1-5 Bijlage Advies ASD over gemengd wonen in Meanderpark

1-5 Bijlage

LcesN

Adviesraad

Betreft: Advies over ‘gemengd Datum: september 2023 Contact: !

Sociaal Domein

wonen’

Nieuwegein

Meanderpark

Geacht college, Hierbij ontvangt u een (ongevraagd) advies van de Adviesraad Sociaal Domein Nieuwegein

dat gaat over ‘gemengd

De Adviesraad Sociaal Domein

elkaar komen

wonen’ in wooncomplex

Meanderpark.

heeft er voor gekozen om daar waar zorg en wonen bij

ervaringen van de doelgroep te verzamelen.

Daarmee

geven

wij invulling

aan de belangrijkste taak van de Adviesraad, namelijk om de doelstelling van het beleid van de gemeente te toetsen aan het effect dat het beleid heeft op de inwoners. Wij hebben met grote belangstelling de ontwikkeling gevolgd van de totstandkoming van

het wooncomplex Meanderpark in het voormalige gemeentehuis. Wij zien dit als een voorbeeldproject voor de gemeente waar het gaat om het samenbrengen van zorg en wonen voor meerdere doelgroepen binnen één wooncomplex. Een groot wooncomplex bovendien met allure en een hoge woonkwaliteit, waarbij voor een fors aantal speciale doelgroepen op relatief korte termijn huisvesting kon worden gerealiseerd. Alle reden voor de gemeente Nieuwegein en direct betrokken woon-/zorgpartners om uitermate

trots te zijn dat dit is gelukt.

Eind 2021 is de Adviesraad gestart met een onderzoek naar de ambities van het project

en het welbevinden

en de beleving door de bewoners.

Hoe functioneert het project en

wat zijn de ervaringen van de gebruikers? De Adviesraad heeft kennis genomen van diverse publicaties over Meanderpark en is in november 2021 begonnen met het interviewen

van bewoners,

de woonvereniging,

de direct betrokken instanties.

de communitycoach

en medewerkers

van

Een complicatie die zich in de periode van het onderzoek heeft voorgedaan zijn de

gevolgen van corona en met name lock down per november 2021. Dit heeft een desastreus effect gehad op de communitybuilding. Juist de beginfase van

woninginrichting, samen

klussen/inkopen doen en zo meer is een ideale basis voor het

verkrijgen van de beoogde

sociale samenhang.

In plaats daarvan

werden

bewoners

letterlijk opgesloten in hun appartement. Dit effect en de gevolgen daarvan laten we buiten beschouwing in de aanbevelingen die wij doen voor vergelijkbare toekomstige projecten, omdat het hier immers een situatie betreft die niet kon worden voorzien.

Wij hebben er voor gekozen om in ons advies juist de ervaringen en de beleving van de bewoners zo herkenbaar mogelijk weer te geven. Daarnaast hebben wij ook de deskundigheid binnen de Adviesraad aangewend om de ervaringen van de bewoners te plaatsen

binnen

de bredere context, ambities en doelstellingen, van dit project.

Ambities en doelstellingen

van

het project

Het Meanderpark betreft 250 sociale huurwoningen

totaal geschikt voor circa 300 a 350 bewoners.

met 1- 2- en 3-kKamerappartementen

De woningen

zijn opgeleverd

tweede helft 2020 waarbij de appartementen zijn toebedeeld aan de volgende doelgroepen: “ -

-

in de

150 Starters (met verplichting tot 4 uur per week inzet voor sociale activiteiten) 25 Statushouders, inmiddels deels vaste bewoner, deels vertrokken 25 dakloze mensen; De Tussenvoorziening (deels ook gezinnen)

50 “overig”: personen met een psychische kwetsbaarheid t.b.v. Lister

De doelstelling van geformuleerd:

het project wordt door woningcorporatie

Portaal als volgt

“Gemengd wonen biedt bewoners positieve ervaringen en een sociaal netwerk. Iedereen

leert van elkaar. Het is het oude buurtgevoel:

naar elkaar omkijken

en helpen

wanneer

dat nodig is. Portaal zorgt ervoor dat (...) een mix van groepen huurders ontstaat. Mensen die begeleiding nodig hebben en mensen die dat niet nodig hebben en

zelfstandig wonen. Deze laatste groep draagt bij aan het goed samenleven en dient als vraagbaak, netwerk en steun. In gemengd wonen projecten kijken mensen naar elkaar

om.”

