2023-258 Bijlage 9 SOK Adviesformulier ruimtelijk initiatief Nypelsplantsoen 1-90 d_d_ 2 juni 2023

2023-258 Bijlage 9

Adviesdocument ruimtelijk initiatief Nypelsplantsoen

Aanvraaggegevens Adres/locatie

Nypelsplantsoen 1 t/m 90 te Nieuwegein

Aanvrager/initiatiefnemer

Woonin

Omschrijving

het slopen van een flat en het nieuw bouwen van drie flats

Accounthouder/casemanager

M. Broersma

Versiedatum document

2 juni 2023

Datum (principe)aanvraag

27 februari 2023

Zaaknummer

Z2023-00000344

1.

NADERE OMSCHRIJVING ADVIESVERZOEK •

De aanleiding van dit adviesdocument is een loketfase principeaanvraag

•

De instandhoudingstermijn is permanent

•

Het betreft de eerste adviesronde voor dit initiatief.

a) Omschrijving project

INGEVULD

Woningcorporatie Woonin is eigenaar en beheerder van 4 flatgebouwen aan het Nijpelsplantsoen. Deze 4 gebouwen bevatten elk 90 appartementen. In totaal dus 360 appartementen. Woonin is al een tijd bezig om samen met de gemeente Nieuwegein een plan te maken voor deze 4 flatgebouwen. Er is met de gemeente Nieuwegein een intentie overeenkomst gesloten om samen een plan uit te werken om tot een samenwerkingsovereenkomst te komen. Het plan betreft de sloop van 1 van de 4 flatgebouwen, de meest oostelijke flat. Deze flat zal plaats maken voor nieuwbouw. De overige 3 flatgebouwen zullen worden opgeknapt zodat ze weer voor de komende 40 jaar mee kunnen. De flat die gesloopt gaat worden heeft het adres Nijpelsplantsoen 1 t/m 90. Op deze plek worden ca. 160 nieuwbouw appartementen terug gebouwd na sloop van de bestaande flat. Deze nieuwbouw bestaat uit een langwerpig galerij gebouw en een toren gebouw. Deze appartementen bestaan uit een mix van sociale huur en lage middenhuur appartementen. Naast de nieuwbouw op de kavel van de te slopen flat, wordt er ook nieuwbouw gepland op het huidige parkeerterreintje aan de noordzijde van de straat Nijpelsplantsoen. Deze nieuwbouw bevat ca. 40 appartementen. Het betreft alleen sociale huur appartementen. Daarbij is een ondergrondse parkeergarage onder het gebouw voorzien van ca. 20 parkeerplaatsen voor auto’s. b) Eigendomssituatie

INGEVULD

Het eigendom van dit perceel is: deels particulier, van stichting Woonin en deels op eigendom van de gemeente, waarbij stichting Woonin grond zal aankopen van de gemeente t.b.v. de geplande bebouwing. Toelichting De flatgebouwen en de grond onder de gebouwen zijn eigendom van stichting Woonin. De direct omliggende grond ( groenvoorziening en parkeervoorzieningen) zijn eigendom van de gemeente Nieuwegein. Onderstaand een plaatje van 1 van de 4 flatgebouwen ter illustratie van de eigendomssituatie. Om de nieuwbouw mogelijk te maken zal er een uitruil van grond plaats vinden. Woonin zal een deel van de grond van het te slopen gebouw leveren aan de gemeente Nieuwegein. De gemeente Nieuwegein zal een deel van haar grond verkopen aan Woonin om de nieuwbouw mogelijk te maken.

2.

CONCLUSIE ADVIESVERZOEK

MEER GEGEVENS NODIG

Om medewerking te kunnen verlenen aan dit initiatief moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening (Wabo) dan wel een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (Omgevingswet). In de volgende hoofdstukken is de planbeoordeling per onderwerp in beeld gebracht. Naar huidig inzicht luidt de conclusie: MEER GEGEVENS NODIG Hoewel belangrijke aspecten als ruimtelijke kwaliteit en wonen ‘akkoord onder voorwaarden’ zijn, moeten voor diverse onderwerpen meer gegevens aangeleverd worden. Een deel van deze gegevens zullen in de (concept) wijziging van het omgevingsplan duidelijk worden. Voor de beoordeling van andere aspecten is een nadere uitwerking van het plan echt nodig. Hierdoor kan de toetsing aan alle voorwaarden, aandachtspunten en nog aan te leveren gegevens die per onderwerp zijn vermeld , kunnen plaatsvinden.

3.

LOKETFASE

UITKOMST POSITIEF

Loketfase

De eerste stappen die worden gezet bij de beoordeling van een initiatief, vallen onder de ‘loketfase’. De gemeente controleert allereerst of de initiatiefnemer de positie en middelen heeft om het initiatief daadwerkelijk te realiseren. Zo niet, dan zal het initiatief niet in behandeling genomen worden. Daarnaast wordt gecontroleerd of er ruimtelijke obstakels zijn die het initiatief bij voorbaat onmogelijk maken. Als dat zo is, kan de initiatiefnemer dat het beste zo vroeg mogelijk in het proces weten. De gemeente laat het initiatief dan buiten behandeling. Het kan ook zijn dat er maatgevende voorwaarden voortvloeien uit de loketfase op basis waarvan de initiatiefnemer kan afwegen of deze voor hem haalbaar zijn. Check op harde basiseisen

Op grond van wettelijke kaders en/of gemeentelijk beleid, gelden enkele harde basiseisen waaraan het initiatief sowieso moet voldoen om haalbaar te kunnen zijn. De basiseisen die momenteel gelden staan in de onderstaande tabel. Er staat aangegeven of het initiatief hieraan voldoet. Harde basiseis 1.

De initiatiefnemer heeft de positie/middelen om het initiatief daadwerkelijk te

Check √

realiseren. Toelichting: De initiatiefnemer heeft met de gemeente een intentieovereenkomst gesloten. Er wordt nu toegewerkt naar een samenwerkingsovereenkomst. Onderdeel daarvan is o.a. een concept koopovereenkomst. 2.

Het initiatief heeft een tijdelijke instandhoudingstermijn en de negatieve ruimtelijke

n.v.t.

impact kan na afloop van die termijn teniet worden gedaan. 3.

De locatie van het initiatief betreft geen planologisch (bestemd) groen of een beschermingszone (zoals waterkering/leidingstrook) zonder toereikende bouwmogelijkheden.

√

4.

Het initiatief is niet strijdig met nationale, regionale/provinciale ruimtelijke belangen

√

(stedelijk gebied (rode contouren), beoogde ontwikkelingszone (A12), regionaal woningbouwopgave..). Toelichting: In de planologische procedure zal dit onderbouwd moeten worden. 5.

Het initiatief kan qua programma, omvang, bouwmassa en functie (onder voorwaarden)

√

gaan voldoen aan de gewenste ruimtelijke kwaliteit op de betreffende locatie. Toelichting: Er zijn bij de intentieovereenkomst enkele (globale) stedenbouwkundige randvoorwaarden meegenomen op basis waarvan het plan als principeaanvraag kan worden beoordeeld. 6.

Het initiatief kan zo worden ontworpen dat het geen monumentale waarden schaadt.

√

6.

Het initiatief betreft geen woningbouw van woningtypen die volgens het (gemeentelijke)

√

woonbeleid niet wenselijk zijn. 7.

Het initiatief betreft geen horeca op een locatie waar dat niet is toegestaan.

n.v.t.

8.

Het initiatief betreft geen detailhandel op een locatie waar dat niet is toegestaan.

n.v.t.

9.

