SRO scan 'Horecastrip' Plasmolen - Buro SRO 3 december 2019.pdf

‘Horecastrip’ Plasmolen SRO scan

Gemeente Mook en Middelaar december 2019

PROJECT SRO scan Rijksweg 156, Horecastrip Plasmolen Gemeente Mook en Middelaar Projectnummer: 43.40.02

INITIATIEFNEMER Gemeente Mook en Middelaar Contactpersoon: Dhr. J. Wijnakker Raadhuisplein 6 6585 AP Mook

OPSTELLER Buro SRO Sweerts de Landasstraat 50 6814 DG Arnhem Contactpersoon: Guido Yntema T (026) 35 23 125 E guido.yntema@buro-sro.nl

DATUM december 2019

Inhoud Inleiding

5

Ontwerpvisie

21

Beleidsanalyse

6

Versterking ruimtelijke structuur

21

Ontwikkelingsrichting plangebied

23

Uitwerking

25

Provinciaal beleid

6

Gemeentelijk beleid

7

Uitvoeringsaspecten

10

Functiewijziging appartementencomplex

26

Milieu

10

Provinciaal beleid

26

Overige uitvoeringsaspecten

11

Haalbaarheidsaspecten

29

Ruimtelijke analyse

15

Conclusie

33

Ontstaansgeschiedenis Plasmolen

15

De horecastrip

17

Ruimtelijke dragers

17

uitsnede luchtfoto met globale ligging plangebied

Inleiding De gemeente Mook en Middelaar wil de mogelijkheden bekijken voor herontwikkeling van het gebied genaamd ‘Horecastrip’ aan de Rijksweg in Plasmolen. De onderzoeksvraag luidt: Is het wenselijk en haalbaar om de bestemming van de percelen van de horecastrip ten zuiden van de Rijksweg te wijzigen en wat is een geschikte toekomstige invulling? Om inzicht te krijgen in de ontwikkelingsmogelijkheden van de ‘Horecastrip’ is deze SRO-scan opgesteld. Het biedt een overzicht van mogelijkheden en beperkingen op Stedenbouwkundig en RO-technisch vlak. Er wordt ingegaan op de verschillende beleidsstukken van gemeente en provincie die van belang zijn voor de ontwikkeling van de locatie. Vervolgens wordt het plangebied geanalyseerd. De mede daaruit voorkomende uitgangspunten zijn uitgewerkt in een stedenbouwkundig model. Specifieke aandacht gaat uit naar het bestaande complex met recreatieappartementen, restaurant en bowlingbaan. Hiervoor is een verzoek ingediend om de appartementen om te zetten van recreatie bnaar reguliere woningen. Het plangebied ligt aan de noordzijde van de kern Plasmolen. Navolgende afbeeldingen geven de ligging van het plangebied weer. Het plangebied is globaal gelegen tussen de straten Rijksweg, Riethorsterweg en Witteweg. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door een watergang.

5

Beleidsanalyse Artikel 2.5.2 Verbod wonen in recreatieverblijven Voor de herontwikkelingsopgave van de ‘Horecastrip’ Plasmolen is een

Een ruimtelijk plan bevat geen bepalingen die het wonen in recreatiever-

aantal beleidsstukken van belang:

blijven mogelijk maken. Uitzonderingen zijn uitsluitend mogelijk voor het huisvesten van arbeidsmi-

Provinciaal beleid

granten en statushouders, blijkt uit de toelichtende tekst op de verordening. Wel is in artikel 2.1.2 een algemene ontheffing opgenomen in de veror-

Omgevingsvisie POL2014

dening, waarmee Gedeputeerde staten op aanvraag van B&W ontheffing

In de omgevingsvisie is de locatie grotendeels aangewezen als ‘overig be-

kunnen verlenen ‘indien de verwezenlijking van het gemeentelijk ruimtelijk

bouwd gebied’ (zie navolgende uitsnede). Dit zijn gemengde woon/werk-

beleid wegens bijzondere omstandigheden onevenredig wordt belemmerd

gebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met

in verhouding tot de met die bepalingen te dienen provinciale belangen’.

een dorps karakter. Een zone langs de Rijksweg is aangewezen als ‘buitengebied’, gronden in het landelijk gebied, vaak met een agrarisch karakter met ruimte voor doorontwikkeling van agrarische bedrijven. Op basis van de provinciale omgevingsverordening Limburg is het niet toegestaan een ruimtelijk plan vast te stellen waarmee de bestemming van recreatieverblijven wordt gewijzigd naar een bestemming die wonen mogelijk maakt. Artikel 2.5.1 Verbod wijzigen bestemming Het is niet toegestaan de bestemming van recreatieverblijven te wijzigen naar een bestemming die wonen mogelijk maakt.

Uitsnede Omgevingsvisie POL2014

6

Structuurvisiekaart Mooker Legenda

Agrarisch gebied Natuurlijke inrichting Maasoever

Gemeentelijk beleid

Mogelijke ontgravingslocaties Zoekgebied uitbreiding recreatie Buitendijks agrarisch gebied

Structuurvisiekaart Mookerplas e.o.

Structuurvisie Mookerplas e.o. In de Structuurvisie Mookerplas e.o. is het plangebied aangewezen als

Parkzone. herstel dal Molenbeek

Legenda

Natuurgebied met grafheuvels

Structuurvisiekaart Mookerplas e.o. Agrarisch gebied

• Wonen wordt alleen toegestaan ter ondersteuning van de ontwikkeling

Rivierduinen

Legenda

zoekgebied voor uitbreiding van recreatie (zie navolgende uitsnede van

van bestaande en nieuwe recreatieve voorzieningen.

de visiekaart). Het gebouw waarin het bowlingcentrum is gevestigd is aan-

Natuurlijke inrichting Maasoever

POL: Nieuwe Natuurgebied

Agrarisch Mogelijke gebied ontgravingslocaties

Bestaande groenstructuur

Natuurlijke Maasoever Zoekgebiedinrichting uitbreiding recreatie

Groen kader voor de recreatieontwikk

Mogelijke Buitendijksontgravingslocaties agrarisch gebied Structuurvisiekaart Mookerplas e.o.

