2023-014 Bijlage 1 Stv. Rvs. 2022-210 Wvg Dukatenburg 90-90A.pdf

2023-014 Bijlage 1 Gemeenteraad

Onderwerp Vestigen voorkeursrecht ingevolge de Wet

voorkeursrecht gemeenten ‘Dukatenburg 90-90A’. Datum

Raadsvoorstel 2022-210

26 april 2022

Afdeling

Ruimtelijk Domein

E-mailadres

m.broersma@nieuwegein.nl

opsteller Portefeuillehouder

Hans Adriani

= Strekt ter vervanging =

Onderwerp Vestigen voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten ‘Dukatenburg 90-90A’.

Gevraagd besluit 1. Op grond van artikel 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) percelen, gelegen in het gebied “Dukatenburg 90-90A” te Nieuwegein, aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. De percelen zijn aangegeven op de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte grondplantekening met nummer 373.21.8022-GPN00 d.d. 1 maart 2022 en op de percelenlijst, waarop zijn vermeld de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en de namen van de eigenaren en van de rechthebbenden op de daarop rustende beperkte rechten, een en ander naar de rechtstoestand van (volledig bijgewerkt t/m) 21 februari 2022; 2. De onder 1 bedoelde percelen aan te wijzen om de realisatie van de toegedachte bestemming “Wonen met aanverwante voorzieningen” zoals aangeduid op de tekening op pagina 52 en 53 en bijlage 1a “Kansrijke woningbouwlocaties” van de door de raad op 1 april 2021 als structuurvisie vastgestelde Omgevingsvisie Nieuwegein als bedoeld in artikel 2.1 Wet ruimtelijke ordening, zeker te stellen; 3. Dit besluit te nemen ter bestendiging van het besluit van 26 april 2022 van het college van Nieuwegein, welk besluit van rechtswege vervalt, zodra dit raadsbesluit rechtskracht heeft; 4.

Dat dit besluit een maximale werkingsduur heeft van drie jaar, tenzij voordien een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan) is vastgesteld dat kan dienen als grondslag voor continuering van het voorkeursrecht; 5. Dit besluit te publiceren in het Gemeenteblad van 27 juni 2022, kenbaar te maken conform de eisen welke artikel 7 lid 1 en 2 van de Wvg en de

Bladnummer 2/6 Raadsvoorstel 26 april 2022

Bekendmakingswet stellen en te registreren in het kader van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen, zodat het voorkeursrecht met ingang van 28 juni 2022 rechtskracht heeft.

Inleiding Het voormalige kantoorpand gelegen aan de Dukatenburg 90en 90A te Nieuwegein staat al geruime tijd leeg, waardoor het pand en de omgeving verloederen. De gemeente overweegt een herontwikkeling van het gebied “Dukatenburg 90-90A” naar “Wonen met aanverwante voorzieningen”. Op grond van het geldende bestemmingsplan “Batau” heeft het pand een woonbestemming. Toch kunnen niet zonder meer woningen worden gerealiseerd, omdat het bestemmingsplan aangeeft dat enkel bestaande woningen zijn toegestaan. Bij de inwerkingtreding van het bestemmingsplan waren op deze locatie namelijk geen bestaande woningen aanwezig. Vanwege informatie uit Bibob onderzoeken is een eerder verleende omgevingsvergunning voor woningbouw ingetrokken en is een later ingediende aanvraag voor een omgevingsvergunning buiten behandeling gesteld. De situatie is nu dat gedurende enkele jaren het pand al in handen is van partijen die niet in aanmerking komen om dit pand te kunnen ontwikkelen. Om de hiervoor bedoelde ‘impasse’ te kunnen doorbreken is de mogelijkheid van het vestigen van een voorkeursrecht gemeenten ingevolge de Wvg op de gronden aan de Dukatenburg 90-90A met daarop dit kantoorpand onderzocht.

