Bijlage 1 - Notitie Herbevestiging recreatieve bestemming Recreatiegebied Rivierendal

notitie

“Herbevestiging recreatieve bestemming Recreatiegebied Rivierendal”

status: concept versie: 2.1 Vastgesteld door gemeenteraad op 26 september 2024

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

4.

Inleiding .......................................................................................................................................... 1 1.1.

Aanleiding ..................................................................................................................................... 1

1.2.

Doel ............................................................................................................................................... 1

Huidige situatie van het recreatiepark ............................................................................................ 2 2.1.

Ligging ........................................................................................................................................... 2

2.2.

Ontstaan ....................................................................................................................................... 4

2.3.

Huidige situatie ............................................................................................................................. 4

2.4.

Huidig gebruik ............................................................................................................................... 4

2.5.

Planologisch-juridische situatie .................................................................................................... 5

2.6.

Kadastrale- en eigendomssituatie ................................................................................................ 7

Toekomstperspectief....................................................................................................................... 9 3.1.

Inleiding en positionering ............................................................................................................. 9

3.2.

Monitor vrijetijdseconomie .......................................................................................................... 9

3.3.

Lokaal toeristisch- en recreatiebeleid ......................................................................................... 10

3.4.

Regionale samenwerking en ambitie .......................................................................................... 11

Conclusie ....................................................................................................................................... 13

1. Inleiding 1.1. Aanleiding Deze notitie heeft betrekking op het recreatiegebied Rivierendal. Binnen dit gebied ligt het recreatiepark Rivierendal. De directe aanleiding voor het opstellen van deze notitie is de huidige staat van het park. Het park heeft een oppervlakte van 124.305 m2 waarop circa 140 recreatieobjecten staan. Het totale recreatiegebied heeft een oppervlakte van 170.190 m2. Het park heeft een recreatieve bestemming. Het recreatiepark heeft de bestemming ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie’. Binnen deze bestemming is uitsluitend recreatief verblijf toegestaan, overnachting daaronder begrepen met gebruikmaking van kampeermiddelen en stacaravans/chalets. Uit controles is naar voren gekomen dat in toenemende mate het oorspronkelijke gebruik minder van toepassing is. De recreatieobjecten worden steeds vaker bewoond door arbeidsmigranten en mensen die een tijdelijke woonverblijf nodig hebben. Tevens is in beperkte mate sprake van permanente bewoning. Deze vormen van gebruik zijn in strijd met het geldende bestemmingsplan. De bijbehorende voorzieningen (horeca) zijn gesloten. Het park vertoont een beeld van achterstallig onderhoud, mede omdat investeringen achterwege blijven. Er zijn zorgen dat het recreatiepark is verworden tot een voedingsbodem voor allerlei niet-recreatieve en illegale activiteiten. De gemeente beschouwt dit als een onwenselijke situatie.

Aangezien deze situatie reeds sinds jaren voortduurt moet ervan uit worden gegaan dat de huidige eigenaren en de exploitant van het park deze (illegale) situatie niet zelf oplost. Dit vraagt om een actievere houding van de gemeente.

1.2. Doel Met deze notitie spreekt de gemeenteraad uit dat het doel is om de huidige (illegale) situatie te beëindigen en het park weer te transformeren tot een volwaardig recreatiepark. Enerzijds zijn de inspanningen erop zijn gericht om verdere verslechtering van de situatie op het recreatiepark tegen te gaan door het huidige illegale gebruik op het recreatiepark te beëindigen en het gebruik weer in overeenstemming te brengen met de geldende bestemming (zie hoofdstuk 2). Anderzijds gaat het om het bieden van een perspectief voor een toekomst gericht op het recreatief verblijf door recreanten (zie hoofdstuk 3). Het geldende bestemmingsplan is gericht op recreatief verblijf door recreanten en blijft daarmee onverminderd van kracht.

