RIB-40 - Bijlage - Woningmarktmonitor 2018-2020

woningmarktmonitor

20

18 19 20

Inhoud

pagina 2

De woningmarktmonitor

3

1 De woningmarkt in 2018-2020

4

2 Demografische ontwikkelingen

5

3 Ontwikkelingen woningvoorraad

6

4 Ontwikkelingen koopsector

8

5 Ontwikkelingen huursector

9

De woningmarktmonitor De woningmarkt is steeds in beweging. Voorspellingen lijken moeilijk te maken, desalniettemin wordt van bij de woningmarkt betrokken partijen visie en sturing verwacht. Deze woningmarktmonitor draagt bij aan gedeeld inzicht in de markt, biedt nieuwe inzichten en stof tot nadenken en is daarmee een basis voor het debat over de woningmarkt in de gemeente Neder-Betuwe. We hopen met deze monitor inzichten te verbreden, beschikbare feiten integraal beschikbaar te stellen en de samenwerking tussen partijen te verdiepen. Vanuit alle facetten van de markt is gekeken naar wat er op dit moment speelt in onze woonomgeving. Prognoses, feiten en inzicht in het realiseren van beleidsvoornemens zijn hiervoor de basis. We kijken naar huur en koop en brengen de ontwikkelingen steeds voor een periode van vijf jaar in beeld.

pagina 3

Deze woningmarktmonitor is een uitvoering over meerdere jaren. Deze monitor over 20182020 is de zevende in een reeks. Per kwartaal volgen we ambtelijk de nieuwste ontwikkelingen en in de monitor vatten we onze conclusies over de afgelopen jaren samen. Aan de cijfers in deze monitor kunnen geen rechten ontleent worden, noch pretenderen we compleet te zijn in onze analyses. Wel nodigen we iedereen op basis van deze cijfers met elkaar in gesprek te gaan over een toekomstbestendige koers en de weg naar een gezonde woningmarkt. Heeft u vragen naar aanleiding van deze monitor of wilt u inzichten met ons delen? Neem gerust contact met ons op. Deze monitor is opgesteld door de beleidsmedewerker en trainee Wonen van de gemeente Neder-Betuwe.

1

Zowel senioren als starters zullen maatschappij en woningmarkt steeds meer gaan domineren.

De woningmarkt in 2018-2020 De gemeente Neder-Betuwe is geen krimpgemeente. Op grond van recente prognoses blijkt dat de gemeente tot 2050 een lichte bevolkingsgroei laat zien. In gemeente NederBetuwe zijn minder eenpersoonshuishoudens gevestigd dan in de rest van Nederland. De prognose is wel dat er steeds meer eenpersoonshuishoudens bij gaan komen. De afgelopen jaren bevestigen het beeld dat deze prognoses scheppen. Cijfers van de afgelopen jaren bevestigen het beeld dat het aantal senioren de komende jaren nog verder gaat toenemen. Anders dan in de rest van Nederland wonen in Neder-Betuwe veel jongeren (0-30 jaar). Zowel senioren als starters zullen maatschappij en woningmarkt steeds meer gaan domineren. Het toevoegen van nieuwe woningen aan de voorraad blijft dan ook nodig. In de regio maakten we afspraken over het aantal te realiseren woningen per gemeente voor de periode 2015 tot 2025. De gemeente Neder-Betuwe mocht op basis van die afspraken 895 woningen bouwen. Vanwege het grote regionale tekort aan woningen zijn deze afspraken herijkt. Volgens de nieuwe afspraken van de Regio Rivierenland mag gemeente Neder-Betuwe in de periode 2020-2030 circa 1400 woningen gebouwd worden (Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030).

pagina 4

aantal gebouwde woningen. Voor wat betreft de bestaande bouw stijgt het aantal transacties. De mediaan van de vraag- en transactieprijzen neemt ook weer toe. De looptijd schommelt maar blijft de laatste jaren ongeveer gelijk. Totaalbeeld huursector In 2018 werden 108 woningen verhuurd in de gemeente Neder-Betuwe, in 2019 waren dat 153 sociale huurwoningen en in 2020 121 sociale huurwoningen. De afgelopen jaren laten een schommeling zien in het aantal verhuurde sociale huurwoningen. De vraag naar en wachttijd voor een sociale huurwoning namen ook toe. De vraag naar sociale huurwoningen blijft dus groot. De meeste woningen worden verhuurd in het goedkope prijssegment, dat wil zeggen onder de toeslaggrenzen voor de huurtoeslag (< € 651,03, prijspeil 2019). In Neder-Betuwe werd 78% van alle huurwoningen onder deze grens verhuurd.

