Raadsvoorstel 2891 - Bestemmingsplan 'Kesteren, Hoofdstraat 31'

Raadsvoorstel

Zaaknr.: Z/18/059077/RAAD/21/02891

Raadsvergadering d.d.

:

10 november 2021

Inlichtingen bij : Griffie

Agendapunt

:

9

Telefoonnr.

: 14 0488

Portefeuillehouder

:

Wethouder van Wolfswinkel

E-mailadres

: griffie@nederbetuwe.nl

Onderwerp: Vaststelling bestemmingsplan 'Kesteren, Hoofdstraat 31'

Voorgesteld besluit U wordt voorgesteld: 1. in te stemmen met de beantwoording van de ontvangen zienswijze zoals verwoord in de Zienswijzennota bestemmingsplan ‘Kesteren, Hoofdstraat 31’; 2. geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen; 3. het bestemmingsplan ‘Kesteren, Hoofdstraat 31’ met de planidentificatie NL.IMRO.1740.bpKEhoofdstraat31-vst1, vast te stellen.

Samenvatting voorstel: Na verhuizing van de supermarkt van de Hoofdstraat 31-33 in Kesteren naar de Stationsstraat 1-3 in Kesteren, is er voor de Hoofdstraat 31-33 een nieuw plan ontwikkeld. Dit plan ziet op commerciële ruimten op de begane grond van het nieuwe gebouw, met daarboven 13 appartementen. Het parkeren voor de woningen vindt plaats aan de achterzijde van het gebouw. Het bestemmingsplan heeft als ontwerp ter inzage gelegen. In die periode is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze is beantwoord in Zienswijzennota. Het plan kan door de gemeenteraad worden vastgesteld.

Inleiding: In 2018 is de supermarkt aan de Hoofdstraat 31-33 in Kesteren verhuisd naar een nieuwe locatie aan de Stationsstraat 1-3 in Kesteren. Er is vervolgens gewerkt aan een plan tot herontwikkeling van de achterlaatlocatie. Dit heeft geresulteerd in een plan waarbij er commerciële ruimten (detailhandel/maatschappelijke voorzieningen) worden gerealiseerd in de begane grond van het gebouw (gericht op de Hoofdstraat), met daarboven 13 appartementen. Het parkeren voor de woningen vindt plaats aan de achterzijde (met de ontsluiting op de Schenkhofstraat). De ontwikkeling is in overeenstemming met het beleid (o.a. het Masterplan Centrum Kesteren) maar wijkt op onderdelen af van het geldende bestemmingsplan ‘Kernen Neder-Betuwe’, zoals een vermeerdering van het aantal woningen en overschrijding van de bebouwingsgrens en de bouwhoogten. Daarom is een herziening van het bestemmingsplan opgesteld. Wij hebben vervolgens besloten om het bestemmingsplan in procedure te brengen. In de zienswijzenperiode is één zienswijze ingediend. Wij hebben de zienswijze beoordeeld en onze overwegingen n.a.v. de zienswijze opgenomen in bijgevoegde Zienswijzennota. De zienswijze geeft geen aanleiding om het ontwerpbestemmingsplan aan te passen. Uw raad kan het bestemmingsplan dan ook vaststellen.

Pagina 1 van 6

*ZA8D5024854*

Beoogd effect: Planologische medewerking verlenen aan het plan zodat de realisatie van de commerciële ruimten en de 13 appartementen mogelijk wordt gemaakt Argumenten: 1.1 In de Zienswijzenota is een onderbouwde reactie gegeven op de ingediende zienswijze. Er is 1 zienswijze ingediend. De zienswijze heeft onder andere betrekking op vermindering bezonning, privacy, de verkeers- en parkeersituatie en planschade. Daarnaast is een aantal vragen gesteld in de reactie. De zienswijzen en vragen zijn beantwoord in bijgevoegde concept zienswijzennota. Kort gezegd zal het plan leiden tot een andere omgevingskarakteristiek maar de bezwaren zijn, mede in het licht van het masterplan centrum Kesteren, voldoende te weerleggen. Bij de planontwikkeling is immers wel degelijk rekening gehouden met de omgeving (bijvoorbeeld een lagere hoogte aan de zijde van de Schenkhofstraat). Daarnaast vervalt voor een groot gedeelte het gebruik van detailhandel/supermarkt, wat een planologisch voordeel oplevert. Ook met de privacy is rekening gehouden, gelet op de indeling van het plan en de afstand tot de erfgrens. Er is een beperkte afname van de bezonning, maar er wordt ruimschoots voldaan aan de TNO-norm (ten minste 3 uur bezonning per dag). Het parkeren aan de achterzijde/Schenkhofstraat is uitsluitend voor de bewoners.

