RIB-25 - Startersleningen

Gemeente Neder-Betuwe t.a.v. de raad Postbus 20 4043ZG OPHEUSDEN uw brief van uw kenmerk ons kenmerk behandeld door bijlage(n)

Z/24/099513/218042 Fysieke Pijler -

Opheusden

19 maart 2024

Onderwerp Startersleningen Geachte heer/mevrouw, Inleiding Hierbij informeren we u over het onderwerp startersleningen. De aanleiding hiervoor is een toezegging van wethouder Van Wolfswinkel gedaan tijdens de beeldvormende raadsvergadering van 14 september 2023 op een vraag vanuit de raad. In deze raadsinformatiebrief leggen we u uit wat een starterslening is, wat de voor- en nadelen zijn en welke afwegingen een gemeente moet maken bij de keuze om de starterslening wel of niet weer in te voeren. Wat is een starterslening anno 2024 Een starterslening is een lening van de gemeente voor de koop van je eerste huis. De lening is een aanvulling op je hypotheek, als je maximale hypotheek niet voldoende is om een huis te kopen. De looptijd van de lening is 30 jaar. In eerste instantie (tot en met 2016) bestond alleen de starterslening. Dit was een hypothecaire lening. Deze was de eerste 3 jaar boete- en aflossingsvrij. Door nieuwe regelgeving is een aflossingsvrije hypothecaire lening niet meer mogelijk en is de combinatielening ingevoerd. Een combinatielening is een lening die je krijgt naast de starterslening en die de eerste 3 jaar de starterslening aflost. De combinatielening loopt dus de eerste 3 jaar op en jij betaalt feitelijk nog niets. De rente over de combinatielening van de eerste 3 jaar wordt kwijtgescholden.

Conclusie: een starterslening bestaat sinds 2017 uit twee leningen: de starterslening zelf en de zogenaamde combinatielening. De combinatielening lost de eerste 3 jaar de starterslening af. Let op: je kunt nog steeds maximaal lenen tot 100% van de taxatiewaarde en je moet dus ‘eigen geld’ hebben voor bijkomende kosten, zoals de kosten koper (k.k.). De situatie in Neder-Betuwe Al onze uitstaande leningen zijn voor 2017 verstrekt en vallen dus nog niet onder de regelgeving met een combinatielening. In de periode 2014-2015 zijn er in Neder-Betuwe 31 woningen aangekocht met een starterslening. De financiering hiervoor was als volgt: 50% Neder-Betuwe en 50% ’t Rijk. Het Rijk is inmiddels gestopt met de financiering. De gemeente heeft hiervoor een krediet van € 450.000, beschikbaar gesteld en deze is door het Rijk verdubbeld. De leningen worden momenteel nog afgelost. De reden dat er in Neder-Betuwe startersleningen ingevoerd zijn was de politieke wens om koopstarters op de woningmarkt meer kansen te bieden. Daarbij hadden omliggende gemeenten ook een regeling voor koopstarters en het niet invoeren ervan was nadelig voor de concurrentiepositie van onze gemeente op de markt voor koopstarters. Gezien de toenemende wens om vooral voor de eigen inwoners woningen te bouwen is deze laatste reden niet meer van toepassing.

Postbus 20 | 4043 ZG Opheusden | Burgemeester Lodderstraat 20 | 4043 KM Opheusden | telefoon 14 0488 |www.nederbetuwe.nl | info@nederbetuwe.nl

De startersleningen kosten de gemeente jaarlijks 0.5% exploitatiekosten en rente over het uitstaande bedrag. Vanwege rente inkomsten en aflossingen wisselt dit bedrag jaarlijks. Bij de bestaande leningen is uitgegaan van een maximale exploitatielast van jaarlijks € 45.000,- die afneemt naarmate leningen worden afgelost. Voordelen van de starterslening     

Het grootste voordeel is dat de eerst drie jaar de lening rentevrij is. Het biedt extra financiële ruimte om je eerste woning te kunnen kopen. Je hebt de eerste drie jaar geen extra maandlasten. Je mag altijd boetevrij aflossen. Je behoudt je recht op hypotheekrenteaftrek.

Nadelen van de starterslening     

De rente voor de starterslening is hoger dan de rente van een hypotheek. Ondanks dat je de eerste drie jaar geen extra maandlasten hebt, ga je na die drie jaar fors meer betalen. Die financiële ruimte moet er wel zijn. De rente die je uiteindelijk betaalt is niet fiscaal aftrekbaar. Er geldt een maximum aan het te lenen geldbedrag. Het is een losse hypotheeklening waarvoor je apart notariskosten betaalt. Een starterslening gaat om een subsidie waar ieder jaar een bepaald bedrag voor beschikbaar wordt gesteld. Is de pot leeg, dan heb je helaas pech.

Voorwaarden Over het algemeen zijn er voorwaarden aan de starterslening verbonden. Deze verschillen per gemeente. Bijna altijd is er een maximum bedrag van meestal rond de € 50.000,- en een maximaal percentage van de aankoopsom (rond de 20%) dat geleend mag worden. Je moet verplicht een NHG afsluiten en de rente op je hypotheek moet minimaal 10 jaar vast staan. Afwegingen voor de gemeente  Het verstrekken van leningen is geen primaire taak van de gemeente. Dit speelde destijds ook mee in de afweging te stoppen met startersleningen en dit is nog steeds een geldig argument.  Met startersleningen kunnen slechts enkele starters geholpen worden op een groot aantal starters die een woning zoeken. Wil je als gemeente niet maatregelen invoeren waar alle, of op zijn minst een substantieel deel van de doelgroep gebruik van kan maken? Denk daar startersleningen aan het helpen van 10 mensen als je € 500.000,- inzet.  Als er, van bijvoorbeeld de provincie, cofinanciering zou plaatsvinden dan zou het interessant kunnen zijn. Maar dan verlies je wel de mogelijkheid om eisen te kunnen stellen en daarmee de lokale voorrang te borgen.  Een starterslening komt boven op de maximale hypotheek die een financiële instelling wil verstrekken. Het brengt daarom een extra financieel risico voor de gemeente met zich mee.

 De starterslening speculeert erop dat de ontvangen over 3 jaar over meer inkomen beschikt om de extra kosten te betalen. Dit hoeft niet zo te zijn en dan lopen de kosten voor de gemeente op.  Nu er geen bijdrage van het Rijk meer is kun je voor hetzelfde budget minder mensen een lening verstrekken.  Welk doel wil je bereiken met een starterslening? En kun je dat ook bereiken met andere, wellicht minder kostbare, maatregelen. Of met maatregelen waar een grotere groep inwoners gebruik van kan maken. Er is op dit moment een groot woningtekort. Dat los je niet op met 15 startersleningen maar eerder door betaalbare woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Hierover zijn prestatieafspraken gemaakt met Thius. En er zijn beleidsdoelen vastgelegd in de door de gemeenteraad vastgestelde Doelgroepenverordening. Hierin staat dat we de betaalbaarheid willen vergroten door ook kleinere woningen zoals bijvoorbeeld tiny houses te faciliteren.

Pagina 2 van 3

Z/24/099513/218042

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Neder-Betuwe,

Nicolien de Geus Secretaris

Pagina 3 van 3

Jan Kottelenberg Burgemeester

Z/24/099513/218042