2023-160 Bijlage 1 Huisvestingsverordening 2023 Regio Utrecht gemeente Neuwegein.pdf

69

Vierde lid: mocht de in het derde lid beschreven rangorde tussen voorrangsregels nog steeds niet leiden tot duidelijkheid over degene die de huisvestingsvergunning zou moeten krijgen, dan hakken burgemeester en wethouders de knoop door. Als deze bevoegdheid gemandateerd wordt aan een toegelaten instelling, dan rapporteert deze met het oog op transparantie jaarlijks over de manier waarop hieraan invulling is gegeven, zie artikel 71. Die rapportageplicht geldt overigens voor het gehele artikel 45. De transparantie is hierbij gebaat.

Vijfde lid: Om in het advertentiemedium woonruimte te mogen aanwijzen waarvoor urgentverklaringen niet gelden, is de volgende procedureafspraak gemaakt: Toegelaten instellingen bepalen in welke woningcomplexen in potentie ter beschikking komende woonruimten uitgesloten kunnen worden voor urgent woningzoekenden. Het is uitdrukkelijk niet de bedoeling dat deze complexen in hun geheel worden uitgesloten. Wanneer in een geoormerkt complex een woonruimte ter beschikking komt, wordt op dat moment beoordeeld of deze daadwerkelijk wordt aangewezen als woonruimte waar de urgentverklaring niet geldt. Het kan hierbij bijvoorbeeld gaan om: •

een zeer gewilde woning die naar verwachting een veel hoger dan gemiddeld aantal reacties zal opleveren;

•

een toegankelijke woonruimte of seniorenwoonruimte;

•

een woning in een complex die vanuit het perspectief van leefbaarheid niet geschikt is.

Hier moet overigens terughoudend mee worden omgegaan, het is niet de bedoeling te veel woningen uit te sluiten voor urgent woningzoekenden. Daarom mag per jaar niet meer dan 5% van het totaal aantal woningen per gemeente dat in het voorgaande jaar met het aanbodmodel is aangeboden, worden aangemerkt als woning waarop de voorrangsregel "urgent" niet van toepassing was. Het aanbod via het lotingmodel valt buiten de 5%-regeling, omdat bij loten urgenten nooit voorrang hebben. De toegelaten instellingen rapporteren jaarlijks achteraf hoe aan dit artikellid invulling is gegeven, zie hiervoor artikel 71. 70

Hoofdstuk 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad Artikel 49. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte, vrijstelling Deze bepaling is een uitwerking van artikel 21, eerste lid, van de wet.

Eerste lid: in het eerste lid is bepaald voor welke woonruimten de vergunningseis geldt. Deze aanwijzing is gedaan met het oog op het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Met de vergunning worden vier soorten wijzigingen in de woningvoorraad gereguleerd, te weten: •

Onttrekking: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden’. Onder het onttrekken aan de bestemming tot bewoning wordt verstaan het slopen of het gebruiken voor een ander doel dan permanente bewoning door een huishouden. Onder onttrekken valt ook het deels onttrekken van woonruimte in een pand, waardoor de woonruimte als geheel niet meer geschikt is voor bewoning door een huishouden van dezelfde omvang als waarvoor de woning zonder die onttrekking geschikt was. Dit is bijvoorbeeld het geval als een of meer kamers in een woning worden gebruikt voor hennepteelt.

•

Samenvoeging: ‘anders dan ten behoeve van de eigen bewoning of het eigen gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar geheel of gedeeltelijk met andere woonruimte samen te voegen of samengevoegd te houden’. Deze vergunning is dus alleen verplicht wanneer de eigenaar niet zelf in de samengevoegde woning gaat wonen maar deze gaat verhuren. 71

•

Omzetting: ‘van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden’. Wanneer de woning wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten en verhuurd wordt aan maximaal twee personen is geen omzettingsvergunning nodig.