Het Meanderpark stond leeg en was direct beschikbaar. Een unieke kans voor de gemeente om kantoren om te vormen naar woningen. De beslissing van partijen en

gemeente om het Meanderpark te bestemmen

voor dit project is begrijpelijk. Toch

betogen wij in dit advies dat een project van een dergelijke grote omvang in het licht van de achterliggende ambities is af te raden. Bij deze kritische kanttekening, moet

tegelijkertijd gezegd worden dat het wooncomplex er goed bij staat, de leefbaarheid nagenoeg

project.

niet in het geding

is en in algemene

zin positiviteit overheerst over het

De door ons gesignaleerde verbeterpunten /leerpunten zijn gericht aan de gemeente én de betrokken partijen. Wij zien voor de gemeente een regiefunctie, waar andere betrokken partijen hun eigen verantwoordelijkheid hebben binnen het project. De leerpunten/verbeterpunten die wij in dit advies benoemen zijn bedoeld voor alle betrokken instanties, waarbij we de gemeente als verantwoordelijke voor het gehele project aanspreken.

Vanuit onze zes verbeterpunten

en leerpunten

halen wij tenslotte

drie aanbevelingen die ons inziens van belang zijn bij het opzetten van vergelijkbare projecten in de toekomst. Daarnaast adviseren wij de gemeente

de betrokken

instanties bij dit project bij elkaar te

brengen en samen te werken aan een oplossing van problemen. Verbeterpunten/leerpunten

1) Zorg bij gemengd wonen voor een goede start van de communitybuilding 1.1 De combinatie met huisvesting van viluchtelingen/statushouders is een extra

belasting bij het bouwen

aan een community.

Om de communitybuilding een maximale kans van slagen te geven, zou het Meanderpark idealiter een gemeenschappelijk en gemengd wooncomplex moeten zijn.

De combinatie met de huisvesting van vluchtelingen/statushouders zorgt door de grote

taal-/cultuurverschillen voor uitsluiting en/of afzondering. In algemene zin hebben de starters en de andere bewoners al moeite om zelf een nieuwe start te maken en is met

name het taalprobleem van viuchtelingen voor de bewoners die bijdragen aan de

opbouw

van de gemeenschap

te veel gevraagd.

1.2 Halverwege de bouwfase al direct starten met de verhuur werkt averechts op

communitybuilding.

Samen klussen, inkopen en dergelijke zijn motoren voor de sociale samenhang. Op enig moment was één vleugel van het Meanderpark klaar. De rest van het complex was één grote bouwplaats. De toegankelijkheid en kwaliteit van het omliggend terrein was onvoldoende woongereed. De ambitie van Portaal om zo snel mogelijk tot verhuur van de opgeleverde appartementen over te gaan, heeft averechts gewerkt op de ambitie om van begin af aan een sterke Woonvereniging en sociale samenhang te kunnen realiseren. 2) Zorg voor een goede communitycoach

ondersteuning

van

de bewonersvereniging

mét

2.1 Bestuurs- en commissieleden zijn overbelast: support door alle betrokken instanties is noodzaak. Het serieus nemen

absoluut noodzaak.

geen ervaring.

en het maximaal

ondersteunen

van de bewonersvereniging

De veelal jeugdige bewoners/bestuursleden

Zij zijn deels nog studerend,

deels net begonnen

is

hebben nog weinig of met werken.

Er wordt

veel van het bestuur en de commissieleden gevraagd. De starter van nu heeft een druk leven, weinig vrije tijd en dat maakt de ruimte voor de vrijwilligersinzet klein. Tegelijkertijd dragen de bestuurs- en commissieleden een grote verantwoordelijkheid, die niet altijd passend is bij hun jeugdigheid en vrijwillige inzet. Het is goed dat de ballotage van starters primair bij het bestuur van de bewonersvereniging

is belegd,

maar wij signaleren wel dat dit bestuur geconfronteerd

word met een dreigende miscommunicatie en mogelijk zelfs intimidatie. Het achterliggend planconcept is door de tijd en personele wisselingen onvoldoende bekend bij de vanuit volkshuisvestelijke hoek betrokken instanties, die daarmee hun ondersteunende taak onvoldoende kunnen waarmaken. In algemene zin raken de

trekkers van de communitybuilding

hierdoor uitgeblust.

