2021-226 Bijlage 1 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad.pdf
Tekst van het document
2021-226 Bijlage 1
Notitie beantwoording zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
Bladnummer Onderwerp
2/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
Inleiding Dit is een reactienota zienswijzen betreffende het ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein. Het ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein heeft ter inzage gelegen van 5 november tot 16 december 2020. Gedurende deze periode kon een ieder een zienswijze indienen. Van deze gelegenheid is gebruik gemaakt. Onderstaand zijn de ingediende zienswijzen weergegeven en beantwoord. Algemene reactie omgeving Erfstede Voor de ontwikkellocatie Erfstede (Blok B2) zijn 7 zienswijzen ingediend, zowe l door de grondeigenaren als door omwonenden. In beide gevallen kunnen zij zich niet verenigen met de huidige planologische ontwikkelingsmogelijkheid van deze locatie in het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen van de grondeigenaren en de omwonenden zijn ook tegengesteld. Om ten aanzien van de planologisch mogelijkheden voor de locatie Erfstede te komen tot een zorgvuldig afgewogen besluit wordt voorgesteld een onderzoeksperiode in te lassen. Door voor de Erfstede een eigen bestemmingsplantraject voor te zetten geeft dit de mogelijkheid om gesprekken met de grondeigenaren en omwonenden te voeren (gezamenlijk en afzonderlijk), zodat de gekeken kan worden of de belangen van grondeigenaren en omwonenden dichter bij elkaar kunnen komen in een alternatief plan. Het bestemmingsplan Erfstede wordt uiterlijk 1 november 2021 voor vaststelling aan de raad aangeboden.
De zienswijzen worden dan ook in hoofdzaak inhoudelijk besproken bij de vaststelling van dat plandeel. In algemene zin geldt dat in enkele van deze zienswijzen wel op hoofdlijnen onderwerpen worden besproken die te maken hebben met de stedelijke ontwikkeling in algemene zin in City, bijvoorbeeld ten aanzien van bouwhoogtes, privacy, veiligheid, drukte, bezonning en wind. Voor zover dit concrete onderwerpen zijn is in onderstaand overzicht van zienswijzen en inhoudelijke reactie gegeven. Voor het overige geldt dat in de toelichting op het bestemmingsplan en diverse reacties op onderstaande zienswijzen daar inhoudelijk invulling aan gegeven wordt.
Bladnummer Onderwerp
3/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
Beantwoording zienswijzen Zienswijze
Beantwoording gemeente
1
Van de Sande Berndsen Advocaten, namens Wegeb B.V.
1.1
Motvering bestemming ‘Verkeer’
De Kolfstedetunnel maakt deel uit van een
In het ontwerp is de gemeentelijke aanpak beschreven, te weten
doorgaande langzaamverkeerverbinding die nu van
de transformatie van lege kantoren naar woonfunctie. De
noord naar zuid loopt via de parkeergarage onder
kantoorruimte is, behoudens de begane grond, inmiddels
City Plaza.
getransformeerd tot zelfstandige woonruimten. Van aankoop door de gemeente/ verkoop door indiener is thans geen sprake.
Een belangrijke verbetering voor de fiets komt tot
Vooralsnog moet ervan uitgegaan worden dat de huidige functie
stand wanneer de fietsroute evenwijdig aan de
van het gebouw blijft bestaan. In het ontwerp, noch in de
tramlijn kan worden gerealiseerd. Er ontstaat dan
toelichting wordt een steekhoudende verklaring gegeven
een tweede volwaardige noord-zuidroute.
waarom het aan indiener toebehorend perceel bestemd zou
Bovendien draagt dit bij aan een goede
moeten worden tot ‘verkeer’. Een dergelijke bestemming leidt
bereikbaarheid van het toekomstige busstation. Uit
ertoe dat indiener op geen enkele wijze het genot zal kunnen
meerdere windrichtingen kan de fietser dan
hebben van haar eigendom. Bij het opstellen van het plan is
comfortabeler en directer bij de OV-
gekozen uit drie varianten. Daarbij is onder meer een
voorzieningen komen.
mogelijkheid onderzocht met positieve uitslag dat de ‘fietstunnel’ naast het gebouw wordt ontsloten. In dat geval kan het gebouw
Een voorwaarde voor het kunnen realiseren van
onaangetast en in functie blijven. Zonder nadere toelichting of
deze route is het aanpassen van de
onderbouwing is onbegrijpelijk dat niet is gekozen voor deze
Kolfstedetunnel. Het begin-/eindpunt hiervan zou
variant.
niet langer in de parkeergarage moeten zijn, maar aan de Weverstede. Dit zou direct ook een impuls opleveren voor een nieuwe oost-west route via de Schakelstede en de Zoomstede waarbij een gecombineerde gelijkvloerse fiets- en voetgangersbrug City verbindt met Merwestein. Voor het aansluiten van de doorgaande langzaam verkeerverbinding van de Kolfstedetunnel op de Weverstede is onderzocht of deze naast de het bestaande pand Weverstede 1-9 kan worden gesitueerd. Het blijkt echter dat de lengte van de hellingbaan dermate langs is dat deze voor het pand Weverstede 1-9 langs loopt en pas bij de kruising van de trambaan en de Weverstede op hoogte is. Op deze locatie is ook ruimte nodig voor de oversteek en de aansluiting op de fietsroute naast de trambaan. Met de verdiepte ligging van de
Bladnummer Onderwerp
4/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
langzaamverkeersroute komt het pand Weverstede 1-9 geïsoleerd te liggen en is het pand moeilijk te bereiken. Ook zijn de parkeerplaatsen naast het pand niet meer goed bereikbaar. Naast de eisen die worden gesteld aan de hellingbaan geldt ook dat de ruimte in de Weverstede beperkt is. De bevoorrading van de ABC-locatie met vrachtwagens komt hier uit op de Weverstede en hiervoor is voldoende manoeuvreerruimte noodzakelijk. 1.2
Windhinder
In bijlage 7 van de toelichting is een
Volgens het ontwerpbestemmingsplan worden twee locaties
bezonningsstudie opgenomen.
ontwikkeld met een hoge bebouwing tot maximaal 32 meter en 50 meter. De hoogste bebouwing is voorzien aan de Weverstede
De bebouwing van de ABC-locatie staat aan de
tegenover het huidige pand Weverstede 1-3. In het plan zijn
noordzijde van de bebouwing van Weverstede 1-3.
echter geen voorwaarden geformuleerd om onderzoek te
Uit de bezonningsstudie blijkt dat de eventuele
verrichten naar windhinder. In het onderhavige geval is echter
schaduwhinder van de geprojecteerde bebouwing op
sprake van verhoogde windsnelheden die het verblijf in de
de ABC-locatie voor een groot deel valt op het dak
directe omgeving van Weverstede 1-3 onaangenaam of zelfs
van de winkels op de ABC-locatie.
gevaarlijk kunnen maken. Eveneens ontbreekt een rapportage naar aanleiding van een uitgevoerd bezonningsonderzoek.
De mogelijke windhinder die in het gebied ontstaat als gevolg van de ontwikkelingen wordt grotendeels bepaald door de vorm, hoogte en oriëntatie van gebouwen. Er is nog geen sprake van een uitgewerkt stedenbouwkundig plan, zodat de exacte mate van windhinder niet bepaald is voor het bestemmingsplan en wordt ook nu (nog) niet nodig geacht. Uitgangspunt bij uitwerking is dat er rond de toekomstige bebouwing een acceptabel windklimaat is. Bij de indiening van de omgevingsvergunning is een windonderzoek noodzakelijk. Indien er maatregelen noodzakelijk zijn dienen deze zoveel mogelijk te worden getroffen op gebouwniveau zodat er een acceptabel windklimaat ontstaat voor zowel de bewoners van de appartementen als de mensen die zich bevinden in de openbare ruimte. Voor de ontwikkeling van blok B1 is een windonderzoek uitgevoerd door Actiflow. Het onderzoek is wel uitgevoerd zonder de bebouwing van Weverstede 1-3. Uit het onderzoek blijkt dat
Bladnummer Onderwerp
5/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
eventuele windhinder op de Weverstede niet wordt veroorzaakt door de geprojecteerde bebouwing op de ABC-locatie maar door de bebouwing van blok B1. De overheersende en maatgevende windrichtingen zijn namelijk westzuidwest en zuidzuidwest. De gemeente zal hiervoor maatregelen nemen. In artikel 25.5 en 25.6 zijn nadere regels opgenomen met betrekking tot windcomfort en schaduwwerking. 1.3
Wijzigen bestemming
Hieraan kan niet tegemoet gekomen, gelet op de
Indiener verzoekt het ontwerp zodanig te wijzigen dat op het
gegeven motivatie onder punt 1.1.
perceel de bestemming wonen komt te rusten dan wel gemengd wonen en kantoren c.q. de bestemming als omschreven in artikel 5 (Centrum-B3), en meer subsidiair de huidige bestemming blijft gehandhaafd. 2
Indiener 2
2.1
De reactie heeft betrekking op de bouwplannen voor Erfstede.
