Document · PDF

Bijlage - TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22g

Raadsvergadering 22 mei 2025, gemeente Neder-BetuweBij agendapunt: TAM-omgevingsplan De Molenhof 5, Ochten22.285 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Inhoudsopgave

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Leeswijzer

6 6 6 6

Hoofdstuk 2 Het project 2.1 Huidige situatie 2.2 Toekomstige situatie 2.3 Toetsing aan omgevingsplan

8 8 8 10

Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

12 12 12 13 14

Hoofdstuk 4 Kwaliteit van de leefomgeving 4.1 Bodem 4.2 Water en natuur 4.3 Omgevingskwaliteit 4.4 Mobiliteit en bereikbaarheid 4.5 Duurzaamheid 4.6 Gezonde leefomgeving

16 16 17 19 21 22 22

Hoofdstuk 5 Conclusie 5.1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 5.2 Belangenafweging

26 26 27

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

28 28 28

Hoofdstuk 7 Juridische planbeschrijving 7.1 Algemeen 7.2 Inleidende bepalingen 7.3 Speficieke regels over functies 7.4 Algemene regels over functies 7.5 Regels ter bescherming van waarden en objecten 7.6 Overgangsregels

29 29 29 30 30 30 30

Bijlagen bij toelichting

Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 2

Watertoets

Bijlage 3

Stikstofberekening

Bijlage 4

Participatieverslag

105

Regels Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

109 Inleidende bepalingen Toepassingsbereik Begripsbepalingen

110 110 111

Inhoudsopgave (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten Artikel 3

Meet- en rekenbepalingen

114

Hoofdstuk 2 Artikel 4

Specifieke regels over functies Wonen

115 115

Hoofdstuk 3 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7

Algemene regels over functies Anti-dubbeltelregel Bestaande maatvoering Aanvraagvereisten

119 119 120 121

Hoofdstuk 4 Artikel 8

Regels ter bescherming van waarden en objecten Waarde - Archeologie 1

122 122

Hoofdstuk 5 Artikel 9

Overgangsregels Overgangsrecht

125 125

Bijlagen bij regels

127

Bijlage 1

128

Inrichtingstekening

Inhoudsopgave (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

(ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Toelichting

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het voornemen is om ter plaatse van de Molenhof 5 te Ochten de bestaande kerk te slopen en hiervoor in de plaats 4 aaneengebouwde woningen te realiseren. De ontwikkeling past niet binnen het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, heeft de gemeente aangegeven dat er een TAM-IMRO plan opgesteld moet worden. Deze TAM vormt een alternatieve mogelijkheid voor gemeenten om het omgevingsplan te wijzigen. Een onderdeel van het TAM-omgevingsplan is het opstellen van een onderbouwing fysieke leefomgeving (motivering) met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Voorliggend document voorziet in deze onderbouwing.

1.2

Plangebied

Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Ochten, sectie E, perceelnummers 388 (540 m2) en 861 (circa 250 m2). Het plangebied heeft een oppervlakte van 790 m2.

Afbeelding 1 | Luchtfoto met plangrens (bron: PDOK.nl; bewerking; Juust B.V.)

1.3

Leeswijzer

Deze onderbouwing fysieke leefomgeving bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vier hoofdstukken. In hoofdstuk twee wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld en in hoofdstuk vijf wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Hoofdstuk 2 2.1

Het project

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in het westen van de kern Ochten. Het plangebied bestaat uit een voormalig kerkgebouw. In het noorden, oosten en zuiden wordt het plangebied omsloten door woningen. Aan de westzijde grenst het plangebied aan de Molenhof. Het plangebied is bijna geheel verhard.

Afbeelding 2 | Huidige situatie plangebied (bron: Google Streetview)

2.2

Toekomstige situatie

Het voornemen is om 4 aaneengebouwde woningen te realiseren. In het plangebied worden 10 parkeerplaatsen voorzien en 3 parkeerplaatsen bij de bestaande vrijstaande woning. De rijwoningen worden voorzien van een berging in de achtertuin. Ontsluiting richting de achtertuinen vindt plaats via een pad ten noorden van de woningen.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Afbeelding 3 | Impressie toekomstige situatie (bron: BuroSalt)

Afbeelding 4 | Toekomstige situatie plangebied (bron: BuroSalt)

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Afbeelding 5 | Plattegrond woningen (bron: BuroSalt)

2.3

Toetsing aan omgevingsplan

2.3.1

Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden

Ter plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Neder-Betuwe. Het bestemmingsplan 'Kernen Neder-Betuwe', dat op 14 mei 2020 door de gemeenteraad is vastgesteld, maakt met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het omgevingsplan. De gronden van het plangebied hebben de bestemming 'Maatschappelijk'.

Afbeelding 6 | Uitsnede omgevingsplan gemeente Neder-Betuwe (bron: Ruimtelijkeplannen.nl/DSO, bewerking: Juust)

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

2.3.2

Strijdigheid omgevingsplan

In het omgevingsplan 'Kernen Neder-Betuwe' is het perceel aan de Molenhof aangewezen als 'Maatschappelijk'. Het bouwen en in gebruik nemen van woningen is niet toegestaan. 2.3.3

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te verkrijgen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). Dat betekent dat de vergunning, volgens artikel 8.0b, tweede lid Bkl, geweigerd wordt als: a. de omgevingsplanactiviteit zou leiden tot een situatie die niet is toegelaten op grond van een instructie(regel); b. de omgevingsplanactiviteit betrekking heeft op een voorbeschermingsregel in het omgevingsplan (opvolger van het voorbereidingsbesluit); c. de omgevingsplanactiviteit het uitvoeren van een project waarvoor een projectbesluit is vastgesteld door een bestuursorgaan van de provincie of het Rijk belemmert. De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, beschermen van gezondheid, beschermen van het milieu, het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 4.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen. Motivering De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit wel aan bij de prioriteit 'Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied'.