Het serieus nemen

en maximaal

ondersteunen

‘communitygebouw’

stort dan in elkaar.

van de bewonersvereniging

zien wij als

een zaak van het grootste belang. Dat geldt voor alle organisaties. Er dient blijvende aandacht te zijn voor de sociale context van gemengd wonen, aandacht die nu dreigt weg te zinken. De gemeente steunt urgenten, wat haaks staat op het proces van intake. Het is te verwachten dat eind 2023 de vereniging en daarmede tevens de meeste activiteiten-commissies geen trekkers meer hebben. Het moeizaam tot stand gekomen

2.2 De communitycoach

is onmisbaar.

Volkshuisvestelijke, juridische en sociaal deskundige ondersteuning (zoals kan worden geboden via de Woonbond) is essentieel en dient duurzaam te worden geborgd. Het ‘startersbestuur’ van de woonvereniging

kan niet zonder een

professionele

communitycoach. Zonder ondersteuning krijgt de acceptatie en gelijkwaardigheid onvoldoende plaats in het krachtenveld van betrokken organisaties. Het bestuur moet qua status, kennis en algemeen functioneren versterkt en in bepaalde situaties afgeschermd worden, daar waar oneigenlijke bejegening op de loer ligt.

3) Zorg voor een gedegen

woningtoewijzing

3.1 Contractverplichting is noodzaak om In de strijd om

een woning,

via ballotage

de sociale inzet van dragers te borgen.

doen dragers ‘alles’ om

een appartement te bemachtigen.

Eenmaal huurder, is men vaak niet aanspreekbaar voor de afgesproken en uitdrukkelijk

beloofde sociale inzet. Essentieel is het contractueel borgen van een stok achter de deur, ingeval de bewuste starter zich op geen enkele wijze inzet voor de community, daar waar een veelheid aan activiteiten en commissies zijn opgetuigd. Er dient een clausule te worden opgenomen, dat het huurcontract na 1 jaar wordt opgezegd, ingeval men weigert de afgesproken 4 uur in de week sociale inzet te leveren.

Wanneer er appartementen leeg komen, moet de bewonersvereniging direct een nieuwe kandidaat aanleveren. Door de forse mutatiegraad vereist dit maandelijks inzet om 2 44 bewoners aan Portaal te kunnen voorstellen. Portaal doet vervolgens de

juridische/volkshuisvestelijke toets. Voor Portaal lijkt het belang van het voorkomen van leegstand voorop te staan, waardoor te weinig 0og is voor de eis van communitybuilding bij toewijzen van woningen. Levert de bewonersvereniging niet, dan vindt instroom via

Portaal plaats, zoals ook anno 2020 bij oplevering van het wooncomplex het geval was.

3.2 Communitybuilding dient leidend te zijn bij het proces van woningtoewijzing. In het proces van woningtoewijzing

dient de sociale inzet van de dragers leidend te zijn.

Dus niet snelle verhuur of het voorrang geven aan urgenten. Geef de bewonersvereniging de tijd en de ruimte om een voorraad aan te leggen van geschikte dragers, de bewoners die actief bijdragen aan de communitybuilding. Daarbij is het van belang dat Portaal de inzet van

het bestuur van de

bewonersvereniging ook in dit opzicht waardeert en ondersteunt. Het bestuur dient in

het proces van woningtoewijzing ons inziens meer expliciet ondersteund te worden. positief punt wordt gezien dat de sociaal beheerder zich optimaal inzet voor het versterken van de sociale adhesie in het complex.

4) Zorg voor een

borging

van

4.1 Het concept van gemengd tijd.

Om

Als

de programmering

wonen

en communitybuilding

dreigt te verdwijnen

in de

de bestaande programmering ook voor de toekomst te behouden, is borging

noodzakelijk. Voor alle bijzondere doelgroepen geldt: desgewenst kunnen ‘uitstromers’ blijven wonen, of ergens anders gaan wonen. Lister en De Tussenvoorziening huren appartementen van Portaal. Als een bewoner geen (of beperkt) ondersteuning meer

nodig heeft, dus zelfstandig kan wonen en weer de regie heeft over zijn/haar leven en

daar blijft wonen, dan wordt de woning ‘omgeklapt’ en huurt de bewoner zelfstandig van Portaal. Dat betekent, dat er op termijn alleen nog huurders van Portaal zullen wonen, al of niet met kinderen.

Ons bleek niet, dat betrokken partijen de programmering monitoren of borgen. De gemeente Nieuwegein zou via een jaarlijkse verslaglegging van Lister, De Tussenvoorziening en Portaal een en ander kunnen sturen/bewaken. Overigens is het onduidelijk of de gemeente borging van de oorspronkelijk overeengekomen programmering

belangrijk vindt.