Totaalbeeld koopsector De koopsector is goed herstelt. In de nieuwbouw zien we een behoorlijke toename van het

In 2019 zijn de meeste toewijzingen gedaan aan senioren van 55+ (44%), daarna aan de leeftijdsgroep tot 34 jaar (29%). Binnen de gemeente is de groep tot 34 jaar wel goed voor 48% van alle actief woningzoekenden. De leeftijdsgroep vanaf 55 jaar is goed voor 23% van alle woningzoekenden. In 2019 werd bijna de helft van alle verhuringen in de sociale huursector gedaan aan mensen uit gemeente Neder-Betuwe (45%). Het daadwerkelijke percentage ligt hoger wanneer ook de verhuringen door bemiddelingen worden meegenomen.

Verhuringen naar leeftijd 2019

Actief woningzoekenden in de huur naar leeftijd 2019

2

In Neder-Betuwe wonen veel jongeren van 0-30 jaar. Het aantal 55-plussers en in het bijzonder het aantal 75-plussers stijgt de komende jaren sterk.

Demografische ontwikkelingen Een inschatting van de ontwikkeling van het aantal bewoners en huishoudens is onmisbaar in discussies over de woningmarkt. Om hier een beeld van te schetsen maken we gebruik van prognoses die de provincie Gelderland beschikbaar stelt en ook zelf gebruikt bij het formuleren van provinciaal woonbeleid. Bovendien gebruiken we cijfers van het CBS. Trend is helder, tempo van de ontwikkeling moeilijk te voorspellen Er bestaat een worsteling in het voorspellen van de effecten van trends als scheiden van wonen en zorg, migratie en de inschatting van het aantal op te leveren woningen. Dat maakt dat er schommelingen ontstaan in de prognoses. Dat doet echter niets af aan de te verwachten trends op hoofdlijnen, maar maakt het meerjarig kwantitatief hard vastleggen van ambities wel lastig. Voor de woningmarktmonitor over 2018-2020 maken we gebruik van de prognoses van PRIMOS 2016 Gelderse variant en cijfers van het CBS. Samenstelling bevolking naar leeftijd in Nederland in 2020

Bevolkingsprognose Neder-Betuwe

pagina 5

De trend is helder: het aantal inwoners in Neder-Betuwe vertoont een lichte groei, maar stabiliseert zich ook min of meer. Er ontstaat een situatie waarin evenveel mensen overlijden of vertrekken als er geboren worden of zich in deze gemeenten vestigen. Voor het aantal huishoudens geldt dat de komende jaren nog lichte groei valt te verwachten. Dit komt doordat, anders dan in de rest van Nederland, in Neder-Betuwe veel jongeren (0-30 jaar) wonen. Vergrijzing zet door Naast krimp van de groei verschuiven ook de leeftijdsklassen van de inwoners van Neder- Betuwe. Het aantal 55-plussers en in het bijzonder het aantal 75-plussers stijgt de komende jaren sterk. Op het hoogtepunt van de vergrijzing is het aandeel inwoners ouder dan 55 jaar in Neder-Betuwe zo’n bijna 35%.

Samenstelling bevolking naar leeftijd in Neder-Betuwe in 2020

3

De afgelopen drie jaar is veel gebouwd in

de gemeente NederBetuwe.

