Bijlage 4 - Advies eigendom beheer en exploitatie

Advies eigendom, beheer en exploitatie MFC Dodewaard Definitief

Opdrachtgever

Datum

Gemeente Neder-Betuwe

25 oktober 2022

Referentienummer

Samenstelling

2210372/20221025

Erwin Veneklaas Slots

Anne klein Breteler

Inleiding

25 oktober 2022

Opgave en proces Opstellen Beheer- en Exploitatieplan voor de (deels) nieuw te bouwen MFC in Dodewaard. Onderdelen zijn: • Advies eigendom • Visie op samenwerking t.a.v. beheer

• Organisatie samenwerking en beheer • Uitgangspunten exploitatiemodel

25 oktober 2022

Visie en uitgangspunten MFC Dodewaard •

•

Bewoners van de nieuwe MFC: –

Basisschool De Hien

–

OBS De Bellefleur

–

Kindcentra Betuwe (peuterspeelgroep de Dijkkwetters, buitenschoolse opvang, evt. kinderdagverblijf)

–

Dorpshuis (diverse verenigingen)

–

Bibliotheek Rivierenland

–

Zorgcentra De Betuwe

–

Alpha fysiotherapie

–

Buurtzorg

–

Voetbalvereniging Dodewaard

–

Sporthal De Eng (grotendeels bestaand)

De doelstelling en functionele en ruimtelijke eisen zijn uitgewerkt in het Programma van Eisen. Hierin is een ruimteprogramma met ruimtelijke kaders voor de ‘bewoners’ van het MFC opgenomen. De sporthal wordt hieraan nog toegevoegd; in de uitwerking van het exploitatiemodel is de sporthal nog niet meegenomen.

25 oktober 2022

Eigendom

25 oktober 2022

Eigendom Eigenaren in de huidige situatie: • Trivium Onderwijs juridisch eigenaar van Basisschool De Hien • Stichting Fluvium Openbaar Onderwijs juridisch eigenaar van OBS De Bellefleur • Gemeente Neder-Betuwe eigenaar sporthal De Eng • Voetbalvereniging Dodewaard is eigenaar van de opstallen op het sportpark, gemeente is eigenaar van de grond • Stichting Ons Dorpsleven eigenaar van Dorpshuis Dodewaard Opties voor eigendom MFC Dodewaard (zie toelichting in bijlage): 1. Eén eigenaar, bijvoorbeeld •

2.

gemeente Neder-Betuwe (ingebruikgeving + verhuur) volledig eigenaar of een stichting als eigenaar

Meerdere eigenaren (Vereniging van Eigenaren constructie), bijvoorbeeld:

25 oktober 2022

•

Schoolbesturen ieder juridisch eigenaar van eigen onderwijsdeel, gemeente economisch eigenaar van onderwijsdeel

•

Kinderopvang: zelf eigenaar, via schoolbesturen (vaststellingsovereenkomst met gemeente m.b.t. afdracht investeringsdeel huur) of via stichting

•

Stichting eigenaar van MFC-deel, verhuur aan derden

•

Gemeente of stichting eigenaar van sporthal

•

Buitenruimte/omgeving: behorende bij MFC, gemeente eigenaar van openbaar gebied

Eigendom Uitgangspunten advies eigendom MFC Dodewaard: •

Gemeente Neder-Betuwe heeft geen specifieke voorkeur voor het eigenaarschap; in de huidige situatie heeft de gemeente geen rol bij het beheer van scholen, dorpshuizen, etc..

•

Voor onderwijs geldt Wet Primair Onderwijs (WPO), waarbij zonder aanvullende afspraken het schoolbestuur juridisch eigenaar is van het schoolgebouw.

•

Schoolbesturen, Kindcentra Betuwe en werkgroep MFA hebben voorkeur voor een model met één eigenaar en zien de gemeente als meest voor de hand liggende eigenaar. Schoolbesturen zijn bereid met gemeente afspraken te maken over het juridisch eigendom. Een voorbeeld hiervan is Kindcentrum De Plantage in Meteren (Fluvium heeft een school in dit Kindcentrum).

•

Huidige dorpshuis wordt verkocht aan een projectontwikkelaar.

•

De gemeente geeft de Stichting de gelegenheid de sporthal te verhuren aan derden, als deze niet wordt gebruikt door de scholen en de huidige huurders van de sporthal. De inkomsten komen voor 2/3 deel ten goede aan de exploitatie van de Stichting en 1/3 deel wordt afgedragen aan de gemeente.

