Document · PDF

Bijlage 3 - Haalbaarheidsonderzoek onderwijshuisvesting Dodewaard (ICS)

Beeldvormende avond ('Het Beeld') 28 januari 2021, gemeente Neder-BetuweBij agendapunt: Uitvoeringsplan IHP (onderwijshuisvesting)9.612 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Toekomstbestendige onderwijshuisvesting in Dodewaard Haalbaarheidsonderzoek onderwijshuisvesting

Dorpshuis Dodewaard

Opdrachtgever Gemeente Neder-Betuwe

Datum 4 december 2020

Referentienummer 2190135

Auteur(s) Erwin Veneklaas Slots Timon Bulten

│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 1.1

Vraag

1.2

Werkwijze

1.3

Leeswijzer

Situatie

2.1

Context

2.2

Ontwikkelingen in Dodewaard

2.2.1

Woningbouw

2.2.2

Brandweer

Onderwijshuisvesting in Dodewaard 3.1

De Bellefleur

8 8

3.1.1

Huidige situatie

3.1.2

Ruimtebehoefte

3.1.3

Staat

3.2

De Hien

3.2.1

Huidige situatie

3.2.2

Ruimtebehoefte

3.2.3

Staat

3.3

VCOG-onderwijspunt in Dodewaard

3.4

Kindvoorzieningen

3.4.1

SamSam

3.4.2

SKLM

Conclusies

3.5

Locaties 4.1

De Bellefleur

13 13

4.1.1

Bestemmingsplan

4.1.2

Oppervlakte

4.2

De Hien

4.2.1

Bestemmingsplan

4.2.2

Oppervlakte

4.3

De Eng

4.3.1

Bestemmingsplan

4.3.2

Oppervlakte

4.4

Fructus

4.4.1

Bestemmingsplan

www.icsadviseurs.nl

16 16

4.5

Vraag en aanbod

Ruimte-aanbod

5.2

Ruimtebehoefte

5.2.1

Ruimtebehoefte onderwijs

5.2.2

Ruimtebehoefte kindvoorziening

5.2.3

Totale ruimtebehoefte

Conclusies

Scenario’s 6.1

Scenario 1: Behoud van bestaande locaties

20 21

6.1.1

Scenario 1a: Renovatie van De Hien en De Bellefleur

6.1.2

Scenario 1b: Nieuwbouw van De Hien en De Bellefleur

6.2

Scenario 2: Samen onder één dak op bestaande locatie van De Hien

6.2.1

Scenario 2a: Renovatie en nieuwbouw De Hien

6.2.2

Scenario 2b: Volledige nieuwbouw De Hien

6.3

5.1

5.3

Conclusies

Scenario 3: Nieuwbouw bij De Eng

6.3.1

Scenario 3a

6.3.2

Scenario 3b

6.3.3

Scenario 3c

6.4

Scenario 4: Nieuwbouw in Fructus

6.5

Huisvesting VCOG

Conclusies

De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICSadviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICSadviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICSadviseurs B.V., d.d. december 2008, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICSadviseurs B.V.

www.icsadviseurs.nl

1. Inleiding 1.1 Vraag Op 9 mei 2019 heeft de gemeenteraad van Neder-Betuwe een besluit genomen over het IHP Onderwijs en het proces uitvoeringsplan. Onderdeel van het proces uitvoeringsplan zijn twee haalbaarheidsonderzoeken in de kernen Dodewaard en Kesteren. Met de resultaten van deze onderzoeken moet vervolgens een definitief uitvoeringsplan worden opgesteld. De gemeente Neder-Betuwe heeft ICSadviseurs gevraagd dit proces te begeleiden, in samenwerking met de gemeente en schoolbesturen. De haalbaarheidsonderzoeken geven duidelijkheid over de formele haalbaarheid van mogelijke en gewenste scenario’s voor onderwijshuisvesting in Dodewaard en Kesteren, conform het proces uitvoeringsplan. Op basis hiervan wordt een definitief Uitvoeringsplan IHP 2019-2022 opgesteld, met Plan van Aanpak, planning en financieel voorstel. De resultaten van de haalbaarheidsonderzoeken en het uitvoeringsplan worden ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. Dit rapport zet verschillende toekomstscenario’s voor de huisvesting van CNS De Hien en OBS De Bellefleur in Dodewaard uiteen. De scenario’s baseren zich op de in het IHP voorgestelde oplossingsrichtingen, namelijk renovatie in combinatie met vervangende nieuwbouw, waarbij twee scholen onder één dak optioneel is. Ook het voorgestelde onderwijspunt van VCOG in Dodewaard is onderdeel van deze rapportage.

1.2 Werkwijze Het haalbaarheidsonderzoek is in een bijzondere tijd tot stand gekomen; via digitale bijeenkomsten begon ICSadviseurs, samen met de directeuren van De Hien en De Bellefleur, de bestuurders van Fluvium en Trivium en met betrokken ambtenaren van de gemeente Neder-Betuwe, het onderzoek. Vroegtijdig werd door zowel de scholen als de bestuurders de wens tot gezamenlijke huisvesting uitgesproken. Het proces kreeg hierdoor een andere wending; in de gezamenlijkheid kregen mogelijke scenario’s verder vorm. Eveneens van invloed op de scenario’s was de ontwikkeling van het proces rondom een multifunctionele accommodatie (MFA) in Dodewaard; de beheerders van het dorpshuis voerden gelijktijdig een gelijkwaardig onderzoek uit naar scenario’s voor samenhuizing van het dorpshuis met de voetbalclub, bibliotheek en de sporthal op de locatie van De Eng. Vanuit beide trajecten werd de verkenning van samenvoeging als kans gezien. Dit resulteerde in een derde scenario binnen dit rapport, namelijk een gecombineerd MFA met onderwijs, sport en welzijn op de locatie van De Eng. Een vierde scenario werd toegevoegd met het nieuws over de start verkoop van nieuwbouwwijk Fructus. In de komende jaren is Dodewaard de ‘grootste groeier’ in de gemeente Neder-Betuwe. De werkgroep onderwijs (De Hien en De Bellefleur) zag en ziet een school in de uitbreidingswijk als kansrijke toevoeging.

1.3 Leeswijzer Dit rapport brengt scenario’s voor de onderwijshuisvesting in Dodewaard aan de hand van de volgende opbouw in beeld: ▪ ▪ ▪

Hoofdstuk 2 schetst de huidige situatie in Dodewaard aan de hand van de locaties die in dit onderzoek in beeld zijn gekomen en aan de hand van relevante ontwikkelingen; Hoofdstuk 3 zet het speelveld van onderwijspartijen in Dodewaard uiteen. Daarbij komen de bestaande onderwijsgebouwen aan bod, net als de normatieve ruimtebehoefte per school; Hoofdstuk 4 benoemt vervolgens een aantal locaties, waaronder de locaties van de huidige scholen, en schetst hier de beperkingen en mogelijkheden;

www.icsadviseurs.nl

4/32

▪ ▪ ▪

Hoofdstuk 5 brengt de hoofdstukken 3 en 4 bijeen. Hier wordt de ruimte-vraag (onderwijspartijen, hoofdstuk 3) gekoppeld aan mogelijke locaties (ruimte-aanbod, hoofdstuk 4); Op basis daarvan zet hoofdstuk 6 een zestal scenario’s uiteen, gebaseerd op voornamelijk inhoudelijke argumenten; Hoofdstuk 7 concludeert vervolgens het onderzoek en schijnt ook een licht op de financiële vertaling van scenario’s.

www.icsadviseurs.nl

5/32

2. Situatie 2.1 Context In het Rivierenland ligt de gemeente Neder-Betuwe, ontstaan in 2002 uit een fusie tussen voormalige gemeenten Dodewaard, Echteld en Kesteren. Centraal in het land, te midden tussen de Waal en de Nederrijn. De gemeente bevat zes kernen en enkele buurtschappen en gehuchten. Eén van die kernen is Dodewaard, een dorp van circa 4.500 inwoners. Dodewaard is het meest oostelijk gelegen dorp in de gemeente en plooit tussen de A15 en de Waal. Het dorp wordt omgeven door fruit- en boomkwekerijen, natuur en water. Ten zuiden van het dorp stroomt het water van de Waal voorbij de uiterwaarden. Aan de noordzijde begrenst de A15 van oost naar west het dorp en even verderop ligt de Nederrijn. Ruimtelijk bestaat Dodewaard uit een woonkern en een bedrijventerrein; de woonkern grenst tegen de Waalbandijk ten zuiden, terwijl het bedrijventerrein bij de oprit naar de A15 is gelegen. De Dalwagen vormt de centrale noord-zuid-verbinding in de woonkern én van de woonkern richting het bedrijventerrein. Daaraan zijn, met het Dorpsplein als hart, centrumfuncties in de kern gevestigd, zoals enkele winkels, restaurants en café’s. In Dodewaard zijn twee schoollocaties gehuisvest, te weten OBS De Bellefleur en CNS De Hien. Beide scholen liggen op een steenworp afstand van elkaar, midden in de woonkern van het dorp.

www.icsadviseurs.nl

6/32

2.2 Ontwikkelingen in Dodewaard Binnen dit onderzoek is een aantal (ruimtelijke) ontwikkelingen relevant, waaronder uiteraard de ontwikkelingen en vraag vanuit het onderwijs, maar ook de ontwikkelingen in de woningbouw en de situering van de nieuwe brandweerkazerne. In het algemeen geldt dat de gemeente voor uitbreiding geen grondposities in Dodewaard bezit. Met betrekking tot inbreiding, dat wil zeggen transformatie of herontwikkeling van reeds ontwikkelde gronden, komt in dit onderzoek een aantal locaties in beeld.