Ontwikkelingen woningvoorraad Op het terrein van woningbouw zijn ambities gesteld en afspraken gemaakt. In dit hoofdstuk bekijken we de mate waarin ambities ingevuld worden en confronteren we de realisatie met de door de gemeente opgestelde beleidskaders. Invulling geven aan kwaliteit Op basis van woningmarktonderzoek en ontwikkelingen op de huizenmarkt stelde de gemeente Neder-Betuwe een kwalitatieve ambitie ten aanzien van de ontwikkelingen van de woningvoorraad vast. Deze ambitie is vastgelegd in de Woonvisie. Hier geven we op hoofdlijnen de ontwikkelingen weer per woningmarktsegment, ook geven we aan in welke mate de voorgenomen ambities ook zijn waar gemaakt. De woonvisie 2016-2021 van gemeente Neder-Betuwe meldt de volgende speerpunten: 1. Toevoegen van duurzaam aantrekkelijke woningen. 2. Inzetten op een realistische nieuwbouwambitie. 3. Woningbouw in elke kern, volwaardige afronding van huidige plannen. 4. Verder verduurzamen van de woningvoorraad. 5. Betaalbare woningen voor kwetsbare doelgroepen . De afgelopen drie jaar is veel gebouwd in de gemeente Neder-Betuwe. Veel van de voorgenomen woningbouwplannen zijn daarmee gerealiseerd. In elke kern zijn nieuwe woningen gebouwd. De meeste nieuwe woningen kwamen erbij in Kesteren (233 woningen). Ook kwamen er veel nieuwe woningen bij in IJzendoorn (27), Ochten (22) en Opheusden (43).

pagina 6

Vanaf 2014 is het aantal te realiseren woningen in Kesteren (Casterhoven, Veilingterrein en Boveneindsestraat) de ontwikkeling gaan bepalen. In Neder-Betuwe groeide de woningvoorraad vanaf 2015 met 664 woningen. De sterkste groei ook hier in de koop, voornamelijk in de segmenten boven de €170.000. Na 2016 zijn geen woningen meer gerealiseerd onder de €170.000. Mate waarin nieuwbouw ‘levensloopgeschikt’ wordt gebouwd De gemeente Neder-Betuwe heeft de beleidsambitie dat nieuw te bouwen woningen in belangrijke mate geschikt zijn voor senioren en zorgvragers. Of woningen ook ‘levensloopgeschikt’ zijn wordt alleen vastgelegd voor de huursector. Het merendeel van de in 20182020 door de corporaties opgeleverde huur- en koopwoningen is levensloopgeschikt.

In 2020 is afgesproken dat gemeente NederBetuwe de komende tien jaar minimaal 950 en maximaal 1.400 woningen mag bouwen. Daarbij heeft de regio de ambitie om voor zowel

Regionale afspraken Met de provincie en regio spraken we in 2017 af hoeveel woningen we in de periode 2015 tot 2025 op mogen leveren. Voor gemeente Neder-Betuwe ging het om 895 woningen. Onlangs zijn nieuwe afspraken gemaakt om het woningtekort sneller op te lossen. In 2020 is in de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 afgesproken dat gemeente NederBetuwe de komende tien jaar minimaal 950 en maximaal 1400 woningen mag bouwen. Het betreft daarbij het netto aantal toegevoegde woningen (van de nieuwbouwplannen wordt het aantal te slopen woningen afgetrokken).

Door de woningbouwafspraken af te zetten tegen de werkelijke realisatie van woningen kunnen we zien of de afgesproken aantallen woningen ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Daarbij heeft de regio de ambitie om voor zowel jongeren en (jonge) gezinnen als voor senioren voldoende passende woningen en woonmilieus te realiseren.

jongeren en (jonge) gezinnen als voor senioren voldoende passende woningen en woonmilieus te realiseren.

Primos prognose 2020 Buren Culemborg Maasdriel Neder-Betuwe Tiel West Betuwe West Maas en Waal Zaltbommel Rivierenland

Basisvariant 800 1.250 700 950 1.700 1.150 450 900 7.900

Basisvariant + inloop woningtekort 1.400 1.900 1.250 1.400 2.750 1.500 800 1.400 12.400

Woningen naar eigendom Neder-Betuwe

pagina 7

Gelderland

4

De koopsector in

Neder-Betuwe doet het goed. De vraagprijzen stijgen, de looptijd neemt licht af en het aantal verkochte woningen steeg de afgelopen jaren licht.

