Raadsvoorstel 2955 - Vaststellen grondexploitatie Bonegraaf-oost, aanpassen investering Poort van Ochten

Raadsvoorstel

Zaaknr.: Z/19/065694/RAAD/21/02955

Raadsvergadering d.d.

:

9 december 2021

Inlichtingen bij : Griffie

Agendapunt

:

20

Telefoonnr.

: 14 0488

Portefeuillehouder

:

Wethouder van Wolfswinkel

E-mailadres

: griffie@nederbetuwe.nl

Onderwerp: Vaststellen grondexploitatie Bonegraaf-oost en de investering Poort van Ochten aanpassen

Voorgesteld besluit U wordt voorgesteld: 1. tot bekrachtiging van de geheimhouding ten aanzien van bijlage 1 grondexploitatie Bonegraaf-oost in de zin van artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet. 2. de grondexploitatie ‘Bonegraaf-oost’ vast te stellen. 3. voor de investering Poort van Ochten € 40.000 extra krediet beschikbaar te stellen. 4. de begrotingswijziging vast te stellen.

Samenvatting voorstel: Momenteel heeft de gemeente twee investeringen die bedoeld zijn om voorbereidingskosten te maken om te komen tot een grondexploitatie. Dit zijn de projecten Bonegraaf-0ost en de Poort van Ochten. Met dit voorstel stellen wij voor de investering Bonegraaf-oost te activeren door de grondexploitatie vast te stellen. Voor de Poort van Ochten zijn nog de nodige onderzoeken nodig waardoor wij voorstellen het investeringskrediet om te komen tot een grondexploitatie te verhogen.

Inleiding: Momenteel heeft de gemeente twee investeringen die bedoeld zijn om voorbereidingskosten te maken om te komen tot een grondexploitatie. Dit zijn de projecten Bonegraaf-0ost en de Poort van Ochten. Met dit voorstel stellen wij voor de investering Bonegraaf-oost te activeren door de grondexploitatie Bonegraafoost vast te stellen. Voor de Poort van Ochten is extra krediet nodig. Voor Bonegraaf-oost is al een ruimtelijke verkenning gedaan wat heeft geleid tot een eerste opzet voor een stedenbouwkundige opzet. Kort daarna heeft het bedrijf GMB uit Opheusden zich gemeld. Zij willen graag op dit terrein nieuwbouw realiseren. GMB koopt hierbij de grond van de gemeente samen met het naastgelegen perceel. De concept koopovereenkomst is gebruikt om een grondexploitatie op te stellen. Het college wordt binnenkort gevraagd om in te stemmen met de definitieve overeenkomsten. Kosten die de gemeente maakt om de ontwikkeling te faciliteren worden geboekt op het project Dodewaard GMB Bonegraaf Oost (WBS-element: M.3.21.515.09) en deze plankosten moet de ontwikkelde partij (GMB) betalen. Dit wordt vastgelegd in de nog te sluiten intentieovereenkomst. Alle kosten die de gemeente maakt om de grond te verkopen kunnen wij niet ten laste van GMB brengen en worden daarom ten laste van de verkoopopbrengst gebracht. Deze kosten zijn verwerkt in de grondexploitatie.

Het gaat hierbij om onderstaande kosten; Plankosten om te komen tot verkoop en overdracht van de grond. Kosten voor risico’s t.a.v. bodemverontreiniging, archeologie en niet gesprongen explosieven. Pagina 1 van 5

*ZA8F4B113C2*

-

Kosten voor beheer en onderhoud.

De gebiedsvisie Poort van Ochten is op 12 mei 2020 door het college vastgesteld en op 10 september 2020 besproken in de gemeenteraad. Op basis van deze schets zijn de plannen verder uitgewerkt en heeft er een omgevingsdialoog plaatsgevonden. Deze omgevingsdialoog is te vergelijken met de ter inzage legging van een voorontwerp bestemmingsplan. De beoogde invulling in de huidige plannen is hoofdzakelijk een kantoor/werklocatie. Graag wil de gemeente meer inzicht in de huidige afzetmarkt voor dit programma. Daar is ook in de omgevingsdialoog aandacht voor gevraagd. Voordat het ontwerpbestemmingsplan ter inzage zal worden gelegd laat de gemeente dan ook een behoefteonderzoek uitvoeren. Hierdoor kan de behoefte en de invulling worden beoordeeld aan de hand van de ladder voor duurzame verstedelijking. Dit kan mogelijk leiden tot een aanpassing van de programmatische invulling en/of de fasering van het plan. Omdat het programma dus nog niet bekend is kan er ook nog geen betrouwbare grondexploitatie gemaakt worden. Daarvoor is een concreter programma nodig om op basis daarvan de kosten en opbrengsten te ramen. Voor de Poort van Ochten stellen wij voor het investeringskrediet om te komen tot een grondexploitatie te verhogen met € 40.000.