2.2.1

Woningbouw

In de periode 2021 – 2032 wordt een toevoeging van 355 woningen1 voorzien in Dodewaard. Hiervan worden circa 80 woningen in de eerste jaren van deze periode voorzien in woningbouwplan Fructus. De locatie ligt even ten westen van het dorpscentrum. Fructus biedt een variatie van koop- en huurwoningen voor verschillende doelgroepen. De eerste fase van Fructus biedt circa 21 geschakelde koopwoningen voor het middensegment, met een primaire focus op senioren en gezinnen. Daarnaast is een aantal huurwoningen beschikbaar in de eerste fase. Daarmee is fase 1 gepland. Vervolgfasen worden uitgewerkt en gepland nadat fase 1 verkocht is.

2.2.2

Brandweer

Vlak naast sporthal De Eng en tegenover het bedrijventerrein wordt een nieuwe brandweerkazerne gerealiseerd. De kazerne biedt ruimte aan drie voertuigen en bevat daarnaast een eigen parkeerplaats. De bestaande toegang tot de openbare parkeerplaats aan de Dalwagen wordt voorzien voor de brandweerkazerne. Even ten zuiden, ter hoogte van een overliggende toegang, is in het najaar van 2020 een nieuwe toegang tot de openbare parkeerplaats en de parkeerplaats van de sporthal gerealiseerd. De situering van de brandweerkazerne heeft – op een toevoeging van een toegang na – geen consequenties voor de verkeerssituatie; de Dalwagen behoudt haar huidige profiel.

1 Rapport prognose basisscholen, Gemeente Neder-Betuwe 2021 e.v., Postmus Advies (april 2020)

www.icsadviseurs.nl

7/32

3. Onderwijshuisvesting in Dodewaard 3.1 De Bellefleur De Bellefleur is de openbare basisschool in Dodewaard, onder de vlag van Fluvium. De school baseert zich op de principes van gelijkwaardigheid - ongeacht levensovertuiging, geaardheid of etniciteit -, respect en een zo goed mogelijke ontwikkeling van leerlingen. Vanuit kennis helpt De Bellefleur leerlingen om zichzelf te worden; zelfkennis (persoonsvorming) en positionering in de relatie tot anderen (socialisatie) zijn daarbij belangrijk. Bij De Bellefleur krijgen kinderen eigenaarschap over hun leerproces en leren zij op manieren die het beste bij hen passen. De school werkt op basis van unitonderwijs met twee units; de groepen 1 en 2 vallen onder een unit, de groepen 3 en 4 vallen onder een unit en groepen 5 tot en met 8 vallen onder een unit. In de toekomst worden kinderen binnen deze units ingedeeld op niveau, niet zozeer op leeftijd. Hiermee maakt de school het mogelijk om kinderen onderwijs te geven dat past bij hun individuele leerproces. De Bellefleur ziet een samenwerking met De Hien en daarmee ook een scenario ‘samen onder één dak’ als kansrijk.

3.1.1

Huidige situatie

De huidige capaciteit van de school telt in totaal 877 m2 bvo (zwarte lijn in de grafiek) en bevat zes klaslokalen en een speellokaal. De school kent een ruime overmaat van circa 240 m 2 bvo2 in 2035.

3.1.2

Ruimtebehoefte

Tot 2031 loopt het leerlingaantal op tot 88 leerlingen. De grafiek toont per jaar de bijbehorende normatieve ruimtebehoefte (rode staven). Over een periode van 15 jaar (2035) heeft De Bellefleur normatief behoefte aan een gebouw van 633 m2 bvo. OBS De Bellefleur

1400

Ruimtebehoefte (m2 bvo)

1200

Capaciteit De Bellefleur

1000 800

600 400

200 0 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

Leerlingen

2038 81

Ruimtebehoefte (m2 bvo)

527

517

522

537

557

562

572

597

612

628

638

648

643

638

633

628

617

607

2 Rapport prognose basisscholen, Gemeente Neder-Betuwe 2021 e.v., Postmus Advies (april 2020)

www.icsadviseurs.nl

8/32

3.1.3

Staat

Het gebouw van De Bellefleur is gebouwd in 1952 met een aanbouw in 1982. In 1996 onderging het een renovatie, echter heeft sindsdien geen groot planmatig onderhoud plaatsgevonden. De staat van het onderhoud is matig, functioneel scoort het gebouw goed3. Op termijn is renovatie van het gebouw nodig wanneer het gebouw wordt aangehouden voor onderwijshuisvesting. Een huisvestingsscenario is, op basis van deze staat, noodzakelijk.

De Bellefleur Onderhoud

Matig

Klimaat

Redelijk

Functionaliteit

Goed

Duurzaamheid

Matig - redelijk

3.2 De Hien De Hien is de christelijke basisschool in Dodewaard en voert de vlag van Trivium. Op basis van de Bijbel gelden de kernwaarden respect, oog voor de wereld, liefde voor de ander en gelijkwaardigheid. De christelijke identiteit staat centraal, echter hecht De Hien waarde aan de ontmoeting met mensen van andere culturen en geloofsovertuigingen. De school biedt de basisvakken (lezen, taal en rekenen) groepsdoorbrekend aan. De zaakvakken worden thematisch aangepakt in vijf projecten per schooljaar, waarbij gecombineerd wordt met 21st century skills. Sociaal gezien werkt de school op basis van wederzijds respect; problemen of het niet houden aan regels wordt zoveel mogelijk onderling opgelost. Leerlingen en leerkrachten dragen daarin hun eigen verantwoordelijkheid. De Hien ziet een samenwerking met De Bellefleur en daarmee ook een scenario ‘samen onder één dak’ als kansrijk.

3.2.1

Huidige situatie

De huidige capaciteit van de school telt in totaal 1.475 m2 bvo en bevat tien klaslokalen en een speellokaal. Met gebruik van 150 m2 bvo door de BSO en peuterspeelzaal kent de school een ruime overmaat van ruim 300 m2 bvo4 in 2035.

3.2.2

Ruimtebehoefte

De tabel hieronder toont de ontwikkeling van de leerlingenprognose voor De Hien. Deze loopt richting 2031 op tot 169 leerlingen. Op basis daarvan wordt de ruimtebehoefte (rode staven) bepaald.

3 Conditiemeting, AlphaConsultancy (april 2020) 4 Rapport prognose basisscholen, Gemeente Neder-Betuwe 2021 e.v., Postmus Advies (april 2020)

www.icsadviseurs.nl

9/32

CNS De Hien

1400

Ruimtebehoefte (m2 bvo)

1200

Capaciteit De Hien

1000 800

600 400

200 0 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

Leerlingen

129

124

127

129

134

136

139

149

155

160

164

169

167

165

163

160

157

153

Ruimtebehoefte (m2 bvo)

849

824

839

849

874

884

899

949

980

1005

1025

1050

1040

1030

1020

1005

990

970

3.2.3

Staat

Het gebouw van De Hien is gebouwd in 1972. In de loop der tijd zijn diverse ruimten aangebouwd (1993, 2002 en 2007). De staat van het gebouw is relatief goed5. Er zijn beperkte middelen nodig om het gebouw toekomstbestendig te maken. Een huisvestingsscenario is, op basis van deze staat, noodzakelijk.

