RIB-25 - Verhuurvergunning huisvesting arbeidsmigranten

Gemeente Neder-Betuwe t.a.v. de raad Postbus 20 4043ZG OPHEUSDEN

uw brief van uw kenmerk ons kenmerk behandeld door bijlage(n)

Z/24/097919/237349 Fysieke pijler -

Opheusden

18 februari 2025

Onderwerp Verhuurvergunning huisvesting arbeidsmigranten

Geachte raad, Bij de bespreking van het uitvoeringsplan huisvesting arbeidsmigranten 2025 heeft de gemeenteraad aangegeven een verhuurvergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten te willen invoeren om te komen tot goede en legale huisvesting voor deze doelgroep. De Wet goed verhuurderschap maakt het invoeren van een verhuurvergunning onder voorwaarden mogelijk. Om de verhuurvergunning te kunnen invoeren dient een verordening te worden opgesteld, waarin ook de mogelijkheid van bestuurlijke boetes is opgenomen. Daarvoor is een onderbouwing nodig om aan te tonen dat de in te voeren verhuurvergunning noodzakelijk en proportioneel is. Voor een verhuurvergunning huisvesting arbeidsmigranten is het niet verplicht om over een huisvestingsverordening te beschikken; voor reguliere verhuurvergunningen is dat overigens wel het geval. In deze raadsinformatiebrief gaan wij nader in op de inhoud en de voor- en nadelen van het invoeren van een verhuurvergunning. Op basis van deze analyse stelt het college zich op het standpunt dat de beperkingen en nadelen van een verhuurvergunning zwaarder wegen dan de mogelijke voordelen. De verhuurvergunning lijkt minder doelmatig om tot goede huisvesting te komen dan andere beschikbare alternatieven. Het college ziet daarom af van de invoering en gaat aan de slag met de in deze RIB genoemde alternatieven.

Na een verdere uitwerking leggen wij ze u voor. Waar gaat de verhuurvergunning over? Aan een verhuurvergunning voor de verhuur aan arbeidsmigranten kunnen op grond van artikel 8 alleen voorwaarden worden verbonden die gaan over:  De wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap;  het maximaal aantal personen aan wie per verblijfsruimte verhuurd mag worden;  de voorzieningen die aanwezig moeten zijn ten behoeve van voedsel en hygiëne. Voor bestaande situaties geldt een overgangstermijn van maximaal 3 jaar.

Postbus 20 | 4043 ZG Opheusden | Burgemeester Lodderstraat 20 | 4043 KM Opheusden | telefoon 14 0488 |www.nederbetuwe.nl | info@nederbetuwe.nl

Een arbeidsmigrant verblijft vaak niet in een reguliere woonruimte, maar bijvoorbeeld in een verblijfsruimte bij de werkgever op het terrein. Het kan hierbij echter ook gaan om een reguliere woonruimte. In de Wet goed verhuurderschap is een definitie opgenomen voor het begrip ‘verblijfsruimte’: een gebouw of deel van een gebouw bestemd of gebruikt voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Alle vormen van huisvesting voor arbeidsmigranten zijn volgens de wet ‘verblijfsruimte’. Als het om reguliere woonruimte gaat die wordt verhuurd aan arbeidsmigranten, kunnen aanvullende voorwaarden aan de vergunning worden verbonden. Het gaat dan om het opstellen en uitvoeren van een onderhoudsplan, een maximale huurprijs en maximaal huurverhogingspercentage. De twee laatste punten zijn wettelijk geregeld. Welke eisen worden ook zonder verhuurvergunning gesteld? De Wet goed verhuurderschap stelt in artikel 2 dat in het kader van het bevorderen van goed verhuurderschap sprake is van een groot aantal eisen met betrekking tot de informatievoorziening, het niet toestaan van discriminatie en intimidatie, de hoogte van de huurprijs en voor arbeidsmigranten een scheiding van werk- en wooncontract als ook een verplichte melding door de verhuurder van het opzeggen van een huurcontract. Zie hiervoor ook het in de Raad besproken Uitvoeringsplan huisvesting arbeidsmigranten 2025.