Zoekgebied woningbouwlocatie

LegendaZoekgebied uitbreiding recreatie Parkzone. herstel dal Molenbeek

Zoekgebied woningbouwlocatie lange

gewezen voor uitbreiding van het centrum van Plasmolen. Herinrichting

Voor de Witteweg ten oosten van het plangebied is de ambitie om deze als

van de Rijksweg is in de structuurvisie als project aangeduid. Het doel is

langzaam verkeerroute te optimaliseren.

verbeteren van de verkeersveiligheid, verbeteren van de relatie tussen wal

Buitendijks agrarisch gebied Natuurgebied met grafheuvels Agrarisch gebied

Te verwerven grond voor woningbouw

Parkzone. herstel dal Molenbeek Rivierduinen Natuurlijke inrichting Maasoever

Lint Elzenstraat: agrarisch, wonen, re

Natuurgebied met grafheuvels POL: Nieuwe Natuurgebied Mogelijke ontgravingslocaties

Extensief ontwikkelen Riethorst

en plas, vergroten van de herkenbaarheid van Plasmolen, St. Jansberg en

De structuurvisie bevat een inhoudelijk afwegingskader voor nieuwbouw

Mookerplas. De volgende ontwikkelingen moeten daaraan bijdragen:

van woningen, nader uitgewerkt Structuurvisiekaart in de gemeentelijk woonvisie, dat moet Mookerplas e.o.

• De snelheid wegverkeer verlagen naar vijftig kilometer per uur,

worden doorlopen. Hierbij wordt aan de hand van criteria bepaald of het

Rivierduinen Bestaande groenstructuur Zoekgebied uitbreiding recreatie

Zichtrelaties, openheid Structuurvisiekaart Mookerpla

POL: Natuurgebied GroenNieuwe kader voor de recreatieontwikkeling Buitendijks agrarisch gebied

Legenda

Bestaande Zoekgebiedgroenstructuur woningbouwlocatie Parkzone. herstel dal Molenbeek

Legenda

Structuurvisiekaart Mookerplas e.o. Agrarisch gebied

Openhouden dal Tochtgraaf Natuurlijke inrichting Maasoever

Zoekgebied Te verwervenwoningbouwlocatie grond voor woningbouw Rivierduinen

Veerpont Mogelijke ontgravingslocaties

Zoekgebied woningbouwlocatie lange termijn Lint Elzenstraat: agrarisch, wonen, recreatie POL: Nieuwe Natuurgebied

Centrum Plasmolen Zoekgebied uitbreiding recreatie

initiatief past binnen de kwantitatieve opgave, een verhoging van de ruim-

Pastoorsdijk. Herinrichting van de weg moet er toe leiden dat de

telijke kwaliteit met zich brengt en of het bijdraagt aan de gemeentelijke en

parkeeroverlast in de bermen van de weg niet meer voorkomt, dat een

Natuurlijke inrichting Maasoever

restaurants worden in de herprofilering van de weg meegenomen. • De hoek in het noordwesten van het plangebied is aangewezen als

van het huidige Chinees restaurant, is ruimte voor grotere bebouwing, in hoogte vergelijkbaar met de bebouwing die net na de bocht is gesitueerd.

Uitbreiding centrum Plasmolen Buitendijks agrarisch gebied

Natuurlijke Maasoever Zoekgebiedinrichting uitbreiding recreatie

Lint Elzenstraat: agrarisch, wonen, recreatie Zichtrelaties, openheid Groen kader voor de recreatieontwikkeling

Beken/watergangen Parkzone. herstel dal Molenbeek

Mogelijke Buitendijksontgravingslocaties agrarisch gebied

Extensief ontwikkelen Verbindingen maken Riethorst Zoekgebied woningbouwlocatie

Water Natuurgebied met grafheuvels

Zoekgebied uitbreiding recreatie Parkzone. herstel dal Molenbeek

Zichtrelaties, openheid Archeologische vindplaatsen (brug, woning) Zoekgebied woningbouwlocatie lange termijn

Behoud agrarisch beeld (koeien in de Rivierduinen

Buitendijks agrarisch gebied Agrarisch gebied Natuurgebied met grafheuvels

Verbindingen maken Openhouden dal Tochtgraaf Te verwerven grond voor woningbouw

Gedeeltelijk terugbrengen Maashegg POL: Nieuwe Natuurgebied

Parkzone. herstel inrichting dal Molenbeek Natuurlijke Maasoever Rivierduinen

Archeologische vindplaatsen (brug, woning) Veerpont Lint Elzenstraat: agrarisch, wonen, recreatie

Entree van het gebied Bestaande groenstructuur

Natuurgebied met grafheuvels Mogelijke ontgravingslocaties POL: Nieuwe Natuurgebied

Openhouden dal Tochtgraaf Centrum Plasmolen Extensief ontwikkelen Riethorst

Aanpassen profiel Rijksweg Groen kader voor de recreatieontwikkeling

Rivierduinen Zoekgebied uitbreiding recreatie Bestaande groenstructuur

Veerpont Uitbreiding centrum Plasmolen Structuurvisiekaart Zichtrelaties, openheid Mookerplas e.o.

POL: Natuurgebied Buitendijks agrarisch gebied GroenNieuwe kader voor de recreatieontwikkeling

Plasmolen LegendaCentrum Beken/watergangen

Suggestie afslag Rijksweg naar Grote Zoekgebied woningbouwlocatie

Verbindingen maken

!

Bestaande groenstructuur Parkzone. herstel dal Molenbeek Zoekgebied woningbouwlocatie

Uitbreiding centrum Plasmolen Water Archeologische Agrarisch gebiedvindplaatsen (brug, woning)

Suggesties voor nieuwe langzame ver Te verwerven grond voor woningbouw

Groen kaderwoningbouwlocatie voor demet recreatieontwikkeling Natuurgebied grafheuvels Zoekgebied lange termijn

Beken/watergangen Behoud agrarisch beeld (koeien in de wei) Openhouden dal Tochtgraaf Natuurlijke inrichting Maasoever

Langzaam verkeerroute optimaliseren Lint Elzenstraat: agrarisch, wonen, recreati

Zoekgebied woningbouwlocatie Rivierduinen Te verwerven grond voor woningbouw

Water Gedeeltelijk terugbrengen Maasheggen Veerpont Mogelijke ontgravingslocaties

EHS verbinding Extensief ontwikkelen Riethorst

Natuurlijke inrichting Maasoever

Zoekgebied woningbouwlocatie lange termijn POL: Nieuwe Natuurgebied Lint Elzenstraat: agrarisch, wonen, recreatie

Behoud agrarisch beeld (koeien in de wei) Entree van het gebied Centrum Plasmolen Zoekgebied uitbreiding recreatie

Recreatieve hotspot (economisch) Zichtrelaties, openheid

Agrarisch Mogelijke gebied ontgravingslocaties

Te verwerven grond voor woningbouw Bestaande groenstructuur Extensief ontwikkelen Riethorst

Gedeeltelijk terugbrengen Aanpassen profiel RijkswegMaasheggen Uitbreiding Buitendijks centrum agrarischPlasmolen gebied

Natuurlijke Maasoever Zoekgebiedinrichting uitbreiding recreatie

Lint Elzenstraat: agrarisch, wonen, recreatie Groen kader voor de recreatieontwikkeling Zichtrelaties, openheid