•

Woningvorming: ‘te verbouwen tot twee of meer woonruimten’. Bij woningvorming gaat het om een eigenaar die een bestaande woning feitelijk opdeelt in meer woonruimten, die afzonderlijk in de huurmarkt worden gezet zonder dat het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten. Om te kunnen spreken van woningvorming hoeven niet alle noodzakelijke voorzieningen in de woonruimte aanwezig te zijn. Er is in ieder geval sprake van woningvorming wanneer er een keuken in de woonruimte aanwezig is. Daarbij kunnen ook één of meer andere wezenlijke voorzieningen aanwezig zijn, zoals badkamer en/of toilet. Deze woonruimten worden ook wel luxe kamers of (woon)studio’s genoemd. Voor woningvorming is ook altijd nog een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen noodzakelijk.

Tweede lid: het tweede lid van artikel 49 regelt dat er geen onttrekkingsvergunning nodig is als de onttrekker een toegelaten instelling is en er aan die onttrekking een besluit van burgemeester en wethouders ten grondslag ligt. Hierbij moet gedacht worden aan bijvoorbeeld een peildatumbesluit voor de sloop (en nieuwbouw) in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang.

Derde lid: het derde lid onder a geeft een vrijstelling als er maximaal twee personen in de woonruimte wonen. Het gaat hier meestal om situaties waarin de eigenaar of hoofdhuurder niet zelf in de woning woont, en de woning in gebruik geeft aan maximaal twee personen. Het maakt dan niet uit of die twee personen één of twee huishoudens vormen: zolang het aantal van twee personen maar niet wordt overschreden. Ook zou bijvoorbeeld van deze vrijstelling gebruik gemaakt kunnen worden door een alleenstaande hoofdhuurder die zelf in de woning blijft wonen en aan een ander persoon verhuurt. 72

Het derde lid onder b bepaalt dat bij hospitaverhuur geen vergunningplicht geldt. Hospitaverhuur (zie definities) houdt in dat de woonruimte wordt verhuurd aan maximaal twee personen, door iemand die voor minimaal vijftig procent eigenaar is van de woonruimte en die met zijn huishouden zelf in de woonruimte blijft wonen; partners die gezamenlijk een woonruimte in eigendom hebben, kunnen gezamenlijk maar aan maximaal twee personen verhuren. Volgens deze regel is dus geen vergunning nodig als bijvoorbeeld een huishouden bestaat uit een man en een vrouw met elk 50% eigendom, drie kinderen; en twee huurders. Anders dan bij het derde lid onder a kan bij hospitaverhuur dus sprake zijn van meer dan drie personen per woonruimte. Gekozen is voor 50% eigendom, omdat deze eigendomsverdeling vaak voorkomt bij tweepersoonshuishoudens. Vierde lid: met het vierde lid onder a wordt een duidelijke afbakening beoogd van het aantal vrij te stellen situaties. Hierna een korte toelichting op de situaties die uitgezonderd zijn van de vergunningplicht op grond van dit artikellid: •

Allereerst geldt een vrijstelling voor situaties waarin al vóór 1 februari 2008 werd onttrokken, samengevoegd, omgezet of sprake was van woningvorming. Vóór 1 februari 2008 was hiervoor geen vergunning vereist; vanaf 1 februari 2008 gold een vergunningplicht voor alle woonruimte.

•

Op 1 juli 2015 trad een wijziging van de Huisvestingsverordening in werking. Deze beperkte de vergunningplicht voor wijzigingen van de woningvoorraad tot woonruimte met een WOZ-waarde lager dan (per 1 juli 2015) € 265.000,--. Dat betekende enerzijds dat wijzigingen van de woningvoorraad voor woningen boven die grens, die startten op of na 1 juli 2015, niet langer vergunningplichtig waren. Ook wijzigingen van de woningvoorraad voor woningen boven die grens die al voor die tijd gestart waren, en toen dus illegaal waren, werden nu alsnog legaal. Hierbij is de WOZ waarde bepalend die gold op het moment van het wijzigen van de woningvoorraad.

•

Het vormen van woningen (voor de verhuur) is pas sinds 1 juli 2015 opgenomen als vergunningplichtige activiteit. Wanneer woningen voor 1 juli 2015 zijn gerealiseerd vallen onder deze vrijstelling.

