2023-201 Bijlage 1 Jaarstukken Grondbedrijf 2022.pdf

2023-201 Bijlage 1

Jaarstukken Grondbedrijf 2022

Gemeente Nieuwegein, Ruimtelijk Domein

Raadsnummer 2023-… Vastgesteld door de gemeenteraad op 6 juli 2023

Inhoud Voorwoord ........................................................................................................ 3 1.

Toelichting op de systematiek van grondexploitaties ......................................... 4

2.

Financiële positie Grondbedrijf ...................................................................... 6

2.1

Jaarresultaat 2022 ................................................................................... 6

2.2

Winstgevende complexen .......................................................................... 7

2.3

Verliesgevende complexen ........................................................................ 7

2.4

Risicoanalyse .......................................................................................... 8

2.5

Meerjarenprognose Grondbedrijf ................................................................ 9

2.6

Reserve Grondbedrijf ............................................................................... 9

2.7

Conclusie .............................................................................................. 10

3.

Materiële vaste activa ................................................................................ 11

Complex 02 – Galecopperzoom ......................................................................... 11 4.

Geactualiseerde grondexploitatieopzet per complex ......................................... 12

Complex 22 – Het Klooster ............................................................................... 12 Complex 23 – Lekboulevard Hoog Zandveld ........................................................ 13 Complex 26 – Blokhoeve ................................................................................. 13 Complex 28 – Juko Hesseveld ........................................................................... 14 Complex 31 – Deventerschans .......................................................................... 14 Complex 36 – Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk ................................................. 15 Complex 37 – City .......................................................................................... 16 Complex 41 – Rijnhuizen Noord ........................................................................ 16 Complex 44 – Altrecht ..................................................................................... 17 Complex 46 – Kindcentrum .............................................................................. 17 Complex 47 - Mondriaanlaan ............................................................................ 18 Complex 48 - Politiebureau HZ.......................................................................... 19 5.

Faciliterend Grondbeleid ............................................................................. 20

Complex 26b – Blok West ................................................................................ 20 Complex 38 – Mooi Rijnhuizen .......................................................................... 20 6.

Overige complexen .................................................................................... 22

Complex 01 – Niet toerekenbare kosten en overige grondverkopen ......................... 22 Complex 19 – Erfpachtsgronden en commerciële grondverhuur .............................. 22 Complex 29 – Vredebestlaan ............................................................................ 22 Complex 32 – Snippergroen ............................................................................. 22 Complex 33 – Verhuur commerciële ruimte ......................................................... 22 Complex 42 – Sloop Pinguïn ............................................................................. 22 Complex 43 – Fortwachterswoning .................................................................... 22 Complex 80 – Parkmanagement Het Klooster ...................................................... 23

2

Voorwoord Het is gebruikelijk dat het Grondbedrijf jaarlijks inzicht geeft in de behaalde resultaten, in de actuele grondexploitatieopzetten en in de financiële positie van het Grondbedrijf. In dit boekwerk treft u aan in hoofdstuk 1 een toelichting op de systematiek van grondexploitaties, waarbij een aantal basisprincipes nader wordt toegelicht. In hoofdstuk 2 wordt de financiële positie van het Grondbedrijf per 1 januari 2023 toegelicht. De aard en omvang van de risico’s worden afgezet tegen de reserves en de stand van de voorzieningen. Hoofdstuk 3 laat het overzicht van materiële vaste activa zien. Hoofdstuk 4 toont per complex van het Grondbedrijf een geactualiseerde grondexploitatieopzet per 1-1-2023 inclusief een toelichting van de verschillen ten opzichte van de grondexploitaties per 1-1-2022. Hoofdstuk 5 behandelt het faciliterend grondbeleid.

Hoofdstuk 6 gaat in op de overige complexen. In de geheime bijlagen worden de gedetailleerde cijfers getoond per complex, diverse financiële bijlagen en ook de risicoanalyses. Ten aanzien van de bijlagen bij de Jaarstukken Grondbedrijf hebben wij aan u geheimhouding opgelegd. In uw raadsvergadering zal gevraagd worden om deze geheimhouding te bevestigen. Geheimhouding is noodzakelijk in verband met de grote financiële belangen die met de grondexploitaties gemoeid zijn. In het kader van digitale toegankelijkheid voor mensen met een beperking is de opmaak van de jaarstukken aangepast om te kunnen voldoen aan de wettelijke verplichting van overheden om informatie digitaal toegankelijk te maken. De tabellen worden weergegeven in miljoenen euro’s afgerond op twee decimalen (voorbeeld 0,03 miljoen euro = 30.000 euro).

3

1.

Toelichting op de systematiek van grondexploitaties

De gemeente kan er bij gebiedsontwikkelingen voor kiezen om actieve grondpolitiek te bedrijven, zoals bijvoorbeeld bij City, Blokhoeve en Het Klooster. Zij gaat dan zelf gronden opkopen, bouwrijp maken en percelen uitgeven als bouwgrond. Ook legt de gemeente de nieuwe openbare ruimte aan (woonrijp maken). Alle kosten en opbrengsten die hiermee zijn gemoeid worden ondergebracht in een grondexploitatieberekening. De systematiek van de grondexploitaties wijkt af van de “normale” exploitatie- en investeringsbudgetten van de gemeente. Systematiek Een grondexploitatie loopt over meerdere jaren. Voorafgaande aan de opening van de exploitatieopzet wordt een begroting gemaakt van de kosten en opbrengsten in de tijd, rekening houdend met prijsontwikkelingen en rente-effecten. Dat alles kan weer worden teruggerekend naar één enkel saldo. Het saldo (= verwachte resultaat) in euro’s van nu wordt de contante waarde van een grondexploitatie genoemd. Na opening van een nieuwe grondexploitatie (door de raad), kunnen uit de grondexploitatie kredieten worden vrijgegeven om hier de gemeentelijke kosten (inclusief de rentekosten) uit te dekken. Ook alle opbrengsten van gronduitgiften en bijvoorbeeld externe subsidies worden toegerekend aan de grondexploitatie. Daardoor ontstaat gedurende de looptijd een boekwaarde (het saldo gerealiseerde kosten minus gerealiseerde opbrengsten).

De nog te maken kosten en nog te ontvangen opbrengsten worden dan steeds kleiner. Dit hoeft dus geen invloed te hebben op het saldo. Als er een positief grondexploitatiesaldo wordt geraamd (winstgevend complex) dan wordt deze winst tussentijds genomen bij de jaarrekening volgens de percentage of completion methode.