5) Zorg voor noodzakelijke voorzieningen publiek domein 5.1 Noodzaak:

het realiseren

In het complex

worden

ontbreken.

en beheer van het omliggend

van een speelvoorziening

(éénouder-)gezinnen

Daar is schreeuwend

(semi)

voor kinderen tot 6 4 8-jaar.

ingeplaatst.

Echter speelvoorzieningen

behoefte aan. Portaal stelt daarvoor geen budget te

hebben en de gemeente stelt dat het geen openbaar gebied betreft. Daarmee laten deze partijen de bewonersvereniging in de kou staan. Het jeugdige bestuur weet de weg niet om externe kostendragers te traceren, nog afgezien van het feit dat corporaties een

wettelijk vastgesteld Leefbaarheidsbudget hebben. ook de gemeente

in gebreke

blijven.

Het is klip en klaar dat Portaal maar

5.2 Oneigenlijk gebruik omliggend terrein door derden.

Het afvalscheidings-/containersysteem is gesitueerd aan de oostzijde van het complex. Echter het Meanderpark

ligt in een

bedrijfsgebied.

Er worden

bedrijfsbusjes voor het

gebouw geparkeerd en het dumpen van bedrijfsafval bij de containers was te

voorspellen. Dat zijn effecten die afstralen op het Meanderpark en haar bewoners. Een imposant gebouw met mooie appartementen, echter met negatieve en van te voren

bekende omgevingsfactoren, waar de gemeente het lijkt af te weten. Verloedering ligt op de loer. Het is een kwetsbaar wooncomplex, zowel vanwege het gebruik als de vreemde locatie.

De vraag kan gesteld worden waarom de gemeente daar geen verbodsbepalingen op de terreingrens, verbaliseren e.d.

maatregelen

treft als bijv.

5.3 Bewoners die onder het plat dak wonen klagen over oververhitting. Dit is een technisch mankement. Geadviseerd wordt om een zogenaamd ‘warm-dak-constructie’

aan te brengen.

6) Zorg voor een goede

de betrokken

instanties

samenwerking

en gedeelde verantwoordelijkheid

van

6.1 Gezien de doelgroep en het planconcept is ondersteuning van de bewonersvereniging door de gemeente noodzaak. Er moet een helder aanspreekpunt zijn vanuit de gemeente. De gemeente laat regelmatig zien trots te zijn op het Meanderpark. Tegelijkertijd is de gemeente nauwelijks betrokken bij het wel en wee van het Meanderpark. Het Meanderpark dient gezien de grootte beschouwd te worden als een wijk. De wijkco6rdinator dient breder te worden ingezet en meer persoonlijk te worden betrokken bij het versterken van de sociale samenhang en het inbedden van inclusie in de wijk Plettenburg. Die aansturing op leidinggevend op ambtelijk niveau niet geborgd. 6.2 De gemeente

reageert te extreem

niveau ontbreekt,

projectambities worden

als er zich iets voor doet.

Meanderpark is een zelfstandige wijk met circa 300 bewoners waarvan een deel met psychische kwetsbaarheid. Op een enkel incident na, is de leefbaarheid en veiligheid goed op orde. De wijkagent is in het maandelijks overleg ‘op afroep’ aanwezig. Dat gaat goed, de beleving bij avond/nacht is positief, de veiligheid is in het omliggend (semi-) publiek domein en het parkeerdek voldoende geborgd.

Echter als er zich een keer een incident voor doet, lijkt het Meanderpark onder een vergrootglas te liggen. Dat doet volgens bewoners afbreuk aan de status en

hoogstaande woonkwaliteit van dit mooie wooncomplex.

6.3 Het versterken van de community zou het hoofddoel moeten zijn van Portaal (in samenwerking met andere betrokken partijen). Bij het inplaatsen van nieuwe bewoners is communitybuilding leidend. Borging van het planconcept stuurt het verhuurproces. Daarbij dienen initiatieven als bijvoorbeeld functiemenging om meer ontmoeting te organiseren, te worden ingezet.

Er moet door de betrokken partijen creatiever worden gekeken naar werk en inkomen versus communitybouw. Functiemenging (als willekeurige voorbeelden; een kapsalon in de hal, een gemeenschappelijke wasserette, een horecapunt met buitenterras voor de gehele wijk om ontmoeting te realiseren etc.) zorgt er voor dat de mogelijkheid tot

ontmoeten beter tot zijn recht komt. Kijk daarbij bijvoorbeeld ook naar leer/werkomgeving en WMO dagbesteding. Mogelijk kan Movactor een rol nemen versterken van de buurthuisfunctie

kunnen worden versterkt.

in Meander,

in het

zodat de integratie in de wijk en inclusie

Het bestuur van de (jeugdige) bewonersvereniging moet veel minder worden belast. Dus geef ook vanuit Portaal de nodige ondersteuning. De communitycoach is binnen dit planconcept onmisbaar.