Entree vanafslag het gebied Suggestie Rijksweg naar Grote Siep Beken/watergangen Parkzone. herstel dal Molenbeek

P Parkeerplaats Archeologische vindplaatsen (brug, woning

Mogelijke Buitendijksontgravingslocaties agrarisch gebied

Extensief ontwikkelen Riethorst Zoekgebied woningbouwlocatie Verbindingen maken

Aanpassen profiel Rijksweg Ontwikkeling locatie tankstation Water Natuurgebied met grafheuvels

Openhouden dal Tochtgraaf

Zoekgebied uitbreiding recreatie Parkzone. herstel dal Molenbeek

Zichtrelaties, openheid Zoekgebied woningbouwlocatie lange termijn Archeologische vindplaatsen (brug, woning)

Suggestie Rijksweg naar Grote Siep Suggestiesafslag voor nieuwe langzame verkeersroutes Behoud agrarisch beeld (koeien in de wei) Rivierduinen

Veerpont

Buitendijks agrarisch gebied Natuurgebied met grafheuvels

Verbindingen maken Te verwerven grond voor woningbouw Openhouden dal Tochtgraaf

Ontwikkeling locatie tankstation Langzaam verkeerroute optimaliseren Gedeeltelijk POL: Nieuweterugbrengen NatuurgebiedMaasheggen

Centrum Plasmolen

Parkzone. herstel dal Molenbeek Rivierduinen

Structuurvisiekaart Archeologische vindplaatsen (brug, woning) Lint Elzenstraat: agrarisch, wonen, recreatie Veerpont

Structuurvisiekaart Mookerplas e.o. Legenda

name komende vanuit Mook. In de bocht van de Rijksweg, ten hoogte

Te verwerven grond voor woningbouw Extensief ontwikkelen Riethorst Bestaande groenstructuur

Legenda

de weg veiliger wordt. Parkeergelegenheden voor aan de weg gelegen

entree van het gebied. De entree van Plasmolen kan markanter, met

Agrarisch Mogelijke gebied ontgravingslocaties

regionale volkshuisvestelijke kwaliteit. Structuurvisiekaart Mookerplas e.o.

bebouwde kom situatie ontstaat voor Plasmolen zodat oversteken van

Archeologische vindplaatsen (brug, w Agrarisch gebied

Groen kaderwoningbouwlocatie voor de recreatieontwikkeling Zoekgebied lange termijn Natuurgebied met grafheuvels

aanpassen van het wegprofiel tussen het Chinees restaurant en de

Legenda

Verbindingen maken

Structuurvisiekaart Mookerplas e.o. Agrarisch gebied Legenda

! !

Uitsnede Omgevingsvisie POL2014

Ontwikkeling locatie tankstation Zoekgebied woningbouwlocatie lange term

Recreatieve hotspot (niet-economisc Verbindingen maken

Suggesties voor nieuwe langzame verkeersroutes EHS verbinding Entree van groenstructuur het gebied Bestaande

Uitbreiding centrum Plasmolen

Natuurgebied met grafheuvels POL: Nieuwe Natuurgebied

Openhouden dalontwikkelen Tochtgraaf Riethorst Extensief Centrum Plasmolen

Langzaam optimaliseren Recreatieveverkeerroute hotspot (economisch) Aanpassen profiel Rijksweg Groen kader voor de recreatieontwikkeling

Beken/watergangen

Rivierduinen Bestaande groenstructuur

Veerpont Zichtrelaties, Uitbreiding centrumopenheid Plasmolen

EHS verbinding Recreatieve hotspot (niet-economisch) Suggestie afslag Rijksweg naar Grote Siep Zoekgebied woningbouwlocatie

Water

POL: Natuurgebied GroenNieuwe kader voor de recreatieontwikkeling

Centrum Plasmolen maken Verbindingen Beken/watergangen

Recreatieve hotspot (economisch) Parkeerplaats Ontwikkeling locatie tankstation lange termijn Zoekgebied woningbouwlocatie

Behoud agrarisch beeld (koeien in de wei)

Bestaande Zoekgebiedgroenstructuur woningbouwlocatie

P !

Recreatieve hotspot (niet-economisch)

7

Structuurvisie Toerisme en recreatie In de Structuurvisie Toerisme en recreatie is op onderscheid gemaakt in

Ter ontwikkeling van de dagrecreatieve mogelijkheden zijn verspreid over

de gewenste dynamiek in verschillende gebieden. Voor het plangebied is

de gemeente zoeklocaties voor hotspots aangewezen. Aan de noord- en

aangegeven dat een hogere dynamiek hier gewenst is. Deze keuze voor

zuidzijde van het plangebied zijn zoeklocaties voor economische hotspots

de zone met hogere dynamiek komt voort uit drie principiële keuzes die

aangewezen in de visie. Hier zijn kansen voor het opstarten van nieuwe

de gemeente maakt: de ontwikkeling van een recreatieve hoofdstructuur

recreatieve ondernemingen. Hotspots zijn doelen om naar toe te lopen of

langs de N271, de sterkere relatie die wordt voorgesteld tussen Mook en

fietsen en kennen ook een eigen autonome bezoekersstroom.

de Maas en het verder versterken van het bestaande toeristisch-recreatieve product (kwaliteitsverbetering) aan de Mookerplas. Voorbeelden van gewenste ontwikkelingen in deze zone zijn vestiging van nieuwe bedrijven, elk-weer-voorziening en ontwikkelingsruimte voor bestaande bedrijven. In de structuurvisie is opgenomen dat voor Plasmolen een integraal plan moet worden opgesteld waarin een oplossing wordt geboden voor de parkeerproblematiek, de uitstraling van het dorp en het verbeteren van de (zicht)relatie met de plas en de St. Jansberg. Een nieuwe ontwikkeling of een uitbreiding in Plasmolen moet rekening houden met de ambitie van de gemeente voor dit gebied. Kernwaarden van deze ambitie zijn: allure, ruimtelijke kwaliteit, samenhang tussen (bestaande en nieuwe) initiatieven, diversiteit en verbindingen met het groen en het water.

Uitsnede visiekaart Structuurvisie Toerisme en recreatie

8

Bestemmingsplan Mookerplas e.o., 1e herziening In het geldende bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., 1e herziening’, vastgesteld op 12 juli 2018, geldt voor het gehele plangebied de bestemming ‘Horeca’. Met aanduidingen is bepaald dat binnen het bouwvlak ter plaatse van het grote gebouw een bedrijfswoning, bowlingbaan, recreatiewoningen en een sauna zijn toegestaan. Ter plaatse van de bebouwing in het westen van het plangebied is ook een bedrijfswoning toegestaan. Langs de Rijksweg ligt de aanduiding ‘vrijwaringszone – weg’, waarbinnen geen bebouwing is toegestaan, behalve bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de weg. Langs de watergang aan de zuidzijde van het plangebied ligt de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterlopen’. Hier is geen bebouwing toegestaan behalve bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van onderhoud en beheer van de watergang. Voor het grootste deel van het plangebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’.