De Hien Onderhoud

Goed

Klimaat

Redelijk

Functionaliteit

Redelijk goed

Duurzaamheid

Redelijk goed

3.3 VCOG-onderwijspunt in Dodewaard Door ICSadviseurs is, in nauwe samenwerking met gemeente, SSBB en VCOG, onderzocht wat de (wettelijke) mogelijkheid is voor een VCOG-onderwijspunt in Dodewaard (en Kesteren). Door de inwerkingtreding van de nieuwe wetsartikelen in de Wet op het Primair Onderwijs per 1 juni 2021 (gebaseerd op het aangenomen wetsvoorstel ‘Meer ruimte voor nieuwe scholen’) ontstaan nieuwe mogelijkheden voor het vestigen van een reformatorische school in Dodewaard. Bij het stichten van een nieuwe reformatorische school in Dodewaard speelt de richting geen rol, omdat in het desbetreffende voedingsgebied nog geen school met reformatorische richting is opgericht. VCOG is voornemens een onderwijsvoorziening te realiseren in Dodewaard. Deze onderwijsvoorziening valt onder de Eben-Haëzerschool te Opheusden (mits het ministerie van OCW hiermee akkoord gaat). Het schoolbestuur is voornemens de dependance van de Eben-Haëzerschool in Opheusden vervolgens af te stoten. Bij een nieuwe VCOG-school in Dodewaard komt het gebouw van de Eben-Haëzerschool te Opheusden vrij voor herontwikkeling. Vooralsnog gaat VCOG uit van een school met een omvang van circa 160 leerlingen.

Deze leerlingen komen voornamelijk uit Dodewaard en omgeving, maar VCOG beoogt tevens dat leerlingen uit de gemeente Overbetuwe gaan kiezen voor de nieuwe school in Dodewaard in plaats van voor de Eben-Haëzerschool in Opheusden.

5 Conditiemeting, AlphaConsultancy (april 2020)

www.icsadviseurs.nl

10/32

In het kader van het haalbaarheidsonderzoek naar de onderwijshuisvesting in Dodewaard is met VCOG gesproken over hun wensen en ideeën ten aanzien van haar nieuwe huisvesting in Dodewaard. Uit dit gesprek is het volgende gedestilleerd: ▪

VCOG staat niet afwijzend tegenover gezamenlijke huisvesting met De Hien, De Bellefleur en eventuele andere functies. Wel hecht zij waarde aan de eigenheid van de huisvesting en het daarin en daarmee invulling kunnen geven aan haar eigen identiteit. Onderwijskundige en ruimtelijke samenwerking lijkt vanuit dit standpunt niet voor de hand liggend, of vraagt dusdanige afspraken dat kan worden afgevraagd welke meerwaarde het ook voor de andere betrokken scholen heeft om te opteren voor huisvesting onder één dak. VCOG heeft, mede in het licht van voorgaand punt, de voorkeur voor een eigenstandige locatie. Deze locatie dient goed en verkeersveilig toegankelijk te zijn (ook voor leerlingen die van buiten het dorp komen) en voldoende omvang te hebben om een eventuele uitbreiding door leerlingengroei op te kunnen vangen. Als mogelijke locaties ziet VCOG de eventueel vrijkomende gebouwen of locaties van De Hien en De Bellefleur of nieuwbouw in of in de uitbreiding van de nieuwbouwwijk Fructus. Deze laatste optie heeft de voorkeur van VCOG, gezien de situering ten opzichte van het voedingsgebied en de bereikbaarheid.

3.4 Kindvoorzieningen 3.4.1

SamSam

Tussen beide scholen ligt het gebouw van SamSam. SamSam biedt hier kinderdagopvang en buitenschoolse opvang aan. Het gebouw is in eigendom van de organisatie. Momenteel vindt er samenwerking met het onderwijs plaats; vooral in logistieke zin is er contact over het halen en brengen van kinderen. SamSam blijft op deze locatie gehuisvest en wordt derhalve niet meegenomen in de uitwerking van scenario’s. De goede contacten met het onderwijs blijven echter bestaan en ook bij mogelijk andere huisvesting van het onderwijs wordt de logistiek in goed overleg opgelost.

3.4.2

SKLM

SKLM is voornemens om met de kinderopvang en Vroeg- en Voorschoolse Educatie (VVE) deel te nemen aan eventuele gecombineerde onderwijshuisvesting in Dodewaard.

3.5 Conclusies Voor het onderwijs en de kindvoorzieningen zijn de volgende conclusies te trekken. Conclusies ten aanzien van het onderwijspunt van VCOG: ▪

▪ ▪

De nieuwe school van VCOG in Dodewaard niet in één gebouw te combineren met huisvesting van De Hien en De Bellefleur. De inhoudelijke en ruimtelijke meerwaarde hiervoor ontbreekt. De ervaring leert dat bij ontbreken van onvoldoende draagvlak, de complexe afspraken die met betrekking tot onder andere beheer, exploitatie, eigendom en gebruik moeten worden gemaakt (en nageleefd!) bij huisvesting in één gebouw niet opwegen tegen mogelijke praktische en financiële voordelen. Denk aan mogelijkheden voor herontwikkeling van vrijkomende locaties, efficiency en wellicht financieel voordeel door het kunnen combineren in één project. De nieuwe school niet te realiseren als losstaand, eigenstandig, gebouw als onderdeel van een campus met sporthal/MFA/De Hien en De Bellefleur. Gezien de beperkte ruimtelijke mogelijkheden op de beoogde locatie is het realiseren van drie scholen niet haalbaar, tenzij omliggende terreinen zoals het voetbalveld of de parkeerplaats worden betrokken.

www.icsadviseurs.nl

11/32

Conclusies ten aanzien van De Hien en De Bellefleur: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

▪

Voor zowel De Hien als De Bellefleur geldt een redelijke overmaat in de huidige gebouwen. De bestaande onderwijsgebouwen zijn ruim 40 jaar oud. Vooral de conditie van De Bellefleur is matig. Bij het aanhouden van beide gebouwen is grondige renovatie noodzakelijk. Beide scholen geven de voorkeur om met elkaar onder één dak te huizen in de toekomst. Het huidige gebouw van De Hien is bouwkundig in een betere staat. Bij eventuele samenhuizing is het advies om het gebouw van De Hien daartoe in te zetten. Ook op het gebied van beschikbare ruimte en het beschikbaar aantal lokalen biedt het gebouw van De Hien betere mogelijkheden dan het gebouw van De Bellefleur. Ook functioneel is het advies om het gebouw van De Hien, bij eventuele samenhuizing, in te zetten. Daarbij is slechts een beperkte uitbreiding nodig om beide scholen te huisvesten. SKLM is voornemens mee te verhuizen met De Hien. De ruimtebehoefte van kindvoorzieningen in een nieuwe situatie vraagt om nadere specificering.

www.icsadviseurs.nl

12/32

4. Locaties 4.1 De Bellefleur

4.2 De Hien

4.1.1

4.2.1

Bestemmingsplan

Ter hoogte van De Bellefleur geldt het bestemmingsplan Kernen Neder-Betuwe (mei 2020). Op de locatie ligt een enkelbestemming Maatschappelijk. Het bouwvlak ligt strak langs de contouren van het gebouw en er geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 4 meter. Er is een bestemmingsplanwijziging nodig om het bouwvlak – indien nodig – te verruimen.

4.1.2

Oppervlakte

De huidige capaciteit van de school telt in totaal 877 m2 bvo. Het gebouw staat op een kavel van 3.880 m2.

www.icsadviseurs.nl

Bestemmingsplan

Ter hoogte van De Hien geldt eveneens het bestemmingsplan Kernen Neder-Betuwe (mei 2020). Op de locatie ligt een enkelbestemming Maatschappelijk. Het bouwvlak ligt ook hier strak langs de contouren van het gebouw en er geldt een maximale goot- en bouwhoogte van 4 meter. Er is een bestemmingsplanwijziging nodig om het bouwvlak – indien nodig – te verruimen.

4.2.2

Oppervlakte

De huidige capaciteit van de school telt in totaal 1.475 m2 bvo. Het gebouw staat op een kavel van 3.840 m2.

13/32

4.3 De Eng Naast de locaties van de scholen komt in dit haalbaarheidsonderzoek ook de locatie van De Eng naar voren. Op deze locatie hebben VV Dodewaard en Sporthal De Eng een plek. Zoals geschetst in de inleiding voert het dorpshuis een onderzoek naar de mogelijkheden van een multifunctionele accommodatie op deze locatie, waarbij de voetbalvereniging, de bibliotheek en het dorpshuis gezamenlijk een nieuwe accommodatie realiseren en de bestaande sporthal behouden blijft. De huidige opstallen van de voetbalvereniging worden gesloopt.

4.3.1

Bestemmingsplan

Op de locatie is eveneens het bestemmingsplan Kernen Neder-Betuwe van toepasing. Hier geldt de enkelbestemming sport en zijn drie bouwvlakken aangeduid. Twee hiervan betreffen de opstallen van de voetbal die ter sloop zijn veroordeeld, een derde betreft de strakke omlijning van de sporthal. Vanuit de industrie aan de overzijde van de Dalwagen – ten westen van de kavel – geldt een geluidscontour die een deel van de locatie De Eng beslaat. Hier is de bouw van geluidsgevoelige gebouwen niet toegestaan, waartoe onderwijsgebouwen, kinderdagverblijven, zieken- en verpleeghuizen, verzorgingstehuizen en psychiatrische inrichtingen behoren. Een bestemmingsplanwijziging is nodig om onderwijsgebouwen op deze kavel, rekening houdend met de geluidscontour, te realiseren.