1

2. Huidige situatie van het recreatiepark 2.1. Ligging Het recreatiegebied Rivierendal ligt tussen de kern Ochten en de buurtschap Eldik. Het park wordt aan de noordzijde begrensd door de Bonegraafseweg, westelijk door agrarische percelen, aan de oostkant door bebouwing van Eldik en aan de zuidzijde door een terrein met een waterplas dat grenst aan de Waalbandijk. Het totale gebied heeft een oppervlakte van 170.190 m2.

Eldik Ochten

Figuur 1: ligging recreatiegebied in brede context

2

Figuur 2: begrenzing recreatiegebied

Figuur 3: begrenzing recreatiepark (kaartje moet nog exact worden gemaakt)

3

2.2. Ontstaan Het recreatiepark is midden jaren 70 ontstaan als recreatiecentrum ’t Zand. Dit recreatiecentrum is vernoemd naar de voormalige boerderij ’t Zand die ten oosten van het huidige hoofdgebouw was gelegen. In het bestemmingplan Buitengebied van de toenmalige gemeente Echteld was hiervoor reeds een recreatieve bestemming (nader uit te werken) opgenomen. In 1987 is een herziening van dit bestemmingsplan gemaakt gericht op de realisatie van een zwemparadijs met glijbanen. In verband met een groot aantal bezwaren van omwonenden is dit onderdeel van het bestemmingsplan niet vastgesteld. In 1990 heeft de toenmalige exploitant een nieuw verzoek ingediend voor het realiseren van een overdekt zwembad. Dit overdekte zwembad is nimmer gerealiseerd. Er was wel sprake van een onoverdekt zwembad. Sinds 2014 wordt de exploitatie van het park uitgevoerd door Comfort Parcs Ochten B.V.

2.3. Huidige situatie Het park is verouderd en de accommodaties sluiten niet meer aan bij de wensen van de hedendaagse recreant. De exploitatie richt zich vooral op de huisvesting van personen met een tijdelijke huisvestingsbehoefte, terwijl er daarnaast een aantal huishoudens permanent verblijft. Inmiddels vertoont het park een beeld van achterstallig onderhoud. Veel recreatieobjecten worden niet meer goed onderhouden. Hetzelfde geldt voor de parkinrichting (wegen, paden en groen). Investeringen blijven achterwege. Door de grote behoefte aan (tijdelijke) woonruimte worden de chalets niet recreatief verhuurd, maar gedurende langere perioden als woonverblijf. Dit leidt ertoe dat bij een deel van de eigenaren geen urgentie bestaat om de chalets en het park in een goede staat te houden. Veelal is sprake van een situatie van uitponding. Er zijn zorgen dat het recreatiepark is verworden tot een voedingsbodem voor allerlei niet-recreatieve, maar ook illegale activiteiten. Dit is een situatie die op veel van dit soort parken speelt, ook buiten onze gemeente.

2.4. Huidig gebruik Op het terrein staat een receptiegebouw, een horecagebouw/ groepsaccommodatie met een inpandige bedrijfswoning, een voormalige zwemvijver en ca. 140 chalets. Het recreatiepark is voor ongeveer 45% bebouwd. De chalets bevinden zich voornamelijk op het oostelijk deel van het park. Het westelijk deel is nagenoeg onbebouwd. Het gehele gebied is voorzien van een padenstructuur. Volgens de Basisregistratie Personen, de BRP, staan 137 personen op het park ingeschreven in 83 chalets. Dit zijn de gegevens op peildatum 2 mei 2024. Er zijn maar enkele adressen waar meer dan twee personen staan ingeschreven. Er zijn vier groepen van gebruikers op het park:  Arbeidsmigranten. Deze gebruikers zijn tijdelijk werkzaam bij bedrijven in de omgeving en verblijven ook tijdelijk in de chalets.  Personen die het recreatieobject tijdelijk bewonen, maar niet recreatief gebruiken en geen arbeidsmigrant zijn.

