Bijlage 2b - Zienswijze 2 (geanonimiseerd)

o~~~~~c~~oc~~~G,~

3 1 1AN, 2024

Aansetekend verzenden Gemeenteraad t.a.v. de Raadsgriffier Gemeente Neder-Betuwe Postbus 20 4043 ZG Opheusden

behandeld door

datum

: 30januari 2024

ons kenmerk

: 2024136/1

uw kenmerk

.-

onderwerp

: Zienswijze ontwerp-bestemmingsplan `Kesteren, Hoofdstraat 70'

Geachte raad,

wonende aan de

Namens

vertegenwoordigd door haar gemachtigde kantoorhoudende

, (hierna: clienten), ten deze

werkzaam bij Bien ik hierbij een zienswijze in op het

ontwerp-bestemmingsplan `Kesteren, Hoofdstraat 70'. Het ontwerp-bestemmingsplan 'Kesteren, Hoofdstraat 70', ligt vanaf 21 december voor een periode van 6 weken ter inzage. Gedurende die termijn kan eenieder een zienswijze indienen.

In deze zienswijze richten clienten zich zowel tegen de toelichting, de regels als de verbeelding van het ontwerp-bestemmingsplan. Aanleiding

1.1& Deze zienswijze wordt ingediend vanwege het feit dat clienten eigenaar zijn van gronden en een woning in de directe nabijheid van het plangebied. Op onderstaande uitsnede van de verbeelding (figuur 1) is to zien dat het perceel van clienten grenst aan de noordzijde van de projectlocatie. 1.2

Dat betekent dat clienten een rechtstreeks belang hebben bij de vaststelling van voornoemd bestemmingsplan.

~~ ~ r/

.'~

z D~

Fig. 1 1.3

0 Uitsnede bestemmingsplan met deel van het plangebied en de woning clienten rode pijl

Het ontwerp-bestemmingsplan ziet op de realisatie van 18 woningen. Aan de Hoofdstraat worden zes half vrijstaande en een vrijstaande woning gerealiseerd, die ontsloten worden op

de Hoofdstraat. Daarachter worden nog eens 11 aaneengebouwde woningen gerealiseerd, in een woonhof.

Omvanp plan 2.1

Clienten zijn geschrokken van de korte afstand tussen het beoogde bouwplan en hun woning aan

Het bouwvlak van de nieuwe woningen grenst aan het perceel van

clienten (dat is to zien in figuur 1). Dat betekent dat clienten op zeer korte afstand to maken krijgen met de betreffende woningen. 2.2

Daarbij komt dat de woningen een maximale bouwhoogte krijgen van 11 meter. Dat is ten

eerste een stuk hoger dan de woning van clienten. De hoogte daarvan bedraagt maximaal 9 meter. Echter daardoor zal er een forse aantasting plaatsvinden van de licht- en bezonningssituatieter plaatse van de woning van clienten. 2.3

De nieuwe woningen worden immers ten zuiden van de woning van clienten gerealiseerd. Dat betekent dat met de hoogte van de woningen van 11 meter een forse mate van lichthinder gaat optreden aan de zuidzijde van de woning van clienten. In de stukken treffen we echter

geen bezonningsstudie aan, waaruit blijk dat de gevolgen voor het woon - en leefklimaat van clienten zijn. Dat betekent dat ten aanzien van dit onderdeel niet alle relevance feiten en omstandigheden evenwichtig kunnen zijn afgewogen. Alleen al hierom kan het besluit niet voldoende deugdelijk zijn gemotiveerd.

Afstand tot bouwplan 3.1& Zoals hierboven opgemerkt grenst het bouwvlak van de nieuwe woningen aan de perceelsgrens met clienten. In artikel 4.2.3 onder g. is een minimale afstand opgenomen van

2 meter tot de zijdelingse perceelgrens. Dat geldt voor twee aaneengebouwde woningen aan een zijde van de woning. Ter plekke van de woning van clienten kunnen inderdaad twee aaneengebouwde woningen worden gebouwd. Echter een afstand van 2 meter tussen de nieuwe woningen van 11 meter hoog en de woning van clienten vinden zij veel en veel to klein (zie figuur 2}. Enkelbestemming Wcnen

`

~

Bouwvlak --

Bouwaanduiding

-

Maatvoering

-

maximum aantal wooneenheden: 6

_ _~

Maatvoering

J

Fig. 2 3.2

maximum bouwhoogte: 1 1 m maximum goothoogte: 7 m

Uitsnede bestemmingsplan

Die afstand van 2 meter lijkt clienten ook niet reeel, omdat uit de tekeningen die zijn

opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan blijkt dat tussen de woning (het hoofdgebouw) en de perceelsgrens nog een garage wordt gerealiseerd met een oprit (zie figuur 3, de garage aangeduid met de rode pijl).

