2022-224 Bijlage 1 Jaarstukken Grondbedrijf 2021.pdf
Tekst van het document
2022-224 Bijlage 1
Jaarstukken Grondbedrijf 2021
Gemeente Nieuwegein, Ruimtelijk Domein
224 Raadsnummer 2022-… Vastgesteld door de gemeenteraad op
Inhoud Voorwoord ........................................................................................................ 3 1.
Toelichting op de systematiek van grondexploitaties ......................................... 4
2.
Financiële positie Grondbedrijf ...................................................................... 6
2.1
Jaarresultaat 2021 ................................................................................... 6
2.2
Winstgevende complexen .......................................................................... 7
2.3
Verliesgevende complexen ........................................................................ 7
2.4
Risicoanalyse .......................................................................................... 8
2.5
Meerjarenprognose Grondbedrijf ................................................................ 9
2.6
Reserve Grondbedrijf ............................................................................... 9
2.7
Conclusie .............................................................................................. 10
3.
Materiële vaste activa ................................................................................ 11
Complex 02 – Galecopperzoom ......................................................................... 11 4.
Geactualiseerde grondexploitatieopzet per complex ......................................... 12
Complex 22 – Het Klooster ............................................................................... 12 Complex 23 – Lekboulevard Hoog Zandveld ........................................................ 13 Complex 26 – Blokhoeve ................................................................................. 13 Complex 28 – Juko Hesseveld ........................................................................... 14 Complex 31 – Deventerschans .......................................................................... 14 Complex 36 – Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk ................................................. 15 Complex 37 – City .......................................................................................... 16 Complex 41 – Rijnhuizen Noord ........................................................................ 16 Complex 44 – Altrecht ..................................................................................... 17 Complex 46 – Kindcentrum .............................................................................. 17 5.
Faciliterend Grondbeleid ............................................................................. 19
Complex 26b – Blok West ................................................................................ 19 Complex 38 – Mooi Rijnhuizen .......................................................................... 19 6.
Overige complexen .................................................................................... 21
Complex 01 – Niet toerekenbare kosten en overige grondverkopen ......................... 21 Complex 19 – Erfpachtsgronden en commerciële grondverhuur .............................. 21 Complex 29 – Vredebestlaan ............................................................................ 21 Complex 32 – Snippergroen ............................................................................. 21 Complex 33 – Verhuur commerciële ruimte ......................................................... 21 Complex 42 – Sloop Pinguïn ............................................................................. 21 Complex 43 – Fortwachterswoning .................................................................... 22 Complex 80 – Parkmanagement Het Klooster ...................................................... 22
2
Voorwoord Het is gebruikelijk dat het Grondbedrijf jaarlijks inzicht geeft in de behaalde resultaten, in de actuele grondexploitatieopzetten en in de financiële positie van het Grondbedrijf. In dit boekwerk treft u aan in hoofdstuk 1 een toelichting op de systematiek van grondexploitaties, waarbij een aantal basisprincipes nader wordt toegelicht. In hoofdstuk 2 wordt de financiële positie van het Grondbedrijf per 1 januari 2022 toegelicht. De aard en omvang van de risico’s worden afgezet tegen de reserves en de stand van de voorzieningen. Hoofdstuk 3 laat het overzicht van materiële vaste activa zien. Hoofdstuk 4 toont per complex van het Grondbedrijf een geactualiseerde grondexploitatieopzet per 1-1-2022 inclusief een toelichting van de verschillen ten opzichte van de grondexploitaties per 1-1-2021. Hoofdstuk 5 behandelt het faciliterend grondbeleid.
Hoofdstuk 6 gaat in op de overige complexen. In de geheime bijlagen worden de gedetailleerde cijfers getoond per complex, diverse financiële bijlagen en ook de risicoanalyses. Ten aanzien van de bijlagen bij de Jaarstukken Grondbedrijf hebben wij aan u geheimhouding opgelegd. In uw raadsvergadering zal gevraagd worden om deze geheimhouding te bevestigen. Geheimhouding is noodzakelijk in verband met de grote financiële belangen die met de grondexploitaties gemoeid zijn. In het kader van digitale toegankelijkheid voor mensen met een beperking is de opmaak van de jaarstukken aangepast om te kunnen voldoen aan de wettelijke verplichting van overheden om informatie digitaal toegankelijk te maken. De tabellen worden weergegeven in miljoenen euro’s afgerond op twee decimalen (voorbeeld 0,03 miljoen euro = 30.000 euro).
3
1.
Toelichting op de systematiek van grondexploitaties
De gemeente kan er bij gebiedsontwikkelingen voor kiezen om actieve grondpolitiek te bedrijven, zoals bijvoorbeeld bij City, Blokhoeve en Het Klooster. Zij gaat dan zelf gronden opkopen, bouwrijp maken en percelen uitgeven als bouwgrond. Ook legt de gemeente de nieuwe openbare ruimte aan (woonrijp maken). Alle kosten en opbrengsten die hiermee zijn gemoeid worden ondergebracht in een grondexploitatieberekening. De systematiek van de grondexploitaties wijkt af van de “normale” exploitatie- en investeringsbudgetten van de gemeente. Systematiek Een grondexploitatie loopt over meerdere jaren. Voorafgaande aan de opening van de exploitatieopzet wordt een begroting gemaakt van de kosten en opbrengsten in de tijd, rekening houdend met prijsontwikkelingen en rente-effecten. Dat alles kan weer worden teruggerekend naar één enkel saldo. Het saldo (= verwachte resultaat) in euro’s van nu wordt de contante waarde van een grondexploitatie genoemd. Na opening van een nieuwe grondexploitatie (door de raad), kunnen uit de grondexploitatie kredieten worden vrijgegeven om hier de gemeentelijke kosten (inclusief de rentekosten) uit te dekken. Ook alle opbrengsten van gronduitgiften en bijvoorbeeld externe subsidies worden toegerekend aan de grondexploitatie. Daardoor ontstaat gedurende de looptijd een boekwaarde (het saldo gerealiseerde kosten minus gerealiseerde opbrengsten).
De nog te maken kosten en nog te ontvangen opbrengsten worden dan steeds kleiner. Dit hoeft dus geen invloed te hebben op het saldo. Als er een positief grondexploitatiesaldo wordt geraamd (winstgevend complex) dan wordt deze winst tussentijds genomen bij de jaarrekening volgens de percentage of completion methode.