4





Het gaat hier om een groep bewoners die vanwege problemen in de persoonlijke sfeer tijdelijk een recreatieobject bewonen. Daarbij gaat het om mensen die (tijdelijk) geen woning hebben als gevolg van een scheiding, financiële problemen of werkloze arbeidsmigranten die als gevolg daarvan geen huisvesting hebben. Personen die het recreatieobject permanent bewonen Permanente bewoning is uitdrukkelijk niet toegestaan in het geldende bestemmingsplan (zie paragraaf 2.5). Drie huishoudens beschikken vanuit het verleden over een gedoogbeschikking voor permanente bewoning. Recreanten Personen die het recreatieobject gebruiken zoals het is bedoeld: voor recreatief verblijf. Dit is geen probleem en is overeenkomstig de recreatieve bestemming.

Op 3 juli 2023 is een controle op het park uitgevoerd. Hieruit komt het volgende gebruik van de chalets naar voren:  4 chalets worden recreatief gebruikt;  13 chalets zijn niet in gebruik (ongemeubileerd);  71 chalets worden gebruikt voor wonen (waarvan 34 chalets in ieder geval permanent worden bewoond);  47 chalets worden gebruikt door arbeidsmigranten.

2.5. Planologisch-juridische situatie Zoals hierboven reeds is toegelicht is er sinds 1975 sprake van een recreatieve bestemming op het recreatiepark. In 1987 is een herziening van het bestemmingsplan gemaakt (rekreatiecentrum ’t Zand). In de latere jaren zijn hierop een drietal gedeeltelijke herzieningen gemaakt:  gedeeltelijke herziening A (19 juli 1990), ten behoeve van de aanleg van een fietspad;  gedeeltelijke herziening B (28 maart 1991), ten behoeve van de aanleg een zwemparadijs;  gedeeltelijke herziening C (26 oktober 1995), ten behoeve van de uitbreiding van het terrein voor verblijfsrecreatie. Het gedeelte van het recreatiegebied dat niet behoort tot het recreatiepark ligt binnen het bestemmingsplan “Buitengebied Dodewaard en Echteld (2013). Dit terrein heeft de bestemming ‘natuur’. Binnen deze bestemming is verblijfsrecreatie niet toegestaan. Het geldende bestemmingsplan voor het recreatiepark is het bestemmingsplan “Witte Vlekken”. Dit bestemmingsplan dateert uit 2013. Het bestemmingsplan staat de realisatie van 320 stacaravans/chalets toe (artikel 14.2.1 sub a onder 3). Er staan op dit moment circa 140 chalets.

5

Figuur 4: verbeelding geldend bestemmingsplan ‘Witte vlekken’ Uit de verbeelding komt naar voren dat op het recreatiepark de bestemming ‘Recreatie -Verblijfsrecreatie’ (artikel 14) is opgenomen alsmede de dubbelbestemmingen ‘Waarde- Archeologie 4 en Waarde – Archeologie 5 (artikel 26 en 27) en Waterstaat-waterlopen (artikel 30). Op de verbeelding staan verder aanduidingen voor p (parkeren), wa (water), sz (speelvoorziening) tr (specifieke vorm van recreatie - trekkershutten) en sg-bst (specifieke vorm van groenbeplantingsstrook). De functie van deze aanduidingen komen terug in de bestemming Recreatie -Verblijfsrecreatie’. De voor ‘Recreatie - Verblijfsrecreatie’ aangewezen gronden en de volgens dit artikel mogelijke bouwwerken zijn bestemd voor: a. recreatief verblijf, overnachting daaronder begrepen, met gebruikmaking van kampeermiddelen, stacaravans/chalets; b. voorzieningen ten behoeve van het recreatief verblijf, daaronder begrepen ontsluitingswegen, parkeergelegenheden, bijbehorende bewoning, nutsvoorzieningen, centrale recreatievoorzieningen, sanitaire voorzieningen, voorzieningen voor sport en spel, ondergeschikte winkelvoorziening, ondergeschikte horecavoorziening en entertainmentvoorzieningen; c.

groenvoorzieningen ten behoeve van de inrichting en de inpassing in het landschap; Permanente bewoning is nadrukkelijk uitgesloten in artikel 14 van het bestemmingsplan 14.3.2 Strijdig gebruik Als gebruik in strijd met de bestemming "Recreatie - Verblijfsrecreatie", wordt in ieder geval begrepen: a. permanente bewoning c.q. het gebruik als hoofdwoonverblijf, als nader omschreven bij de begrippen in artikel 1;