•

Gemeente is de financier van de ruimten voor onderwijs, kinderopvang en een deel van het dorpshuis; in de haalbaarheidsfase werd er vanuit gegaan dat de Stichting MFC de financiering verzorgt voor de maatschappelijk-commerciële functies (zorg en fysio/fitness). Een externe financier stelt waarschijnlijk eisen t.a.v. verkoopbaarheid of eigenstandig functioneren (installaties/toegang) van het gebouwdeel waarvoor de lening wordt afgesloten.

Advies eigendom en juridische structuur MFC Dodewaard*: •

Gemeente Neder-Betuwe is (enig) eigenaar

•

Gemeente geeft de onderwijsruimten om niet in gebruik aan Trivium en Fluvium

•

Gemeente geeft het dorpshuis om niet in gebruik aan (een op te richten) Stichting MFC Dodewaard

•

Gemeente verhuurt specifieke ruimten aan Kindcentra Betuwe

•

Stichting MFC en/of de scholen maken afspraken met Kindcentra Betuwe over medegebruik van ruimten

•

Stichting MFC Dodewaard verhuurt sporthal, specifieke en multifunctionele ruimten aan verenigingen, bibliotheek, voetbalvereniging Dodewaard, Zorgcentra Betuwe en Alpha Fysiotherapie en draagt een deel van de huur van de maatschappelijk-commerciële functies af aan de gemeente ter dekking van de kapitaallasten (uitgangspunt is minimaal kostprijsdekkend)

* Definitieve keuze of verhuur aan Kindcentra Betuwe, Bibliotheek, Alpha fysio en Zorgcentra Betuwe via de gemeente of Stichting loopt nog nader te bepalen, mede i.r.t. fiscale en juridische consequenties. 25 oktober 2022

Eigendom Argumentatie advies: •

Eenvoudig model; voorbeelden in de praktijk laten zien dat een model met meerdere eigenaren als complex wordt ervaren, mede omdat een Vereniging van Eigenaren moet worden opgericht (extra bestuursverantwoordelijkheid naast de eigen organisatie) en de eigenaren die deel uitmaken van de VvE onvoldoende vastgoeddeskundigheid hebben

•

Sluit aan bij voorkeur schoolbesturen, kinderopvang en werkgroep MFA, mede op basis van eigen en gehoorde ervaringen bij andere vergelijkbare accommodaties

•

De eigenaar heeft maximale invloed en zeggenschap over gebouw en terrein en keuzes die tijdens ontwerp en ontwikkeling worden gemaakt

•

De eigenaar kan (mede) bepalen welke organisaties van het gebouw gebruik maken (of anderen, zoals het dorpshuis, toe te staan ruimten te verhuren). Dit in overleg met de toekomstige gebruikers.

•

Schaalvoordelen door bundeling van beheer

•

De argumentatie om de gemeente eigenaar te laten zijn is dat dit aansluit op haar rol als financier en bouwheer, de zorgplicht die ze heeft voor het onderwijs en de subsidierelatie die ze met de bibliotheek heeft. Tevens heeft ze als eigenaar betrokkenheid bij het gebruik van het MFC en kan ze haar expertise m.b.t. instandhouding/groot onderhoud inzetten

25 oktober 2022

Eigendom Schematische weergave juridisch kader (o.b.v. uitgangspunten van deze notitie).

25 oktober 2022

Beheer

25 oktober 2022

Het beheer van het MFC omvat vele aspecten. In het schema zijn de belangrijkste genoemd en zijn de aspecten gerubriceerd op Huisvesting, Diensten en Middelen en of de (formele) verantwoordelijkheid voor de uitvoering ligt bij de eigenaar of bij de gebruiker/huurder. Bij de verdere uitwerking wordt per aspect bepaald wie daadwerkelijk de uitvoering oppakt en welke eisen daaraan worden gesteld (denk aan kwaliteitsniveau, frequentie, verrekening van kosten). Zo heeft de gemeente bijvoorbeeld aangegeven dat zij als eigenaar zowel het groot als klein onderhoud wil uitvoeren en over de bekostiging daarvan afspraken maakt met de gebruikers en huurders.

25 oktober 2022

Beheer Uitgangspunten beheer: •

De gemeente is eigenaar van het gehele gebouw inclusief grond, voert eigenaarstaken uit (groot onderhoud, verzekeringen en heffingen) en ontvangt hiervoor van gebruikers en huurders een vergoeding (in de huur of, van de scholen, van de component groot onderhoud uit de vergoeding materiële instandhouding). Voor de planning en uitvoering van het groot onderhoud wordt een meerjaren onderhoudsplan (mjop) opgesteld.