Als echter een negatief saldo wordt verwacht (verlieslatend complex) dan is de gemeente verplicht om direct een voorziening te treffen om dit verlies te dekken. Die voorziening wordt berekend tegen de contante waarde, wat wil zeggen dat wordt uitgerekend welk bedrag nu apart moet worden gezet om te zijner tijd het nadelig saldo op de exploitatie te kunnen dekken.
Gedurende de uitvoering van het plan kunnen de gemaakte kosten en/of opbrengsten mee- of tegenvallen, maar ook kunnen de prognoses van de nog te maken kosten en/of de te maken opbrengsten wijzigen. Al deze verschillen vallen toe aan de grondexploitatie. Waar mogelijk worden veranderingen binnen het afgesproken saldo opgelost, maar soms kan dat niet. Dan verandert het saldo van de grondexploitatie. Als bijvoorbeeld de geraamde opbrengsten in een plan naar beneden moeten worden bijgesteld of als het plan vertraging oploopt (renteverlies) dan zal het geraamde exploitatieresultaat verslechteren. Bij een plan dat al negatief was zal dat betekenen dat de voorziening waarmee het verlies wordt afgedekt opgehoogd moet worden bij de jaarrekening. Jaarresultaat Grondbedrijf Het jaarresultaat van het Grondbedrijf wordt niet bepaald door de jaarlijkse uitgaven en inkomsten in de grondexploitaties, maar door de volgende onderdelen: 4
• •
•
•
Resultaatneming op een winstgevende grondexploitatie; Resultaat overige complexen (niet zijnde grondexploitaties): - verkoop/verhuur van snippergroen en overige gronden - verhuur van commerciële ruimten - niet toerekenbare kosten Grondbedrijf; Rente over boekwaarde van verlieslatende complexen die conform het BBV ten laste van het resultaat van het Grondbedrijf komt; Het naar beneden of boven bijstellen van reeds getroffen voorzieningen voor verlieslatende plannen op basis van de jaarlijkse actualisatie van de prognose van het resultaat van de lopende grondexploitaties.
Reserve Grondbedrijf Naast de voorzieningen voor verlieslatende complexen hoort een Grondbedrijf ook een reserve te hebben: de Reserve Grondbedrijf. Deze dient in de eerste plaats om de risico’s af te dekken. In alle grondexploitaties loopt de gemeente in meer of minder mate risico’s. Dit kunnen tegenvallende of onvoorziene kosten zijn, lager dan geraamde grondopbrengsten, langere doorlooptijden e.d. Al deze risico’s tezamen worden jaarlijks in beeld gebracht en gekwantificeerd in de Jaarstukken Grondbedrijf (2.4 risicoanalyse en bijlage overzicht risico’s grondexploitaties). Het totale risico dat de gemeente loopt met grondexploitaties moet vervolgens worden afgedekt. Dit gebeurt bij de bepaling van het weerstandsvermogen van de gemeente waarbij alle risico’s van de gemeente, inclusief de risico’s van de grondexploitaties, worden afgezet tegen de reserves van gemeente (Algemene Reserve, Reserve Grondbedrijf).
voorziening voor bestaande verlieslatende complexen bij oplopende tekorten op te kunnen vangen zonder de algemene dienst hiermee te belasten. Het oplopende tekort zal afgedekt moeten worden bij de jaarrekening met een toevoeging aan de voorziening. In de derde en laatste plaats dient de Reserve Grondbedrijf om voorzieningen uit te kunnen vormen wanneer de gemeenteraad besluit een nieuwe verlieslatende grondexploitatie te openen.
Het spreekt vanzelf dat een reserve waar vaak een beroep op wordt gedaan ook moet worden aangevuld. Dat gebeurt door tussentijdse winstnemingen en door, na afronding, het saldo van winstgevende complexen toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf. Daarmee kunnen nieuwe fluctuaties in de hele grondzakenportefeuille worden opgevangen. De Reserve Grondbedrijf fungeert op deze wijze als buffer tussen de inspanningen in de grondexploitatiegebieden en de Algemene Reserve van de gemeente Nieuwegein. Om als buffer te fungeren is een solide reservepositie van belang. De Reserve Grondbedrijf is en blijft bestemd voor projecten ten behoeve van grondexploitaties en faciliterend grondbeleid.
In de tweede plaats dient de Reserve Grondbedrijf om verhoging van de
5
2.
Financiële positie Grondbedrijf
De diverse grondexploitaties zijn per 1-12022 weer geactualiseerd. In dit hoofdstuk wordt de financiële positie van het Grondbedrijf toegelicht. In hoofdstuk 4 wordt bij de grondexploitatieberekeningen een toelichting gegeven op de verschillen tussen de grondexploitatie per 1-1-2022 ten opzichte van die per 1-1-2021.
vakgebied een concreet aantal uren is geïnventariseerd. Op deze manier zijn de begrote plan- en VAT-kosten aangepast aan de meest recente inzichten en opgenomen in de actualisatie van de grondexploitaties per 1-1-2022.
VPB Aan de hand van de balanswaardes per 1-1-2021 en de fiscale waarde van de grondexploitaties per 1-1-2022 is de jaarwinst bepaald naar rato van de opbrengsten. Urenverantwoording op grondexploitaties De uren die medewerkers van de gemeente maken voor planontwikkeling en voor de voorbereiding, administratie en toezicht (VAT) van civieltechnische werken worden verantwoord op de grondexploitaties. Door vooral met vast personeel te werken, hebben de grondexploitaties een financieel voordeel (vast is goedkoper dan inhuur). Er wordt geprobeerd een zo goed mogelijke begroting van de uren te maken. Het egalisatieprincipe is in 2020 losgelaten. Als er minder uren worden gemaakt dan begroot, wordt getoetst of de Algemene Dienst het op kan vangen. Als dat niet mogelijk is, wordt de rekening in het begrotingsjaar conform begroting doorbelast aan de Reserve Grondbedrijf. Dit betekent dat het verschil tussen begrote en werkelijke uren wordt verrekend met de Reserve Grondbedrijf via het voorstel tot resultaatbestemming. Als er meer uren aan de grondexploitaties worden besteed dan begroot, komt dit voor rekening van de grondexploitaties. Voor 2022 is een interne ureninventarisatie gehouden. In 2021 zijn gesprekken gevoerd met alle projectleiders waarbij per project en per
2.1
Jaarresultaat 2021
Het resultaat van het Grondbedrijf ontstaat door de som van de volgende onderdelen: • •
•
•
Resultaatneming op een winstgevende grondexploitatie; Resultaat overige complexen (niet zijnde grondexploitaties) - verkoop/verhuur van snippergroen en overige gronden - verhuur van commerciële ruimten - niet toerekenbare kosten Grondbedrijf; Rente over boekwaarde van verlieslatende complexen die conform het BBV ten laste van het resultaat van het Grondbedrijf komt; Het naar beneden of boven bijstellen van reeds getroffen voorzieningen voor verlieslatende plannen op basis van de jaarlijkse actualisatie van de prognose van het resultaat van de lopende grondexploitaties.
