2023-173 Rvs. Vereveningsverordening gemeente Nieuwegein 2023.pdf

Gemeenteraad

Onderwerp Datum

Vereveningsreserve gemeente Nieuwegein 2023

16 mei 2023

Raadsvoorstel

2023-173

Afdeling

Ruimtelijk Domein

E-mailadr es opst eller c.hofstede@nieuwegein.nl Portefeuilleh ouder

Marieke Schouten

Onderwerp Vereveningsverordening gemeente Nieuwegein 2023

Gevraagd besluit 1. De Vereveningsverordening sociale en lage middenhuur gemeente Nieuwegein 2023 vast te stellen, waarmee motie M271 wordt afgehandeld en waarbij de belangrijkste uitgangspunten van de verordening zijn: a. Alle woningbouwprojecten dragen bij aan sociale huur en lage middenhuur; b. Locaties tot 45 woningen kunnen kiezen geen sociale huur en lage middenhuur te realiseren, maar dit af te kopen middel een afdracht aan de vereveningsreserve; c. Projecten die meer dan de gewenste 30% sociale huur en 12% lage middenhuur realiseren, kunnen een subsidie krijgen uit de reserve voor het aantal extra gerealiseerde woningen; d. De verordening geldt voor alle nieuwe projecten waarover nog geen anterieure overeenkomst is gesloten, hieronder vallen alle "Pas-op-deplaats-projecten". 2a. Een Vereveningsreserve sociale woningbouw in te stellen. 2b. Deze reserve te voeden met een bedrag van € 1.000.000,-2c. Dit bedrag te onttrekken uit de reserve Grondbedrijf. 2d. Op het moment dat de vereveningsreserve een omvang van € 1.500.000,-- bereikt, € 1.000.000,-- uit de vereveningsreserve terug te boeken naar de reserve Grondbedrijf. 3. Uit de Vereveningsreserve sociale woningbouw jaarlijks een werkbudget te onttrekken van € 500.000,--. 4.

De werking en het effect van de Vereveningsverordening jaarlijks te monitoren gelijktijdig met de monitoring ‘Groei van de Stad’ en na drie jaar een uitgebreide evaluatie te doen.

Bladnummer 2/6 Raadsvoorstel 16 mei 2023

Inleiding In oktober 2021 heeft de gemeenteraad motie M271 aangenomen, waarin het college is verzocht de instelling van een vereveningfonds te onderzoeken, hiertoe een voorstel aan de raad voor te leggen en zo nodig de beleidsregels sociale huur en middenhuur aan te passen. De realisering van het aantal sociale huurwoningen en lage middenhuurwoningen blijft achter bij onze ambitie en de raad wil een betere sturing op het aantal te realiseren sociale huur en lage middenhuurwoningen in de resterende woningbouwopgave. Allereerst is in 2022 een pilot uitgevoerd bij een project in Rijnhuizen. Op basis hiervan zijn over de werking en resultaten in oktober 2022, december 2022 en maart 2023 tijdens avonden voor de raad resultaten uit de pilot voorgelegd en is gesproken over de keuzen die te maken zijn voor de instelling van een dergelijk fonds. De Vereveningsverordening ligt nu voor ter besluitvorming. De beleidsregels sociale huur en middenhuur, waarbij het beleid van 30% sociale huur en 12% lage middenhuur wordt aangescherpt naar alle projecten, vormen hiervoor de basis. Deze zijn als bijlage bijgevoegd.

Gewenst effect Het doel van de vereveningsverordening is het borgen dat alle projecten bijdragen aan voldoende sociale huur en lage middenhuur in de gemeente Nieuwegein enerzijds. Anderzijds kunnen projecten met veel sociale huur of lage middenhuur makkelijker gerealiseerd worden.

Argumenten 1.1. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de wens van de raad voor betere sturing op de realisering van sociale en lage middenhuur. Met het wijzigen van de beleidsregels en het vaststellen van de verordening gaan alle woningbouwprojecten bijdragen aan sociale huur en lage middenhuur. Projecten zullen ofwel sociale huurwoningen en lage middenhuur realiseren ofwel een afdracht doen in de vereveningsreserve. 1.2.

Bij projecten tot 45 woningen is er niet altijd een afnemer van sociale

huur en lage middenhuur te vinden. Bij kleine locaties (tot 45 woningen) is het aantal te realiseren sociale huurwoningen en lage middenhuurwoningen klein. Woningcorporaties geven dat zij het liefst een heel woningblok in bezit hebben en anders minimaal 51% van een VVE in eigendom willen hebben. Dit omdat het anders qua exploitatielasten niet uit kan. Dit is de reden om kleine projecten uit te zonderen van de verplichting om sociale huur te realiseren. Deze projecten moeten dan wel een afdracht doen aan de vereveningsreserve, zodat ze op die wijze bijdragen aan sociale huur en lage middenhuur. 1.3.

