2 Eindnotitie Regionale afstemming Huisvestingsverordening 2024

HUISVESTINGSVERORDENING 2024 EindNotitie Afstemming U10 Inleiding De Huisvestingswet is per 1 januari 2024 aangepast. Nu is het voor een gemeente mogelijk regels op te stellen voor koopwoningen en meer eisen te stellen voor lokale binding. In de regio Utrecht wordt al geruime tijd samengewerkt bij het opstellen van de gemeentelijke huisvestingsverordening. Deze samenwerking heeft ook een wettelijke grondslag, in de Huisvestingswet staat in artikel 6 de plicht om als gemeente af te stemmen met andere gemeenten. Waarbij in onze regio de noodzaak tot afstemming met name is te vinden in het continueren van een regionaal systeem voor de verdeling van woonruimte. De regionale afstemming vindt plaats op de bestuurstafel van de U10. Deze notitie is het resultaat van de afstemming op de bestuurstafel van 7 februari 2024.

Advies bestuurstafel Gezonde woon- en leefomgeving 1. Instemming met toepassen BINDING, waarbij 4 uitgangspunten worden gehanteerd: a. Handhaven van regionale toepassingen voorrang b. Toepassen van lokale voorrang met motivatie c. De uitvoering blijft regionaal eenduidig d. Regionale afstemming met een periodieke monitor op de bestuurstafel Gezonde woonen leefomgeving 2. Instemming met de regionale afstemming KOOP, criteria a. Toepassing is een kan-bepaling, regionaal stemmen we de koopprijsgrens af en daaraan verbonden inkomensgrens. b. De koopprijsgrens koppelen aan norm NIBUD voor het inkomen en de daarbij maximale hypotheek. c. Ervaringen in de toepassing van KOOP delen we actief op de bestuurstafel, met name als gemeenten andere en aanvullende criteria toepassen. 3. Instemming met overige aanpassingen: a. Bezettingsnorm, vereenvoudigen tabel, samenvoegen grootte woningen. b. Voorrang ouderenwoningen, tweetrapsvoorrang met 1 e 65+ en 2e 55 tot 65. 4. Aanpassing per 1 juli 2024 voor regionale eenduidigheid of zo snel mogelijk na 1 juli 2024.

Toelichting Toegevoegd aan dit advies is een nadere toelichting in BIJLAGE 1, met een voorstel voor de aanpassingen in de huisvestingsverordeningen. In deze notitie is een aantal bijzonderheden opgenomen.

1.

BINDING

 Met de aanpassing van de Huisvestingswet kan een gemeente 50% van de huisvestingsvergunningen met voorrang toewijzen aan woningzoekenden met een binding aan de gemeente (lokaal) en de regio. Het is dus niet mogelijk om in onze regio alleen 50% lokaal toe te wijzen aangezien er ook regionale voorrang is. Voorrang voor woningzoekenden met binding is al een bekende toepassing in onze regio, de



 



2.

mogelijkheden binnen de 50%, zijn met de aangepaste wet alleen verruimt. In de nadere toelichting van bijlage 1 staat informatie wat nu al valt onder de 50%. Regionaal hebben de gemeenten afgesproken om de toepassing van lokaal en regionaal voorrang te monitoren, het is dan van belang dat iedere gemeente hetzelfde verstaat onder deze voorrang en dat dit ook goed wordt bijgehouden. In de huisvestingswet wordt het maximale percentage benoemd, regionaal is geen ander (lager) percentage afgesproken maar wel de genoemde 4 uitgangspunten. Signaal RWU, BIJLAGE 2, met als titel: Woningcorporaties maken zich zorgen over lokale voorrang. ◦ De uitgangspunten worden met dit signaal onderschreven. Data over verhuisbewegingen. ◦ In BIJLAGE 3 is data opgenomen over de verhuizingen in de regio. Conclusie is dat het merendeel van de verhuizingen al binnen de gemeenten plaatsvindt. Waarbij opgemerkt dat de binding aan een gemeente breder is dan alleen de woonplaats van de woningzoekende.