Als echter een negatief saldo wordt verwacht (verlieslatend complex) dan is de gemeente verplicht om direct een voorziening te treffen om dit verlies te dekken. Die voorziening wordt berekend tegen de contante waarde, wat wil zeggen dat wordt uitgerekend welk bedrag nu apart moet worden gezet om te zijner tijd het nadelig saldo op de exploitatie te kunnen dekken.

Gedurende de uitvoering van het plan kunnen de gemaakte kosten en/of opbrengsten mee- of tegenvallen, maar ook kunnen de prognoses van de nog te maken kosten en/of de te maken opbrengsten wijzigen. Al deze verschillen vallen toe aan de grondexploitatie. Waar mogelijk worden veranderingen binnen het afgesproken saldo opgelost, maar soms kan dat niet. Dan verandert het saldo van de grondexploitatie. Als bijvoorbeeld de geraamde opbrengsten in een plan naar beneden moeten worden bijgesteld of als het plan vertraging oploopt (renteverlies) dan zal het geraamde exploitatieresultaat verslechteren. Bij een plan dat al negatief was zal dat betekenen dat de voorziening waarmee het verlies wordt afgedekt opgehoogd moet worden bij de jaarrekening. Jaarresultaat Grondbedrijf Het jaarresultaat van het Grondbedrijf wordt niet bepaald door de jaarlijkse uitgaven en inkomsten in de grondexploitaties, maar door de volgende onderdelen: 4

• •

•

•

Resultaatneming op een winstgevende grondexploitatie; Resultaat overige complexen (niet zijnde grondexploitaties): - verkoop/verhuur van snippergroen en overige gronden - verhuur van commerciële ruimten - niet toerekenbare kosten Grondbedrijf; Rente over boekwaarde van verlieslatende complexen die conform het BBV ten laste van het resultaat van het Grondbedrijf komt; Het naar beneden of boven bijstellen van reeds getroffen voorzieningen voor verlieslatende plannen op basis van de jaarlijkse actualisatie van de prognose van het resultaat van de lopende grondexploitaties.

Reserve Grondbedrijf Naast de voorzieningen voor verlieslatende complexen hoort een Grondbedrijf ook een reserve te hebben: de Reserve Grondbedrijf. Deze dient in de eerste plaats om de risico’s af te dekken. In alle grondexploitaties loopt de gemeente in meer of minder mate risico’s. Dit kunnen tegenvallende of onvoorziene kosten zijn, lager dan geraamde grondopbrengsten, langere doorlooptijden e.d. Al deze risico’s tezamen worden jaarlijks in beeld gebracht en gekwantificeerd in de Jaarstukken Grondbedrijf (2.4 risicoanalyse en bijlage overzicht risico’s grondexploitaties). Het totale risico dat de gemeente loopt met grondexploitaties moet vervolgens worden afgedekt. Dit gebeurt bij de bepaling van het weerstandsvermogen van de gemeente waarbij alle risico’s van de gemeente, inclusief de risico’s van de grondexploitaties, worden afgezet tegen de reserves van gemeente (Algemene Reserve, Reserve Grondbedrijf).

voorziening voor bestaande verlieslatende complexen bij oplopende tekorten op te kunnen vangen zonder de algemene dienst hiermee te belasten. Het oplopende tekort zal afgedekt moeten worden bij de jaarrekening met een toevoeging aan de voorziening. In de derde en laatste plaats dient de Reserve Grondbedrijf om voorzieningen uit te kunnen vormen wanneer de gemeenteraad besluit een nieuwe verlieslatende grondexploitatie te openen.

Het spreekt vanzelf dat een reserve waar vaak een beroep op wordt gedaan ook moet worden aangevuld. Dat gebeurt door tussentijdse winstnemingen en door, na afronding, het saldo van winstgevende complexen toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf. Daarmee kunnen nieuwe fluctuaties in de hele grondzakenportefeuille worden opgevangen. De Reserve Grondbedrijf fungeert op deze wijze als buffer tussen de inspanningen in de grondexploitatiegebieden en de Algemene Reserve van de gemeente Nieuwegein. Om als buffer te fungeren is een solide reservepositie van belang. De Reserve Grondbedrijf is en blijft bestemd voor projecten ten behoeve van grondexploitaties en faciliterend grondbeleid.

In de tweede plaats dient de Reserve Grondbedrijf om verhoging van de

5

2.

Financiële positie Grondbedrijf

De diverse grondexploitaties zijn per 1-12023 weer geactualiseerd. In dit hoofdstuk wordt de financiële positie van het Grondbedrijf toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt bij de grondexploitatieberekeningen een toelichting gegeven op de verschillen tussen de grondexploitatie per 1-1-2023 ten opzichte van die per 1-1-2022.

vakgebied een concreet aantal uren is geïnventariseerd. Op deze manier zijn de begrote plan- en VAT-kosten aangepast aan de meest recente inzichten en opgenomen in de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2023.

VPB Aan de hand van de balanswaardes per 1-1-2022 en de fiscale waarde van de grondexploitaties per 1-1-2023 is de jaarwinst bepaald naar rato van de opbrengsten. Urenverantwoording op grondexploitaties De uren die medewerkers van de gemeente maken voor planontwikkeling en voor de voorbereiding, administratie en toezicht (VAT) van civieltechnische werken worden verantwoord op de grondexploitaties. Door vooral met vast personeel te werken, hebben de grondexploitaties een financieel voordeel (vast is goedkoper dan inhuur). Er wordt geprobeerd een zo goed mogelijke begroting van de uren te maken. Het egalisatieprincipe is in 2020 losgelaten. Als er minder uren worden gemaakt dan begroot, wordt getoetst of de Algemene Dienst het op kan vangen. Als dat niet mogelijk is, wordt de rekening in het begrotingsjaar conform begroting doorbelast aan de Reserve Grondbedrijf. Dit betekent dat het verschil tussen begrote en werkelijke uren wordt verrekend met de Reserve Grondbedrijf via het voorstel tot resultaatbestemming. Als er meer uren aan de grondexploitaties worden besteed dan begroot, komt dit voor rekening van de grondexploitaties. Voor 2023 is een interne ureninventarisatie gehouden. In 2022 zijn gesprekken gevoerd met alle projectleiders waarbij per project en per

2.1

Jaarresultaat 2022

Het resultaat van het Grondbedrijf ontstaat door de som van de volgende onderdelen: • •

•

•

Resultaatneming op een winstgevende grondexploitatie; Resultaat overige complexen (niet zijnde grondexploitaties) - verkoop/verhuur van snippergroen en overige gronden - verhuur van commerciële ruimten - niet toerekenbare kosten Grondbedrijf; Rente over boekwaarde van verlieslatende complexen die conform het BBV ten laste van het resultaat van het Grondbedrijf komt; Het naar beneden of boven bijstellen van reeds getroffen voorzieningen voor verlieslatende plannen op basis van de jaarlijkse actualisatie van de prognose van het resultaat van de lopende grondexploitaties.