6
Het resultaat van het Grondbedrijf over 2021 bedraagt € 3,61 miljoen positief en wordt in onderstaande tabel gespecificeerd: Complex Resultaat Materiele vaste activa - strategische gronden 02 Galecopperzoom (MVA) 0,06 Voorraad in exploitatie genomen gronden 03 Nagenoeg voltooide complexen 0,00 22 Het Klooster 5,61 23 Lekboulevard -0,17 26 Blokhoeve 0,10 28 Juko 0,05 31 Deventerschans -0,31 36 Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk 0,05 37 City -0,38 41 Rijnhuizen Noord 0,00 44 Altrecht 0,00 46 Kindcentrum Vreeswijk -1,40 Overlopende passiva 26b Blok West 0,00 38 Mooi Rijnhuizen 0,00 Overige complexen (direct in resultaat) 01 Niet toerekenbare kosten -0,11 19 Erfpachtsgronden & comm grondverhuur 0,12 29 Vredebestlaan -0,03 32 Snippergroen 0,14 33 Verhuur comm. Ruimte 0,09 35 Herontwikkeling Klimop 0,00 40 Diverse kansrijke projecten 0,00 42 Sloop Pinguin 0,00 43 Fortwachterswoning -0,20 80 Parkmanagement Het Klooster 0,00 99 Doorberekende kosten Grondbedrijf 0,00 Jaarresultaat 3,61 Onderdelen resultaat Grondbedrijf Winstnemingen Resultaat overige complexen Rente verlieslatende complexen ten laste van resultaat Mutaties voorziening verlieslatende complexen Jaarresultaat
contante waarde, naar aanleiding van een eerdere opmerking van de accountant. Het resultaat voor de overige complexen (o.a. snippergroen/ verhuur commerciële ruimte/ erfpachtcomplex) is € 0,08 miljoen. De rente verlieslatende complexen is € -0,31 miljoen. De voorziening verlieslatende complexen wijzigt met € -1,76 miljoen. Hoofdstukken 3 tot en met 6 geven per complex een toelichting over de behaalde jaarresultaten. 2.2
Winstgevende complexen
Het Klooster is een winstgevend complex. In de grondexploitatie per 1-1-2022 wordt een voorcalculatorisch positief resultaat geraamd van € 22,85 miljoen. Tezamen met de reeds genomen winst van € 48,32 miljoen is dit € 3,11 miljoen hoger dan vorig jaar.
Resultaat 5,61 0,08 -0,31 -1,76 3,61
Dit positieve jaarresultaat van € 3,61 miljoen komt door een winstneming bij complex Het Klooster van € 5,61 miljoen. Deze winstneming (volgens de percentage of completion methode) is voorgeschreven door de commissie BBV. Daarnaast is een voorziening gevormd voor de nieuwe grondexploitatie Kindcentrum Vreeswijk en is de voorziening voor City opgehoogd. De percentage of completion methode is dit jaar wederom toegepast op het resultaat op eindwaarde in plaats van
Het hanteren van de door de commissie BBV voorgeschreven methode van winstneming betekent dat er dit jaar winst wordt genomen op het complex Het Klooster. 2.3
Verliesgevende complexen
Ter grootte van het jaarlijkse verlies wordt ten laste van het resultaat van dat jaar een voorziening gevormd conform het BBV. De rente wordt niet op de boekwaarde bijgeschreven, maar wordt rechtstreeks ten laste van het jaarresultaat gebracht. Hieronder is de stand van de voorziening weergegeven per 1-1-2022. 7
Complex 23 Lekboulevard 26 Blokhoeve 28 Juko 31 Deventerschans 36 P-terrein tramhalte Wiersdijk 37 City 46 Kindcentrum Subtotaal 02 Galecopperzoom (MVA) Totaal
1-1-2021 4,40 4,26 0,15 0,20
1-1-2022 Mutatie 4,50 0,10 4,13 -0,13 0,10 -0,05 0,50 0,30
0,25 23,56 0,00 32,82
0,20 23,75 1,40 34,58
-0,05 0,19 1,40 1,76
15,23 48,05
15,23 49,80
0,00 1,76
De voorziening wordt bepaald aan de hand van het contante resultaat per complex. Deventerschans neemt toe met € 0,30 miljoen als gevolg van een kleiner aantal woningen binnen het plangebied welke tevens in een lagere prijsklasse komen te liggen. Voor het Kindcentrum Vreeswijk aan de Industrieweg is afgelopen jaar een nieuwe grondexploitatie geopend welke een negatief resultaat kent van € 1,4 miljoen. Bij de overige complexen zijn de verschillen ten opzichte van vorig jaar relatief klein.
2.4
Risicoanalyse
Om een eerste idee van de omvang van de risico’s aan te geven wordt opgemerkt dat binnen de diverse grondexploitaties per 1-1-2022 nog een totaal aan kosten is te maken van € 107,81 miljoen en aan opbrengsten is te ontvangen van € 123,98 miljoen. Ten opzichte van 1-12021 zijn de nog te maken kosten met € 1,70 miljoen gedaald en zijn de nog te ontvangen opbrengsten gestegen met € 10,27 miljoen (zie onderstaande tabel).