Conclusie Het rijksbeleid staat de verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat: Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten; Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid; Een voortvarend en innovatief circulair beleid; Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit; Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag; Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat; Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen Motivering De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op de ambitie 'een duurzaam en divers woon- en leefklimaat' door te voorzien in een passend woningaanbod.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Conclusie De omgevingsvisie staat verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg.

3.3

Regionaal beleid

Regionale woonagenda 2020-2030 In het najaar van 2020 is de Regionale Woonagenda Rivierenland 2020-2030 vastgesteld. Neder-Betuwe heeft samen met de andere regiogemeenten vijf thema's gekozen waarin we samenwerking zoeken: Continuïteit in productie waarbij we de bestaande woningbouwplannen versneld uitvoeren en waar gaan proberen om adaptief (flexibeler) te programmeren. Betaalbaarheid waarbij we ons extra inzetten voor huishoudens met een laag- of middeninkomen. Flexibiliteit op de woningmarkt: er is een toenemend aantal inwoners dat behoefte heeft aan betaalbare en snel beschikbare woonruimte. Wonen en zorg waarbij er voldoende passende en betaalbare woonruimte beschikbaar moet zijn in een breed scala aan woonvormen. Duurzame woningvoorraad waarbij we kijken naar de Regionale Energie Strategie (RES) die invulling moet geven aan de ambities uit het Klimaatakkoord en het Gelders Energie Akkoord. Motivering Met voorliggend plan worden 4 betaalbare woningen toegevoegd aan de woningvoorraad. Het plan sluit hiermee aan op de ambities uit de Regionale Woonagenda. Conclusie De regionale woonagenda staat verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg.

Regionaal woningbouwprogramma Rivierenland Het Woningbouwprogramma voor de periode 2020-2030 is vastgesteld door de Provincie Gelderland. Voor de gemeente Neder-Betuwe gaat het om minimaal 950 en maximaal 1.400 woningen tot 2030. De Omgevingsverordening stelt ten aanzien van nieuwe woonlocaties (artikel 2.2.1.1) dat “in een bestemmingsplan nieuwe woonlocaties en de daar te bouwen woningen slechts worden toegestaan wanneer dit past in het vigerende door Gedeputeerde Staten vastgestelde Kwalitatief Woonprogramma successievelijk de door Gedeputeerde Staten vastgestelde kwantitatieve opgave wonen voor de betreffende regio.” De gemeenten in de regio Rivierenland werken al jarenlang samen op het gebied van wonen. De regio heeft een methodiek van kwalitatief programmeren ontwikkeld, die de instemming van de provincie heeft. Om de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte inzichtelijk te krijgen hebben de gemeenten van de regio Rivierenland afspraken gemaakt voor het opstellen en monitoren - actueel houden - van een regionaal woningbouwprogramma. Het regionale woningbouwprogramma is een dynamische lijst en wordt jaarlijks geactualiseerd. Alle projecten worden getoetst op vier punten: Woonmilieu, prijs en woningtype Hardheid Ruimtelijke kwaliteit en meerwaarde voor de omgeving Prioritering Eindconclusie Regionaal beleid staat de verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

3.4

Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie Neder-Betuwe De raad van de gemeente Neder-Betuwe heeft op 24 februari 2022 de 'Omgevingsvisie Neder-Betuwe' vastgesteld. De Omgevingsvisie schetst een toekomstbeeld met belangrijke waarden, die Neder-Betuwe kenmerken en wil behouden en versterken voor toekomstige ontwikkelingen. Daarnaast schetst de Omgevingsvisie ook een beeld waar de gemeente de komende jaren aan wil werken. De Omgevingsvisie bestaat uit tien speerpunten, een richtinggevende kaart en een waardenkaart. De speerpunten Een omgeving waarin inwoners een leven lang gezond en veilig kunnen leven, wonen en werken Een goed ondernemers- en vestigingsklimaat, diversiteit in werk voor onze inwoners en een goede aansluiting tussen onderwijs en arbeidsmarkt. Wonen voor iedereen. Een goede bereikbaarheid voor gebruikers van het OV, de auto, de fiets en voor de wandelaar. Doorontwikkelen en beleefbaar maken van onze identiteit. Doorontwikkeling van de gemeente als centrum voor laanboomteelt en andere agrarische sectoren. Opwekking en gebruik van energie op een duurzame manier. Voorbereid zijn op de veranderingen in klimaat. Een gezonde, groene en biodiverse omgeving. Behoud en ontwikkeling van sterke dorpen in een nieuwe en nauwe samenwerking met de gemeente. Motivering De voorgenomen ontwikkeling sluit aan op het speerpunt 'Wonen voor iedereen'. Het plan voorziet in 4 betaalbare woningen.

