2022-359 Rvs. Aankoop winkelcentrum Kauwenhof.pdf

Gemeenteraad

Onderwerp

Aankoop winkelcentrum Kauwenhof van Lidl en de herontwikkeling van deze locatie

Datum

Raadsvoorstel

2022-359

5 oktober 2022

Afdeling

Ruimtelijk Domein

E-mailadres

c.hoppe@nieuwegein.nl

opsteller Portefeuillehouder Marieke Schouten

Onderwerp Aankoop winkelcentrum Kauwenhof van Lidl en de herontwikkeling van deze locatie

Gevraagd besluit 1.

Regie te nemen op de herontwikkeling van de Kauwenhof vanwege het maatschappelijk belang van deze locatie: a) Het oplossen van de jarenlange parkeeroverlast en de verkeersonveiligheid tijdens het laden en lossen. b) Gezondheidscentrum De Roerdomp de ruimte bieden voor de noodzakelijke uitbreiding en modernisering van het gezondheidscentrum. c)

In de directe nabijheid van het gezondheidscentrum een buurtplein te realiseren.

d) Boven de genoemde voorzieningen een nader te bepalen aantal woningen te realiseren; 2.

Hiertoe het winkelcentrum Kauwenhof in eigendom over te nemen van Lidl voor een bedrag van € 1.400.000 onder de voorwaarden dat: a) Lidl de vestiging aan de Buizerdlaan kan openen en gelijktijdig haar activiteit aan de Kauwenhof staakt; b) er vóór 1 januari 2023 een ontwerp bestemmingsplan Buizerdlaan-Kauwenhof voor de woningen plus de supermarkt ter visie wordt gelegd;

3.

Voor deze aankoop een krediet beschikbaar te stellen van € 1.432.000;

4.

Voor de verdere planvoorbereiding een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 53.000 en dit ten laste te brengen van een nog nader vast te stellen grondexploitatie Kauwenhof;

5.

De geheimhouding op bijlage 1, “Financiële doorrekening”, te bekrachtigen, tot na de realisatie van de herontwikkeling Kauwenhof.

Bladnummer 2/8 Raadsvoorstel 5 oktober 2022

Inleiding Inwoners rondom de Kauwenhof ervaren al jarenlang parkeeroverlast van de bezoekers van de Lidl. Hiernaast is het Gezondheidscentrum De Roerdomp is al jarenlang te krap behuisd voor haar patiëntenbestand. De gemeente Nieuwegein is al die tijd in gesprek met de Lidl en het gezondheidscentrum over een oplossing voor beide problemen. Inmiddels is er zicht op een oplossing: De Lidl kan zijn supermarkt verplaatsen naar de Buizerdlaan (voorontwerp bestemmingplan vastgesteld in het college van 1 maart 2022). Aan de Buizerdlaan is voldoende parkeergelegenheid voorzien waardoor een einde komt aan de jarenlange parkeeroverlast in de wijk. De verplaatsing van de Lidl biedt aan De Roerdomp ruimte om haar gezondheidsplein aan de Kauwenhof te vergroten en te moderniseren. Ook biedt de verplaatsing van de Lidl ruimte voor een definitieve invulling van een buurtplein in de Doorslag, in de directe nabijheid van het gezondheidscentrum. Het huidige buurtplein zit tijdelijk in een oud schoolgebouw, in afwachting van kansen op een betere locatie. De herontwikkeling van beide functies op de locatie Kauwenhof past in ons beleid van de afgelopen jaren, om welzijn en gezondheidszorg met elkaar te verbinden. Eerder zijn gecombineerde locaties gerealiseerd aan het Thorbeckepark in Galecop, in de Ratelaer in Nieuwegein Zuid en in De Componist in Jutphaas Wijkersloot.

Lidl is bereid haar eigendom aan de Kauwenhof aan ons te verkopen, zodra de supermarkt aan de Buizerdlaan gerealiseerd is. Gelijktijdig zal Lidl de activiteiten aan de Kauwenhof staken. Door deze aankoop hebben wij bij de herontwikkeling van Kauwenhof een stevige grip op realisatie van de gemeentelijke belangen, te weten: -

Het oplossen van de parkeeroverlast.

-

Het realiseren van een buurtplein in de nabijheid van een

-

Het realiseren van woningen.

toekomstbestendig gezondheidscentrum.

Gewenst effect •

Een finale oplossing voor de parkeeroverlast in en rond de Kauwenhof.



Invulling geven aan onze ambities in de omgevingsvisie: gezond stedelijk leven voor iedereen. Een modern gezondheidscentrum van voldoende omvang is daarvoor een belangrijke randvoorwaarde.