KOOP

 Op de bestuurstafel heeft het merendeel van de gemeenten aangegeven deze mogelijkheid van de wet toe te willen passen.  De kans is groot dat per gemeente wordt gedifferentieerd in de koopprijsgrens, tenslotte kan de woningmarkt per gemeente verschillen. In de BIJLAGE 1 worden voorbeelden gegeven van de Koopprijsgrens en daaraan gekoppeld een Inkomensgrens. Advies is om die koppeling aan te houden, dit is duidelijk naar zowel kopers en verkopers. Het NIBUD geeft hierbij de normen met welk inkomen een hypotheek kan worden afgesloten  Toepassing van KOOP is een nieuwe mogelijkheid. Ervaringen van gemeenten dragen eraan bij om toe te werken naar een meer regionale werkwijze. Om te voorkomen dat de verordeningen van elkaar gaan afwijken heeft de voorkeur om te gaan werken met experimenten.

3.

Overige aanpassingen

Naast de al besproken wijzigingen worden nog drie aanpassingen voorgesteld: 1. Bezettingsnorm, vereenvoudigen tabel, samenvoegen in de tabel van de grote woningen. 2. Voorrang ouderenwoningen, tweetrapsvoorrang met 1e 65+ en 2e 55-65. 3. (keuze) Woonwagenstandplaatsen, toevoegen toewijzing nieuwe standplaatsen, op bestaande en nieuwe locaties. Een verdere toelichting op de aanpassingen staat in BIJLAGE 1 NB1 In BIJLAGE 1 staan alleen de wijzigingen ten opzicht van de regionale modelverordening. In dit model staat een aantal mogelijkheden die niet in iedere gemeente wordt toegepast. Voorbeeld daarvan is de toewijzing van zogeheten middenhuur. Een gemeenteraad kan dus een voorstel krijgen de huisvestingsverordening op meerdere punten aan te passen. Als dit voorstel te herleiden is naar de regionale modelverordening is de aanpassing al eerder afgestemd in de regio.

Planning 3.a Eenduidige vaststelling in de regio Bij de regionale afstemming is steeds 1 juli 2024 aangehouden. Voor het regionale systeem is het nodig dat alle verordeningen dezelfde ingangsdatum hebben. Een aantal gemeenten heeft aangegeven dat deze datum te snel is. Echter een latere ingangsdatum komt andere gemeenten weer niet uit. NB2 De woningcorporaties benadrukken het belang van het regionaal samen optrekken. Zij zien het als zeer onwenselijk als gemeenten per verschillende datums de verordening aanpassen. Dit maakt de spelregels nog moeilijker uit te leggen aan woningzoekenden, het systeem minder goed beheersbaar en de uitvoering nog ingewikkelder. Gelet op de wijzigingen is het echter te overzien als gemeenten later aansluiten. De meeste aanpassingen waarover in deze notitie wordt gesproken zijn zogeheten kan-bepalingen. Met andere woorden een gemeente kan het wel of niet doen. Als een aantal gemeente het wel opneemt in verordening hoeft er dus niets mis te gaan. Dit geldt voor de meeste aanpassingen, uitzonderingen zijn de ‘bezettingsnorm’ en de ‘leeftijdgrens ouderenwoningen’. In het systeem zorgt dit voor verschillen die niet wenselijk zijn, zie kader. Op de bestuurstafel is afgesproken dat gemeenten zo snel mogelijk aansluiten.

3.b Rol provincie Met de aanpassing van de Huisvestingswet heeft de provincie een adviesrecht gekregen voor nieuwe huisvestingsverordeningen. Dit betekent dat gemeenten een advies moeten vragen over hun conceptverordening en motivatie voor de gemaakte keuzes, voordat de stukken naar de raad gaan. De provincie heeft zes weken voor dit advies. Een advies van de provincie is niet bindend, echter als een gemeente wil afwijken dan moet dat wel gemotiveerd. De provincie heeft dit adviesrecht gekregen om handen en voeten te geven aan het interbestuurlijk toezicht. Inhoudelijke reden is “…dat de beslissing in de ene gemeente invloed heeft op de beslissing in de andere gemeente. Daar kunnen dus waterbedeffecten van uitgaan. Daarom is het zinvol dat een bovenliggende overheid, namelijk de provincie, zicht houdt op het geheel van de in een regio te maken afspraken. (Minister De Jonge, plenaire behandeling aanpassing Huisvestingswet in de eerste kamer, 5 december 2023). Op de bestuurstafel is afgesproken om hierin regionaal op te trekken. Voorkomen moet worden dat er vertraging ontstaat in het besluitproces. Met de provincie moeten hierover afspraken worden gemaakt. BIJLAGE 1. BIJLAGE 2. BIJLAGE 3.

Toelichting op aanpassingen huisvestingsverordening Signaal RWU: Woningcorporaties maken zich zorgen over lokale voorrang. Data met verhuisbewegingen