2022-319 Bijlage 2a - Rapportage Realisatie parkeergarage Zuid.pdf

2022-319

Bijlage 2a Realisatie parkeergarage Zuid Bijstelling parkeeropbrengst en effect op parkeerexploitatie

Nieuwegein 6 juli 2022

Inhoud Inleiding ............................................................................................................. 4 1.

Uitgangspunten ......................................................................................... 5 1.1 Uitgangspunten voor PEX 2016 ........................................................... 5 1.2 Uitgangspunten voor PEX 2021 ........................................................... 5 1.3 Uitgangspunten voor PEX na realisatie parkeergarage Zuid ..................... 6 1.4 Bestaande parkeergarages City als referentie ....................................... 7

2.

Exploitatieberekeningen parkeergarage Zuid .................................................. 8

3.

Verwerking in de PEX en conclusies ............................................................ 10

4.

Tot slot .................................................................................................. 12

Bijlage 2b - Second opinion Sweco ....................................................................... 13

3

Inleiding Recent heeft de Rekenkamer een onderzoek, gedateerd 10 mei 2022, gepresenteerd, waarin de parkeerexploitatie (hierna: PEX) onder de loep is genomen. Hieruit komt naar voren dat naar de mening van de onderzoekers er op dit moment nog onvoldoende onderbouwing is voor de verwachte parkeeropbrengsten uit het kortparkeren in de toekomstige parkeergarage Zuid. Zodoende is er een risico dat de werkelijke opbrengsten uit het kortparkeren lager uitvallen dan begroot. Het saldo van de parkeerreserve zal in dat geval verslechteren. In 2015 heeft uw raad bepaald dat het saldo van de parkeerreserve maximaal € 16,60 miljoen negatief mag zijn. In de laatste actualisatie van de PEX (begroting 2022) is berekend dat het dieptepunt in 2021 bereikt is met een saldo van € 16,59 miljoennegatief. Vanaf 2022 wordt het saldo naar verwachting jaarlijks minder negatief. In de bestuurlijke reactie op het rekenkameronderzoek hebben wij aangegeven het effect van een bijstelling van de parkeerinkomsten te onderzoeken en dit extern te laten toetsen. De effecten van deze bijstelling worden, na besluitvorming door uw raad, in de volgende actualisatie van PEX en aansluitend in de programmabegroting verwerkt. De nu voorliggende bijgestelde berekeningen zijn getoetst door een parkeerdeskundige van adviesbureau Sweco. Zijn rapportage treft u aan als bijlage 2b bij deze notitie.

4

1. Uitgangspunten In dit hoofdstuk geven wij eerst de toegepaste bezettingsgegevens weer waarop de eerdere opbrengstberekeningen in de PEX van 2016 en 2021 zijn gestoeld. Aansluitend geven wij de nieuwe uitgangspunten weer voor de situatie inclusief parkeergarage Zuid.

1.1 Uitgangspunten voor PEX 2016 In de oorspronkelijke opzet van de PEX is rekening gehouden met een type parkeergarage die vooral bestemd is voor de doelgroep ‘kortparkeerders’ aan de binnenstad. De PEX 2016 borduurt daar nog op voort. Het herontwikkelingsprogramma voor de binnenstad was destijds wat betreft de Doorslagzone (nu CityPromenade) en West vooral gericht op kantoren/voorzieningen en in veel mindere mate op wonen, zoals nu het geval is. Dat verklaart de relatief hoge verwachtingen van de bezettingscijfers voor kortparkeren. Daarbij is gebruik gemaakt van bezettingspercentages die afgeleid waren van de gemiddelde werkelijke bezetting in parkeergarage Cityplaza. Er werd geen onderscheid gemaakt tussen de verschillen in bezetting in het weekend en doordeweeks. Uitgangspunten parkeergarage Zuid PEX 2016 totaal aantal parkeerplaatsen

450

aantal privé parkeerplaatsen

0

aantal abonnementhouders

50

aantal kortparkeerplaatsen

400

bezetting doordeweeks per kortparkeerplaats per dag

374 minuten (26%)

bezetting zaterdag per kortparkeerplaats per dag

374 minuten (26%)

bezetting zondag per kortparkeerplaats per dag

374 minuten (26%)