Projecten die meer dan de gewenste 30% sociale huur en 12% lage

middenhuur realiseren, kunnen een subsidie uit de reserve krijgen. Omdat projecten kleiner dan 45 woningen de sociale huur en lage middenhuur kunnen afkopen, is het belangrijk dat deze woningen wel op een andere

Bladnummer 3/6 Raadsvoorstel 16 mei 2023

locatie in Nieuwegein gerealiseerd worden. Om dit voor elkaar te krijgen kunnen deze projecten een bijdrage uit de vereveningsreserve krijgen. 1.4.

De verordening geldt voor projecten waarover nog geen anterieure

overeenkomst is afgesloten. Bestaande projecten, waar al een anterieure overeenkomst, of vergelijkbare overeenkomst, is afgesloten vallen buiten de verordening. Dit omdat deze projecten al in een dermate ver stadium zijn, waarbij er onderling toezeggingen zijn gedaan en contracten zijn getekend, dat het openbreken van deze projecten verstrekkende financiële gevolgen kunnen hebben. Bovendien zorgt dit voor grotere vertragingen. Bij projecten zonder anterieure overeenkomst is dit minder het geval. Hoewel het ook hier tot vertragingen kan leiden (zie het kopje ‘kanttekeningen’). De eerste projecten die onder de verordening vallen zijn dus de Pas-op-dePlaats-projecten. Dit geldt voor de afdracht aan de reserve en subsidie uit de reserve. 2.1.

Hiermee ontstaat er een startkapitaal voor de vereveningsreserve.

Zonder startkapitaal kan de reserve pas actief gebruikt worden op het moment dat er voldoende is afgedragen vanuit andere projecten. Aangezien de verordening geldt voor nieuwe projecten en pas bij de omgevingsvergunning wordt afgedragen kan het nog even duren voor de reserve gevuld wordt vanuit andere projecten. De realisering van extra sociale huur en lage middenhuur kan gelijk van start gaan. 3.1. Hiermee kan gelijk gestart worden met het compenseren van projecten met meer sociale huur en lage middenhuur. Met een werkbudget kunnen aanvragen die voortkomen uit de Pas-op-deplaats-projecten gelijk gehonoreerd worden. 4.1. Jaarlijkse monitoring voor snelle bijsturing, evaluatie voor grondige beoordeling. In de huidige marktomstandigheden is het verstandig om goed een vinger aan de pols te houden over de werking van de verordening in de praktijk. Deze monitoring doen we gelijktijdig met de monitoring van de groei van de stad. Op deze wijze bestaat de mogelijkheid om jaarlijks de precieze werking van de verordening aan te passen. Om een goede evaluatie uit te voeren is het nodig dat de verordening en de reserve enige tijd actief zijn. De verordening geldt namelijk voor projecten waar nog geen overeenkomst voor is afgesloten. De verwachting is dat na drie jaar de eerste afdrachten hebben plaatsgevonden aan de vereveningsreserve .

Kanttekeningen 1.1. Mogelijk vertraging of afstel van (met name) pas op de plaats projecten. De woningbouwmarkt is aan het vertragen. De vergunningverlening neemt af, ook in Nieuwegein en er zijn ook nationaal en regionaal aanwijzingen dat het aantal kopers op de markt aan het afnemen is. Dit bemoeilijkt woningbouwprojecten nu al.

Bladnummer 4/6 Raadsvoorstel 16 mei 2023

De vereveningsverordening zorgt er bij kleine projecten voor dat zij een financiële bijdrage moeten leveren aan de sociale woningbouw in Nieuwegein. Het risico bestaat dat hier door de initiatiefnemers van pas op de plaats projecten geen rekening mee gehouden is. De financiële haalbaarheid van deze projecten zal daarmee opnieuw doorgerekend moeten worden. Wat overigens, gezien de huidige marktomstandigheden, ook al zal gebeuren. De afdracht is een extra financiële verzwaring voor de projecten waardoor besloten kan worden tot afstel van het project of versobering van de plannen. 1.2.