73

Met de vrijstellingen in het vierde lid onder a, wordt bereikt dat al deze situaties als legaal worden beschouwd en zijn vrijgesteld van vergunningplicht. Deze vrijstellingen bieden rechtszekerheid voor eigenaren die destijds zonder vergunning wijzigingen in de woonruimtevoorraad hebben aangebracht, toen dat legaal was of later werd. Op 1 juli 2019 werd de Huisvestingsverordening opnieuw gewijzigd. De schaarstegrens is toen vervallen, omdat de hele woonruimtevoorraad als schaars gezien kan worden. De hele woonruimtevoorraad werd nu vergunningplichtig, ongeacht de WOZ-waarde. Situaties die dus ontstaan zijn op of na 1 juli 2019 moeten voldoen aan de vergunningplicht. Daarvoor gelden bovenstaande vrijstellingen dus niet. Wel geldt, zowel voor de vrijstellingen onder a. als voor die onder b., dat het gebruik onafgebroken moet zijn en sinds het ontstaan naar aard en omvang niet geïntensiveerd mag zijn door bijvoorbeeld meer personen te huisvesten of meer vierkante meters te onttrekken.

Artikel 50. Aanvraag vergunning Dit formulier is te vinden op de website van de gemeente Nieuwegein.

Artikel 51. Weigeringsgronden Uitgangspunt is dat er een afweging moet plaatsvinden tussen het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad valt het belang van het tegengaan en verder voorkomen van schaarste en het belang van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand oftewel de leefbaarheid. De belangenafweging bestaat dan ook uit een volkshuisvestelijke toets en een leefbaarheidstoets. Bij de volkshuisvestelijke toets wordt getoetst aan gemeentelijke uitgangspunten, zoals vastgelegd in de woonvisie. Daarbij is de doorstroming en toegankelijkheid op de woningmarkt van doelgroepen zoals starters, maar ook jonge gezinnen van belang. De verordening bevat de verplichting om het verlies aan zelfstandige woonruimte financieel te compenseren. 74

Naast de volkshuisvestelijke toets geldt de leefbaarheidstoets. Als de aanvraag aan alle voor die aanvraag geldende onderdelen van de leefbaarheidstoets voldoet, dan kan de aanvraag worden ingewilligd mits - voor zover van toepassing - financiële compensatie wordt betaald. Die compensatie wordt verlangd in het belang van het verder voorkomen van schaarste en draagt op die manier weer bij aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De financiële compensatie past dus in de volkshuisvestelijke toets. Volgt geen betaling, dan kan de vergunning alsnog worden geweigerd. Samengevat is het onttrekken, samenvoegen, omzetten en het vormen van woonruimte aan een vergunningplicht onderhevig. De aanvraag wordt beoordeeld aan de hand van een belangenafweging. Afhankelijk van de uitkomst van die belangenafweging wordt de vergunning geweigerd of (onder voorwaarden) verleend, al dan niet met een financiële compensatieverplichting.

Artikel 52. Leefbaarheidstoets Uitgangspunt van de leefbaarheidstoets is om een afweging mogelijk te maken tussen het belang van het behouden van een prettige leefomgeving, het beschermen van de samenstelling van de woonruimtevoorraad en het belang van de aanvrager. De toets bestaat uit twee delen. Het eerste deel bestaat uit een fysieke leefbaarheidstoets (eerste lid onder a), waarbij eisen worden gesteld aan oppervlak van de te splitsen of te vormen extra woonruimte(n) of bij het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten. Deze fysieke eisen zijn gericht op het waarborgen van de leefbaarheid in de omgeving van het pand en daarmee aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de aanvraag moeten gegevens worden overgelegd waaruit blijkt dat aan deze fysieke leefbaarheidseisen wordt voldaan. Ook wordt gekeken of na het treffen van maatregelen wel wordt voldaan aan de leefbaarheidseisen. Indien dat niet het geval is, dan wordt de aanvraag niet in behandeling genomen of geweigerd. Het tweede deel betreft een algemene leefbaarheidstoets (eerste lid onder b). Daarbij wordt op grond van verschillende leefbaarheidsaspecten uit de desbetreffende wijk of buurt (zoals de algemene leefbaarheid, het beeld van de wijk, mate van ervaren 75

overlast, clustervorming) bekeken of de wijk al onder druk staat en of door het verlenen van de vergunning de druk op de leefbaarheid naar verwachting onevenredig toeneemt. De leefbaarheidstoets wordt door burgemeester en wethouders uitgewerkt in een nadere regel.