6

Het resultaat van het Grondbedrijf over 2022 bedraagt € 2,70 miljoen positief en wordt in onderstaande tabel gespecificeerd: Complex Resultaat Materiele vaste activa - strategische gronden 02 Galecopperzoom (MVA) 0,09 Voorraad in exploitatie genomen gronden 22 Het Klooster 7,22 23 Lekboulevard 1,70 26 Blokhoeve -1,01 28 Juko 0,11 31 Deventerschans -0,06 36 Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk -0,25 37 City -2,49 41 Rijnhuizen Noord 0,00 44 Altrecht 0,00 46 Kindcentrum Vreeswijk -0,10 47 Mondriaanlaan -0,50 48 Politiebureau -0,03 Overlopende passiva 26b Blok West 0,00 38 Mooi Rijnhuizen -2,36 Overige complexen (direct in resultaat) 01 Niet toerekenbare kosten -0,20 19 Erfpachtsgronden & comm grondverhuur 0,28 29 Vredebestlaan -0,03 32 Snippergroen 0,21 33 Verhuur comm. Ruimte 0,17 42 Sloop Pinguin 0,00 43 Fortwachterswoning -0,03 80 Parkmanagement Het Klooster -0,02 99 Doorberekende kosten Grondbedrijf 0,00 Jaarresultaat 2,70 Onderdelen resultaat Grondbedrijf Winstnemingen Resultaat overige complexen Rente verlieslatende complexen ten laste van resultaat Mutaties voorziening verlieslatende complexen Jaarresultaat

contante waarde, naar aanleiding van een eerdere opmerking van de accountant. Het resultaat voor de overige complexen (o.a. snippergroen/ verhuur commerciële ruimte/ erfpachtcomplex) is € 0,47 miljoen. De rente verlieslatende complexen is € -0,29 miljoen. De voorziening verlieslatende complexen wijzigt met € -4,70 miljoen. Hoofdstukken 3 tot en met 6 geven per complex een toelichting over de behaalde jaarresultaten. 2.2

Winstgevende complexen

Het Klooster is een winstgevend complex. In de grondexploitatie per 1-1-2023 wordt een voorcalculatorisch positief resultaat geraamd van € 17,45 miljoen. Tezamen met de reeds genomen winst van € 55,54 miljoen is dit € 1,82 miljoen hoger dan vorig jaar.

Resultaat 7,22 0,47 -0,29 -4,70 2,70

Dit positieve jaarresultaat van € 2,70 miljoen komt door een winstneming bij complex Het Klooster van € 7,22 miljoen. Deze winstneming (volgens de percentage of completion methode) is voorgeschreven door de commissie BBV. Daarnaast zijn voorzieningen gevormd voor de nieuwe grondexploitaties Mondriaanlaan en Politiebureau en is de voorziening voor Blokhoeve, City en Mooi Rijnhuizen opgehoogd. De percentage of completion methode is dit jaar wederom toegepast op het resultaat op eindwaarde in plaats van

Het hanteren van de door de commissie BBV voorgeschreven methode van winstneming betekent dat er dit jaar winst wordt genomen op het complex Het Klooster. 2.3

Verliesgevende complexen

Ter grootte van het jaarlijkse verlies wordt ten laste van het resultaat van dat jaar een voorziening gevormd conform het BBV. De rente wordt niet op de boekwaarde bijgeschreven, maar wordt rechtstreeks ten laste van het jaarresultaat gebracht. Hieronder is de stand van de voorziening weergegeven per 1-1-2023. 7

Complex 23 Lekboulevard 26 Blokhoeve 28 Juko 31 Deventerschans 36 P-terrein tramhalte Wiersdijk 37 City 46 Kindcentrum 47 Mondriaanlaan 48 Politiebureau Subtotaal 02 Galecopperzoom (MVA) 38 Mooi Rijnhuizen Totaal

1-1-2022 4,50 4,13 0,10 0,50

1-1-2023 Mutatie 2,75 -1,75 5,10 0,98 0,00 -0,10 0,55 0,05

0,20 23,75 1,40 0,00 0,00 34,58

0,45 26,04 1,50 0,50 0,03 36,92

0,25 2,29 0,10 0,50 0,03 2,34

15,23 0,00 49,80

15,23 2,36 54,51

0,00 2,36 4,70

De voorziening wordt bepaald aan de hand van het contante resultaat per complex. De voorziening Lekboulevard neemt af met € 1,75 miljoen door de gunstige grondverkoop begin 2022.Bij Blokhoeve is de voorziening met € 0,98 miljoen toegenomen door gestegen kosten voor de verkabeling van de hoogspanningsleiding. Ook in City is als gevolg van de inflatie de voorziening toegenomen met € 2,29 miljoen. Voor Mooi Rijnhuizen is afgelopen jaar voor het eerst een voorziening gevormd. Voorgaande jaren werd het tekort enkel geoormerkt binnen de Reserve Grondbedrijf. Bij de overige complexen zijn de verschillen ten opzichte van vorig jaar relatief klein.

2.4

Risicoanalyse

Om een eerste idee van de omvang van de risico’s aan te geven wordt opgemerkt dat binnen de diverse grondexploitaties per 1-1-2023 nog een totaal aan kosten is te maken van € 110,93 miljoen en aan opbrengsten is te ontvangen van € 121,85 miljoen. Ten opzichte van 1-1-

2022 zijn de nog te maken kosten met € 3,13 miljoen gestegen en zijn de nog te ontvangen opbrengsten gedaald met € 2,13 miljoen (zie onderstaande tabel). Complex Materiele vaste activa strategische gronden 02 Galecopperzoom Voorraad in exploitatie genomen gronden 22 Het Klooster 23 Lekboulevard 26 Blokhoeve 28 Juko 31 Deventerschans 36 Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk 37 City 41 Rijnhuizen Noord 44 Altrecht 46 Kindcentrum 47 Mondriaanlaan 48 Politiebureau Overlopende passiva 26b Blok West 38 Mooi Rijnhuizen Totaal 31-12-2022 Totaal 31-12-2021 Verschil t.o.v. vorig jaar