De reacties met betrekking tot de Erfstede worden in een afzonderlijke nota zienswijzen te zijner tijd behandeld.
2.2
Indiener maakt bezwaar tegen de plannen voor de ABC locatie.
Wij begrijpen de belangen van indiener. In de
Dit omdat volgens indiener die te dicht op de woning van
planvorming van de binnenstad vanaf het OOB 2005
indiener komt en te hoog wordt.
is echter op deze locatie voorzien in bebouwing. De
Indiener krijgt door de nieuwbouw plannen minder uitzicht en
invulling is slechts voor een klein deel van de
zonlicht. Tevens krijgt indiener meer inkijk in de woning door de
bouwkavel gewijzigd in de massaopzet. Wij zijn van
nieuwbouw plannen.
mening dat deze wijziging ten opzichte van de invulling op grond van het OOB 2005 en zoals ook vastgelegd in het geldende bestemmingsplan per saldo leidt tot een beter en afgewogen plan. Indiener lijkt eraan voorbij te gaan dat op deze locatie al sinds het OOB 2005 voorzien is in bebouwing met een hoge mate van stedelijkheid. De gehanteerde hoogtes en massa’s en afstanden ten opzichte van omliggende (bebouwde) functies kunnen passend worden geacht in het centrumgebied. Gelet op de invulling van het plangebied kan worden aangenomen dat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van het
Bladnummer Onderwerp
6/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
woon- en leefgenot van indiener. Op grond hiervan vinden wij dat de belangen zwaarwegend zijn, maar de aantasting van het leefgenot van indiener niet onevenredig wordt aangetast dat daarom afgezien zou moeten worden van de ontwikkelingen. Wij achten voorliggend plan dan ook stedenbouwkundig acceptabel. 3
A & S Advocaten, namens NVM
3.1
Wet voorkeursrecht
Door vaststelling van het Koersdocument City 2017
De percelen van indiener zijn aangewezen als gronden waarop
en de Gebiedsopgave City 2019 is de weg verder
de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing zijn.
ingezet naar een toekomstbestendige
Het college heeft de rechtbank verzocht om een oordeel over de
doorontwikkeling van City Nieuwegein tot een
prijs te geven als bedoeld in artikel 13 van de Wvg. Die
levendige, aantrekkelijke, groene en duurzame
rechtszaak loopt nog.
binnenstad. De stedenbouwkundige kaders
Een van de genoemde redenen om het bestemmingsplan in
(bijvoorbeeld hoogtes en oppervlaktes) en de
procedure te brengen is het versnellen van woningbouw. Echter
toegestane gebruiksmogelijkheden zijn uitgewerkt
omdat er nog geen concrete plannen zijn zal het vaststellen van
en de benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd.
een bestemmingsplan geen meerwaarde hebben. De reden dat
Het huidige bestemmingsplan Binnenstad 2007
juist nu het bestemmingsplan wordt vastgesteld, is volgens uw
voorziet niet in een juridisch-planologisch kader om
gemeente dat het gevestigde voorkeursrecht in stand zal blijven
deze ontwikkelingen mogelijk te maken. Actualisatie
zodat de gemeente controle houdt op de ontwikkelingen. Dat is
van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Het
echter geen ruimtelijk te respecteren argument. Het dient als
nieuwe bestemmingsplan moet dan ook uitnodigend
zodanig niet de goede ruimtelijke ordening dan wel fysieke
zijn voor de verdere ontwikkeling van Nieuwegein
leefomgeving. Het bestemmingsplan voldoet daarom niet aan de
City. Een plan dat de kansen die nu voor ons liggen
eraan te stellen eisen.
als vertrekpunt heeft en aansluit bij de wensen van afnemers, het maatschappelijke veld en de Nieuwegeiners. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld en noodzakelijk te achten. De tussenstap van dit bestemmingsplan is mede noodzakelijk om invulling te kunnen geven aan het voorbereidingsbesluit (14-11-2019) en de vestiging van een voorkeursrecht in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) op enkele percelen (13-12-2018). Hiermee heeft de gemeente stappen gezet om de publiekrechtelijke mogelijkheden optimaal te kunnen gebruiken om de gestelde ambities waar te kunnen maken. Het
Bladnummer Onderwerp
7/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
opstellen van een bestemmingsplan is daarvoor wel noodzakelijk. De gemeente acht het in deze fase niet noodzakelijk en wenselijk om alle plannen op bouwplanniveau te hebben uitgewerkt. 3.2
Motivering plangebied
De gemeente komt beleidsvrijheid toe in het bepalen
Het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan 'Binnenstad
van de planbegrenzing. Daarbij geldt in beginsel de
(City) Nieuwegein’ bestrijkt niet het hele gebied dat door de
begrenzing van het geldende regime, maar is er
gemeente als ‘City’ wordt aangeduid. Dit zonder dat daarvoor
aanleiding om de begrenzing op enkele onderdelen
een goede verklaring bestaat.
te wijzigen. Het plangebied bevat het centrum van Nieuwegein, met uitzondering van:
Locaties buiten plangebied
•
De zogenaamde locaties Stationsgebied, HN-locatie en
het stationsgebied van Nieuwegein en het gebied ten zuidwesten van het stationsgebied
Doorslagzone vallen buiten het plangebied. Dit terwijl die
(Blok B1);
gebieden voorheen wel in planologische besluiten voor de
•
de Doorslagzone;
binnenstad zaten. Zich kennelijk realiserend dat dat toelichting
•
de HN-locatie.
behoeft, heeft het college in het ontwerpbestemmingsplan
Voor de voorgaande locaties zijn zeer recent eigen
gestreefd een sluitende verklaring te geven. Daarin slaagt het
plannen in procedure gebracht. Het wederom
college echter niet. De door het college verstrekte verklaring
toevoegen van deze gebieden aan City wordt niet als
luidt dat die gebieden in een ander bestemmingsplan zijn of
doelmatig en noodzakelijk gezien. Voor deze
worden geregeld. Dat overtuigt niet.
gebieden geldt immers een actuele regeling die
Immers voor zover er reeds een ander bestemmingsplan bestaat
reeds aansluit bij het voorliggend plan.
(Stationsgebied en HN- locatie) geldt dat die plangebieden zonder bezwaar in het bestemmingsplan ‘Binnenstad (City)
Dit doet verder niets af aan de ambities en doelen
Nieuwegein’ kunnen worden opgenomen. Sterker nog, daar is
die de gemeente stelt ten aanzien van de beoogde
alle aanleiding voor omdat het grootste deel van het plangebied
kwaliteit op de diverse (ontwikkel)locaties. Om de
niet bestaat uit ontwikkellocaties maar uit gebieden waarvoor
samenhang te waarborgen zijn alle locaties in
‘aansluiting [is] gezocht bij recent tot stand gekomen
samenhang beschreven en onderzocht.
bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.'(Toelichting,
De gemeente Nieuwegein heeft de aanwijzing CHW
par. 1.3.)
aangevraagd met als doel om het in planologische zin ruimte bieden aan de verschillende
Doorslagzone is ontwikkellocatie
ontwikkelingen voor de toekomstbestendige
Voor zover nog een bestemmingsplan vastgesteld dient te
doorontwikkeling van het centrum van Nieuwegein
worden (Doorslagzone) geldt dat juist daarvoor in het
tot een echt bruisend stadshart. Hiermee is niet
bestemmingsplan 'Binnenstad (City) Nieuwegein’ ruimte is.
beoogd om het bestemmingsplan als doel op zich te
Immers dit bestemmingsplan ‘biedt ook het juridisch-
stellen, maar uitsluitend een middel om de
planologisch kader voor de delen van het plangebied waar
voorgaande ambities mogelijk te maken.
