Bijlage 6 - Zienswijze B (geanonimiseerd)

akd AAN

De raad en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Neder-Betuwe T.a.v. de weledelgestrenge heer E, van der Neut, griffier Postbus 20 4043 ZG Opheusden

VAN

TELEFOON E-MAIL

INTERNET

Hugo Doornhof Advocaat | partner +31 88 253 5223

hdoornhof@akd.nl www.akd.nl

Per e-mail: ciriffie&.nederbetuwe.nl info&.nederbetuwe.ni 1 feb 2024 Ontwerpbestemmingsplan 'Ochten, Dokter M. van Drielplein' en ontwerp omgevingsvergunningen UW KENMERK Z/23/096868/216004 ONS KENMERK 1016308 DATUM

ONDERWERP

AANVULLENDE ZIENSWIJZE

Edelachtbare raad, edelachtbaar college, Op 20 december heeft uw college het ontwerpbestemmingsplan ‘Ochten, Dokter M. van Drielplein’ (hierna: “het Plein”) en de gecoördineerde ontwerp omgevingsvergunningen voor de bouw van een supermarkt en de bouw van een dorpshuis ter inzage gelegd. Namens cliënten Aldi Vastgoed B.V. en Aldi Culemborg B.V. (hierna: “Aldi") maak ik hierbij graag gebruik van de gelegenheid om een zienswijze op het ontwerp naar voren te brengen. Aldi exploiteert sinds 2016 aan het Dokter M. van Drielplein een supermarkt.

Vooraf: Aldi keert zich niet tegen de nieuwe supermarkt an sich Aldi verzet zich niet tegen deze ontwikkeling en benadrukt dat zij Boon’s Markt een grotere winkel gunt. Aldi merkt echter op dat reeds nu al een bestaand parkeertekort op het Plein bestaat. In dat licht neemt Aldi ook haar eigen belangen in overweging en brengt deze zienswijze naar voren. Ten tijde van de ontwikkeling van deze Aldi-locatie is lange tijd met de gemeente overlegd over hoe Aldi

In Nederland wordt de praktijk uitgevoerd door AKD N.V., statutair gevestigd in Rotterdam (ingeschreven in het handelsregister onder nummer 24366820). Alle diensten en (andere) werkzaamheden worden verricht uit hoofde van een overeenkomst van opdracht met AKD N.V. Op de overeenkomst zijn, onder uitsluiting van enige andere algemene voorwaarden, de algemene voorwaarden van AKD N.V. van toepassing die zijn gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te Rotterdam onder nummer 22/2023 en waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid is opgenomen. Iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald met inbegrip van het bedrag van het eigen risico. Op verzoek worden de algemene voorwaarden kosteloos toegezonden. Zij kunnen ook worden geraadpleegd op https://www.akd.eu/.

pagina 1 van 7

akd aan de parkeereisen kon voldoen. Wat Aldi nu ziet gebeuren is dat dit kennelijk niet - althans in mindere mate - heeft te gelden voor Boon’s Markt. Daar heeft Aldi moeite mee. Aldi voorziet namelijk voor hun klanten problemen, nu de parkeerbehoefte de parkeercapaciteit overstijgt. Dit heeft tot gevolg dat klanten niet goed bij de winkel van Aldi kunnen parkeren. Deze zienswijze heeft de volgende opbouw. Hierna wordt in hoofdstuk 1 het bestaande parkeerbeleid dat ter plaatse geldt besproken. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 waarom het ontwerpbestemmingsplan te weinig parkeerplaatsen realiseert. In hoofdstuk 3 wordt het Rapport van Goudappel geduid. De zienswijze wordt in hoofdstuk 4 afgesloten met een beknopte conclusie.

1

STRIJD MET NOTA PARKEERNORMEN NEDER-BETUWE (2017)

1.1

Achtergrond Ten tijde van de ontwikkeling in 2016 van Aldi aan voornoemd Plein bestond reeds een tekort aan parkeerplaatsen.

De gemeente

heeft destijds toegezegd

dat er bij de start van de

herontwikkeling/herindeling van het Plein extra parkeerplaatsen zouden komen. Van het realiseren van die extra parkeerplaatsen is het tot op heden nooit gekomen. Het ontwerp van de nieuwbouw van Boon’s Markt voegt aan de bestaande situatie op het Plein slechts 10 extra parkeerplaatsen toe en rondom het Plein 37 extra parkeerplaatsen, Deze parkeerplaatsen hebben geen extra toegevoegde waarde voor het winkelend publiek en dus ook niet voor Aldi. De gemeente had zorg moeten dragen voor een betere parkeervoorziening vanwege het al bestaande tekort en het plan van Boon’s Markt had een substantiëlere toevoeging van nieuwe parkeerplaatsen moeten bevatten.