4.3.2

Oppervlakte

De kavel is in te delen in drie zones: 1. 2. 3.

De voetbalvelden; De openbare parkeerplaats aan de Dalwagen (linkerzijde); en De zuidwestelijke hoek waarop momenteel de opstallen van de sporthal en voetbalclub staan.

Bij het uitwerken van scenario’s gelden de volgende uitgangspunten: ▪ ▪

▪

De openbare parkeerplaats (zone 2) is te betrekken bij de uitwerking van scenario’s. In deze fase zijn niet alle ruimtelijke, financiële, commerciële en maatschappelijke consequenties in beeld; De voetbalclub heeft anno nu behoefte aan één wedstrijdveld en één trainingsveld. Als gevolg van de nieuwbouwwijk Fructus is de groei van de voetbalvereniging en daarmee de veldbehoefte nog onbekend. Het derde trainingsveld is in deze fase mee te nemen als beschikbare ruimte. Ook hiervan zijn de verdere consequenties niet in beeld. Deze dienen in een volgende fase, indien kansrijk, verder met betrokkenen te worden uitgewerkt; en De geluidscontour werpt een zware beperking op. Eventueel kan deze beperking worden opgelost door isolerende maatregelen aan de gevel. De ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten zijn leidend voor de scenario’s. Een verdere uitwerking van onderwijs- en kindvoorzieningen op deze locatie, eventueel binnen de contour, vormt de basis voor vervolgstappen.

www.icsadviseurs.nl

14/32

Uitgaande van het behoud van de voetbalvelden is zone 3, de zone rondom de sporthal, als bebouwbaar oppervlakte te hanteren. Grofweg telt deze zone 6.387 m2. De huidige openbare parkeerplaats telt 1.691 m2 en de sporthal 1.704 m2 (bvo). De resterende ruimte wordt door de huidige geluidscontour in drie stukken opgeknipt, in de tekening A, B en C. Deel A en de openbare parkeerplaats zijn bij een scenario te betrekken voor onderwijshuisvesting, waarbij wordt uitgegaan van geluidsisolerende maatregelen aan het gebouw. De geluidscontour geldt niet voor een bibliotheek en dorpshuis.

De Eng Parkeren (zone 2)

1.691 m2

Totale kavel (zone 3)

6.387 m2

- Sporthal

1.704 m2 (bvo)

-A

1.830 m2 (niet geschikt voor school)

-B

712 m2

-C

1.175 m2

www.icsadviseurs.nl

15/32

4.4 Fructus Zoals benoemd in paragraaf 2.2.1 bestaat Fructus uit een aantal fasen. De eerste fase is inmiddels in verkoop. Vervolgfasen worden pas uitgewerkt en ingepland nadat deze eerste fase verkocht is. De gemeente heeft in Dodewaard geen grondposities; de ontwikkeling van Fructus fase 1 is belegd bij een ontwikkelaar, de ontwikkeling van vervolgfasen worden derhalve ook bij een ontwikkelaar belegd. Daarmee zijn de ontwikkelmogelijkheden afhankelijk van derden met betrekking tot de aankoop van gronden. In de eerste fase van Fructus wordt geen rekening gehouden met de ontwikkeling van maatschappelijke voorzieningen. De gemeente verwacht een toevoeging van diverse voorzieningen in vervolgfasen. Hier is echter geen ruimte voor gereserveerd. Naar verwachting is rekening te houden met een termijn van circa vijf tot tien jaar voordat fase 2 wordt opgepakt en een school kan worden ontwikkeld. Daartoe dienen de ontwikkeling van een bestemmingsplan en stedenbouwkundig plan gerekend te worden.

4.4.1

Bestemmingsplan

Voor de eerste fase van Fructus geldt het bestemmingsplan Fructus Dodewaard, vastgesteld in november 2019. Dit bestemmingsplan bevat een mix van woongebied (enkelbestemming) en bestemmingen voor groen en verblijfsgebied. Er zijn geen bestemmingen voor maatschappelijke voorzieningen gereserveerd. Voor het naastgelegen gebied geldt het bestemmingsplan Parapluplan 2020. Dit bestemmingsplan bevat (nog) geen aanvullende regels met betrekking tot gebruik. Slechts een hoekje in het noordelijk deel van het projectgebied van Fase 1 heeft te maken met dezelfde geluidscontour van het industrieterrein. Plaatsing van maatschappelijke voorzieningen vraagt zowel in Fase 1 als in andere uitbreidingen om een bestemmingsplan(wijziging).

4.5 Conclusies Ten aanzien van de beschikbare locaties zijn de volgende conclusies te trekken: ▪ ▪

▪ ▪

De huidige kavels van De Hien en De Bellefleur bieden voldoende ruimte voor een gezamenlijk plein en samenhuizing van beide scholen; Het bestemmingsplan voor de huidige locaties van De Hien en De Bellefleur is geschikt voor een onderwijsfunctie. Bij samenhuizing van de beide scholen is een uitbreiding van één van de gebouwen evident. Bouwen buiten het bouwvlak vraagt om een bestemmingsplanwijziging; Voor locatie De Eng geldt dat een bestemmingsplanwijziging evident is wanneer onderwijs- en kindvoorzieningen hier worden gerealiseerd; De geluidscontour op locatie De Eng werpt een beperking op. Deze beperking staat vooralsnog de uitwerking van scenario’s niet in de weg. In een later stadium wordt gekeken naar daadwerkelijke haalbaarheid en te nemen maatregelen, indien kansrijk; De kavel van De Eng biedt ruimtelijk voldoende mogelijkheden voor huisvesting van onderwijs- en kindvoorzieningen. Hieruit volgt derhalve een uitwerking in scenario’s; en Fructus is een nieuwe locatie in dit onderzoek, waar geen onderwijsvoorzieningen gepland staan. De locatie Fructus wordt in een scenario meegenomen als ‘carte blanche’. Wel is hier per definitie een bestemmingsplanprocedure noodzakelijk.

www.icsadviseurs.nl

16/32

5. Vraag en aanbod 5.1 Ruimte-aanbod Binnen het haalbaarheidsonderzoek zijn drie concrete locaties in beeld, te weten de locatie van De Bellefleur, de locatie van De Hien en de locatie van De Eng. Daarnaast wordt de locatie Fructus als wens-locatie aangemerkt; hier zijn nog geen maatschappelijke bestemmingen en voorzieningen gereserveerd en vraagt, indien deze locatie kansrijk blijkt, verdere uitwerking. Voor de overige locaties geldt het volgende ruimteaanbod. Op de locatie van De Eng geldt dat de openbare parkeerplaats is meegenomen in de oppervlakteberekening. De huidige sporthal is hierbuiten gelaten; deze blijft behouden. De Bellefleur

De Hien

De Eng

Oppervlakte

3.880 m2

Oppervlakte

3.840 m2

Oppervlakte

6.387 m2

Gebouw

877 m2 bvo

Gebouw

1.475 m2 bvo

Bestemming

Sport

Bestemming

Maatsch.

Bestemming

Maatsch.

Bouwhoogte

12 m

Bouwhoogte

Goothoogte

12 m

Goothoogte

Beperkingen

Geluidscontour

www.icsadviseurs.nl

17/32

5.2 Ruimtebehoefte 5.2.1

Ruimtebehoefte onderwijs

Op basis van de leerlingenprognoses voor De Bellefleur en De Hien wordt de toekomstige benodigde omvang van de gebouwen – over 15 jaar (2035) – gesteld op respectievelijk 633 en 1.020 m2 bvo. Voor beide scholen betekent dit dat de scholen in de jaren tot en met 2029 overmaat hebben. De M.I.-vergoeding zal zijn gebaseerd op de normatieve oppervlakte (2035) en niet toereikend zijn voor de overmaat, met als gevolg druk op de exploitatie. In 2030 treedt voor beide scholen een ruimtetekort op. Het ruimtetekort houdt aan tot en met 2034, zie ook onderstaande grafiek. In een gecombineerd scenario komt het ruimtetekort niet boven de 55 m2 bvo uit; een tekort moet volgens de lokale verordening gedurende 5 jaar groter zijn dan 55 m2 bvo om voor permanente uitbreiding in aanmerking te komen. Gecombineerd 1800 Ruimtebehoefte De Hien

Ruimtebehoefte De Bellefleur

Gecombineerde ruimtebehoefte

Gecombineerde omvang

1600

1400 1200

1000 800 600

400 200

0 2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

Ruimtebehoefte De Bellefleur

527

517

522

537

557

562

572

597

612

628

638

648

643

638

633

628

617

607

Omvang De Bellefleur

633

Tekort/overschot

106

116

111

-5

-15

-10

-5

Ruimtebehoefte De Hien

849

824

839

849

874

884

899

949

980

1005

1025

1050

1040

1030

1020

1005

990

970

Omvang De Hien

1020

Tekort/overschot

171

196

181

171

146

136

121

-5

-30

-20

-10

Gecombineerde ruimtebehoefte 1376

1341

1361

1386

1431

1446

1471

1546

1592

1633

1663

1698

1683

1668

1653

1633

1607

1577

Gecombineerde omvang

1653

Tekort/overschot

277

312

292

267

222

207

182

107

-10

-45

-30

-15

5.2.2

Ruimtebehoefte kindvoorziening

De ruimtebehoefte van de kindvoorzieningen en daarmee gepaard gaande investering is nader te bepalen.

www.icsadviseurs.nl

18/32

5.2.3

Totale ruimtebehoefte

Tegenover het aanbod aan ruimte staat de volgende ruimtebehoefte van de betrokken stakeholders. Hierbij wordt (nog) geen rekening gehouden met inpassing en eventuele verdiepingen. De Bellefleur

De Hien

MFA

Leerlingen

163

Sporthal

Ruimtebehoefte

633 m2 bvo

Ruimtebehoefte

1.020 m2 bvo

MFA

Plein

258 m2

Plein

489 m2

Overig

Parkeren Fietsen stalling

Overig

Parkeren Fietsen stalling

Opvang/VVE

1.704 m2 bvo 864 m2 bvo n.t.b.

