Bijlage 5 - Zienswijze A (geanonimiseerd)

3 1 JAN. 2024 advocaten

Per aangetekende post Gemeenteraad van Neder-Betuwe t.a.v. de raadsgriffier Postbus 20 4043 ZG Opheusden

Cees Advocaten N.V. mr. M.R. Plug Advocaat X

Zienswijze Ontwerpbestemmingsplan Dokter M. van Drielplein Ochten Kantoor Dossier

Betreft Uw kenmerk

Den Haag, 30 januari 2024 20240032 Renpart Retail XV C.V. / Gemeenteraad Neder-Betuwe NL.IMRO.1740.bpOCdrielplein-ontl

Laan van Nieuw Oost-Indië 25a 2593 B3 Den Haag Postbus 80504 2508 GM Den Haag

Geachte heer, mevrouw.

1.1

Burgemeester en wethouders van de gemeente Neder-Betuwe hebben op grond van de artikelen 3.1 en 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening in het Gemeenteblad van 20 december 2023 (nummer

539213) bekendgemaakt dat het ontwerpbestemmingsplan "Ochten, Dokter M. Van Drielplein" (hierna: het ontwerpbestemmingsplan) van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024 ter inzage ligt. Een afschrift van de publicatie in het Gemeenteblad wordt als biilaae 1

overgelegd.

1.2

Namens de commanditaire vennootschap Renpart Retail XV C.V. (hierna: Renpart),

gevestigd te Den Haag en kantoorhoudende op het adres Riouwstraat 191 C te (2585 HT) Den Haag, wordt door mr. M.R. Plug, advocaat te Den Haag (Cees Advocaten N.V., postbus 80504,

2508 GM Den Haag), een zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. Bij separate

brief van heden is tevens een zienswijze ingediend tegen de ontwerpomgevingsvergunning voor

de bouw van een supermarkt en de bouw van een dorpshuis, die tegelijkertijd met het ontwerpbestemmingsplan ter inzage is gelegd.

1.3

Renpart is eigenaar van de onroerende zaak, gelegen aan de Dokter M. van Drielplein 3 te Ochten. Deze onroerende zaak, waarop de enkelbestemming "detailhandel" rust, wordt door Renpart

verhuurd aan Aldi Vastgoed B.V. (hierna: Aldi), die aldaar sinds medio 2016 een supermarkt exploiteert. Op figuur 1 is de locatie opgenomen van de onroerende zaak van Renpart (zie rode

pin) ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan (grijze vlakken ten westen en ten zuidwesten

van Aldi).

Op alle door ons verrichte werkzaamheden en opdrachten die Cees Advocaten N.V. aanvaardt, zijn onze algemene voorwaarden van toepassing. De algemene voorwaarden worden op verzoek toegezonden of zijn onder meer digitaal beschikbaar op cees.nl. In onze algemene voorwaarden is een aansprakelijkheidsbeperking opgenomen.

advocaten

Enkel bestemming Detailhandel

+ +****«**’+* +

-f-

Dubbel bestemming Waaide - Archeologie 1

—j-'-

□

Bouwvlak

Functieaanduiding supermarkt Maatvoering maximum bouwhoogte: 8 m maximum goothoogte: 4 m

Gebiedsaanduiding

53 wptgeviiig/oiie - v.'ijzigingsgebied Figuur 1, de onroerende zaak van Renpart ten opzichte van het ontwerpbestemmingplan. Bron: www.rulmteliikeplannen.nl.

Renpart kan zich om de hierna te noemen redenen niet met het ontwerpbestemmingsplan verenigen.

2

Parkeren

2.1

Ter plaatse van het Dokter M. van Drielplein was tijdens de nieuwbouw van de Aldi-supermarkt

in 2016 al sprake van een nijpend tekort aan parkeerplaatsen. Deze problematiek is bij de gemeente bekend en deze zou bij een toekomstige herontwikkeling of herindeling van het

winkelplein worden aangepakt. Renpart wijst erop dat deze bestaande parkeerproblematiek

echter nooit is opgelost. De onderhavige ontwikkeling biedt bij uitstek een mogelijkheid om het structurele parkeerprobleem eindelijk op te lossen.