6

1.78 permanente bewoning c.q. gebruik als hoofdwoonverblijf: gebruik van een woning, zomerhuis of andere woonruimte door eenzelfde persoon of eenzelfde huishouden op een wijze die ingevolge het bepaalde in de artikelen 24 t/m 31 van de Wet gemeentelijke basisadministratie noopt tot inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente Neder-Betuwe. Een bedrijfsmatige exploitatie van alle chalets is vereiste 14.3.1 Stacaravans/chalets en trekkershutten Stacaravans/chalets zijn uitsluitend toegestaan indien sprake is van één bedrijfsmatige exploitatie van alle stacaravans/chalets en/of de standplaatsen daarvan gezamenlijk; trekkershutten zijn uitsluitend toegestaan indien sprake is van één bedrijfsmatige exploitatie van alle trekkershutten gezamenlijk. Uit de inventarisatie van de eigendomssituatie blijkt dat geen sprake is van één bedrijfsmatige exploitatie van alle stacaravans/chalets. Verhuur aan arbeidsmigranten is niet toegestaan In het bestemmingsplan ‘Witte Vlekken’ is weliswaar een bepaling opgenomen over arbeidsmigranten, maar dat heeft betrekking op huisvesting van arbeidsmigranten binnen de agrarische bestemming. Dat is dus niet van toepassing op Rivierendal. Binnen de bestemming Recreatie – Verblijfsrecreatie (artikel 14) is niets opgenomen over arbeidsmigranten.

De bewoning mag uitsluiten recreatieve doeleinden hebben, zo blijkt uit de definitie van het begrip recreatiewoning in het bestemmingsplan. 1.82 recreatiewoning: een permanent aanwezig gebouw, geen stacaravan zijnde, bestemd om uitsluitend door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar bewoond te worden uitsluitend voor recreatieve doeleinden. Hieronder wordt tevens verstaan een chalet en een vakantiehuisje;

2.6. Kadastrale- en eigendomssituatie Kadastrale situatie Het recreatiegebied is gelegen op een vijftal kadastrale percelen: 1. Gemeente Ochten, sectie F, nummer 494 2. Gemeente Ochten, sectie F, nummer 1488 3. Gemeente Ochten, sectie F, nummer 1538 4. Gemeente Ochten, sectie F, nummer 1628 5. Gemeente Ochten, sectie F, nummer 1629

7

Op Gemeente Ochten, sectie F, nummer 1488 en 1538 staan geen recreatieobjecten en kunnen ook geen recreatieobjecten staan. Deze kadastrale percelen liggen grotendeels buiten het bestemmingsplan “Witte vlekken” en hebben ook geen bestemming gericht op verblijfsrecreatie. Bovendien bestaan deze percelen voor een groot gedeelte uit water. Eigendomssituatie In mei/juni 2023 is onderzoek verricht naar de eigendomsstructuur. Hieruit is naar voren gekomen dat sprake is van een complexe eigendomsstructuur. In het onderzoek zijn meerdere (zakelijke) rechten naar voren gekomen, waaronder: het recht van eigendom, het appartementsrecht en het recht van opstal. Er is sprake van diverse (onder)splitsing met in totaal 326 appartementsrechten (percelen). Veelal is bij het appartementsrecht ook een recht van opstal verleend voor de plaatsing van een chalet. Hiervan zijn 138 percelen bebouwd en 186 onbebouwd (voornamelijk aan de westzijde). Van de 138 bebouwde percelen is op 83 percelen sprake van een inschrijving in de BRP. Uit het onderzoek kwam naar voren dat er in totaal 97 verschillende eigenaren zijn op het park. Er zijn eigenaren die meerdere percelen (appartementsrechten) bezitten. Comfort Parcs Ochten B.V. beschikt over 204 van deze appartementsrechten. Vijf eigenaren hebben weliswaar een appartementsrecht, maar het betreffende perceel is onbebouwd.

