2022-319 Rvs. Krediet bouwteamfase parkeergarage Zuid.pdf

Gemeenteraad

Onderwerp Datum

Krediet bouwteamfase parkeergarage Zuid 13 oktober 2022

Raadsvoorstel

Afdeling

2022-319

Portefeuilleh ouder

E-mailadr es opst eller

Ruimtelijk Domein t.velders@nieuwegein.nl Ellie Eggengoor

Onderwerp Krediet bouwteamfase parkeergarage Zuid

Gevraagd besluit 1.

Een krediet ter beschikking te stellen van € 1.235.000,- voor de bouwteamfase van de ontwikkeling van de parkeergarage Zuid. Dit dient ter dekking van de volgende kosten: a.

kosten bouwteam € 800.000,-

b. begeleidingskosten € 85.000,c.

legeskosten € 280.000,-

d. aansluitkosten nutsbedrijven € 70.000,2.

De jaarlijkse kapitaallasten ad maximaal € 43.000,- van dit krediet ten laste te brengen van de parkeerexploitatie.

3.

De opgelegde geheimhouding op de bijlagen 3a, 3b en 3c te bekrachtigen.

4.

De geheimhouding, bedoeld in beslispunt 3, op te heffen op het moment dat de aanbesteding van de parkeergarage Zuid volledig is afgerond.

Inleiding In 2019 heeft uw raad ingestemd met het raadsbesluit “mobiliteitsoplossing Doorslagzone” (2019-146) waarmee de ontwikkeling van de parkeergarage Zuid onderdeel is geworden van de parkeeroplossing voor het woningbouwproject Citypromenade. Als randvoorwaarde heeft u ons meegegeven dat de ontwikkeling van parkeergarage Zuid binnen de kaders van de parkeerexploitatie (hierna: PEX) moet plaatsvinden. Dit betekent dat de gehele parkeerexploitatie over een looptijd van 40 jaar gerekend positief moet zijn en dat het tijdelijk dieptepunt van -16,6 miljoen euro niet mag worden overschreden. Het totale ontwikkelproces om tot daadwerkelijke realisatie van parkeergarage Zuid te komen doorloopt drie fases: de voorbereidingsfase, de bouwteamfase en de bouwfase. Voorafgaand aan elke fase wordt besluitvorming aan uw raad

Bladnummer 2/7 Raadsvoorstel 13 oktober 2022

voorgelegd. Door de opdeling in fases wordt grip gehouden op de kwaliteit en kosten van de realisatie van de parkeergarage Zuid. Op 14 oktober 2021 heeft u ingestemd met het raadsvoorstel “krediet voorbereiding bouw parkeergarage Zuid” (2021-361). Hiermee is krediet beschikbaar gekomen voor onder andere de Europese aanbesteding waarbij op basis van een “concurrentie gerichte dialoog” met drie marktpartijen een ontwikkelpartij voor de volgende fases wordt geselecteerd. De dialogen hebben tot verscherpte inzichten en aanpassingen in het programma van eisen geleid. Hierdoor kunnen de doelstellingen voor de parkeergarage Zuid straks beter aansluiten bij de gemeentelijke duurzaamheids- en mobiliteitsambities. De eerste fase is afgesloten met een concrete inschrijving waarbij een hoog niveau schetsontwerp met onderbouwing ingediend moest worden, geschikt voor verdere uitwerking. Alle betrokken marktpartijen hebben zich ingeschreven. Ballast Nedam Infra BV is daarbij als beste uit de bus gekomen. De gunning heeft op 16 mei 2022 plaatsgevonden onder het voorbehoud van goedkeuring door uw raad van dit voorstel. Het krediet waarover u nu wordt gevraagd te besluiten, is benodigd om te starten met de tweede fase, de bouwteamfase. In deze fase wordt het ontwerp verder uitgewerkt tot een definitief ontwerp op basis van een UAVGC-contract (design & build).

Gedurende de bouwteamfase blijft de gemeente betrokken bij de totstandkoming van het definitief ontwerp inclusief het concretiseren van de gemeentelijke duurzaamheids- en mobiliteitsambities. Ter afronding van deze fase vindt ook de definitieve prijsvorming van de parkeergarage Zuid plaats. Pas op dat moment zijn alle kosten voor de bouw van parkeergarage Zuid bekend. De kosten voor het doorlopen van de bouwteamfase passen binnen de door uw raad bij de PEX gestelde kaders. De daadwerkelijke bouw van de parkeergarage Zuid vindt plaats in de derde fase. De bouwfase start met de aanvraag van het krediet voor de bouw van de parkeergarage Zuid. Dit wordt na afronding van de bouwteamfase, naar verwachting begin 2023, ter besluitvorming aan u voorgelegd.