Nog te maken kosten

Nog te ontv opbrengsten

0,00

0,00

-7,92 -2,45 -9,66 -0,34 -0,67

36,78 3,92 7,13 0,00 1,06

-1,22 -49,87 -8,54 -0,80 -5,65 -0,38 -1,38

1,00 38,19 9,84 3,94 4,20 1,13 1,38

-0,25 -21,82 -110,93 -107,81 -3,13

1,64 11,63 121,85 123,98 -2,13

De risicoanalyse vindt als volgt plaats. Per project wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste risico’s. Door middel van een gevoeligheidsanalyse wordt bepaald welke risico’s per project financieel gezien het belangrijkste zijn. Op basis van een Monte-Carlosimulatie wordt vervolgens bepaald wat de totale financiële impact van alle benoemde risico’s op het betreffende project is. Deze simulatie gaat ervan uit dat niet alle risico’s zich tegelijkertijd én in volle omvang zullen voordoen. Het optellen van alle maximale consequenties zou daardoor een overschatting geven van het totaal aan risico’s binnen een project. De uitkomsten van deze simulatie worden weergegeven in percentages van zekerheid dat het berekende bedrag voldoende is om alle benoemde risico’s in financiële zin af te dekken. Uit de “Nota risicomanagement en weerstandsvermogen” volgt dat het weerstandsvermogen wordt bepaald op basis van een risicosimulatie waarbij een zekerheidspercentage van 90% wordt gehanteerd. 8

Op basis van de per 1-1-2023 herziene grondexploitaties zijn door de planeconomen van het Grondbedrijf, projectleiders en de afdeling financiën nieuwe risicoanalyses gemaakt. De rapportage is bijgevoegd. De gezamenlijke risicoposten (benodigde weerstandsvermogen bij een zekerheidspercentage van 90%) bedragen per 1 januari 2023 € 4,17 miljoen. Het beschikbare weerstandsvermogen van het Grondbedrijf bestaat uit de Reserve van het Grondbedrijf (€ 30,15 miljoen) vermeerderd met het nog niet gerealiseerde (winstgevend) resultaat van Het Klooster (€ 17,45 miljoen) en is per 1-1-2023 € 47,60 miljoen. Weerstandsvermogen Reserve Grondbedrijf per 1-1-2023 na resultaatbestemming Nog niet gerealiseerd (winstgevend) resultaat Het Klooster Beschikbaar weerstandsvermogen 1-1-2023 Risicoposten Buffer (incl. nog niet gerealiseerd resultaat)

30,15

2.5

Meerjarenprognose Grondbedrijf

In de onderstaande tabel is het verwachte verloop weergegeven van alle grondexploitaties. Een positieve boekwaarde betekent dat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten. Een negatief saldo geeft aan dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. De verwachting is dat de komende 5 jaar de boekwaarde de eerste jaren toeneemt en daarna verder zal dalen. MPG Koste n Opbre ngsten Saldo Saldo lopend

2.6

Boekwaarde

2023

2024

2025

2026

2027

198,32

23,74

21,68

24,87

16,87

13,93

170,19 28,13

14,26 9,49

21,63 0,05

28,39 -3,52

34,32 -17,45

23,14 -9,21

28,13

37,61

37,66

34,14

16,68

7,47

Reserve Grondbedrijf

17,45 47,60 4,17 43,43

De buffer is per 1-1-2023 € 43,43 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is de buffer met € 5,05 miljoen afgenomen. Voor de accountant is het evenwel van belang dat alle risico’s van de gemeente (inclusief het Grondbedrijf) worden afgedekt met het totale weerstandsvermogen van de gemeente (zie Jaarrekening 2022 Gemeente Nieuwegein).

Met inachtneming van de resultaten over 2022 is er een nieuw beeld van de financiële positie van het Grondbedrijf per 1-1-2023 beschikbaar. Dit beeld is in onderstaande tabel weergegeven. Financiële positie Grondbedrijf Reserve Grondbedrijf per 1-1-2022 na resultaatbestemming Begroot jaarresultaat 2022 VPB aanslag 2019 en 2022 Reserve voor resultaatbestemming Werkelijk resultaat 2022 t.o.v. begroot Correctie eerdere VPB aangifte Afdracht aan alg, dienst i.v.m. plan- & vat-kosten Reserve Grondbedrijf per 1-1-2023 na resultaatbestemming

27,80 3,00 0,25 31,05 -0,30 -0,18 -0,42 30,15

Het Grondbedrijf heeft een positief resultaat gerealiseerd van € 2,70 miljoen (zie toelichting bij 2.1 Jaarresultaat 2022). Er wordt voorgesteld het saldo van het werkelijke resultaat (€ 2,70 miljoen) plus de correcties eerdere VPB aangiftes (€ 0,07 miljoen) minus de afdracht aan de algemene dienst vanwege de plan- & vat-kosten (€ 0,42 miljoen) toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf. 9

Na resultaatbestemming is de stand van de Reserve Grondbedrijf per 1 januari 2023 € 30,15 miljoen positief. 2.7

Conclusie

De economische ontwikkelingen in 2022 werden sterk beïnvloed door de relatief hoge inflatie en oplopende rente. Op dit moment lijkt het erop dat de prijsstijgingen voorlopig zullen afvlakken. De markt lijkt vanwege de hoge hypotheekrentes op zijn voorlopige hoogtepunt. Deze veronderstelling is gebaseerd op het feit dat het aantal overbiedingen langzaam afneemt en de stijging in de transactieprijzen afvlakt. Er bestaat echter nog steeds een grote vraag naar woningbouw, echter drukt de hypotheekrente en de energieprijzen de betaalbaarheid van de woningen. We hebben als gemeente een grote portefeuille aan lopende grondexploitatieprojecten en blijven dus ook risico's houden. De Reserve Grondbedrijf is toegenomen met € 2,35 miljoen tot € 30,15 miljoen positief na resultaatbestemming.

Door de fundamentele wijzigingen op de vastgoedmarkten moet de gemeente voorzichtig blijven met de ramingen van toekomstige grondopbrengsten. Als Grondbedrijf blijven we de lopende grondexploitaties nauwlettend in de gaten houden door een goede analyse van de risico’s, een lage parameter voor opbrengstenstijgingen en goede ontwikkelstrategieën. In de toekomst ligt de nadruk op inbreidingslocaties. Dit zijn complexe binnenstedelijke ontwikkelingen die in de basis minder winstgevend of zelfs verlieslatend zijn. De door de maatschappij en politiek gewenste verhoging van het participatieve element in gebiedsontwikkelingen zal een kostprijsverhogend effect hebben op de grondexploitaties. Daarvoor is en blijft een gezonde Reserve Grondbedrijf van belang.