Artikel 53. Voorwaarden en voorschriften Het gaat hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen. Het kunnen opleggen van maatwerkvoorschriften is soms noodzakelijk voor panden die al voor de aanscherping van het nieuwe beleid in 2019 zijn vergund. Deze vergunninghouders hoeven niet te voldoen aan een aantal voorschriften, zoals bijvoorbeeld goed verhuurderschap. Daar waar de leefbaarheid om extra bescherming vraagt, kunnen burgemeester en wethouders aan deze vergunninghouders alsnog nadere voorschriften opleggen.

Artikel 54. Financiële compensatie Het tekort aan woonruimte en dan specifiek aan zelfstandige woonruimte in de regio is groot. Dit heeft naast de hoge grond- en huizenprijzen, invloed op de hoogte van de financiële compensatie. Deze compensatie moet in redelijke verhouding staan tot het met de compensatie te bereiken doel, namelijk het vervangen/realiseren van woonruimte. Met de financiële compensatie wordt beoogd de woonruimte die verloren gaat te compenseren en wordt tegemoetgekomen aan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. De compensatie wordt als voorwaarde opgelegd om elders vervangende woonruimte te kunnen (laten) creëren. Het aldus verkregen bedrag wordt door de gemeente in het kader van de volkshuisvesting 76

aangewend in bijvoorbeeld de vorm van een stimuleringsbijdrage voor betaalbare woonruimte. De financiële compensatie mag niet worden gevraagd bij onttrekking in verband met sloop van de woonruimte. Er wordt ook geen financiële compensatie gevraagd als de aanvrager een maatschappelijk of economisch belang heeft dat even zwaar als of zwaarder weegt dan het volkshuisvestelijke belang. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als een erkende woongroep een omzettingsvergunning aanvraagt voor een erkende woongroepwoning. Wanneer woonruimte gecreëerd wordt in het betaalbare (huur-)segment, dan kan er sprake zijn van een onrendabele top: de huurprijzen zijn niet binnen een redelijke exploitatietermijn dekkend voor de stichtingskosten van het (ver-)bouwproject. Deze onrendabele top wordt als uitgangspunt genomen om de financiële compensatie te berekenen. Daarnaast wordt gekeken of er sprake is van een waardevermeerdering. Omdat een waardevermeerdering sterk afhankelijk is van een aantal niet te beïnvloeden variabelen (waaronder vraag, aanbod en prijs op de woningmarkt) en hierdoor niet op voorhand al een juiste verdeelsleutel kan worden opgesteld, wordt een bijdrage in de helft van de onrendabele top als voldoende stimulering gezien.

Voor de bepaling van de hoogte van de compensatieverplichting voor het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woonruimte wordt ongeveer een kwart van de onrendabele top gehanteerd. Factoren die de hoogte van de financiële compensatie mede bepalen zijn: 1.

Ontstaat er waardevermeerdering door functiewijziging?

2.

Gaat zelfstandige of onzelfstandige woonruimte verloren?

3.

Blijft de woonruimte (gedeeltelijk) bestaan maar wordt deze naar een ander segment van de woningmarkt gebracht?

4.

Wordt de woonruimte tijdelijk of definitief onttrokken?

Artikel 57. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen, vrijstelling Ook de kadastrale vergunningplicht is van toepassing op de gehele woningvoorraad. Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22, eerste lid, van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw bevattende woonruimte dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en 77

wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Als weigeringsgronden is de onderhoudstoestand van de desbetreffende woonruimte(n) opgenomen. Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van huurappartementen en op de onderhoudstoestand van de te verkopen appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. Artikel 58. Aanvraag vergunning Dit formulier is te vinden op de website van de gemeente Nieuwegein.

