2021-315 Rvs. Vaststellen van grondexploitatie Kindcentrum en woningen Vreeswijk.pdf

Gemeenteraad

Onderwerp Vaststellen grondexploitatie Kindcentrum en

woningen Vreeswijk Datum

Raadsvoorstel

23 september 2021

Afdeling

Organisatie, Personeel & Financiën

E-mailadres opsteller

B.vanGelder@nieuwegein.nl

Portefeuilleho uder

Ellie Eggengoor, Jan Kuiper

Onderwerp Vaststellen grondexploitatie Kindcentrum en woningen Vreeswijk

Gevraagd besluit 1. De plannen voor een Kindcentrum met sportvoorziening aan de Industrieweg 1B, in combinatie met woningbouw, verder uit te werken en daarvoor het pand en bijbehorend perceel van Stichting Meander aan de Industrieweg 1B aan te kopen; 2. Daarvoor de grondexploitatie Kindcentrum en woningen Vreeswijk vast te stellen; 3. De opgelegde geheimhouding ten aanzien van de bijlage grondexploitatie Kindcentrum en woningen Vreeswijk bij dit voorstel op grond van artikel 25 Gemeentewet vanwege het belang als genoemd in artikel 10 lid 2 aanhef en onder b van de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB) te bekrachtigen; 4. De financiële consequenties met betrekking tot de grondexploitatie Kindcentrum en woningen Vreeswijk in de begroting te verwerken; 5. Een voorziening te vormen van € 1.600.000 voor het verwachte negatieve resultaat; 6. Ter dekking hiervan eenzelfde bedrag te onttrekken aan de Reserve Grondbedrijf.

Inleiding Door de gemeenteraad is in 2017 in het raadsvoorstel (2017-286) Plan Onderwijshuisvesting basisonderwijs en sportaccommodatie krediet beschikbaar gesteld voor de bouw van een kindcentrum aan de Industrieweg (Vreeswijk) Inmiddels is voor de locatie een plan opgesteld waarin naast het kindcentrum ook ruim 30 nieuw te realiseren woningen worden toegevoegd. Ook in combinatie met woningbouw zijn de opbrengsten in de grondexploitatie niet toereikend om de kosten te dekken. Mede daarom is er is de afgelopen tijd onderzoek gedaan naar een oplossing op andere locaties. Op grond van dit onderzoek is de conclusie dat nieuwbouw op de locatie van het schippersinternaat nog steeds de beste optie is. Hierdoor kan het beoogde kindcentrum met sportvoorziening worden gerealiseerd, ook komen de bestaande locaties vrij voor herbestemming. Het tekort van de grondexploitatie zal worden gedekt uit de reserve van het grondbedrijf.

Bladnummer 2/5 Raadsvoorstel 6 juli 2021

Hiermee wordt er een volwaardige sportvoorziening gerealiseerd in Vreeswijk, kan de school, zonder de noodzaak van tijdelijke huisvesting, inhuizen in een nieuw gebouw.

Gewenst effect 

Door de aankoop van de locatie van Stichting Meander kan een multifunctionele accommodatie voor de scholen van de Willem Alexanderschool, kinderopvang en sport (een kindcentrum) in Vreeswijk worden gerealiseerd;



Met de realisatie van dit bouwplan wordt uitvoering geven aan diverse gemeentelijke beleidsstukken: o

Plan onderwijshuisvesting basisonderwijs en sportaccommodaties 2030;

o

Woonvisie 2015 en Aanvulling.

o

Woningbouwprogramma 2030.

Argumenten 1.1

Met dit besluit wordt verder uitvoering gegeven aan het raadsbesluit Plan onderwijshuisvesting basisonderwijs en sportaccommodaties 2030.

In dit raadsbesluit is besloten om de schoolgebouwen in de wijk Vreeswijk te vernieuwen naar één multifunctionele accommodatie voor de scholen van de Willem Alexanderschool, kinderopvang en sport, oftewel een kindcentrum. Om dit besluit te kunnen uitvoeren is aankoop van het pand van Stichting Meander essentieel. 1.2

Door realisatie van een kindcentrum aan de Industrieweg komen andere locaties vrij voor herontwikkeling.