1.2

Nota parkeernormen Neder-Betuwe Uit de Nota parkeernormen (hierna: “Nota”) volgt dat elke initiatiefnemer zelf verantwoordelijk is voor het realiseren van zijn/haar eigen parkeeroplossing.1 Een nieuw initiatief tot bouwen (verbouw, nieuwbouw, nieuwe functie etc.) mag geen parkeerproblemen veroorzaken in de omgeving. Dit betekent in principe dat de oplossing van de parkeerbehoefte op eigen terrein moet plaatsvinden. Om de kwaliteit van de openbare ruimte en de leefbaarheid van de kernen te handhaven, is het voorts belangrijk dat zo weinig mogelijk (langs)parkeerplaatsen in de openbare ruimte op straatniveau worden gerealiseerd.2

1 Nota parkeernormen Neder-Betuwe (2017), p, 15. 2 Ibid.

pagina 2 van 7

akd Indien de situatie zich voordoet dat de parkeerbehoefte de parkeercapaciteit overschrijdt, is er sprake van een probleemsituatie en een onbalans.3 Een onbalans betekent in de praktijk dat parkeerproblemen- en overlast kunnen worden verwacht, indien geen oplossing voor het tekort wordt gevonden.

1.3

Prioriteitsvolgorde bij parkeeronbalans Uit het beleid van de gemeente blijkt een prioriteitsvolgorde voor het aanpakken van een dergelijk probleem, Allereerst moet worden gekeken of het mogelijk is om extra parkeerruimte toe te voegen op het eigen terrein. De Nota parkeernormen stelt daarbij voor om nog eens kritisch naar het bouwplan te kijken.4 Een voorgestelde mogelijkheid is wellicht via een parkeergarage, dek, een andere terreinindeling of een ander creatief gebruik van de ruimte toch tot realisatie van extra parkeerplaatsen te komen. Als dat geen uitkomst biedt, moet door de initiatiefnemer worden bezien of het mogelijk is de ambities van het plan (naar beneden) bij te stellen. De ontwikkelende partij brengt zijn ambities dan in lijn met de beschikbare parkeerruimte. De Nota parkeernormen erkent dat bij de beoordeling van de vraag óf een aanpassing van het plan mogelijk is, de inschatting van financiële consequenties een groot knelpunt kunnen vormen.5 Indien daarover twijfel bestaat, is het aan de initiatiefnemer om aan te tonen dat het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen op eigen terrein onevenredige kosten met zich brengt. Slechts dan kan het college - onder strikte voorwaarden - afwijken van de parkeernorm. Aldus kan worden gesteld dat de drempel voor het college om af te wijken van de parkeernorm hoog is.

Alvorens het college hiervan kan afwijken is aldus eerst vereist dat initiatiefnemer kritisch naar het bouwplan kijkt en (hetzij via creatief gebruik) de mogelijkheid onderzoekt om tot realisatie van extra parkeerplaatsen te komen. Als dat niet mogelijk is, is het aan initiatiefnemer om de ambitie desnoods aan te passen aan de parkeergelegenheid.

1.4

Bestaand tekort relevante omstandigheid bij beoordeling vvgb Het is vaste rechtspraak dat bij de beoordeling of een project in voldoende parkeergelegenheid voorziet om in de parkeerbehoefte ervan te kunnen voorzien, geen rekening hoeft te worden gehouden met een eventueel bestaand tekort. In dat kader is de uitspraak van de Afdeling van 29 augustus 2018 illustratief.6 Dit geldt ook in het geval dat aan het project alleen met toepassing van art. 2.12 eerste lid, aanheft en onder a, aanhef en onder 3 van de Wabo medewerking kan worden verleend en op grond van art. 2.27 eerste lid, van die wet, gelezen in samenhang met art. 6.5, eerste lid, van het Bor een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) van de gemeenteraad is vereist.

3 Nota, p. 25. 4 Ibid. 5 Ibid. 6 ABRvS 29 augustus 2018, ECLI:NL;RVS:2018:2872, r.o. 8.2.

pagina 3 van 7

aJcdl Bij de beoordeling of de gemeenteraad een wgb wil afgeven voor een project, moet de gemeenteraad bezien of het project in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij dient de gemeenteraad alle planologisch relevante omstandigheden te betrekken. Een al bestaand tekort aan parkeerplaatsen kan daar één van zijn. Bij de vraag óf de gemeenteraad een wgb wil afgeven, mag een bestaand tekort daarom wél in de beoordeling worden betrokken. De gemeenteraad kan zich dan aansluiten bij de rechtspraak over bestemmingsplannen. Dat houdt in dat moet worden beoordeeld of zich reeds een bestaand parkeertekort voordoet en in hoeverre door het plan mogelijk gemaakte nieuwe ontwikkelingen zich daartoe verhouden.7 2