Artikel 59. Voorwaarden en voorschriften Het gaat ook hier om voorwaarden en voorschriften die aan het verlenen van de vergunning worden verbonden en dus in de vergunning worden opgenomen. Mocht aan deze voorwaarden en voorschriften niet worden voldaan, dan kan de vergunning worden ingetrokken. De periode waarbinnen van de vergunning gebruik gemaakt moet worden zal in de regel één jaar bedragen.

Artikel 60. Weigeringsgronden Een voorwaarde is dat er een omgevingsvergunning moet zijn verleend voor de bouwkundige splitsing die aan de kadastrale splitsing vooraf is gegaan. Dus er mag geen sprake zijn van een illegale verbouwing.

Artikel 63 Aanwijzing beschermde woonruimte In het eerste lid is bepaald dat de ‘beschermde’ woonruimten die in het tweede lid zijn aangewezen, niet in gebruik gegeven mogen worden zonder vergunning (‘verhuurvergunning opkoopbescherming’). Het verbod geldt volgens het eerste lid en overeenkomstig artikel 41, eerste lid, van de wet slechts voor de eerste vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering. 78

De wet spreekt van ‘in gebruik geven’ van woonruimte. Verhuren is daarvan de meest voorkomende vorm. In het tweede lid wordt in de aanhef verduidelijkt dat de aanwijzing alleen geldt voor bestaande woonruimte. Het is nooit de bedoeling geweest dat ook nieuwbouwwoningen onder de werking van de opkoopbescherming zouden vallen, maar de huidige Huisvestingswet is op dat punt niet duidelijk. In de nieuwe Huisvestingswet zal dit verduidelijkt worden door toevoeging van het woord “bestaande” in artikel 41. In deze verordening anticiperen wij hier op en in de definitie van bestaande woonruimte wordt de definitie daarvan in de Memorie van toelichting bij de nieuwe Huisvestingswet gevolgd. Voor de verhuur van nieuwbouwwoningen hoeft dus geen verhuurvergunning opkoopbescherming aangevraagd te worden. De bescherming van nieuwbouwwoningen wordt niet in deze verordening geregeld. Voor nieuwbouwwoningen wordt dit geregeld met een zelfbewoningsplicht. Bij een zelfbewoningsplicht wordt via privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning voor in beginsel vier jaar zelf te blijven bewonen. Waar de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw privaatrechtelijk kan worden afgedwongen, kan de opkoopbescherming (via het publiekrecht) op (alle) bestaande woningen van toepassing worden verklaard.

De opkoopbescherming bepaalt dat de woning niet mag worden verhuurd en is daarmee feitelijk een verhuurverbod. In het tweede lid worden onder a de gebieden aangewezen waar het stelsel van opkoopbescherming geldt. Onder b wordt aangewezen welke WOZ-waarde als grens geldt voor wat nog wordt aangemerkt als middeldure woonruimte. Onderdelen c en d zijn wettelijk verplicht. Onderdeel e. regelt dat woonruimte die verkocht of gekocht wordt door een gemeente of toegelaten instelling, buiten de aanwijzing valt. Dit is omdat de gemeente en toegelaten instellingen beschermde woonruimte alleen zullen verhuren als daarvoor een goede reden is, en tegen passende, matige prijzen. Daarom is het niet nodig de

79

vergunningplicht ook voor hun bezit te laten gelden, en wordt een zinloos aanvragencircus voorkomen.

Artikel 64. Prijsgrens opkoopbescherming In dit artikel wordt aangegeven hoe de prijsgrens opkoopbescherming wordt geïndexeerd. Dat gebeurt jaarlijks per 1 juli. We volgen hierin de prijsgrens van de gemeente Utrecht. De gemeente Utrecht hanteert de zestigprocentmethode, deze wordt gedefinieerd in artikel 1. Deze methode bepaalt wat tot het middeldure segment behoort. Met deze methode wordt gewaarborgd dat de prijsgrens opkoopbescherming mee schuift met wijzigende koopprijzen, waardoor altijd 60% van koopwoningen in Utrecht onder de opkoopbescherming valt. Doordat de geïndexeerde prijsgrens geldt per 1 juli van een jaar, vallen woningen die vóór die datum in eigendom zijn verkregen, niet onder het nieuwe bedrag. Een eigenaar van een woning die ten tijde van de levering niet onder de opkoopbescherming viel, kan daardoor niet achteraf onder de opkoopbescherming vallen. Het volgens deze methode berekende nieuwe bedrag van de prijsgrens opkoopbescherming wordt jaarlijks door burgemeester en wethouders bekend gemaakt op overheid.nl. Daarnaast wordt elk jaar het nieuwe bedrag opgenomen in de onderstaande tabel. Hierdoor is in de geconsolideerde toelichting bij de huisvestingsverordening altijd de meest actuele prijsgrens opkoopbescherming te vinden.