Het initiatief kan voldoen aan het gemeentelijke parkeerbeleid.

√

10.

Het initiatief betreft geen beschermde functie die ongewenste beperkingen oplegt aan

√

omliggende bedrijfsbestemmingen qua geluid en geur (bedrijfs- en milieuzonering). Het initiatief is ook geen bedrijfsinrichting die niet aan de zoneringseisen kan voldoen. Toelichting: Er is geen bedrijventerrein in de omgeving van deze locatie aanwezig 11.

Het is niet bij voorbaat uitgesloten dat het initiatief kan voldoen aan de eisen van

√

stikstofdepositie in relatie tot nabijgelegen Natura 2000 gebieden. Toelichting: Dit zal in de planologische procedure onderbouwd moeten worden. 12.

Het initiatief heeft geen te risicovolle effecten op de omgeving (externe veiligheid m.b.t.

√

gevaarlijke stoffen, windturbines en/of luchthavens). Het initiatief is ook geen functie die niet is toegestaan in bestaande risicogebieden. 13.

Het locatie betreft particulier eigendom of het is mogelijk om huur/koop en beheer van gemeentegrond overeen te komen. Toelichting: Zie bij onderdeel 1.

√

4.

PAS OP DE PLAATS WONINGBOUW

N.V.T.

Toelichting

Op 18 november 2021 is in de Nieuwegeinse gemeenteraad een dialoog geweest tussen het college en de gemeenteraad. Hierin heeft het college op verzoek van de raad besloten dat tijdelijk geen medewerking verleend wordt (‘pas op de plaats’) aan een aantal woningbouwinitiatieven. Het college heeft later tot twee keer toe besloten om de ‘pas op de plaats’ te verlengen tot de zomer van 2023. Het Nypelsplantsoen is bij raadsbrief van 24 juni 2022 expliciet buiten de ‘pas op de plaats’ gehaald. Positief is dat daardoor dit initiatief verder onderzocht kon worden.

5.

RUIMTELIJK KADER

a) Bestemmingsplan

INGEVULD

INGEVULD

Het perceel is gelegen in het gebied waarvoor het planologische kader het bestemmingsplan Jutphaas-Wijkersloot sinds 27 juli 2018 van kracht is. Het perceel heeft de naast de bestemming Wonen ook de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied. Het realiseren van woningbouw is in de bestemming Verkeer-Verblijfsgebied niet toegestaan. Verder gelden nog de dubbelbestemming voor Waarde-Archeologie 6 en Waarde-Cultuurhistorie 2.

b) Afwijking & procedure

Artikel 14 Verkeer-Verblijfsgebied Woningen zijn niet toegestaan.

WIJZIGING OMGEVINGSPLAN

Artikel 16 Wonen Er wordt buiten het bouwvlak gebouwd. Artikel 19 Waarde – Archeologie 6 Aanlegstelsel van toepassing voor grondwerkzaamheden dieper dan 1,5 m en met een oppervlakte van meer dan 10.000 m², waartoe worden gerekend het afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, alsmede het vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en het ophogen van de bodem . Artikel 23 Waarde – Cultuurhistorie 2 Omgevingsvergunning vereist voor onder andere het geheel of gedeeltelijk slopen van gebouwen. Aanlegstelsel van toepassing voor onder andere het afgraven of ophogen van de bodem met meer dan 20 cm. Toelichting Met Woonin is afgesproken om voor deze ontwikkeling een wijziging van het Omgevingsplan te starten. c)

Aanhoudingsgrond

NEE

d) Grondexploitatiewet

Is er sprake van kostenverhaal?

KOSTENVERHAAL ANT. OVK

☒ Ja

☐ Nee

Toelichting Of sprake is van verplicht kostenverhaal volgt uit het financiële hoofdstuk van de Wet ruimtelijke ordening, ook wel grondexploitatiewet genoemd (afdeling 6.4 Wro). De categorieën bouwplannen waarbij sprake is van kostenverhaal staan in artikel 6.2.1. Bro. Het realiseren van nieuwe woningen is genoemd in artikel 6.2.1. Bro daarmee is het kostenverhaal verplicht. De plankosten (ambtelijke inzet) zullen in rekening worden gebracht bij de initiatiefnemer. Hiertoe zal een anterieure overeenkomst gesloten moeten worden, waarvan de Samenwerkingsovereenkomst de invulling daarvan is. Dit kostenverhaal staat los van de legestarieven die in de vergunningprocedure geheven worden. Die legeskosten kunnen uit in de Legesverordening worden gehaald.

6.

RUIMTELIJK BELEID

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

a) Nationaal ruimtelijk beleid

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Beleid De Nationale Omgevingsvisie (NOVI, september 2020) is het strategische beleid van het Rijk die de hoofdzaken bevat van de langetermijnvisie op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Nederland (artikel 3.2 Omgevingswet). De belangrijkste keuzes die in de NOVI gemaakt zijn: •

Een klimaatbestendige inrichting van Nederland: Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatverandering aankan. Daarvoor is het nodig dat functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) worden ingepast.

•

Verandering van energievoorziening. Bij die inpassing is er oog voor omgevingskwaliteit.

•

Overgang naar circulaire economie. Tegelijk goede concurrentie en aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden

•

Ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland: sturing op een goed bereikbaar netwerk van steden.

•

Bij elkaar plaatsen van logistieke functies (zoals distributiecentra en datacenters) . Doel is om openheid en kwaliteit van het landschap te behouden.

•

Toekomstbestendig maken van landelijk gebied in goed evenwicht met natuur en landschap.

Instructieregels De NOVI is als omgevingsvisie één van de nieuwe instrumenten onder de Omgevingswet. De NOVI is al in werking getreden, maar de Omgevingswet nog niet. Ook instructieregels worden in de Omgevingswet als instrument genoemd. Die worden gebruikt om het rijksbeleid uit te werken en waar nodig juridisch te borgen. Dat zal gebeuren in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) dat onder de omgevingswet van kracht zal worden. Tot dat moment gelden de regels op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) waaronder het Barro en het Bro. In totaal zijn in de NOVI 21 Nationale belangen benoemd. In tabel 1 van de toelichting op de NOVI wordt de relatie gelegd tussen die 21 belangen en de uitvoeringsregels in het Barro en Bor (huidige wetgeving) en het toekomstige Bkl. •

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om bij een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing (artikel 3.1.6, leden 2 – 4). Als de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied valt, moet gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen' (artikel 1.1.1). Een woningbouwontwikkeling wordt als nieuwe stedelijke ontwikkeling gezien bij een ondergrens liggend tussen 9 en 14 nieuwe woningen, afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt (jurisprudentie RvS).

•

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de 13 nationale belangen opgenomen die in de SVIR zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Toelichting specifiek voor het project: In de op te stellen wijziging van het Omgevingsplan zal in de toelichting moeten worden gemotiveerd dat dit initiatief voldoet aan het Rijksbeleid. Op voorhand zijn vooralsnog geen onoverkomelijke belemmeringen te benoemen. b) Provinciaal ruimtelijk beleid

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Beleid In de Provinciale Omgevingsvisie (POVI, sinds 1 april 2021 van kracht) staat hoe de provincie Utrecht zich wil voorbereiden op de toekomst. De Provinciale omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige leefomgeving. De belangrijkste keuzes in de POVI zijn: -

Stad en land gezond: ervoor zorgdragen dat de woon-, werk- en leefgebieden gezond zijn en uitnodigen tot bewegen (te voet of per fiets). Rondom steden en dorpen voldoende groene gebieden om te recreëren.