Door de initiatiefnemers wordt overleg gevoerd met de indiener zienswijze op welke onderdelen nog aanpassingen kunnen plaatsvinden aan het bouwplan, waardoor tegemoet wordt gekomen aan de bezwaren van indiener zienswijze. 2.1 Er zijn (financiële) afspraken over de ontwikkeling gemaakt in een exploitatieovereenkomst. Hierdoor is het verhaal van plankosten privaatrechtelijk verzekerd en is het vaststellen van een exploitatieplan niet noodzakelijk.

Pagina 2 van 6

3.1 Het bestemmingsplan voldoet aan het Rijks- provinciaal- en gemeentelijk beleid. In de plantoelichting is gemotiveerd dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het beleid van het Rijk, de provincie en de gemeente. Er is sprake van een toevoeging van 12 woningen. Hiermee is er sprake van een stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking (Rijks en provinciaal beleid). De ontwikkeling past evenwel binnen de regionale woonagenda 2020-2030. Hierin wordt op grond van de bevolkingsprognose Primos 2019 aangegeven dat er ruimte is voor toevoeging van 1400 woningen in de periode 2020-2030. De planologische capaciteit ligt daar nog ruim onder. Aangezien het programma daarnaast goed aansluit op de vraag (o.a. voor senioren) voldoet het plan zowel kwantitatief als kwalitatief aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De provinciale visie geeft geen bijzonderheden ten aanzien van dit gebied behoudens de aanduiding Limes. De daadwerkelijk beschermde gebieden (rijksmonumenten en AMK-terreinen) liggen evenwel buiten het plangebied (zie verder onder omgevingsonderzoeken/archeologie). Voorts voorziet het plan in de functies detailhandel en wonen, zodat er sprake is van een divers woon- en leefklimaat en vestigingsklimaat.

Doordat er sprake is van een vermindering van het aantal meters detailhandel, kan er ook geen sprake zijn van een ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Het plan voorziet daarnaast ook in het in standhouden van de fijnmazige voorzieningenstructuur zoals bedoeld in de regionale detailhandelsstructuurvisie Rivierenland, waarbij, overeenkomstig het Masterplan Centrum Kesteren wordt voorzien in commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen op de begane grond en wonen op de verdieping. Stedenbouwkundig sluit het plan aan op de dorpse karakteristiek (o.a. door het visueel opdelen van het plan in kleinere volumes, en het realiseren van voornamelijk 2 bouwlagen met een kap. Met het plan wordt ten slotte ook invulling gegeven aan de structuurvisie Neder-Betuwe, te weten het verbeteren van de uitstraling van het dorp door te investeren in de inrichting van knooppunten en de entrees. 3.2 De omgevingsonderzoeken laten zien dat de ontwikkeling planologisch inpasbaar is. In de plantoelichting van het bestemmingsplan is een nadere onderbouwing gegeven van de diverse omgevingsonderzoeken. De conclusies worden hierna kort benoemd. Verkeer en Parkeren De verkeersgeneratie is t.o.v. de oude situatie met een supermarkt sterk verminderd. De bestaande (en inmiddels heringerichte) infrastructuur kan de verkeersgeneratie eenvoudig verwerken.

Het parkeren voor de woningen wordt opgelost op het terrein achter de nieuwbouw. Hier worden 25 parkeerplaatsen gerealiseerd, nagenoeg 2 parkeerplaatsen per appartement. De parkeerbehoefte voor de detailhandelsruimte wordt, vergelijkbaar met de situatie zoals die voorheen van toepassing was, in het openbaar gebied gevonden. Voor het tekort aan parkeren voor de appartementen zijn, overeenkomstig het gemeentelijk beleid, financiële afspraken gemaakt. Bodem Via de uitgevoerde onderzoeken is de milieuhygiënische bodemkwaliteit binnen het plangebied in voldoende mate vastgelegd. De gemeten gehaltes liggen onder de achtergrondwaardes, m.u.v ter plaatse van een voormalige ondergrondse tank, daar is een matige oliewaarneming gedaan. Gelet op de grote diepte en aangezien op die plaats geen werkzaamheden plaatsvinden, is het niet zinvol om de vervuiling te verwijderen. Geluid Wegverkeer Het plan is gelegen nabij de Hoofdstraat, Schenkhofstraat en Nedereindsestraat, allen 30 km-wegen zonder een geluidzone en daardoor, op grond van de Wet geluidhinder, niet onderzoeksplichtig. Ook hoeft geen hogere grenswaarde verleend te worden. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is er wel akoestisch onderzoek gedaan. Hieruit volgt dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden op voornamelijk de west- en zuidgevel.