Tabel 1

1.2 Uitgangspunten voor PEX 2021 In 2021 was het nieuwe programma voor CityPromenade bekend. Met de ontwikkelaar van CityPromenade is overeengekomen dat de parkeergarage Zuid voor een groot deel in de parkeerbehoefte van de woningen in CityPromenade zou voorzien. Dat betrof toen in totaal 237 parkeerplaatsen, waarvan 138 privé parkeerplaatsen in een afgesloten gedeelte en 99 parkeerabonnementen op vrij te kiezen parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen voor de parkeergarage Zuid is tevens bijgesteld tot 550. Omdat het beoogt gebruik van de parkeergarage wijzigt van voornamelijk kortparkeerders naar overwegend langparkeerders (bewoners en bedrijven) is de bezetting in 2021 verlaagd. Zie onderstaande tabel. Uitgangspunten parkeergarage Zuid PEX 2021 totaal aantal parkeerplaatsen

550

aantal privé parkeerplaatsen

138

aantal abonnementhouders

175

aantal kortparkeerplaatsen

237

bezetting doordeweeks per kortparkeerplaats per dag

230 min. (16%)

bezetting zaterdag per kortparkeerplaats per dag

230 min. (16%)

bezetting zondag per kortparkeerplaats per dag

230 min. (16%)

Tabel 2

5

1.3 Uitgangspunten voor PEX na realisatie parkeergarage Zuid Op grond van de bevindingen uit het Rekenkameronderzoek zijn opnieuw, doch meer gespecificeerde en gedetailleerde, uitgangspunten geformuleerd. Een belangrijk verschil is dat er nu onderscheid wordt gemaakt in het aantal beschikbare parkeerplaatsen per doordeweekse dag en zaterdag/zondag. Daarnaast wordt er nu rekening gehouden met het gegeven dat in de parkeergarage Zuid relatief veel abonnementhouders komen te staan en de locatie net buiten City ligt, op relatief grote loopafstand van de bestemming. Ook wordt er rekening gehouden met het aantal zakelijke abonnementen. Op het huidige parkeerterrein waar de parkeergarage Zuid gebouw wordt, parkeren momenteel circa 150 zakelijke abonnementhouders (doordeweeks overdag). Daar bovenop neemt het ziekenhuis voor dit parkeerterrein structureel 150 abonnementen af voor hun medewerkers. categorie

aantal

totaal aantal parkeerplaatsen

554

aantal privé parkeerplaatsen

143

aantal plaatsen voor dubbelgebruik (abonnementen en kortparkeren)

411

aantal bewonersabonnementen

94

aantal zakelijke abonnementen

317

aantal kortparkeerplaatsen doordeweeks (30% van 411)

123

aantal kortparkeerplaatsen zaterdag en zondag (70% van 411)

288

Tabel 3

Voor het berekenen van de parkeeropbrengst is als uitgangspunt genomen dat er een verschilt zit in het aantal gebruikte kortparkeerplaatsen doordeweeks en op zaterdag/zondag (zie tabel 3). Het aangegeven aantal minuten in de tabel is per beschikbare parkeerplaats per dag. Omdat het een verwachting betreft, zijn er drie scenario’s uitgewerkt. Een tegenvallend, optimistisch en gemiddeld scenario. •

In het tegenvallend scenario is gerekend met een bezetting door kortparkeerders doordeweeks van gemiddeld 20 minuten per parkeerplaats per dag. Op zaterdag is dit gemiddeld 70 minuten en op zondag gemiddeld 30 minuten.

•

In het optimistisch scenario is gerekend met een bezetting door kortparkeerders doordeweeks van gemiddeld 80 minuten per parkeerplaats per dag Op zaterdag is dit gemiddeld 130 minuten en op zondag gemiddeld 60 minuten.

•

In het gemiddeld scenario is gerekend met een bezetting door kortparkeerders doordeweeks van gemiddeld 40 minuten per parkeerplaats per dag. Op zaterdag is dit gemiddeld 110 minuten en op zondag gemiddeld 80 minuten.

In alle scenario’s is voor doordeweekse dagen uitgegaan van een beperkt gebruik van de kortparkeerplaatsen in de parkeergarage Zuid. Op zaterdag is uitgegaan van een substantieel hoger gebruik, gebaseerd op het feit dat de parkeervoorzieningen in City zaterdagmiddag meestal volledig bezet zijn. Als referentie (zie ook paragraaf 1.4) zijn de werkelijke bezettingscijfers voor parkeergarage Theater aangehouden. Dit is momenteel de minst drukke parkeergarage in City en als type parkeergarage (meerlaags en bovengronds) goed vergelijkbaar met de nieuw te bouwen parkeergarage. De bezetting in alle 3 de scenario’s blijft onder de bezetting van de parkeergarage Theater. Daarmee doen we een realistische aanname.