-

Klimaatbestendig en water-robuust: de provincie beschermen tegen overstromingen, een tekort aan zoetwater of gevolgen van extreem weer (wateroverlast en hitte). Ook bodemdaling tegengaan.

-

Duurzame energie: stimuleren van energiebesparing en het opwekken van duurzame energie uit wind, zon, bodem en water.

-

Vitale steden en dorpen: nieuwe woningen en bedrijven vooral bouwen op plekken binnen bebouwde kom en op plekken die goed met trein, bus, tram of fiets te bereiken zijn.

-

Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar: nieuwe verbindingen aanleggen voor openbaar vervoer en (snel)fietspaden aanleggen tussen woon-, werk- en leefgebieden. Beter gebruik maken van bestaande wegen.

-

Levend landschap, erfgoed en cultuur: goed zorgen voor de landschappen, waterlinies, forten, kastelen en buitenplaatsen. Cultuuraanbod laten meegroeien met aantal inwoners.

-

Toekomstbestendige natuur en landbouw: beschermen van natuur en aanleggen nieuwe natuurgebieden. Deze onderling met elkaar verbinden.

Verordening: In de omgevingsverordening van de provincie Utrecht (van kracht per 1 april 2021) staan de instructieregels die horen bij het beleid dat in de omgevingsvisie staat. Een deel van de regels uit de omgevingsverordening geldt voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten, een deel van de regels geldt voor iedereen. De omgevingsverordening is op dit moment interim vastges teld, zodat deze volgens de huidige wetgeving kan worden vastgesteld. Als de Omgevingswet wordt vastgesteld gaat de omgevingsverordening (niet interim) gelden. De regels uit de verordening worden geborgd in de regionale programma’s. De provincie stelt ja arlijks het provinciaal programma en regionaal programma wonen en werken vast. Alle projecten die hierin opgenomen worden vertonen geen strijdigheid met provinciale belangen en kunnen rekenen op provinciaal draagvlak. Binnenstedelijke woningbouwprojecten die niet zijn opgenomen in het regionaal programma omdat deze nog niet bekend waren bij de vaststelling, kunnen doorgang vinden mits er geen strijdigheid is met provinciale belangen en worden het volgende jaar alsnog opgenomen in het regionale programma. Toelichting specifiek voor het project In de op te stellen wijziging van het Omgevingsplan zal in de toelichting moeten worden gemotiveerd dat dit initiatief voldoet aan het provinciale beleid.

Op voorhand zijn vooralsnog geen onoverkomelijke belemmeringen te benoemen. c)

Gemeentelijk ruimtelijk beleid

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Beleid In de omgevingsvisie Nieuwegein verstedelijkt en vergroent (april 2021) staan de gemeentelijke ambities voor de fysieke leefomgeving voor de lange termijn omschreven. In de omgevingsvisie zijn drie centrale thema’s opgenomen: duurzaamheid, veiligheid en gezondheid. Ontwikkelingen in Nieuwegein moeten bijdragen aan een gezond, veilig en duurzaam Nieuwegein. We gaan voor de volgende speerpunten: -

Verbonden met de stad, verbonden met elkaar

-

Fijne en groene stad met een levendig centrum

-

Toekomstbestendige stad voor jong en oud

-

Bedrijvige stad in een sterke regio

In de omgevingsvisie zijn spelregels voor grotere initiatieven opgenomen (zie pagina 88). Die spelregels zijn in dit adviesdocument per onderwerp vermeld waarmee het raakvlak het grootste is. Er is in meerdere gevallen sprake van overlap.

Toelichting specifiek voor het project In de op te stellen wijziging van het Omgevingsplan zal in de toelichting moeten worden gemotiveerd dat dit initiatief voldoet aan de omgevingsvisie. Op voorhand zijn vooralsnog geen onoverkomelijke belemmeringen te benoemen. d) Vooroverleg 3.1.1 Bro

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro) stelt dat het bestuursorgaan dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan, daarbij overleg pleegt met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Ook onder de Omgevingswet moet afgestemd worden met deze instanties. In dit geval zal in ieder geval worden afgestemd met de provincie en het HDSR.

7.

RUIMTELIJKE KWALITEIT

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Spelregels Omgevingsvisie Ruimtelijke kwaliteit gebouwen • Indien van toepassing: beleving van cultuurhistorie/erfgoed mogelijk maken. • Indien toepassing: erfgoed en cultuurhistorie gebruiken als inspiratiebron. • Verbouw en nieuwbouw initiatieven voldoen aan de algemene richtlijnen van de Nota Ruimtelijke kwaliteit om de stad visueel aantrekkelijk te maken en te houden. • In beheergebieden altijd aansluiten bij bestaande aangrenzende bebouwing. • Bij grotere bouwopgaven en beeldbepalende locaties, stimuleren we toepassing van kwalitatieve, eigentijdse architectuur passend bij de identiteit van de omgeving. Archeologie en cultuurhistorie • Wanneer een ontwerp of ontwikkeling bodemingrepen vereist en hierbij de mogelijkheid en/of verwachting bestaat dat hierdoor archeologische resten in de bodem worden verstoord, kan de gemeente een archeologisch onderzoek eisen waaruit blijkt wat de gevolgen van het plan zijn voor de (te verwachten) archeologische resten. • Een ontwerp dient geïnspireerd te zijn op de historische kwaliteiten en historische ontwikkeling van het plangebied en de directe omgeving. • Wanneer sprake is van (verdwenen) historische wegen, kades en sloten, worden deze hersteld en indien mogelijk publiek toegankelijk gemaakt.

• Ontwikkelingen in (toekomstig) Unesco werelderfgoed Hollandse Waterlinies dragen bij aan de instandhouding, versterking en toegankelijkheid van de kernkwaliteiten. • Ontwikkelingen in, aan of in de omgeving van monumenten, beschermde gezichten, cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken, cultuurhistorisch waardevolle (cultuur)landschappen en cultuurhistorisch groen zijn ondergeschikt aan de aanwezige cultuurhistorische waarden.

a) Ruimtelijke kwaliteit (stedenbouw, architectuur en landschap)

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Het voorgestelde nieuwbouwplan van 3 woongebouwen past in de afspraken zoals die de afgelopen periode met Woonin en de gemeente Nieuwegein zijn overeengekomen. De nieuwe gebouwen komen op de plek van de huidige flat en het parkeerterrein, zodat de groen kwaliteit zoveel mogelijk behouden blijft (de openheid maarr ook de bomen zelf). Bij het ontwerptraject van de 3 woongebouwen zal afstemming plaats moeten vinden met het ontwerp van het groot -onderhoud van

de 3 bestaande (en te behouden flats) op het Nijpelsplantsoen. Er moet een samenhangend beeld ontstaan van bestaande (te renoveren) flats en de nieuwbouw. Hierbij is het document “Stedenbouwkundige kaders en beeldkwaliteit” (bijlage 4 van de Intentieovereenkomst) leidend. Het gaat met name om het kleur- en materiaalgebruik, de omgang met galerijen en plinten, de kopgevels (waar kunst een rol gaat spelen en gevelgroen komt). In dit document zijn naast de samenhang ook de kaders te vinden die van toepassing zijn op de nieuwbouw. Om de gewenste programmamix (va n woninggroottes) te bereiken kan de hoogte nog iets hiervan afwijken, als blijkt dat het anders niet past. En het genoemde bebouwingspercentage van 50% wordt verruimd naar 51%. Voor het nieuwbouwplan zelf zijn nog aandachtspunten te noemen, waaronder windhinder. De hoogbouw mag met name voor de omliggende openbare ruimte geen onacceptabele situaties veroorzaken, specifiek gaat het hierbij om de toren, die wordt nabij de rotonde aan het eind van de Sluyterslaan gebouwd, een belangrijke langzaamverkeersroute naar City. Daarnaast zijn de bestaande bomen van belang, er moeten zoveel mogelijk bomen gehandhaafd blijven, met name op kavel 5. Hier zou zoveel mogelijk binnen de “kamer” van bestaande bomen gebouwd moeten worden op een manier die geen schade toebrengt aan de bomen. b) Cultuurhistorie en monumenten