sprake is van concrete planvorming.’ (par 3.2). De Doorslagzone
Bladnummer Onderwerp
8/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
is in feite niets anders dan een ontwikkellocatie die gelet op de
Niet wordt ingezien op welke wijze indiener wordt
uniformiteit van de planregels in het plangebied thuishoort.
belemmerd door het niet opnemen van de
De NVM-locatie is, net als de Doorslagzone, een locatie waar de
Doorslagzone in voorliggend bestemmingsplan.
definitieve regels van ruimtelijke ordening vooralsnog niet bekend zijn en / maar binnen het bestemmingsplan ‘Binnenstad (City) Nieuwegein’ nader vorm kunnen krijgen. Eigendom / exploitatie Een extra reden om de Doorslagzone net als de NVM-locatie in het plangebied op te nemen is dat de gemeente er vanuit gaat dat zij via gronduitgifte a la de Doorslagzone, op de NVM-locatie gronduitgifte kan bedrijven omdat de gemeente de NVM-locatie in eigendom heeft (zie toelichting, par. 6.1 Economische uitvoerbaarheid). Feitelijk is dat weliswaar niet het geval maar omdat de gemeente kennelijk die fictie (eigenaarschap) ten grondslag legt aan het planologisch beleid is er geen reden om de Doorslagzone anders te behandelen dan de Percelen. Daarnaast geldt dat de aanwijzing in het kader van de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) geldt voor een bepaald gebied. Door daar delen uit te lichten (zoals nu het plan lijkt te zijn) geldt niet overal hetzelfde regime. Dat is niet in overeenstemming met het doel van de Chw-aanwijzing. Nog los van het feit dat aan het toepassen van de Chw regels zijn gesteld die in de ontwerpen niet worden nageleefd. 3.3
Aankomstplein en alternatieve inrichting
In het verleden zijn er meerdere studies geweest
Op de Percelen is voor een belangrijk deel een zogenaamd
voor de entree van City aan de noordoostzijde bij de
aankomstplein voorzien. Naar mening van de indiener is dat
Doorslag, de NVM-Dyade locatie. Op deze locatie
plein niet nodig noch wenselijk. De onderbouwing van (de
komen veel functies bij elkaar, naast de entree voor
wenselijkheid / noodzaak van) het aankomstplein overtuigt niet.
voetgangers naar het dek is hier een fietsenstalling
De hier genoemde redenen ter onderbouwing van (de noodzaak
gekoppeld aan de regionale fietsroute langs de
/ wenselijkheid van) het aankomstplein vergen niet dat die
Doorslag en een entree van de parkeergarage via de
voorzieningen aldus worden gerealiseerd dat op de percelen
Lantaarnstede aanwezig. Ook zijn er veel
vrijwel geen bebouwing meer mogelijk is. Evengoed kunnen die
appartementen met een entree aan de
voorzieningen en / of het plein op het Dyade-perceel worden
Lantaarnstede.
gerealiseerd. Dat heeft bovendien als voordeel dat zowel de nieuwbouw (die
Voor deze noordoost entree van City heeft de
dan voor een groter deel op de Percelen kan komen) als de
gemeente een aantal aandachtspunten
bestaande bebouwing ten westen van die nieuwbouw vrijer
geformuleerd:
komen te liggen. Het geheel oogt dan minder beklemmend.
•
geborgde bereikbaarheid van het dek voor
Bladnummer Onderwerp
9/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
Verder vermeldt pagina 13 van het omgevingskwaliteitsplan
mindervaliden door middel van een hellingbaan,
(welk plan onderdeel uitmaakt van de ontwerpen), dat de wijze van inrichting overeenkomstig het ontwerpbestemmingsplan wat
de huidige lift is vaak defect; •
bezonning betreft beter is voor Merwestein dan in de
een goede zichtbaarheid van de fietsenstalling aan de regionale fietsroute;
oorspronkelijke plannen was voorzien. Het huidige planologisch
•
ruimte voor een groene en duurzame entree;
regime staat echter minder bouwvolume toe dan is voorzien in
•
aandacht voor de logistiek en bereikbaarheid
het (ontwerp)bestemmingsplan 'Binnenstad (City) Nieuwegein’.
van bestaande en nieuwe appartementen, met
Dat verschil heeft enkel negatieve gevolgen voor de bezonning.
logistiek wordt (pakket)bezorging, vuilafvoer,
Overigens is het ontwerpbestemmingsplan niet duidelijk wat
verhuizen, etc. bedoeld.
bedoeld is met ‘Merwestein’. Merwestein is een halte voor openbaar vervoer. Ook een sportcomplex wordt met die naam
De gemeente heeft hier gekozen voor een opzet
aangeduid. Is of zijn (een van) die voorzieningen beoogd, of nog
waarbij er twee openbare ruimtes worden ingericht.
iets anders?
Een Entreehof gekoppeld aan de Lantaarnstede, hier zijn de huidige entrees van de bestaande appartementen aan gesitueerd, de (nood)uitgangen van de winkels, traforuimtes en de entree van de parkeergarage. Aan deze functies wordt een opstelplek voor bezorgdiensten, een locatie voor vuilcontainers en ingangen van fietsenstallingen van aangrenzende woongebouwen toegevoegd. Vanuit het Entreehof is het dek bereikbaar via een trap. Aan de Doorslag wordt een Aankomstplein gesitueerd waarin naast een entree van de fietsenstalling een hellingbaan van meer dan 75m is opgenomen die veel ruimte nodig heeft. Op het Aankomstplein is ook ruimte voor groen en bomen aan de Doorslag waar bewoners en bezoekers van City kunnen verblijven.
3.4
Ontwikkellocatie
Het akoestisch onderzoek is op dit onderdeel
De percelen zijn aangewezen als (onderdeel van) een van de
geactualiseerd en opgenomen in de rapportage BP
zogeheten 'ontwikkellocaties’, meer specifiek ontwikkellocatie
Nieuwegein City’, d.d. 12 februari 2021, kenmerk
GA-A2. Deze ontwikkellocatie voorziet onder meer in het
M.2020.0337.01.R001.
mogelijk maken van woningbouw. Met betrekking tot het onderwerp Geluid (toelichting, par. 4.5 en ontwerpbesluit ‘Hogere waarden Wet geluidhinder’) zij het volgende opgemerkt. De percelen zijn te beschouwen als ontwikkellocatie gelegen binnen maatgevende bronnen. Ten onrechte zijn de percelen in de ontwerpen ten onrechte niet als zodanig behandeld. Het geluidsonderzoek schiet daarom tekort voor wat betreft zowel de voorbereiding als de motivering / onderbouwing.
Bladnummer Onderwerp
10/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
De motivering van de ontwerpen ten aanzien van de op de percelen voorziene ontwikkeling is niet deugdelijk gelet op de onzorgvuldige voorbereiding. De haalbaarheid van City op de percelen is daarom niet afdoende. Een meer inhoudelijke beoordeling / reactie in het kader van deze zienswijze is daarom niet mogelijk. 3.5
Windklimaat
De mogelijke windhinder die in het gebied ontstaat
Het ontwerpbestemmingsplan onderkent dat voor een goede
als gevolg van de ontwikkelingen wordt grotendeels
ruimtelijke ordening bij hoogbouw aandacht voor het
bepaald door de vorm, hoogte en oriëntatie van
windklimaat noodzakelijk is. Met betrekking tot de in het
gebouwen. Er is nog geen sprake van een
ontwerp opgenomen ontwikkellocaties staat evenwel vermeld
uitgewerkt stedenbouwkundig plan voor de NVM-
dat geen onevenredige windhinder te verwachten is omdat het
Dyade locatie, zodat de exacte mate van windhinder
bouwvolume per saldo niet toeneemt ten opzichte van de
niet bepaald is voor het bestemmingsplan en wordt
geldende planologische situatie (Toelichting, par. 4.9.1).
ook nu (nog) niet nodig geacht. Uitgangspunt bij
Indiener acht deze motivering onjuist en niet passend. Het
uitwerking is dat er rond de toekomstige bebouwing
onderzoek is op deze onderdelen niet zorgvuldig genoeg
een acceptabel windklimaat is. Bij de indiening van
geweest. Dat het bouwvolume 'per saldo’ niet toeneemt blijkt
de omgevingsvergunning is een windonderzoek
nergens uit. Indiener bestrijdt de aanname dat het
noodzakelijk. Indien er maatregelen noodzakelijk
(ontwerp)bestemmingsplan ten opzichte van de geldende
zijn dienen deze zoveel mogelijk te worden getroffen
situatie (per saldo of op locatieniveau) niet zou toenemen. Het
op gebouwniveau zodat er een acceptabel
(ontwerp)bestemmingsplan staat aanzienlijk meer bouwvolume
windklimaat ontstaat voor zowel de bewoners van
toe.
de appartementen als de mensen die zich bevinden
Als het zo zou zijn dat het bouwvolume per saldo niet toeneemt,
in de openbare ruimte.
betekent dat niet dat geen onevenredige windhinder te verwachten is. Het gaat immers om windhinder op (zeer)
Voor het project Doorslagzone is reeds door bureau
plaatselijk niveau, bijvoorbeeld op het niveau van iedere hoek
Peutz een windonderzoek gedaan. Daaruit blijkt dat
van / straat bij hoogbouw waar wind kan worden ervaren en
er geen slecht windklimaat ontstaat aan de
gevaar kan zetten. Windhinder laat zich als zodanig niet
noordzijde van de Doorslagzone richting het NVM-
‘uitsmeren’ of 'middelen’ over een groter plangebied.
