikkelingslocatie die kan bijdragen aan gemeentelijke ambities en doelen. Aankoop van deze locatie kan de gemeentelijke invloed op de herontwikkeling sterk vergroten.

Bladnummer 2/5 Raadsvoorstel 19 september 2023

Actuele situatie eigendommen Henkel (zuidelijk deel) en Ecolab (noordelijk deel)

Gewenst effect Met deze strategische aankoop meer regie te nemen op de invulling en herontwikkeling van de locatie Brugwal 11 vanwege het ontwikkelpotentieel van deze locatie om bij te dragen aan de gemeentelijke ambities en doelen vanuit de gezonde Groei van de Stad.

Argumenten 1.1

Door aankoop krijgen we meer grip op de invulling en herontwikkeling van de locatie Brugwal 11

Via het ontwikkelkader en omgevingsplan kan de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol invloed uitoefenen op de herontwikkeling van deze locatie. Het is niet vanzelfsprekend dat er op basis van het ontwikkelkader voor de grondeigenaren een aanvaardbare businesscase mogelijk is. Om meer invloed uit te kunnen oefenen op de daadwerkelijke realisatie van gemeentelijke ambities en doelen (zoals bijvoorbeeld maatschappelijke functies) is de aankoop van deze locatie strategisch wenselijk. Met Henkel is een intentieovereenkomst gesloten waarin de principeafspraken inzake het voornemen tot aankoop zijn vastgelegd. Het betreft onderdelen zoals aankoopprijs en levermoment. In de intentieovereenkomst is nadrukkelijk een voorbehoud gemaakt van goedkeuring door uw raad. 1.2

De aankoop biedt bredere kansen

De herontwikkeling van de locatie Ecolab-Henkel staat niet op zichzelf. Rondom en in het centrum zijn verschillende (bouw)ontwikkelingen gaande. Aan de

Bladnummer 3/5 Raadsvoorstel 19 september 2023

Doorslag, de uitbreiding langs de Doorslag van City is woningbouw in aanbouw. Aan de noordkant ligt Rijnhuizen, waar rond de 2500 woningen zijn gepland, die gefaseerd worden ontwikkeld. Daarnaast zijn er potentiële bouwontwikkelingen in voorbereiding, zoals Herenstraat/Kruyderlaan, waarin het gemeentelijk monument Van Bentumfabriek ligt, sportcomplex Merwestein, herontwikkeling Nypelsplantsoen en het Antonius ziekenhuis. Bij het opstellen van het ontwikkelkader voor Ecolab-Henkel wordt ruimtelijke en functionele verbinding en samenhang gezocht met deze projecten. Van buiten naar binnen en van binnen naar buiten. Hoe past de ontwikkeling van deze locatie binnen alle ontwikkelingen, en hoe kan dit gebied in samenhang met zijn omgeving worden ontwikkeld. De meerwaarde van een aankoop gaat dan niet alleen om ambities en doelen vanuit het project zelf maar ook vanuit het breder perspectief (stadshart Nieuwegein) en de door de raad vastgestelde kritische succesfactoren voor een gezonde groei van de stad. De afspraak is gemaakt dat het ontwikkelkader in Q2 2024 gereed is. 2.1

De overeengekomen aankoopsom bedraagt € 6.550.000, de noodzakelijke bijkomende kosten bedragen maximaal €80.000.

De gemeente Nieuwegein is voor deze aankoop ondersteund door een bedrijfsmakelaar. Omdat de toekomstige bestemming nog onbekend is, is een residuele grondwaardeberekening niet mogelijk. Ons bod was daarom gebaseerd op de bestaande situatie in combinatie met een grondprijs gebaseerd op de bedrijfsbestemming. De bijkomende kosten voor de aankoop bestaan uit de kosten voor de notaris, de kosten voor de aankoopmakelaar en onderzoekskosten.