AKKOORD

Toelichting Voorliggend plan is conform de afspraken zoals die tussen de gemeente Nieuwegein en Woonin zijn gemaakt. Vanuit cultuurhistorie kan er in deze fase van het traject een akkoord worden gegeven. In de ontwerpfase is het van belang dat in de materialisering, kleur en detaillering in de nieuwbouw gerefereerd wordt aan en samenhang gezocht wordt met de drie te behouden galerijflats. Kunst De huidige vier flats van het Nijpelsplantsoen hebben op beide kopgevels een kunstwerk. Er moet onderzocht worden of een referentie aan deze kunstwerken in de nieuwbouw terug kan komen. Hiervoor moet contact gezocht worden met de kunstenaar van de oorspronkelijke werken. Het terugbrengen van de huidige kunstwerken of hier een exacte kopie van maken moet niet het uitgangspunt zijn, maar het is interessant om te zoeken naar een hedendaagse vertaling van de kunstwerken zoals die in de jaren ’60 zijn aangebracht. Vooral omdat in de volksmond naar de flats gerefereerd wordt als de ‘tubeflats’ is het fraai dit element te continueren in de nieuwbouw. Inmiddels is contact geweest met de oorspronkelijke kunstenaars van de muurschilderingen en hebben zij aangegeven geen ‘auteursrecht’ te willen claimen. Er is dus alle ruimte om met nieuwe kunstenaars aan de slag te gaan binnen de kaders van beeldkwaliteit. Daarin is ook richting gegeven hoe om te gaan met de muurschilderingen.

Bomen Uitgangspunt bij de nieuwbouw is om zoveel mogelijk bomen te handhaven. Het Nijpelsplantsoen is opgezet vanuit de plantsoengedachte, waarbij veel waarde werd gehecht aan groen, water, en aan hoe deze elementen bijdragen aan de kwaliteit van leven van de bewoners van de galerijflats. Dit was een vernieuwende manier van bouwen voor die tijd. Om deze plantsoengedachte te laten voortbestaan in de nieuwbouw is het belangrijk dat de huidige bomen zoveel mogelijk blijven staan. c)

Archeologie

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Het plangebied ligt in een archeologisch verwachtingsgebied met de volgende vrijstelling: wanneer er bodemingrepen plaatsvinden dieper dan 150 cm onder maaiveld in combinatie met een plangebied

die de 10.000m2 overschrijdt moet er vroegtijdig archeologisch onderzoek uitgevoerd worden. Op basis van de huidige plannen is de verwachting dat de oppervlakte grens niet overschreden wordt, en er dus geen onderzoek uitgevoerd hoeft te worden. Mochten beide waarden wel overschreden worden dient er een archeologisch traject ingezet te worden, te beginnen met een bureauonderzoek.

8.

WONEN (EN ZORG)

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Spelregels Omgevingsvisie • • • • • • • • • •

Het bouwen van nieuwe woningen is toegestaan op de 67 woningbouwlocaties of in plaats van bestaande gebouwen. De huidige woonwijken blijven hetzelfde in opzet en functie. Zo moeten nieuwe gebouwen in massa, hoogte en ruimtelijke kwaliteit passend zijn in de omgeving. Nieuwegein heeft twee ontwikkelgebieden: City en Rijnhuizen. Hier is ruimte voor grootschalige gebiedsontwikkeling. Deze gebieden kennen hun eigen randvoorwaarden voor ontwikkelingen. De A12-zone zien we als ontwikkellocatie voor de lange termijn. We streven ernaar dat 50% van alle nieuwe woningen betaalbaar is (tot €991, prijspeil 2020) Bij projecten van 60 woningen of meer is minimaal 30% sociale woningbouw en is 12% lage middenhuur (tot €864 prijspeil 2020). Nieuwe woningen in Nieuwegein hebben een minimale oppervlakte van 50m2 gebruiksvloeroppervlak. Transformaties van bestaande gebouwen moeten voldoen aan de woonkwaliteit van nieuwbouw. Er wordt vooral gebouwd voor ouderen, voor mensen met een zorgvraag en voor mensen die een stap in hun wooncarrière in Nieuwegein willen maken. Binnen een cirkel (zorgcirkel) van 400m rondom een concentratie van basisvoorzieningen (zoals supermarkten) heeft het ontwikkelen van woningen voor zelfstandig wonende ouderen en mensen met een fysieke beperking of ondersteuningsvraag voorrang.

Toelichting De uitwerking van het plan kent nog meerdere scenario’s. Voor de keuze van de scenario’s graag ook meenemen dat dit plan binnen de zorgcirkel ligt en de woningen geschikt moeten zijn voor bewoning door ouderen. De keuze om flat 1 te slopen en hierdoor nieuwbouw in een andere differenti atie mogelijk te maken is ook wenselijk gezien de vergrijzing die optreedt. Er ontstaat dan de mogelijkheid om meer geschikte woningen voor ouderen te realiseren. Naast de geschiktheid voor ouderen zouden we ook een deel van de woningen bij voorrang willen toewijzen aan ouderen. Een deel van de toren komt hier gezien de ligging wellicht het meest voor in aanmerking. Hierover treden we nog graag in overleg. Uit ervaring weten we dat ouderen niet verhuizen naar een 2 kamerwoning. Bij de verdere uitwerking rekening houden met de verdeling 2 en 3 kamerwoningen en de mogelijke reservering voor ouderen. Conform de richtlijn WMO proof dienen in het blok waar deze woningen voor ouderen komen 2 liften te worden gerealiseerd. Daarnaast verschilt het aantal 4-kamerwoningen in de scenario’s. We zien graag dat er minimaal het aantal grotere woningen uit de intentieovereenkomst wordt gerealis eerd.

9.

ECONOMISCHE ZAKEN

NIET RELEVANT

Spelregels Omgevingsvisie a)

Drank en horeca

NIET RELEVANT

b)

Economisch beleid

Akkoord

Aandacht

NIET RELEVANT

Niet akkoord

n.v.t.

Toelichting Niet van toepassing.

10. MILIEU

MEER GEGEVENS NODIG

Spelregels Omgevingsvisie • •

a)

Er zijn landelijke milieu-eisen voor onder andere geluid, luchtkwaliteit, bodem, natuurbescherming, water en externe veiligheid. De gemeente zal om nader onderzoek vragen. De gemeente hanteert de richtlijnen voor windklimaat en lichthinder en volgt het Rijksvoorzorgbeginsel voor straling vanwege hoogspanningsleidingen.