Bladnummer 3/8 Raadsvoorstel 5 oktober 2022

Argumenten 1.1

Door regie te nemen krijgen we grip op de invulling van deze locatie Als Lidl verhuist naar de Buizerdlaan moet Lidl haar supermarkt functie opgeven op deze locatie. Dat betekent dat er eindelijk een einde komt aan de jarenlange parkeeroverlast. Daarmee ontstaat nog niet vanzelfsprekend de gewenste maatschappelijke herontwikkeling: het realiseren van een nieuw buurtplein in de Doorslag op één locatie met het gezondheidscentrum. De belangen van Lidl en die van De Roerdomp plus gemeente zijn wezenlijk anders en moeilijk verenigbaar. Lidl heeft voornamelijk een commercieel belang. De Roerdomp voornamelijk een maatschappelijk belang, dat wel financierbaar moet blijven. Voor de gemeente geldt een vergelijkbaar belang als voor De Roerdomp. Wij verwachten daarom niet dat er een snelle herontwikkeling tot stand zal komen als gemeente niet de regie neemt.

1.2

In de Koersnota Parkeren heeft de gemeenteraad de hoogste waarde gegeven aan het leidende principe: “het beschermen van bewoners”. Onder het beschermen van bewoners wordt verstaan: “Er is sprake van parkeeroverlast wanneer de parkeerdruk binnen een loopafstand van 100 meter hoger is dan 85% in de maatgevende periode”. De parkeerdruk in en rond de Kauwenhof is op maatgevende momenten 85%-100%. Verder stelt de nota als uitgangspunt, dat er in nieuwe plannen voldoende parkeergelegenheid moet worden gerealiseerd, bij voorkeur op eigen terrein. Op de locatie Kauwenhof wordt nu geparkeerd op openbaar terrein. Door de verplaatsing van de Lidl naar de Buizerdlaan wordt aan deze twee uitgangspunten uit de Koersnota voldaan: 

De parkeeroverlast verdwijnt.



Lidl realiseert op de Buizerdlaan het parkeren geheel op eigen terrein.

1.3

De locatie Kauwenhof biedt voor de wijk Doorslag een unieke kans voor het realiseren van één locatie voor zorg en welzijn in de wijk De raad heeft in 2019 de Routekaart Meerjarenopgave Welzijn vastgesteld. Hierin is (op pagina 22) het volgende beleidsuitgangspunt vastgesteld: De gemeente heeft bij de inzet van maatschappelijk vastgoed voor welzijn drie rollen: 

Presterende rol (vijf buurtpleinen voor de basisinfrastructuur);



Samenwerkende rol ( sluitend aanbod van welzijn, zorg en ondersteuning);



Responsieve rol (letterlijk en figuurlijk ruimte voor inwoners).

Bladnummer 4/8 Raadsvoorstel 5 oktober 2022

Een van onze belangrijkste uitgangspunten voor de sociale basisinfrastructuur (gezondheid, zorg, welzijn) is het werken met gebieden met een omvang van 10 à 12.000 inwoners. Deze schaal, zo blijkt onder meer uit ervaringen die opgedaan zijn bij de ontwikkeling van woonservicezones, is de ideale schaal die voor inwoners nog ‘nabij’ is en ‘exploitatie technisch’ haalbaar. Op 14 juli 2020 heeft het college, ter uitwerking van de routekaart, de Meerjarenopgave Welzijn vastgesteld. In de Meerjarenopgave is het beleidsvoornemen opgenomen om in de komende jaren twee nieuwe buurtpleinen te realiseren: een buurtplein Jutphaas Wijckersloot en een buurtplein in de Doorslag. In beide gevallen is als doel gesteld om Welzijn en Zorg op één locatie te realiseren. De locatie Kauwenhof is bij uitstek geschikt voor het realiseren van deze ambitie, dicht bij een tramlijn, centraal in de wijk en op de locatie waar het gezondheidscentrum reeds gevestigd is. De gemeente heeft inmiddels in 3 wijken Zorg en Welzijn op één locatie gerealiseerd: Zuid (2014), Galecop (2016) en de Componist (2022). Met dit voorstel lukt het ook om de combinatie te realiseren in de Doorslag. 1.4

Woningbouw Een herontwikkeling van de Kauwenhof biedt ook de mogelijkheid om, op het buurtplein en het gezondheidscentrum, extra woningen te realiseren. Ook dit past in ons beleid om invulling te geven aan de toenemende woningbehoefte. Er is voldoende ruimte om de woningen en voorzieningen te voorzien van passende parkeergelegenheid. Door regie te nemen, kan de gemeente zelf bepalen hoeveel en wat voor woningen er komen, mede op basis van participatie.

