2022-096 Rvs. Wijziging Huisvestingsverordening ivm wet opkoopbescherming.pdf

Gemeenteraad

Onderwerp Wijziging Huisvestingsverordening regio Utrecht

2019 Gemeente Nieuwegein in verband met de wet opkoopbescherming Datum

1 maart 2022

Raadsvoorstel

Afdeling Ruimtelijk Domein E-mailadres opsteller c.hofstede@nieuwegein.nl Portefeuillehouder

Hans Adriani

Onderwerp Wijziging Huisvestingsverordening regio Utrecht 2019 gemeente Nieuwegein, in verband met wet opkoopbescherming. Gevraagd besluit 1. De wijziging van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Nieuwegein vast te stellen, waarvan de belangrijkste wijzigingen zijn: a. De opkoopbescherming in te voeren, die behelst dat woningen niet zonder vergunning mogen worden verhuurd; b. De opkoopbescherming toe te passen voor alle wijken in de gehele gemeente; c. De prijsgrens voor opkoopbescherming vast te stellen op een WOZ-waarde van € 440.000, - voor woonruimten op het moment van inschrijving van de akte van levering in de openbare registers en vervolgens vanaf 1 juli 2023 jaarlijks per 1 juli te indexeren; d. Het college de mogelijkheid te geven de prijsgrens aan te passen, wanneer daar regionaal goed onderbouwd voor wordt gekozen. 2. De wijziging van de Verordening op de heffing en invordering van leges 2022 gemeente Nieuwegein, vast te stellen, waarmee in de Tarieventabel een legestarief wordt opgenomen voor het in behandeling nemen van de aanvraag voor een vergunning als bedoeld in artikel 41 Huisvestingswet. Inleiding De wet Opkoopbescherming biedt gemeenten vanaf 1 januari 2022 de mogelijkheid een opkoopbescherming in te stellen. In dit raadsvoorstel komt het college met een voorstel hoe invulling te geven aan de opkoopbescherming.

De opkoopbescherming behelst dat woningen niet zonder vergunning mogen worden verhuurd. Het voorstel houdt in dat de opkoopbescherming wordt ingesteld voor alle wijken en dus voor de hele gemeente. Onder deze opkoopbescherming vallen alle woningen tot en met een WOZ-waarde van €440.000,-. Wettelijk wordt voor drie situaties een verhuurvergunning verleend (verhuur aan 1e en 2e graads familie, verhuur

Bladnummer 2/7 Raadsvoorstel 1 maart 2022

van bedrijfswoningen en huisbewaring voor maximaal 12 maanden). Daarnaast hebben wij een vergunningsmogelijkheid opgenomen voor nieuwbouwwoningen waarover afspraken gemaakt zijn met de gemeente over verhuur. Bovendien stellen wij voor woningen van de gemeente en van toegelaten instellingen (woningcorporaties) niet onder de opkoopbescherming te laten vallen. In de bijlage ‘Achtergrond en onderbouwing Opkoopbescherming’ is een uitgebreidere achtergrond en onderbouwing voor de Opkoopbescherming opgenomen. Juridische context Volgens het wetsvoorstel kan de gemeenteraad een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) invoeren, in de vorm van een verbod om de woning zonder vergunning te verhuren. Het verbod houdt in dat de woning voor vier jaar niet verhuurd mag worden. Om de opkoopbescherming in te voeren moet de gemeenteraad vaststellen of er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen, waarbij een onderbouwde prijsgrens voor opkoopbescherming moet worden ingevoerd. De gemeenteraad kan de hele gemeente of specifieke gebieden aanwijzen waar de opkoopregeling gaat gelden. Tot slot moet de gemeenteraad onderbouwen dat de inzet van de maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is. Daarnaast mag ook leefbaarheid meespelen bij de aanwijzing van de te beschermen voorraad.

Op grond van artikel 4 lid 1 van de Huisvestingswet moeten regels over woonruimteverdeling en over wijzigingen in de bestaande woningvoorraad door de raad worden vastgesteld en dus ook gewijzigd. De opkoopregeling is geregeld in hoofdstuk 7 van de Huisvestingswet. Artikel 40 (nieuw) van de Huisvestingswet bepaalt dat de raad ook regels kan stellen over het in gebruik geven van in de Huisvestingsverordening aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen. Om opkoopbescherming te kunnen toepassen, moet de raad in de Huisvestingsverordening aangeven voor welke categorieën woonruimte en in welke wijken de vergunningsverplichting zal gelden. Hierdoor kan de gemeente publiekrechtelijk handhaven op de toepassing. Als een woning onrechtmatig is aangekocht en toch wordt verhuurd kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen. Gewenst effect Het beoogd effect van het invoeren van een opkoopregeling is het beschermen en vergroten van het woningaanbod in het betaalbare koopsegment in Nieuwegein: • (bestaande) koopwoningen te beschermen tegen particuliere beleggers die woningen opkopen om te verhuren; • het merendeel van de betaalbare koopvoorraad te behouden voor (toekomstige) eigenaar-bewoners; • betere beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen voor starters en huishoudens met een middeninkomen.