Om aan het Bouwbesluit te voldoen zullen extra geluidwerende voorzieningen in de gevels worden Pagina 3 van 6

getroffen (bijvoorbeeld isolatieglas, suskasten). Hiervoor is een voorwaardelijke verplichting in de bouwregels opgenomen. Bedrijven en Milieuzonering. Het plangebied en de omgeving is, gelet op de ligging in het centrum en nabij de hoofdinfrastructuur, aan te merken als een gemengd gebied. In de plantoelichting is aangegeven welke activiteiten in de omgeving van het plangebied worden uitgeoefend (met name winkel en kantoor) en dat (ruimschoots) wordt voldaan aan de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering. Water Er is een digitale watertoets uitgevoerd. Hieruit volgt dat de extra verharding onder de vrijstellingsregeling van 500 m² voor binnenstedelijke ontwikkelingen van het Waterschap Rivierenland blijft. Het hemelwater zal, overeenkomstig de huidige situatie, gescheiden worden afgevoerd. Natuur (inclusief stikstof) Ten behoeve van dit aspect is Flora- en Fauna onderzoek uitgevoerd, en is nader onderzoek gedaan naar de mogelijke functie van het plangebied voor vleermuizen. De conclusie uit deze onderzoeken is dat de werkzaamheden niet leiden tot aantasting van beschermde natuurwaarden en/of beschermde gebieden en dat de bebouwing op de planlocatie geen functie heeft voor vleermuizen als vaste rust- en verblijfplaats, vliegroute of foerageergebied.

De aanwezigheid van beschermde soorten en hun leefgebied vormen geen bezwaar voor de beoogde ontwikkelingen (vrijstellingsbesluit). De beoogde ontwikkeling leidt dus niet tot een overtreding van de Wet natuurbescherming, Wat betreft het aspect stikstof is hiervoor geconcludeerd dat er sprake is van een verkeersafname van 274,4 vervoersbewegingen per weekdag ten opzichte van de oude functie. Daarnaast zullen de nieuwe woningen gasloos worden gerealiseerd. Om de depositie van stikstof te berekenen is een voortoets stikstofdepositie gedaan. Op basis hiervan is geconcludeerd dat er zowel in de aanlegfase als in de gebruiksfase geen sprake is van een stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden groter dan 0,00 mol/ha/jr. Daarmee zijn er als gevolg van de ontwikkeling geen negatieve effecten op beschermde natuurgebieden. Overige omgevingsaspecten De overige omgevingsaspecten zijn niet aan de orde (bv. geurhinder) of hiervoor is een standaardoverweging opgenomen zoals voor: Externe veiligheid, vanwege de Betuweroute. Archeologie/cultuurhistorie (geen verwachtingswaarde). Luchtkwaliteit; plan draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering en achtergrondsituatie is goed. Watercompensatie; blijft onder de geldende drempelwaarde.

Explosieven; bij het bouwrijp maken zal een detectieonderzoek worden gedaan Aangezien er sprake is van een goede ruimtelijke ordening, en gezien de beantwoording van de zienswijze, adviseren wij uw raad om het bestemmingsplan vast te stellen. Kanttekeningen: -Financiën: Zoals hiervoor is aangegeven is er in verband met deze ontwikkeling een exploitatieovereenkomst gesloten. Hierin zijn ook afspraken vastgelegd over de vergoeding van ambtelijke kosten, planschadeverhaal en de afkoop Pagina 4 van 6

van parkeerplaatsen conform de Nota Parkeernormen. Het plan is voor de gemeente dan ook financieel uitvoerbaar. Communicatie: Kernboodschap is: Voor de (her)ontwikkeling van de locatie Hoofdstraat 31, Kesteren naar commerciële ruimten en 13 appartementen is een bestemmingsplan voorbereid. Er is 1 zienswijze ingediend. Deze zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan vastgesteld. Vervolgstappen: Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan zullen wij op de gebruikelijke wijze publiceren (in Het Gemeentenieuws, De Staatscourant, www.ruimtelijkeplannen.nl en de gemeentelijke website). Tegen uw vaststellingsbesluit staat voor belanghebbenden beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Burgemeester en wethouders van Neder-Betuwe, de secretaris, de burgemeester,

mr. G.S. Stam

A.J. Kottelenberg

Bijlagen: 1. Raadsbesluit vaststellen bestemmingsplan ‘Kesteren, Hoofdstraat 31’; 2. Bestemmingsplan ‘Kesteren, Hoofdstraat 31’ (toelichting, regels, verbeelding, bijlagen). 3. Zienswijzennota bestemmingsplan ‘Kesteren, Hoofdstraat 31’

Pagina 5 van 6

Raadsbesluit

Zaaknr.: Z/18/056372/RAAD/21/02842

De raad van de gemeente Neder-Betuwe; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders; gelet op het bepaalde in artikel 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening; BESLUIT: 1. in te stemmen met de beantwoording van de ontvangen zienswijze zoals verwoord in de Zienswijzennota bestemmingsplan ‘Kesteren, Hoofdstraat 31’; 2. geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen; 3. het bestemmingsplan ‘Kesteren, Hoofdstraat 31’ met de planidentificatie NL.IMRO.1740.bpKEhoofdstraat31-vst1, vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 10 november 2021 de griffier, de voorzitter,

E. van der Neut

A.J. Kottelenberg