Complex Materiele vaste activa strategische gronden 02 Galecopperzoom Voorraad in exploitatie genomen gronden 22 Het Klooster 23 Lekboulevard 26 Blokhoeve 28 Juko 31 Deventerschans 36 Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk 37 City 41 Rijnhuizen Noord 44 Altrecht 46 Kindcentrum Overlopende passiva 26b Blok West 38 Mooi Rijnhuizen Totaal 31-12-2021 Totaal 31-12-2020 Verschil t.o.v. vorig jaar
Nog te maken kosten
Nog te ontv opbrengsten
0,00
0,00
-13,58 -2,81 -8,19 -0,66 -0,60
42,25 2,42 6,47 0,00 0,99
-0,97 -53,16 -7,86 -0,55 -5,43
0,99 46,48 9,75 3,94 4,04
-0,17 -13,82 -107,81 -109,50 1,70
1,64 5,01 123,98 113,71 10,27
De risicoanalyse vindt als volgt plaats. Per project wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste risico’s. Door middel van een gevoeligheidsanalyse wordt bepaald welke risico’s per project financieel gezien het belangrijkste zijn. Op basis van een Monte-Carlosimulatie wordt vervolgens bepaald wat de totale financiële impact van alle benoemde risico’s op het betreffende project is. Deze simulatie gaat ervan uit dat niet alle risico’s zich tegelijkertijd én in volle omvang zullen voordoen. Het optellen van alle maximale consequenties zou daardoor een overschatting geven van het totaal aan risico’s binnen een project. De uitkomsten van deze simulatie worden weergegeven in percentages van zekerheid dat het berekende bedrag voldoende is om alle benoemde risico’s in financiële zin af te dekken. Uit de “Nota risicomanagement en weerstandsvermogen” volgt dat het weerstandsvermogen wordt bepaald op basis van een risicosimulatie waarbij een zekerheidspercentage van 90% wordt gehanteerd. Op basis van de per 1-1-2022 herziene grondexploitaties zijn door de planeconomen van het Grondbedrijf, 8
projectleiders en de afdeling financiën nieuwe risicoanalyses gemaakt. De rapportage is bijgevoegd. De gezamenlijke risicoposten (benodigde weerstandsvermogen bij een zekerheidspercentage van 90%) bedragen per 1 januari 2022 € 2,18 miljoen. Het beschikbare weerstandsvermogen van het Grondbedrijf bestaat uit de Reserve van het Grondbedrijf (€ 27,80 miljoen) vermeerderd met het nog niet gerealiseerde (winstgevend) resultaat van Het Klooster (€ 22,85 miljoen) en is per 1-1-2022 € 50,65 miljoen. Weerstandsvermogen Reserve Grondbedrijf per 1-1-2022 na resultaatbestemming Nog niet gerealiseerd (winstgevend) resultaat Het Klooster Beschikbaar weerstandsvermogen 1-1-2022 Risicoposten Buffer (incl. nog niet gerealiseerd resultaat)
27,80 22,85 50,65 2,18 48,48
De buffer is per 1-1-2022 € 48,48 miljoen. Ten opzichte van vorig jaar is de buffer met € 0,58 miljoen toegenomen. Voor de accountant is het evenwel van belang dat alle risico’s van de gemeente (inclusief het Grondbedrijf) worden afgedekt met het totale weerstandsvermogen van de gemeente (zie Jaarrekening 2021 Gemeente Nieuwegein).
2.5
Meerjarenprognose Grondbedrijf
In de onderstaande tabel is het verwachte verloop weergegeven van alle grondexploitaties. Een positieve boekwaarde betekent dat de kosten hoger zijn dan de opbrengsten. Een negatief saldo geeft aan dat de opbrengsten hoger zijn dan de kosten. De verwachting is dat de komende 5 jaar de boekwaarde nagenoeg constant blijft, dat wil zeggen dat de kosten en opbrengsten in evenwicht zijn. MPG Koste n Opbre ngsten Saldo Saldo lopend
2.6
Boekwaarde
2022
2023
2024
2025
2026
182,06
25,94
19,03
23,15
19,98
7,97
157,81 24,25
26,96 -1,03
25,70 -6,66
36,48 -13,33
14,23 5,75
20,60 -12,63
24,25
23,22
16,56
3,22
8,97
-3,66
Reserve Grondbedrijf
Met inachtneming van de resultaten over 2021 is er een nieuw beeld van de financiële positie van het Grondbedrijf per 1-1-2022 beschikbaar. Dit beeld is in onderstaande tabel weergegeven. Financiële positie Grondbedrijf Reserve Grondbedrijf per 1-1-2021 na resultaatbestemming Minus VPB 2016 t/m 2021 (bestuursrapportage) Overige onttrekkingen/stortingen reserve 2021 Reserve voor resultaatbestemming Werkelijk resultaat 2021 Correcties eerdere VPB aangiftes Reserve Grondbedrijf per 1-1-2022 na resultaatbestemming Waarvan geoormerkt voor Mooi Rijnhuizen Waarvan geoormerkt voor JukoHesseveld/Vredebestlaan Niet geoormerkte reserve
24,39 -0,61 0,38 24,16 3,61 0,03 27,80 2,00 0,19 25,61
Het Grondbedrijf heeft een positief resultaat gerealiseerd van € 3,61 miljoen (zie toelichting bij 2.1 Jaarresultaat 2021). Er wordt voorgesteld het saldo van het werkelijke resultaat (€ 3,61) plus de correcties eerdere VPB aangiftes (€ 0,03 miljoen) toe te voegen aan de Reserve Grondbedrijf. 9
Na resultaatbestemming is de stand van de Reserve Grondbedrijf per 1 januari 2022 € 27,80 miljoen positief. Binnen deze Reserve Grondbedrijf is een bedrag van € 2,0 miljoen geoormerkt voor Mooi Rijnhuizen en een bedrag van € 0,19 miljoen geoormerkt voor het project Juko-Hesseveld/Vredebestlaan. 2.7
Conclusie
De economische ontwikkelingen in 2021 hingen veelal samen met de ontwikkeling van de coronapandemie. De prijsontwikkeling op de woningmarkt vormde hierop een uitzondering en bleek in 2021 nog sterker te stijgen dan het voorgaande jaar. We hebben als gemeente een grote portefeuille aan lopende grondexploitatieprojecten en blijven dus ook risico's houden. De Reserve Grondbedrijf is toegenomen met € 3,40 miljoen tot € 27,80 miljoen positief na resultaatbestemming.