Gebaseerd op de onderwijshuisvestingsverordening geldt voor het schoolplein 3 m2 per leerling, met een maximum van 600 m2, exclusief (fiets)parkeren. Vanuit het haalbaarheidsonderzoek naar een MFA op locatie De Eng is de ruimtebehoefte van de sporthal, het dorpshuis en de bibliotheek in beeld gebracht6. De scholen hebben ook behoefte aan onverharde buitenruimte. In de verordening onderwijshuisvesting zijn hiertoe geen normen opgenomen. Deze ruimtebehoefte wordt in een Programma van Eisen uitgewerkt.

5.3 Conclusies In de vergelijking tussen ruimtevraag en ruimteaanbod zijn de volgende conclusies te trekken: ▪ ▪

▪

▪ ▪ ▪

Renovatie van De Hien en De Bellefleur heeft geen ruimtelijke effecten; Samenhuizing van De Hien en De Bellefleur op de kavel van De Hien biedt een ruimtetekort – bij renovatie van het bestaande gebouw – van 178 m2 bvo. Hier ligt de keuze voor renovatie en aanbouw, dan wel volledige nieuwbouw. De kavel is groot genoeg om beide scholen en een plein te accommoderen; Locatie De Eng biedt, wanneer de beperkende geluidscontour in deze fase buiten beschouwing blijft en de openbare parkeerplaats mag worden meegenomen in het ruimte-aanbod, voldoende ruimte om de MFA inclusief beide scholen en plein te accommoderen. Daarbij wordt uitgegaan van één bouwlaag; De locatie Fructus is te bezien als ‘carte blanche’; het gevraagde ruimteprogramma is leidend voor een eventuele nadere uitwerking; De ruimtebehoefte voor kindvoorzieningen wordt in een later stadium uitgewerkt; De ruimtebehoefte voor onverhard schoolplein wordt in een later stadium uitgewerkt. Locatie De Eng Gebouw

Kavel

Huidige situatie

Locatie De Hien Huidige situatie

Gebouw

Kavel

1475 m2 bv o

3840 m 2

Openbare parkeerplaats

1691 m 2

1830 m 2

712 m 2

1175 m 2

Ruimteprogramma Onderwijs

1653 m2 bv o

1653 m 2

De Hien

1020 m2 bv o

1020 m 2

MFA

864 m2 bv o

864 m 2

De Bellefleur

633 m2 bv o

633 m 2

Plein

600 m 2

Gedeeld ruimtegebruik

-97 m 2

1587 m 2

Resultaat

Ruimteprogramma

Plein Resultaat

-178 m2 bv o

2388 m 2

6 Zie Bijlage x – Ruimteprogramma MFA Dodewaard

www.icsadviseurs.nl

19/32

6. Scenario’s Initieel werden in het IHP twee mogelijke ingrepen benoemd ten behoeve van de onderwijsgebouwen van De Hien en De Bellefleur: renovatie van de bestaande gebouwen ofwel nieuwbouw. Daarin zijn diverse configuraties uit te werken. De directeuren en schoolbesturen gaven aan positief te staan tegenover twee scholen onder één dak. Er zijn echter meerdere scenario’s denkbaar. De scenario’s in dit haalbaarheidsonderzoek zijn gebaseerd op de volgende financiële uitgangspunten: ▪ ▪ ▪ ▪

▪ ▪ ▪ ▪

Bij renovatie wordt over 25 jaar afgeschreven. Bij nieuwbouw wordt over 40 jaar afgeschreven. Gemeente Neder-Betuwe hanteert een rekenrente van 1%. Om de hoogte van de investering voor het gebouw en de installaties te bepalen wordt een verdeling van 75% van de investering voor het gebouw en 25% van de investering voor installaties gebruikt. Installaties worden over 20 jaar afgeschreven. In de kostenberekening voor renovatie van bestaande gebouwen wordt BENG-niveau als uitgangspunt gehanteerd. Deze kostenberekeningen zijn gebaseerd op conditiemetingen van de bestaande gebouwen. Bij renovatie is een stelpost voor functionele aanpassingen aan bestaande gebouwen opgenomen. Dit vergt echter nadere uitwerking indien deze scenario’s kansrijk zijn. In de scenario’s voor nieuwbouw wordt op basis van referenties een prijs per vierkante meter bvo gehanteerd van € 2.600,-. Deze prijs gaat uit van nieuwbouw op BENG-niveau en is inclusief BTW. Voor tijdelijke huisvesting geldt een referentiebedrag voor variabele kosten van € 11,48 per m2 bvo per week, inclusief BTW. Voor tijdelijke huisvesting is de richtperiode 52 weken. Voor sloopkosten geldt een referentiebedrag van €60,00 per m2 bvo, inclusief btw.

www.icsadviseurs.nl

20/32

6.1 Scenario 1: Behoud van bestaande locaties 6.1.1

Scenario 1a: Renovatie van De Hien en De Bellefleur

Scenario 1a betreft het behoud van zowel het gebouw van De Hien als het gebouw van De Bellefleur. De scholen blijven op hun huidige locatie, in hun huidige gebouw. De gebouwen blijven in omvang behouden, wat neerkomt op een respectievelijke oppervlakte van 1.475 m2 en 877 m2 bvo. Daarbij hebben beide gebouwen een forse overmaat (leegstand), waarvoor de scholen geen M.I.-vergoeding ontvangen. Het gevolg is druk op de exploitatie. Om ook in de toekomst de gebouwen te blijven gebruiken zijn, zoals in voorgaande geconstateerd, enkele maatregelen nodig. Hierbij wordt beoogd de gebouwen naar het niveau van een Bijna Energieneutraal Gebouw (BENG) te brengen. De werkzaamheden aan De Bellefleur zijn ingrijpender dan aan het gebouw van De Hien; De Hien is in een betere conditie. Voor beide scholen geldt een na-isolatie van het dak, vervangen van kozijnen en gevelbekleding, plaatsen van zonnepanelen en inzet op klimatologische verbeteringen (ventilatie, koeling, et cetera). De beide scholen zijn daarbij wel functioneel aan te passen om het huidige onderwijs beter te faciliteren. In scenario 1a is geen gedeeld ruimtegebruik en synergie tussen beide scholen mogelijk. Daarbij komen er in dit scenario geen locaties vrij voor herontwikkeling en een ruimtelijke impuls aan Dodewaard.

Voordeel in dit scenario is de blijvende bereikbaarheid van de kinderopvang die tussen de beide scholen is gelegen. Er is geen bestemmingsplanwijziging of nadere inpassing nodig.