6

Het aantal parkeerminuten vermenigvuldigd met het parkeertarief vormt de basis voor de prognose van de parkeeropbrengsten. Omdat de parkeergarage Zuid volgens de huidige planning halverwege 2024 in exploitatie wordt genomen, is als uitgangspunt voor 2024 een beoogt uurtarief van € 2,87 aangehouden. Voor 2025 is dit € 2,94. Dit zijn uurtarieven inclusief btw. Voor de bewoners en zakelijke abonnementen wordt in 2024 respectievelijk € 219,- en € 426,- per jaar exclusief btw aangehouden. De jaren daarna worden alle parkeertarieven jaarlijks geïndexeerd conform de in de begroting vastgestelde parameters. PEX 2023 (scenario’s) bezetting per parkeerplaats per dag in minuten voor kortparkeren 554 parkeerplaatsen (waarvan 143 privéparkeerplaatsen) kortp.pl. dag

Theater

tegenvallend

gemiddeld

optimistisch

123

doordeweeks

86 min.

20 min. (1,4%)

40 min. (2,75%)

80 min. (5,55%)

288

zaterdag

171 min.

70 min. (4,85%)

110 min. (7,65%)

130 min. (9,0%)

288

zondag

57 min.

30 min. (2,1%)

50 min. (3,5%)

60 min. (4,2%)

Tabel 4

Ten opzichte van de berekeningen in 2016 en 2021 (zie tabel 1 en 2) wordt nu uitgegaan van een substantieel lagere bezetting door kortparkeerders en is het aantal kortparkeerplaatsen gedifferentieerd naar doordeweeks, zaterdag en zondag. Ten opzichte van de referentie (parkeergarage Theater) wordt voor het tegenvallende scenario uitgegaan van een circa 65% lagere bezetting. Voor het gemiddelde scenario een circa 55% lagere bezetting en voor het optimistisch scenario een circa 40% lagere bezetting. Op basis van deze bijstellingen hanteren wij het gemiddeld scenario als meest aannemelijke scenario bij de actualisatie van de PEX. Dit wordt onderbouwd door de uitkomsten van de externe toetsing door adviesbureau Sweco.

1.4 Bestaande parkeergarages City als referentie Als referentie is gekeken naar de bezetting van de gemeentelijke parkeergarages in City: parkeergarage Cityplaza, parkeergarage Theater en parkeergarage Stadshuis. Zie onderstaande tabel. De bezetting van parkeergarage Theater is als specifieke referentie gebruikt. Deze garage heeft de laagste bezettingscijfers en is als type bovengrondse parkeergarage het best vergelijkbaar met de te ontwikkelen parkeergarage Zuid. De geprognotiseerde bezettingscijfers voor de parkeergarage Zuid zijn daarom afgeleid van de bezettingscijfers van de parkeergarage Theater. Parkeergarage

Gemiddelde bezetting per parkeerplaats doordeweeks

zaterdag

zondag

Theater

86 min. (6%)

171 min. (11,85%)

57 min. (3,95%)

Stadshuis

209 min. (14,48%)

345 min. (23,96%)

149 min. (10,36%)

Cityplaza

217 min. (15,06%)

302 min. (20,95%)

179 min. (12,42%)

Tabel 5

7

De parkeergarages Stadshuis en Cityplaza liggen beiden centraal onder de binnenstad en de daar aanwezige voorzieningen. Beiden zijn niet bovengronds. Gezien hun ligging is te verwachten dat deze parkeergarages qua aantallen kortparkeerders substantieel beter presteren dan de parkeergarage Zuid. Het belangrijkste omzetaandeel uit kortparkeerders in de parkeergarage Zuid is te verwachten op de piekmomenten, te weten de zaterdagmiddag, extra koopavonden in december en op evenementendagen. Op dergelijke drukke dagen functioneert de nieuwe parkeergarage vooral als overloop voor City wanneer daar de andere openbare parkeergarages drukbezet zijn. Omdat de parkeergarage Zuid voornamelijk een parkeergarage voor abonnementhouders wordt, is voor alle scenario’s uitgegaan van een lagere bezetting voor kortparkeren dan in de parkeergarage Theater.