80

Goedkoop Middelduur Middelduur Duur (laag) WOZ-waarde tot

Zeer duur

€293.000

€365.000

€440.000

€558.000 N.B.

€331.000

€406.000

€487.000

€606.000 N.B.

20%

40%

60%

80%

juli 20221 WOZ-waarde tot juli 20232 Percentage

100%

cumulatief

1.

Op basis van woningtelling 1 januari 2021, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2020 (belastingjaar 2021)

2.

Op basis van woningtelling 1 januari 2022, en WOZ-waardepeildatum 1 januari 2021 (belastingjaar 2022)

Artikel 65. Criteria voor verlening verhuurvergunning opkoopbescherming De ‘bibob-weigering’, genoemd in de aanhef van het eerste lid, ziet op gevallen waarin er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning zal worden gebruikt om, kort gezegd, illegaal verkregen geld wit te wassen of om strafbare feiten te plegen. Zie artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (hierna: Wet bibob). Op grond van artikel 43, eerste lid, van de wet kan de vergunning dan worden geweigerd. De in het eerste lid onder a, b en c. genoemde gevallen van ‘verplichte vergunningverlening’ staan in artikel 41, derde lid, van de wet. In die gevallen móet de vergunning worden verleend. De wet biedt ruimte om daarnaast ook voor andere situaties een vergunning mogelijk te maken. In het tweede lid zijn daarom enkele situaties opgenomen waar een vergunning kán worden verleend:

81

•

als er in een overeenkomst tussen eigenaar en gemeente afspraken zijn gemaakt over de verhuur: burgemeester en wethouders zijn degenen die het besluit nemen een dergelijke overeenkomst aan te gaan; het ligt dus voor de hand dat zij ook zullen willen meewerken aan de vervolgens noodzakelijke verhuurvergunning opkoopbescherming;

•

als het belang van verhuur zwaarder weegt dan het belang van de opkoopbescherming. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij verhuur door maatschappelijke instellingen aan bijzondere doelgroepen, of bij projecten die in lijn zijn met vastgesteld gemeentelijk beleid, en dergelijke. Het gaat hier dus steeds om het afwegen van het verhuurbelang waarvoor de vergunning wordt gevraagd tegen het belang van opkoopbescherming, waarop dit hoofdstuk is gericht. Al met al staat de opkoopbescherming duidelijk voorop, maar is er een genuanceerd afwegingskader voor de in dit lid bedoelde gevallen.

Als het in gebruik geven van de beschermde woonruimte niet valt onder een van de in dit artikel genoemde gronden voor vergunningverlening, wordt de vergunning geweigerd. Als dit in een specifiek geval naar het oordeel van burgemeester en wethouders tot onaanvaardbare hardheid zou leiden, kunnen burgemeester en wethouders op grond van de hardheidsclausule van artikel 70 gemotiveerd van deze verordening afwijken. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de opkoopbescherming nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is op zich geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule. De afwegingsmogelijkheid uit artikel 65, tweede lid onder b, en de hardheidsclausule van artikel 70, bieden voldoende mogelijkheden voor maatwerk. Daarom is ervoor gekozen om naast de vergunningsmogelijkheid uit de wet en de in artikel 65, tweede lid onder a. en b. genoemde situaties niet ook nog de ontheffingsmogelijkheid uit de wet in deze verordening op te nemen. Het vierde lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen. Als de vergunning is verleend in verband met ingebruikgeving aan een bloedverwant of wegens verblijf elders (eerste lid onder a en 82

b) dan worden de betrokkenen eraan herinnerd doordat de namen van de betrokken personen in de vergunning moeten worden vermeld, zie het derde lid. De vergunning eindigt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving van de woning in de openbare registers, omdat vanaf dat moment de opkoopbescherming vervalt. Als de woning wordt verkocht, gaat voor de nieuwe eigenaar de periode van vier jaar weer lopen.