Gewenst effect Met de ontwikkeling van de parkeergarage Zuid wordt een bijdrage geleverd aan de mobiliteitsdoelstellingen en duurzaamheidambities van City.

Bladnummer 3/7 Raadsvoorstel 13 oktober 2022

Argumenten 1.1

Het krediet voor de bouwteamfase is noodzakelijk voor de totstandkoming van het definitief ontwerp en de bouwplanning. De geraamde kosten in de bouwteamfase bestaan uit: -

Ontwerp- en advieskosten van de aannemer: € 800.000,Dit betreft de kosten van het externe bouwteam.

-

Projectmanagement en advieskosten gemeente: € 85.000,Dit betreft de kosten van het interne bouwteam.

-

Legeskosten omgevingsvergunning: € 280.000,De omgevingsvergunning wordt tijdens de bouwteamfase aangevraagd, zodat in de bouwfase tijdig gebouwd kan worden.

-

Aansluitingen nutsbedrijven: € 70.000,De kosten worden gemaakt in het kader van de aanvraag van deze aansluitingen bij de nutsbedrijven. Deze aanvragen moeten tijdig worden gedaan om bij oplevering van de parkeergarage Zuid deze aansluitingen operationeel te hebben.

1.2

Deze fase in de ontwikkeling van de parkeergarage Zuid is een logische vervolgstap gelet op eerder genomen raadsbesluiten. In 2019 heeft uw raad ingestemd (raadsbesluit 2019-146) met de ontwikkeling van de parkeergarage Zuid als onderdeel van de parkeeroplossing voor het woningbouwproject Citypromenade. Daartoe is ook een overeenkomst afgesloten met de ontwikkelaar. Op 14 oktober 2021 heeft u ingestemd (raadsbesluit 2021-361) met het voorbereidingskrediet voor de ontwikkeling van de parkeergarage. Het ontwikkelproces is daarmee in gang gezet.

1.3

Niet bouwen heeft nadelige gevolgen voor City. Indien de parkeergarage Zuid niet wordt gebouwd, wijken wij af van het bestemmingplan Doorslagzone (vastgesteld 14 oktober 2021). Daarin is opgenomen dat de parkeergarage Zuid voorziet in 237 parkeerplaatsen voor het project Citypromenade. Daarnaast heeft het niet bouwen tot gevolg dat we op piekmomenten (in 2030) onvoldoende parkeercapaciteit beschikbaar hebben in City. Dit heeft economisch nadelige consequenties voor de voorzieningen in City en staat haaks op de eerder gemaakte parkeerafspraken met Wereldhave (OBB 2013).

1.4

De bouwteamfase is noodzakelijk om de (financiële) risico’s voor de bouwfase inzichtelijk te maken. In de bouwteamfase wordt een totaal kostenoverzicht gemaakt, waarbij de kosten voor de voorbereidingsfase en de bouwteamfase bekend zijn. Voor de bouwfase worden de risico’s ten gevolge van het volledig realiseren van de gemeentelijke duurzaamheidsambities en de huidige bouwkostenstijgingen scherper afgebakend. Dat verkleint het risico op grote kostenoverschrijdingen in de bouwfase.

Bladnummer 4/7 Raadsvoorstel 13 oktober 2022

2.1

De jaarlijkse kapitaallasten van dit krediet passen binnen de parkeerexploitatie. De daadwerkelijke kapitaallasten van de totale investering worden na oplevering van parkeergarage Zuid (2025) verwerkt in de parkeerexploitatie. Bij de begroting 2023 worden alvast de kapitaallasten opgenomen gebaseerd op de uitgangspunten in dit voorstel. Geconcludeerd wordt dat op basis van die uitgangspunten de parkeerexploitatie over 40 jaar gerekend positief is en het niveau van het dieptepunt niet wijzigt.

3.1

Het openbaar maken van deze documenten weegt niet op tegen het financieel/economisch belang van de gemeente. Volgens artikel 5.1 lid 2 onder b van de Wet open overheid blijft het verstrekken van informatie achterwege voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de economische en financiële belangen van de gemeente. De gemeente moet nog onderdelen van de ontwikkeling van de parkeergarage Zuid aanbesteden, waaronder onderdelen van het meerjarig onderhoud. Het openbaar bekend worden van de financiële gegevens uit bijlage 3 kan de gemeente bij een aanbesteding financieel benadelen. Inschrijvers kunnen namelijk uit die bijlage de ondergrenzen van voor de gemeente nog aanvaardbare prijzen halen. De aanbestedingspositie van de gemeente wordt daardoor dusdanig verzwakt dat haar financiële belangen in aanmerkelijke mate worden geschaad. Hierdoor weegt het belang van openbaarheid niet op tegen het financiële belang van de gemeente.