Dyade terrein. Aldus kan gesteld worden dat in
De regeling in artikel 25 voldoet niet aangezien daar een
redelijkheid geen onevenredige windhinder te
aanvullend windonderzoek niet verplicht, maar facultatief is
verwachten is.
gesteld. Met betrekking tot de juridische regeling wordt artikel 25.5 als volgt gewijzigd: a. voordat een omgevingsvergunning voor het bouwen van een gebouw met een hoogte van 15 m of meer verleend kan worden, dient door de aanvrager een windhinderonderzoek te worden overgelegd. Dit onderzoek moet inzicht bieden in de
Bladnummer Onderwerp
11/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
mogelijke gevolgen van windhinder in de omgeving van het gebouw en de eventueel daaruit voortvloeiende te nemen maatregelen en/of aan te leggen voorzieningen; b. het bevoegd gezag kan ter voorkoming van onevenredige windhinder en/of windgevaar nadere eisen stellen met betrekking tot de plaatsing en vormgeving van gebouwen met een hoogte vanaf 15 m ter voorkoming of beperking van windhinder indien het in het vorige lid bedoelde onderzoek daartoe aanleiding geeft. 3.6
Schaduw
In bijlage 7 van de toelichting is een
Voor schaduw geldt iets vergelijkbaars als voor wind (zie
bezonningsstudie opgenomen. Hieruit blijkt dat ter
hierboven). De Toelichting meldt dat geen onevenredige
plaatse voldaan kan worden aan de lichte TNO-
schaduwhinder verwacht wordt omdat het bouwvolume per saldo
norm. In redelijkheid levert de nieuwe bebouwing
niet toeneemt ten opzichte van de geldende planologische
geen onevenredige verslechtering op van de
situatie. Indiener acht de motivering onjuist en niet passend.
bezonningssituatie van de omringende woningen ten
Het onderzoek is op deze onderdelen niet zorgvuldig genoeg
opzichte van het vigerende bestemmingsplan.
geweest. Dat het bouwvolume ‘per saldo’ niet toeneemt blijkt nergens uit. De NVM bestrijdt de aanname dat het
Met betrekking tot de juridische regeling wordt
(ontwerp)bestemmingsplan ten opzichte van de geldende
artikel 25.6 als volgt gewijzigd:
situatie (per saldo of op locatieniveau) niet zou toenemen. Het (ontwerp)bestemmingsplan staat aanzienlijk meer bouwvolume
a. voordat een omgevingsvergunning voor het
toe.
bouwen van een gebouw met een hoogte van 15 m
Als het zo zou zijn dat het bouwvolume per saldo niet toeneemt,
of meer verleend kan worden, dient door de
betekent dat niet dat geen onevenredige schaduwhinder te
aanvrager een bezonningsstudie te worden
verwachten is. Het gaat immers om schaduwhinder op (zeer)
overgelegd. Dit onderzoek moet inzicht bieden in de
plaatselijk niveau. Schaduwhinder laat zich als zodanig niet
mogelijke gevolgen van schaduwwerking in de
‘uitsmeren’ of ‘middelen’ over een groter plangebied.
omgeving van het gebouw en de eventueel daaruit
De regeling in artikel 25 voldoet niet aangezien daar een
voortvloeiende te nemen maatregelen en/of aan te
aanvullend schaduwonderzoek niet verplicht, maar facultatief is
leggen voorzieningen;
gesteld.
b. het bevoegd gezag kan ter voorkoming van onevenredige schaduwwerking nadere eisen stellen met betrekking tot de plaatsing en vormgeving van gebouwen met een hoogte vanaf 15 m ter voorkoming of beperking van schaduwwerking indien het in het vorige lid bedoelde onderzoek daartoe aanleiding geeft.
3.7
Economische uitvoerbaarheid
De gemeente Nieuwegein heeft de gronden in het
Zoals hierboven vermeld gaat het ontwerpbestemmingsplan ten
plangebied in eigendom waar sprake is van een
Bladnummer Onderwerp
12/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
onrechte uit van fictief eigenaarschap van de percelen (zie sub 1
bouwplan, dan wel een zelfstandig bouwplan van
en 2.3). Het ontwerpbestemmingsplan vermeldt ten onrechte
derden is ter plaatse niet mogelijk. Daarom is de
dat de gemeente in staat is om de kavels (waaronder de
gemeente in staat om de kavels uit te geven aan
Percelen) uit te geven aan ontwikkelende partijen. Aldus ziet de
ontwikkelende partijen. Het kostenverhaal is
gemeente eveneens ten onrechte af van het opstellen van een
anderszins, namelijk via de gronduitgifte, verzekerd.
exploitatieplan (Toelichting, par. 6.1). Dit betekent onder meer dat het kostenverhaal niet is verzekerd,
Op de locatie van indiener bevindt zich geen
ook niet via de gronduitgifte, terwijl het
zelfstandig te ontwikkelen bouwplan. De gemeente
ontwerpbestemmingsplan daar wel van uitgaat (par. 6.1).
staat een integrale ontwikkeling van het hele
Het is geen gegeven maar (slechts) een aanname dat de
bouwvlak voor, zoals uit alle vastgestelde
gemeente de percelen in eigendom zal kunnen verkrijgen.
stedenbouwkundige kaders blijkt. Een zelfstandige
Echter, als die verhuizing daadwerkelijk wordt geeffectueerd
ontwikkeling van een bouwplan binnen de
betekent dat niet dat ‘deze plek vrijkomt’. De percelen zijn in
eigendommen van indiener binnen ontwikkelveld
gebruik als kantoor c.a. en na het eventuele vertrek van indiener
Gemengd- A2 is dan ook niet mogelijk. Uit het
kan een andere partij dat gebruik voortzetten. Bovendien is
oogpunt van integraliteit geldt dit eveneens voor het
zelfrealisatie niet uitgesloten.
openbare gebied. Ter aanvulling van het voorgaande
Het plan is economisch gezien derhalve niet uitvoerbaar,
wordt het bestemmingsplan op dit punt zodanig
subsidiair kan van die uitvoerbaarheid niet uit worden gegaan.
aangepast, dat een (kleinere) zelfstandige
Een plan waarvan de economische haalbaarheid niet geborgd is,
ontwikkeling, die niet in lijn is met het voorgaande
zal geen maatschappelijk draagvlak hebben.
integrale ontwikkeling van deze locatie, niet mogelijk is. Indiener heeft zijn eigendommen te koop aangeboden aan de gemeente en er loopt een prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank. Gelet op de integraliteit en gewenste samenhang in het openbaar gebied, en het feit dat er geen zelfstandig bouwplan ligt, is zelfrealisatie van een bouwplan niet mogelijk.
3.8
Participatie
De gemeente betreurt de reactie van indiener. De
Indiener betreurt het ten zeerste dat zij niet in een eerdere fase
gemeente is al jaren in goed overleg met indiener
van de planvorming op een adequate wijze is betrokken. Te
over verwerving van de gronden. De gemeente zal
meer omdat de percelen volgens uw gemeente op een zo
op een constructieve wijze vervolg geven aan deze
prominente locatie in het plangebied liggen. Het zij herhaald dat
gesprekken.
de omstandigheid dat indiener voornemens is om haar hoofdkantoor elders in te richten niet betekent dat de locatie, in woorden van uw gemeente 'vrij valt’. De NVM is nog niet definitief verhuisd. En al zou dat anders zijn, dan is de NVM nog altijd eigenaar van de percelen. De NVM heeft er dan ook recht op dat zij als zodanig door uw gemeente wordt bejegend.