Huidige parkeerproblemen

2.2

In de bestaande situatie zijn er voor Aldi, MCD supermarkt, de bloemist en het gemeenschapshuis slechts 51 parkeerplaatsen beschikbaar. In de praktijk levert dit aantal een structureel tekort op, hetgeen bij de gemeente bekend is. Als wordt uitgegaan van de gemeentelijke parkeernormering

in de bestaande situatie zijn er op grond van de Nota parkeernormen Neder-Betuwe 2017 (hierna:

Nota

parkeernormen)

ten

minste

260

parkeerplaatsen

nodig.

Verwezen

wordt

naar

onderstaande berekening, die is gebaseerd op voornoemde Nota parkeernormen.

DMS20240032-1376702436-24/V 0.44

2/8

advocaten

Aldi: MCD: Dorpshuis: Bloemist: Totaal: 2.3

1.493 m2 X 8,8% 1.039,3 m2 X 6,8% 1.413 m2 X 3,5% 250 m2 X 3,5%

= 131,4 pp = 70,7 pp = 49,5 pp = 8,8 pp = 260,3 pp

Uit bovenstaande berekening volgt dat in de huidige situatie voor wat betreft het aantal benodigde parkeerplaatsen sprake is van een fors tekort.

2.4

Indien wordt uitgegaan van het gebruik, dat op basis van het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerpomgevingsvergunning wordt toegestaan, dan leidt dat op basis van de normen uit de Nota parkeernormen tot de volgende berekening: Aldi: MCD: Dorpshuis: Detailhandel: Bloemist: Totaal:

2.5

1.493 m2 X 8,8% 1.524.3 m2i X 6,8% 915 m2 X 3,5% 1039.3 X 8,9% 250 m2 X 3,5%

= 131,4 pp = 103,6 pp = 32 pp = 116,8 pp = 8,8 pp = 392,6 pp

Uit de hierboven opgenomen berekening volgt dat de parkeerbehoefte in de nieuwe situatie met maar liefst 132 pp toeneemt (die bovendien nog hoger ligt indien wordt uitgegaan van de in de

aanvraag om omgevingsvergunning opgegeven bruto vloeroppervlakte). Ter verduidelijking wijst

Renpart erop dat voor de berekening van de parkeerbehoefte vanwege het gebruik van het huidige pand van MCD ten behoeve van detailhandel moet worden uitgegaan van een norm van

8,9 pp per 100 vierkante meter. De nieuwe bestemming staat immers detailhandel toe, hetgeen tevens de mogelijkheid biedt voor detailhandel in wit- en bruingoed. Bij de vaststelling van het

bestemmingsplan moet worden uitgegaan van een worst-case scenario, hetgeen betekent dat

niet kan

worden

uitgegaan

van

de

in

de

Nota

parkeernormen

opgenomen

algemene

detailhandelnorm van 3,5 pp per 100 vierkante meter. 2.6

In de bestaande situatie zijn er 61 parkeerplaatsen op het Dokter M. van Drielplein. In de nieuwe situatie zijn er (na een andere indeling) 71 parkeerplaatsen op dit plein en wordt een beroep

gedaan op 37 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. 2.7

Het tekort in de bestaande situatie bedraagt 260,3 - 61 = 199,3 parkeerplaatsen. In de nieuwe situatie bedraagt het tekort substantieel meer, te weten 284,6 parkeerplaatsen (welk tekort

‘ In deze zienswijze zijn de oppervlaktes aangehouden, die in het rapport van Goudappel staan vermeld. In de aanvraag om omgevingsvergunning staat echter een andere bruto vloeroppervlakte vermeld, te weten een bruto vloeroppervlak van 1.675 m2 na uitvoering van de bouwwerkzaamheden.

DMS20240032-1376702436-24/V 0.44

3/8

advocaten bovendien nog hoger ligt indien wordt uitgegaan van de in de aanvraag om omgevingsvergunning

opgegeven bruto vloeroppervlakte). Indien conform het rapport Actualisatie Onderzoek verkeer en parkeren supermarkt Ochten van Goudappel van 14 december 2023 wordt gesaldeerd, dan

bedraagt het tekort in de nieuwe situatie 232,6 parkeerplaatsen. Per saldo verergert de parkeerproblematiek dus in de nieuwe situatie.