Scenario 1a Renovatie bestaande gebouwen Ruimteprogramma De Hien

1475 m2 bv o

Huidige locatie

De Bellefleur

877 m2 bv o

Huidige locatie

Investering

€

2.933.000,00

Renov atie De Hien

€

1.464.000,00

Renov atie De Bellefleur

€

1.469.000,00

Gemiddelde kapitaallasten

€

132.000,00

- 0 - 25 jaar

€

132.000,00

- 26 - 40 jaar

€

Overige kosten

€

Afkoop boekwaarde

€

Sloopkosten

€

Aankoop gronden

€

Huur tijdelijke huisv esting

€

www.icsadviseurs.nl

21/32

6.1.2

Scenario 1b: Nieuwbouw van De Hien en De Bellefleur

Scenario 1b betreft nieuwbouw van De Hien en De Bellefleur op hun respectievelijke locaties. Daarmee wordt de omvang gebaseerd op de normatieve ruimtebehoefte van respectievelijk 1.020 m 2 bvo en 633 m2 bvo. De druk op de exploitatie, als gevolg van de overmaat, die in scenario 1a is te verwachten, valt in dit scenario weg; de gebouwen worden op maat van huidige leerlingenprognoses gemaakt en vanaf respectievelijk 2026 en 2027 hebben beide scholen een hypothetische overmaat van minder dan één lokaal7. In scenario 1b is eveneens geen gedeeld ruimtegebruik en synergie tussen beide scholen mogelijk. Wel zijn de gebouwen te optimaliseren naar het huidige onderwijsconcept. Daarbij komen er in dit scenario geen locaties vrij voor herontwikkeling en een ruimtelijke impuls aan Dodewaard. Voordeel in dit scenario is de blijvende bereikbaarheid van de kinderopvang die tussen de beide scholen gelegen is. Er is geen bestemmingsplanwijziging of nadere inpassing noodzakelijk. Wel is in scenario 1b een forse kostenpost te zien naast de investering. Deze wordt met name veroorzaakt door de huur van tijdelijke huisvesting gedurende 52 weken voor beide scholen. In dit scenario dient de boekwaarde van beide gebouwen te worden afgekocht. De bestaande gebouwen worden ten behoeve van de nieuwbouw gesloopt.

Hier is tijdelijke huisvesting noodzakelijk ofwel een fasering in de tijd, waardoor de ene school eerst tijdelijk bij de andere school inhuist. De kosten gaan uit van simultane tijdelijke huisvesting.

Scenario 1b Nieuwbouw op bestaande locaties Ruimteprogramma Nieuwbouw De Hien

1020 m2 bv o

Huidige locatie

Nieuwbouw De Bellefleur

633 m2 bv o

Huidige locatie

Investering

€

4.298.000,00

De Hien

€

2.652.000,00

De Bellefleur

€

1.646.000,00

Gemiddelde kapitaallasten

€

127.000,00

- 0 - 25 jaar

€

151.000,00

- 26 - 40 jaar

€

87.000,00

Overige kosten

€

2.436.000,00

Afkoop boekwaarde

€

337.000,00

Sloopkosten

€

142.000,00

Aankoop gronden

€

Huur tijdelijke huisv esting

€

1.957.000,00

7 Zie paragraaf 5.2.1.

www.icsadviseurs.nl

22/32

6.2 Scenario 2: Samen onder één dak op bestaande locatie van De Hien In scenario 2 huizen beide scholen onder één dak. Daarmee is er meerwaarde in de samenwerking te realiseren tussen beide scholen, ten opzichte van de huidige situatie. Het gebouw van De Hien leent zich hier beter voor dan het gebouw van De Bellefleur; zoals uit voorgaande blijkt is het gebouw van De Hien in een betere conditie, waardoor per vierkante meter minder hoeft te worden geïnvesteerd om het gebouw op peil te krijgen. Het bestaande gebouw van De Hien komt daarbij slechts 178 m2 bvo tekort voor de gecombineerde ruimtebehoefte van beide scholen en sluit functioneel beter aan op samenhuizing van twee scholen. De renovatie gaat gecombineerd met een nieuwbouw om dit tekort op te vullen. De kavel van De Hien is eveneens groot genoeg om de ruimtebehoefte van beide scholen, uitgaande van één bouwlaag, en een gezamenlijk schoolplein te realiseren, waarbij ook nog een deel onverhard terrein opgenomen dient te worden. Er is een bestemmingsplanwijziging nodig om het bouwvlak te verruimen.

6.2.1

Locatie De Hien Gebouw

Kavel

1475 m2 bv o

3840 m 2

De Hien

1020 m2 bv o

1020 m 2

De Bellefleur

633 m2 bv o

633 m 2

Huidige situatie Ruimteprogramma

Plein Resultaat

600 m 2 -178 m2 bv o

1587 m 2

Scenario 2a: Renovatie en nieuwbouw De Hien

De eerste subvariant binnen scenario 2 gaat uit van renovatie van het bestaande gebouw van De Hien. Voor de resterende ruimtevraag wordt een aanbouw voorzien. Bij het samenvoegen van de scholen wordt het plein op 600 m2 gemaximaliseerd. Het gebouw behoudt dezelfde structuur en stramienmaat; de nieuwe ruimte zal de scholen onderwijskundig beperkt faciliteren, waar vooral De Bellefleur gebruikmaakt van lespleinen voor unit-onderwijs. De kavel biedt voldoende ruimte voor eventuele toekomstige uitbreidingen van het gebouw ten behoeve van de huisvesting van ketenpartners.

Scenario 2a Renovatie De Hien, deels nieuwbouw Ruimteprogramma Renov atie De Hien

1475 m2 bv o

Huidige locatie

Nieuwbouw De Bellefleur

178 m2 bv o

Locatie De Hien

Plein

600 m2

Investering

€

1.927.000,00

Renov atie De Hien

€

1.464.000,00

Nieuwbouw De Bellefleur

€

463.000,00

Gemiddelde kapitaallasten

€

87.000,00

- 0 - 25 jaar

€

87.000,00

- 26 - 40 jaar

€

Overige kosten

€

Afkoop boekwaarde

€

Sloopkosten

€

Aankoop gronden

€

Huur tijdelijke huisv esting

€

www.icsadviseurs.nl

23/32

6.2.2

Scenario 2b: Volledige nieuwbouw De Hien

Binnen scenario 2 voorziet het tweede subscenario in volledige nieuwbouw op de locatie van De Hien. Hiervoor wordt tijdelijke huisvesting gerealiseerd op de kavel van De Bellefleur ter overbrugging van de bouwperiode. Bij het samenvoegen van de scholen wordt het plein op 600 m2 gemaximaliseerd. De nieuwbouw kan volledig op de onderwijskundige visie van beide scholen worden gericht. Ruimtelijk zijn daar maximale voordelen te behalen. De kavel biedt voldoende ruimte voor eventuele toekomstige uitbreidingen van het gebouw ten behoeve van de huisvesting van ketenpartners. Het bestemmingsplan geeft ruimte voor hoogstens één bouwlaag. De Hien huist eerst tijdelijk bij De Bellefleur in. Daartoe moet deels tijdelijke huisvesting worden gerealiseerd voor de duur van 52 weken. Het huidige gebouw van De Hien wordt gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw. In dit scenario dient de boekwaarde van De Hien te worden afgekocht.

Scenario 2b Nieuwbouw op locatie De Hien Ruimteprogramma Nieuwbouw

1653 m2 bv o

Plein Investering

€

4.298.000,00

Nieuwbouw De Hien

€

2.652.000,00

Nieuwbouw De Bellefleur

€

1.646.000,00

Gemiddelde kapitaallasten

€

127.000,00

- 0 - 25 jaar

€

151.000,00

- 26 - 40 jaar

€

87.000,00

Overige kosten

€

1.762.000,00

Afkoop boekwaarde

€

240.000,00

Sloopkosten

€

89.000,00

Aankoop gronden

€

Huur tijdelijke huisv esting

€

www.icsadviseurs.nl

Locatie De Hien

600 m2

1.433.000,00

24/32

6.3 Scenario 3: Nieuwbouw bij De Eng In scenario 3 verhuizen beide scholen naar de locatie van De Eng. Bestaande opstallen van de voetbal worden gesloopt, de sporthal blijft staan en een dorpshuis, bibliotheek en beide scholen worden tegen de sporthal aangezet. Daarbij zijn verschillende mogelijkheden vanuit dit haalbaarheidsonderzoek die in de subscenario’s op hoofdlijnen worden verkend. Deze subscenario’s worden met de werkgroep MFA verder verkend. Voor alle subscenario’s geldt in ieder geval een voordeel in gedeeld ruimtegebruik; het muzieklokaal wordt door het dorpshuis en de scholen als gedeelde ruimte gezien. Dit resulteert in een klein voordeel in vierkante meters. Locatie De Eng Gebouw

Kavel

Huidige situatie Openbare parkeerplaats

1691 m 2

1830 m 2

712 m 2

1175 m 2

Ruimteprogramma Onderwijs

1653 m2 bv o

1653 m 2

MFA

864 m2 bv o

864 m 2

Plein

600 m 2

Gedeeld ruimtegebruik

-97 m 2

Resultaat

2388 m 2

Op vlek A zijn in principe geen geluidsgevoelige gebouwen mogelijk. Een schoolgebouw is hier niet toegestaan. Vlek C en B laten geluidsgevoelige gebouwen wél toe, maar zijn te klein om voor de beide scholen een gebouw over één bouwlaag te realiseren. Vlek C biedt de meeste ruimte voor een schoolgebouw met een brede begane grond en een kleine opbouw. Wanneer de openbare parkeerplaats en geluidswerende maatregelen worden toegepast om zodoende vlek A te betrekken is de kavel groot genoeg voor de situering van onderwijsvoorzieningen en MFA. Vlek B, daarentegen, biedt minder ruimte en forceert drie bouwlagen, zonder opoffering van het naastgelegen (rechts) trainingsveld. Voor alle subscenario’s geldt dat een bestemmingsplanwijziging van locatie De Eng voorhanden is. Bij het aanhouden van de openbare parkeerplaats en de beperkingen van de geluidscontour biedt De Eng beperkte ruimte voor onderwijsvoorzieningen. Daarbij is ook toekomstige uitbreidbaarheid minder goed mogelijk. Scenario 3 – of één van de subscenario’s – is dus enkel uitvoerbaar indien er maatregelen getroffen mogen worden om een schoolgebouw binnen de geluidscontour te realiseren. Uiteraard moet dit veilig en gezond zijn; dit vergt nadere uitwerking. Als gevolg van de nieuwbouwwijk Fructus is toekomstige omvang van de voetbalvereniging en daarmee de veldbehoefte nog onzeker. Dit conflicteert in scenario 3c.