Bladnummer Onderwerp
13/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
4
Wegeb B.V.
4.1
De reactie is gelijkluidend aan zienswijze 1
5
ARAG Rechtsbijstand, namens indiener 5
5.1
De reactie heeft betrekking op de bouwplannen voor Erfstede.
Voor de beantwoording wordt verwezen naar zienswijze 1. De reacties met betrekking tot de Erfstede worden in een afzonderlijke nota zienswijzen te zijner tijd behandeld.
6
Indiener 6
6.1
Indiener geeft aan de zienswijze in te dienen namens een aantal
Indiener schrijft de zienswijze mede namens 202
bewoners en heeft een handtekeningenlijst bijgevoegd.
buurtbewoners in te dienen. Een handtekeningenlijst is bijgevoegd. Dit is echter een gedateerde lijst, met handtekeningen die zijn opgehaald voor een andere inspraakmogelijkheid in 2017. Wij hebben indiener verzocht met een actuele handtekeningenlijst te komen. Hieraan is geen opvolging gegeven.
6.2
De reactie heeft voornamelijk betrekking op de bouwplannen
De reacties met betrekking tot de Erfstede worden
voor Erfstede en het daarmee samenhangende proces. Voor het
in een afzonderlijke nota zienswijzen te zijner tijd
overige worden de onderdelen die voor de hele binnenstad
behandeld.
kunnen gelden onderstaand behandeld. 6.3
Indiener geeft in algemene zin aan dat het uitzicht na realisatie
De ambities voor City zijn vastgelegd in het
bestaat uit grote gebouwen en dat de belangen daarbij niet goed
Koersdocument (2017). De bouwhoogtes die nu
zijn afgewogen.
worden vastgesteld in het bestemmingsplan zijn de maximale hoogtes die mogen worden gerealiseerd en zijn gebaseerd op een, in de ogen van de gemeente, toelaatbare stedenbouwkundige invulling. De betreffende hoogtematen zijn door de gemeenteraad reeds vastgesteld in de Gebiedsopgave City Nieuwegein uit 2019. In deze Gebiedsopgave zijn resultaten van het cocreatieproces City verwerkt: wisselende bouwhoogtes, aflopend van de Zuidstedeweg naar de Spoorstede en variatie in bouwmassa’s. Het Ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein zorgt voor een stedenbouwkundige uitwerking van deze bouwhoogtes.
6.4
Verkeer
Met de verplaatsing van het busstation naar de
In aanvulling op de specifieke onderdelen met betrekking tot de
andere zijde van het tramspoor en de nieuwe
Erfstede wordt door indiener aangegeven dat de toegang tot het
concessie wordt de dienstregeling naar verwachting
busstation beter zou kunnen lopen via de Zuidstedeweg en de
aangepast en waarschijnlijk uitgebreid. De belasting
Kapittelstede. Een aantal bussen zullen in dit plan via de
van de Schouwstede via de Noordstedeweg zal bij
Bladnummer Onderwerp
14/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
Schouwstede blijven rijden. Daar loopt dan in het plan naast de
deze aanpassingen naar verwachting niet toenemen.
busbaan ook een (druk) fietspad en een weg, die mogelijk zowel
Voor het weggedeelte tussen de tramovergang en
wordt gebruikt door bewoners, bezoekers van het
de Noordstedeweg wordt voorzien in een nieuwe
winkelcentrum, reizigers voor het OV en voor de bevoorrading
weginrichting waarbij de veiligheid van de fietsers
van de winkels door zwaar vrachtverkeer van 30 ton en tot 15
de nodige aandacht heeft. Er is nog geen definitief
meter lang. Omdat het fietspad met tweerichtingsverkeer aan de
ontwerp, de laatste schets gaat uit van een
oostkant van de Schouwstede komt vrezen wij voor een zeer
fietsstrook aan weerszijde van de Schouwstede. De
drukke, onoverzichtelijke en onveilige verkeerssituatie. Vooral
inrichting tussen kruispunt Erfstede en kruispunt
voor fietsers en voetgangers vanuit de Ruiterstede en de
Noordstedeweg is nog niet vastgelegd. Er wordt
Buitenstede. Wat is de motivatie van de gemeente om dit plan
voorzien in een oversteekmogelijkheid naast de
zo uit te voeren? Hoe gaat de gemeente de veiligheid van de
spoorovergang en een oversteekmogelijkheid ter
fietsers en voetgangers waarborgen? De enorme toename van
hoogte van de Erfstede.
verkeer en daarmee de groeiende hoeveelheid stikstof is ons inziens niet bevorderlijk voor een gezond woon- en leefklimaat.
De provincie zal geleidelijk overgaan op elektrische
Dit strookt niet met het gemeentebeleid met verduurzaming van
bussen waarmee de stikstofuitstoot van de bussen
Nieuwegein.
gereduceerd zal worden en uiteindelijk op nul zal uitkomen. Bijkomend voordeel is dat de geluidbelasting afneemt omdat elektrische bussen minder geluid produceren. De Schouwstede heeft voldoende capaciteit om de toename van bewonersverkeer naar de Erfstede op te vangen.
6.5
Parkeren
Voor de beantwoording wordt verwezen naar
Met parkeren wordt uitgegaan van een norm van 0,5 plek per
zienswijze 14.3.
woning. Daarmee neemt de gemeente een onverantwoord risico. Worden de nieuwe bewoners dan geselecteerd op het dan niet bezitten van een auto? In de huidige situatie is al veel parkeeroverlast. Door uit te gaan van slechts 0,5 auto per woning valt te vrezen dat er te weinig plekken zijn. De bewoners vrezen dat de parkeeroverlast nog veel verder zal toenemen. Kiest de Gemeente er bewust voor om de parkeerproblematiek van de Erfstede te verplaatsen naar de Ruiterstede en de Schouwstede? In het huidige stadium is het betaald parkeren namelijk tot 18:00 uur daarna gratis tot s 'morgens 09:00 uur. Mensen met meer dan 1 auto zullen dan uitwijken naar de huidige straatparkeerplekken in de wijk. Wij streven naar 24 uur betaald parkeren in West. 7
Indiener 7
Bladnummer Onderwerp
15/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
7.1
Privacy
De gehanteerde hoogtes en massa’s en afstanden
De nieuwe gebouwen komen zeer dicht op de oostzijde van het
ten opzichte van omliggende (bebouwde) functies
bestaande complex aan Hagestede te staan. Als aan deze kant
kunnen passend worden geacht in het
tevens ramen van woningen en/of balkons komen, kunnen de
centrumgebied. Gelet op de invulling van het
twee appartementencomplexen naar elkaar zwaaien en o.a.
plangebied kan worden aangenomen dat er geen
elkaars TV programma's volgen.
sprake is van een onevenredige aantasting van het woon- en leefgenot van indieners. Op grond hiervan
Als deze gebouwen worden gebouwd met de maximale
vinden wij dat de belangen zwaarwegend zijn, maar
bouwhoogte aan de kant (oostzijde) van indiener, dan zal het
de aantasting van het leefgenot van indieners niet
uitzicht bestaan uit een grote muur, waar geen direct zonlicht
onevenredig wordt aangetast dat daarom afgezien
meer langskomt de woning van indiener in.
zou moeten worden van de ontwikkelingen. Bij het vaststellen van het ontwikkelkader voor blok C1 zal getracht worden rekening te houden met de bezonning van het bestaande complex aan de Hagestede. Hierbij zal ook worden gekeken naar de afstanden en de privacy van de appartementen aan de Hagestede.