3.2

De raad dient de opgelegde geheimhouding definitief te maken. Het college heeft (voorlopig) geheimhouding opgelegd voor drie bijlagen die aan de raad ter besluitvorming zijn voorgelegd. De raad dient deze geheimhouding te bekrachtigen op grond van artikel 25 lid 3 van de Gemeentewet.

4.1

Hiermee wordt de opgelegde geheimhouding opgeheven. De betreffende bijlagen zijn niet meer geheim zodra de raad besluit om de geheimhouding op te heffen (artikel 25, lid 4 Gemeentewet). De bedoelde bijlagen kunnen na oplevering in juni 2024 openbaar worden. Reden hiervoor is dat, conform planning, op dat moment het complete onderhoud is gegund, als afrondend onderdeel van de ontwikkeling.

Kanttekeningen 1.1

Het krediet voor de bouwteamfase behoort tot de totale investering voor de realisatie van het definitieve ontwerp van de parkeergarage Zuid. Dit is een onderdeel van de totale investering die uiteindelijk ten laste wordt gebracht van de parkeerexploitatie.

1.2

Wij hebben u toegezegd nader onderzoek te zullen laten verrichten naar de verwachte parkeeropbrengsten van parkeergarage Zuid. Recent heeft de rekenkamer onderzoek laten verrichten naar de parkeerexploitatie (publicatie 10 mei 2022). Ten aanzien van

Bladnummer 5/7 Raadsvoorstel 13 oktober 2022

parkeergarage Zuid is opgemerkt dat er een reëel risico bestaat dat de verwachte parkeeropbrengsten lager uitvallen dan begroot. Het onderzoek naar de parkeeropbrengsten is inmiddels uitgevoerd en extern getoetst door adviesbureau Sweco (zie bijlage 2). In het onderzoek zijn drie scenario’s doorgerekend: een tegenvallend, een optimistisch en een gemiddeld scenario. Het gemiddeld scenario beschouwen wij als het meest aannemelijk. Ten opzichte van de berekeningen in 2016 en 2021 wordt nu uitgegaan van een substantieel lagere bezetting door kortparkeerders en is het aantal kortparkeerplaatsen gedifferentieerd naar doordeweeks, zaterdag en zondag. Op basis daarvan zijn de verwachte parkeeropbrengsten van de parkeergarage Zuid bijgesteld. Op basis van de bijgestelde cijfers wordt geconstateerd dat parkeergarage Zuid als zelfstandige parkeervoorziening geen rendabele exploitatie kent (gerekend over 40 jaar). Voor alle parkeervoorzieningen samen is en blijft dit wel het geval en komt de onrendabele top niet onder de -16,6 miljoen euro en blijft het daarmee binnen de kaders van de PEX. Wel verschuift het jaar waarin de onrendabele top positief wordt met twee jaar naar achteren, uitgaande van het meest aannemelijke scenario.

De invloed van de uiteindelijke bouwkosten van parkeergarage op de PEX zijn hierbij logischerwijs nog niet meegenomen omdat deze zoals aangegeven nog niet bekend zijn. 1.3

Parkeergarage Zuid moet net als de andere parkeergarages worden aangewezen als voorziening van algemeen belang. Net zoals de bestaande openbare parkeergarages en fietsenstallingen in de parkeerexploitatie moet de parkeergarage Zuid worden aangewezen als voorziening van algemeen belang. Zonder deze aanwijzing zouden op grond van de Wet Markt en Overheid kostendekkende tarieven gehanteerd moeten worden, die haaks staan op het gemeentelijk beleid ten aanzien van de parkeertarieven en mobiliteit. De aanwijzing is onderdeel van het raadsvoorstel voor het krediet voor de bouw van de parkeergarage Zuid dat begin 2023 aan u wordt voorgelegd.

Financiële aspecten Het krediet voor de bouwteamfase bedraagt € 1.235.000,- en bestaat uit: -

Kosten aannemer bouwteamfase

€ 800.000

-

Begeleiding/projectleiding gemeente

€

-

Legeskosten omgevingsvergunning

€ 280.000

-

Aansluitkosten nutsbedrijven

€

85.000 70.000

Dit deel van de totale investering ten behoeve van de ontwikkeling van de parkeergarage Zuid resulteert bij een afschrijvingsperiode van 40 jaar tot een kapitaallast in het eerste jaar van € 43.000 en in het laatste jaar van € 31.000.