In die gevallen is geen sprake van een strijdig gebruik met de bestemming. Daarnaast beschikken drie huishoudens over een gedoogbeschikking voor permanente bewoning. Er zijn 34 eigenaren die ook daadwerkelijk zijn ingeschreven zijn in de Basisregistratie personen op het betreffende adres waarvan ze eigenaar zijn.

8

3. Toekomstperspectief 3.1. Inleiding en positionering Gemeente Neder-Betuwe ligt in het oostelijke deel van Rivierenland in de Betuwe. Het gebied kenmerkt zich door een prachtig rivierlandschap met mooie vergezichten, kronkelende dijken en monumenten dat zich bij uitstek prima leent voor fietsen, wandelen en struinen. Elk seizoen is weer verrassend anders. Beleef het rivierenland per fiets of als wandelaar via de mooiste routes. Hier en daar kom je in dat gevarieerde landschap een prachtig historisch pareltje tegen: een eeuwenoude kerk aan de voet van de dijk, een oude school, boerderij of woonhuis. Of de oude noodschuur voor zandzakken in de strijd tegen het water, die is omgebouwd tot ‘nootschuur’, voor de opslag van de plaatselijke muziekinstrumenten. Moderne geschiedenis, uit de beginjaren tachtig van de vorige eeuw, vind je terug bij de Kerncentrale Dodewaard, die deels is ontmanteld en waarvan het overige nu veilig ingesloten is. Alle voorzieningen om tijdens je fietsroute te genieten van een kop koffie met appeltaart of een heerlijke lunch of diner zijn aanwezig en langer te blijven kan bij één van de recreatieparken, landelijke hotels of de vele sfeervolle B&B ’s.

3.2. Monitor vrijetijdseconomie De laatste editie van de monitor vrijetijdseconomie (2022), uitgevoerd door Bureau Toerisme, laat zowel in bezoekersaantallen, bestedingen en werkgelegenheid een groei zien voor de regio Rivierenland. Specifiek voor overnachtingen zijn de volgende resultaten beschikbaar:

9

wat leidt tot een groei in bestedingen:

Het laat zien dat toerisme en recreatie een economische sector van betekenis is voor zowel gemeente Neder-Betuwe als regio Rivierenland. Belangrijk aspect daarbij is het aanbieden van kwalitatieve en aantrekkelijke verblijfslocaties om de groei te kunnen genereren.

3.3. Lokaal toeristisch- en recreatiebeleid Tot voor kort bestond er een (verouderde) visie voor recreatie en toerisme: ‘Natuurlijk in NederBetuwe’. In dit stuk was de visie als volgt benoemd: ‘Economische groei door middel van uitbreiding van verblijfsrecreatie en dagrecreatie waarbij de sterke kanten en mogelijkheden van Neder-Betuwe naar voren komen en wordt ingespeeld op de wensen van de doelgroepen.’

10

In 2024 wordt de opvolger van deze visie gerealiseerd via het Programma Economie. Hierin wordt aangegeven dat: recreatie en toerisme een groeiende sector is met focus op agrotoerisme en rivierbeleving. Dankzij de ligging heeft Neder-Betuwe het nodige te bieden. De rivieren met dijken en uiterwaarden, de pontjes die je naar de overkant van de rivier brengen en de groene omgeving met boom- en fruitgaarden maken Neder-Betuwe een aantrekkelijk decor voor een groeiende toeristisch-recreatieve sector. Hoewel het verblijfs- en dagrecreatie aanbod bescheiden is, groeit het aantal bedrijven en banen in deze sector. De focus ligt op extensieve recreatie. Het buitengebied met de kenmerkende laanboomsector en bijbehorende routes zijn belangrijke beeldbepalers voor toeristisch-recreatief Neder-Betuwe. De ontwikkeling van de veerhaven Ochten versterkt de propositie van rivierbeleving. Via het Platform Toerisme & Recreatie werken lokale ondernemers uit Neder-Betuwe structureel samen. In regionaal verband werkt de gemeente actief samen op thema’s zoals agrotoerisme vanuit de opgaven van het speerpunt Recreatie en Toerisme uit het regionaal Economisch Ambitiedocument 2022 – 2025.