3

Afweging parkeren op eigen terrein ontbreekt

3.1

Uit de ontwerpomgevingsvergunning blijkt dat voor de nieuwbouw van MCD er te weinig tot geen

parkeerplaatsen worden toegevoegd aan de bestaande situatie. Dat klemt te meer, nu in het ontwerpbestemmingsplan "Parapluplan 2023"2, dat thans ter inzage ligt, in artikel 8.2 is bepaald dat een omgevingsvergunning voor het bouwen binnen een bestemmingsplan slechts wordt

verleend,

indien

bij de aanvraag

wordt aangetoond

dat voorzien

wordt

in

voldoende

parkeergelegenheid op eigen terrein en veilig gesteld is dat deze parkeergelegenheid in stand wordt gehouden. Deze planregels kennen geen afwijkingsmogelijkheid. Niet gebleken is dat MCD

supermarkt voldoet aan de eis dat in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein moet worden voorzien.

3.2

Ook in het vigerende bestemmingsplan "Parapluplan Parkeren", dat ter plaatse van de plangebied

onverkort geldt, is in artikel 4.1 bepaald dat een omgevingsvergunning voor het bouwen, het uitbreiden en het wijzigen van de functie van gebouwen en gronden van (onder andere bestemmingsplannen) slechts wordt verleend, indien bij de aanvraag wordt aangetoond dat voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein overeenkomstig de door

burgemeester en wethouders vastgestelde beleidsregels met betrekking tot parkeren, zoals die

gelden op het tijdstip van de indiening van de aanvraag om een omgevingsvergunning. 3.3

In artikel 4.1, onder b, van Parapluplan Parkeren is bepaald dat burgemeester en wethouders met een omgevingsvergunning kunnen afwijken van de eis dat wordt voorzien in voldoende

parkeergelegenheid op eigen terrein indien het voldoen aan die bepaling door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit of voor zover op andere wijze in de nodige

parkeer- en stallingruimte wordt voorzien. Van deze afwijkingsmogelijkheid kan slechts worden afgeweken indien - voor zover hier van belang - geen onevenredige aantasting plaatsvindt van

de parkeersituatie in de openbare ruimte.

3.4

Noch

uit

de

plantoelichting

van

het

ontwerpbestemmingsplan

noch

uit

de

ontwerpomgevingsvergunning blijkt dat er enige afweging is gemaakt ter zake van de afwijking

2 Ontwerpbestemmingsplan Parapluplan 2023 is ter inzage gelegd van 21 december 2023 tot en met 31 januari 2024.

DMS20240032-1376702436-24/V 0.44

4/8

advocaten van de verplichting voor MCD om op eigen terrein parkeergelegenheid te realiseren. In het

bijzonder moet daarbij worden gedacht aan het realiseren van bijvoorbeeld een verdiepte parkeergarage of een parkeerdek. Daarbij merkt Renpart nog op dat MCD supermarkt weliswaar

een bestaande supermarkt is, maar van een reguliere uitbreiding is geen sprake nu de supermarkt volledig wordt verplaatst en met circa 50% wordt uitgebreid. Daarbij is tevens van belang dat de

huidige locatie van MCD een onbeperkte detailhandelbestemming houdt (met uitzondering van de mogelijkheid om daar opnieuw een supermarkt te exploiteren). In het rapport van Goudappel

wordt in paragraaf 2.2 gesteld dat een detailhandelsfunctie voor niet-dagelijkse voorzieningen wordt mogelijk gemaakt. Hierdoor wordt miskend dat ter plaatse van het huidige pand van MCD

op grond van het ontwerpbestemmingsplan kan worden gebruikt voor de verkoop van dagdagelijkse producten, maar bijvoorbeeld ook voor detailhandel in wit- of bruingoed, waarvoor

een hogere parkeernorm geldt. Ten onrechte is in het ontwerpbestemmingsplan geen rekening gehouden met het uitgangspunt dat bij de vaststelling van een bestemmingsplan behoort te

worden uitgegaan van een worstcase-scenario. 3.5

Niet valt in te zien waarom van MCD niet zou mogen worden verlangd dat zij parkeervoorzieningen

op eigen terrein

realiseert.

In

het

huidige pand

van

MCD

kunnen

zich

verschillende

detailhandelsformules vestigen, waardoor het Dokter M. van Drielplein feitelijk transformeert naar een winkelcentrum, waardoor het parkeerprobleem nog groter zal worden. 4

Saldering verkeergeneratie bestaande situatie

4.1

In het rapport van Goudappel staat, op biz. 3: "Omdat het een transformatie en verplaatsing van bestaande functies betreft is de verkeersgeneratie van de toekomstige functies niet volledig 'nieuw verkeer'. In de berekeningen is daarom de verkeersgeneratie van de bestaande functies gesaldeerd."