Luchtkwaliteit

AKKOORD

Toelichting In de planologische onderbouwing dient op dit aspect nog wel ingegaan te worden. b) Geluid

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting De woningen komen dichterbij de wegen en ze worden ook hoger gebouwd. Dus betreft het nieuwe gevoelige bestemmingen. D.m.v. een akoestisch onderzoek dient het gemeentelijke Hogere Waarden Wgh Beleid te worden betrokken. c)

Milieuzonering

AKKOORD

Toelichting In de planologische onderbouwing dient op dit aspect nog wel ingegaan te worden. d) Geur

AKKOORD

e) Bodem

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Voor nieuwbouw van drie flats is voor een omgevingsvergunning (bouwen en aanleg) ter plaatse van de drie gebouwen en directe omgeving een verkennend bodemonderzoek volgens de NEN 5740 noodzakelijk. Van de locatie is geen recent bodemonderzoek bekend. Wel is een oud bodemonderzoek bekend dat betrekking heeft op het gehele centrumgebied City, inclusief omringende straten, waaronder het Nypelsplantsoen. Er zijn enkele boringen in de nabijheid geplaatst. Uit dit onderzoek blijkt dat de grond en het grondwater hooguit licht verontreinigd zijn met de geanalyseerde parameters. Op basis van dit onderzoek kan worden gesteld dat de locatie als onverdacht wordt beschouwd. Echter, omdat dit onderzoek is verjaard en een zeer grofmazig beeld geeft is voor een omgevingsvergunning (bouwen) een actueel verkennend bodemonderzoek volgens de norm NEN 5740 een vereiste.

f)

Milieueffectrapportage

AKKOORD

Toelichting De nieuwbouw wordt gezien als een stedelijk ontwikkelingsproject. Het woning aantal is minder dan 2.000 woningen en dus is een vorm vrije mer-beoordeling van toepassing. In plan van aanpak Nijpelsplantsoen Nieuwegein Aanbieding gebiedsonderzoeken projectnummer 0483005.100 van 20 januari 2023 staat aangegeven dat er een aanmeldnotitie komt en een vorm vrije mer-beoordeling. g) Windklimaat

AKKOORD

Toelichting De nieuwbouw heeft een bouwhoogte van meer dan 30 meter. Windklimaat onderzoek is gewenst. In plan van aanpak Nijpelsplantsoen Nieuwegein Aanbieding gebiedsonderzoeken projectnummer 0483005.100 van 20 januari 2023 staat aangegeven dat er een windklimaat onderzoek komt. h) Radarverstoring

NIET RELEVANT

Toelichting Het plangebied ligt buiten radarverstoringsgebied voor gebouwen vanwege het dichtst bijgelegen radarstation Soesterberg. Andere radarstations hebben geen radarverstoringsgebied gebouwen in Nieuwegein. i)

Straling hoogspanning

NIET RELEVANT

Toelichting Er is geen bovengrondse hoogspanningslijn in de nabijheid van betreffende initiatief. Stralingsniveau vanwege bovengrondse hoogspanning blijft hierdoor onder de 0,4 microTesla het maximale geadviseerde voorzorg stralingsniveau uit de beleidsadvies van VROM (2005; kenmerk SAS/2005183118 aan gemeenten) j)

Lichthinder

NIET RELEVANT

Toelichting Gewone woningbouw. Lichthinder volgens richtlijn lichthinder NSVV vanwege uitstraling vanuit gebouwen geen item. Naar verwachting ook geen verlichtingsbronnen in de nabijheid die lichthinder op het gebouw veroorzaken.

11. DUURZAAMHEID

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Spelregels Omgevingsvisie •

• • • • • •

Voor alle nieuwbouw is het uitgangspunt minimaal energieneutraal (BENG 3 = 100%). Voor alle nieuwbouw appartementen (tot en met vier woonlagen) is de energieprestatie beter dan BENG 3 = 100%. Voor alle nieuwbouw grondgebonden woningen is de energieprestatie beter dan Nul-op-de-meterwoningen. Bij alle nieuwbouw is minimaal GPR gebouw 8 het uitgangspunt. Circulair bouwen is het uitgangspunt. Nieuwe daken van gebouwen worden optimaal benut voor zon op dak en/of klimaatadaptatie In Rijnhuizen is energiepositief de standaard. Grote dakvlakken van bedrijfsgebouwen worden per definitie benut om zonnepanelen te plaatsen. We maken een uitzondering voor de monumentale panden in de stad: het behoud van monumentale waarden vinden we belangrijker dan gebruik van de dakvlakken voor energieopwekking.

•

In City stellen we hoge duurzaamheidseisen.

a) Energie

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Specifieke randvoorwaarden & kansen i.r.t. dit bouwinitiatief:

•

In de Intentieovereenkomst Nijpelsplantsoen zijn ‘Uitgangspunten Duurzaamheid Nijpelsplantsoen’ overeengekomen voor Duurzaamheid Nieuwbouw. O.a. wordt gerefereerd naar naar het Convenant Duurzame Woningbouw Provincie Utrecht en het Omgevingsprogramma Duurzaam Bouwen Woningbouw 2022 (ODBW) welke deels met elkaar overlappen. Uitgangspunt is om in ieder geval de aangegeven haalbare prestaties te realiseren.

•

Aantoonbaar streven naar hoge ambities m.b.t. energiezuinigheid. Uitgangspu nt is om nieuwbouw zo energieneutraal als mogelijk is te realiseren. Dit kan worden aangetoond middels een energieprestatieberekening met BENG3 die minimaal 75% bedraagt.

•

Uitgangspunt is om het dakoppervlak maximaal te benutten voor toepassing van hoogwaardige zonnepanelen. Dit betekent dat alle daken maximaal worden voorzien van zonnepanelen t.b.v. collectieve voorzieningen en individuele woningen. Ook is het van belang om daarbij gebruik te maken van hoogrendementpanelen (>210 Wp per m 2 paneel, er zijn inmiddels panelen op de

•

markt die zonvermogen >225 Wp per m2 hebben (panelen van >450 Wp zonvermogen). Een optimaal geïsoleerde gebouwschil met zeer goede kierdichting (beter dan niveau Bouwbesluit) is belangrijk om bij voorbaat de gebouwgebonden energievraag vergaand terug te dringen (want wat je niet verbruikt hoef je daarna niet duurzaam op te wekken).

•

Wellicht zijn financiële regelingen te gebruiken van het Rijk (zie https://www.rvo.nl/subsidiesregelingen) of van de provincie (zie www.energiefondsutrecht.nl.

Landelijk beleid In het Bouwbesluit 2012 zijn wettelijke eisen omschreven waaraan minimaal voldaan moet worden t.a.v. energieprestatie, isolatiewaarden en milieuprestatie. Met GPR Bouwbesluit en GPR Gebouw kan de wettelijk verplichte milieuprestatie berekening uitgevoerd worden (zie hierna bij Materiaalgebruik). Vanaf 2021 moeten alle nieuwe gebouwen bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. Dit vloeit voort uit het SER-Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD. Vanaf 1 juli 2018 is conform de Wet VET (Voortgang Energie Transitie) o.a. de aansluitplicht op het aardgasnet voor nieuwbouwwoningen vervallen en mogen gemeenten in principe geen vergunningen meer afgegeven voor nieuwbouw die aangesloten wordt op een aardgasnet. Vanaf 10 maart 2020 gelden in het Bouwbesluit 2012 nieuwe regels voor laadinfrastructuur bij woning- en utiliteitsbouw. Gemeentelijk beleid energieneutraliteit De gemeente Nieuwegein wil in 2040 een klimaatneutrale stad zijn (raadsbesluit 2017 ‘Routekaart Energieneutraal Nieuwegein 2040’). Dit sluit aan op het in werking getreden Klimaatverdrag van Parijs. Om klimaatneutraal te worden is het van belang om de energievoorziening volledig te verduurzamen. Dit betekent een aardgasloze gebouwde omgeving, waarbij elektrisch wordt gekookt en verwarmd wordt via een warmtenet, elektrische warmtepompen of andere duurzame technieken.