2. Exploitatieberekeningen parkeergarage Zuid De exploitatielasten zijn onder te verdelen in vaste lasten (rente en afschrijving) en variabele lasten (dagelijks operationeel beheer en onderhoud). Als uitgangspunt voor de rente en afschrijving is de investeringssom gebruikt zoals vastgesteld in de PEX 2022. De opbrengsten uit exploitatie bestaan uit de opbrengsten uit parkeerabonnementen voor bewoners en bedrijven en de opbrengsten uit het kortparkeren. De exploitatieberekeningen voor parkeergarage Zuid omvatten een termijn van 40 jaar. De nieuwe parkeergarage wordt volgens de huidige planning in de zomer van 2024 in exploitatie genomen. De kapitaallasten worden vanaf 2025 in de PEX verwerkt met een exploitatietermijn die loopt tot 31 december 2064. De PEX 2022 bestrijkt de periode tussen 2006 en 2046. In de berekeningen is uitgegaan van een vastgesteld bijdrage van € 1.171.143 uit de GREX. Deze bijdrage dient is ter compensatie van het verlies aan inkomsten door de verplichte verstrekking (tegen kostprijs) van 94 bewonersabonnementen aan bewoners van het project CityPromenade. Daardoor zijn er gedurende de exploitatietermijn minder kortparkeerplaatsen beschikbaar. Deze inkomsten zijn verwerkt bij de opbrengsten van parkeergarage Zuid als een jaarlijkse bijdrage gedurende de eerste 10 jaar van exploitatie.

De opbrengst uit verkoop van de privé parkeerplaatsen (€ 2.972.185) wordt in overeenstemming met de aanbevelingen uit het Rekenkameronderzoek niet verwerkt bij de opbrengsten van parkeergarage zuid. In de berekeningen wordt die opbrengst ingezet om de kapitaallasten van parkeergarage Zuid te verlagen. In de onderstaande tabel wordt inzichtelijk gemaakt hoe de jaarresultaten zich verhouden in de verschillende scenario’s inclusief ‘aftrek verkoop privéparkeerplaatsen’. Ontwikkeling PEX (scenario’s) met aftrek verkoop privéparkeerplaatsen scenario

jaarlijks toe te voegen saldo aan PEX 2025

2046

t/m 2046

t/m 2064

tegenvallend

-394.000

-671.000

-459.000

-10,1 miljoen

-21,3 miljoen

gemiddeld

-295.000

-506.000

-330.000

- 7,2 miljoen

-14,6 miljoen

optimistisch

-207.000

-358.000

-214.000

- 4,6 miljoen

-8,7 miljoen

gemiddeld/jr

resultaat

Tabel 6

In de bovenstaande tabel is zichtbaar dat het grootste risico ontstaat bij het tegenvallend scenario. Dit laat een verslechtering zien van het saldo van de parkeerreserve met 8

gemiddeld € 459.000,- per jaar. Het gemiddeld scenario laat een verslechtering zien van het saldo van de parkeerreserve met gemiddeld € 330.000,- per jaar. Het optimistisch scenario laat een verslechtering zien van het saldo van de parkeerreserve van gemiddeld € 214.000,- per jaar. In tabel 6 zijn alle toekomstige jaarresultaten inclusief rente bij elkaar opgeteld. In de onderstaande tabel is een omrekening gemaakt naar de huidige waarde (HW). scenario

resultaat t/m 2064 Toekomstige waarde

Huidige waarde

tegenvallend

-21,3 miljoen

-14,3 miljoen

gemiddeld

-14,6 miljoen

-9,8 miljoen

optimistisch

-8,7 miljoen

-5,8 miljoen

Tabel 7

In voorgaande berekeningen is geen rekening gehouden met het effect van de huidige exorbitant hoge bouwkostenstijgingen. Hierover zal bij de aanvraag van het krediet voor de bouw van parkeergarage Zuid meer duidelijkheid worden gegeven. Daarbij zal ook worden aangegeven op welke wijze de gemeentelijke duurzaamheidsambities, die later aan deze bouwopgave zijn toegevoegd, het bouwbudget beïnvloeden.