Het aantal verkochte woningen in de regio Utrecht is in het vierde kwartaal van 2022 gedaald met 11,0 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijzen zijn met 7,3 procent gedaald ten opzichte van het vierde kwartaal 2021. De gemiddelde verkooptijd is 30 dagen.

10

3.

Materiële vaste activa

Het enige complex wat materieel vast actief is, is Galecopperzoom. Complex 02 – Galecopperzoom

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: L. Maat Programma: Verhuur gronden Fasering: 2023-2030 Plangebied: 48 hectare Boekwaarde: € 18,5 mln. Positief Besluitvorming en programma Enige jaren geleden is met de omliggende gemeenten, de provincie en het rijk afgesproken het gebied Galecopperzoom in het kader van de A12 zone op dat moment niet in ontwikkeling te brengen als bedrijventerrein maar het gebied te reserveren voor de woningbouwontwikkeling na 2030. Dit is vastgelegd in een aantal afspraken, “Wenkend perspectief” en “Dynamisch werkprogramma A12 centraal”. In 2012 is door alle partijen een

“Intentieverklaring A12 Centraal” vastgesteld. De Galecopperzoom is een strategische ontwikkelpositie voor de lange termijn. Tevens is afgesproken voor het gebied een zogenaamd pauzelandschap te bedenken om op die manier het gebied wat aantrekkelijker voor de stad te maken en om met de eventuele opbrengsten de rentekosten die een positieve boekwaarde nu eenmaal met zich meebrengt te verlagen. Het bedrag aan rente dat na verrekening van de opbrengsten resteert wordt ten laste van het resultaat van het Grondbedrijf van het lopend boekjaar gebracht. Financieel (kosten en opbrengsten) De boekwaarde van het gebied bedraagt € 18,5 miljoen. Hier staat een voorziening tegenover van € 15,3 miljoen zodat een gecorrigeerde boekwaarde ontstaat van € 3,2 miljoen wat neerkomt op € 6,70/m² hetgeen als agrarische waarde kan worden beschouwd. Deze boekwaarde is ten opzichte van het begin van het jaar niet gewijzigd. In 2022 werd circa € 0,09 miljoen aan resultaat beheer gerealiseerd.

11

4. Geactualiseerde grondexploitatieopzet per complex In dit hoofdstuk wordt per complex een toelichting gegeven op de actualisatie en de belangrijkste financiële gegevens. De uitgebreide cijfers zijn te vinden in de bijlagen.

We hebben voorzichtig geraamd. De gehanteerde parameters zijn als volgt: • Het gehanteerde rentepercentage is 1,19% als gemiddelde voor langjarige prognoses. • Het gehanteerde disconteringspercentage is 2,0% zoals voorgeschreven door de Commissie BBV. • De parameter voor kostenstijgingen is: 2022 6,0%

2023 3,5%

2024 3,0%

2025 e.v. 2,0%

De parameter voor opbrengstenstijgingen is 1,0% in de grondexploitaties.

Algemeen Bedrijvenpark Het Klooster is een bedrijvenpark van 74 hectare dat grenst aan de snelweg A27. Het afgelopen jaar zijn er een aantal kavels verkocht en voorbereidingen getroffen voor verkoop van de resterende kavels. Bijvoorbeeld voor de tender van de twee entreekavels. Het bestemmingsplan voor deelgebied 4 is behandeld bij de Raad van State en deze heeft uitgesproken dat het bestemmingsplan opnieuw moet worden gemaakt met als gevolg een langere doorlooptijd. Ruimtegebruik en programma De planologische procedure voor deelgebied vier, helemaal in het noorden, moet opnieuw gemaakt worden. De verwachting is dat deze in 2025 klaar is. De duurzaamheid van het bedrijvenpark wordt gewaarborgd door een streng toewijzingsbeleid. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 17,5 miljoen) is per saldo € 5,4 miljoen lager dan de grondexploitatie per 1-1-2022. Dit komt omdat er voor € 7,2 miljoen winst genomen is. Eind 2022 is 60 hectare verkocht, 11,6 hectare gereserveerd en nog 1,6 hectare te verkopen.

Complex 22 – Het Klooster Het Klooster Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

Bestuurlijk opdrachtgever: E. Eggengoor Projectleider: W. Hoogenkamp Programma: Bedrijvenpark Fasering: 2005-2027 Plangebied: 74 hectare Saldo: € 17,5 mln. Positief

1-1-2023

1-1-2022

103,73 122,75 19,02 -1,57 17,45

106,34 129,94 23,60 -0,75 22,85

Resultaat -effect -2,61 -7,19 -4,58 -0,82 -5,40

Aan de kostenkant is een aantal posten afgeraamd (o.a. woonrijp maken sectie 4 € -1,55 miljoen, nutsvoorzieningen € 0,25 miljoen), nu we de laatste fase van uitgifte ingaan. Ook heeft er een verschuiving van VAT-kosten naar het woonrijp maken plaatsgevonden. Deze waren apart geraamd, maar maken in de praktijk onderdeel uit van het woonrijp maken. De opbrengsten zijn per saldo 12

met € 7,2 miljoen gedaald vanwege de winstneming die in mindering is gebracht op de grondopbrengsten. Complex 23 – Lekboulevard Hoog Zandveld

De kosten zijn in totaal met circa € 0,35 miljoen afgenomen door de bijstelling van een aantal budgetten. De plan- en VAT-kosten zijn aangepast op basis de interne ureninventarisatie. De grondopbrengst is aangepast op basis van de inschrijving van de geselecteerde partij. Gezien de voorzichtige raming in het verleden heeft dit geleid tot een stijging van de grondopbrengsten met circa € 1,50 miljoen. Complex 26 – Blokhoeve

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: M. Slingerland Resterend programma: Circa 100 woningen Fasering: 2023-2026 Plangebied: 6,2 hectare Saldo: € 2,75 mln. negatief Algemeen In 2022 is na de aanbestedingsprocedure een ontwikkelaar geselecteerd voor de ontwikkeling van het deelgebied Middenblok. Op dit moment wordt het plan verder uitgewerkt door de ontwikkelaar. Ruimtegebruik en programma Het programma van het Middenblok bestaat uit 50 woningen; waarvan 15 sociale huurwoningen en 6 lage middenhuur woningen. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -2,75 miljoen) is verbeterd met € 1,75 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Lekboulevard Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