Om de realisatie van de toegedachte bestemming “Wonen met aanverwante voorzieningen” zeker te stellen, kan de gemeente het instrument van de Wet voorkeursrecht (Wvg) toepassen, waarmee zij haar positie op de grondmarkt verstevigt en een actieve en regisserende rol kan spelen bij de invulling van haar plannen in het gebied. Voorgesteld wordt om een besluit te nemen tot vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht in het gebied “Dukatenburg 90-90A”. Door het vestigen van het gemeentelijk voorkeursrecht behoudt de gemeente de regie in het plangebied. De vestiging van een voorkeursrecht verplicht eigenaren om, wanneer zij hun perceel/percelen wensen te verkopen, deze eerst te koop aan te bieden aan de gemeente. De mogelijkheid tot het vestigen van een voorkeursrecht moet dan ook worden gezien als een instrument voor de gemeente om positie op de grondmarkt in te nemen. Een aanwijzing maakt het mogelijk om preventief de acteren, anticiperend op eventuele grondtransacties in het gebied. Het is de inschatting van de gemeente dat grondtransacties in het gebied “Dukatenburg 90-90A” tot verlies van de gewenste gemeentelijke regie over de toekomstige planrealisatie en/of tot prijsopdrijving van de in dat gebied gelegen gronden zouden kunnen leiden, daarom doet zij er verstandig aan een voorkeursrecht te vestigen om daarmee ongewenste vervreemdingen tegen te gaan.

Bladnummer 3/6 Raadsvoorstel 26 april 2022

Gewenst effect Het voorkeursrecht in de zin van de Wvg is een recht van de gemeente om grond die daartoe door haar is aangewezen bij voorrang vóór eventuele andere gegadigden te verwerven, indien en voor zover de betrokken eigenaar het voornemen heeft opgevat die grond te verkopen.

Argumenten 1.1 De Wvg biedt hiervoor de mogelijkheid. Artikel 4 van de Wvg biedt de raad de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen op gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming wordt toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. De op 1 april 2021 vastgestelde Omgevingsvisie Nieuwegein kwalificeert tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet als een structuurvisie. 2.1 De gronden komen in aanmerking voor vestiging van het voorkeursrecht. Artikel 4 Wvg biedt de gemeenteraad de mogelijkheid om een voorkeursrecht te vestigen op gronden die zijn begrepen in een structuurvisie, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming en waaraan bij de structuurvisie een niet-agrarische bestemming is toegedacht en waarvan het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming, zodat zij reeds in een vroegtijdig stadium slagvaardig kan optreden om te voorkomen dat de verwezenlijking van de toegedachte bestemming wordt belemmerd. Op grond van het vigerende bestemmingsplan zijn de in de aanwijzing betrokken percelen bestemd tot “Woongebied” en op de gronden zijn feitelijk (kantoor)gebouwen gesitueerd, met dien verstande dat hier leegstand heerst.

Het feitelijke gebruik wijkt daarmee af van de toegedachte bestemming en daarmee wordt voldaan aan de in de Wvg gestelde formele vereisten tot vestiging. Onder het begrip ‘gebruik’ wordt het daadwerkelijke feitelijke gebruik van het perceel verstaan, dus niet het volgens het bestemmingsplan toegelaten gebruik. Zie onder meer de uitspraak van de Afdeling van 5 juli 2006, ECLI:NL:RVS:2006:AY0385. Op grond van het bestemmingsplan “Batau” heeft het gebied “Dukatenburg 90-90A” de bestemming “Woongebied”. Deze bestemming zit, zoals blijkt uit artikel 12.2.1 van het bestemmingsplan, echter ‘op slot’, inhoudende dat het bestaand aantal woningen niet mag worden vergroot. Dit maakt dat de realisatie van de ter plaatse toegedachte bestemming “Wonen met aanverwante voorzieningen” op grond van het bestemmingsplan “Batau” planologisch niet mogelijk is. Om die reden kan het bestemmingsplan “Batau” niet als grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht in de zin van de Wvg dienen Voor de volledigheid wordt hier opgemerkt dat de Omgevingsvisie Nieuwegein, zoals vastgesteld door de raad op 1 april 2021 en welke tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet kwalificeert als structuurvisie, ten

Bladnummer 4/6 Raadsvoorstel 26 april 2022

aanzien het gebied “Dukatenburg 90-90A” de meest actuele visie van de gemeente weergeeft. Hiermee wordt ook aan het materiële vereiste voor de vestiging voldaan. 3.1 Het collegebesluit vervalt anders. Artikel 6 lid 1 Wvg stelt dat het besluit van het college van rechtswege vervalt drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing ingevolge artikel 3, 4 of 5 Wvg in werking treedt. Op grond van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 dient het besluit tot aanwijzing de eerste mogelijke vervaldatum van het voorkeursrecht te vermelden. 4.1 Het voorkeursrecht kan anders niet worden gecontinueerd. Artikel 9 lid 2 Wvg bepaalt dat een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 4 van de Wvg van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voordien een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan) is vastgesteld. 5.1. Het besluit moet formele rechtskracht krijgen. In artikel 7 lid 1 en 2 Wvg worden de eisen genoemd die de wet stelt, om het voorkeursrecht in werking te laten treden.