www.icsadviseurs.nl

25/32

6.3.1

Scenario 3a

Scenario 3a gaat uit van de bestaande sporthal waartegen het dorpshuis en de bibliotheek op vlek A en B worden aangezet. Hiertoe is voldoende ruimte, aangezien de geluidscontour niet beperkend is voor de functies in het dorpshuis. De beide scholen worden in één nieuw gebouw op vlek C tegen de sporthal geplaatst. Vlek C is echter niet groot genoeg voor beide scholen, gezien de geluidscontour. Dit scenario voorziet in een onderwijsgebouw met een bredere begane grond en een kleine opbouw. Hier is echter in beperkte mate synergie en gedeeld ruimtegebruik met het dorpshuis mogelijk, waar de MFA en de scholen in aparte gebouw(del)en worden gerealiseerd. Dit scenario biedt derhalve weinig voordelen. Wel komen de beide locaties van De Hien en De Bellefleur vrij voor herontwikkeling en wordt op De Eng een sterk cluster van maatschappelijke voorzieningen gecreëerd. In dit scenario is het onderwijsgebouw in beperkte mate uit te breiden voor inhuizing van ketenpartners. Voor ketenpartners geldt – afhankelijk van de functie – ook de beperking van de geluidscontour.

6.3.2

Scenario 3b

Scenario 3b gaat uit van een fysieke samenvoeging van dorpshuis, bibliotheek en onderwijs in één gebouw op vlek B en deels op vlek A. De nietgeluidsgevoelige functies van het dorpshuis vormen met de ingang van de sporthal op vlek A een aantrekkelijke en eenduidige entree. De onderwijsdelen van het gebouw vallen op vlek B. Dit vraagt in ieder geval om drie bouwlagen, wat past binnen de toegestane bouwhoogte van het bestemmingsplan. Ruimtelijk gezien is dit een goed scenario; er ontstaat synergie tussen onderwijs, dorpshuis en bibliotheek doordat deze functies onder één dak vallen. De inpassing van de scholen op vlek B is echter wel erg beperkt, net als toekomstige uitbreidbaarheid. De vraag is of het gebouw op deze plek goed kan worden ingedeeld voor onderwijsdoeleinden.

www.icsadviseurs.nl

26/32

6.3.3

Scenario 3c

Scenario 3c gaat eveneens uit van een fysieke samenvoeging van dorpshuis, bibliotheek en onderwijs in één gebouw, deels op vlek B en deels op het trainingsveld van de voetbalclub. De opoffering van het trainingsveld biedt kansen voor een herindeling van het complex tot multi-sportcomplex, bijvoorbeeld door de toevoeging (en combinatie) van het schoolplein, een Cruijff Court of andere sportfaciliteiten, met eventueel ruimte voor een half trainingsveld. Om een mooie, gedeelde entree te maken dient de ingang van de sporthal te worden omgekeerd, richting de zijde van het huidige trainingsveld. Ook dit scenario biedt mogelijkheden voor de gewenste synergie tussen onderwijs, dorpshuis en bibliotheek. Ruimtelijk raakt dit scenario echter wel de bewoners aan de overzijde van de Willem de Zwijgerlaan.

Scenario 3 Nieuwbouw m et MFA op locatie De Eng Ruimteprogramma Nieuwbouw

1556 m2 bv o

Plein Investering

€

4.046.000,00

Nieuwbouw De Hien

€

2.400.000,00

Nieuwbouw De Bellefleur

€

1.646.000,00

Gemiddelde kapitaallasten

€

119.000,00

- 0 - 25 jaar

€

142.000,00

- 26 - 40 jaar

€

82.000,00

Overige kosten

€

Afkoop boekwaarde

€

Sloopkosten

€

Aankoop gronden

€

Huur tijdelijke huisv esting

€

www.icsadviseurs.nl

De Eng

600 m2

27/32

6.4 Scenario 4: Nieuwbouw in Fructus Een laatste scenario betreft nieuwbouw van de scholen in Fructus. Het uitgangspunt in dit scenario is een samenvoeging van de beide scholen, ‘samen onder één dak’, net als in scenario 2 en 3. Vooralsnog zijn er in dit plan geen maatschappelijke voorzieningen gepland en is er nog geen exacte locatie voorhanden. Een bestemmingsplanwijziging is evident, evenals een kostenpost voor de aankoop van gronden. Daarbij is Fase 1 van Fructus momenteel in ontwikkeling. Een school in Fructus moet in volgende fases worden ingepast; de tijdsspanne om een nieuwe school te realiseren is aanzienlijk groter dan bij de overige scenario’s. Dit scenario biedt mogelijkheden om de onderwijsvoorziening goed in te passen in de nieuwbouwwijk en een ‘ideale’ plek te creëren; de school kan zich, indien gewenst, vormen naar behoeften in de nieuwe wijk. Zodoende kunnen gebouw en omgeving optimaal bijdragen aan de onderwijskundige visie.

Scenario 4 Nieuwbouw Fructus Ruimteprogramma Nieuwbouw

1653 m2 bv o

Plein

Fructus

600 m2

Investering

€

4.298.000,00

Nieuwbouw De Hien

€

2.652.000,00

Nieuwbouw De Bellefleur

€

1.646.000,00

Gemiddelde kapitaallasten

€

127.000,00

- 0 - 25 jaar

€

151.000,00

- 26 - 40 jaar

€

87.000,00

Overige kosten

€

Afkoop boekwaarde

€

Sloopkosten

€

Aankoop gronden

ntb

Huur tijdelijke huisv esting

€

6.5 Huisvesting VCOG In overleg met VCOG zijn de volgende scenario’s denkbaar: ▪

▪

De nieuwe school al dan niet tijdelijk inpassen in het bestaande gebouw van De Hien. De omvang van dit gebouw is voldoende voor de bij 160 leerlingen behorende ruimtebehoefte. Ook is er voldoende in- en uitpandige uitbreidingsmogelijkheid. Gebruik van De Hien kan eventueel een overbrugging zijn naar nieuwbouw in een latere fase, bijvoorbeeld nadat het bestaansrecht van de nieuwe school voldoende is bewezen en/of zodra er een locatie elders beschikbaar komt; Nieuwbouw op de huidige locatie van De Hien of De Bellefleur of in de uitbreiding van de nieuwbouwwijk Fructus. Een aandachtspunt daarbij is de bereikbaarheid van de locatie. De verwachting voor het VCOG onderwijspunt is dat een significant deel van de leerlingen buiten Dodewaard woonachtig is. De huidige locaties van De Hien en De Bellefleur leveren op het gebied van bereikbaarheid beperkingen.

www.icsadviseurs.nl

28/32

7. Conclusies Ten aanzien van het haalbaarheidsonderzoek zijn de volgende inhoudelijke conclusies te trekken: ▪

▪ ▪

▪

Voor VCOG, mede in relatie tot besluiten over De Hien en De Bellefleur, een aantal huisvestingsscenario’s nader te onderzoeken, zoals in paragraaf 6.5 benoemd. In het uitvoeringsplan IHP wordt op termijn rekening gehouden met nieuwbouw voor de VCOG. De Hien en De Bellefleur geven de voorkeur aan een scenario waarbij samenwerking optimaal mogelijk is. Samenhuizen onder één dak wordt als meerwaarde gezien. Scenario 1 heeft daartoe niet de voorkeur. Zowel de scholen als initiatiefnemers voor de multifunctionele accommodatie (locatie De Eng) zien samenvoeging van beide trajecten als kansrijke optie. Hier is synergie tussen partijen, meerwaarde voor kinderen met betrekking tot gebruik van de bibliotheek en sporthal én gedeeld ruimtegebruik (en daarmee lichte financiële voordelen) mogelijk. Scenario 3 dient derhalve verder te worden onderzocht. Hier gelden de nodige restricties op ruimtelijk vlak. Met het aanhouden van deze restricties biedt locatie De Eng in beperkte mate ruimte voor kindvoorzieningen. De ruimte die er vervolgens is (scenario 3b) lijkt gebouwlijk echter de slechtste optie. Het gebouw dient zich over drie lagen te verdelen. Scenario 3c vraagt een forse ingreep van de voetbalclub, door opoffering van het trainingsveld.