~ Fig. 3

,.~~' ~ Woningen grenzend aan perceel clienten (woning clienten: blauwe pijlJ

Aan de voorzijde vindt ook de ontsluiting van deze woning(en) plaats, direct aan de Hoofdstraat. Die garage met ontsluiting dient echter toch redelijkerwijs wel breder to zijn dan 2 meter. De gemiddelde breedte van een auto is 1,80 meter. Danis 2 meter onvoldoende om een geschikte ontsluiting c.q. parkeerplaats to hebben, omdat ook de deuren van de auto open moeten kunnen en men ook met de fietsen tangs de geparkeerde auto's moet kunnen manoeuvreren. Met een afstand van 2 meter tussen de zijgevel van de woning en de zijdelingse perceelsgrens lukt dat niet. Bovendien is de kans groot dat aan de zijgevel van de woning ook een toegangsdeur aanwezig is. Een redelijk gebruik van die toegangsdeur is met een opritbreedte van 2 meter onmogelijk. 3.3

Ten gevolge van de nieuwe ontwikkeling zullen op de betreffende buurlocatie en buurperceel meer mensen aanwezig zijn. Dat zullen clienten als een enorme beperking van hun persoonlijke levenssfeer ervaren. De mate waarin een inbreuk op de privacy ontstaat, is grotendeels afhankelijk van de mate waarin waarnemer en waargenomene elkaar kunnen zien en / of elkaar kunnen horen. De onderlinge afstand en eventuele mogelijkheden van tussenliggende bestemmingen spelen daarin een belangrijke rot. Met een afstand van 2 meter tussen de woning van clienten en de zijdelingse perceelsgrens wordt de privacy van clienten in hoge mate aangetast. Er ontstaat vanuit de nieuwe woningen die naast het pand van clienten wordt gerealiseerd, rechtstreeks zicht op de woning van clienten en het zij- en achtererfgebied. Bovendien gaan zich ten gevolge van dit nieuwbouwplan langer en intensiever mensen ophouden in het gebied. Dat betekent dat hier sprake is van een onaanvaardbare beinvloeding van de privacy-beleving vanuit de nieuwe woningen op de woning van clienten.

3.4

Om bovengenoemde redenen verzoeken clienten uw raad om de minimaal vereiste afstand tussen de woning en de zijdelingse perceelsgrens to vergroten Haar 5 meter. Daarmee ontstaat voldoende afstand tussen het perceel en de woning van clienten enerzijds, en de nieuwbouw anderzijds. Daarbij vragen clienten om in het vast to stellen bestemmingsplan de verplichting op to nemen om een garage to bouwen tussen het perceel van clienten en direct naastgelegen aaneengebouwde (nieuw to bouwen) woning. Op die manier wordt een buffer en bebouwing gecreeerd tussen de nieuwbouw en de woning van clienten, waardoor hun goede woon- en leefklimaat nog enigszins gewaarborgd is. Met een garage ontstaat een afschermend effect.

3.5

Het is juridisch goed mogelijk om de bouw van een garage to koppelen aan de bouw van de woning. Kortom: aan de bouw van de woning wordt dan de voorwaardelijke verplichting gekoppeld om de woning niet eerder in gebruik to nemen dan nadat er eveneens een garage is gebouwd tussen het perceel van clienten en de woning.

6evelliin 4.1

Wat eveneens opvalt is de positionering van de nieuwbouw ten opzichte van de woning van clienten. Op onderstaande uitsnede van de verbeelding (figuur 4) is to zien dat de nieuwe

4

woningen niet worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn van de bestaande woning van clienten. Dat betekent dat de nieuwe woningen zo'n 2 meter voor de woning van clienten komen to staan. Naar het oordeel van clienten is dat een stedenbouwkundig zeer opmerkelijke

situatie. Het is Loch gebruikelijk dat, ingeval woningen vlak bij elkaar worden gesitueerd, tenminste dezelfde voorgevelrooilijn wordt aangehouden.

O

rO

Fig. 4 4.2

Uitsnede verbeelding (met doorgetrokken gevellijn)

Clienten verzoekt uw raad dan ook om de positionering van de nieuwe woningen grenzend aan de Hoofdstraat to wijzigen, in die zin dat tenminste het blok dat grens aan het perceel van clienten in westelijke richting wordt verschoven, om op die manier de voorgevels op gelijke

hoogte to krijgen.

Afvalcontainers 5.1

Verder vrezen clienten dat ze to maken krijgen met de situering van afvalcontainers naast hun perceel. Op een eerder gepresenteerde tekening is namelijk een zone getekend met afvalcontainers (zie figuur 5). --: .

'-"t~►: ,~ 1

~;u1~~ ~~ ~~

_J _d

~:

Fig. 5

Zone afvalcontainers

i

5.2

Op bovenstaande tekening is de zone voor afvalcontainers letterlijk ingetekend naast de tuin van clienten. Dat zou echt een ernstige aantasting vormen van het woon - en leefgenot van clii=nten. Clienten moeten er niet aan denken om, wanneer ze in de tuin zitten, geconfronteerd to worden met de geur en de geluiden met betrekking tot deze afvalcontainers. De betreffende containers staan immers ingetekend naast het terras van clienten, in hun tuin.