Conclusie De Omgevingsvisie Neder-Betuwe staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

Programma Wonen 2022-2030 Op 27 januari 2022 is het Programma Wonen 2022-2030: wonen voor iedereen, vastgesteld door de raad van de gemeente Neder-Betuwe. Dit is een verdiepend programma van de (concept) Omgevingsvisie Neder-Betuwe. In het Programma wonen is het beleid met betrekking tot de woningmarkt, het aanbod en de behoefte opgenomen. Om richting te geven aan de ontwikkeling van de gemeente, biedt het Programma Wonen belangrijke handvatten voor de gemeente zelf, maar ook de partners met wie zij op het brede speelveld van het wonen samenwerkt. Het geeft een kwalitatieve inkleuring aan de woningbouwontwikkeling van zowel nieuwbouw als bestaande bouw en alle facetten die hiermee samenhangen. Dit borgt de gemeente door randvoorwaarden te stellen voor de realisatie van sociale huur en sociale koop. Om wonen voor iedereen te realiseren ziet de gemeente de volgende aandachtspunten die gebaseerd zijn op onderzoek, bestaande beleidskaders en discussie met inwoners, professionals en de raad: Betaalbaar voor iedereen Beschikbaar voor iedereen Vindbaar voor iedereen Lagere inkomens Starters Senioren Motivering

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Met het realiseren van de 4 woningen wordt voorzien in betaalbare woningen. De woningen bieden kansen voor starters. Conclusie Het Programma Wonen 2022-2030 staat verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg.

Eindconclusie Het gemeentelijk beleid staat verlening van de omgevingsvergunning niet in de weg.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Hoofdstuk 4 4.1

Kwaliteit van de leefomgeving

Bodem

Bij het toedelen van functies aan locaties vindt een integrale afweging plaats. De bodem is een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het belang van het beheren en het beschermen van de bodem wordt meegenomen bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico hiervan is dat ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie, bodemkwaliteit, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven.

4.1.1

Archeologie

De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5.130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Motivering Voor het plangebied gelden regels over onder andere graafwerkzaamheden om archeologische waarden in de bodem te beschermen. Archeologisch onderzoek is nodig wanneer de bodemingrepen een grotere oppervlakte beslaan dan 100 m2 en niet dieper reiken dan 30 centimeter. Het bouwplan heeft betrekking op vervanging van bestaande bouwwerken en funderingen. De woningen worden grotendeels gerealiseerd op de locatie van de, nu nog bestaande, fundering van de kerk. Buiten de contour van deze fundering is een oppervlakte van 90 m² nodig voor de fundering van de woningen. Deze oppervlakte blijft binnen de 100 m² en daarom is geen archeologisch onderzoek noodzakelijk. Conclusie Het aspect archeologie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

4.1.2

Bodemkwaliteit

In het omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico's ontstaan bij het toelaten van een bodemgevoelig gebouw (groter dan 50 m2) op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. Motivering Het plangebied heeft een agrarische bestemming. Gelet op de functiewijziging naar 'Wonen' is een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. Grondvitaal BV heeft op 20 december 2023 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt dat alleen licht verhoogde gehalten zijn gemeten. Om deze reden is een nader onderzoek niet noodzakelijk. Conclusie Het aspect 'Bodemkwaliteit' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

4.1.3

Niet Gesprongen Explosieven

Op sommige plaatsen in Nederland bevinden zich nog onontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. Deze leveren een gevaar op, vooral als ze verplaatst of aangeraakt worden, bijvoorbeeld bij graaf- of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Niet Gesprongen Explosieven (NGE) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem. Motivering Op de bodembelastingkaart CE van de gemeente Neder-Betuwe is het plangebied aangeduid als verdacht gebied artillerie-, mortier-, raketbeschieting. Met het bouwen van de kerk in 1956 zijn de gronden binnen het plangebied grotendeels naoorlogs geroerd. De nieuwe woningen worden gerealiseerd ter plaatse van de fundering van de kerk.

Afbeelding 7 | Uitsnede bodembelastingkaart CE – Neder-Betuwe (bron: gemeente Neder-Betuwe)

Conclusie Het aspect niet gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.2

Water en natuur

Bij het opstellen van ontwikkelplannen worden de thema's water en natuur steeds meer als leidende basisprincipes gezien. Daar waar eerst getoetst werd of er geen nadelige effecten te verwachten waren (behoud) wordt nu – met name vanwege de klimaatdoelstellingen - veel meer gestuurd op het verbeteren van de waterhuishouding en het ontwikkelen van extra natuurwaarden. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze dit plan bijdraagt aan deze leidende principes.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

4.2.1

Weging van het waterbelang

Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel 'weging van het waterbelang' genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5.37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken. Motivering Voor onderhavig plan is de digitale watertoets uitgevoerd. Het resultaat hiervan is toegevoegd als Bijlage 2. Op de locatie waar de nieuwe woningen beoogd zijn staat nu een kerkgebouw en is het plangebied grotendeels verhard. Het waterschap hanteert voor stedelijk gebied een drempelwaarde van 500 m² aan toename verharding waarbij compenserende maatregelen dienen te worden genomen. Met voorliggend plan blijft de toename aan verharding ruim onder deze drempelwaarde. Daarom is watercompensatie niet nodig. Het hemelwater en afvalwater zal overeenkomstig de huidige situatie gescheiden worden afgevoerd. Conclusie Het aspect weging van het waterbelang staat vergunningverlening niet in de weg.

4.2.2

Natuur

Het aspect natuur omvat zowel soortenbescherming als gebiedsbescherming. Sommige activiteiten kunnen gevolgen hebben voor dieren en planten. Dat zijn flora- en fauna-activiteiten. De Omgevingswet geeft regels over flora- en fauna-activiteiten om soorten te beschermen. De beschermde flora en fauna mag niet worden verstoord, verjaagd of worden gedood. Voorafgaand aan een ontwikkeling moet, indien negatieve effecten op mogelijke beschermde soorten op voorhand niet uitgesloten kunnen worden, onderzocht worden of er beschermde dieren- of plantensoorten in het plangebied leven. Soortenbescherming Motivering Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde soorten (dieren en planten). Voor het slopen van de kerk is een sloopmelding gedaan en geaccepteerd door middel van een brief van de Omgevingsdienst Rivierenland, d.d. 19 juni 2024, met als onderwerp 'acceptatie melding'. Bij de melding en de brief is een quickscan flora en fauna toegevoerd, uitgevoerd door Groenewold Adviesbureau voor Milieu & Natuur op 5 december 2023. Conclusie Het aspect soortenbescherming is al beoordeeld in het kader van de sloopmelding en staat vergunningverlening niet in de weg. Gebiedsbescherming Motivering Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden.