9

3. Verwerking in de PEX en conclusies Verwerkt in de PEX leidt geen van de scenario’s voor parkeergarage Zuid tot een groter negatief saldo van de parkeerreserve dan de door de raad vastgestelde € 16,6 miljoen. Uitgangspunt daarbij is de laatst vastgestelde PEX 2022. Hoe het werkelijk verloop in 2022 is, wordt pas definitief zichtbaar bij de jaarrekening 2022. Een eventueel tegenvallend resultaat over het jaar 2022 kan echter niet zijn veroorzaakt door de ontwikkeling van parkeergarage Zuid. De kapitaallasten voor parkeergarage Zuid worden namelijk pas in 2025 volledig geactiveerd. Uitgangspunt daarbij is dat de ontwikkeling van de PEX tussen 2022 en 2025 een positief verloop kent. Uit de meest actuele monitoring van de parkeeropbrengsten (juni 2022) blijkt dat deze het niveau van voor de coronaperiode weer benaderen. In de grafieken 1,2 en 3 op de volgende pagina is de ontwikkeling van het saldo van de PEX voor de verschillende scenario’s in beeld gebracht. In overeenstemming met de aanbevelingen uit het Rekenkameronderzoek naar de PEX is de opbrengst uit verkoop van de 143 privé parkeerplaatsen in mindering gebracht op de stichtingskosten. De kapitaallasten worden daardoor verlaagd. Alle 3 de scenario’s laten een opwaartse trend zien per 2022. De groene lijn in de grafieken geeft het verloop weer van de PEX in 2019 (voor corona).

De bijstellingen zoals benoemd in deze notitie zijn daarin niet verwerkt. De blauwe lijn geeft het verloop van de PEX in 2022 weer. Ook daarin zijn de bijstellingen niet verwerkt. De paarse lijn is de prognose voor de PEX 2023 (en verder) waarin de realisatie van parkeergarage Zuid vanaf 2025 is verwerkt. Voor een zuivere vergelijking is het van belang vooral de blauwe en de paarse lijn met elkaar te vergelijken. Het effect van parkeergarage Zuid is niet zozeer gelegen in de omvang van het dieptepunt of wanneer dit wordt bereikt, maar het jaar waarin het saldo van de parkeerreserve positief wordt. In de vergelijking tussen de PEX 2022 en PEX 2023 (de blauwe en de paarse lijn) is te zien dat alleen een verschuiving plaatsvindt van het jaar wanneer het omslagpunt van de parkeerreserve van negatief naar positief saldo wordt bereikt. Voor het tegenvallend scenario gaat het dan om een verschuiving van ongeveer 3 jaar (2036-2039), voor het te hanteren gemiddelde scenario gaat het om een verschuiving van ongeveer 2 jaar (2036-2038) en in het optimistisch scenario betreft het een verschuiving van ongeveer 1 jaar (2036-2037).

10

Grafiek 1: verloop parkeerreserve tegenvallend scenario (incl. verkoop ppl.)

Grafiek 2: verloop parkeerreserve gemiddeld scenario (incl. verkoop ppl.)

Grafiek 3: verloop parkeerreserve optimistisch scenario (incl. verkoop ppl.)

11

4. Tot slot Op basis van de hier gepresenteerde exploitatieberekeningen kunnen wij concluderen dat de parkeergarage Zuid naar verwachting niet rendabel kan worden geëxploiteerd. Het is om die reden noodzakelijk om deze parkeergarage aan te wijzen als voorziening van algemeen belang. De raad heeft weliswaar in 2015 een besluit genomen dat de exploitatie van parkeergarages door de gemeente Nieuwegein als activiteit van algemeen belang aanmerkt, maar parkeergarage Zuid valt daar niet onder. Daarvoor zal gelijktijdig met de aanvraag voor het krediet voor de bouw een apart besluit genomen moeten worden. Op dat moment zullen de kosten voor de bouw, inclusief de onvoorziene prijsstijgingen , eventuele extra’s en de duurzaamheidsambities het meest duidelijk in beeld zijn gebracht. Indien de aanwijzing tot voorziening van algemeen belang niet plaatsvindt, zal de gemeente op grond van de Wet Markt en Overheid de integrale kostprijs moeten doorberekenen aan de gebruikers van de parkeergarage Zuid.

12

Bijlage 2b - Second opinion Sweco

13