Door de fundamentele wijzigingen op de vastgoedmarkten moet de gemeente voorzichtig blijven met de ramingen van toekomstige grondopbrengsten. Als Grondbedrijf blijven we de lopende grondexploitaties nauwlettend in de gaten houden door een goede analyse van de risico’s, een lage parameter voor opbrengstenstijgingen en goede ontwikkelstrategieën. In de toekomst ligt de nadruk op inbreidingslocaties. Dit zijn complexe binnenstedelijke ontwikkelingen die in de basis minder winstgevend of zelfs verlieslatend zijn. De door de maatschappij en politiek gewenste verhoging van het participatieve element in gebiedsontwikkelingen zal een kostprijsverhogend effect hebben op de grondexploitaties. Daarvoor is en blijft een gezonde Reserve Grondbedrijf van belang.
Het aantal verkochte woningen in de regio Utrecht is in het vierde kwartaal van 2021 gedaald met 23,2 procent ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijzen zijn met 20,7 procent gestegen ten opzichte van het vierde kwartaal 2020. De gemiddelde verkooptijd is 23 dagen.
10
3.
Materiële vaste activa
Het enige complex wat materieel vast actief is, is Galecopperzoom. Complex 02 – Galecopperzoom
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: S. van den Berg Programma: Verhuur gronden Fasering: 2022-2030 Plangebied: 48 hectare Boekwaarde: € 18,5 mln. Positief Besluitvorming en programma Enige jaren geleden is met de omliggende gemeenten, de provincie en het rijk afgesproken het gebied Galecopperzoom in het kader van de A12 zone op dat moment niet in ontwikkeling te brengen als bedrijventerrein maar het gebied te reserveren voor de woningbouwontwikkeling na 2030. Dit is vastgelegd in een aantal afspraken, “Wenkend perspectief” en “Dynamisch werkprogramma A12 centraal”. In 2012 is door alle partijen een
“Intentieverklaring A12 Centraal” vastgesteld. De Galecopperzoom is een strategische ontwikkelpositie voor de lange termijn. Tevens is afgesproken voor het gebied een zogenaamd pauzelandschap te bedenken om op die manier het gebied wat aantrekkelijker voor de stad te maken en om met de eventuele opbrengsten de rentekosten die een positieve boekwaarde nu eenmaal met zich meebrengt te verlagen. Het bedrag aan rente dat na verrekening van de opbrengsten resteert wordt ten laste van het resultaat van het Grondbedrijf van het lopend boekjaar gebracht. Financieel (kosten en opbrengsten) De boekwaarde van het gebied bedraagt € 18,5 miljoen. Hier staat een voorziening tegenover van € 15,3 miljoen zodat een gecorrigeerde boekwaarde ontstaat van € 3,2 miljoen wat neerkomt op € 6,70/m² hetgeen als agrarische waarde kan worden beschouwd. Deze boekwaarde is ten opzichte van het begin van het jaar niet gewijzigd. In 2021 werd circa € 0,06 miljoen aan resultaat beheer gerealiseerd.
11
4. Geactualiseerde grondexploitatieopzet per complex In dit hoofdstuk wordt per complex een toelichting gegeven op de actualisatie en de belangrijkste financiële gegevens. De uitgebreide cijfers zijn te vinden in de bijlagen.
We hebben voorzichtig geraamd. De gehanteerde parameters zijn als volgt: • Het gehanteerde rentepercentage is 1,68% als gemiddelde voor langjarige prognoses. • Het gehanteerde disconteringspercentage is 2,0% zoals voorgeschreven door de Commissie BBV. • De parameter voor kostenstijgingen is 2,0% en de parameter voor opbrengstenstijgingen is 1,0% in de grondexploitaties. Complex 22 – Het Klooster
Bestuurlijk opdrachtgever: E. Eggengoor Projectleider: W. Hoogenkamp Programma: Bedrijvenpark Fasering: 2005-2024 Plangebied: 74 hectare Saldo: € 22,9 mln. positief
Algemeen Bedrijvenpark Het Klooster is een bedrijvenpark van 74 hectare dat grenst aan de snelweg A27. Het afgelopen jaar zijn er een aantal kavels verkocht en voorbereidingen getroffen voor verkoop van de resterende kavels. Bijvoorbeeld door de tender voor een grote kavel in deelgebied 4. Ruimtegebruik en programma De planologische procedure voor deelgebied vier, helemaal in het noorden, is in 2021 vervolgd vanwege een bezwaarprocedure, dit wordt naar verwachting in 2022 afgerond. De duurzaamheid van het bedrijvenpark wordt gewaarborgd door een streng toewijzingsbeleid. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ 22,9 miljoen) is per saldo € 2,5 miljoen lager dan de grondexploitatie per 1-1-2021. Dit komt omdat er voor € 5,61 miljoen winst genomen is. Eind 2021 is 58 hectare verkocht, 13 hectare gereserveerd en nog 3 hectare te verkopen. Het Klooster Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
106,34 129,94 23,60 -0,75 22,85
107,53 133,63 26,10 -0,75 25,35
Resultaat -effect 1,19 -3,69 -2,50 0,0 -2,50
Aan de kostenkant is een aantal posten afgeraamd (o.a. woonrijp maken sectie 4 € -0,80 miljoen, ontgraven waterpartijen € -0,19 miljoen), nu we de laatste fase van uitgifte ingaan. De opbrengsten per saldo met € 3,69 miljoen gedaald vanwege de winstneming (€ 5,61 miljoen) die in mindering is gebracht op de grondopbrengsten en doordat de nog te verwachten opbrengsten met € 1,9 miljoen zijn toegenomen.