In artikel 2b is geregeld dat tot 1 mei 2029 voor logies (tijdelijk verblijf in niet-reguliere woonruimten) de huurverhogingen zijn gebonden aan de eisen van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Maakt een verhuurvergunning inbreuk op de regulering eigendomsrecht en het vrij verkeer van diensten? Bij de totstandkoming van de Wet goed verhuurderschap is geconcludeerd dat inmenging in het eigendomsrecht door het instellen van een verhuurvergunning gerechtvaardigd is als aan drie voorwaarden is voldaan: 1. de maatregel moet voorzien zijn bij wet; 2. de inmenging moet noodzakelijk en geschikt zijn in het algemeen belang; 3. er moet sprake zijn van een redelijke balans tussen het nagestreefde doel en het algemeen belang. In de memorie van toelichting bij de wet is uitgebreid toegelicht waarom aan deze voorwaarden is voldaan (Kamerstukken II 2021/2022, 36 130, nr. 3, pag. 46 ev.). Bij een verbod om zonder vergunning woonruimte te verhuren gaat het in het kader van de Dienstenrichtlijn om een vergunningstelsel dat eveneens aan drie voorwaarden dient te voldoen: 1. het middel moet van belang zijn uit oogpunt van algemeen belang, geschikt zijn om het nagestreefde doel te bereiken en niet verder gaan dan wat nodig is om het doel te bereiken; 2. het doel moet niet met een minder beperkende maatregelen kunnen worden bereikt; 3.

de beperking mag geen direct of indirect onderscheid maken naar nationaliteit. In de memorie van toelichting bij de wet is ook hier uitgebreid toegelicht waarom aan deze voorwaarden is voldaan (Kamerstukken II 2021/2022, 36 130, nr. 3, pag. 55 ev.). Wat zijn de voor- en nadelen van een verhuurvergunning? Voordelen:  Beter toezicht op de woonomstandigheden: een vergunningstelsel kan helpen om te voorkomen dat arbeidsmigranten in slechte of onveilige omstandigheden gehuisvest worden, zoals overbewoning of woningen die niet aan de normen voldoen. Een verhuurvergunning draagt dan ook bij aan de aanpak van malafide verhuurders.

Pagina 2 van 5

 Transparantie en registratie: een vergunningplicht dwingt verhuurders om hun activiteiten te registreren, wat bijdraagt aan meer overzicht, toezicht en mogelijkheden voor handhaving. Nadelen:  Administratieve lasten en kosten: het invoeren en handhaven van een vergunningensysteem vereist extra personeel, middelen en tijd. De gemeente moet de aanvragen beoordelen, vergunningen afgeven, en toezicht houden op naleving. Er zijn ook financiële kosten voor het opzetten en onderhouden van het systeem. Denk aan kosten voor IT-systemen, inspecties en juridische procedures bij overtredingen. Voor deze kosten is deels dekking vanuit de middelen die het Rijk aan de gemeenten beschikbaar heeft gesteld in het kader van de uitvoering van de Wet goed verhuurderschap. Voor Neder-Betuwe gaat het om een bedrag van ca. € 20.000 per jaar. Dit bedrag is zonder meer beschikbaar, ook als de verhuurvergunning niet zou worden ingevoerd.  Weerstand bij verhuurders: verhuurders kunnen bezwaar maken tegen de extra regelgeving, omdat het voor hen kosten en administratieve lasten met zich meebrengt. Dit kan zorgen voor frictie tussen de gemeente en verhuurders. Verhuurders die het niet eens zijn met de vergunningplicht of afwijzingen kunnen juridische procedures starten tegen de gemeente, wat extra kosten en tijd in beslag neemt.

Een vergunningplicht kan ertoe leiden dat sommige verhuurders woningen illegaal of "onder de radar" gaan verhuren om de regels te omzeilen. Kunnen we voldoende onderbouwing leveren? Een huisvestingsvergunning voor arbeidsmigranten moet worden onderbouwd om ervoor te zorgen dat de huisvesting voldoet aan wettelijke eisen en dat de rechten van de arbeidsmigranten worden gewaarborgd. Noodzakelijkheid en effectiviteit Er zijn voldoende signalen die een betere regulering van de huisvesting van arbeidsmigranten noodzakelijk maken, gezien het veelvuldig voorkomen van illegale en slechte huisvesting. Zo wordt regelmatig overbewoning geconstateerd en voldoet de huisvesting niet altijd aan eisen van bijvoorbeeld brandveiligheid. Een verhuurvergunning zou vanuit de doelstellingen van het gemeentelijke beleid moeten bijdragen aan het garanderen van kwalitatief goede huisvesting, het voorkomen van misstanden en waar dit aan de orde is de bescherming van de leefbaarheid van de omgeving. Als we kijken naar de juridische haalbaarheid en effectiviteit is het de vraag of een verhuurvergunning daadwerkelijk bijdraagt aan de genoemde doelstellingen.