Bladnummer 3/7 Raadsvoorstel 1 maart 2022

Argumenten 1.1. De opkoopbescherming is één van de instrumenten binnen de beperkte mogelijkheden van gemeenten om te sturen op de bestaande koopvoorraad. De regeling beoogt koopwoningen tot en met het middeldure segment te beschermen tegen opkoop door beleggers; Met het instellen van de opkoopbescherming wordt zo goed als mogelijk gebruik gemaakt van de mogelijkheden die wij lokaal hebben om bij te sturen op de bestaande koopwoningmarkt. Het onderzoek van Companen (Kwalitatieve woningmarktanalyse U16 gemeenten 16 juli 2020) laat zien dat er grote behoefte is aan betaalbare koopwoningen . Door de stijgende woningprijzen zijn steeds minder koopwoningen beschikbaar voor startende huishoudens. Deze schaarste aan betaalbare koopwoningen doet zich voor in elke woonwijk van Nieuwegein. 1.2. Door de opkoopbescherming komen er meer betaalbare koopwoningen voor potentiële eigenaar-bewoners beschikbaar. Particuliere investeerders zijn directe concurrenten van koopstarters, omdat zij in hetzelfde segment van betaalbare koopwoningen actief zijn. Het onderzoeken van het Kadaster (2019) laat zien dat het aandeel koopwoningen dat wordt gekocht door particuliere beleggers tussen 2009 en 2020 is toegenomen. Landelijk werd in 2009 nog 2 procent van de bestaande koopwoningen die op de markt kwamen gekocht door een particuliere verhuurder, in 2018 was dit toegenomen tot 6 procent.

In grote steden en studentensteden is dit aandeel groter. In Nieuwegein ging in 2020 8% van de door eigenaar bewoners verkochte woningen naar investeerders. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt ook dat aankopen van particuliere beleggers steeds meer opschuiven naar het duurdere segment. Woningen worden daarmee beleggingsobjecten en deze beleggers concurreren met starters. Toegelaten instellingen en de gemeente zijn geen concurrenten van de koopstarters. Om die reden vallen woningen die door gemeente en woningcorporaties gekocht worden niet onder het verbod. 1.3. Het toepassen van de opkoopbescherming in de hele stad zorgt voor een betere positie van koopstarters en bevordert een gelijke behandeling van huiseigenaren in verschillende gebieden. De gemeente Utrecht heeft het Kadaster onderzoek laten doen naar de transacties per wijk, waarbij ook het waterbedeffect is onderzocht, niet alleen in de gemeente Utrecht maar ook naar de regio. Uit dit onderzoek blijkt dat investeerders met name geïnteresseerd zijn in wijken en gemeenten met aanbod dat aansluit bij hun wensen, (kleine) appartementen en tussenwoningen. Voor de woningvoorraad van Nieuwegein, met veel tussenwoningen en appartementen in het betaalbare segment, wordt dit waterbedeffect verwacht.

Omdat tussenwoningen en appartementen het merendeel uitmaken van elke woonwijk in Nieuwegein, wordt voorgesteld opkoopbescherming in de hele gemeente in te voeren. Uit het kadasteronderzoek dat regionaal is uitgevoerd blijkt ook dat investeerders in nagenoeg alle wijken actief zijn, alleen in Huis de Geer en Rijnhuizen hebben geen aankopen plaatsgevonden, maar Huis de Geer is qua