12
Complex 23 – Lekboulevard Hoog Zandveld
De kosten zijn in totaal met circa € 0,14 miljoen toegenomen. De plan- en VATkosten zijn aangepast op basis de interne ureninventarisatie. De grondopbrengsten zijn in beperkte mate gewijzigd op basis van maatschappelijke grondprijzen uit de Nota Grondprijzen 2022. Dit heeft geleid tot een stijging van de grondopbrengsten met circa € 0,04 miljoen. Complex 26 – Blokhoeve
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: M. Slingerland Resterend programma: Circa 100 woningen Fasering: 2022-2025 Plangebied: 6,2 hectare Saldo: € 4,5 mln. negatief Algemeen In 2021 is de aanbestedingsprocedure van het deelgebied Middenblok opgestart. Komend jaar zal een ontwikkelende partij worden geselecteerd waarmee dit plan verder wordt uitgewerkt. Ruimtegebruik en programma Het programma van het Middenblok zal bestaan uit maximaal 50 woningen; seniorenwoningen en eengezinswoningen. Op basis van het schetsontwerp worden ontwikkelende partijen voorgeselecteerd welke vervolgens een bieding op de grond kunnen doen. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ -4,5 miljoen) is verslechterd met € 0,1 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Lekboulevard Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
13,05 8,60 -4,45 -0,05 -4,50
12,91 8,56 -4,35 -0,05 -4,40
Resultaat -effect -0,14 0,04 -0,10 0,00 -0,10
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: M. van Heugten Resterend programma: Circa 100 woningen Fasering: 2022-2026 Plangebied: 35 hectare Saldo: € 4,1 mln. negatief Algemeen De wijk Blokhoeve is gelegen aan de noordkant van Nieuwegein. In totaal worden er ruim 800 woningen gebouwd. Blokhoeve is onderverdeeld in drie deelgebieden: De Lamellen in het noorden, Het Eiland in het midden en Het Blok in het zuiden. De ontwikkeling van deelgebied Blok West is opgenomen binnen het faciliterend grondbeleid (zie hoofdstuk 5). Na het ondergronds brengen van de hoogspanningsleiding door Blokhoeve kunnen de resterende woningen worden gerealiseerd. Ruimtegebruik en programma Het ruimtegebruik ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021 is ongewijzigd. 13
Blokhoeve Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
59,60 55,74 -3,86 -0,27 -4,13
59,33 55,32 -4,01 -0,25 -4,26
Resultaat -effect -0,27 0,42 0,15 -0,02 0,13
Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ -4,13 miljoen) is met circa € 0,13 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. De kosten binnen het complex zijn met € 0,27 miljoen toegenomen als gevolg van extra kosten om de definitieve verharding langs de Akker- en Bouwhoeve te realiseren en aanpassing van de plan- en VAT-kosten op basis van de interne ureninventarisatie. De opbrengsten zijn met € 0,42 miljoen toegenomen op basis van de second opinion op de grondopbrengsten. Complex 28 – Juko Hesseveld
Ruimtegebruik en programma Het ruimtegebruik en programma zijn ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ -0,10 miljoen) is met € 0,05 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Juko Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
0,94 0,84 -0,10 0,00 -0,10
0,99 0,84 -0,15 -0,00 -0,15
Resultaat -effect 0,05 0,00 0,05 0,00 0,05
De kosten zijn in beperkte mate afgenomen doordat het bouwrijp maken voordeliger is uitgepakt dan geraamd. Hiernaast hebben zich slechts minimale wijzigingen voorgedaan waardoor per saldo het resultaat op de grondexploitatie is verbeterd. Complex 31 – Deventerschans
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: J. Haaksman Programma: 40 appartementen Fasering: 2022-2024 Plangebied: 1,0 hectare Saldo: € 0,10 mln. negatief Algemeen Dit complex omvat het voormalige Jukoterrein aan de Hildo Kropstraat. Binnen dit plangebied is de ontwikkeling van 40 sociale appartementen voorzien ten behoeve van senioren uit de wijk Jutphaas-Wijkersloot. In 2021 is het plangebied bouwrijp gemaakt.
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: Diversen Programma: Circa 16 woningen Fasering: 2022-2024 Plangebied: 0,4 hectare Saldo: € 0,5 mln. negatief Algemeen Het plan Deventerschans betreft de locatie van een voormalig scholencomplex aan de Deventerschans. Meerdere partijen hebben inmiddels belangstelling getoond voor de kavel. De 14
verwachting is dat de kavel in 2023 wordt uitgegeven. De toekomstige woningbouw zal daarbij in samenspraak met de omgeving tot stand komen. De aanbesteding volgt komend jaar. Ruimtegebruik en programma De locatie Deventerschans ligt binnen een cirkel van 400 meter van (centrum)voorzieningen waardoor de locatie geschikt is voor het realiseren van woningen voor senioren en/of voor personen die zorg en ondersteuning behoeven. Ten opzichte van vorig jaar wordt niet langer uitgegaan van enkel vrije sector woningen, maar van een mix van koop en sociale huur. Daarbij is het woningaantal verlaagd naar circa 16 woningen. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ -0,50 miljoen) is met € 0,3 miljoen verslechterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Deventerschans Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
1,47 0,99 -0,48 -0,02 -0,50
1,46 1,29 -0,17 -0,03 -0,20
Resultaat -effect -0,01 -0,30 -0,31 0,01 -0,30
De kosten zijn toegenomen met circa € 0,01 miljoen als gevolg van indexatie van de kosten en aanpassing van de plan- en VAT-kosten. De opbrengsten zijn met € 0,3 miljoen gedaald als gevolg van verlaging van het woningaantal welke tevens in een lagere prijsklasse komen te liggen. Complex 36 – Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: Diversen Programma: 40 appartementen Fasering: 2022-2026 Plangebied: 0,4 hectare Saldo: € 0,20 mln. negatief Algemeen Op 28 april 2016 heeft de raad de grondexploitatie Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk vastgesteld. Deze ontwikkeling grenst aan het toekomstige multifunctionele Sportpark Parkhout/Zandveld (SPZ) waar de hockeyvereniging MHCN zich zal gaan vestigen. Komend jaar wordt de planvorming opgestart om te komen tot de ontwikkeling van het parkeerterrein tot woningbouwlocatie. Ruimtegebruik en programma Ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Om op de plek van de parkeerplaats Helmkruid te kunnen bouwen, moeten de parkeerplaatsen worden verplaatst. In 2017 is gestart met de aanleg van extra parkeerplaatsen ter hoogte van SV Geinoord. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ -0,20 miljoen) is met € 0,05 miljoen verbeterd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Parkeerterrein tramhalte Wiersdijk Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
Resultaat -effect
1,33 1,16 -0,17 -0,03 -0,20
1,28 1,06 -0,22 -0,03 -0,25
-0,05 0,10 0,05 0,00 0,05
De kosten zijn nagenoeg gelijk gebleven door beperkte wijzigingen in de diverse kostenposten. Onder andere zijn de kosten geïndexeerd en zijn de plan- en VAT-kosten aangepast conform de interne ureninventarisatie. De opbrengsten zijn met circa € 0,10 miljoen toegenomen op basis van de second opinion op de grondopbrengsten. 15
Complex 37 – City
Complex 41 – Rijnhuizen Noord
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: G. Govaart Programma: 1.000 – 2.000 appartementen Fasering: 2013-2028 Saldo: € 23,75 mln. negatief Ruimtegebruik en programma Ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ -23,75 miljoen) is per saldo met € 0,19 miljoen afgenomen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. City Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
74,39 51,67 -22,72 -1,03 -23,75
66,29 43,83 -22,46 -1,10 -23,56
Resultaat -effect -8,10 7,84 -0,26 0,07 -0,19
De kosten zijn naar boven bijgesteld met € 8,10 miljoen. Door de complexiteit van dit project vallen de plankosten hoger uit. Dit vertaalt zich ook door in de kosten voor communicatie en omgevingsmanagement. Hiernaast blijken ook civiele kosten hoger uit te vallen, zoals bij het bouwrijp maken van de Doorslagzone. Hier staat tegenover dat ook de opbrengsten naar boven zijn bijgesteld met € 7,84 miljoen. Op basis van een externe taxatie zijn de grondopbrengsten bijgesteld.