Voor het bereiken van energieneutraliteit is nieuwbouwen of transformeren zonder aardgasaanslui ting echter niet voldoende. De gemeente Nieuwegein wil dat er nu al volledig energieneutraal wordt gebouwd en verbouwd. In het “Omgevingsprogramma Duurzaam Bouwen Woningbouw 2022” zijn daartoe uitgangspunten vastgelegd: o.a. alle nieuwbouw is minimaal energieneutraal (BENG 3 =

100%), bij alle nieuwe appartementen (tot en met zes woonlagen) is de energieprestatie beter dan BENG 3 = 100% en bij meer dan zes woonlagen is BENG3>75% het uitgangspunt. b) Materiaalgebruik

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Specifieke randvoorwaarden & kansen i.r.t. dit bouwinitiatief:

•

Aantoonbaar streven naar hoge ambities m.b.t. duurzaam bouwen. Dit aantonen met het dubo instrument GPR-gebouw en dit al in de VO-fase van het bouwinitiatief gebruiken, omdat zo direct gevolgen van diverse keuzes zichtbaar worden en daarmee tijdig in het ontwikkelproces slimme keuzes kunnen worden gemaakt. Daarbij geldt een minimale gemiddelde GPR-score van 8,0.

Gemeentelijke beleid duurzaam bouwen Het is van belang om te bouwen met gezonde materialen, het materiaalgebruik te reduceren, zoveel mogelijk te recyclen en grondstofkringlopen te sluiten (‘Cradle tot cradle’ en ‘Circulair bouwen’). Daarom heeft de gemeenteraad de nota ´Bouwen voor de toekomst; duurzaam bouwen beleid gemeente Nieuwegein´ vastgesteld. Hierin is de ambitie geformuleerd om bij nieuwbouw en renovatie van woningen en utiliteitsgebouwen te streven naar een milieuprestatieverbetering van 15% of hoger t.o.v. de op dat moment geldende gebruikelijke bouwstandaard in Nederland. Naast bovenstaande prestatie-eis zijn de volgende basismaatregelen vastgesteld:

• • • • • •

Bij nieuwbouw een lagetemperatuurverwarming systeem toepassen. Voor renovatie uitvoering van een energieprestatieonderzoek; Geen uitlogende bouwmetalen toepassen. Alleen aantoonbaar duurzaam geproduceerd hout (conform criteria TPAC) toepassen. Een handleiding voor gebouwgebruikers opstellen. Bij nieuwbouw een duurzaam gezond binnenmilieu waarborgen.

De milieuprestatie kan bij (ver)bouwplannen inzichtelijk worden gemaakt met het duurzaam bouwen instrument GPR-gebouw. Hiermee worden de prestaties beoordeeld en gewogen op de duurzaamheidsthema's: Gezondheid en Gebruikskwaliteit (People), Energie en Milieu (Planet) en Toekomstwaarde (Profit). GPR-gebouw geeft per thema een score op een schaal van 1 tot 10. Op donderdag 21 april 2022 heeft de Nieuwegeinse gemeenteraad het Omgevingsprogramma Duurzaam Bouwen Woningbouw 2022 vastgesteld. Dit omgevingsprogramma bevat prestatie-eisen en uitgangspunten voor duurzame woningbouw in Nieuwegein, voor de bouwkavel. Het gaat in op de thema’s energietransitie, klimaatadaptatie, duurzame mobiliteit, circulair bouwen, biodiversiteit/natuurinclusief en gezonde leefomgeving. In het omgevingsprogramma is een checklist met prestatie-eisen en uitgangspunten opgenomen (zie de gemeentelijke website). c)

Mobiliteit

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Een kans is het voorbereiden van een laadplein voor elektrische auto’s. d) Klimaatadaptatie

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Op de ontwikkeling zijn de prestatie-eisen voor klimaatadaptatie van het omgevingsprogramma Duurzaam bouwen van toepassing. Voor de nieuwbouw zijn deze eisen bindend. De duurzaamheidseisen voor het project zijn ook vastgelegd in de Intentieovereenkomst Nijpelsplantsoen ‘Uitgangspunten Duurzaamheid Nijpelsplantsoen’. De buitenruimte is onderdeel van de oplossing. Eerder is hierop advies gegeven voor klimaatadaptatie voor het document PVE openbare ruimte Nijpelsplantsoen Nieuwegein (via OD).

12. VEILIGHEID

MEER GEGEVENS NODIG

a) Omgevingsveiligheid - externe veiligheid

AKKOORD

Toelichting In de directe nabijheid zijn geen risicobronnen aanwezig waarop de regelgeving externe veiligheid van toepassing is en die tevens van invloed zijn op de ontwikkeling. Externe veiligheid vormt geen belemmering. b) Omgevingsveiligheid – uitvoering bouw en sloop (BLVC)

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting algemeen Sinds 20 september 2021 is de BLVC-regeling Nieuwegein van kracht die inhoudt dat bouw- en/of sloopwerkzaamheden pas mogen aanvangen nadat de gemeente akkoord heeft gegeven op een door de aanvrager in te dienen BLVC plan. De afkorting staat voor Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie. Alleen als u kunt aantonen dat de bouw- of sloopwerkzaamheden geen overlast veroorzaken, is geen BLVC plan vereist. In de BLVC-regeling staat welke onderwerpen aan de orde moeten komen in het BLVC plan. Ook is geregeld dat de gemeente werkzaamheden stil kan leggen als niet volgens de BLVC-regeling wordt gehandeld. De BLVC-regeling kunt u hier raadplegen. Het indienen van BLVC gegevens is verplicht. Wij adviseren u om hier bijtijds aandacht aan te besteden. Toelichting specifiek voor het initiatief Voor zowel de sloop van de flat als de nieuw te bouwen woongebouwen dient een (concept) BLVC plan opgesteld te worden. Deze dient o.a. te voldoen aan de volgende kaders: -

De buurt bereikbaar houden gedurende de bouw, daarbij lettend op bestemmings- en doorgaand verkeer.

-

Zorg voor goede zichtlijnen op kruisingen

-

Zorgen voor afgesloten werkterrein zonder raakvlak met bewoners (geldt dit wel voor de sloop/nieuwbouw of alleen voor renovatie?

-

Voor veiligheid de juiste veiligheidszones aanhouden, dit geldt voor sloop als voor nieuwbouw.

-

Bouwmethode kiezen die de minste overlast voor de buurt met zich mee brengt.

-

Verder zien wij mogelijke risico’s met de bomen.

-

Gewaarborgd dient te worden de voetgangers (nabij winkels, scholen etc).

-

Zorgen voor het waarborgen van de omgeving tijdens het bemalen.

-

Hoe wordt er omgegaan met een fluctuerende bouw

(denk hierbij aan de renovatie van de flats

waarbij er gewoond blijft worden). -

Hoe is het vluchten gewaarborgd, bij het instandhouden van de woningen, tijdens de renovatie en kan men nog bij hun bergingen. Hoe waarborgen we hier de veiligheid.

Alles is wel bepalend of het ontwerp niet meer wijzigt. Bij de formele vergunningsaanvraag moet een concept BLVC-plan worden aangeleverd waarin bovengenoemde kaders zijn verwerkt. c)

Brandveiligheid

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting Te weinig gegevens om dit nu te beoordelen. Dit dient verder uitgewerkt te worden bij de definitieve aanvraag.