Uitsnede geldend bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., 1e herziening’

9

Uitvoeringsaspecten

beperkt zijn. Daarmee is de verwachting dat het initiatief niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. NIBM projecten zijn ‘kleine’ projecten die minder dan 3 procent bijdragen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) geeft aan dat van elk ruimtelijk initiatief

en kunnen doorgaan zonder toetsing (bijvoorbeeld een toevoeging van

de uitvoerbaarheid aangetoond moet worden (artikel 3.1.6 lid 1 van het

1.500 woningen).

Bro). Daarom wordt in dit plandocument kort ingegaan op thema’s (bijvoorbeeld milieuaspecten) die mogelijk de doorgang van het initiatief in de

Geluid

weg kunnen staan.

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige

Milieu

objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. Voor ge-

Bodem

luidsgevoelige objecten, zoals woningen, kunnen tot een bepaald niveau

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond wor-

hogere waarden worden verleend. Door een akoestisch bureau is voor de

den dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied

locatie bepaald waar de contour van de maximale ontheffingswaarde (63

in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan

dB contour) ligt vanwege wegverkeer over de Rijksweg. In navolgende af-

namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd. Bij een wijziging naar een woon- en/of recreatieve functie is een bodemonderzoek nodig om aan te tonen dat de bodemkwaliteit geschikt is voor deze nieuwe functies. Gezien het gebruik als bowlingbaan, restaurant en parkeerterrein, worden er geen problemen verwacht op het gebied van bodemverontreiniging. Lucht Gezien de omvang van het plangebied, zal de omvang van de ontwikkeling Berekende geluidscontouren Rijksweg (N271)

10

beelding is te zien dat de contour voor de maximale ontheffingswaarde

Externe veiligheid

dichtbij de Rijksweg ligt. In een groot deel van het plangebied is de ge-

De Rijksweg is een route voor transport van gevaarlijke stoffen. De plaats-

luidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde (48 dB) en de maximale

gebonden risicocontour 10-6 betreft 0 meter. Het plangebied ligt waar-

ontheffingswaarde en in het zuidelijke deel van het plangebied ligt de

schijnlijk wel in het invloedsgebied van de transportroute. Afhankelijk van

geluidbelasting onder de voorkeursgrenswaarde. Er zijn daarmee kansen

de invulling van het plangebied is het nodig een (beperkte) verantwoording

voor woningbouw in het plangebied (binnen de geel- en groengekleurde

op te stellen.

gebieden).

Overige uitvoeringsaspecten Milieuzonering

Water

Rondom het plangebied zijn woonbestemmingen aanwezig. De dichtstbij-

Het plangebied is in de huidige situatie voor een groot deel verhard. Het

zijnde woonbestemmingen liggen ten westen van het plangebied en in het

middendeel is in de huidige situatie groen ingericht, waardoor een toe-

zuiden aan de overzijde van de watergang. Hier dient rekening gehouden

name van de oppervlakte aan verharding in het plangebied te verwachten

mee te worden als er (recreatieve) bedrijven mogelijk worden gemaakt.

is. In het werkgebied van het voormalige waterschap Peel en Maasvallei

Daarnaast zijn aan de zuidzijde bedrijfs- en horecabestemmingen aanwe-

geldt in stedelijk gebied een vrijstelling van compensatie van de toename

zig. Binnen de bedrijfsbestemming zijn bedrijven tot en met milieucatego-

van verhard oppervlak als het totaal aaneengesloten oppervlak verharding

rie 2 toegestaan. Binnen de bestemming ‘Horeca’ is niet duidelijk welke

niet meer bedraagt dan 2.000 m². Een toename aan verharding van meer

precieze functies zijn toegestaan. Logischerwijs zal het gaan om maximaal

dan 2.000 m² is niet te verwachten. Mochten voorzieningen voor hemel-

milieucategorie 2.

waterberging toch nodig zijn, dan is daarvoor veel ruimte op eigen terrein. Mogelijk biedt ook de zuidelijk gelegen watergang oplossingsrichtingen.

Gezien de menging van functies in het gebied is het aan te merken als gemengd gebied. Daarmee kan de richtafstand van de VNG met 1 stap

Ecologie

worden verlaagd.

Om te bepalen of er belemmeringen zijn met betrekking tot ecologie is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd. Hierin is geconcludeerd

Geur

dat er potentiële verblijfplaatsen en foerageergebied van de steenmarter

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven

aanwezig is. Sanering en verwijderen van groenelementen dient vanwege

aanwezig, waardoor er geen belemmeringen zijn met betrekking tot geur.

de aanwezigheid van deze soort tussen 15 augustus en 26 februari uit-

11

gevoerd worden. De restaurant en bijbehorende woning bieden mogelijk verblijfplaatsen voor vleermuizen. Als deze gebouwen worden gesloopt is aanvullend onderzoek naar vleermuizen nodig (in de periode 15 april – 30 september). Daarnaast biedt de woning mogelijk nestlocaties voor huismussen. Als de woning wordt gesloopt is aanvullend onderzoek naar huismussen nodig (in de periode 1 april – 15 mei). Voor overige soorten zijn er geen belemmeringen vanwege herontwikkeling van het plangebied. Gezien de ligging van het plangebied op korte afstand (circa 160 m) van het Natura 2000-gebied Sint Jansberg ligt, is het aspect stikstofdepositie van belang voor de haalbaarheid van het project. Een verkennende berekening van de toename aan stikstofdepositie laat zien dat een flinke toename van het aantal verkeersbewegingen (bijvoorbeeld 500 bewegingen) nog niet direct zorgt voor een significante toename van de stikstofdepositie op het Natura 2000-gebied. Naast verkeersbewegingen zijn met gas verwarmde ruimtes van invloed op de stikstofdepositie. In een latere fase, zodra de invulling van het plangebied verder is uitgewerkt, dient dit aspect nader onderzocht te worden. Archeologie en cultuurhistorie Op basis van de gemeentelijke archeologische beleidskaart, geldt voor het grootste deel van het plangebied (rood op navolgende afbeelding) een hoge verwachtingswaarde.