Artikel 68. Intrekkingsgronden In artikel 65, vierde lid, is bepaald dat een vergunning vervalt als de situatie waarvoor de vergunning is verleend, eindigt. Daarom kan in het artikel over intrekking van de vergunning worden volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. De mogelijkheid van een ‘bibob-intrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. Het intrekken van een vergunning als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend, is vanzelfsprekend.

Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 69. Experimenten De raad kan een experimentregeling in het belang van de volkshuisvesting vaststellen, die afwijkt van de Huisvestingsverordening. Uiteraard moeten daarbij wel de kaders uit de Huisvestingswet in acht genomen worden. Onder experiment wordt in dit artikel verstaan: het tijdelijk afwijken van één of meer bepalingen van de verordening met het oog op het uitproberen van een methode en het verzamelen van gegevens, om te beoordelen of de afwijking permanent kan worden gemaakt.

Artikel 70. Hardheidsclausule In bijzondere gevallen kunnen burgemeesters en wethouders gemotiveerd een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan, gelet op het belang dat deze verordening beoogt te 83

beschermen, tot onaanvaardbare hardheid zou leiden. Als bijvoorbeeld een woningzoekende zich in een levensbedreigende of daarmee vergelijkbare situatie bevindt, maar niet voldoet aan de regels voor een urgentverklaring, en die situatie alleen door middel van een urgentie kan worden verholpen, dan zou die woningzoekende op basis van de hardheidsclausule toch een urgentie kunnen krijgen. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan.

Artikel 71. Rapportageverplichting De manier waarop woonruimte wordt verdeeld, moet transparant zijn. Anderzijds moet er wel enige ruimte zijn voor flexibiliteit en maatwerk. Daar waar in deze verordening een dergelijke flexibiliteit is ingebouwd, is transparantie gewaarborgd doordat hetzij het besluit gepubliceerd wordt op overheid.nl, hetzij burgemeester en wethouders erover rapporteren aan de raad, hetzij – als het besluiten van een toegelaten instelling, al dan niet op basis van mandaat – betreft, door rapportage in de Regionale corporatiemonitor van de RWU. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nog nadere informatie vragen.

Artikel 72. Bestuurlijke boete Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de daar genoemde artikelen of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet. Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Artikel 35 van de wet bepaalt dwingend welke boetes wanneer ‘ten hoogste’ kunnen worden opgelegd. Voor de leesbaarheid zijn de verschillende overtredingen en daaraan gekoppelde boetes als bijlage bij de verordening opgenomen. 84

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. Bij de vaststelling van de hoogte van de bestuurlijke boete is de aard van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid bepalend: 1.

Is er sprake van een eerste overtreding? Dan geldt een lagere boete dan bij tweede en volgende overtredingen, waar men het maximumbedrag betaalt. Van een tweede overtreding is sprake als er binnen drie jaar eenzelfde overtreding wordt geconstateerd. Daarbij dient de vorige overtreding beëindigd te zijn en dient er sprake te zijn van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Ditzelfde principe geldt ook voor een derde, vierde en volgende overtreding.

2.

Gaat het om een normale of een bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar? De verwijtbaarheid van de overtreder is hierbij in het geding. Is er sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter, dan mag van de verhuurder en eigenaar verwacht worden dat deze meer rekening houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders mogen erop vertrouwen dat de bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar de regelgeving naleeft. Er is sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter als de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te halen. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn: a. als een verhuurder een woonruimte (onder)verhuurt voor een prijs hoger dan de marktconforme vastgestelde huurprijs; b. als een eigenaar meer dan twee panden in bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te genereren.

3.