Door de verhuizing van de scholen van de Willem Alexanderschool naar de locatie aan de Industrieweg komen de huidige schoollocaties vrij voor herbestemming. 1.3 De onderzochte alternatieve locaties voldoen niet aan de voorwaarden. In de voorfase zijn verschillende alternatieve locaties onderzocht. De conclusie is dat de alternatieve locaties niet voldoen en de aankoop essentieel is om een goed kindcentrum te realiseren. De volgende locaties in Vreeswijk zijn meegenomen in de analyse: 

De Koninginnelaan. Deze locatie is te klein voor de school en de realisatie van een sportvoorziening is daar niet mogelijk.



De Julianaweg. Deze locatie is groot genoeg voor een school, maar er is geen ruimte voor kinderopvang en een sportvoorziening. Bovendien is deze locatie eerder al voorgelegd aan omwonenden en daar kwam veel bezwaar naar voren, met name vanwege de verkeersproblematiek.



De gemeentegrond aan de Industrieweg. Het zuidelijkste deel van het terrein is eigendom van de gemeente, deze locatie is groot genoeg om het gewenste programma in te passen. Door dit te doen is een combinatie met woningbouw niet mogelijk. Belangrijkste bezwaar is dat dan onzeker is wie de toekomstige buurman van de school wordt.

Bladnummer 3/5 Raadsvoorstel 6 juli 2021

Door de maatschappelijke bestemming is het denkbaar dat een zorginstelling de locatie koopt, niet alle doelgroepenzijn wenselijk naast een school en kinderopvang. 

Locatie de Pinguïn. Deze locatie is groot genoeg voor een school, maar er is geen ruimte voor kinderopvang en een sportvoorziening.

1.4 Door de aankoop van de locatie van Stichting Meander heeft de gemeente de mogelijkheid om een optimaal stedenbouwkundig plan te maken voor zowel het kindcentrum als woningen. Door de aankoop van de locatie ontstaat ruimte om te schuiven met het programma zodat er voor zowel het kindcentrum, de sportvoorziening als de woningen een ideale ligging ontstaat. De school zal met de rug naar het industriegebied komen te liggen en de woningen aan de Industrieweg. De toekomstige woningen vormen zo een verbinding tussen het kindcentrum en de wijk en de school vormt een barrière tussen de industrie en de woningen. Dit is in lijn met het eerder genomen besluit om niet te transformeren in Wiers Zuid (raadsbrief 2019-411). 2.1 Door de vaststelling van de grondexploitatie kindcentrum en woningen Vreeswijk wordt de financiële uitvoerbaarheid van de vereiste verwerving en bouw- en woonrijpmaak werkzaamheden geborgd. Voor de ontwikkeling van het plan is de vaststelling van een grondexploitatie vereist. De grondexploitatie omvat zowel de voor de ontwikkeling te maken grondkosten als de te realiseren grondopbrengsten. De grondexploitatie kent een negatief resultaat van € 1.600.000. 3.1 De grondexploitatie Kindcentrum Vreeswijk bevat bedrijfsgevoelige informatie.

Wanneer deze informatie openbaar is kan dit bij de realisatie van het plan de onderhandelingspositie van de gemeente nadelig beinvloeden. 4.1

De grondexploitatie Kindcentrum Vreeswijk heeft een directe relatie

met de begroting. Binnen de grondexploitatie Kindcentrum Vreeswijk maakt de gemeente kosten en worden opbrengsten gerealiseerd. Voor alle grondexploitaties worden deze kosten en opbrengsten in de begroting verwerkt. Het resultaat van de grondexploitatie Kindcentrum Vreeswijk komt na afronding van het project ten laste van de Reserve Grondbedrijf. Bij een verlieslatende grondexploitatie wordt een voorziening gevormd vanuit de Reserve Grondbedrijf.