Ontwikkelingen koopsector De koopsector in Neder-Betuwe doet het goed. De mediaan van de vraagprijs is de afgelopen jaren gestegen. De mediaan van de transactieprijs is de afgelopen jaren ook gestegen. Over het algemeen ligt de mediaan van de transactieprijs nog onder de mediaan van de vraagprijs. Het aantal verkochte woningen blijft de afgelopen jaren ongeveer gelijk. De doorlooptijd lijkt de laatste jaren iets af te nemen. Ontwikkeling vraagprijs Het aantal verkochte woningen is de afgelopen jaren heel licht gestegen maar blijft nagenoeg gelijk. De doorlooptijd van de woningen lijkt licht af te nemen, al vertoont de doorlooptijd wel flinke schommelingen. De mediaan van de vraagprijs is de afgelopen jaren voor alle typen woningen gestegen. De grootste stijging in vraagprijs is bij de vrijstaande woningen.

Totaalbeeld koopsector De koopsector laat in de jaren 2018-2020 een positief beeld van de woningmarkt zien. Er zijn in deze jaren meer dan 330 woningen bijgebouwd. De vraagprijzen stijgen, de looptijd neemt licht af en het aantal verkochte woningen steeg de afgelopen jaren licht.

Ontwikkeling aantal verkopen Jaar 2015 Aantal verkopen 228

2016 280

2017 330

2018 220

2019 220

Ontwikkeling vraagprijs (mediaan) Jaar 2015 Vraagprijs 222.100

2016 250.111

2017 243.667

2018 275.400

2019 286.700

Ontwikkeling transactieprijs (mediaan) Jaar 2015 2016 Transactieprijs 212.750 240.778

2017 237.556

2018 273.800

2019 283.200

2017 106

2018 42

2019 32

Ontwikkeling verkooptijd (mediaan) Jaar 2015 Verkooptijd 150 pagina 8

Over het algemeen ligt de mediaan van de transactieprijs nog onder de mediaan van de vraagprijs. Het afgelopen jaren ligt de mediaan van de vraagprijs het vaakst boven de mediaan van de vraagprijs bij hoekwoningen en 2-onder-1-kap woningen, op de voet gevolgd door tussenwoningen.

2016 152

5

De druk op de huursector lijkt nog wat toe te nemen.

Ontwikkelingen huursector In de gemeente Neder-Betuwe is Thius de grootste en vrijwel de enige sociale verhuurder. Thius beheert het grootste deel van de sociale huurwoningen in Neder-Betuwe. In totaal zijn er iets meer dan 2400 sociale huurwoningen. In 2020 had Thius 2301 sociale huurwoningen, dat is 27,1% van het totale aantal woningen in gemeente Neder-Betuwe. Het merendeel hiervan betreft eengezinswoningen. Circa 1/3e van het bezit is geschikt voor senioren en zorgvragers. In de afgelopen jaren is Thius gefuseerd waardoor niet van alle jaren gegevens beschikbaar zijn. Daarom nemen we de gegevens van 2017 als referentie jaar om de gegevens die we wel hebben aan te ijken. Naast de sociale huursector zijn er ook woningen die in de private sector worden verhuurd. In Neder-Betuwe is 5% van alle woningen beschikbaar voor private huur. Overige gegevens over de private huur zijn echter niet beschikbaar. Daarom gaat de rest van dit hoofdstuk alleen over de sociale huursector. Sociale huurwoningvoorraad

Verhuurcijfers algemeen In 2018 werden er 108 woningen verhuurd, dat is lager dan de 148 woningen in 2017. In 2019 werden er weer aanzienlijk meer woningen verhuurd, namelijk 153. De toename in 2019 had te maken met de oplevering van relatief meer nieuwbouwwoningen Deze cijfers zijn gebaseerd op de Woongaard rapportage, hierbij zijn de verhuringen door bemiddeling niet meegenomen. Het daadwerkelijke aantal ligt hoger. In 2020 zijn via Woongaard 87 woningen verhuurd. Het totaal aantal pagina 9

verhuringen, dus inclusief bemiddelingen, lag op 130 woningen. Aantal verhuringen