We kunnen uitsluitend de drie zaken regelen die op pagina 1 zijn genoemd onder het kopje ‘Waar gaat de verhuurvergunning over?’ Dat betekent dat we als het over de kwaliteit van de huisvesting gaat slechts de eisen van het BBL (Besluit Bouwwerken Leefomgeving, het voormalige Bouwbesluit) kunnen worden gesteld en geen bovenwettelijke eisen zoals bijvoorbeeld opgenomen in het SNF en AKF keurmerk c.q. de adviezen uit 2020 van de commissie Roemer. Opvallend is dat we conform de Wet goed verhuurderschap wel eisen mogen stellen aan het aantal personen per verblijfsruimte maar met de verhuurvergunning aan de oppervlakte geen hogere eisen mogen stellen aan het BBL. De minimum eis voor een verblijfsruimte is volgens het BBL slechts 5m2. Ook kunnen we niet verplicht de eisen stellen van het (vrijwillige) convenant huisvesting arbeidsmigranten van de regio Rivierenland, namelijk dat minimaal 80% van de te huisvesten arbeidsmigranten in de gemeente Neder-Betuwe werkzaam moeten zijn (plus maximaal 10% elders in de regio). Proportionaliteit De Wet goed verhuurderschap hanteert de eis van proportionaliteit: rechtvaardigt de ernst van de problematiek de inzet van de verhuurvergunning. Hierop kan geen goed antwoord worden gegeven. We zien weliswaar misstanden, maar echte excessen lijken zich niet voor te doen.

Hierbij moet echter den kanttekening worden gemaakt dat we vaak slechts het topje van de ijsberg zien en vooral handhaven in het geval van meldingen; handhaving op recreatieparken vindt sinds kort echter wel systematisch plaats.

Pagina 3 van 5

Subsidiariteit Een andere vraag is of bestrijding van illegale en slechte huisvesting niet op andere manieren kan worden bestreden. Er zijn zeker goede alternatieven te vinden waar we hieronder op ingaan. Uitvoerbaarheid Het invoeren van een verhuurvergunning is zeker uitvoerbaar, al kost dit vooral als het om de handhaving gaat geld en ambtelijke capaciteit. De financiële middelen zijn beschikbaar vanuit de lopende begroting, zowel als het gaat om de inzet van Legitiem voor adressenonderzoek en de ODR voor de handhaving op basis van het vrije-veld-toezicht. De conclusie is dat vooral vanuit oogpunt van effectiviteit en subsidiariteit er onvoldoende onderbouwing kan worden gegeven om de verhuurvergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten in te voeren. Zijn er alternatieven? In ons beleid kunnen we wel op andere wijze bijdrage aan goede huisvesting voor arbeidsmigranten en beter zicht krijgen op de aantallen arbeidsmigranten in onze gemeenten: 







De eisen die in artikel 2 en 2b van de Wet goed verhuurderschap zijn opgenomen kunnen we ook zonder verhuurvergunning handhaven. Voor de handhaving is een bestuursrechtelijk instrumentarium beschikbaar van waarschuwing, bestuursdwang, bestuurlijke boete en als ultimum remedium de beheerovername van de woning. We beschikken over een (wettelijk verplicht) meldpunt, waar ook arbeidsmigranten zich tot kunnen richten. Handhaving in het kader van de Wet vindt nu op basis van een ‘piepsysteem’ plaats, namelijk via het meldpunt. Omdat arbeidsmigranten vermoedelijk vaak een drempel ervaren om contact op te nemen met het meldpunt, is het voorstel om huidige en toekomstige verhuurders die meer dan 10 arbeidsmigranten het jaar rond of meer dan 20 seizoensarbeiders huisvesten elk jaar door Legitiem en ODR te controleren, in ieder geval gedurende een aantal jaren. Inclusief de huisvestingsplannen die nu in voorbereiding zijn hebben we het over vermoedelijk niet meer dan 10-15 verhuurders. De omgevingsvergunning is een middel om bovenwettelijke eisen te kunnen hanteren voor de kwaliteit van de huisvesting (bijvoorbeeld adviezen van de cie. Roemer of de SNF eisen die hier grotendeels mee overeenkomen). Het voorstel is om in een parapluplan-omgevingsplan dergelijke eisen op te nemen, waardoor plannen voor nieuwbouw- en verbouw aan deze kwaliteitseisen dienen te voldoen.