Bladnummer 4/7 Raadsvoorstel 1 maart 2022

omvang klein en er zijn weinig verkopen geweest en de woningen in Rijnhuizen zijn pas recent opgeleverd. 1.4. Bescherming tegen opkoop voor woningen tot en met een WOZ-waarde tot € 440.000,- vergroot kansen voor koopstarters en middeninkomens. Volgens de nieuwe wet mag de gemeente zelf de prijsgrens voor opkoopbescherming bepalen. Het is van belang dat de gemeente kan motiveren waarom de gekozen waarde proportioneel is en er niet toe leidt dat er onnodig koopwoningen onder deze regulering komen te vallen. De verdere motivering is terug te vinden in de bijlage Achtergrond en onderbouwing. 1.5 De gekozen indexatie methode is objectief en volgt de prijsontwikkelingen in de markt. We sluiten aan bij de indexatie die de gemeente Utrecht hanteert. De gemeente Utrecht indexeert de prijsgrens van de opkoopbescherming jaarlijks op basis van de WOZ-waarde van alle woningen in de eerste drie prijsklassen vast te stellen (60% van de woningen). Indexatie vindt plaats per 1 juli, uitgezonderd het eerste jaar omdat we dan in het jaar 2022 binnen enkele maanden (april 2022 en juli 2022) de prijsgrens moeten wijzigen en dat kan leiden tot verwarring. Burgemeester en wethouders publiceren de aldus geïndexeerde prijsgrens opkoopbescherming in het digitale gemeenteblad.

1.6 Wanneer de gemeente Utrecht en/of gemeenten in de regio kiezen voor een hogere/lagere prijsgrens willen we de mogelijkheid hebben deze te volgen. Bij het opstellen van het stuk heeft besluitvorming in Utrecht nog niet plaatsgevonden. Nieuwegein is de tweede gemeente in de regio waar wordt besloten tot invoer. Mogelijk wordt gekozen voor een hogere grens dan in de concept stukken van Utrecht is opgenomen. We willen de mogelijkheid houden om deze grens te volgen, mits die grens goed onderbouwd kan worden. Eenzelfde regionale grens schept immers duidelijkheid. Hetzelfde geldt uiteraard ook wanneer wordt gekozen voor het verlagen van de grens. 1.7 Eenduidigheid is gewenst, uitzonderingen ondermijnen de effectiviteit van het verhuurverbod. Niet in alle gevallen is het wenselijk een verbod op verhuur op te leggen voor betaalbare koopwoningen. In de wet zijn drie uitzonderingen op de opkoopbescherming opgenomen, namelijk: verhuur aan 1e en 2e graads familie, verhuur van bedrijfswoningen en huisbewaring voor maximaal 12 maanden. Aanvullend op deze wettelijke uitzonderingen mag de gemeente algemene lokale uitzonderingen in de verordening opnemen. Het voorstel is een zo eenduidig en effectief mogelijke regeling vast te stellen. Wel hebben wij een mogelijkheid voor vergunningverlening opgenomen voor nieuwbouwwoningen waarover afspraken over verhuur met de gemeenten zijn vastgelegd.

Het toevoegen van meer uitzonderingen op dit moment is nog niet nodig omdat in de verordening een algemene bepaling is opgenomen voor situaties waarin het belang dat gediend wordt met verhuren zwaarder weegt dan het belang van het behouden van de woonruimte voor de kopersmarkt.

Bladnummer 5/7 Raadsvoorstel 1 maart 2022

Hiermee kan een vergunning worden verleend voor situaties die in lijn zijn met vastgesteld gemeentelijk beleid, zoals verhuur van woningen door zorgaanbieders of maatschappelijke instellingen voor verhuur aan bijzondere doelgroepen, in lijn met vastgesteld beleid. Wanneer koopovereenkomsten zijn ondertekend na bekendmaking van het voornemen om opkoopbescherming in te voeren (collegebesluit), worden geen vergunningen verleend. 2.1 Hiermee kunnen de kosten voor het in behandeling nemen van de vergunningaanvraag bij de aanvrager in rekening worden gebracht. Met ingang van 1 januari 2022 biedt de Huisvestingswet de gemeenteraad de mogelijkheid om in een in de Huisvestingsverordening nader te bepalen gebied en voor een in die verordening nader aan te wijzen categorie van woonruimten, opkoopbescherming in te voeren in de vorm van een verbod om de woning in de eerste vier jaren zonder vergunning te verhuren. In de Huisvestingswet zijn situaties omschreven waarin een vergunning verleend wordt (artikel 41 lid 3). Het legestarief bedraagt € 196,-- en is, conform ons uitgangspunt kostendekkend. Kanttekeningen 1.1 Een gemeentebrede invoering van opkoopbescherming is mogelijk in strijd met de bedoelingen van de wetgever.