Ten derde is er sprake van verwijtbaarheid als de overtreding wordt begaan door iemand die voorafgaand aan de overtreding wel in het bezit was van een tijdelijke omzettingsvergunning, maar waarvan de vergunning is vervallen of verlopen op het moment van overtreding. Van oud-vergunninghouders mag verwacht worden dat ze op de hoogte zijn van de geldende regels en is er sprake van een hogere verwijtbaarheid wanneer zij die regels toch overtreden. Vandaar dat voor die categorie overtreders een hogere boete geldt. 85

Artikel 74. Overgangsbepaling Tweede lid: in het tweede lid is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen die op grond van deze verordening zijn verleend.

Derde lid: in het derde lid is overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekende. Deze inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen, gedaan onder deze verordening, met behoud van de opgebouwde inschrijfduur.

Vierde lid: in het vierde lid is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Nieuwgein, worden afgehandeld volgens deze verordening.

Vijfde lid: tot slot het vijfde lid: deze verordening bepaalt dat een experimenteerregeling door de raad wordt vastgesteld. Onder de vorige verordening konden burgemeester en wethouders zo'n experimenteerregeling vaststellen. Met dit vijfde lid blijven nog lopende experimenten rechtsgeldig. Aangezien deze experimenten altijd tijdelijk zijn en een vooraf gesteld eindpunt hebben, zullen deze experimentregelingen uiteindelijk alle beëindigd zijn.

86

Bijlage 2: Tabel bestuurlijke boete Overtreding

Huisvestingsw

Kolom A.

Kolom B

Kolom C

Kolom D

Boete bij

Boete bij

Boete bij

Boete bij

en

1e

2e

3e

4e

Huisvestings-

overtredin

overtredin

overtredin

overtredin

verordening

g

g

g

g en

et (Hvw)

(Hvv) Overtreding I

artikel 8,

In gebruik

eerste lid Hvw;

nemen van

artikel 2,

aangewezen

eerste lid Hvv

verder € 340

€ 340

€ 340

€ 340

€ 5.000

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

woonruimte zonder vergunning Overtreding II In

Artikel 8,

gebruik geven van

tweede lid

aangewezen

Hvw; artikel 2,

woonruimte

eerste lid Hvv

zonder vergunning

niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig

Overtreding III

Art 21, eerste

Onttrekken en

lid, en 22,

samenvoegen van

eerste lid Hvw;

woonruimte, het

artikel 49 en

omzetten van

57 Hvv

87

zelfstandige

niet

woonruimte,

bedrijfsmatig

woonvorming zonder

€ 5.000

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 1.500

€ 3.000

€ 6.000

€ 18.500

€ 6.250

€ 7.500

€ 15.000

€ 18.500

€ 3.000

€ 6.000

€ 12.000

€ 18.500

bedrijfsmatig

€ 12.500

€ 15.000

€ 18.500

€ 18.500

Bij een

€ 5.000

€ 7.500

€ 12.500

€ 18.500

bedrijfsmatig

vergunning en splitsing Onttrekken,

Artikel 26

samenvoegen,

Hvw; artikel

woningvormen,

53 en 59 Hvv

onttrokken, samengevoegd of in verbouwde staat houden,

niet bedrijfsmatig bedrijfsmatig

kadastrale splitsing van woonruimte: Handelen in strijd met de vergunningvoorwaarden of voorschriften Overtreding IV

Artikel 21, 1e

Omzetten van

lid Hvw,

zelfstandige in

artikel 49 Hvv

onzelfstandige woonruimte zonder vergunning

niet bedrijfsmatig

vervallen of verlopen 88

omzettings vergunning Omzetten van

Artikel 26

zelfstandige in

Hvw, artikel

onzelfstandige

53 Hvv

woonruimte: Handelen in strijd met de vergunning

niet

€ 1.500

€ 3.000

€ 8.000

€ 18.500

€ 6.250

€ 7.500

€ 15.000

€ 18.500

€ 7.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 12.500

€ 18.500

€ 18.500

€ 18.500

bedrijfsmatig bedrijfsmatig

voorwaarden of voorschriften. Overtreding V Het in gebruik geven van een

Artikel 41 Hvw; artikel 65 Hvv

beschermde

niet

woonruimte

bedrijfsmatig

zonder verhuurvergunnin

bedrijfsmatig

g opkoopbeschermi ng

89