2.1

Door het eigendom over te nemen hebben we grip op de ontwikkeling van de gewenste maatschappelijke functies en de ruimtelijke kwaliteit Lidl is geen ontwikkelaar van woningen en maatschappelijke voorzieningen. Lidl heeft uitsluitend belang bij een zo hoog mogelijke opbrengst. Het streven naar maximale opbrengst kan in strijd zijn met de ruimtelijke kwaliteit, die wij op deze locatie wensen. Bovendien heeft Lidl weinig affiniteit met gezondheidszorg en een buurtplein. Herontwikkeling van deze locatie zal daarom erg moeizaam gaan, als Lidl eigenaar blijft van het winkelcentrum. Om Lidl te kunnen verplaatsen naar de Buizerdlaan, dient een ontheffing te worden aangevraagd op de provinciale Instructieregel. Een belangrijke voorwaarde om ontheffing te krijgen, is een grote

Bladnummer 5/8 Raadsvoorstel 5 oktober 2022

mate van zekerheid over de herontwikkeling van de Kauwenhof, op een manier, die zowel het gemeentelijk als provinciaal belang zal dienen. Door dit raadsbesluit, om het winkelcentrum van Lidl aan te kopen met het plan voor de herontwikkeling, wordt aanzienlijk meer zekerheid geboden, dan wanneer Lidl eigenaar zou blijven. 2.2

Er is een grote kans dat nadere supermarkt ketens een beroep zullen indienen tegen de vestiging van Lidl aan de Buizerdlaan. De aankoop door de gemeente is alleen van belang als Lidl definitief is verplaatst van de Kauwenhof naar de Buizerdlaan. Daarom is dit een voorwaarde voor de koop. In opdracht van Lidl heeft Adviesbureau BRO overigens aangetoond, dat de omvang van de nieuwe supermarkt aan de Buizerdlaan passend is binnen de detailhandel van Nieuwegein (Ladderonderbouwing).

2.3

Op 1 januari 2023 wordt de Omgevingswet van kracht. Als het ontwerp bestemmingsplan Buizerdlaan-Kauwenhof niet vóór deze datum ter visie wordt gelegd, moet dit worden omgevormd naar een omgevingsplan. Dit zal een forse vertraging opleveren en daarom heeft Lidl dit als voorwaarde gesteld voor de verkoop.

3.1

De overeengekomen aankoop som bedraagt € 1.400.000, de noodzakelijke bijkomende kosten bedragen maximaal € 32.000. Om te komen tot een aankoopbedrag heeft het Grondbedrijf verschillende berekeningen gemaakt voor een herontwikkeling met 50 woningen, een gezondheidscentrum en een buurtplein. Op basis daarvan zijn onderhandeling gevoerd met Lidl, met genoemde aankoopsom als resultaat. De bijkomende kosten voor de aankoop bestaan uit de taxatie, de kosten voor de notaris en ambtelijke uren.

3.2

Er wordt nu nog geen grondexploitatie geopend. Voordat er grote kosten worden gemaakt voor een ruimtelijke ontwikkeling, wordt er normaliter een grondexploitatie opgesteld. Deze is dan gebaseerd op planologische uitgangspunten of een stedenbouwkundig plan. Voor de Kauwenhof is dat nu nog niet het geval. Begin 2023 zal worden gestart met het uitwerken van een stedenbouwkundig plan in nauw overleg met De Roerdomp. Op dat moment kan een grondexploitatie worden opgesteld en door u worden vastgesteld.

3.3

De gronden worden gecategoriseerd als “warme grond”. De aankoop van de grond wordt geactiveerd als materieel vaste activa. Op het moment dat de grondexploitatie door u is vastgesteld zullen de kosten van deze aankoop, en de bijkomende kosten, ten laste worden gebracht van die grondexploitatie.

Bladnummer 6/8 Raadsvoorstel 5 oktober 2022

4.1

Voor het verstrekken van onder 2.1 genoemde ontheffing, wil de provincie in voldoende mate zekerheid hebben over de herontwikkeling van de Kauwenhof. Liefst wil de provincie al een nieuw bestemmingsplan zien voor deze plek. Dit is echter niet haalbaar. Deze zekerheid kan ook van belang zijn in een beroepsprocedure bij de Raad van State. Om die reden willen wij zo snel mogelijk starten met de planvoorbereiding voor deze herontwikkeling, nadat u akkoord bent gegaan met de aankoop van de Kauwenhof. De werkzaamheden die gedaan zijn en worden voor dit bedrag zijn:

4.2



Koop overeenkomst met Lidl;



Opstellen en vaststellen stedenbouwkundige plan;



Overeenkomst met De Roerdomp over samenwerking;



Opstellen en vaststellen van de grondexploitatie.

Deze kosten worden nu ten laste gebracht van het complex Kauwenhof (immateriële vaste activa). Op het moment dat de grondexploitatie Kauwenhof is vastgesteld, zullen deze kosten ten laste van deze grondexploitatie worden gebracht.