12,70 10,10 -2,59 -0,16 -2,75

13,05 8,60 -4,45 -0,05 -4,50

Resultaat -effect 0,35 -1,50 -1,86 0,11 -1,75

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: M. van Heugten Resterend programma: Circa 100 woningen Fasering: 2023-2027 Plangebied: 35 hectare Saldo: € 5,1 mln. negatief Algemeen De wijk Blokhoeve is gelegen aan de noordkant van Nieuwegein. In totaal worden er ruim 800 woningen gebouwd. Blokhoeve is onderverdeeld in drie deelgebieden: De Lamellen in het noorden, Het Eiland in het midden en Het Blok in het zuiden. De ontwikkeling van deelgebied Blok West is opgenomen binnen het faciliterend grondbeleid (zie hoofdstuk 5). Na het ondergronds brengen van de hoogspanningsleiding door Blokhoeve kunnen de resterende woningen worden gerealiseerd. Ruimtegebruik en programma Het ruimtegebruik ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022 is ongewijzigd. 13

Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -5,10 miljoen) is met circa € 0,98 miljoen verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Blokhoeve Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

61,10 56,40 -4,69 -0,41 -5,10

59,60 55,74 -3,86 -0,27 -4,13

Resultaat -effect -1,50 -0,66 -0,84 0,14 0,98

De kosten binnen het complex zijn met € 1,50 miljoen toegenomen. Dit is grotendeels het gevolg van de toegenomen kosten aan de verkabeling van de hoogspanningsleiding. Enerzijds zijn de kosten toegenomen door de wettelijke indexatie van de gemeentelijke bijdrage aan deze verkabeling, anderzijds doordat een langer traject wordt verkabeld. Hiernaast zijn de plan- en VAT-kosten herijkt op basis van de interne ureninventarisatie. De opbrengsten zijn met € 0,66 miljoen toegenomen doordat een provinciale subsidie is opgenomen voor de verkabeling het langere traject van de hoogspanningsleiding. Complex 28 – Juko Hesseveld

Algemeen Dit complex omvat het voormalige Jukoterrein aan de Hildo Kropstraat. Binnen dit plangebied is de ontwikkeling van 40 sociale appartementen voorzien ten behoeve van senioren uit de wijk Jutphaas-Wijkersloot. In 2022 is de bouw gestart. De afrondende werkzaamheden vinden in 2023 plaats. Ruimtegebruik en programma Het ruimtegebruik en programma zijn ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 0,00 miljoen) is met € 0,10 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Juko Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

0,84 0,84 0,00 0,00 0,00

0,94 0,84 -0,10 0,00 -0,10

Resultaat -effect 0,10 0,00 -0,10 0,00 -0,10

De kosten zijn met circa € 0,10 miljoen afgenomen doordat het woonrijp maken voordeliger is aanbesteed dan vorig jaar geraamd. Complex 31 – Deventerschans

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: J. Haaksman Programma: 40 appartementen Fasering: afronding in 2023 Plangebied: 1,0 hectare Saldo: € 0,0 mln. neutraal

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: Diversen Programma: Circa 16 woningen Fasering: 2023-2025 Plangebied: 0,4 hectare Saldo: € 0,55 mln. negatief 14

Algemeen Het plan Deventerschans betreft de locatie van een voormalig scholencomplex aan de Deventerschans. Meerdere partijen hebben belangstelling getoond voor de kavel. De verwachting is dat de kavel in 2024 wordt uitgegeven. De toekomstige woningbouw zal in samenspraak met de omgeving tot stand komen. De aanbesteding volgt dit jaar. Ruimtegebruik en programma De locatie Deventerschans ligt binnen een cirkel van 400 meter van (centrum)voorzieningen waardoor de locatie geschikt is voor het realiseren van woningen voor senioren en/of voor personen die zorg en ondersteuning behoeven. Het programma gaat uit van een mix van koop en sociale huur van in totaal circa 16 woningen. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -0,55 miljoen) is met € 0,05 miljoen verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Deventerschans Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

1,58 1,06 -0,52 -0,03 -0,55

1,47 0,99 -0,48 -0,02 -0,50

Resultaat -effect -0,11 -0,07 -0,04 -0,01 0,05

De kosten zijn toegenomen als gevolg van indexatie van de kosten en aanpassing van de plan- en VAT-kosten. De opbrengsten zijn ook iets gestegen als gevolg van de indexatie van de opbrengsten.

Complex 36 – Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: C. Hoppe Programma: 40 appartementen Fasering: 2023-2026 Plangebied: 0,4 hectare Saldo: € 0,45 mln. negatief Algemeen Op 28 april 2016 heeft de raad de grondexploitatie Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk vastgesteld. Deze ontwikkeling grenst aan het toekomstige multifunctionele Sportpark Parkhout/Zandveld (SPZ) waar de hockeyvereniging MHCN zich zal gaan vestigen. Ruimtegebruik en programma Ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Om op de plek van de parkeerplaats Helmkruid te kunnen bouwen, moeten de parkeerplaatsen worden verplaatst. In 2017 is gestart met de aanleg van extra parkeerplaatsen ter hoogte van SV Geinoord. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -0,45 miljoen) is met € 0,25 miljoen verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

Resultaat -effect

1,57 1,17 -0,40 -0,05 -0,45

1,33 1,16 -0,17 -0,03 -0,20

-0,24 -0,01 0,23 0,02 0,25

15

De kosten zijn toegenomen met € 0,24 mln. als gevolg van het indexeren van de kosten en het aanpassen van de plan- en VAT-kosten conform de interne ureninventarisatie. Daarnaast zijn extra kosten opgenomen in de grondexploitatie om de bestrating van de Helmkruid te versterken met het oog op het toekomstig bouwverkeer. De grondopbrengsten zijn nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar.

veroorzaakt door indexatie van de kosten als gevolg van de toegenomen inflatie in het afgelopen jaar. Hiernaast zijn op basis van de interne ureninventarisatie de plan- en VAT-kosten bijgesteld. Hier staat tegenover dat ook de opbrengsten naar boven zijn bijgesteld met € 4,16 miljoen. Op basis van een externe taxatie en de Nota Grondprijzen 2023 zijn de grondopbrengsten bijgesteld. Complex 41 – Rijnhuizen Noord

Complex 37 – City

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: G. Govaart Programma: 1.000 – 2.000 appartementen Fasering: 2013-2028 Saldo: € 26,04 mln. negatief

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: Nog geen projectleider Programma: Circa 60 woningen Fasering: 2023-2027 Plangebied: 0,4 hectare Saldo: € 0,47 mln. positief

Ruimtegebruik en programma Ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022.

Algemeen Op 28 april 2016 heeft de raad de grondexploitatie Rijnhuizen Noord. De planvorming zal worden opgestart in 2023/2024, op het moment dat de hockey verplaatst naar Sportpark Parkhout/Zandveld.

Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -26,04 miljoen) is per saldo met € 2,29 miljoen afgenomen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. City Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

80,38 55,83 -24,55 -1,49 -26,04

74,39 51,67 -22,72 -1,03 -23,75

Resultaat -effect -5,99 -4,16 1,83 0,46 2,29

De kosten zijn naar boven bijgesteld met € 5,99 miljoen. Dit wordt grotendeels

Bij vaststelling op 24 november 2016 door de raad van de grondexploitatie Mooi Rijnhuizen is besloten voor het revolving fund de eigen gebiedsbijdrage in te zetten van de grondexploitatie Rijnhuizen-Noord in 2017. Ruimtegebruik en programma Ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. 16

Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 0,47 miljoen) is met € 0,6 mln. verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Rijnhuizen Noord

1-1-2023

1-1-2022

Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

9,09 10,02 0,93 -0,46 0,47

8,51 9,92 1,40 -0,34 1,07

Resultaat -effect -0,58 -0,10 0,47 0,13 0,60

De kosten zijn met circa € 0,58 miljoen toegenomen. Deze stijging wordt grotendeels veroorzaakt door de indexatie van de verplaatsingskosten van de hockey waarover contractuele afspraken gelden. Hiernaast zijn ook de toekomstige kosten voor het bouw- en woonrijp maken met 6% geïndexeerd en de grondopbrengsten met 1% geïndexeerd conform extern advies. Complex 44 – Altrecht

Ruimtegebruik en programma Het complex omvat in totaal 84 woningen bestaande uit 53 appartementen (sociale huur en middeldure huur) en 31 grondgebonden woningen. Het ruimtegebruik en programma zijn ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 3,00 miljoen) is verslechterd met € 0,30 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Altrecht Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

0,81 3,94 3,13 -0,13 3,30

0,56 3,94 3,38 -0,08 3,30

Resultaat -effect -0,25 0,00 0,25 0,05 0,30

De verslechtering van het resultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door extra kosten voor de toekomstige fietsontsluiting. De keuze voor een veiligere fietsstraat brengt extra kosten met zich mee. Complex 46 – Kindcentrum

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: J. Haaksman Programma: 84 woningen Fasering: 2023-2026 Plangebied: 1,7 hectare Saldo: € 3,0 mln. positief Algemeen Stichting Altrecht en de gemeente werken gezamenlijk aan de realisatie van de geplande woningbouw op de percelen langs de Rembrandthage, Pieter van Laerhage en Galecopperdijk. Op 17 november 2021 hebben Stichting Altrecht en de gemeente de koopovereenkomst met de ontwikkelaar ondertekend. Momenteel wordt het plan nader uitgewerkt.

Bestuurlijk opdrachtgever: G. Bamberg Projectleider: J. Haaksman Programma: circa 34 woningen Fasering: 2023-2027 Plangebied: 1,8 hectare Saldo: € 1,5 mln. negatief Algemeen Aan de Industrieweg in Vreeswijk zijn plannen voor een kindcentrum (basisonderwijs en kinderopvang) met 17

sportvoorziening in combinatie met woningbouw. Hiervoor dient het pand en bijbehorend perceel van Stichting Meander aangekocht te worden. Op 23 september 2021 is de grondexploitatie Kindcentrum Vreeswijk vastgesteld. Tijdelijk wordt dit pand gedeeltelijk gebruikt voor de opvang van vluchtelingen.

Complex 47 - Mondriaanlaan

Ruimtegebruik en programma Het ruimtegebruik en programma is ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ -1,50 miljoen) is verslechterd met € 0,10 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Kindcentrum Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

5,55 4,20 -1,35 -0,15 -1,50

5,33 4,04 -1,29 -0,11 -1,40

Resultaat -effect -0,22 -0,16 -0,06 -0,04 -0,10

Deze wijziging van het resultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door het indexeren van de toekomstige kosten met 6%. Dit negatieve effect werd deels gecompenseerd door hogere grondopbrengsten op basis van Nota Grondprijzen 2023. Per saldo had dit een negatief effect van € 0,10 miljoen.

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: C. Hoppe Programma: 6 woningen en een hospice Fasering: 2023-2025 Plangebied: 1.430 m2 Saldo: € 0,5 mln. negatief Algemeen Op 21 april 2022 is de grondexploitatie vastgesteld voor dit project aan de Mondriaanlaan waar het gezondheidscentrum wordt aangekocht ten behoeve van de realisatie van een hospice en een aantal woningen. Dit gezondheidscentrum is later in 2022 dan ook aangekocht. Op dit moment worden de plannen verder uitgewerkt. Ruimtegebruik en programma Het ruimtegebruik en programma ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is ongewijzigd. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 0,5 miljoen negatief) is beperkt verslechterd met € 0,03 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Dit komt met name door de indexatie van de bedragen. Mondriaanlaan Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

1,60 1,13 -0,47 -0,03 -0,50

1,56 1,10 -0,46 -0,01 -0,47

Resultaat -effect 0,04 0,03 -0,01 -0,02 -0,03

18

Complex 48 - Politiebureau HZ

betreft het bouw- en woonrijp maken van de kavel, in de oksel van de A2, ten behoeve van verplaatsing van het politiebureau vanuit het centrum van Nieuwegein. Ruimtegebruik en programma Het ruimtegebruik ten opzichte van de vastgestelde grondexploitatie is ongewijzigd.

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: M. Slingerland Programma: Politiebureau HZ Fasering: 2023-2025 Plangebied: 5.200 m2 Saldo: € 0,025 mln. negatief Algemeen Op 19 mei 2022 is de grondexploitatie vastgesteld voor dit project. Dit project

Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2023 (€ 0,025 miljoen negatief) is verslechterd met € 0,025 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2022. Dit komt met name door de indexatie van de kosten en opbrengsten. Politiebureau HZ

1-1-2023

1-1-2022

Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1,35 1,38 0,03 -0,05 -0,02

1,28 1,30 0,02 -0,02 0,00

Resultaat -effect 0,07 0,08 0,01 -0,04 -0,02

19

5. Faciliterend Grondbeleid Complex 26b – Blok West

1-1-2022 € 1,15 miljoen positief en is daarmee met € 0,13 verslechterd ten opzichte van vorig jaar. De kosten zijn toegenomen als gevolg van het bijstellen van de plan- en VAT-kosten op basis van de interne ureninventarisatie. Complex 38 – Mooi Rijnhuizen