Het plangebied is gelegen op een afstand van circa 500 meter tot het Natura 2000-gebied 'Rijntakken'. Dit gebied is in de nabijheid van het plangebied niet stikstofgevoelig. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000-gebieden plaatsvindt worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. Voor dit plan is voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op Natura 2000-gebieden berekend (zie Bijlage 3). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Conclusie

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000-gebieden. Er is geen vergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig.

4.3

Omgevingskwaliteit

Het bereiken en in stand houden van een 'goede omgevingskwaliteit' is opgenomen als een centrale doelstelling in de Omgevingswet (artikel 1.3). Het gaat hierbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving, maar ook over de waarde die toegekend wordt aan de identiteit van gebieden. Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet omgevingskwaliteit meegenomen worden in de toetsing.

4.3.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5.129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan, én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.

Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Motivering In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 4 woningen en daarmee is het dus niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Een toetsing aan de ladder kan derhalve achterwege blijven. Voor het overige zijn geen regels opgenomen die specifiek op deze situatie van toepassing zijn. Het project is lokaal en kleinschalig. De ontwikkeling draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit, en dus ook aan de omgevingskwaliteit van het gebied waarin de ontwikkeling ligt. Met het oog op het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van ongewenste leegstand is er daarnaast ook behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling bijdraagt aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking staat vergunningverlening niet in de weg.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

4.3.2

Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit

Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige landschappelijke kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde. Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik, identiteit en herkenbaarheid van een plek. Motivering De voorgenomen planontwikkeling voorziet in de realisatie van 4 aaneengebouwde woningen. De woningen bestaan uit twee lagen met kap. De woningen en woningtype passen binnen de bestaande woonwijk waar meerdere aangebouwde woningen zijn gelegen met dezelfde bouwmassa en vorm. Conclusie Het aspect landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit staat vergunningverlening niet in de weg.

4.3.3

Cultuurhistorische waarden

De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. Motivering Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn niet aanwezig. Conclusie Het aspect cultuurhistorie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

4.3.4

Welstand

Voor zowel bestaande als nieuwe bouwwerken geldt dat deze moeten voldoen aan eisen vanuit welstand Bij nieuwbouw of verbouw beoordeelt de gemeente met een welstandstoets of het bouwwerk past in de omgeving. Dit doet de gemeente op basis van de aanvraag voor een omgevingsvergunning. Veel gemeenten hebben een welstandsnota. Voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsgunning voor de activiteit bouwen wordt een bouwplan getoetst aan Welstand. In de gemeentelijke Welstandsnota (2011) staan daarvoor de criteria genoemd. Bij de historische kern van Ochten is welstandsniveau 1 (zware toetsing) van toepassing. De historische bebouwingslinten maken deel uit van de hoofdstructuur van de kern. Hier worden de bouwplannen ook getoetst volgens welstandsniveau 1. De linten en oude dorpskern stralen namelijk een hoge ruimtelijke kwaliteit uit, er komen relatief veel monumenten voor en er wordt een hoog ambitieniveau nagestreefd. De linten en de oude dorpskern bevatten bijzondere cultuurhistorische, architectonische, landschappelijke of stedenbouwkundige karakteristieken.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

4.4

Mobiliteit en bereikbaarheid

Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verkeersproblemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie en gemeentelijk beleid. Mobiliteit is geen doel op zich, maar een belangrijke randvoorwaarde voor onder meer de woningbouwopgave en de regionale economie. Gemeenten kennen een breed takenpakket op het gebied van mobiliteit. Het gaat niet alleen om het beheer en onderhoud van lokale wegen, maar ook over de mobiliteitstransitie, verkeersveiligheid en toegankelijkheid. Om mobiliteit toekomstbestendig te maken moeten al deze aspecten in onderlinge samenhang beschouwd worden. Gemeenten hebben daarnaast een eigen verantwoordelijkheid om locaties binnen de gemeente goed bereikbaar te houden. 4.4.1

Verkeersgeneratie

Motivering De verkeersgeneratie wordt bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren'. Uitgegaan wordt van stedelijkheidsgraad 'weinig stedelijk' en gebiedstype 'rest bebouwde kom'. De gemiddelde verkeersgeneratie voor een tussen/hoekwoning bedraagt 7,4 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De totale verkeersgeneratie voor het plangebied komt daarmee op afgerond 30 (29,6) motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersgeneratie die door de realisatie van deze woningen toeneemt zal geen noemenswaardige effecten hebben op de bestaande verkeerssituatie. De nieuwbouw heeft geen gevolgen voor de verkeersafwikkeling ter plaatse. Conclusie Het aspect verkeersgeneratie staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

4.4.2

Vervoersmodaliteit en ontsluiting

Motivering Het plangebied is bereikbaar per auto, fiets of lopend. De ontsluiting vindt plaats via de Molenhof. De minimale extra verkeersgeneratie kan goed afgewikkeld worden op het omliggende infrastructuur. Conclusie Het aspect vervoersmodaliteit en ontsluiting staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