Wellicht dat in de nabije toekomst de participatiemedewerker

van de wijk Plettenburg door Portaal kan worden opgepakt, gehuisvest in het Meanderpark? 6.4 Lister; de organisatie in het Meanderpark is te weinig betrokken.

De clientéle van Lister wil graag met allerlei commissies en activiteiten meehelpen. Maar waar is Lister, bij de broodnodige ondersteuning? De bewonersvereniging, commissies en overige actieve bewoners worden daardoor extra belast.

Wij signaleren bij de organisatie van Lister dat de kennis van het planconcept niet altijd aanwezig

is, wat mogelijk te wijten is aan de versnipperde

wisselingen.

6.5 De Tussenvoorziening: uitdaging.

personeelsinzet en personele

binnen het Meanderpark is het organiseren

van inclusie de

Het is een groot voordeel dat De Tussenvoorziening een kantoor heeft in Dat brengt dagelijks de nodige contacten

en zicht op het functioneren

Feit is dat zij nog niet deel nemen aan de community.

Meanderpark.

van de clientéle.

De Tussenvoorziening kent de meest intensieve begeleiding. Die personen wonen in één vleugel, waar wel “gespikkeld” is ingeplaatst, dat wil zeggen dat de wooneenheden verspreid zijn door het gebouw. Hier is de sociale samenhang per gang essentieel, meer

nog dan de deelname aan activiteiten/commissies.

De veiligheid om buren aan te

spreken, suiker te vragen, vereist hier wel een zekere

inzet.

Het is sociaal gezien de

meest moeilijke doelgroep. Meer en goed op de doelgroep afgestemde initiatieven zijn nodig.

6.6 De relatie tussen De Tussenvoorziening en Gemeente Nieuwegein (inclusief Geynwijs)/WIL moet verbeteren. Dakloosheid is voor Geynwijs/WIL een onbekend fenomeen, daar waar in de gemeente Utrecht de adviezen en werkwijzen van De Tussenvoorziening worden geaccepteerd. In onze gemeente lijkt sprake te zijn van wantrouwen/onbegrip tussen de partijen. Geynwijs hanteert 9 varianten indicatiestelling. Het lijkt een bureaucratische manier van

werken. De gemeente hanteert 3 uur/week/cliént aan ondersteuning. Daar waar De Tussenvoorziening overleg moet voeren met andere partijen (vaak multi-problemcasus), een forse boekhouding moet bijhouden, begeleidingsplannen moet

opstellen/actualiseren, evaluatierapportages enz. enz. Concreet betekent dit dat 1 a 2 uur fysiek contact per week resteert. De vraag

kan gesteld worden,

waarom

de werkwijze van Utrecht niet wordt gekopieerd?

Wellicht kan een uitwisselingstraject plaatsvinden of een onafhankelijk cliێntondersteuner (Sociaal Raadslieden) worden ingeschakeld? Advies met betrekking tot samenwerking

en gedeelde verantwoordelijkheid

Ons algemene advies aan de gemeente is de betrokken instanties bij elkaar te brengen

en samen te werken aan een oplossing van problemen. Regie vanuit de gemeente is in onze ogen gewenst, waarbij de gemeente ook mede kan investeren in ondersteuning en gewenste openbare voorzieningen.

Aanbevelingen voor toekomstige vergelijkbare projecten 1. De massa van het Meanderpark is te groot. De geinterviewde

personen

spreken allemaal over 50 tot maximaal

100 wooneenheden.

Sociale controle, betrokkenheid, overzicht en herkenbaarheid vereisen een kleiner gebouwtype. 2. De locatie is voor de beoogde sociale cohesie ongeschikt. Inclusie is voor dit type planconcept/bewoners één van de eerste vereisten. Inbedding in de wijk of liever nog in de buurt is essentieel. 3. Communitybuilding Het gekozen

moet leidend zijn bij het proces van woningtoewijzing.

proces van woningtoewijzing

in casu verhuurvereisten

gebaseerd

op

communitybuilding is prima. Vanaf de start van de verhuur en de jaren daarna dient het gekozen proces (met de ballotage via de bewonersvereniging) door de corporatie blijvend serieus te worden

genomen.