Daarbij is de situering van voorzieningen aan de achterzijde van de sporthal niet optimaal op het gebied van toegankelijkheid van de totaalvoorziening. Wanneer de beperkingen op locatie De Eng buiten beschouwing blijven lijkt scenario 3a, situering van MFA en onderwijsvoorzieningen aan de voorzijde van de sporthal, ruimtelijk de beste oplossing. Hier is synergie mogelijk tussen onderwijs, sporthal en MFA. Dit scenario vraagt echter om nadere duidelijkheid met betrekking tot geluidswerende maatregelen. Opoffering van de openbare parkeerplaats is op het eerste oog niet direct nodig, maar kan ruimtelijk en stedenbouwkundig een meerwaarde bieden. De nieuwbouw van een gezamenlijke school in Fructus, scenario 4, biedt volop mogelijkheden om een ideale situatie te vormen, zowel gebouwelijk als ruimtelijk. Dat vraagt echter om een forse investering, met name in gronden die momenteel bij de gemeente niet in eigendom zijn. Dit scenario biedt kansen voor de samenwerking tussen onderwijs, kinderopvang en eventueel de (nieuwe) buurt. Dit scenario biedt ten opzichte van de huidige situatie geen meerwaarde voor samenwerking met de bibliotheek en het dorpshuis, zoals in scenario 3. Daarbij ligt Fructus aanzienlijk buiten de dorpskern en verwijderd van het huidige voedingsgebied van De Hien en De Bellefleur.

De fasering van Fructus is nog onduidelijk; de gemeente verwacht een termijn van vijf tot tien jaar vooraleer gestart kan worden met de ontwikkeling van fase 2 en een onderwijsvoorziening in deze wijk.

Op basis van het haalbaarheidsonderzoek zijn de volgende financiële conclusies te trekken: ▪ ▪

▪

▪ ▪

Scenario 2a is zowel op het gebied van investering plus overige kosten, alsook op het gebied van kapitaallasten, de meest voordelige optie. Scenario 1b is daarmee verreweg het duurste scenario (investering en overige kosten), echter liggen de kapitaallasten voor dit scenario lager dan het vergelijkbare scenario 1a. Wij adviseren daartoe scenario 1b te verkiezen boven scenario 1a. Beide scenario’s bieden echter inhoudelijk de minste meerwaarde. Scenario 2b is in de investering aanzienlijk duur en zijn overige kosten noodzakelijk in verband met sloop en afkoop boekwaarde. Echter ook hier bieden de gemiddelde kapitaallasten enig perspectief. Wij adviseren dit scenario te verkiezen boven scenario 1a of 1b, bovenal door de inhoudelijke meerwaarde. Scenario 4 is qua investering en kapitaallasten nadeliger ten opzichte van scenario 3. De aankoop van gronden is nog niet in scenario 4 meegenomen; dit scenario valt in de uitwerking dus nog nadeliger uit. Scenario 3 is zowel qua investering zeker niet een voordelig scenario. Toch is er door het samen ontwikkelen een aanzienlijke besparing mogelijk. In de kapitaallasten ligt het scenario nagenoeg gelijk aan alle scenario’s, enkel scenario 2a is voordeliger.

www.icsadviseurs.nl

29/32

Afweging scenario's onderwijshuisvesting Scenario 1a

Scenario 1b

Scenario 2a

Scenario 2b

Scenario 3

Scenario 4

Renovatie

Nieuwbouw op

Renovatie De Hien,

Nieuwbouw op

Nieuwbouw bij MFA

Nieuwbouw Fructus

bestaande gebouwen

bestaande locaties

deels nieuwbouw

locatie De Hien

De Hien

1475 m2 bv o

1020 m2 bv o

1475 m2 bv o

1020 m2 bv o

De Bellefleur

877 m2 bv o

633 m2 bv o

178 m2 bv o

633 m2 bv o

Ruimteprogramma

Gedeeld ruimtegebruik

-97 m2 bv o

Subtotaal ruim teprogram m a

2352 m 2 bvo

1653 m 2 bvo

1556 m 2 bvo

1653 m 2 bvo

Financieel Inv estering

€

2.933.000,00

€

4.298.000,00

€

1.927.000,00

€

4.298.000,00

€

4.046.000,00

€

4.298.000,00

Gemiddelde kapitaallasten

€

132.000,00

€

127.000,00

€

87.000,00

€

127.000,00

€

119.000,00

€

127.000,00

Ov erige kosten

€

2.436.000,00

€

1.762.000,00

€

Inhoudelijk Gebouwen zijn Functionaliteit

functioneel aan te passen.

Volledig op v isie te

Gebouw is beperkt

Volledig op v isie te

bouwen.

aan te passen.

bouwen.

Optimale Samenwerking

Geen meerwaarde.

Synergie tussen

scholen mogelijk.

samenwerking tussen onderwijs, ketenpartners en

Synergie tussen scholen mogelijk.

MFA. Beperkt Uitbreidbaarheid

Uitbreidbaar.

stramienmaat. Capaciteit

Uitbreidbaar,

Beperkt

uitbreidbaar door

Ov ermaat blijft.

uitbreidbaar door

Uitbreidbaar.

stramienmaat. Passend.

Passend.

afhankelijk v an de beperkingen v an de

Nader te bepalen.

geluidscontour. Passend.

Passend.

Ruimtelijk W ijziging noodzakelijk en Bestemmingsplan

Geen wijziging

Verruiming

nodig.

bouwv lak nodig.

omgang met geluidscontour en geluidsgev oelige

Bestemmingsplan noodzakelijk.

bebouwing is nader te bepalen. Inpassing

Advies ICSadviseurs

Geen nadere

Beperkte inpassing

inpassing nodig.

nodig.

Geluidscontour is beperkend v oor de

Inpassing nodig.

inpassing.

Op basis van dit onderzoek adviseren wij: ▪

▪

Op basis van de ambitie van het dorpshuis en de scholen adviseren wij scenario 3a in gezamenlijkheid, mét de gemeente Neder-Betuwe, nader te concretiseren. Hiertoe is met de ruimtelijke afdeling van de gemeente op voorhand concretisering nodig over mogelijkheden om met de geluidscontour en openbare parkeerplaats om te gaan. Vervolgens – indien haalbaar – met alle betrokken partijen op deze locatie een ruimtelijk concept en programma van eisen op te stellen; Indien de beperkingen die vooralsnog in scenario 3 gelden en realisatie van dit scenario in geding komt, adviseren wij op basis van dit onderzoek scenario 2a als meest optimale scenario te kiezen. In dit scenario worden de doelen van samenwerkende scholen gefaciliteerd. Daarbij blijft, door één van de huidige locaties te gebruiken, ook de natuurlijke gang naar de kinderopvang behouden en is dit scenario zowel in investering als kapitaallasten het meest voordelig. Wel dient het bouwvlak middels een bestemmingsplanwijziging verruimd te worden; en Scenario 1a en 4 als ‘minste’ scenario’s te markeren op basis van de hiervoor benoemde argumenten.

www.icsadviseurs.nl

30/32

Voor nadere uitwerking in vervolgonderzoek liggen de volgende punten voor: ▪ ▪ ▪

▪

Actualiseren van de ruimtebehoefte van het MFA ten behoeve van scenario 3; In beeld brengen van de specifieke ruimtebehoefte voor kindvoorzieningen en de daarmee gepaard gaande investering; Voor VCOG, mede in relatie tot besluiten over De Hien en De Bellefleur, een aantal huisvestingsscenario’s nader te onderzoeken, zoals in paragraaf 6.5 benoemd. In het uitvoeringsplan IHP wordt op termijn rekening gehouden met nieuwbouw voor de VCOG. Voor scenario 3 en 4 geldt dat een nadere uitwerking van deze scenario’s op details voorligt. Voor scenario 3 is dat met name in relatie tot de buitenruimte en de geluidscontour, voor scenario 4 geldt dat planologische inpassing van een onderwijsvoorziening in Fructus en daarmee gepaard gaande investeringen noodzakelijk is. De uitwerking is afhankelijk van de uiteindelijke voorkeur die onderwijs, gemeente en politiek aangeven. Na keuze voor één van de geschetste scenario’s dient voor het betreffende scenario een Programma van Eisen opgesteld te worden waarbij onder andere aandacht is voor parkeren, fietsparkeren, Kiss&Ride, verhard buitenterrein, onverhard buitenterrein en kindvoorziening.

www.icsadviseurs.nl

31/32

De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s): Gereviewd door:

4 december 2020 Erwin Veneklaas Slots en Timon Bulten [reviewer]

info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27

www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl

32/32 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/9623427/1