In de SWOT-analyse (sterkte / zwakte analyse) van de gemeente wordt als kans aangegeven het stimuleren van toerisme & recreatie als groeisector en als zwakte de beperkte omvang horeca- , toerisme- en recreatiesector (ontbreken dagrecreatieve trekker en beperkt verblijfsaanbod in aantal en variatie). In het programma wordt ingezet op drie economische speerpuntsectoren: toerisme & recreatie naast de laanboomsector en (maak)industrie. Bij het thema recreatie en toerisme is onder andere de volgende ambitie benoemd: ‘We zien kansen voor verrijking en versterking van het dag- en verblijfsaanbod in onze gemeente, passend bij het DNA en de kernkwaliteiten. We kiezen voor kwalitatieve groei en bouwen daarmee het lokale ondernemerschap verder uit.’ Tevens wordt er in het Programma Economie aangegeven dat alle bestaande recreatieparken in de gemeente noodzakelijk zijn en dus de recreatiebestemming moeten houden of terugkrijgen.

3.4. Regionale samenwerking en ambitie Neder-Betuwe werkt nauw samen met de andere zeven gemeenten uit regio Rivierenland. Bij de economische focus zijn drie speerpunten benoemd en één daarvan is recreatie en toerisme, zie ook: https://www.regiorivierenland.nl/media/21whraqx/regionaal-economisch-ambitiedocument2022-2025.pdf Regionale economische groei van recreatie en toerisme in Rivierenland voor bezoekers en inwoners. Zodanig dat er jaarrond een optimale balans ontstaat tussen het aanbod aan vraag gestuurde vrijetijdsbeleving, de toeristische druk en de draagkracht van de omgeving. De volgende doelen zijn daarbij opgesteld: 1. “Kwalitatieve en kwantitatieve stijging (extra overnachtingsplaatsen) van het aantal verblijfsaccommodaties passend bij de gewenste doelgroepen. 2. Realisatie van extra dagattracties die jaarrond open zijn.

11

3. 4.

Toename in bekendheid van de merken Betuwe, Bommelerwaard en Land van Maas en Waal bij de gewenste doelgroepen. Realisatie en behoud van aantrekkelijke wandel-, fiets- en vaarroutes door het landschap”.

Hierbij zijn er vijf opgaven benoemd:  Rivierbeleving & recreatieplassen.  Gastvrije binnensteden.  Agrotoerisme (gemeente Neder-Betuwe is hier trekker van).  Cultuurhistorische landmarks.  Regiopromotie.

12

4. Conclusie Het recreatiepark Rivierendal wordt, op een enkele uitzondering na, niet meer gebruikt voor recreatief gebruik door recreanten. De aanwezige chalets worden voornamelijk gebruikt door arbeidsmigranten en door personen die een chalet gebruiken als tijdelijk woonverblijf. Dit leidt ertoe dat bij een deel van de eigenaren geen urgentie om de chalets in een goede staat te houden. Ook op het park is sprake van achterstallig onderhoud aan gebouwen, paden etc. Er zijn zorgen dat het recreatiepark is verworden tot een voedingsbodem voor allerlei niet-recreatieve, maar ook illegale activiteiten. De gemeente wenst de huidige (illegale) situatie te beëindigen om verdere verslechtering van de situatie op het recreatiepark tegen te gaan. Binnen de gemeente bestaat behoefte aan (uitbreiding van) verblijfsaccommodaties. Het is daarom van groot belang dat de bestaande recreatieparken waaronder Rivierendal weer terug gaan naar de bestemming ‘recreatie’ om te kunnen voldoen aan de vraag van recreanten en daarmee een bijdrage te leveren aan de lokale economie. Het beleid is en blijft erop gericht het recreatiepark te behouden voor verblijfsrecreatie ten behoeve van recreanten. Het geldende bestemmingsplan wat hierin reeds voorziet blijft daarmee onverminderd van kracht.

13