Kanttekeningen 1.1.

Een belangenafweging is vereist.

Eigenaren en beperkt gerechtigden van de in het aanwijzingsbesluit opgenomen gronden kunnen niet worden verplicht hun rechten ten aanzien van de gronden te verkopen. Het is wel zo dat zij, indien zij aan derde wensen te vervreemden, zij het betreffende goed eerst aan de gemeente dienen aan te bieden. De Wvg kent een aantal vrijstellingen. In artikel 10 van de Wvg wordt aangegeven in welke gevallen een levering is “vrijgesteld”. Na afweging van het algemeen belang dat is gediend met de vestiging van het voorkeursrecht tegen het individuele belang van de hierbij betrokken eigenaren en beperkt gerechtigden, komen wij tot de conclusie dat het vestigen van het voorkeursrecht zwaarder moet wegen dan het achterwege laten van de toepassing daarvan. In deze belangenafweging konden, wegens onbekendheid hiermee, niet worden meegenomen de eventuele zeer specifieke, op de individuele situatie van een eigenaar (of beperkt gerechtigde) toegespitste belangen. Bij onze beoordeling heeft meegewogen dat de wetgever bij de vaststelling van de Wvg rekening heeft gehouden met de belangen van eigenaren en beperkte gerechtigden. Immers, er is sprake van een uitgebreide rechtsbescherming in de Wvg, waaronder de in artikel 10 genoemde vrijstellingen. Daarnaast worden bestaande rechtsverhoudingen in de Wvg gerespecteerd.

Voorts geldt dat de gerechtigden een reële prijs ontvangen voor hetgeen zij verkopen. Immers, wanneer de eigenaar en de gemeente geen overeenstemming kunnen bereiken over de prijs, kan op verzoek van de verkoper, door de rechtbank een oordeel over de prijs worden gegeven.

Bladnummer 5/6 Raadsvoorstel 26 april 2022

Financiële aspecten Aan de vestiging van het gemeentelijk voorkeursrecht ingevolge de Wvg zijn vooralsnog geen financiële risico’s verbonden. Indien en voor zover door de gemeente tot verwerving van de aangewezen gronden zal worden overgegaan, dient voor de betreffende aankoop voldoende krediet beschikbaar te zijn. Aan de raad dient alsdan separaat een voorstel te worden gedaan voor het beschikbaar stellen van financiële middelen ten behoeve van de desbetreffende aankoop. In dat voorstel zal tevens worden ingegaan op de met de betreffende verwerving samenhangende potentiële risico’s.

Communicatie aspecten Het communicatietraject is als volgt: -

Publicatie Gemeenteblad;

-

Aangetekende brieven aan eigenaren en beperkt gerechtigden;

-

Inschrijving stukken in Basisregistratie Kadaster;

-

Terinzagelegging stukken Stadshuis;

Zienswijzen Ten behoeve van een zorgvuldige voorbereiding zijn belanghebbenden in staat gesteld tot uiterlijk 27 mei 2022 hun zienswijzen naar voren te brengen. Gedurende de termijn van de terinzagelegging zijn belanghebbenden in gevolge artikel 4.8 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de gelegenheid gesteld om mondeling of schriftelijk zienswijzen naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is te laat gebruik gemaakt door één belanghebbende. Er is daarom alleen ambtshalve naar de argumenten gekeken. Geconcludeerd is dat deze argumenten al zijn onderkend in het voorliggende raadsvoorstel. Indien uw raad conform voorstel besluit wordt op 27 juni 2022 het besluit gepubliceerd in het Gemeenteblad en treedt het voorkeursrecht op 28 juni 2022 in werking. Vervolgens bestaat de mogelijkheid voor belanghebbenden om uiterlijk 8 augustus 2022 bezwaar te maken. Indien een belanghebbende bezwaar heeft gemaakt, kan deze tevens aan de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken om een voorlopige voorziening te treffen.

Uitvoering Dit raadsbesluit heeft een werkingsduur van ten hoogste drie jaar vanaf inwerkingtreding. Artikel 9 lid 2 Wvg bepaalt dat een besluit tot aanwijzing als bedoeld in artikel 4 van de Wvg van rechtswege vervalt drie jaar na dagtekening van dat besluit, tenzij voordien een bestemmingsplan (of na inwerkingtreding van de Omgevingswet een omgevingsplan) is vastgesteld.

Bijlagen 1. Grondplantekening 2. Percelenlijst

Bladnummer 6/6 Raadsvoorstel 26 april 2022

3. Concept raadsbesluit

burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Frans Backhuijs

secretaris

burgemeester