Bladnummer 6/7 Raadsvoorstel 13 oktober 2022

De uiteindelijke kapitaallast van de totale investering wordt bij de aanvraag van het krediet voor de bouwfase inzichtelijk gemaakt. Een deel van de gemeentelijke duurzaamheidsambities is door Ballast Nedam BV aangeboden als onderdeel van hun inschrijving. Een ander deel, in hoofdzaak een groendak met zonnepanelen, wordt nader uitgewerkt (en afgeprijsd) in de bouwteamfase. Tevens is van toepassing dat, gelet op de huidige marktomstandigheden, de totale bouwkosten voor de parkeergarage Zuid hoger gaan uitvallen dan momenteel is opgenomen in de parkeerexploitatie. Tijdens de dialoogfase hebben alle marktpartijen aangegeven geen zekerheden te kunnen bieden omtrent de huidige bouwkostenstijgingen. Vanwege de grote onvoorspelbaarheid op dat punt is het nu niet mogelijk om een afgekaderde bandbreedte voor de bouwkosten te benoemen. Bij de afronding van de bouwteamfase is dit wel het geval. Op dat moment kunnen wij u de meeste duidelijkheid geven ten aanzien van de bouwkosten, inclusief de kosten ten gunste van de duurzaamheidsambities en de kosten ter dekking van de bouwkostenstijgingen. De prijs die op dat moment gecalculeerd wordt, leggen wij vast in een uitvoeringsovereenkomst tussen Ballast Nedam BV en de gemeente. Uw raad kan op dat moment een weloverwogen beslissing nemen over de daadwerkelijke bouw van parkeergarage zuid.

De door uw raad gestelde kaders voor de PEX worden met de realisatie van de parkeergarage Zuid in geen geval overschreden. De omvang van de PEX is zodanig groot dat de kapitaallasten als gevolg van de uiteindelijke prijs (inclusief gemeentelijke duurzaamheidsambities en de huidige bouwkostenstijgingen) voor de parkeergarage niet omvangrijk genoeg zijn om de gestelde kaders te overschrijden. Het moment waarop de PEX 'break even' wordt, verschuift met de investering in de parkeergarage Zuid met 2 jaar naar achteren, van 2036 naar 2038.

Communicatie aspecten In de eerste fase van de ontwikkeling van de parkeergarage Zuid is door ons bij de Europese aanbesteding een conceptversie van het programma van eisen opgesteld. Daarover heeft diverse keren afstemming plaatsgevonden met het Sint Antoniusziekenhuis en de belegger achter het woningbouwproject Citypromenade. In het ontwerp van de parkeergarage Zuid wordt ook rekening gehouden met de realisatie van circa 300 elektrische laadplekken. De daarbij behorende brandveiligheidsaspecten zijn voorbesproken met de Veiligheidsregio Utrecht. Tot slot stellen in de bouwteamfase de omgevingsmanager en communicatieadviseur van het projectteam City een communicatieplan op. Tijdens de bouwteamfase worden ook de stakeholders in City betrokken en vindt een proces van co-creatie plaats.

Bladnummer 7/7 Raadsvoorstel 13 oktober 2022

Uitvoering Aan het einde van de bouwteamfase dient Ballast Nedam BV een definitieve prijs af te geven voor de bouw van de parkeergarage Zuid. Op basis van deze prijs wordt het krediet voor de bouwfase aan u voorgelegd. De bijbehorende uitvoeringsovereenkomst tussen Ballast Nedam BV en de gemeente kan pas worden getekend na de goedkeuring van uw raad voor het krediet van de bouwfase. Indien het krediet voor de bouwfase conform verwachting in het eerste kwartaal van 2023 aan u wordt voorgelegd, kan de parkeergarage Zuid bij een positief raadsbesluit worden opgeleverd in juni 2024

Bijlagen De volgende bijlagen behoren tot dit raadvoorstel: 1. Impressie schetsontwerp parkeergarage Zuid 2. Bijstelling parkeeropbrengst parkeergarage Zuid a.

Rapportage Realisatie parkeergarage Zuid

b. Second opinion parkeerexploitatie adviesbureau Sweco 3. Rekenbladen 3 scenario’s parkeeropbrengsten parkeergarage Zuid a.

Tegenvallend scenario (geheim)

b. Gemiddeld scenario (geheim) c.

Optimistisch scenario (geheim)

burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts secretaris

Frans Backhuijs burgemeester