•

Gemeente is verantwoordelijk voor het onderhoud van het openbare buitenterrein (o.a. parkeerplaats, toegangswegen). Het onderhoud van het schoolplein en overige buitenruimte ‘binnen de hekken’ valt onder verantwoordelijkheid van de gebruikers/huurders.

•

Gemeente voert het groot en klein onderhoud uit van alle gebouw(onder)delen die aard- en nagelvast zijn. Uitzondering kan worden gemaakt voor de keuken, bar, koelcel, etc. T.z.t. wordt bepaald voor welke onderdelen dit geldt.

•

Er wordt een Stichting MFC Dodewaard opgericht, die verantwoordelijk wordt voor de verhuur en het beheer van de gehele MFC. De Stichting ontvangt (via een beheerovereenkomst) van gebruikers/huurders een vergoeding voor de uit te voeren beheertaken.

•

Er vindt periodiek afstemming plaats tussen de gemeente en de Stichting MFC (evt. samen met schoolbesturen) over de uitvoering van het onderhoud/mjop.

25 oktober 2022

Beheer Uitgangspunten beheer: •

Uitvoering ‘dagelijks’ beheer en verhuur (sporthal en multifunctionele ruimten; sporthal evt. via verhuursysteem gemeente) door Stichting MFC. Per beheeraspect bepalen in hoeverre wordt samengewerkt en of uitvoering in eigen beheer (door Stichting of door huurder/gebruiker) wordt uitgevoerd of wordt uitbesteed (coördinatie bij Stichting).

•

Voetbalvereniging Dodewaard huurt ontmoetingsruimte/bar van Stichting MFC en zorgt voor de bezetting tijdens de gehele openstelling voor verzorgen horecafunctie (incl. inkoop en opbrengsten verkoop). Uitgangspunt is volledige horecavergunning. Wens van de voetbalverenging is om hiervoor een deels betaalde kracht in te zetten (tevens gastheer/-vrouw van het MFC), in combinatie met vrijwilligers. Zij onderzoekt of dat haalbaar is i.r.t. de horeca opbrengsten. Het beheer van de sporthal (m.n. toezicht, openen/sluiten) kan wellicht op termijn worden ondergebracht bij de Stichting MFC.

•

Toezicht en sleutelbeheer overdag gebeurt door de dan aanwezige huurders/gebruikers, ‘s avonds verzorgt de voetbalvereniging het toezicht en ziet toe op openen/sluiten van de multifunctionele ruimten.

•

De samenstelling van het bestuur van de Stichting MFC wordt nog nader afgestemd tussen werkgroep en gebruikers.

•

Het beheer wordt uitgevoerd door vrijwilligers, eventueel op termijn aangevuld/aangestuurd door betaald personeel als de exploitatie dat toelaat. De conciërge en andere personeelsleden van de partners met facilitaire taken kunnen daarbij ondersteunen. Afspraken hierover moeten nog worden gemaakt.

→ Actiepunten: •

Per beheeraspect bepalen: gesplitst (huurder/gebruiker zelf verantwoordelijk), gebundeld (samenwerking t.a.v. uitvoering) beheer + uitvoering in eigen beheer of uitbesteden?

•

Werven bestuursleden Stichting MFC en oprichten Stichting

25 oktober 2022

Exploitatie

25 oktober 2022

Exploitatie Eigenaarslasten • Kapitaallasten (afschrijving en rente) • Groot onderhoud • Belastingen • Heffingen

• Verzekeringen

Gebruikerslasten/Servicelasten • Klein onderhoud • Schoonmaak • Energie

25 oktober 2022

Exploitatie Uitgangspunten exploitatie •

De vergoeding materiële instandhouding die de scholen van het Rijk ontvangen (gekoppeld aan het aantal leerlingen) is kaderstellend voor de exploitatiekosten van het MFC. De scholen brengen deze vergoeding in t.b.v. de exploitatie. Deze vergoeding is bestemd voor de gebouwgebonden exploitatiekosten (onderhoud, schoonmaak, energie, beperkte vergoeding voor administratie en beheer). Eigenaarslasten zijn onderdeel van de huurprijs dan wel van de afdracht die de schoolbesturen aan de gemeente doen i.r.t. de component groot onderhoud uit de vergoeding materiële instandhouding; overige beheerkosten worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten.