Hier geldt een onderzoeksplicht bij een verstoringsdiepte van meer dan 40 cm en een verstoringsoppervlakte van 250 m². Voor een klein deel (geel) geldt een lage verwachtingswaarde. Hier geldt geen onderzoeksplicht. De verwachting is dat het uitvoeren van een verkennend archeologisch onderzoek nodig is. Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Mook en Middelaar

12

13

14

Ruimtelijke analyse

Ontstaansgeschiedenis Plasmolen

De horecastrip in Plasmolen is het gebied tussen de Rijksweg, Witteweg,

Plasmolen is genoemd naar de Onderste en Bovenste plasmolens langs

Molenbeek en Riethorsterweg. Meest in het oog springend hierin is het

de molenbeek die vanaf de nabijgelegen St. Jansberg stroomt. In eerste

gebouw met Bowling Plasmolen - Restaurant Het Zuiden en Residentie Mo-

instantie was de bebouwing geconcentreerd bij deze molens en aan de

lenbeek (appartementen). Naast dit complex ligt een stuk grond waaraan

voet van de berg. De prachtige natuurlijke ligging op de overgang van

de eigenaren een nieuwe invulling willen geven. Tevens staat er een leeg-

stuwwal- naar rivierlandschap en de herberg bij de Onderste Plasmolen

staand pand (voormalig chinees restaurant) wat ook een nieuwe invulling

hebben aan de bekendheid van het dorp veel bijgedragen. In het verle-

kan krijgen. Voor de daar naastgelegen woning zijn er vooralsnog geen

den was Plasmolen mede hierom een kunstenaarskolonie. De ontwikkeling

plannen, maar deze zal wel betrokken moeten worden in de toekomstvisie

tot ontspanningsoord heeft er uiteindelijk wel toe geleid dat de onderste

op het gebied. Verder is een verzoek ingediend voor het wijzigen van de be-

molen werd opgeheven en de oude herberg uitgroeide tot hotel-café-res-

stemming van de appartementen in het gebouw van het bowlingcentrum.

taurant De Plasmolen. Het gehele pand is in 2001 afgebrand en (nog) niet

Deze zijn namelijk bestemd als recreatieappartementen, maar vergund als

herbouwd. De daarbij gelegen nog bestaande waterpartij is de oude mo-

reguliere woning. Op de achtergronden en mogelijkheden hiervoor wordt

lenvijver, waarin het benodigde bedrijfswater werd verzameld. De bovenste

in een afzonderlijk hoofdstuk in gegaan.

molen bestaat nog wel en staat hoger op de flank van de St. Jansberg.

Voor het bepalen van de gewenste ontwikkelingsrichting is het van be-

Aan weerszijden van de onderste molenvijver ontstond in de loop der tijd

lang eerst de ontstaansgeschiedenis en ruimtelijke dragers in het gebied

lintbebouwing. Oostelijk van de vijver was dit een dorpslint langs de Mul-

te bepalen en vast te leggen. Deze geven de kaders voor ontwikkeling en

dershofweg met woningen langs de weg (Plasmolen). Later kreeg dit meer

kwaliteitsverbetering.

het karakter van een villawijk in het bos. Westelijk van de vijver ontstond een agrarisch lint met het buurtschap Riethorst (behoort tot het dorp Plasmolen) met in eerste instantie voornamelijk boerderijen en later woningen. Kenmerkend aan voorgaande ontwikkelingen is dat deze de landschappelijke lijnen en punten volgden. De Molenbeek met de molens, de Rijksweg en de parallel daaraan gelegen linten.

15

16

1900

1940

1960

2000

Met de latere grintafgraving voor de Mookerplas werd een nieuw ruimtelijk

is van latere datum (jaren ‘80) en staat enigszins verscholen in het gebied.

element in het gebied geïntroduceerd en dat gaf een nieuwe impuls aan

Dat geldt tevens voor de Molenbeek die aan de zuidkant van het gebied

het gebied. Recreatie en horeca vestigden zich rond deze plas en in het

loopt, maar weinig zichtbaar is.

buurtschap Riethorst. De Witteweg kreeg daarin een centrale rol. Waar het voorheen een functie had als verbinding naar Cuijk, werd het de kap-

In 2001 veranderde het aangezicht van het oostelijk deel van het gebied

stok waarlangs de horeca en recreatie zich ontwikkelden. Dit bracht een

door de realisering van het restaurant-bowlingcentrum met appartemen-

schaalvergroting met zich mee wat ook zichtbaar is in het gebied. Naast de

ten. Een gebouw dat zich met name richt naar de kruising Witteweg-Rijks-

veelal kleinschalige historische bebouwing vestigden zich hier een relatief

weg. Het gebouw heeft weliswaar in schaal meer verwantschap met de

grootschalige camping en jachthaven, parkeerterrein en opslagterrein. Bij

ontwikkelingen rond de Mookerplas dan met het oorspronkelijke Plasmo-

het parkeerterrein is het Hart van Plasmolen ontstaan: een concentratie

len, maar is gezien de plek aan de Rijksweg en bij de kruising ruimtelijk

van horeca met langs de Witteweg een uitloper naar de Rijksweg waar het

goed ingepast. De uitstraling richting de Rijksweg en de terreininrichting

restaurant-bowlingcentrum met appartementen is gekomen. Bij dit com-

vraagt vooral aandacht.

plex dienen zich dus nu nieuwe initiatieven aan. Verder zijn er ook plannen om de oorspronkelijke parel van het gebied, de onderste molen en hotel,

Rondom het gebouw zijn parkeerplaatsen aangelegd en het voorterrein is

in ere te herstellen.

ingericht met onder andere en terras voor het restaurant. In het westelijk deel hebben zich geen wijzigingen voorgedaan, afgezien van de ontwik-

De horecastrip

keling van beplanting in het gebied. Nu zich daar initiatieven voordoen

Het gebied van de horecastrip is lange tijd in de luwte van de ontwikkelin-

ontstaat de kans om het gebied als geheel te bezien en af te ronden.

gen in het gebied gebleven. Oorspronkelijk behoorde het tot het heide- en vennengebied aan de voet van de St. Jansberg en raakte in de loop der tijd

Ruimtelijke dragers

ingekaderd door de ontwikkeling van de wegen- en waterstructuur. Eind

Uit de ontstaansgeschiedenis blijkt dat de omgeving bestaat uit een com-

vorige eeuw was het een min of meer groen eiland met alleen aan de west-

binatie van historische dragers (o.a. de beek en linten) en nieuwe dragers

zijde bebouwing aan de Riethorsterweg. Dit was het huidige leegstaande

(Mookerplas en horeca-as Witteweg). Allereerst volgt een analyse van deze

pand van het voormalig chinees restaurant en de zuidelijk daarvan gele-

dragers waarna vervolgens in beeld wordt gebracht in hoeverre er kansen

gen woning. Het leegstaande pand heeft de langste historie (geen monu-

liggen om deze structuren te versterken en welke rol het plangebied daarin

ment) en staat op een beeldbepalende hoek aan de Rijksweg. De woning

kan spelen.