Sociale huurwoningen worden mogelijk al gebouwd

Nu de vraag op de woningmarkt terugloopt, bestaat er een kans dat projectontwikkelaars woningcorporaties vragen om een deel van de huidige nieuwbouwwoningen in bestaande projecten af te nemen. Mogelijk doen de corporaties dit ook zonder een subsidie uit de vereveningsreserve. Anderzijds kan de subsidie ook een niet rendabel project voor woningcorporaties rendabel maken, waardoor ze hierdoor juist wel woningen afnemen van projectontwikkelaars.. 1.3.Er worden al sociale huurwoningen en lage middenhuurwoningen gerealiseerd. Ook zonder de vereveningsverordening worden er sociale huurwoningen en lage middenhuurwoningen gerealiseerd, weliswaar minder dan onze ambitie. Met de aangescherpte beleidsregels sociale huur en lage middenhuur zal dit aantal toenemen. Met de vereveningsverordening gaan wel alle woningbouwprojecten bijdragen aan sociale huur en lage middenhuur en ontstaat er ook de mogelijkheid om extra sociale huur en lage middenhuur te stimuleren. 1.4.Het te realiseren aantal sociale huur en lage middenhuur kan ook voor projecten vanaf 45 woningen lastig zijn. Locaties vanaf 45 woningen vallen in principe niet onder de uitzondering om het aantal sociale huurwoningen en lage middenhuurwoningen af te kopen. Dit betekent dat vanaf projecten met 46 woningen 30% sociaal en 12% lage middenhuur gerealiseerd moet worden.

Bij dergelijke kleine projecten gaat het om respectievelijk 14 sociale huurwoningen en 6 lage middenhuur. Woningcorporaties hebben aangegeven pas woningen te willen afnemen als zij of een geheel blok als eigendom krijgen, of 51% van de VVE in eigendom hebben. Bij kleine projecten is dit moeilijker. Aan de andere kant kan dit ervoor zorgen dat ontwikkelaars en bouwers meer oog moeten hebben voor de belangen van de woningcorporatie en het product dat zij wensen. 2.1.De reserve kan snel uitgepunt zijn. Gezien de huidige marktontwikkelingen, bestaat er een kans dat juist projecten met veel sociale huur doorgang vinden. Bij weinig afzet vragen projectontwikkelaars bijvoorbeeld corporaties om de woningen af te nemen. Het gevolg kan zijn dat de reserve overvraagt wordt, voordat er vulling uit andere projecten komt. Dus dat de voorgestelde gemeentelijke vulling (á €1 miljoen) snel op zou kunnen zijn. Anderzijds levert het startkapitaal een stimulans voor realisatie van extra sociale huurwoningen op korte termijn.

Bladnummer 5/6 Raadsvoorstel 16 mei 2023

2.2. De reserve Grondbedrijf staat onder druk. In Nieuwegein zijn geen ‘eenvoudige’ woningbouwlocaties meer om te ontwikkelen. Er zullen weinig nieuwe verdienlocaties voor de gemeente komen en de locaties die vrij komen zijn vaak complexe projecten. Dit betekent dat de reserve grondbedrijf naar verwachting niet of beperkt wordt aangevuld de komende tijd. Tegelijkertijd worden er wel claims gedaan uit de reserve Grondbedrijf, zoals de vereveningsreserve. Dit betekent dat de reserve afneemt. De reserve Grondbedrijf is wel voor dergelijke zaken bedoeld. Daarnaast wordt de storting in de vereveningsreserve weer naar de reserve grondbedrijf teruggeboekt wanneer de vereveningsreserve een saldo van 1,5 miljoen bereikt.

Financiële aspecten De raad stelt een vereveningsreserve in van 1 miljoen. Uit deze reserve stelt de raad een jaarlijks budget beschikbaar van 500.000,--. Uit deze 500.000,-euro worden de individuele vergoedingen en vorderingen verwerkt. Bij een saldo van de vereveningsreserve sociale woningbouw hoger dan 1,5 miljoen wordt 1 miljoen teruggestort naar de Reserve Grondbedrijf. De vereveningsreserve wordt in de begroting 2023 opgenomen als vereveningsreserve sociale woningbouw.

Communicatie aspecten De corporaties en enkele marktpartijen zijn geconsulteerd in het proces van totstandkoming van de verordening. De verordening en de aangescherpte beleidsregels worden bekend gemaakt via overheid.nl en treden daarna in werking.

Uitvoering De uitvoering van de verordening ligt bij de afdeling Ruimtelijk Domein in samenwerking met het Grondbedrijf. De subsidie wordt verstrekt via subsidiebeschikkingen en de afdracht wordt vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Mandaten die nodig zijn om de verordening uit te voeren worden verwerkt in de mandaatregeling.

Bijlagen 1. De vereveningsverordening sociale huur en lage middenhuur gemeente Nieuwegein 2023 2. De beleidsregel sociale huur 2023 3. De beleidsregel middenhuur 2023.

Bladnummer 6/6 Raadsvoorstel 16 mei 2023

burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Frans Backhuijs

secretaris

burgemeester