•

Alpha Fysiotherapie en Zorgcentra Betuwe betalen minimaal een kostendekkend tarief (dan wel een marktconform tarief, als het kostendekkende tarief lager is dan marktconform). Dit i.r.t. de richtlijnen vanuit de Wet Markt en Overheid (overheden mogen bij uitvoering van economische activiteiten een product of dienst niet onder de kostprijs aanbieden en overheden mogen hun eigen overheidsbedrijven niet bevoordelen boven concurrerende ondernemingen). Dit uitgangspunt wordt ook gehanteerd voor Kindcentra Betuwe, omdat de gemeente geen beleid heeft waarin de kinderopvang wordt uitgezonderd van de Wet Markt en Overheid. Op basis van de gehanteerde uitgangspunten komt de kostprijsdekkende kale huur op € 99,44 per m² bvo. De grondkosten worden niet doorgerekend in de huurprijs. Voor eigenaarslasten (OZB eigenaar, verzekeringen en overige eigenaarslasten) wordt een aanvullend bedrag gerekend. Uit navraag bij een lokale makelaar blijkt dat de marktconforme kale huurprijs voor bedrijfsruimte in Dodewaard e.o. tussen de € 100,- en € 120,- per m² ligt. In het exploitatiemodel zijn de volgende kale huurprijzen aangehouden: •

Marktconforme huurprijs van € 110 voor Alpha Fysiotherapie en Zorgcentra Betuwe (vrijgesteld van BTW)

•

Kostprijsdekkende huurprijs van € 99,44 voor bibliotheek (bibliotheek kan opteren voor btw-belaste verhuur) en Kindcentra Betuwe (vrijgesteld van btw)

25 oktober 2022

Exploitatie Uitgangspunten exploitatie •

Kindcentra Betuwe maakt met de Stichting en de scholen afspraken over medegebruik van gedeelde ruimten (b.v. leerplein scholen, lerarenkamer, spreekkamers, muziekruimte, crearuimte, keuken en sporthal). Medegebruik wordt afgestemd met de hoofdgebruiker of stichting en wordt per uur of met meter doorbelast. Voor de sporthal is structureel gebruik na schooltijd gewenst; hiervoor wordt een vaste prijsafspraak gemaakt met de stichting. Het gebruik van de multifunctionele ruimten (entree, centrale hal, toiletten, etc.) is in de huurprijs inbegrepen; hiervoor is naar rato een opslag op de m²’s opgenomen.

•

De kapitaallasten voor de investering in de m²’s van Alpha Fysiotherapie, Zorgcentra Betuwe en Kindcentra Betuwe worden (gedekt door de huurinkomsten) afgedragen aan de gemeente. Voor de overige functies komen de kapitaallasten voor rekening van de gemeente.

•

Sportverenigingen betalen het door de gemeente vastgestelde tarief voor de sporthal, conform de huidige tariefstelling.

•

Opbrengsten verhuur sporthal worden verdeeld tussen gemeente en Stichting MFC. Indicatief 2/3 voor de gemeente, 1/3 voor de Stichting MFC. Deze verdeling betreft alleen de verhuurinkomsten die boven de huidige huurinkomsten liggen. A.g.v. inspanningen van de Stichting MFC is de verwachting dat de verhuurinkomsten toenemen.

•

Bij de verhuur/gebruik van multifunctionele ruimten (het hart) en de sporthal wordt de volgende prioritering aangehouden: 1. Huidige huurders sporthal (geldt specifiek voor de sporthal; scholen hebben de eerste prioriteit, daarna (sport)verenigingen die op dit moment sporthal De Eng al gebruiken (waarbij tijdstip t.z.t. wordt geroosterd)) 2. Verhuur aan partners MFC 3. Verhuur aan maatschappelijke partners 4. Verhuur aan commerciële partijen Prioritering houdt in dat in de volgorde van verhuur een ruimte eerst wordt ‘aangeboden’ aan de hoogste in de prioritering (bijvoorbeeld via inschrijving/reserveringsverzoek op vaste momenten in het jaar) en vervolgens, indien nog niet verhuurd, aan de volgende huurderscategorie.