Kanttekeningen 1.1 De gemeenteraad kan niet instemmen met de aankoop Indien de gemeenteraad niet instemt met de aankoop vervalt de intentieovereenkomst en gaat de aankoop niet door. De gemeentelijke invloed wordt daarmee minder, maar dat verandert de behoefte aan een ontwikkelkader niet. Dat proces zal in ieder geval door gaan. 1.2 Er kan geen sluitend financieel resultaat worden bereikt Met de aankoop van deze locatie voor dit bedrag is er een risico dat er geen sluitend financieel resultaat wordt bereikt. Dit zal afhangen van inhoudelijke keuzes in het ontwikkelkader. Een eventueel tekort zal ten laste komen van de nog te vormen voorziening voor deze grex. 1.3 Er is nog geen grondexploitatie vastgesteld voor deze aankoop Voor het aan te kopen perceel Brugwal 11 is nog geen grondexploitatie geopend en vastgesteld. Op dit moment is immers geen zicht op de invulling van het plangebied bij gebrek aan een ontwikkelkader. Op basis van het

Bladnummer 4/5 Raadsvoorstel 19 september 2023

ontwikkelkader zal een grondexploitatie worden opgesteld, die aan de raad zal wordt voorgelegd ter vaststelling. Dit zal naar verwachting in Q3 2024 zijn.

Financiële aspecten Partijen dragen ieder hun eigen interne kosten die verband houden met de werkzaamheden ten behoeve van het opstellen van de intentieovereenkomst en koopovereenkomst. De te maken kosten voor het realiseren van het ontwikkelkader worden gedekt via de Begroting 2024 waarin op basis van de Kadernota 2024 middelen voor gebiedsontwikkeling zijn opgenomen. Ontwikkeling reserve Grondbedrijf: Dit besluit leidt in beginsel nog niet tot een aanpassing van de Reserve Grondbedrijf. De Reserve Grondbedrijf is onder andere bedoeld om gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Afhankelijk van het nog nader uit te werken ontwikkelkader, zal een eventueel tekort gedekt moeten worden uit de Reserve Grondbedrijf middels een voorziening. Het saldo van de reserve is per 01-01-2023 € 30.150.000. Met het extra tekort voor de grondexploitatie Deventerschans (€ 500.000) de storting in de Reserve Sociale woningbouw (€1.000.000) en het negatieve resultaat als gevolg van de komst van de school bij de grondexploitatie Rijnhuizen-Noord (€ 1.700.000) (collegevoorstel Onderwijshuisvesting Rijnhuizen) is het saldo van de reserve grondbedrijf ca € 26.950.000. De verwachting van de meerjaren prognose van het grondbedrijf is uiteraard voor de komende jaren afhankelijk van de ontwikkeling van de projecten en de eventuele investeringen ten laste van deze reserve.

Communicatie aspecten Henkel zal worden geïnformeerd over onderhavig raadsbesluit.

Uitvoering Bij een positief raadsbesluit zal de koopovereenkomst worden afgerond en via collegebesluit worden getekend. Aangezien Henkel tijd nodig heeft om een nieuwe locatie te vinden voor haar kantoorpersoneel is de afspraak gemaakt dat oplevering (en betaling) pas begin 2025 plaats vindt. Op 1 oktober 2023 is gestart met het planproces om te komen tot een ontwikkelkader. Het streven is om in Q2 2024 een ontwikkelkader gereed te hebben. Op basis van het ontwikkelkader kan Ecolab haar eigendom daarna in de markt zetten en kan een kopende ontwikkelaar (in samenwerking met de gemeente) de verdere planvorming en herontwikkeling oppakken. Afhankelijk van de inhoud van het ontwikkelkader zal de gemeente de planvorming en herontwikkeling van haar eigendom verder oppakken danwel (deels) via een tender in de markt zetten.

Bladnummer 5/5 Raadsvoorstel 19 september 2023

De globale planning is dat verdere planvorming in 2024-2025 plaats vindt, de omgevingsplanprocedure in 2026 en de start herontwikkeling vanaf 2027.

Bijlagen 1.

Raadsbesluit

burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Marijke van Beukering-Huijbregts

secretaris

burgemeester