VERGELIJKING OUDE EN NIEUWE PLANOLOGISCHE SITUATIE

2.1

Er worden te weinig extra parkeerplaatsen gerealiseerd De parkeerbehoefte in de huidige planologische situatie bedraagt 261.8 In de huidige planologische situatie is op het Plein sprake van 61 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte in de nieuwe planologische situatie wordt 313 parkeerplaatsen. Met het ontwerpbestemmingsplan komen 108 parkeerplaatsen beschikbaar. De parkeerbehoefte neemt dus toe met 52 parkeerplaatsen. Het ontwerpbestemmingsplan realiseert echter 47 extra parkeerplaatsen. Aldi vraagt zich af of er in de openbare ruimte voldoende gelegenheid is om dit verschil van 5 parkeerplaatsen en het daaruit voorkomend tekort adequaat op te vangen. Hierbij is opgemerkt dat het gemeentebeleid is om - ten behoeve van de leefbaarheid - zo min mogelijk parkeerplaatsen op straatniveau te realiseren.9 Van de 47 nieuw te realiseren parkeerplaatsen, staan slechts 22 ten dienste van het winkelend publiek. In Tabel 1 is de parkeerbehoefte in de oude en de nieuwe planologische situatie weergeven. Bij deze berekening is uitgegaan van de krachtens de Nota geldende normen per functie.

7 ABRvS 9 oktober 2013, ECLI:NL:RVS:2013:1246. 8 260,2614. Het eindtotaal wordt in de berekening altijd naar boven afgerond, Nota, p. 20. 9 Nota, p. 15.

pagina 4 van 7

akd 2.2

Tabel 1 Huidige Situatie Gebruiker ALDI Boon's Dorpshuis Bloemist

PP

Metrage Norm 1493

8,8

131,4

1039,3 1413 250

6,8 3,5 3,5

70,7 49,5 __ 8^ 260,3

TOTAAL Nieuwe Situatie Gebruiker

PP

Metrage Norm

ALDI

1493

8,8

131,4

Boon's

1524

6,8

103,6

Dorpshuis

915

3,5

32,0

Retail unit

1039

3,5

36,4

Bloemist

250

3,5

__ 8J 312,2

TOTAAL Totaal aantal PP Huidige situatie

61

Nieuwe situatie (plein)

71

Nieuwe situatie (incl. omliggend)

108

Tekort PP Bestaande tekort huidige situatie

199,3

Bestaande tekort nieuwe situatie

204,2

Saldering conform Goudappel Bestaande tekort incl. saldering nieuwe situa

-52 152,2

3

ACTUALISATIE ONDERZOEK VERKEER EN PARKEREN SUPERMARKT OCHTEN

3.1

Rapport Goudappel werpt rookgordijn op Het rapport Actualisatie onderzoek verkeer en parkeren supermarkt Ochten10 (hierna; “het Rapport’’) lijkt een rookgordijn op te werpen om onder de plaatselijke parkeernormen uit te komen. Dit valt op te maken uit het aanvoeren van alternatieve en twijfelachtige berekeningen. Het Rapport geeft veeleer een alternatieve duiding van de ter plaatse geldende parkeernorm, De Nota laat dergelijke alternatieve berekeningen niet toe. Enkele punten uit het Rapport waarbij Aldi vraagtekens zet, zullen hieronder worden toegelicht.

3.2

Functie dorpshuis Aldi stelt vraagtekens bij de wijze waarop de parkeerbehoefte aan het Plein door Goudappel is berekend. In figuur 3.2 van het door Goudappel opgestelde Rapport is zichtbaar dat zij een vlak hebben opgetekend, hetgeen een gebied beslaat op loopafstand van 200 meter van de supermarkt. Op basis van de Nota is een acceptabele loopafstand voor de functie winkelen inderdaad 200 meter. Het is echter de vraag of dit ook geldt voor de functie dorpshuis, nu daarvoor geen hoofdfunctie in de Nota is opgenomen. Met andere woorden: is het uitgangspunt om een straal van 200 meter op loopafstand van het Plein wel - en het daarmee corresponderende aantal beschikbare parkeerplaatsen - in het onderhavige geval wel correct?