4.4.3

Parkeren

Motivering De parkeernorm is bepaald op basis van het geldende parkeerbeleid 'Nota Parkeernormen Neder-Betuwe'. Het plangebied valt binnen de bebouwde kom. Voor een tussen/hoekwoning binnen de bebouwde kom geldt een parkeernorm van 2,4. Voor de 4 woningen komt de totale parkeerbehoefte daarmee op 9,6. Voor de bestaande vrijstaande woning geldt een parkeernorm van 2,7. Een totale parkeerbehoefte van afgerond 13 parkeerplaatsen (12,3) voor de 5 woningen. Binnen het plangebied zijn 13 parkeerplaatsen beoogd en voldoet daarmee aan het parkeerbeleid. Conclusie Het aspect parkeren staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

4.5

Duurzaamheid

Duurzaamheid is het waarborgen van de bestaansmogelijkheden van en het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee de behoeften van toekomstige generaties is gevaar te brengen. Duurzaam omgaan met de ruimte betekent onder meer rekening houden met de huidige gebruiksfuncties en de mogelijkheid voor toekomstige generaties om functies aan een gebied te geven. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om duurzaam gebruik van materialen, energie, natuur en mobiliteit. Omdat duurzaamheid veel facetten heeft, is een integrale benadering noodzakelijk. Motivering Bij de gewenste ontwikkeling vindt de duurzaamheid in de bouwtechnische uitvoering van de bebouwing plaats. De woningen worden energieneutraal en gasloos opgeleverd. Daarnaast worden zoveel mogelijk natuurlijke duurzame materialen gebruikt. De gewenste ontwikkeling probeert op deze manier bij te dragen aan de algemene doelstellingen op het gebied van duurzaamheid. Conclusie Het aspect duurzaamheid vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6

Gezonde leefomgeving

Een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet is een gezonde fysieke leefomgeving. Binnen de kaders van Omgevingswet kunnen overheden eigen gezondheidsambities vastleggen en uitwerken. Het aspect gezondheid is veelomvattend en zeer divers. Aan de meeste milieuaspecten (o.a. luchtkwaliteit, geluid en geur) zijn in meer of mindere mate immers gezondheidsaspecten verboden. De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen, in positieve of negatieve zin. Zo kan een groene en beweegvriendelijke omgeving goed zijn voor de gezondheid. Aan de andere kant kunnen bijvoorbeeld een matige luchtkwaliteit of een lawaaiige omgeving ongezond zijn. 4.6.1

Groen

Motivering In de huidige situatie is het plangebied bijna volledig verhard. Met de realisatie van de woningen zal het plangebied aanzienlijk groener worden met de aanleg van voor- en achtertuinen. Conclusie Het aspect groen vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6.2

Milieuzonering

Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet ervoor zorgen dat voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten voorkomen wordt. Sommige activiteiten die vanuit een planologisch perspectief mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. Motivering In de nabijheid van het plangebied zijn geen relevante bedrijven gelegen waarvoor nadere afstemming noodzakelijk is. Op een afstand van circa 12 meter tot het plangebied is een kantoorfunctie gesitueerd. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. Er wordt voldaan aan de richtafstand ten opzichte van het

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten kantoor. Met het vervallen van de maatschappelijke functie is er sprake van het verdwijnen van een milieubelastende activiteit. Door de voorgenomen ontwikkeling is er sprake van een verbetering van het woon- en leefklimaat voor omliggende woningen. Conclusie Het aspect 'milieuzonering' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6.3

Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.2 Bkl. De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Dit in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De doelstelling van omgevingsveiligheid is het realiseren van een veilige woonen leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Omgevingsveiligheid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. De instructieregels van paragraaf 5.1.2 zijn erop gericht gebouwen en locaties te beschermen waar personen gedurende een periode verblijven. Motivering Over de Waal, de A15 en de Betuweroute vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het plangebied is niet gelegen binnen een gifwolk-, brand- en explosieaandachtsgebied van deze routes.

Het plangebied is wel gelegen binnen het de PR 10-8 (een plaatsgebonden risico van één op de 100 miljoen per jaar). De ligging binnen de PR 10-8 contour leidt er niet toe dat er een belemmering is voor het plan. Het plangebied ligt immers niet binnen een aandachtsgebied en voorziet ook niet in het mogelijk maken van een (beperkt) kwetsbare (buiten)locatie. Voor het overige zijn er geen risicobronnen in de directe omgeving van het projectgebied gelegen.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Afbeelding 8 | Uitsnede professionele risicokaart (bron: Signaleringskaart EV)

Conclusie Het aspect omgevingsveiligheid vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6.4

Geluid

Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn afspraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, etc.) te voorkomen. De Omgevingswet bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een aandachtsgebied van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron mogelijk maakt. Motivering De ontwikkeling voorziet in het mogelijk maken van geluidgevoelige objecten. Het plangebied is gelegen in een 30 km/u zone. Mogelijk heeft de Cuneraweg een geluidsaandachtsgebied, maar gezien de afstand en de reeds aanwezige bebouwing gelegen tussen de Cuneraweg en de Molenhof vormt het aspect geluid naar verwachting geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

4.6.5

Luchtkwaliteit

Bij het toelaten van activiteiten moeten, in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, de gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld. Als sprake is van een zeer beperkte bijdrage aan de concentratie van stikstofdioxide (NO2) en PM10 is geen beoordeling nodig of aan de omgevingswaarde wordt voldaan. Er is sprake van een 'niet in betekenende mate bijdrage' wanneer de toename van de concentratie NO2 en PM10 in de buitenlucht niet hoger is dan 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van PM10 en NO2. Daarnaast is een aantal categorieën aangewezen die in elk geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt. Bij activiteiten en werken die binnen deze categorieën vallen hoeft verder niet door middel van berekeningen of op een andere manier aangetoond te worden dat de toename van de concentraties niet de van toepassing zijnde grens voor NIBM overschrijdt. Motivering In artikel 5.54 Bkl zijn de standaardgevallen genoemd die niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie van stikstofdioxide (NO2) en PM10. Hierin is onder andere aangegeven, dat gebouwen met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan, met ten hoogste 1.500 woningen en één ontsluitingsweg aan te merken zijn als een categorie die 'niet in betekende mate' bijdraagt aan de concentratie van stikstofdioxide.