17

18

Historische dragers De Sint-Jansberg verbindt de Mookerheide met het Duitse Reichswald en

De Rijksweg N271 is een belangrijke historische verbinding in het gebied.

grenst in het oosten aan de gemeente Groesbeek en wordt in het westen

Langs deze oude route tussen Nijmegen en Maastricht ontstond de eerste

begrensd door de N271 (Rijksweg). De berg is een stuwwal ontstaan in

bebouwing in het gebied. Deze is (buiten de kernen) verspreid gelegen

de voorlaatste ijstijd. Het gebied kenmerkt zich door beboste hellingen en

en zowel gevarieerd in massa, uitstraling als in functie (wonen, horeca,

vele beekjes. Enkele vlakke stukken zijn in gebruik voor de landbouw. Bij

bedrijvigheid, agrarisch, hotel). Deze functies en bebouwing hebben soms

Plasmolen ligt een kleine stuwdam met daarbij de bovenste Plasmolen, een

een zelfstandige positie, maar vaak zijn ze gesitueerd bij knopen Rijksweg:

oude watermolen.

de kruisingen met routes naar aangrenzende gebieden. Een knoop is vaak aanleiding voor horeca, een bijzonder gebouw of verblijfsplek.

De Molenbeek stroomt vanaf de St. Jansberg naar de Maas en is een be-

De Riethorsterweg en Muldershofweg zijn historische bebouwingslinten

langrijke landschappelijke verbinding waar Plasmolen zijn naam en oor-

met oorspronkelijk respectievelijk agrarische – en woonbebouwing.

sprong aan te danken heeft. Soms goed zichtbaar en zelfs vergroot tot een vijver bij de onderste Plasmolen en later hotel. Oorspronkelijk liep de beek

Nieuwe dragers

vanaf deze vijver meer zuidelijk richting de Maas. Na de aanleg van de

De Mookerplas is ontstaan uit zand- en grindwinning die van de jaren ‘50

Mookerplas is de ligging verlegd naar een zijtak richting De Riethorst. Met

tot in de jaren ‘90 actief was. Het gebied is 100 hectare groot en ligt ten

name bij het hart van Plasmolen (parkeerterrein en horeca) ligt de beek

oosten van de rivier de Maas, waarmee het via een keersluis verbonden is.

verstopt langs de achterperceelsgrenzen van de bebouwing.

De Mookerplas bestaat hoofdzakelijk uit water en is onderverdeeld in twee delen. Tussen Mook en Plasmolen is de Mookerplas smal en langgerekt.

Aan de voet van de stuwwal volgt een overgangsgebied naar de Maas wat

Het gedeelte vanaf de brug bij Plasmolen, ingeklemd tussen Middelaar en

oorspronkelijk een moerasgebied was met heide en vennen. Met de latere

de grens met de gemeente Gennep is een recreatieplas.

ontginningen en waterregulering is dit meer een gecultiveerd en agrarisch gebied geworden. Oostelijk van de Witteweg is dit gebied in de loop der

De Witteweg takt aan op de Rijksweg en was vroeger vooral een verbinding

jaren meer begroeid geraakt met bos. Daarin ligt Plasmolen. De Witteweg

naar Cuijk was. Met de ontwikkeling van de Mookerplas heeft deze weg

is begrenzing van dit besloten bosrijk gebied en overgang naar meer open

een transformatie ondergaan naar horeca- en recreatieas. De recreatie is

gebied rond Riethorst waar landschapsherstel heeft plaatsgevonden langs

vooral rondom de plas gesitueerd. De horeca ligt vooral noordelijk daar-

een aftakking van de oorspronkelijke Molenbeek met verschillende vennen.

van richting de Rijksweg.

19

20

Verbindingen dragers: knooppunten

Ontwerpvisie

Daar waar de Witteweg aansluit op de Rijksweg en de Molenbeek deze weg kruist bevinden zich knooppunten in recreatieve routes (wandelen-

Versterking ruimtelijke structuur

fietsen). Vanaf daar kan men in noordelijke richting de Sint Jansberg op of

Waar vroeger Plasmolen een duidelijke koppeling met de Molenbeek had,

naar Zevendal/ Mookerheide en het Duitse Reichswald. In zuidelijke rich-

is dat nu grotendeels verdwenen. De molenvijver is weliswaar zichtbaar,

ting kan men naar routes langs de Maas. De Rijksweg zelf is meer een

maar is niet meer beeldbepalend. De tegenovergelegen horecagelegen-

doorgaande route voor snelverkeer met functies/voorzieningen op punten

heden aan de voet van de Sint Jansberg springen meer in het oog. Evenzo

(knopen) waar routes bij elkaar komen.

geldt dat voor het bowlingcentrum, zij het dat dit gebouw alleen een gezicht laat zien op de hoek richting de kruising Rijksweg-Witteweg. Het overige

Het parkeerterrein met horeca staat in het dorp bekend als het Hart van

deel heeft, zeker richting de Rijksweg, een weinig aansprekende uitstraling.

Plasmolen. Hier bevindt zich een concentratie aan restaurants en de aanzienlijke parkeergelegenheid is voor velen het startpunt voor een bezoek

Zowel het gebied bij de onderste molen als de horecastrip vragen dus om

aan het gebied. De kern van het hart is een autovrije strook voor de horeca

verbetering. De eerder genoemde kop van het gebouw is daarbij duidelijk,

aan het parkeerterrein met terrassen.

de rest van het gebouw vraagt om verheldering van de functie en verbetering van de beeldkwaliteit. Dit kan in samenhang met het naastgelegen perceel en het leegstaande voormalige restaurant. Bij de molenvijver ligt een kans om het oude gezicht te herstellen met beeldbepalende bebouwing op plek van voormalig hotel en molen. Hier in opzet en architectuur een duidelijke referentie leggen naar de historie. Evenzo liggen er kansen om de koppeling tussen beide gebieden te versterken. Deze loopt nu voornamelijk via de Rijksweg waar men enerzijds vanuit zuidelijke richting via de recreatie-horeca as Witteweg op uit komt en anderzijds vanuit noordelijke richting via de St. Jansberg en Molenbeek. Het hart van Plasmolen ligt daar tussen en kan beide gebieden verbinden,

21

22

mede ondersteund door de Molenbeek. Via het plangebied kan dan weer

Het overige deel van het plangebied kan weer worden aangehaakt op de

de koppeling worden gelegd naar Riethorst en het landelijke gebied daar-

omgeving door gebruik te maken van de Molenbeek die onderlangs het

omheen.

gebied loopt. Dit kan door de beek meer zichtbaar te maken en hierlangs een wandelroute te leggen. Naast de meer functionele Rijksweg ontstaat