De rijksoverheid gaat ervan uit dat de gemeente een regeling voor opkoopbescherming selectief zal inzetten, bijvoorbeeld in gebieden waar al veel particuliere verhuurders actief zijn. Opkoopbescherming is een nieuwe regeling waarover nog geen jurisprudentie bestaat. De inschatting is dat gemeentebrede invoering wel mag, mits dit per gebied goed kan worden onderbouwd. Onderzoek toont aan dat een waterbedeffect verwacht wordt naar tussenwoningen en appartementen in onze gemeente en dat in alle woonwijken deze segmenten vertegenwoordigd zijn. Daarnaast zien we ook daadwerkelijk aankopen door investeerders in nagenoeg alle wijken. Samen met de schaarste van dit segment in de hele gemeente en dus in elke wijk, rechtvaardigt gemeentebrede invoering. 1.2. De invoering van opkoopbescherming maakt inbreuk op het eigendomsrecht van eigenaren van bestaande koopwoningen binnen het aangewezen werkingsgebied. De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht. Een regulering van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien ze gerechtvaardigd is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan vier voorwaarden. In de bijlage Achtergrond en onderbouwing is aangegeven op welke wijze de opkoopbescherming gerechtvaardigd is. Bovendien kan de hardheidsclausule in de verordening ervoor zorgen dat dit in de praktijk niet tot onbillijke situaties hoeft te leiden.

1.3 Met de voorgestelde prijsgrens wordt nagenoeg de gehele koopwoningvoorraad beschermd.

Bladnummer 6/7 Raadsvoorstel 1 maart 2022

Het merendeel van de woningvoorraad in Nieuwegein behoort tot de goedkope en middeldure koopwoningvoorraad. Nieuwegein maakt onderdeel uit van de regionale woningmarkt en binnen deze markt is een groot tekort aan betaalbare koopwoningen. Dat maakt invoering van de opkoopscherming in het merendeel van de woningvoorraad in Nieuwegein gerechtvaardigd. 1.4 Voor een nieuwe vergunningsplicht is inzet nodig van vergunningverlening en handhaving. Handhaving is een essentieel onderdeel bij de invoering van de opkoopregeling. Dit voorstel is met spoed tot stand gekomen. Na vaststelling van dit besluit wordt het handhavingsregime uitgewerkt en financiële consequenties landen in de begroting van 2023. De bestuurlijke boetebedragen voor overtredingen van de verboden en verplichtingen uit deze verordening zijn opgenomen in de tabel in bijlage 2 van de Huisvestingsverordening. Financiële aspecten Aan de invoering van opkoopbescherming zijn kosten verbonden. Het gaat daar bij om handhaving en vergunningverlening. Handhaving is belangrijk zodat de opkoopregeling het beoogde effect kan bereiken. Na vaststelling van dit besluit wordt het handhavingsregime uitgewerkt en consequenties daarvan worden meegenomen in de begroting van 2023. De opkoopbescherming gaat ook gepaard met vergunningverlening. De kosten hiervan worden gedekt uit de leges.

Het uitgangspunt is dat een kostendekkend tarief voor beoordeling van de vergunningaanvragen gehanteerd wordt. Communicatie aspecten Conform de uitgangspunten van de Huisvestingswet is deze wijziging van de huisvestingsverordening afgestemd met de regiogemeente, via de regionale bestuurstafel. Verder is de voorbereiding van deze wijziging een regionale bijeenkomst georganiseerd, waarbij de IVBN en Vastgoedbelang (beleggers) zijn uitgenodigd en verschillende makelaars uit de regio. De input uit dit gesprek is verwerkt in het voorliggende raadsvoorstel en een kort verslag treft u bij de bijlagen aan. Na vaststelling van de wijziging, zal het besluit tot wijziging worden gepubliceerd op www.overheid.nl. De informatie op www.nieuwegein.nl wordt aangepast De belangrijkste partijen die deze regeling aangaan worden actief geïnformeerd. Uitvoering De vergunningverlening en informatieverstrekking gebeurt vanuit de afdeling Ruimtelijk Domein. De afdeling Toezicht, Veiligheid en Leefbaarheid is belast met de handhaving. Bijlagen - Besluit Wijziging Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019 Gemeente Nieuwegein

Bladnummer 7/7 Raadsvoorstel 1 maart 2022

- Besluit Wijziging van Verordening op de heffing en invordering van leges 2022 gemeente Nieuwegein. - Achtergrond en onderbouwing Opkoopbescherming (paragraaf 3.3 Huisvestingsverordening) - Onderzoeksrapport “Investeerders in de gemeente Utrecht” (2021) van Het Kadaster - Onderzoeksrapport “Invulling en effecten van het invoeren van opkoopbescherming in de gemeente Utrecht” (2021) van Fakton Consultancy - Kort verslag regionale bijeenkomst makelaars en beleggers 20-1-2022

burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Frans Backhuijs

secretaris

burgemeester