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: Nog geen projectleider Programma: Circa 60 woningen Fasering: 2023-2027 Plangebied: 0,4 hectare Saldo: € 1,1 mln. positief Algemeen Op 28 april 2016 heeft de raad de grondexploitatie Rijnhuizen Noord vastgesteld met een voorcalculatorisch neutraal resultaat. De planvorming zal naar verwachting worden opgestart in 2023/2024, op het moment dat de hockey verplaatst naar Sportpark Parkhout/Zandveld. Bij vaststelling op 24 november 2016 door de raad van de grondexploitatie Mooi Rijnhuizen is besloten voor het revolving fund de eigen gebiedsbijdrage in te zetten van de grondexploitatie Rijnhuizen-Noord in 2017. Ruimtegebruik en programma Ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ 1,07 miljoen) is per saldo gelijk aan het resultaat in de grondexploitatie per 1-12021.
16
Rijnhuizen Noord
1-1-2022
1-1-2021
Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
8,51 9,92 1,40 -0,34 1,07
8,26 9,77 1,50 -0,44 1,07
Resultaat -effect -0,25 0,15 -0,10 0,10 -0,00
Kosten en opbrengsten zijn geïndexeerd, daarnaast is er een klein voordeel door lagere rentelasten. Complex 44 – Altrecht
miljoen) is verbeterd met € 2,30 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. De verbetering van het resultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door de hogere grondopbrengsten. In het afgelopen jaar zijn de gronden op de markt gebracht en hierop kwamen betere biedingen binnen dan aanvankelijk geraamd. Altrecht Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
0,56 3,94 3,38 -0,08 3,30
0,40 1,43 1,03 -0,03 1,00
Resultaat -effect -0,16 2,51 2,35 -0,05 2,30
Complex 46 – Kindcentrum
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: J. Haaksman Programma: 84 woningen Fasering: 2022-2025 Plangebied: 1,7 hectare Saldo: € 3,3 mln. positief Algemeen Stichting Altrecht en de gemeente werken gezamenlijk aan de realisatie van de geplande woningbouw op de percelen langs de Rembrandthage, Pieter van Laerhage en Galecopperdijk. De desbetreffende percelen zijn in 2021 voor ontwikkelaars op de markt gebracht. Op 17 november 2021 hebben Stichting Altrecht en de gemeente de koopovereenkomst met de ontwikkelaar ondertekend. Ruimtegebruik en programma Het complex omvat in totaal 84 woningen bestaande uit 53 appartementen (sociale huur en middeldure huur) en 31 grondgebonden woningen. Het ruimtegebruik en programma zijn ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ 3,30
Bestuurlijk opdrachtgever: J. Kuiper Projectleider: J. Haaksman Programma: circa 34 woningen Fasering: 2022-2025 Plangebied: 1,8 hectare Saldo: € 1,4 mln. negatief Algemeen Aan de Industrieweg in Vreeswijk zijn plannen voor een kindcentrum (basisonderwijs en kinderopvang) met sportvoorziening in combinatie met woningbouw. Hiervoor dient het pand en bijbehorend perceel van Stichting Meander aangekocht te worden. Op 23 september 2021 is de grondexploitatie Kindcentrum Vreeswijk vastgesteld. Ruimtegebruik en programma Het ruimtegebruik en programma is ongewijzigd ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021 welke afgelopen jaar is vastgesteld. 17
Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de grondexploitatie per 1-1-2022 (€ -1,40 miljoen) is verbeterd met € 0,20 miljoen ten opzichte van de grondexploitatie per 1-1-2021. Op basis van de interne ureninventarisatie zijn de plan- en VATkosten aangepast. Daarnaast zijn alle kosten met 2% geïndexeerd. Dit negatieve effect werd gecompenseerd
door hogere grondopbrengsten op basis van de second opinion grondopbrengsten. Per saldo had dit een positief effect van € 0,2 miljoen. Kindcentrum Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
5,33 4,04 -1,29 -0,11 -1,40
4,89 3,38 -1,50 -0,10 -1,60
Resultaat -effect -0,44 0,66 0,21 -0,01 0,20
18
5. Faciliterend Grondbeleid Complex 26b – Blok West
de ontwikkeling Blok West bedraagt per 1-1-2021 € 1,28 miljoen positief en is daarmee met € 0,8 verbeterd ten opzichte van vorig jaar. De kosten zijn afgenomen doordat niet langer rekening wordt gehouden met een verplaatsing van de bowling. Complex 38 – Mooi Rijnhuizen
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: M. van Heugten Resterend programma: 177 woningen Fasering: 2022-2025 Plangebied: 4,8 hectare Saldo: € 1,28 mln. positief Algemeen De initiatiefnemers van Blok West hebben eind november 2018 bij de gemeente een principeverzoek ingediend. In het principeverzoek zijn in totaal 177 woningen (sociale vrije sector, gestapeld en grondgebonden), een klim- en bergsportcentrum en een supermarkt opgenomen. De raamovereenkomst met de initiatiefnemers is getekend. Komend jaar zal het voorontwerp bestemmingsplan worden vastgesteld. Blok West Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
0,33 1,64 1,31 0,04 1,28
1,13 1,64 0,51 0,04 0,48
Resultaat -effect 0,80 0,00 0,80 0,00 0,80
Financieel (kosten en opbrengsten) Blok West wordt apart verantwoord onder het facilitaire grondbeleid conform de richtlijnen van het BBV. Het resultaat van
Bestuurlijk opdrachtgever: H. Adriani Projectleider: R. van Schaik Programma: 2.500 woningen Fasering: 2016-2028 Plangebied: 83 hectare Saldo: € 2,0 mln. negatief Algemeen De gebiedsexploitatie Mooi Rijnhuizen (faciliterend grondbeleid) is gericht op de organische ontwikkeling van het gebied door initiatieven vanuit de markt conform de kaders van de gebiedsvisie Mooi Rijnhuizen. De te maken investeringen zijn verdeeld in 3 fasen. In deze grondexploitatie zit het systeem van revolving fund verwerkt. Dit revolving fund treedt in werking nadat 1/3 van de exploitatiebijdragen van een fase is ontvangen vanuit de markt. Vervolgens financieren de gemeente en de Provincie Utrecht ieder 1/3 van de investering voor van die fase zodat gestart kan worden met de upgrade van het gebied. Dit zorgt 19
voor een aanjaaginstrument met een beperkt risicoprofiel. De gemeente heeft daarvoor de eigen gebiedsbijdrage ingezet van de grondexploitatie Rijnhuizen-Noord in 2017. Ruimtegebruik en programma Ongewijzigd ten opzichte van de gebiedsexploitatie per 01-01-2021. Financieel (kosten en opbrengsten) Het geprognosticeerde resultaat van de gebiedsexploitatie per 1-1-2022 (€ -2,0 mln.) is per saldo gelijk ten opzichte van de gebiedsexploitatie per 01-01-2021.