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van 4 woningen. Deze valt onder de hiervoor genoemde categorie. De instructieregels voor de bescherming van de kwaliteit van de buitenlucht zijn derhalve niet van toepassing. Conclusie Het aspect 'Luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor het planologisch mogelijk maken van voorgenomen ontwikkeling.

4.6.6

Milieueffectrapportage

De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m.e.r) is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Motivering Bij de ontwikkeling van 4 woningen, zoals hier het geval is, is er sprake van een mer-beoordelingsplicht. Het gaat hier namelijk om de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen als bedoeld in kolom 1 onder J11 uit bijlage V Omgevingsbesluit.' Er moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject is afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling. In onderhavig plan worden 4 woningen mogelijk gemaakt. Het project wordt, gezien de aard en omvang, niet aangemerkt als een 'stedelijk ontwikkelingsproject'. Tevens zijn er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten, omdat de milieueffecten zeer beperkt zijn (zie paragraaf 4.1 t/m 4.6). Het opstellen van een mededeling voornemen is niet nodig.

Conclusie Het opstellen van een 'mededeling' van het voornemen voor het bouwplan is op grond van het Omgevingsbesluit niet nodig.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Hoofdstuk 5 5.1

Conclusie

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

Bodem Archeologie

Bodemkwaliteit

Niet Gesprongen Explosieven

Natuur en water Weging van het waterbelang

Natuur

Omgevingskwaliteit Ladder voor duurzame verstedelijking

Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit

Cultuurhistorische waarden

Welstand

Mobiliteit en bereikbaarheid Verkeersgeneratie

Vervoersmodaliteit en ontsluiting

Parkeren

Duurzaamheid Duurzame energie

Gezonde leefomgeving Groen

Milieuzonering

Omgevingsveiligheid

Geluid

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Luchtkwaliteit

Milieueffectrapportage

5.2

Belangenafweging

Uit bovenstaande tabel blijkt dat aan alle aspecten wordt voldaan. Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

In het omgevingsplan geeft de gemeente aan dat een bepaalde functie op een locatie 'kan' komen en zodra zich een concreet initiatief aandient moet onderzocht 'hoe' dat financieel uitvoerbaar is. Bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, die voldoende concreet is, moet de uitvoerbaarheid daarom worden aangetoond. Er is sprake van een ontwikkeling welke volledig op initiatief en voor eigen rekening van de grondeigenaar (tevens initiatiefnemer) plaatsvindt. De te verhalen kosten voor de gemeente betreffen eventuele nadeelcompensatie en proceskosten. Ten aanzien van deze aspecten is het mogelijk een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten tussen de gemeente en de initiatiefnemer zodat er geen publiekrechtelijk kostenverhaal in het kader van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig is. Deze overeenkomst zal voor het verlenen van de omgevingsvergunning worden gesloten. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1

Participatie

Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Een initiatiefnemer moet bij het aanvragen van een omgevingsvergunning aangeven of hij aan participatie heeft gedaan en wat de resultaten zijn. Dit aanvraagvereiste omvat geen verplichting voor de aanvrager om aan participatie te doen. De gemeenteraad kan echter gevallen aanwijzen waarin participatie verplicht is. Op 13 augustus 2024 is een informatiebijeenkomst geweest. Aanwezigen geven aan zich te kunnen vinden in het plan. Een aantal opmerkingen zijn gemaakt en er is afgesproken dat het plan wordt aangepast aan de wensen van de omwonenden. In Bijlage 4 is het participatieverslag opgenomen. 6.2.2

Procedure

De aanvraag om een omgevingsvergunning heeft betrekking op het toestaan van een activiteit in afwijking van het omgevingsplan. Op de onderhavige aanvraag is conform artikel 16.62 Omgevingswet de reguliere procedure van titel 4.1 Algemene wet bestuursrecht van toepassing. De beslistermijn is acht weken.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Hoofdstuk 7 7.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In de Bruidsschat zitten onder andere regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen. De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Het gebruik van TAM-IMRO is, vooralsnog, toegestaan tot en met 31 december 2024.

Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2024 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2025 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD). Met het ''TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten'' wordt de realisatie van 4 aaneengebouwde woningen te realiseren. Deze wijziging op het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Rhenen is technisch opgesteld conform het InformatieModel Ruimtelijke Ordening (IMRO), maar is inhoudelijk uitgewerkt op basis van de vereisten volgens de Omgevingswet.

7.2

Inleidende bepalingen

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie De Molenhof 5 in Ochten, waarvan de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1740. tamOCDeMolenhof5-ont1, zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. Hoofdstuk 1 bevat bepalingen die gelden voor het gehele plangebied en bestaat uit: Artikel 1.1 Toepassingsbereik: Dit artikel geeft aan voor welk werkingsgebied de regels van toepassing zijn. Tevens wordt aangegeven dat specifieke artikelen uit de Omgevingswet en het Omgevingsplan van rechtswege niet van toepassing zijn indien strijdigheid bestaat met de regels uit het TAM-omgevingsplan. Artikel 1.2 Tijdelijk omgevingsplan – bestemmingsplan: Dit is opgenomen om onderliggende bestemmingsplannen geheel of gedeeltelijk te laten vervallen. Artikel 1.3 Tijdelijk omgevingsplan – bruidsschat: In dit artikel is geregeld dat de bruidsschat niet van toepassing is, met uitzondering van paragraaf 22.2.7.3 die ziet op de regels over het vergunningsvrij bouwen zoals die in artikel 22.36 van het omgevingsplan zijn opgenomen. Artikel 1.4 Verwijzing naar verbeelding: Onder de Omgevingswet maakt de plankaart van het TAM-IMRO omgevingsplangebied, met daarop de geometrisch begrensde planobjecten, niet automatisch wettelijk deel uit van het omgevingsplan.