Populariteit Sociale huurwoningen worden verhuurd via Woongaard, het regionale woonruimteverdeelsysteem. Thius biedt alle woningen aan via het aanbodmodel (met uitzondering van directe bemiddeling). Het aantal reacties per vrijgekomen woning was in 2018 vrijwel gelijk aan 2017, 48 en 43 respectievelijk. In 2019 lag het aantal reacties per vrijgekomen woning op 61 en dus wel hoger. In 2020 lag het gemiddeld aantal reactie op 83, het hoogste aantal reacties op een vrijgekomen woning lag in 2020 op 183. Het aantal keer dat een woning wordt aangeboden voordat deze door een nieuwe huurder wordt geaccepteerd lag in Neder-Betuwe in 2019 op 1,6, dat is lager dan het toenmalige regionale gemiddelde van 2,2. Het is ook lager dan in 2017, toen werd een woning 1,8 keer aangeboden voor het werd geaccepteerd. In 2020 werd een woning gemiddeld 2,7 keer aangeboden voordat iemand de woning accepteerde. Een lager cijfer betekent dat woningen eerder worden geaccepteerd dan landelijk. Aantal reacties per woning

Aan wie verhuurd? Vóór 2017 gold over het algemeen dat 1/3 van de woningen werd toegewezen aan jongeren, 1/3 aan huishoudens van middelbare leef­ tijd en 1/3 aan senioren. Sinds 2017 is in de gemeente een toename te zien in toewijzingen aan senioren. Deze trend heeft de afgelopen jaren doorgezet. In 2019 zijn de meeste toewijzingen gedaan aan senioren van 55+ (44%), daarna aan de leeftijdsgroep tot 34 jaar (29%). Binnen de gemeente is de groep tot 34 jaar wel goed voor 48% van alle actief woningzoekenden. De leeftijdsgroep vanaf 55 jaar is goed voor 23% van alle woningzoekenden. In 20182020 vindt het me­rendeel van de toewijzingen plaats aan 1 en 2 persoonshuishoudens. In 2019 vond bijna de helft van alle verhuringen plaats aan iemand uit Neder-Betuwe zelf.

gezocht door te reageren op woningen. Beide getallen samen geven een indruk van de kans op een woning. De zoektijd lag in 2017 op 0,6 en de wachttijd op 6,6 jaar. In 2019 is de zoektijd gestegen naar 1,8 jaar, maar is de wachttijd gedaald naar 5,5 jaar. In 2020 is de gemiddelde wachttijd wederom gestegen, nu naar 7,3 jaar. De zoektijd in 2020 bedroeg 1,7 jaar.

Verhuringen naar prijsklasse

Totaalbeeld huursector De druk op de huursector lijkt verder toe te nemen. Het aantal reacties per woning neemt iets toe en de zoektijd neemt ook toe. Het aantal jaar dat je ingeschreven moet staan nam iets af, maar dit hangt ook veel af van welke type woningen er vrij zijn gekomen. In 2020 lopen de zoek- en wachttijd echter al weer verder op. Het blijft belangrijk om deze ontwikkelingen ook de komende jaren te volgen.

De meeste sociale huurwoningen worden verhuurd in het goedkope prijssegment, dat wil zeggen onder de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag (< € 607,46, prijspeil 2019). In 2019 is 78% van alle vrijkomende sociale huurwoningen onder deze huurprijsgrens verhuurd. Dat is meer dan de 73% in 2017. Kans op een woning Om de kans op een sociale huurwoning te duiden sturen de woningcorporaties op de begrippen ‘inschrijftijd’ en ‘zoektijd’. De inschrijftijd is de tijd die iemand die een woning betrok gemiddeld stond ingeschreven. De zoektijd is de tijd dat de woningzoekende ook echt heeft

pagina 10

Aantal aanbiedingen per verhuring