Dit geldt dan voor alle vigerende bestemmingsplannen, terwijl het ook in de omgevingsplanen voor de kernen en het buitengebied wordt geregeld. Het kan ook in de genoemde omgevingsplannen worden geregeld. Het toezicht wordt na melding door Legitiem uitgevoerd door de ODR. Het in te voeren digitaal nachtregister gaat dit jaar beter zicht geven op de hier kortverblijvende arbeidsmigranten (periode van minder dan 4 maanden). Ook hier is sprake van toezicht door Legitiem en handhaving door de gemeente. Burgerzaken probeert daarnaast op verschillende wijzen (zie het uitvoeringsplan huisvesting arbeidsmigranten) de BRP actueel te houden, waaronder de hier aanwezige arbeidsmigranten. Daarmee wordt in belangrijke mate voorzien in de informatievraag. Hoewel dit geen juridisch bindend instrument met sancties is, streven we ernaar dat huisvesters het ‘Convenant huisvesting internationale werknemers’ van de regio Rivierenland ondertekenen, waarin naast de eis ten aanzien van de werkgemeente ook de registratie van arbeidsmigranten en de kwaliteit van hun huisvesting zijn geregeld. Begin 2025 zal het convenant naar verwachting door meer partijen worden ondertekend. Bij het overleg met initiatiefnemers voor grotere projecten gericht op de huisvesting van arbeidsmigranten zullen wij hen verzoeken het convenant huisvesting arbeidsmigranten van de regio Rivierenland te ondertekenen.

Pagina 4 van 5

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Neder-Betuwe, {{esl:signer1:Capture:size(150,40)}}

{{esl:signer2:Capture:size(150,40)}}

Nicolien de Geus Secretaris

Jan Kottelenberg Burgemeester

Bijlage: aanzet voor raming kosten en baten Als wordt afgezien van het invoeren van de verhuurvergunning voor de huisvesting van arbeidsmigranten, vervallen uiteraard de daarmee samenhangende kosten. In het kader van de genoemde alternatieven zijn er wel kosten voor toezicht en handhaving, waarbij dit integraal kan plaatsvinden voor zowel de regels van de Wet goed verhuurderschap als het voldoen aan de eisen van de afgegeven omgevingsvergunning en de controle op de invulling van het digitale nachtregister plus betaling van de verblijfsbelasting. Een integraal toezicht en handhaving is uiteraard goedkoper dan toezicht en handhaving per afzonderlijk aspect. Kostenbesparing kan ook worden bereikt door – zoals al in de RIB genoemd – structureel toezicht en handhaving te richten op de grotere verhuurders. Kleinere huurders worden gecontroleerd na meldingen van arbeidsmigranten zelf, omwonenden of anderen. Zoals gezegd zijn er ook kosten voor toezicht en handhaving als de verhuurvergunning wel zou worden ingevoerd, terwijl ook nu al sprake is van kosten voor toezicht en handhaving in verband met de huisvesting van arbeidsmigranten. Bij de verdere ontwikkeling van het instrumentarium zal een voorstel richting het college en de Raad worden gedaan, waarin ook meer specifiek op de kosten wordt ingegaan.

Er zijn ook opbrengsten: naast de al genoemde jaarlijkse uitkering van € 20.000 door het Rijk in het kader van de Wet goed verhuurderschap zijn er inkomsten in de vorm van de verblijfsbelasting bij opgave in het digitaal nachtregister. Jaarlijks werken ca. 800 arbeidsmigranten in het piekseizoen. Bij een maximale verblijfsduur van 4 maanden en een betaling van € 1,27 verblijfsbelasting per overnachting, zou dit € 120.000 aan inkomsten per jaar betekenen. In de praktijk zal het lager zijn omdat niet alle arbeidsmigranten in Neder-Betuwe wonen en ook vaak minder dan 4 maanden werkzaam zijn. Vooralsnog ramen we de inkomsten op 50% van het berekende maximum, dus € 60.000 per jaar. Al met al dus ca. € 80.000 per jaar aan inkomsten.

Pagina 5 van 5