13. VERKEER

MEER GEGEVENS NODIG

Spelregels Omgevingsvisie •

•

In de buitenruimte is kwalitatief hoogwaardige, veilige en aantrekkelijke inrichting van langzaamverkeerroutes integraal onderdeel van de ontwerpopgave. Een langzaamverkeersroute nodigt uit tot bewegen. Aandacht voor voetgangers en fietsers (o.a. het realiseren van fietsenbergingen) Nieuwe ontwikkelingen voor parkeren doorlopen de volgende stappen. Bij nieuwe ontwikkelingen doorlopen we voor parkeren de volgende stappen: In beginsel parkeren op eigen terrein Benutten van huidige parkeerplekken (kan alleen als de parkeerdruk in het omliggende gebied <85% is) Beprijzen door invoeren van betaald parkeren Bebouwen door realiseren van extra parkeervoorzieningen Uitgangspunt is dat omwonenden worden beschermd tegen overlast. (Elektrische) deelauto’s kunnen worden ingezet, om toename van verkeers- en parkeerdruk zoveel mogelijk tegen te gaan. De verhouding tussen parkeren en groen is maatwerk per initiatief en locatieafhankelijk.

a)

Parkeren

•

• 1. 2. 3. 4. •

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Voor het bepalen van de parkeerbehoefte is het kader ‘mobiliteitsplan Nijpelsplantsoen d.d. 12-12023’ opgesteld. Dit mobiliteitsplan vormt net als dit adviesformulier een bijlage bij de Samenwerkingsovereenkomst. b) Verkeer algemeen

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting In hoofdzaak het uitvoeren van een Verkeersonderzoek gericht op beantwoording van de vraag of door de realisatie van de extra woningen er onacceptabele verkeerssituaties gaan ontstaan (congestie, veiligheid e.d.). Anders moeten er mitigerende maatregelen genomen worden, zoals het stimuleren van het gebruik van de fiets en/of het openbaar vervoer. De ombouw van de Mendes da Costalaan tot een primaire fietsroute is een van de maatregelen die al worden genomen en daardoor al de randvoorwaarden creëren voor het fietsvriendelijk maken van de omgeving. De vraag is of het regionaal verkeersmodel STRAVEM in voldoende mate de werkelijke verkeersstromen weergeeft. Is het in deze situatie niet beter de verkeersgeneratie uit het CROW toe te passen op de bestaande verkeersstromen. Er wordt hier gesproken over de werkdag ochtend- en avondspits van de verkeersafwikkeling voor het prognosejaar voor de volgende punten: Richterslaan/A.C.Verhoefweg (Als hier waarden uit de VRI worden genomen, dan kunnen deze aangevuld worden met de verkeersgeneratie volgens CROW) Rotonde Richterslaan/Sluyterslaan Rotonde Sluyterslaan/Noordstedeweg Dan kan de verkeersgeneratie ook op de laatste twee punten toegepast worden. c)

Mobiliteit en inrichting (o.a. uitwegen)

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting Geen tekeningen of plattegronden met de beoogde toekomstige locaties van de inritten, om bij de parkeerplaatsen en – garages te geraken. k)

Openbaar vervoer / regionaal beleid

14. FLORA EN FAUNA

AKKOORD MEER GEGEVENS NODIG

Spelregels Omgevingsvisie Groen en klimaatadaptatie • In elk ontwerp dient aandacht te zijn voor waterberging, groen en hittestress. Gebouwen en buitenruimte moeten ingericht zijn om pieken van extreem weer op te vangen. • Bij nieuwe ontwikkelingen vragen we 30% onverharde ondergrond te realiseren. • Bij ruimtelijke initiatieven maakt het inpassen van groen en openbare ruimte integraal onderdeel uit van de ontwerpopgave. • In het Natuurnetwerk Nieuwegein wordt niet gebouwd. • Als er naast of bij het Natuurnetwerk Nieuwegein wordt gebouwd moet worden nagegaan hoe het natuurnetwerk versterkt kan worden.

a) Natuurbescherming, groenstructuurplan

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting Onderzoeksrapport wordt dit jaar geactualiseerd, deze is nodig voor de vergunning/wijziging omgevingsplan. Uit het onderzoek van 2020 blijkt dat er verblijfplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen. Daarom is een ontheffing van de provincie noodzakelijk. b) Stikstofdepositie

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting Een aerius berekening (sloop+bouw+gebruiksfase) moet worden toegevoegd. c)

Bomen en overig groen

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting In het werkboek is op blz. 18 aangegeven rekening te houden met wortels bestaande bomen. Dit moet zijn: ‘geen werkzaamheden onder de boomkronen van de bomen’ conform Handboek bomen 2022. Uiteraard is het noodzakelijk dat bij de bouw de huidige beplanting wordt beschermd. Verder is er geen rekening gehouden met de ‘drietrapsraket’ vanuit het Boombeschermingsplan Nieuwegein 2019. Aangegeven wordt dat er drie platanen bij de parkeerplaats verwijderd gaan worden. Die conclusie kan niet zonder meer getrokken worden. Er zal gekeken moeten worden of met het bouwblok nog geschoven kan worden om zoveel mogelijk bomen te behouden. Zo volgt uit een rapport (november 2022) dat er twee bomen verwijderd dienen te worden. Deze zitten niet in de huidige zeven bomen. Het is daarom noodzakelijk dat de drie stappen van het Boombeschermingsplan worden uitgeschreven en dat na elke stap wordt gemotiveerd waarom de volgende stap ingegaan wordt, zodat dit ook beoordeeld kan worden.

15. WATER

INVULLEN

a) Grondwater

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Rekening houden met de streefwaarden voor grondwater zoals opgenomen in het gemeentelijk rioleringsplan. Constructies (kelder) onder maaiveld dienen waterdicht uitgevoerd te worden. b) Oppervlaktewater

NIET RELEVANT

Toelichting Sloop en nieuwbouw niet relevant voor oppervlaktewater. c)

Afvalwater

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting Bestaande situatie

In het gebied ligt een gescheiden rioolstelsel. Al het hemelwater loost rechtstreeks in het oppervlaktewater. Huishoudelijk afvalwater

Binnenriolering uitvoeren conform de NEN3215. Er dient een rioleringsplan opgesteld te worden in samenspraak met de gemeente. De hoofdriolen in dit gebied zijn toe aan vervanging. Dit is het moment om gezamenlijk op te trekken. Hemelwater

Zie ook onder Klimaatadaptatie. LET OP: afspraken per mrt 2021 met HDSR zijn om die in principefase direct te benaderen voor advies als er iets rond waterbeheer speelt via watertoets@hdsr.nl

16. BEHEER & INRICHTING OPENBARE RUIMTE MEER GEGEVENS NODIG Spelregels Omgevingsvisie • •

De buitenruimte nodigt uit tot ontmoeten, spelen en bewegen. Voldoende groen, speel- en ontmoetingsplekken hebben prioriteit bij aanpassingen of ontwikkelingen in de buitenruimte. De buitenruimte is toegankelijk voor iedereen, dus ook voor mensen met een rolstoel, rollator, kinderwagen of geleidestok.

a) Civiel (algemeen)

Toelichting Geen tekeningen en of gegevens over verhardingen.