Het hart van Plasmolen verbindt dan de nieuwe recreatie-horeca as Wit-

dan een meer landelijke, natuurlijke route van Riethorst naar de St. Jans-

teweg aan de historische drager van de Molenbeek. Ongeveer haaks op

berg via het hart van Plasmolen en de molenvijver.

deze noord-zuid gerichte structuren liggen de andere historische dragers in het gebied in de vorm van de Rijksweg, de aftakking van de Molenbeek

In het westelijk deel van het plangebied blijft dan nog ruimte over voor

en de bebouwingslinten. Functioneel gezien bevindt zich langs deze lin-

bebouwing. De aanwezige bebouwing sluit niet aan op de schaal en uit-

ten voornamelijk woonbebouwing afgewisseld door een enkel (agrarisch)

straling van het bowlingcentrum. Tevens maken ze niet direct onderdeel uit

bedrijf. Bij de Rijksweg kan hier nog horeca aan worden toegevoegd bij

van de aangrenzende bebouwingslinten. Vernieuwing ligt dan ook voor de

kruisingen van (recreatieve) routes. Horeca buiten deze punten ligt niet voor

hand waarbij aangesloten wordt op het complex met restaurant-bowling en

de hand, mede gezien de afgenomen doorgaande functie van de Rijksweg

appartementen. Zodoende ontstaat binnen de heldere ruimtelijke eenheid

door de aanleg van de A73.

van het gebied ook weer een eenduidig bebouwingsbeeld. De beeldbepalende positie van deze plek vraagt nadrukkelijk aandacht. De nieuwbouw

Ontwikkelingsrichting plangebied

neemt de rol over van het leegstaande chinees restaurant. In lijn met de

Het plangebied is lange tijd een overgebleven stukje heide- en vennen-

historische dragers ligt een woonfunctie hierbij voor de hand.

gebied geweest wat door de realisering van het bowlingcentrum alleen richting de kruising aangehaakt is op de ruimtelijke structuur in de omgeving. Dit deel sluit aan op de functie van de Witteweg die, samen met het hart van Plasmolen ook de drager (as) blijft voor horeca en recreatie in het gebied. Voor het behoud en versterking hiervan is het van belang deze functies langs deze as en in het hart te concentreren en te verbeteren.

23

24

Uitwerking Op basis van het voorgaande is een stedenbouwkundig model gemaakt

een verkeersluw gebied. Hier kan vanuit Riethorst een wandelpad komen

voor de horecastrip. Uitgangspunt is het gebied als eenheid vorm te geven

langs de beek het plangebied in en richting het hart van Plasmolen en de

met in basis een zo groen mogelijke terreininrichting waarin twee gebou-

St. Jansberg. In de toekomst is wellicht de kavel van het zuidelijk gelegen

wen zijn geplaatst. Dit is het bestaande complex wat min of meer naar de

bedrijf bij een eventuele herontwikkeling ook te betrekken bij de route naar

andere kant gespiegeld in een nieuw gebouw. Deze nieuwbouw wordt het

het hart van Plasmolen.

nieuwe beeldbepalende gebouw dat zichtbaar zal zijn komend vanaf Mook over de Rijksweg. De bestaande bebouwing aan de Riethorsterweg (leeg-

Het wandelpad langs de beek wordt met groen ingepast. Evenzo geldt dat

staand pand en woning) wordt hiervoor verwijderd. Het nieuwe gebouw

voor de buitenruimte rond de gebouwen waar naast groen ook parkeren

krijgt een hoogwaardige architectonische uitstraling en in samenhang

zal moeten komen. Uitgangspunt is een integraal plan voor deze ruimte

daarmee kan de gevel van de bestaande appartementen worden verfraaid

waarin de bestaande buitenruimte wordt meegenomen en het hele plan-

(bijvoorbeeld vergroenen).

gebied een eenduidige inrichting krijgt.

Afgezien van de bestaande passende horeca (restaurant bowling) aan de recreatie-horeca as Witteweg krijgt het plangebied een woonfunctie. Zo mogelijk kan de nieuwbouw met een zorgfunctie nog iets extra’s toevoegen aan het dorp. Daarmee vindt versterking van de verschillende functies in Plasmolen plaats op de juiste plek. Zowel het bestaande complex als de nieuwbouw krijgen een eigen ontsluiting via de Rijksweg. Aan de oostzijde is dat de bestaande toegang via de Witteweg. Voorgesteld wordt voor de nieuwbouw de aansluiting van de Riethorsterweg op de Rijksweg weer te openen en via daar alleen het nieuwe gebouw en de tegenover gelegen woning aan de Rijksweg te ontsluiten. Door na deze toegang de Riethorsterweg af te sluiten voor autoverkeer (paaltjes) blijft dit slechts een inrit en ontstaat bij de brug over de beek

25

Functiewijziging appartementencomplex De gemeente heeft een verzoek ontvangen van de eigenaren van de re-

van het bestemmingsplan Mookerplas e.o. onderzocht of de bestemming

creatieappartementen boven de bowlingbaan om deze om te zetten naar

recreatie naar wonen gewijzigd kon worden. Destijds paste dit niet in het

reguliere appartementen met een woonfunctie. Al bij de realisering van

woningbouwprogramma en was er geen mogelijkheid gevonden om de

dit complex in 2001 was deze vraag aan de orde en een latere handha-

waardestijging van de appartementen af te romen. Door de eigenaar zijn

vingsactie bleek juridisch niet haalbaar. De gemeente wil nu toe naar een

vervolgens enkele gedoogaanvragen ingediend voor tijdelijke bewoning

lange termijn oplossing voor dit vraagstuk. In dit hoofdstuk wordt eerst

van de recreatiewoningen, deze zijn afgewezen door de gemeente. In

ingegaan op het ontstaan van de situatie en daarna wordt toegelicht hoe

oktober 2018 heeft de VVE van de recreatieappartementen (opgericht in

een omzetting aansluit bij het provinciaal beleid en of dit passend is vanuit

2001) een principeverzoek ingediend tot het wijzigen van de bestemming

de haalbaarheidsaspecten.

van recreatie naar wonen. Mede naar aanleiding daarvan is voorliggende SRO-scan opgesteld.