7.2
Privacy
De gemeente beoogd met de nieuwbouw in City een
Indiener heeft vernomen dat de appartementen rondom het hele
aantrekkelijke duurzame woonomgeving te creëren.
gebouw komen en er geen galerijkant zal zijn. Graag daarom om
Eén van de uitgangspunten is dat de nieuwe
met de volgende twee punten rekening te houden, indien
gebouwen een positieve uitstraling hebben naar de
mogelijk:
omgeving, galerijen dragen hier minder aan bij. Bij
- De appartementen verder van het Hagestede complex
het vaststellen van het ontwikkelkader voor blok C1
plaatsen, zodat privacy gewaarborgd blijft;
zal getracht worden zoveel mogelijk rekening te
- De maximale hoogte niet doorvoeren aan de kant die aansluit
houden met privacy en lichtinval.
op het Hagestede complex. Naar aanleiding van co-creatiesessies en vertaling In de voorbeeldschetsen lijkt er voor de nieuwe panden rekening
van dit deelgebied in het Ontwikkelkader Zadelstede
te zijn gehouden met lichtinval. De gebouwen in de schetsen
is het bestemmingsplan aangepast. De maximale
verlopen van laag naar hoog, waarbij het lijkt dat de nieuwbouw
maatvoering van bebouwing aan de Zadelstede is –
rekening houdt met inval per gebouw, maar niet met het reeds
naar beneden - bijgesteld in aansluiting op het
bestaande gebouw aan de Hagestede. Daarvan valt de oostzijde
ontwikkelkader.
in het duister weg. In de bestaande documenten lijkt er met de zuidzijde van het complex wel (meer) rekening gehouden te zijn. Indiener snapt dat het project er komt en daar heeft indiener helemaal geen probleem mee. Indiener zou het echter prettig
Bladnummer Onderwerp
16/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
vinden als de privacy en lichtinval (iets) meer gewaarborgd kunnen worden. 8
Indiener 8
8.1
De reactie heeft betrekking op de bouwplannen voor Erfstede.
De reacties met betrekking tot de Erfstede worden in een afzonderlijke nota zienswijzen te zijner tijd behandeld.
9
SIX advocaten B.V., namens Bourmana Holding B.V.
9.1
De reactie heeft betrekking op de bouwplannen voor Erfstede.
De reacties met betrekking tot de Erfstede worden in een afzonderlijke nota zienswijzen te zijner tijd behandeld.
10
Indiener 10
10.1
De reactie heeft betrekking op de bouwplannen voor Erfstede.
De reacties met betrekking tot de Erfstede worden in een afzonderlijke nota zienswijzen te zijner tijd behandeld.
11
Bourmana Holding B.V. De reactie is gelijkluidend aan zienswijze 9.
Voor de beantwoording wordt verwezen naar zienswijze 9.
12
AIM Advocaten, namens Wereldhave Nederland B.V
12.1
Belanghebbendheid
De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.
Indiener is eigenaar en verhuurder van nagenoeg het hele winkelcentrum Cityplaza, dat binnen het plangebied van het ontwerpbestemmingsplan valt. Als zodanig is indiener dan ook belanghebbende bij het vast te stellen bestemmingsplan. 12.2
Visie op binnenstad Nieuwegein
Door indiener wordt specifiek een te verwachten
Het retaillandschap is in transitie en dit heeft gevolgen voor de
leegstand van de binnenstad genoemd, met als
Nederlandse binnensteden, waaronder ook de binnenstad van
gevolg de verloedering van de binnenstad.
Nieuwegein. Zo voorziet het Planbureau voor de Leefomgeving voor 2022 in de Nederlandse binnensteden een toename van de
De gemeente is al jaren bezig om verschillende
winkelleegstand van meer dan veertig procent.
ontwikkelingen in gang te zetten voor de
Ook de binnenstad van Nieuwegein wordt hard geraakt.
toekomstbestendige doorontwikkeling van het
Wanneer deze problematiek niet wordt aangepakt, leidt dit
centrum van Nieuwegein tot een echte bruisende
uiteindelijk onvermijdelijk tot een verloedering van de
binnenstad. Het uitgangspunt voor de
binnenstad en een achteruitgang van het woon-, leef- en
doorontwikkeling van City is om de meest duurzame
ondernemersklimaat ter plaatse. Stevige maatregelen zijn
binnenstad van Nederland te realiseren. Er wordt
volgens indiener dan ook noodzakelijk.
een integrale ontwikkeling voorgestaan, zie specifiek ook de Gebiedsopgave 2019. Dit bestemmingsplan draagt daartoe bij.
12.3
Geen uitbreiding feitelijk aanwezige winkel- en
De gemeente is van mening dat met voorliggend
horecameters
bestemmingsplan het aantal winkelmeters – waar
Op de eerste plaats is in Nieuwegein - gelet op hetgeen onder
mogelijk – verminderd is ten opzichte van de
Bladnummer Onderwerp
17/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
2.1 en 2.2 - een beperking van de bestaande winkelmeters
geldende planologische situatie.
noodzakelijk, zodat een compact, toekomstbestendig stadshart
Hiermee wordt in grote mate tegemoet gekomen
ontstaat waar detailhandel (en horeca) is geconcentreerd. Door
aan de bezwaren van indiener. Daarbij wordt
indiener zelf is hier al een belangrijke bijdrage aan geleverd
specifiek verwezen naar het overzicht in bijlage 1
onder meer door verkoop van Cityplaza Plus aan de westkant
van de toelichting.
van het stadshart, waarbij privaatrechtelijk de realisatie van detailhandel en horeca op deze locatie is uitgesloten.
Op de tweede plaats wordt door indiener een
Op de tweede plaats is de herontwikkeling noodzakelijk van
eenzijdige gewenste ontwikkeling geschetst voor
Cityplaza van een cluster van winkels naar een 'full service
met name het grondeigendom van indiener. De
center', waar alle behoeftes van de hedendaagse consument
gemeente heeft echter alle belangen af te wegen die
worden aangeboden op één plek, aangevuld met woningbouw
in en om de binnenstad spelen.
boven het centrum. Volgens uitgebreid onderzoek door indiener, gaat het daarbij om de volgende vier consumentenbehoeftes:
Voor de gemeente staat voorop dat de beleving en
1.
Basisbehoeften (dagelijkse boodschappen)
kwaliteit van de totale binnenstad omhoog moet om
2.
Expressie (wij ze waarop de consument zich naar buiten toe
aantrekkingskracht te behouden voor haar
uit door middel van onder andere mode en cosmetica)
bezoekers (lokaal en regionaal). Het samenspel van
Entertainment (het spenderen van tijd met familie en
routes, aanloopstraten en pleinen, het winkelgebied,
vrienden, uit eten, horeca)
(fiets)parkeervoorzieningen, standplaatsen en
Gezondheid/welzijn (sportscholen, medische zorg)
warenmarkten moeten op zodanige wijze elkaar
3. 4.
Door de bovenstaande behoeftes te bundelen in een 'full service
versterken, zodat er een levendige binnenstad
center' wordt de consument verleid vaker het centrum te
ontstaat. Van “winkelcentrum” naar een
bezoeken en wordt de verblijfsduur in het centrum verlengd. Het
“stadscentrum”. De gemeente heeft dan ook
doel is daarmee de uitgaven van de consument per bezoek te
uitdrukkelijk niet voor ogen om uitsluitend van het
verhogen, wat een direct positief effect heeft op de omzet van
huidige winkelgebied een stadscentrum te maken,
de ondernemers. De klassieke retail zal nog altijd een
waarbinnen alle binnenstadfuncties samenkomen.
belangrijke rol vertegenwoordigen, maar zal een minder
Ook de toevoeging van ca. 2.000 woningen, wat dit
prominente plek krijgen in het winkelcentrum.
bestemmingsplan grotendeels mogelijk maakt in de
Het transformeren van haar winkelcentra - inclusief Cityplaza -
binnenstad draagt in grote mate bij aan het
tot 'full service centers' is onderdeel van de nieuwe strategie, die
functioneren van het stadscentrum, maar ook zeker
indiener op 7 februari 2020 heeft bekendgemaakt. Om deze
het winkelgebied.
transformatie te realiseren, zijn volgens indiener de volgende acties nodig:
Specifiek voor het huidige winkelgebied geldt dat de
-
Het aanpassen van het formaat van de centra
gemeente van mening is dat de primaire functies
-
Het opnieuw vinden van de juiste balans tussen retail en
van de plinten bestaan uit horeca en detailhandel,
overige functies
zie ook de Winkelvisie (2017) van de gemeente.
-
Het toevoegen van nieuwe functies
Keuzes die in dit document gemaakt zijn, zijn tot
-
Het transformeren van ca. 25% van de bestaande
stand gekomen na een zeer intensief proces met de
retailmeters
stad en alle betrokkenen.