25 oktober 2022

→

Actiepunt: communicatie over voornemen aangaan huurovereenkomsten met partners i.r.t. Didam arrest

Exploitatie • Verdeelsleutel voor exploitatiekosten:

Pa rtic ipa nt A

– Individuele ruimten: 100% doorbelast aan gebruiker/huurder of, indien dat niet mogelijk is, naar rato van m²’s

Multifunctioneel Multifunctioneel

– Semi-multifunctionele ruimten: doorbelast aan meerdere gebruikers/huurders maar niet alle, naar rato van m²’s

Semi Semi--multifunctioneel multifunctioneel Individueel Individueel

– Multifunctionele ruimten: doorbelast aan alle gebruikers/huurders, naar rato van m²’s De Hien

Verdeelsleutel multifunctioneel Verdeelsleutel scholen, dorpshuis, bieb Verdeelsleutel scholen, dorpshuis, fysio

25 oktober 2022

652 m² 37% 47% 50%

De Bellefleur

KOV

338 m² 19% 25% 26%

161 m²

Participant C

Dorpshuisfunctie 9%

B ant p i tic Par

0% 0% 0%

Vitaal sportpark

Fysiotherapie

Bibliotheek

Zorgcentrum de Betuwe

230 m²

90 m²

157 m²

129 m²

13% 17% 18%

5% 7%

9% 11%

m² fno 1.757 m² 7% 100% 100% 100%

De Hien

Exploitatie

Verdeelsleutel multifunctioneel Verdeelsleutel scholen, dorpshuis, bieb Verdeelsleutel scholen, dorpshuis, fysio

652 m² 37% 47% 50%

De Bellefleur

KOV

338 m² 19% 25% 26%

161 m²

Dorpshuisfunctie 9%

Vitaal sportpark

Fysiotherapie

Bibliotheek

Zorgcentrum de Betuwe

230 m²

90 m²

157 m²

129 m²

0% 0% 0%

13% 17% 18%

5%

9% 11%

7%

m² fno m² bvo 1.757 m² 7% 100% 100% 100%

Centrale ontmoetingsruimte IKC Hoofdentree MFA+

30 m² 12 m²

14,20479303 7,363834423 0 1,40 1,20 4,452538129 2,308217619 1,100842249

0

5,010893246

0

3,420479303

0

0

1,570680628

0,614614159

1,072160255

0,880946961

44,52538129 23,08217619 11,00842249

0

15,70680628

6,146141589

10,72160255

8,809469611

Ontmoetingsruimte MFA+ met koffiecorner

120 m²

1,20

Bar te koppelen aan ontmoetingsruimte MFA+

35 m²

1,20

Praktijklokaal / atelier / cursusruimte 40 m² Bergruimte ten behoeve van opslag ivm gezamenlijk gebruik 4 m²

1,40 1,40

35 m²

x

18,93972404 9,818445897

0

0

6,681190995

0

4,56063907

0

1,893972404

0

0

0,668119099

0

0,456063907

0

0,98184459

47,34931009 24,54611474

0

0

16,70297749

0

11,40159768

30 12

42,00 14,40

120

144,00

35 0

42,00 -

40 4

56,00 5,60

0

-

0

Multifunctionele muziekzaal / toneelzaal /aula kindcentrum 100 m²

1,20

100

120,00

Speellokaal Bergruimte bij speellokaal Kleine overlegruimte -overlegruimte 4-6 personen

incl. 6 m² 12 m²

Toiletten personeel

4 m²

1,40 1,20 3,951515152 2,048484848 0 1,40 5,681917211 2,945533769 0 1,40 0 0 0 1,40 1,484179376 0,769405873 0,366947416

6 12 0 4

7,20 16,80 5,60

Keuken Koel- en vriesruimte Magazijn, opslag bij keuken en bar Beheerdersruimte / concierge Damestoiletten

24 m² 12 m² 20 m² 15 m² 12 m²

8,905076258 4,616435238 2,201684498 1,20 1,20 1,20 1,20 1,40 4,452538129 2,308217619 1,100842249

24 12 20 15 12

28,80 14,40 24,00 18,00 16,80

Herentoiletten MIVA toilet Was- en droogruimte

12 m² 10 m² 4 m²

4,452538129 2,308217619 1,100842249 1,40 1,40 3,710448441 1,923514682 0,917368541 1,40 1,990839695 1,032061069 0

12 10 4

16,80 14,00 5,60

Opslagruimte voor verenigingen aan de muziekzaal Repro Werkkast kleinere werkkast verdieping Serverruimte 25 oktober 2022