MEER GEGEVENS NODIG

b) Civiel (constructies)

AKKOORD

c)

MEER GEGEVENS NODIG

Civiel (wegbeheer)

Toelichting Zie onder kopje ‘Civiel (algemeen)’. d) Civiel (straatmeubilair)

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting Zie onder kopje ‘Civiel (algemeen)’. e) Afval

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Houdt rekening met 4 OC’s voor restafval. Afhankelijk van de indeling gebouwen en hoofdingangen , kunnen we bepalen hoeveel gft en waar de huidige papier en glas container geplaatst moet worden. f)

Kabels en leidingen

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Er lopen diverse kabels en leidingen door het plangebied. Houdt daarom rekening met de situatie dat dat er kabels en leidingen verlegd moeten worden. g) Openbare verlichting

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Voor de sloop zullen de huidige lichtmasten moeten worden verwijderd. Voor de nieuwe inrichting zal een lichtontwerp moeten worden gemaakt met standaard materialen. h) Spelen, bewegen en ontmoeten

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Aangrenzend aan het nieuw te bouwen complex op de parkeerplaats bevindt zich een speel/sport en ontmoetingsvoorziening gericht op jongeren. Huidig is het niet noodzakelijk om aanpassingen aan de voorzieningen te doen om geluidsoverlast vanuit de voorzieningen te beperken. In het ontwerp van de Urban-villa 5 lagen zijn meerdere balkons gesitueerd aangrenzend aan de bestaande voorziening. Eventueel toekomstige klachten omtrent geluidoverlast zijn aannemelijk. Eventueel benodigde kosten om geluidoverlast te beperken is een gezamenlijke verantwoording, niet enkel voor kosten van de gemeente.

17. VERKAVELING EN BEHEER (DEMARCATIE)

a) Verkaveling (huur, ruil of koop)

MEER GEGEVENS NODIG

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Toelichting Voor deze ontwikkeling zal grond verkocht moeten worden aan Woonin. Er wordt inzichtelijk gemaakt op basis van welke voorwaarden, rekening houdend met alle juridische aspecten, dit mogelijk is. b) Beheerafspraken

MEER GEGEVENS NODIG

Toelichting Uit het inrichtingsplan Buitenruimte zal moeten volgen of er beheerafspraken nodig zijn.

18. COMMUNICATIE/PARTICIPATIE

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

a) Algemeen

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

De voorgeschreven vergunning- en/of bestemmingsplanprocedure kent al meerdere wettelijk voorgeschreven communicatiemomenten zoals openbare bekendmakingen en ter inzage legging. De gemeente vindt het belangrijk dat de initiatiefnemer voorafgaand aan die formele procedure goed overleg heeft met de omgeving. Dat noemen we participatie. De initiatiefnemer is hier zelf verantwoordelijk voor. De gemeente heeft participatiebeleid opgesteld in verband met de aanstaande omgevingswet. Dat beleid wordt al toegepast. Op de gemeentelijke website vindt u een speciale webpagina over participatie, waarop ook de leidraad te vinden is die is opgesteld voor aanvragers van ruimtelijke initiatieven. De accounthouder bespreekt met de initiatiefnemer de juiste participatieaanpak voor het initiatief. Dit is vaak maatwerk omdat elk initiatief en elke buurt weer anders is. Naar oordeel van de gemeente is in dit geval sprake van een ‘zware’ procedure ofwel van categorie 2 van de participatieleidraad: activiteit met impact en participatieverplichting. Toelichting Er is afgesproken om een wijziging van het omgevingsplan in procedure te brengen. Er wordt nu gewerkt met de participatieleidraad, waarin deze ontwikkeling, zoals aangegeven, als een ontwikkeling met impact is ingedeeld. Onderdeel hiervan is dat er een participatieplan moet worden opgesteld.

Dit heeft Woonin gedaan en wordt conform dit plan gewerkt. b) Wijk-coördinatie

AKKOORD ONDER VOORWAARDEN

Gemeente Nieuwegein werkt met wijk-coördinatoren die het aanspreekpunt zijn voor wijkbewoners en organisaties zoals wijkplatforms, buurtwerk, jongerenwerk, politie, woningbouwverenigingen en zorginstellingen. Vanuit die rol hebben zij een goed beeld over wat er speelt in de directe omgeving van de beoogde ontwikkellocatie. Input vanuit de wijk-coördinator is verwerkt in het participatieplan van Woonin. c)

Resultaten participatie

INGEVULD

Er zijn al diverse gesprekken op basis van het participatieplan geweest. De resultaten zullen uiteindelijk bij de besluitvorming Samenwerkingsovereenkomst tot uitdrukking komen.

19. Wet BIBOB

NIET RELEVANT

Uit het Bibob beleid 2018 volgt:

☒ ☐ ☐ ☐

Geen Bibob toets van toepassing Bibob toets is verplicht op basis van de risicobranche (art. 2, lid 2) Bibob toets is verplicht op basis van het risicogebied (art. 2, lid 3) Quick scan met behulp van de indicatorenlijst (art. 5, lid 3) vanwege:

☐ Drank en Horeca of horeca exploitatie ☐ Bouwproject met bouwkosten > €300.000,☐ Vastgoedtransactie i.v.m. grondverkoop Toelichting Het betreft een woningcoöperatie, Bibob toets is daarom niet van toepassing.

20. VERGUNNINGEN/MELDINGEN

a)

AKKOORD

Vereiste omgevingsvergunning(en)

INGEVULD

Voor zover nu bekend, is een omgevingsvergunning nodig voor de volgende activiteiten.

☒ Bouw, vanwege het feit dat eerst een procedure voor wijziging van het omgevingsplan wordt gevolgd.

☒ Aanleg bestemmingsplan (t.z.t. omgevingsplan) ☒ Ruimtelijk afwijken (hiervoor zal een wijziging omgevingsplan worden gevolgd) ☐ Brandveilig gebruik ☐ Bedrijfsinrichting (milieu) ☐ Rijksmonument wijzigen ☒ Sloopstelsel bestemmingsplan (t.z.t. omgevingsplan) ☐ Slopen in rijks beschermd stads- of Dorpsgezicht ☐ Gemeentelijk monument wijzigen ☐ Slopen in gemeentelijk beschermd stads- of dorpsgezicht ☐ Rijksmonument ☐ Aanleggen of veranderen weg (APV) ☐ Aanleggen of veranderen uitweg/inrit (APV) ☐ Vellen houtopstand ☒ Ontheffing Wet Natuurbescherming b)

Vereiste overige vergunningen / meldingen / toestemmingen

INGEVULD

Voor zover nu bekend, zijn de volgende zaken van toepassen.

☒ Sloopmelding ☐ Melding bedrijfsinrichting (milieu) ☐ Melding brandveilig gebruik ☐ Lozen afvalwater op oppervlakte water (bevoegd gezag = beheerder oppervlaktewater) ☐ Lozen afvalwater op riolering = aansluitvergunning ☐ Onttrekken grondwater (HDSR) ☐ Watervergunning activiteiten in, op nabij waterwerken (HDSR) ☐ Watervergunning > 500 m2 verhard oppervlak, compenseren oppervlaktewater (HDSR) ☐ Vergunning drank & horeca ☐ Vergunning horeca exploitatie ☒ Hogere grenswaarde Wet geluidhinder

DUURZAME TIPS

Bekijk de volgende websites voor tips over energiebesparing, groene uitstraling, biodiversiteit. ✓

Dakisolatie, zonnepanelen, warmtepomp

https://jouwhuisslimmer.nl/ http://energie-n.nl ✓

Subsidiemogelijkheden zonnepanelen

https://www.nieuwegein.nl/zonnepanelen ✓

Subsidiemogelijkheden groene daken

https://www.nieuwegein.nl/duurzaam/duurzaam-wonen ✓

Groener maken van uw buurt, meer dieren en groen in uw tuin en droge voeten bij hevige buien. Klik hier voor inspiratie

https://www.nieuwegein.nl/klimaatadaptatie#collapse7410-1 ✓

Bouwen met de natuur, versterken van de biodiversiteit

https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/technieken-beheer-eninnovatie/natuurinclusief-bouwen https://www.bouwnatuurinclusief.nl ✓

Geef materialen een tweede leven, bouw circulair

https://www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/circulaire-economie/circulairbouwen/hulpmiddelen