Dit ontwerpbestemmingsplan maakt deze maatregelen niet mogelijk
Gegeven de huidige omstandigheden in de markt –
Bladnummer Onderwerp
18/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
mede vanwege corona – is het met name Indiener constateert dat het voorliggende
detailhandel die onder druk staat. Op dit moment is
ontwerpbestemmingsplan de voor haar hiervoor beschreven
er nog geen aanleiding om de visie op het
noodzakelijke maatregelen niet volledig mogelijk maken,
winkelgebied aan te passen.
Weliswaar wordt de planologische ruimte voor detailhandel en horeca ten opzichte van het vigerende planologische regime
De gemeente is van mening dat de door indiener
krachtens de beheersverordening ‘Binnenstad Nieuwegein’
bedoelde frictieleegstand niet leidt tot een
ingeperkt. Tegelijkertijd stelt indiener echter vast dat dit
onaanvaardbare structurele leegstand en niet
ontwerpplan ten opzichte van de bestaande situatie - ten
strijdig is met de inzet van de gemeente om juist te
onrechte - nog altijd aanzienlijk meer detailhandel en horeca
komen tot een goed functionerend stadscentrum
toestaat dan nu feitelijk in het gebied aanwezig.
waar functies elkaar versterken.
Het ontwerpbestemmingsplan faciliteert bovendien onvoldoende
Door indiener wordt niet nader onderbouwd waarom
de noodzakelijke transformatie van het bestaande Cityplaza naar
en op welke locaties de gewenste functies passend
een 'full service center'. Om een toekomstbestendige binnenstad
zouden zijn. De ruimtelijke effecten en
te realiseren, is volgens indiener een aanpassing van het
uitvoerbaarheid ervan zijn niet nader onderbouwd.
ontwerpbestemmingsplan dan ook noodzakelijk. Dit en het feit
Zonder een duidelijke onderbouwing waarbij een
dat het ontwerpplan voor Cityplaza geen
relatie gelegd wordt met het verdere functioneren
ontwikkelingsmogelijkheden biedt, is voor indiener reden om
van de binnenstad, kunnen niet in algemene zin de
deze zienswijze in te dienen.
gewenste activiteiten worden toegevoegd aan dit bestemmingsplan. In zeer uitzonderlijke situaties en mits goed onderbouwd en indien er sprake is van een bijdrage aan een goed functionerend stadscentrum, dan zou een dergelijk initiatief via een afzonderlijke procedure mogelijk gemaakt kunnen worden.
12.4
Geen uitbreiding feitelijke aanwezige detailhandel/horeca
Door indiener worden locaties genoemd die niet in
Voor zover het ontwerpbestemmingsplan buiten het bestaande
eigendom zijn van gemeente of van indiener. Zoals
winkelcentrum – op locaties waar deze functies nu feitelijk niet
in het doel van het plan is omschreven geldt dat er
aanwezig zijn - detailhandel en/of horeca bij recht toestaat, kan
voor delen van City de opgenomen regelingen meer
indiener zich hierin niet vinden. Wat betreft detailhandel gaat
gericht zijn op beheer, aangezien daar geen grote
hierbij om alle detailhandel toegestaan binnen de bestemmingen
ontwikkelingen zijn voorzien. Dit betekent ook dat
‘Kantoor’, ‘Centrum-B3’ en ‘Gemengd-B2’ en tevens om het blok
niet zonder meer geldende rechten met dit plan
met het casino langs de Noordstedeweg met de bestemming
kunnen komen te vervallen. Gelet op de door
‘Centrum-1’.
indiener bedoelde locaties, de daarmee
Indiener heeft eveneens bezwaar tegen de in het
samenhangende ligging ten opzichte van het
ontwerpbestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheden
stadscentrum, alsmede de mogelijkheid voor
waarmee nog extra detailhandel en/of horeca kan worden
uitoefening van meerdere functies op de plinten ziet
toegestaan. Wat betreft detailhandel gaat hierbij in elk geval om
de gemeente geen aanleiding om de rechten van de
Bladnummer Onderwerp
19/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
de afwijkingsbevoegdheid binnen de bestemming ‘Gemengd-C’
betreffende eigenaren op dit punt in te perken. Zoals eerder aangegeven wordt met dit bestemmingsplan en daarmee samenhangende invulling op een aantal andere ontwikkellocaties forse stappen gezet om het aantal winkelmeters terug te dringen. Dit draagt in dat opzicht bij aan een verdere compactheid van het kernwinkelgebied.
12.5
Geen passende bestemming/ontbreken behoefte
De gemeente kan zich niet vinden in de stelling dat
Het toestaan van detailhandel en/of horeca op locaties waar
uitsluitend de bestaande detailhandel en horeca
deze functies nu feitelijk niet aanwezig zijn, is geen passende
bestemd kan worden. Indiener gaat daarmee voorbij
bestemming. Gelet op het bestaande overaanbod, ontbreekt
aan de belangen en rechten van andere eigenaren in
immers iedere behoefte aan uitbreiding van het bestaande
de binnenstad, zoals voorgaand ook beschreven.
aantal winkelmeters. Zoals ook hierboven is toegelicht, is juist een forse beperking van de bestaande winkelmeters
Met betrekking tot een behoefteonderbouwing gaat
aangewezen, waarbij de winkel- en horecameters bovendien
indiener voorbij aan het gegeven dat er geen sprake
worden geconcentreerd in het bestaande winkelcentrum.
is van een ontwikkeling c.q. toename van
Detailhandel in aanloopstraten en op geïsoleerd liggende locaties
gebruiksmogelijkheden ten opzichte van de
(zoals de bestaande witgoedwinkel ten noorden van het
vigerende situatie. Dit zoals wel aan de orde is in de
winkelcentrum) moet worden tegengegaan, zodat een compact
aangehaalde jurisprudentie.
winkelcentrum ontstaat. In het ontwerpbestemmingsplan wordt nagenoeg geen enkele
Zoals hiervoor al gesteld wordt juist met dit
onderbouwing gegeven waarom planologisch een uitbreiding van
bestemmingsplan tegemoet gekomen aan het verder
detailhandel en/of horeca wordt toegestaan ten opzichte van wat
compact maken van het kernwinkelgebied. De
feitelijk aanwezig is. In de plantoelichting (paragraaf 3.2) wordt
gemeente ziet vooralsnog verder geen aanleiding
ten aanzien van de 'ontwikkellocaties' slechts opgemerkt dat
om bestaande rechten weg te bestemmen.
detailhandel vooral in de plint zou kunnen worden gerealiseerd. Ook nieuwe 'plintwinkels' bulten Cityplaza zijn echter
Indiener benoemt de mogelijke uitbreiding van
onwenselijk. Er is immers simpelweg geen behoefte aan meer
detailhandel en horeca. Op slechts een paar
winkelmeters in Nieuwegein. Als zich in de binnenstad van
ontwikkellocaties wordt detailhandel/ horeca
Nieuwegein winkels op nieuwe plaatsen kunnen vestigen (in de
toegestaan via een afwijkingsbevoegdheid indien
plinten van de ontwikkellocaties of elders), betekent dit dat
sprake is van een bijdrage aan de kwaliteit aan het
Cityplaza die winkels misloopt en de leegstandproblemen daar
gebied.
alleen maar zullen toenemen. Een onderzoek naar de behoefte en naar de gevolgen van het toestaan van detailhandel en/of horeca op locaties waar dit feitelijk niet bestaat, lijkt hier niet gedaan. Dit is in strijd met de vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie onder meer ECLI:NL:RVS:2017:1724, r.o. 4.1) dat bij de toets of een bestemmingsplan in
Bladnummer Onderwerp
20/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening onder meer dient te worden beoordeeld of de in het plan voorziene bestemmingen passend zijn en of de mogelijk gemaakte ontwikkelingen voorzien in een behoefte, alleen al omdat deze beoordelingen ontbreken, kan het plan niet conform het ontwerp worden vastgesteld. 3.10 Indiener verzoekt in het vast te stellen bestemmingsplan géén detailhandel mogelijk te maken buiten het bestaande Cityplaza, zoals hierboven op de plattegrond weergegeven, en bovendien -buiten Cityplaza- horeca uitsluitend toe te staan op locaties waar deze functie nu al aanwezig is. 12.6
Strijd Provinciale Ruimtelijke Verordening
Indiener doelt daarmee op de afwijkingsbevoegdheid
Voor zover het ontwerpbestemmingsplan nieuwe detailhandel
om 250 m2 detailhandel toe te kunnen staan in
toestaat buiten het door de provincie Utrecht aangewezen
West. Deelgebied West ligt buiten bestaand
‘bestaand winkelgebied’, is het ontwerpbestemmingsplan
winkelgebied. In dit deelgebied is in zeer beperkte
overigens in strijd met de Provinciale Ruimtelijke Verordening.
mate ruimte opgenomen voor detailhandel via een
Buiten het ‘bestaand winkelgebied’ van de provincie vallen de
afwijkingsbevoegdheid (max. 250 m2) aan het
locaties waar het ontwerpplan bij recht, dan wel via een
Stationsplein, en mits ondersteunend aan het
afwijkingsbevoegdheid detailhandel toestaat.
nieuwe te realiseren hoogwaardige OV-knooppunt.