Kanttekeningen 1.1 De realisatie van dit plan vereist dat het de gemeente en Stichting Meander lukt tot afspraken te komen over aankoop huidige locatie en verplaatsing naar een nieuwe locatie. Stichting Meander is gebonden aan een afspraak met het ministerie van VWS, waarbij de waarde van de grond moet worden afgestaan, en onderbouwd met

Bladnummer 4/5 Raadsvoorstel 6 juli 2021

2 taxaties. Inmiddels heeft Stichting Meander van het ministerie toestemming om de opbrengst uit verkoop te herinvesteren in een nieuwe locatie. Voor Stichting Meander is een alternatieve locatie voorwaardelijk om te kunnen vertrekken van de huidige locatie. Verkennende gesprekken over verwerving van de huidige locatie en verplaatsing naar een nieuwe locatie in Nieuwegein worden al geruime tijd in positieve sfeer gevoerd en partijen spannen zich hiertoe in. Er blijft echter een risico dat dit lang gaat duren of dat het in het geheel niet lukt tot afspraken te komen. 1.2 Dit raadsvoorstel heeft betrekking op de grondexploitatie voor het kindcentrum. In 2017 zijn door de gemeenteraad kredieten verstrekt voor de grond- en bouwkosten van het kindcentrum en de sporthal. Met de grondkosten is in de in de grondexploitatie rekening gehouden. De bouwkosten maken geen onderdeel uit van deze grondexploitatie. In het in 2017 beschikbaar gestelde krediet zit een voorbereidingskrediet wat we gebruiken voor de verkenning en eerste uitwerking van het ontwerp. Op basis van planuitwerking zal beoordeeld worden in hoeverre de kredieten uit 2017 ten behoeve van de bouw nog aanpassing vereisen.

Financiële aspecten De grondopbrengsten in de grondexploitatie kindcentrum en woningen Vreeswijk zijn conform de Nota Grondprijzen van de gemeente Nieuwegein. De grondexploitatie kindcentrum en woningen Vreeswijk kent een negatief resultaat van € 1.600.000. Hiervoor wordt op grond van de BBV een verplichte voorziening gevormd. Als dekking hiervoor wordt een zelfde bedrag onttrokken uit de Reserve Grondbedrijf. Als gevolg van de realisatie van dit plan komen er locaties vrij voor herbestemming. Hierbij zal als eerste worden gekeken naar een functie die past binnen de huidige maatschappelijke bestemming. Het resultaat uit herbestemming van de vrijkomende locaties is niet in dit voorstel betrokken. Ten behoeve van de grondexploitatie is een fiscaal advies opgesteld. Hier uit is gebleken dat er voor het Kindcentrum sprake is van kostprijsverhogende BTW. Dit is in de grondexploitatie verwerkt. Daarnaast is beoordeeld welke fiscale optimalisatie mogelijkheden er zijn. Die mogelijkheden zijn mede afhankelijk van het definitieve programma. Bij de nadere uitwerking van het plan en het programma zal duidelijk worden of er optimalisatie mogelijk is. In de grondexploitatie is nu nog geen rekening gehouden met fiscale optimalisatie.

Communicatie aspecten Gemeente heeft over de realisatie van het kindcentrum overleg gevoerd met het team van de school, de MR en de bestuurder van Fluenta. Communicatie

Bladnummer 5/5 Raadsvoorstel 6 juli 2021

over het plan met de belanghebbende in de omgeving zal plaats vinden op basis van de nadere uitwerking van het plan en het programma.

Uitvoering Na vaststelling van de grondexploitatie zullen de volgende stappen doorlopen worden om tot realisatie van het plan te komen. Met Stichting Meander wordt een plan gemaakt voor aankoop van hun huidige locatie en de verplaatsing van de functies naar een nieuwe locatie binnen Nieuwegein. Daarnaast dient het plan en programma verder uitgewerkt te worden. Op grond van de planuitwerking en afspraken met Meander kan in 2022 inspraak plaatsvinden en het bestemmingsplan worden aangepast. Het slopen en bouwrijp maken van de locatie en selectie van afnemers voor het commerciële programma kan aanvangen na vertrek van Meander naar een nieuwe locatie. Naar verwachting zal dit niet voor 2023 zijn. Aansluitend kan dan gestart worden met de bouw van het kindcentrum en de woningen.

Bijlagen 1.

Geheime bijlage grondexploitatie Kindcentrum en woningen Vreeswijk;

2.

Plan- en grondexploitatiegebied Kindcentrum en woningen Vreeswijk;

3.

Raadbesluit grondexploitatie Kindcentrum en woningen Vreeswijk. burgemeester en wethouders,

Ellie Liebregts

Frans Backhuijs

secretaris

burgemeester