Om de plankaart en de planobjecten een juridische status te geven in het TAM-IMRO omgevingsplan, is in het TAM-IMRO omgevingsplan deze specifieke bepaling opnemen. Artikel 2 Begripsbepalingen: Begripsbepalingen en aanvraagvereisten in de bruidsschat zij niet automatisch van toepassing op een TAM-omgevingsplan. Met deze bepaling worden alle begrippen uit de bruidsschat van toepassing verklaard. Verder zijn aanvullende begrippen opgenomen.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten Artikel 3 Meet- en rekenbepalingen: Dit artikel geeft onder meer bepalingen waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

7.3

Speficieke regels over functies

In hoofdstuk 2 is opgenomen welke functies binnen het plangebied zijn toegestaan. In dit geval is dat de functie 'Wonen'. Hierbinnen is aangegeven waar en hoe bouwen ten behoeve van de functie is toegestaan. De locatie is aangewezen voor het gebruiksdoel 'Wonen' en heeft de volgende functies: wonen, niet-publieksgerichte aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten, nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. Het is in ieder geval verboden om een woning en vrijstaande bijbehorende bouwwerken te gebruiken ten behoeve van kamerbewoning.

7.4

Algemene regels over functies

Hoofdstuk 3 bevat de algemene bepalingen: Artikel 5 Anti-dubbeltelregel: Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Artikel 6 Bestaande maatvoering: Voor bouwwerken die op het tijdstip van inwerkingtreding van dit artikel bestonden of in uitvoering waren, dan wel gebouwd zijn of gebouwd kunnen worden krachtens een verleende omgevingsvergunning geldt dat indien de bestaande situering en/of maten afwijken van de ingevolge deze regels toegestane situering en/of maten, de bestaande situering tevens en/of bestaande maten als maximaal toegestaan worden beschouwd. Artikel 7 Aanvraagvereisten: hierin zijn de aanvraagvereisten uit de bruidsschat van toepassing verklaard.

7.5

Regels ter bescherming van waarden en objecten

In hoofdstuk 4 zijn regels opgenomen ter bescherming van bepaalde waarden of bepaalde objecten. In dit geval zijn dat regels behorende bij de functie 'Waarde – Archeologie 1' en heeft als doel het behoud en bescherming van waardevolle archeologische informatie in de bodem.

7.6

Overgangsregels

In dit hoofdstuk is het overgangsrecht van bouwwerken en het overgangsrecht van gebruik opgenomen.

Toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Bijlagen bij toelichting

Bijlagen bij toelichting (ontwerp)

bestemmingsplan TAM-omgevingsplan hoofdstuk 22a De Molenhof 5 Ochten

Bijlage 1 Verkennend bodemonderzoek

Bijlagen bij toelichting (ontwerp)

Verkennend bodemonderzoek Locatie Adres: Postcode, Plaats

De Molenhof 5 4051 AE OCHTEN

Opdrachtgever Naam: Adres: Postcode, plaats:

Van Wolfswinkel Bouw Oud Vellerseweg 1 3772 PA BARNEVELD

Contactpersoon: Telefoonnummer:

De heer J. van Wolfswinkel 06-81450152

Uitvoering en rapportage Naam: Grondvitaal BV Adres: Voorthuizerstraat 256 Postcode, plaats: 3881 SN Putten

Projectgegevens Projectnummer: Versie: Revisiestatus:

Telefoonnummer: Fax: E-mailadres:

0341 491323 0341 491806 info@grondvitaal.nl

Rapportagedatum: 20 december 2023 Autorisatiedatum: 21 december 2023

Contactpersoon:

dhr. J.W. Mertens

Uitvoering conform: NEN 5740

Analyses Naam: Adres: Postcode, plaats:

Eurofins Analytico B.V. Gildeweg 42-46 3771 NB Barneveld

Telefoonnummer: E-mailadres:

0342 426300 info-env@eurofins.nl

2330108 01 Definitief

GRONDVITAAL BV BODEMONDERZOEK / ASBESTINVENTARISATIE

INHOUDSOPGAVE 1

SAMENVATTING

VOORONDERZOEK EN ONDERZOEKSHYPOTHESE

2.1

Doel van het onderzoek

2.2

Historisch onderzoek en visuele waarneming

2.3

Onderzoekshypothese

2.4

Uitvoering van het onderzoek

2.5

Geohydrologie

UITVOERING VERKENNEND BODEMONDERZOEK

3.1

Veldwerk

3.2

Resultaten veldwerk

3.3

Laboratoriumonderzoek

3.4

Interpretatie van het laboratoriumonderzoek

3.5

Overzicht analyseresultaten

SAMENVATTING, CONCLUSIE en AANBEVELING

4.1

Samenvatting

4.2

Conclusie

4.3

Aanbeveling

BIJLAGEN: 1.