In zoverre is het ontwerpbestemmingsplan in strijd met artikel
Dit is een afname van de mogelijkheden voor
4.4 van de Provinciale Ruimtelijke verordening waarin is bepaald
detailhandel ten opzichte van het geldende
-kort gezegd- dat een bestemmingsplan buiten het aangewezen
bestemmingsplan. De behoefte aldaar ontstaat als
‘bestaand winkelgebied’ niet voorziet in nieuwvestiging of
gevolg van een grootschalige toevoeging van
uitbreiding van detailhandel, terwijl bestaande
woningen (Blok B1 en West) alsmede de
detailhandelsbestemmingen die niet als zodanig zijn ingevuld
kwalitatieve behoefte vanwege de ligging aan en
moeten worden gewijzigd naar andere functies.
opwaardering van het hoogwaardig OV-knooppunt. Gelet op het voorgaande is de gemeente van mening dat de zeer beperkte ontwikkeling niet in strijd is met de verordening. Het wegbestemmen van reeds bestaande bestemmingen die detailhandel toelaten worden niet als strijdig gezien conform de verordening.
12.7
Maximering vloeroppervlak detailhandel rechtsonzeker
Zoals eerder aangegeven ziet de gemeente geen
In de algemene gebruiksregels (artikel 26.2 van de planregels)
aanleiding om de vigerende mogelijkheden voor
is voor detailhandel op gronden met de bestemming ‘Centrum-
detailhandel ter plaatse te schrappen.
1’, ‘Centrum-B3’, ‘Gemengd-1’ en ‘Gemengd-B2’ een gezamenlijk maximum bruto vloeroppervlakte vastgelegd van
Het bestemmingsplan wordt gecorrigeerd door
46.000 m . Indien conform het verzoek van indiener buiten
toevoeging van de bestemming Kantoor aan artikel
Cityplaza geen detailhandel meer wordt toegestaan, zal dit
26.2.
2
Bladnummer Onderwerp
21/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
artikel in elk geval moeten worden aangepast door de verwijzingen naar de andere bestemmingen dan ‘Centrum-1’ en
De regeling is overeenkomstig het geldend
‘Gemengd-1’ te verwijderen. Daarnaast geldt nog het volgende.
planologisch regime opgenomen. Gelet op de
Het valt indiener op dat de bestemming ‘Kantoor’ in de
feitelijk aanwezige oppervlakte detailhandel in
opsomming van artikel 26.2 ontbreekt. Nu in artikel 12.1,
relatie tot datgene wat is toegestaan, achten wij de
aanhef en onder b van de planregels wel naar artikel 26.2 wordt
rechtsregel niet onzeker.
verwezen, gaat indiener er vooralsnog van uit dat dit een fout betreft. Overigens is indiener van oordeel dat deze planregeling rechtsonzeker is. Het is vaste rechtspraak van de Afdeling dat voor gebruikers en eigenaren een redelijke mate van zekerheid moet bestaan over de vraag of een bepaald voorgenomen gebruik in overeenstemming met het plan kan worden geacht en of voor een bepaald bouwvoomemen omgevingsvergunning kan worden verleend. Met het ontwerpplan ontbreekt deze zekerheid in het ontwerpbestemmingsplan wordt immers in een relatief groot gebied met verschillende gebruikers detailhandel toegestaan, naast verschillende andere functies. Om te bepalen of er binnen het maximum vloeroppervlak nog ruimte is voor nieuwe detailhandel, zal eerst steeds een gedetailleerd onderzoek moeten plaatsvinden naar het (feitelijke) gebruik van alle panden waar deze functie is toegestaan. Daarbij is van belang dat binnen de verschillende bestemmingen waar detailhandel is toegelaten, tussentijdse functiewijzigingen zijn toegestaan zonder dat daarvoor vergunning nodig is. Het gebruik van de panden kan dan ook voortdurend wijzigen, terwijl deze wijzigingen niet in alle gevallen kenbaar zijn.
Dit betekent dat het voor indiener bij een toekomstige voorgenomen wijziging van de functie van een unit in het bestaande winkelcentrum van -bijvoorbeeld- dienstverlening naar detailhandel niet duidelijk zal zijn of deze functiewijziging is toegestaan. Het kan zelfs voorkomen dat deze functiewijziging in het bestaande winkelcentrum niet is toegelaten omdat het maximum vloeroppervlak aan detailhandel elders al is ingevuld. Deze planregeling biedt aldus onvoldoende rechtszekerheid, zodat het ontwerpplan ook hierom niet kan worden vastgesteld (vg1. ECLl:NL:RVS:2016:2566 en ECLI:NL:RVS:2005:AS3197). Wanneer in het vast te stellen bestemmingsplan alle detailhandel buiten Cityplaza wordt geschrapt, is aan
Bladnummer Onderwerp
22/32 Notitie beantwoording zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Binnenstad (City) Nieuwegein
maximering van het gezamenlijke vloeroppervlak in het geheel geen behoefte meer. Voor het geval toch detailhandel buiten het bestaande winkelcentrum wordt toegestaan, verzoekt indiener om per locatie een maximum in de planregels vast te leggen, in plaats van een maximum voor alle bestemmingen gezamenlijk. 12.8
Transformatie Cityplaza naar ‘full service center’
Zie de eerdere reactie, opgenomen onder 12.3
Cityplaza heeft in het ontwerpbestemmingsplan grotendeels de bestemming ‘Centrum-1’ gekregen, waarmee de verschillende commerciële functies zijn toegestaan. Om Cityplaza te kunnen transformeren naar een 'fullservicecenter', is echter een verbreding noodzakelijk van de in Cityplaza toegelaten functies. Zoals hierboven toegelicht, gaat het er bij een 'full service center ' om dat alle behoeftes van de hedendaagse consument op één plek kunnen worden aangeboden. Met name om te voorzien in de consumentbehoeftes op het vlak van entertainment en gezondheid/welzijn, is een uitbreiding van de in Cityplaza toegelaten functies nodig. Concreet verzoekt indiener om binnen Cityplaza de volgende functies toe te staan: -
Cultuur en ontspanning
-
Sportdoeleinden
-
Maatschappelijke doeleinden
Daarmee wordt het mogelijk om in Cityplaza een deel van de bestaande winkelruimte te transformeren naar -bijvoorbeeldeen bioscoop of een VR-Room ('cultuur en ontspanning'), naar een fitness ('sportvoorziening') en naar een huisartsenpost. Het kunnen realiseren van dit soort functies is noodzakelijk om van Cityplaza de centrale ontmoetingsplek van Nieuwegein te maken, die voldoende consumenten trekt voor een toekomstbestendige binnenstad. 12.9
Geen bioscoop buiten Cityplaza
De gemeente ziet het Stadsplein als hét
Uit de plantoelichting maakt indiener op dat de locatie van het
uitgaansplein van Nieuwegein. Het Stadsplein moet
politiebureau in beeld is voor een bioscoop. Het realiseren van
nog worden afgebouwd via een tweetal projecten, te
een bioscoop op deze plek buiten Cityplaza zou een gemiste
weten het project Doorslagzone (451 woningen,
kans zijn om de binnenstad werkelijk te versterken. Door een
horeca) en het project Politiebureau (80 woningen,
mogelijke bioscoop in Cityplaza te realiseren, ontstaat er een
leisure, horeca en fietsenstalling).
wisselwerking tussen de bezoekers van de bioscoop en van de winkels. Op een locatie aan de rand van het centrumgebied,