Bestuurlijk opdrachtgever: M. Schouten Projectleider: M. van Heugten Resterend programma: 177 woningen Fasering: 2023-2025 Plangebied: 4,8 hectare Saldo: € 1,15 mln. positief Algemeen De initiatiefnemers van Blok West hebben eind november 2018 bij de gemeente een principeverzoek ingediend. In het principeverzoek zijn in totaal 177 woningen (sociale vrije sector, gestapeld en grondgebonden), een klim- en bergsportcentrum en een supermarkt opgenomen. De raamovereenkomst met de initiatiefnemers is getekend. Komend jaar zal het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd. Blok West Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

0,43 1,64 1,21 -0,07 1,15

0,33 1,64 1,31 -0,04 1,28

Resultaat -effect -0,10 0,00 0,10 0,03 0,13

Financieel (kosten en opbrengsten) Blok West wordt apart verantwoord onder het facilitaire grondbeleid conform de richtlijnen van het BBV. Het resultaat van de ontwikkeling Blok West bedraagt per

Bestuurlijk opdrachtgever: M.Schouten Projectleider: R. van Schaik Programma: 2.500 woningen Fasering: 2016-2028 Plangebied: 83 hectare Saldo: € 2,36 mln. negatief Algemeen De gebiedsexploitatie Mooi Rijnhuizen (faciliterend grondbeleid) is gericht op de organische ontwikkeling van het gebied door initiatieven vanuit de markt conform de kaders van de gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen. De te maken investeringen zijn verdeeld in 3 fasen. In deze grondexploitatie zit het systeem van revolving fund verwerkt. Dit revolving fund treedt in werking nadat 1/3 van de exploitatiebijdragen van een fase is ontvangen vanuit de markt. Vervolgens financieren de gemeente en de Provincie Utrecht ieder 1/3 van de investering voor van die fase zodat gestart kan worden met de upgrade van het gebied. Dit zorgt voor een aanjaaginstrument met een beperkt risicoprofiel. De gemeente heeft 20

daarvoor de eigen gebiedsbijdrage ingezet van de grondexploitatie Rijnhuizen-Noord in 2017. Ruimtegebruik en programma Ongewijzigd ten opzichte van de gebiedsexploitatie per 01-01-2022. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de gebiedsexploitatie per 1-1-2023 (€ -2,36 mln.) is met € 0,36 mln. verslechterd ten opzichte van de gebiedsexploitatie per 01-01-2022. Mooi Rijnhuizen Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat

1-1-2023

1-1-2022

23,47 21,55 -1,91 -0,45 -2,36

15,28 13,29 -1,99 -0,01 -2,00

Resultaat -effect -8,19 -8,26 0,07 -0,43 -0,36

Er hebben een aantal aanpassingen aan de kostenkant plaatsgevonden. Onder andere is er een nieuwe raming voor de Merwedebrug gemaakt en zal een damwand langs het kanaal in combinatie met een milieuvriendelijke oever uitgevoerd worden. De stijging aan de opbrengstenkant komt door een stijging van de VON-prijzen van de woningen. Hiernaast is in voorgaande herzieningen uitgegaan van een voorzichtige berekening van de opbrengsten. Nu veel initiatieven vorm krijgen, kan er een betere inschatting gemaakt worden van de hoogte van de gebiedsbijdrage. Het resultaat wordt naar beneden bijgesteld door de aanpassing van de parameters.

21

6. Overige complexen Complex 01 – Niet toerekenbare kosten en overige grondverkopen Het complex ‘Niet toerekenbare kosten’ betreft algemene uren van het Grondbedrijf die niet ten laste van de grondexploitaties geboekt mogen worden. In dit complex worden ook de grondverkopen vermeld die buiten een grondexploitatie vallen, maar groter zijn dan normale snippergroen transacties. Zo is in 2022 een perceel verkocht aan de Wierselaan ten behoeve van de realisatie van zes woon-werk units. Complex 19 – Erfpachtsgronden en commerciële grondverhuur Het complex ‘Erfpacht & commerciële grondverhuur’ omvat de erfpachtcanon voor de grond waarop het schippersinternaat staat, de verhuur van een perceel grond aan Shell ten behoeve van een brandstofverkooppunt, verhuur ten behoeve van een snellaadstation en de verhuur van grond ten behoeve van windpark Nieuwegein. Verder worden alle commerciële huuropbrengsten waarover geen omzetbelasting is verschuldigd op dit complex geadministreerd. Complex 29 – Vredebestlaan Het terrein aan de Vredebestlaan (nr. 23) betreft het voormalige schoolgebouw dat tot eind 2013 werd verhuurd aan Altrecht. Momenteel wordt het gebouw gebruikt door de Kledingbank en de Speelgoedbank. Het is de bedoeling dat dit gebouw een maatschappelijke functie blijft vervullen. Complex 32 – Snippergroen

worden gedekt uit de opbrengsten. Er is in 2022 voor € 0,08 miljoen ontvangen aan huurinkomsten en voor € 0,13 miljoen aan grondverkopen. Complex 33 – Verhuur commerciële ruimte Exploitatie van commercieel vastgoed met omzetbelasting. Binnen dit product zijn onder meer de volgende twee gebouwde vastgoedcomplexen opgenomen, te weten: Winkelplint blok 4b (onderdeel van Stadshuis) per 31 december 2022 is ruim 500 m² bvo verhuurd aan een drietal ondernemers. Horecaplint blok 6 (onderdeel van Theatergarage) per 31 december 2022 zijn 5 horeca units, afgerond 1.500 m² bvo verhuurd. Er is 1 leegstaande unit. Complex 42 – Sloop Pinguïn De Pinguïn is gesloten sinds 1 januari 2018. Medio 2019 is deze gymzaal gesloopt. Op deze locatie wil de gemeente woningbouw ontwikkelen. Daarvoor zal een participatietraject starten en een grondexploitatie worden geopend. Complex 43 – Fortwachterswoning In november 2017 heeft de gemeenteraad krediet beschikbaar gesteld voor de renovatie van de fortwachterswoning op Fort Jutphaas. Renovatie van het pand is afgerond in 2022. Aangezien het om een vastgoedontwikkeling gaat, zal hiervoor geen grondexploitatie worden geopend.

In dit complex worden alle kosten en opbrengsten van de uitgifte van snippergroen geregistreerd en verantwoord. Het omvat zowel verkopen als huurinkomsten. Het betreft een structurele activiteit waarvan de kosten 22

Complex 80 – Parkmanagement Het Klooster

De gemeente laat het parkmanagement uitvoeren in opdracht van de eigenaren op Het Klooster. In 2021 is een coöperatie voor het parkmanagement opgericht. In 2022 zijn de taken overgedragen aan de coöperatie.

23