Overzicht boorpunten Kadastrale situatie

Boorprofielen

Analyseresultaten

Achtergrond-, streef- en Interventiewaarden standaardbodem

SAMENVATTING Soort onderzoek

Verkennend bodemonderzoek

Aanleiding

Aanvraag omgevingsvergunning

Doel

Vaststellen of sprake is van verontreiniging in de grond / grondwater

Opzet

NEN 5740 VED-HO-NL (verdachte niet-lijnvormige locatie, homogeen verdeelde verontreiniging)

Locatie

De Molenhof 5 4051 AE OCHTEN

Kadastraal bekend

Gemeente

OCHTEN

Sectie

Nummer

388

Oppervlakte

540

m²

Terreininrichting

Grotendeels verhard

Terreingebruik

recreatie

Terreingebruik omgeving

Wonen

Kaartcoördinaten

Hypothese

Onverdacht

Aantal boringen / peilbuizen

0,5 m –mv.

1,0 m –mv.

2,0 m –mv.

2,5 m –mv.

167205

435587 peilbuis 1

Bodemopbouw

Bovengrond matig fijn tot grof lichtbruin zand, ondergrond zwak zandige licht grijsbruine klei.

Grondwaterstand

1,06

Zintuiglijke waarnemingen

Zwak tot matig grindhoudend, zwak baksteenhoudend

Resultaten grond Bovengrond

m –mv. > achtergrondwaarde

> interventiewaarde

PCB (som 7) (0,01) Minerale olie C10 - C40 (0,02) PAK 10 VROM (-)

Ondergrond Resultaten grondwater Grondwater Conclusies

> streefwaarde

> interventiewaarde

Barium (0,06)

Hypothese bevestigd. Verontreiniging vormt geen aanleiding tot nader onderzoek. Er zijn o.i. geen belemmeringen voor de gewenste activiteiten.

Projectnummer Versie Revisiestatus

: 2330108 : 01 : definitief

Rapportagedatum : 20 december 2023 Autorisatiedatum : 21 december 2023

VOORONDERZOEK EN ONDERZOEKSHYPOTHESE

2.1

Doel van het onderzoek

Het doel van het verkennend bodemonderzoek is het vaststellen van de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem met betrekking tot de eventuele aanwezigheid van bodemverontreiniging in de grond en het freatisch grondwater.

2.2

Historisch onderzoek en visuele waarneming

Het historisch vooronderzoek is uitgevoerd conform NEN 5725. Tijdens het vooronderzoek zijn de hierna te noemen bronnen geraadpleegd waaruit de volgende voor het onderzoek van belang zijnde gegevens bekend zijn geworden: Overzicht voorinformatie Bron

Informatie

Opdrachtgever / contactpersoon

Op de onderzoekslocatie bevindt zich een kerkgebouw. Het te onderzoeken terreingedeelte bestaat grotendeels uit met bestrating verhard terrein. Voor het een klein deel is het terrein onverhard (tuin). De aanleiding tot het onderzoek is een aanvraag omgevingsvergunning. Het uitgevoerde onderzoek strekt zich uit over een oppervlak van ± 540 m² (zoals op bijlage 1 aangegeven). Er hebben voor zover bekend op de onderzoekslocatie geen bedrijfsmatige activiteiten plaatsgevonden waardoor een bodemverontreiniging is ontstaan. Voor zover bekend zijn op de locatie geen olietanks of andere verontreinigingsbronnen aanwezig (of aanwezig geweest). Het voornemen is het kerkgebouw te slopen en een dubbele woning met garages te bouwen.

Omgevingsdienst Rivierenland

Bodemkwaliteitskaart Volgens de bodemkwaliteitskaart ligt de locatie in een zone met klasse Wonen. Boomgaarden De locatie ligt in een gebied waar in het verleden sprake was van boomgaarden. Deze gebieden zijn verdacht op het gebruik van bestrijdingsmiddelen. Na overleg met de Omgevingsdienst Rivierenland is besloten dat de locatie, ondanks dat er in het verleden grondverzet heeft plaatsgevonden vanwege het bouwrijp maken, toch onderzoek wordt uitgevoerd op bestrijdingsmiddelen om de verdenking uit te sluiten. Bodemonderzoeken Er zijn in de omgeving van de onderzoekslocatie bodemonderzoeken uitgevoerd aan Het Heufke en 44 RI-straat 33-35. Zie verder onder provincie Gelderland.

Bouwarchief Regionaal Archief Rivierenland

2155 bouwen van galerij aan kerk, 23-07-1974 1033 gebruiksmelding brandveilig gebruik van het pand De Molenhof 5 Ochten, 2014-2016

Bodemloket provincie Gelderland

Het Heufke Uitgevoerde onderzoeken • 01-03-1989 Indicatief onderzoek Het Heufke Ochten Ecolyse Nederland B.V. AA174023778 Bovengrond matig verontreinigd met lood, overige zware metalen licht verontreinigd. • 01-05-1989 avr (aanvullend rapport) Het Heufke Ochten Ecolyse Nederland B.V. AA174023779 Bij het aanvullend onderzoek is geen verhoogd gehalte lood meer gemeten.

Projectnummer Versie Revisiestatus

: 2330108 : 01 : definitief

Rapportagedatum : 20 december 2023 Autorisatiedatum : 21 december 2023

4 44 RI-straat 33-35 Uitgevoerde onderzoeken • 03-01-1994 Verkennend onderzoek NEN 5740 44 Ri-Straat 33-35 Ochten Arns Milieu- en Installatietechniek B.V. AA174023781 Bovengrond licht verontreinigd met PAK, grondwater licht verontreinigd met tolueen en tetrachlooretheen. Luchtfoto’s (www.topotijdreis.nl)

Op de luchtfoto’s zijn geen aanwijzingen aangetroffen die wijzen op mogelijk bodembedreigende activiteiten

Asbestdakenkaart Provincie Gelderland

De gebouwen op de onderzoekslocatie hebben geen asbestverdachte dakbedekking.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/15395771/1