4.2

Voorts staat in het rapport, op bIz. 10: "De theoretische toename is berekend op basis van de beoogde uitbreiding van de bestaande supermarkt. De ervaring leert echter dat een dergeUjke uitbreiding vaak bedoeld is om de kwaliteit van de winkel te vergroten. Het verzorgingsgebied en assortiment veranderen niet. Het is daarom aannemelijk dat de uitbreiding niet rechtsevenredig (sic) voor een dergelijke toename van het aantal bezoekers leidt dan bij de realisatie van een nieuwe supermarkt."

4.3

Deze uitgangspunten zijn niet juist; zoals hierboven al gememoreerd, is niet slechts sprake van een transformatie en verplaatsing van bestaande functies. In het vigerende bestemmingsplan

"Kern Ochten Centrum" heeft het perceel van MCD de bestemming "Detailhandel", welke is uitgewerkt in artikel 3 van de planregels. Op deze locatie geldt onder andere de algemene

DMS20240032-1376702436-24/V 0.44

5/8

advocaten bestemming "detailhandel", die een supermarkt niet uitsluit. In het ontwerpbestemmingsplan behoudt de bestaande supermarktlocatie de bestemming "detailhandel" en wordt daaraan nog

circa 1.500 m^ detailhandel (waar een supermarkt is toegestaan) aan toegevoegd. Dat betekent

dat sprake is van een toevoeging van circa 1.500 m^ aan nieuwe functies. Hierom is in de door het ontwerpbestemmingsplan toegestane situatie wel degelijk sprake van nieuw verkeer. Het door

Goudappel in haar rapport gehanteerde uitgangspunt is hierom niet juist. 5

Verkeersgeneratie

5.1

In het rapport van Goudappel wordt ook ter zake van de verkeersgeneratie uitgegaan van een onjuist uitgangspunt. Zo staat op biz. 15 van het rapport:

"Omdat de aanwezige functies in de huidige situatie komen te vervallen komt daarmee ook de verkeersgeneratie van deze functies te vervallen." 5.2

Goudappel miskent dat sprake is van een extra toevoeging van een supermarkt, nu de bestaande detailhandelfunctie in het pand van de huidige MCD supermarkt blijft gehandhaafd. De bestaande

detailhandelsfunctie komt dan ook niet te vervallen. Bovendien blijkt uit tabel 4.2 van het rapport

van Goudappel dat geen rekening is gehouden met de Aldi-supermarkt.

6

Conclusies Goudappel

6.1

Uit de conclusies in het rapport van Goudappel (bIz. 20) volgt dat het uitgangspunt is gehanteerd

dat de huidige supermarkt en het dorpshuis aan het Dokter M. van Drielplein te Ochten blijven bestaan in de nieuwe situatie, maar in omvang veranderen. Goudappel concludeert dat het gaat om een uitbreiding van de supermarkt, waarbij zij opmerkt dat een uitbreiding niet recht

evenredig is met een toename van het aantal bezoekers, waarvan sprake is bij het realiseren van

een

nieuwe

supermarkt.

Goudappel

gaat

voorbij

aan

het

behoud

van

de

huidige

detailhandelbestemming op de locatie van de bestaande supermarkt. Renpart concludeert hierom dat het rapport van Goudappel een te optimistisch en hierdoor onjuist beeld schetst van de

parkeersituatie in de nieuwe situatie. Dat betekent dat het ontwerpbestemmingsplan onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen en, zonder aanpassingen, niet tot stand kan komen. 6.2

Renpart merkt ten slotte op, dat aan de als gevolg van het ontwerpbestemmingsplan toenemende

verkeers- en parkeerproblematiek tegemoet kan worden gekomen door ofwel een parkeerdek of

-garage op het terrein van de nieuwe supermarkt te voorzien. Een andere optie zou kunnen bestaan uit het verkleinen van de oppervlakte van de nieuwe supermarkt, opdat extra

parkeervoorzieningen kunnen worden gecreëerd. Renpart wijst erop dat langs de gevel van Aldi alleen een alleen trottoir en afvalcontainers zijn voorzien, terwijl langs de gevel van de nieuwe

MCD supermarkt een strook met parkeerplaatsen wordt aangelegd. In de nieuwe sitatie heeft Aldi

DMS20240032-1375702436-24/V 0.44

6/8

advocaten geen parkeerplaatsen voor de deur, maar in plaats daarvan een doorgaande weg voor de entree

lopen. Hieronder is in figuur 2 de voorgestelde indeling, zoals aangegeven in figuur 2.2 in het rapport van Goudappel, opgenomen.