Op basis van een nader uitgewerkt plan wordt later alsnog een grondexploitatie opgesteld die ter vaststelling aan de gemeenteraad kan worden voorgelegd. Het (verhoogde) investeringskrediet wordt als kosten ingebracht in deze op te stellen grondexploitatie. Deze grond heeft verder geen historische boekwaarde dan het investeringskrediet en de verwachting is dan ook dat deze grondexploitatie dankzij de te verkopen grond tot een positief resultaat leidt. Wij verwachten nu dat deze grondexploitatie in 2022 aan de gemeenteraad wordt voorgelegd. Beoogd effect: Het activeren van een nieuwe grondexploitatie Bonegraaf-oost en het aanpassen van de investering voor de Poort van Ochten. Argumenten: 1.1 Openbaarheid van de bijlage kan de gemeente schaden Omdat openbaarheid van de financiële gegevens uit de grondexploitatie (zoals de verkoopprijs) de economische en financiële belangen van de gemeente kan schaden indien deze openbaar gemaakt worden is gekozen de bijlage te classificeren als geheim (op basis van artikel 10 lid 2 sub b van de Wob). 2.1 De verwachte verkoopopbrengst zorgt, na aftrek van alle kosten, voor een positief resultaat. De gemeentelijke grondpositie in Bonegraaf-oost wordt door de gemeente verkocht aan GMB. Na aftrek van alle kosten van de verkoop en de boekwaarde (de tot op heden gemaakte kosten) resteert een positief resultaat aan het einde van het project.

2.2 De gemeente moet zich houden aan begrotingsregels. De gemeente moet op basis van de BBV-regels, en in verband met de mogelijke afdracht van Vennootschapsbelasting (Vpb), haar taken ten aanzien van de facilitaire projecten en haar eigen grondexploitatie gescheiden houden. Door voor beide onderdelen aan aparte administratie te voeren houden wij zicht op welke kosten wij moeten verhalen op de exploitant (GMB) en welke kosten in de eigen grondexploitatie horen, waarover wij wellicht Vpb moeten betalen.

Pagina 2 van 5

3.1 Het is nog te vroeg om een grondexploitatie vast te stellen. Ook voor de Poort van Ochten willen wij een grondexploitatie opstellen en door de gemeenteraad laten vaststellen. Omdat het te realiseren programma nog niet duidelijk is kan er nog geen betrouwbare grondexploitatie worden gemaakt. Daarvoor dienen er meer uitgangspunten bekend te zijn dan nu het geval is. Om wel aan het project door te kunnen werken is dus een extra investeringskrediet noodzakelijk. 4.1 Het extra investeringskrediet moet in de begroting verwerkt worden. Omdat extra investeringskrediet gevraagd wordt moet dit ook in de begroting verwerkt worden. Door de begrotingswijziging als bijlage bij dit voorstel wordt dit verwerkt. Kanttekeningen: 2.1 Het is nog onzeker of het plan Bonegraaf-oost wel door gaat. De ontwikkeling van plan Bonegraaf-oost is nog onzeker vanwege vele factoren waaronder het doorlopen van de ruimtelijke procedure. Door het starten van een grondexploitatie kunnen we door gaan met de verdere ontwikkeling van het plan en er komt budget beschikbaar voor de benodigde plankosten en onderzoeken. 3.1 Het is nog onzeker of het plan Poort van Ochten wel door gaat. De ontwikkeling van plan Poort van Ochten is nog onzeker vanwege vele factoren waaronder het doorlopen van de ruimtelijke procedure.

Door verder onderzoek naar de markt krijgt de gemeente meer zicht op de afnamekansen zodat wij een beter verkoopbaar plan krijgen. Door het beschikbaar stellen van extra krediet kunnen we door gaan met de verdere ontwikkeling van dit plan en er komt budget beschikbaar voor de benodigde plankosten en onderzoeken om te komen tot een grondexploitatie. Financiën: Door vaststelling van de grondexploitatie Bonegraaf-oost kunnen wij de in de grondexploitatie opgenomen kosten en baten activeren. De begroting stellen wij op basis van de begrotingswijziging bij. Hierdoor wordt de extra investering voor de Poort van Ochten verwerkt. Communicatie: Niet van toepassing. Vervolgstappen: De grondexploitatie ‘Bonegraaf-oost’ wordt jaarlijks geactualiseerd, gelijktijdig bij de actualisatie van de overige grondexploitaties. Burgemeester en wethouders van Neder-Betuwe, de secretaris, de burgemeester,

mr. G.S. Stam

A.J. Kottelenberg

Bijlagen: 1. Grondexploitatie Bonegraaf-oost (geheim) 2. Begrotingswijziging

Pagina 3 van 5

Raadsbesluit

Zaaknr.: Z/19/065694/RAAD/21/02955

De raad van de gemeente Neder-Betuwe; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders; gelet op het bepaalde in het Besluit begroting en verantwoording; BESLUIT: 1. 2. 3. 4.

tot bekrachtiging van de geheimhouding ten aanzien van bijlage 1 grondexploitatie Bonegraaf-oost in de zin van artikel 25, derde lid, van de Gemeentewet; de grondexploitatie ‘Bonegraaf-oost’ vast te stellen; voor de investering Poort van Ochten € 40.000 extra krediet beschikbaar te stellen; de begrotingswijziging vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 9 december 2021 de griffier, de voorzitter,

E. van der Neut

A.J. Kottelenberg

BIJLAGE 2 – BEGROTINGSWIJZIGING

Pagina 5 van 5