5.1

De financiële doorrekening bevat informatie, waarmee marktpartijen hun voordeel kunnen doen. Bovendien is de doorrekening gebaseerd op voorlopige aannames. Op grond van artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet dient de raad de door het college opgelegde geheimhouding te bekrachtigen. Er is sprake van een belang als bedoeld in artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet Open Overheid, dat geheimhouding rechtvaardigt

Kanttekeningen 1. Waarom is de gemeente nodig en kan een projectontwikkelaar niet de regie nemen? Op dit moment is sprake van twee eigenaren (Lidl en Stichting De Roerdomp), waarvan de belangen ver uit elkaar liggen. Lidl heeft uitsluitend een commercieel belang en De Roerdomp vooral een maatschappelijk belang. De kans is daarom klein, dat deze partijen een herontwikkeling als één project op de markt kunnen zetten. Bovendien is de kans groot dat door de hoge boekwaarde van Lidl: 

de maatschappelijke functies niet gerealiseerd worden;



dat er een woningaanbod komt dat niet aansluit bij de behoefte of;



de ruimtelijke inpassing, die de ontwikkelaar voor ogen heeft, minder gewenst is.

Bladnummer 7/8 Raadsvoorstel 5 oktober 2022

2. De gemeente trekt het ontwikkelrisico naar zich toe. Door de aankoop van de Lidl wordt de gemeente eigenaar van de grond. De huidige globale berekeningen laten een resultaat zien in de huidige situatie. Veranderingen in de markt, wetgeving en beleid zullen invloed hebben op het resultaat.

Financiële aspecten Afhankelijk van een nog nader uit te werken stedenbouwkundig plan, zal een eventueel tekort gedekt moeten worden uit de Reserve Grondbedrijf middels een voorziening. De Reserve Grondbedrijf is onder andere bedoeld om gewenste ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken en beschikt over ruim voldoende middelen om een eventueel negatief resultaat te dekken. Het is belangrijk om winkelcentrum Kauwenhof nu aan te kopen, omdat -

Deze aankoop de provincie meer zekerheid biedt, dat de voorgenomen ontwikkeling op de Kauwenhof ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd. De provincie wil zekerheid over deze herontwikkeling voor het verlenen van een ontheffing voor de realisatie van de supermarkt aan de Buizerdlaan.

-

Verplaatsing van Lidl naar de Buizerdlaan is weer een voorwaarde om te zorgen, dat er een einde komt aan de parkeeroverlast en onveilige verkeerssituaties bij het laden en lossen aan de Kauwenhof.

-

Door hier een positie in te nemen, kan de gemeente zelf een afweging maken tussen ruimtelijke kwaliteit en exploitatie resultaat.

Het huidige buurtplein is gevestigd in een afgeschreven schoolgebouw. Dat betekent dat de realisatie van een nieuw buurtplein zal leiden tot extra kapitaallasten ten laste van de begroting. De totale lasten zijn afhankelijk van de omvang van het buurtplein. Hierover zullen wij u, in de loop van 2023, nader adviseren.

Communicatie aspecten De buurtbewoners zijn via een buurtbericht geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling. Na raadsbesluit volgt een participatietraject voor de verdere invulling van de locatie.

Uitvoering De provincie kan in zijn ontheffingsverlening de aankoop van Lidl door de gemeente als voorwaarde stellen. Door dit besluit wordt aan deze voorwaarde voldaan. De ontheffing is noodzakelijk om het ontwerp bestemmingsplan Buizerdlaan ter visie te kunnen leggen. Wij verwachten dat GS uiterlijk begin december een besluit neemt over deze ontheffing.

Bladnummer 8/8 Raadsvoorstel 5 oktober 2022

Wij verwachten ook dat er een beroepsprocedure zal worden aangespannen door andere supermarkt ketens. Een uitspraak over deze beroepsprocedure wordt pas in de eerste helft van 2024 verwacht. Pas als het beroep wordt verworpen, kan Lidl starten met de bouw van de supermarkt en kan zij na ca. 9 maanden de deuren openen aan de Buizerdlaan. Daarna kan de overdracht plaatsvinden van de Kauwenhof aan de gemeente. Voor die tijd zullen wij echter al starten met de plannen voor de herontwikkeling. Globale planning hiervoor: Overeenkomst met De Roerdomp Start stedenbouwkundig plan Besluit buurtplein Vaststellen stedenbouwkundig plan Startnotitie bestemmingsplan Voorontwerp bestemmingsplan

Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q1 2024

Bijlagen 1.

Geheime bijlage: “Financiële doorrekening”

burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Frans Backhuijs

secretaris

burgemeester