10 Actualisatie onderzoek verkeer en parkeren supermarkt Ochten, 14 december 2023.

pagina 5 van 7

akd 3.3

Gehanteerde acceptabele loopafstand en parkeerdrukmetingen: twijfelachtig Op basis van de gehanteerde straal van 200 meter op loopafstand van het Plein, houdt het onderzoek van Goudappel rekening met een beschikbaar aantal parkeerplaatsen van 235. Vanwege de dorpsmarkt op het maatgevend moment zijn er 10 parkeerplaatsen niet beschikbaar.11 Er wordt dus gerekend met een N=225. Het ontwerp bestemmingsplan gaat echter uit van 108 parkeerplaatsen op het Plein. Aldi stelt dan ook vraagtekens bij het uitgangspunt van respectievelijk 225/235 parkeerplaatsen. Er kan immers niet zomaar van worden uitgegaan dat alle parkeerplaatsen die Goudappel in zijn berekening betrekt, daadwerkelijk ten behoeve van de functies supermarkt en dorpshuis komen. Een deel van deze parkeerplaatsen is namelijk gelegen in woonwijken en wordt gebruikt door bewoners. Een parkeerdrukmeting zal nodig zijn, om te kunnen bepalen of dit eventueel dubbelgebruik niet een onaanvaardbare parkeerdruk tot gevolg heeft. Goudappel heeft een dergelijke parkeerdrukmeting uitgevoerd. Aldi plaatst hier echter vraagtekens bij. Het gebied binnen een straal van 200 meter is opgedeeld in totaal 26 secties die in dit onderzoek zijn betrokken. In deze groep van 26 secties, worden op verschillende tijdstippen (zowel op of buiten het maatgevende moment) de maximale parkeerdruk van 85% overschreden.

Dat levert soms wel een parkeerdruk op van 100 tot 120%, hetgeen een forse overschrijding is van de maximale parkeerdruk.12 De parkeerplaatsen waar de hiervoor genoemde maximale parkeerdruk wordt overschreden, liggen allemaal in een gebied met (overwegend) de functie wonen.

3.4

Onduidelijk of en hoe deze ‘extra’ parkeerplaatsen ten dienste staan van de functies supermarkt Aldi ziet in het Rapport niet worden onderbouwd of en hoe de parkeerplaatsen die Goudappel in hun berekening betrekt structureel en duurzaam beschikbaar en aanwezig zullen zijn voor het winkelend publiek. Er kan derhalve niet voetstoots van worden uitgegaan dat deze parkeerplaats kunnen worden meegenomen in de berekeningen waarop het Rapport en het onlwerpbestemmingsplan zijn gebaseerd. Aldi betwijfelt het of desbetreffende parkeerplaatsen de nieuwe functies (altijd) ten dienste

staan.

Het

uitgangspunt

van

225

beschikbare

parkeerplaatsen

waarop

het

onlwerpbestemmingsplan zich baseert, is aldus onjuist - althans onvolledig.

11 Het maatgevend moment is vastgesteld op zaterdagmiddag 12:00 uur. 12 Zie bijvoorbeeld sectie 27 (functie wonen) op zaterdag 15 oktober 2022; sectie 33 (functie wonen) op zaterdag 10 oktober respectievelijk zaterdag 5 november, sectie 21 (functie wonen) op 20 oktober 2022 respectievelijk zaterdag 5 november 2022, sectie 44 (functie wonen) op respectievelijk woensdag 12 en zaterdag 15 oktober en zaterdag 5 november 2022.

pagina 6 van 7

akd CONCLUSIE Er kan geen nieuwe supermarkt komen zonder (veel) extra parkeerplaatsen. Samengevat voorziet het onderhavige bestemmingsplan in minder parkeerplaatsen dan op basis van de parkeerbehoefte noodzakelijk is. Dit is derhalve in strijd met de Nota die ter plaatse geldt en sluit dus niet aan bij de gemeentelijke beleidsdoelstellingen. In dat licht is in deze zienswijze uiteengezet dat Aldi zich niet tegen deze ontwikkeling verzet, maar zich zorgen maakt om de parkeercapaciteit en wat dat betekent voor haar klanten en dus voor Aldi. Al met al verzoek ik uw raad om een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan en deze in lijn te brengen met de Nota.

Een manier om dit te bewerkstelligen, is het laten onderzoeken of extra parkeerruimte kan worden gerealiseerd middels een parkeergarage- of dek op het terrein van Boon’s Markt. Aldi ziet echter het liefst dat Boon’s Markt op eigen terrein maaiveld parkeren realiseert. Dat zou uitsluitend mogelijk zijn door het dorpshuis boven op de supermarkt te realiseren. Een alternatieve aanpak voor Boon’s Markt om aan de Nota te voldoen, is een herstructurering van de huidige locatie. Boon’s Markt zou voorts de acquisitie van een aangrenzend perceel kunnen overwegen, waardoor zij zelf in de parkeerbehoefte kunnen voorzien. Daarnaast is het de overweging waard om het dorpshuis te verplaatsen naar de oude locatie van Boon’s Markt, waardoor er op de nieuwe locatie voldoende ruimte ontstaat om aan de parkeereisen te voldoen.

Doornhof

pagina 7 van 7