5.3

In latere tekeningen komen deze afvalcontainers niet meer terug. Bij clienten bestaat echter het vermoeden en de vrees dat de betreffende afvalcontainers naderhand gewoon vergunningvrij kunnen worden gerealiseerd en op de betreffende plek (van figuur 5) zullen worden gerealiseerd.

5.4

Om die reden verzoeken clienten uw raad om de situering van de betreffende afvalcontainers op die plek in het vast to stellen uit to sluiten. Dat kan door op de verbeelding van het bestemmingsplan een speciale zone op to nemen met een bouw- of plaatsingsverbod voor afvalcontainers (speciale aanduiding). Vervolgens dient dan in de planregels to worden bepaald dat ter plaatse van die speciale aanduiding geen onder- of bovengrondse afvalcontainers mogen worden geplaatst. Op die manier wordt voorkomen en juridisch geborgd dat clienten vroeg of laat toch geconfronteerd worden met de betreffende afvalcontainers.

Doorzetten haag 6.1

Op 16 februari 2023 heeft er een informatieavond plaatsgevonden voor de omgeving. Daar is een verslag van gemaakt, dat als bijlage bij de toelichting van het ontwerp-bestemmingsplan is gevoegd.

6.2

Ook in dat verslag wordt overigens melding gemaakt van het felt dat ergeen afvalbakken tegen de erfgrens mogen worden gebouwd (zie Hader hierboven, 5.1 t/m 5.4).

6.3

In het verslag words verder melding gemaakt van het doorzetten van de bestaande haag met hekwerk, evt. leilindes erachter plaatsen:

'Bij de Buren bestaande haaq doorzetten met hekwerk, evt leilindes erachter plaatsen' Hier is echter niets over geregeld. De initiatiefnemer heeft daarvoor geen overeenkomst gesloten met clienten. Tevens zijn er in de planregels geen bepalingen opgenomen met betrekking tot deze haag. Ook hier had een voorwaardelijke verplichting opgenomen moeten worden, die inhoudt dat de woningen pas in gebruik mogen worden zodra de betreffende haag c.q. hekwerk is gerealiseerd, met de verplichting dat deze ook in stand moet worden gelaten.

6

Geen ramen op de verdiepinpen 7.1

In het verslag d.d. 16 februari 2023 is eveneens opgenomen dat er in de zijgevel van de woning Welke grenst aan de woning van clienten geen ramen worden gerealiseerd op de verdiepingen: T.b. v. de zijgevels Been ramen op de verdiepingen wel op de bg - gaan we kijken om hier rekening mee to houden.

7.2

Dit is voor clienten van groot belang, in verband met het waarborgen van de privacy. Ook hierover is echter niets geregeld. De initiatiefnemer heeft daarvoor geen overeenkomst gesloten met clienten. Tevens zijn er in de planregels geen bepalingen opgenomen met betrekking tot deze ramen. Ook hier had een voorwaardelijke verplichting opgenomen moeten worden die inhoudt dat de zijgevel grenzend aan het perceel

ter plaatse van

de verdiepingen geen ramen mag bezitten.

Conclusie 8.1

Gelet op al het voorgaande zijn clienten van oordeel dat het plan zoals dat nu is getekend een onaanvaardbare aantasting betekent van het woon- en leefklimaat. De to hoge woning Welke grens aan het perceel van clienten, wordt veel to dicht op het perceel van clienten gerealiseerd, waardoor er een onevenredige aantasting plaatsvindt van het woongenot van clienten. De woon- en leefomgeving van clienten zal drastisch veranderen. Het uitzicht aan de achterzijde en aan de zijkant van hun woning en perceel wordt tenietgedaan. De vrijheid en privacy van clienten wordt met dit plan in ernstige mate aangetast.

8.2

Voorts ontbreken in de planregels een aantal juridische borgingen die wel relevant zijn om de woon- en leefsituatie voor clienten enigszins aanvaardbaar to maken.

8.3

Om al het voorgaande, en hetgeen in de alinea's 1 tot 7 Haar voren is gebracht, verzoeken clienten uw raad om de ontwikkeling van dit plan to heroverwegen. Clienten kunnen niet akkoord gaan met de realisatie van de ontwikkeling Welke met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt en zullen zich, indien er geen aanpassingen van het plan plaatsvinden, blijvend verzetten tegen het plan.

Uiteraard bereid tot nadere toelichting!

7

BRIEF AANGETEKEND NL NL Frankering betaald €9.8

i

I-_

Postbus 20 40432G Naam: Gemeente Neder-Betuwe Adres: Burgemeester Lodderstr 2D, 4043KM