Mooi Rijnhuizen Kosten Opbrengsten Saldo Indexatie & Rente Resultaat
1-1-2022
1-1-2021
15,28 13,29 -1,99 -0,01 -2,00
15,01 13,19 -1,82 -0,18 -2,00
Resultaat -effect -0,27 0,10 -0,17 0,17 0
Er heeft wel een aantal aanpassingen plaats gevonden. De aanpassing aan de kostenkant is de indexatie van de kosten. De aanpassing aan de opbrengstenkant is de indexatie van de opbrengsten. Het resultaat blijft gelijk door de lagere renteparameter.
20
6. Overige complexen Complex 32 – Snippergroen Complex 01 – Niet toerekenbare kosten en overige grondverkopen Het complex ‘Niet toerekenbare kosten’ betreft algemene uren van het Grondbedrijf die niet ten laste van de grondexploitaties geboekt mogen worden. In dit complex worden ook de grondverkopen vermeld die buiten een grondexploitatie vallen, maar groter zijn dan normale snippergroen transacties. Zo is in 2021 grond verkocht aan het ROC Midden Nederland aan de Newtonbaan. Daarnaast is aan de Walnootgaarde grond verkocht ten behoeve van het opwaarderen van een deel van het winkelcentrum De Gaarde. Complex 19 – Erfpachtsgronden en commerciële grondverhuur Het complex ‘Erfpacht & commerciële grondverhuur’ omvat de erfpachtcanon voor de grond waarop het schippersinternaat staat, de verhuur van een perceel grond aan Shell ten behoeve van een brandstofverkooppunt, verhuur ten behoeve van een snellaadstation en de verhuur van grond ten behoeve van windpark Nieuwegein. Verder zullen alle commerciële huuropbrengsten waarover geen omzetbelasting is verschuldigd op dit complex worden geadministreerd. Complex 29 – Vredebestlaan Het terrein aan de Vredebestlaan (nr. 23) betreft het voormalige schoolgebouw dat tot eind 2013 werd verhuurd aan Altrecht. Momenteel wordt het gebouw gebruikt door de Kledingbank en de Speelgoedbank.
Het is de bedoeling dat dit gebouw een maatschappelijke functie blijft vervullen. Hierdoor zal dit complex komend jaar intern worden overgedragen vanuit het Grondbedrijf naar team Vastgoed.
In dit complex worden alle kosten en opbrengsten van de uitgifte van snippergroen geregistreerd en verantwoord. Het omvat zowel verkopen als huurinkomsten. Het betreft een structurele activiteit waarvan de kosten worden gedekt uit de opbrengsten. Er is in 2021 voor € 0,08 miljoen ontvangen aan huurinkomsten en voor € 0,06 miljoen aan grondverkopen. Complex 33 – Verhuur commerciële ruimte Exploitatie van commercieel vastgoed met omzetbelasting. Binnen dit product zijn onder meer de volgende twee gebouwde vastgoedcomplexen opgenomen, te weten: Winkelplint blok 4b (onderdeel van Stadshuis) per 31 december 2021 is ruim 500 m² bvo verhuurd aan een drietal ondernemers. Horecaplint blok 6 (onderdeel van Theatergarage) per 31 december 2021 zijn 5 horeca units, afgerond 1.500 m² bvo verhuurd. Er is 1 leegstaande unit. Deze wordt door de GGD gebruikt als coronatestlocatie. Vanwege de corona crisis zijn regelingen vastgesteld waarbij de huur (gedeeltelijk) is kwijtgescholden. Dit heeft een negatief effect gehad op de huurinkomsten voor complex 33. Complex 42 – Sloop Pinguïn De Pinguïn is gesloten sinds 1 januari 2018. Medio 2019 is deze gymzaal gesloopt. Op deze locatie wil de gemeente woningbouw ontwikkelen. Daarvoor zal een participatietraject starten en een grondexploitatie worden geopend.
21
Complex 43 – Fortwachterswoning
Complex 80 – Parkmanagement Het Klooster
In november 2017 heeft de gemeenteraad krediet beschikbaar gesteld voor de renovatie van de fortwachterswoning op Fort Jutphaas. Renovatie van het pand wordt afgerond in 2022. Aangezien het om een vastgoedontwikkeling gaat, zal hiervoor geen grondexploitatie worden geopend.
De gemeente laat het parkmanagement uitvoeren in opdracht van de eigenaren op Het Klooster. In 2021 is een coöperatie voor het parkmanagement opgericht. De overdracht van de laatste taken vindt begin 2022 plaats.
22