IS

i

■ --v-

--rUiSL

cW

Figuur 2, Figuur 2.2 uit het rapport van Goudappei.

6.3

Indien de nieuwe supermarkt smaller wordt gemaakt kan een parkeerstrook langs de gevel van

Aldi worden ingepast, waardoor circa 14 extra parkeerplaatsen kunnen worden gerealiseerd (zie

rode pijl). Renpart maakt daarbij wel de kanttekening dat deze extra parkeervoorzieningen waarschijnlijk nog steeds een verslechtering betekenen ten opzichte van de bestaande situatie.

6.4

Op grond van hetgeen in deze zienswijze naar voren is gebracht kan niet worden geconcludeerd dat het ontwerpbestemmingsplan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Renpart verzoekt de raad van Neder-Betuwe dan ook om rekening te houden met hetgeen in deze zienswijze onder uw aandacht is gebracht. 6.5

Renpart behoudt zich het recht voor deze zienswijze nader aan te vullen of uit te werken.

DMS20240032-1376702436-24/V 0.44 7/8

advocaten

i f? I-

ï

ï

DMS20240032-1376702436-24/V 0.44

8/8

.L;;;v'

■$-

.. ■él

fc ^■■;

<

:ï

L"

T GEMEENTEBLAD

gwee»

Neder-Betuwe

Nr. 539213 20 december 2023

Officiële uitgave van de gemeente Neder-Betuwe

Ontwerpbestemmingsplan 'Ochten, Dokter M. van Drielplein' en ontwerp omgevingsvergunningen voor de bouw van een supermarkt en de bouw van een dorpshuis aan het Dokter M. van Drielplein in Ochten van Neder-Betuwe maken op grond van de artikelen 3.1 en 3.8 van de ordening bekend dat het ontwerp van het bestemmingsplan 'Ochten, Dokter M. Van bestemmingsplan is voorbereid om de nieuwbouw van een supermarkt te maken aan het Dokter M. van Drielplein in Ochten, tussen de Lambartus X k BagijnesUaat en de Lindenhoflaan. Tevens maakt het bestemmingsplan de herinoeïhPktTAn Hp f h ! omliggende openbaar gebied (waaronder ook de realisatie van parkeergeleFMrnTtn h t n van Ingenstraat). Ten slotte zal de bestemming van de bestaande supmarkt (geer, supermaXógelïk ge^aï'" detailhandel DHelo^pTn' tPr oP ƒ

op het coördinatiebesluit van de gemeenteraad d.d. 7-12-2023 en art, 3.30-3 32 van de Wet “"““^‘■“«mmlngsplan de volgende onhverp omge-

1. 2.

Ontwerp omgevingsvergunning voor de bouw van een supermarkt aan het Dokter M. van Drielplein Ontwerp omgevingsvergunning voor de bouw van een dorpshuis aan het Dokter M. van Drielplein

Inzageperiode: 21 december 2023 t/m 31 januari 2024 Inzageplaatsen;

1.

S°2?i SX?’oXZnBurgemeester Lodder-

2.

Reacties

en wethouders. Het adres voor beide zienswijzen is postbus 20, 4043 ZG Opheusden. Indien u uw zienswijze mondeling naar voren wilt brengen, dient u hiervoor vooraf telefonisch een afspraak te ma Ken. Opheusden, 20 december 2023 Burgemeester en wethouders van Neder-Betuwe

!

Gemeenteblad 2023 nr. B9213

20 december 2023

1

240032

I w

les Advocaten an V Nieuw-Oost-Indie 25 a 2593BJ 'S-GRAVENHAGE The Nel

Frankering betaald \

R Aangetekend 3SPGGB6164833 commandé

D-A-1

Gemeenteraad van Neder-Betuwe t.a.v. de raadsgriffier Postbus 20 4043ZG OPHEUSDEN

IL

j,'i 3SPGGB6164833

t

QMs '^^0 40432g

Afzender; Cees Advocaten N.V. Laan van Nieuw Oost-lndië 25a 2593 BJ DEN HAAG 4

>

I postnl