29 m² 5 m²

29 5 0 0 0 0 506

40,60 7,00 640 m²

1,40 1,40 2,367465505 1,227305737 x x x x x x 168

87

0 0 0

2,004357298 0 0,523560209

0 0 0,204871386

1,368191721 0 0,357386752

0 0 0,293648987

0

3,141361257

1,229228318

2,14432051

1,761893922

12 m² 20 m² 15 m² 0

1,570680628

0,614614159

1,072160255

0,880946961

0

1,570680628

0,614614159

1,072160255

0,880946961

0 0

1,308900524 0,702290076

0,512178466 0,27480916

0,893466879 0

0,734122468 0

29 m² 0 x x x

0 x x x

0,835148874 x x x

0 x x x

0,570079884 x x x

0 x x x

18

111

58

10

39

14

Exploitatie Organisatie De Hien De Bellefleur Kinderopvang centrale hart gezamenlijk - vormfactor 1,2 centrale hart gezamenlijk - vormfactor 1,4 overig dorpshuis (vitaal sportpark, fysio, biblio, zorg) Dorpshuis Vitaal sportpark Dorpshuis + vitaal sportpark Bibliotheek Alpha fysiotherapie Zorgcentra De Betuwe TOTAAL MFA

FNO

BVO

BVO incl. doorbelasting

652 m² 338 m² 161 m²

913 473 226

1.127 584 248

344 m² 162 m² 606 m²

413 227 848

BVO tbv financiële toedeling

1.127 norm bvo = 1.055 m² bvo 584 norm bvo = 547 m² bvo 248

305 230

2.263 m²

3.100 m²

535 269 139 198 3.100 m²

269 139 198 3.100 m²

In bovenstaande tabel zijn de vierkante meters uit het Programma van Eisen inzichtelijk per organisatie. Onder BVO incl. doorbelasting zijn de ruimten uit het ‘centrale hart gezamenlijk’ op basis van de verdeelsleutels verdeeld over de organisaties (zie tabel op de vorige pagina). Onder BVO tbv financiële toedeling zijn de vierkante meters van het dorpshuis en vitaal sportpark gesplitst, zodat de gemeente ten behoeve van haar begroting de functies kan onderscheiden.

25 oktober 2022

Bijlagen

25 oktober 2022

Eigendom – één eigenaar Voordelen /kansen • •

De eigenaar heeft maximale invloed en zeggenschap over het gebouw en het terrein; De eigenaar bepaalt samen met stichting en gebruikers welke organisaties van het gebouw gebruik maken;

•

Relatief eenvoudig om de contractuele relaties met de gebruikers vorm te geven. Door gebruik van ingebruikgeving-/huurovereenkomsten;

•

Indien gemeente eigenaar: de gemeente kan de huurprijzen in overeenstemming brengen met het huurprijsbeleid elders in de gemeente.

Nadelen / bedreigingen •

Moeilijker exploitatie risico’s terug te plaatsen waar ze thuis horen met als gevaar dat deze (volledig) bij de eigenaar blijven liggen;

•

De keus voor enig eigenaar sluit wellicht niet aan op het kerntaken beleid van de gemeente;

•

De gemeente wordt eigenaar van de MFC-doelen en daarmee zelf maatschappelijk ondernemer.

25 oktober 2022

Eigendom – meerdere eigenaren (VvE-constructie) Voordelen /kansen • Het beheer kan ook ondergebracht worden in de VvE, er is geen aparte beheeropzet daarnaast meer voor nodig; • Op een VvE is dwingend recht van toepassing, daarmee liggen de uitgangspunten voor een belangrijk deel wettelijk vast; • Alle partijen in de VvE hebben zeggenschap over aan wie verhuurd wordt. Nadelen / bedreigingen • Ieder is verantwoordelijk voor zijn eigen deel waardoor het een verzamelgebouw kan worden waarin partijen alleen samen gehuisvest zijn zonder multifunctioneel gebruik. Hierdoor kan de beoogde samenwerking en multifunctionaliteit in het geding komen; • Mogelijke onduidelijkheid over de rolverdeling, kostenverdeling en risicoverdeling tussen de partijen; • Bij de start kan vertraging ontstaan vanwege afstemming tussen partijen; • Deelname aan een VvE is complex in vergelijking tot één eigenaar constructie; • Samenwerking - in tegenstelling tot het uitgangspunt - is niet noodzakelijk, althans kan tot een minimum beperkt blijven; • Het splitsen van het gebouw en het inrichten van een VvE leidt tot transactiekosten(o.a. kosten voor een notaris); • Regie en zeggenschap over de eigendom van het gebouw als geheel is er niet, daarmee is het lastiger de visie op het gebouw te borgen; • Op een VvE is dwingend recht van toepassing waardoor de uitgangspunten voor een groot deel vastliggen.

25 oktober 2022