De gemeente heeft een feitenrelaas opgesteld, waarin de ontwikkelingen

26

die van belang zijn voor de locatie chronologisch op een rij zijn gezet. Dit

Provinciaal beleid

feitenrelaas is een separate bijlage bij deze SRO-scan. Navolgend een sa-

Ontheffing verbod omzetten recreatie naar wonen

menvatting. In 1993 is voor het eerst een vergunning aangevraagd voor

Zoals aangegeven in paragraaf 2.1 kunnen binnen het provinciaal be-

het bouwen van een complex met horeca, bowlingbaan en appartemen-

leid recreatieappartementen naar een woonfunctie omgezet worden als

ten, waarna de vergunning op 1997 is verleend. De appartementen wor-

Gedeputeerde staten op aanvraag van B&W ontheffing verleent van de

den als recreatieappartementen vergund. In 2000 wordt een vergunning

regels met betrekking tot permanente bewoning van recreatieappartemen-

aangevraagd voor de omzetting van de recreatieappartementen naar een

ten. Hiervoor moet worden aangetoond dat de verwezenlijking van het

woonfunctie. Deze wordt niet verleend, omdat de gemeente zich richt op

gemeentelijk ruimtelijk beleid wegens bijzondere omstandigheden oneven-

stimuleren van recreatie en toerisme. In juli 2002 is het gebouw gereed

redig wordt belemmerd in verhouding tot de met die bepalingen te dienen

gemeld. In de periode mei 2006 – maart 2007 heeft de gemeente hand-

provinciale belangen. Navolgend wordt aangeven welke bijzondere om-

havend opgetreden tegen permanente bewoning van een aantal van de

standigheden ertoe leiden dat het gemeentelijk ruimtelijk beleid onevenre-

recreatieappartementen. De gemeente heeft in 2012 bij het voorbereiden

dig wordt belemmerd.

De gemeente wil de ruimtelijke kwaliteit in Plasmolen en op de specifiek

De appartementen zijn tevens geschikt voor de woonfunctie. Bij de verle-

locatie versterken. Uit de voorliggende SRO-scan blijkt dat de gemeente

ning van de vergunning in 2001 aangesloten bij de eisen van het Bouwbe-

recreatie juist op andere locaties (vooral dichterbij de Mookerplas) wil ver-

sluit voor woningen en zijn het akoestisch onderzoek en het advies brand-

sterken. Dat maakt wonen op deze locatie meer geschikt. Omzetting zou

veiligheid van de Regionale Brandweer Nijmegen gericht op bewoning van

dus geen afbreuk doen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. De

de appartementen. In het merendeel van de recreatieappartementen wordt

omzetting kan dit juist versterken door aan de eigenaren een bijdrage voor

feitelijk al permanent gewoond. Ook blijkt hieruit dat er een concrete be-

kwaliteitsverbetering van de omgeving te vragen, waardoor er op de lange

hoefte is aan dergelijke appartementen op deze locatie. De behoefte is ook

termijn ook een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving

direct ingevuld. Dat er behoefte is aan woonappartementen in de gemeen-

kan plaatsvinden. Bij handhaving van de recreatiefuncties is deze mogelijk-

te, blijkt ook uit onderzoek ten behoeve van het gemeentelijk woonbeleid

heid voor kwaliteitsverbetering er niet en zit het gebied op slot.

(zie hierna).

27

Het gebouw waarin de om te zetten recreatieappartementen zich bevinden,

Duurzame Verstedelijking helpt in het zorgen voor de juiste woning op de

heeft ruimtelijk een zelfstandige positie en is qua ontwerp afwijkend van

juiste plek. De regionale visie is in lokaal beleid verder uitgewerkt.

veel voorkomende ontwerpen van gebouwen met recreatieappartementen. Doordat het gebouw dusdanig specifiek is en bijzonder is qua ligging,

De Woonvisie 2017-2021 is een nadere uitwerking van de Regionale Struc-

wordt er geen precedent geschept voor het omzetten van andere recrea-

tuurvisie Wonen Noord-Limburg. Centraal staat de doelstelling: ‘aantrek-

tiewoningen in de omgeving naar appartementen met een woonfunctie.

kelijk woon- en leefklimaat’ passend bij (veranderende) vraag van de consument, nu en straks. Voor de kwantitatieve opgave gaat de gemeente

Woonbeleid

voor de periode 2015-2030 uit van een uitbreidingsbehoefte van 130-

Door de omzetting van de appartementen naar de woonfunctie worden er

300 woningen. Bij de Regionale Structuurvisie Wonen Noord Limburg is de

woningen toegevoegd. Dit moet conform artikel 2.4.2 van de Omgevings-

plancapaciteit van de gemeente op 1 januari 2015 opgenomen. De plan-

verordening Limburg passen binnen de Regionale Structuurvisie Wonen

capaciteit bestaat uit circa 507 woningen. Er is dus sprake van een ruime

Noord-Limburg. In deze visie is aangegeven dat nieuw toe te voegen wo-

overmaat. Met het voorlopig op ‘hold’ zetten van de woningbouwplannen

ningen in gezonde verhouding staan tot de kwalitatieve behoefte. Een be-

aan de Cuijkse Steeg in Mook en Dorpsstraat 2 in Middelaar wordt de

langrijk ambitie die is voortgekomen uit de visie is het terugbrengen van de

plancapaciteit voor de periode tot 2025 met 230 woningen teruggebracht

plancapaciteit. Op basis van de structuurvisie is afgesproken dat gemeen-

tot circa 280 woningen. Het aandeel appartementen in de gemeente is

ten die een overschot hebben aan plancapaciteit deze capaciteit terugbren-

relatief laag, terwijl er wel een duidelijke vraag is naar appartementen en

gen. Afgesproken is dat gemeenten 40% van het overschot aan woning-

ouderenwoningen. Woonwensen duiden op een overschot aan (gewone)

bouwplannen ten opzichte van de huishoudensgroei dienen te schrappen.

eengezinswoningen.

De gemeente Mook en Middelaar heeft hier invulling aangegeven door

28

twee uitleglocaties te schrappen. Het gaat om de locatie Cuijkse Steeg te

Door bestaande, voor wonen gebouwde en voor wonen gebruikte appar-

Mook en de locatie Dorpstraat 2/2a te Middelaar. In totaal gaat het om

tementen tot een woonfunctie te bestemmen, worden er appartementen

230 bouwtitels die niet meer op de planningslijst staan. Met het schrap-

aan de woningvoorraad toegevoegd waar een concrete behoefte aan is

pen van deze twee grote plannen heeft Mook en Middelaar ruimschoots

en waarmee de gemeentelijke woningvoorraad een kwalitatief wenselijke

voldaan aan de afspraak tot planreductie en is er weer beperkte ruimte om

aanvulling krijgt. Bovendien is er daarmee geen sprake van nieuw ruim-

nieuwe woningen toe te staan. Verder is aangegeven dat de ladder van

tebeslag. In de plancapaciteit van de gemeente is voldoende ruimte om

de appartementen toe te voegen. Het toevoegen van de woningen staat

Haalbaarheidsaspecten

daarmee in gezonde verhouding tot de kwalitatieve behoefte en sluit aan

In het akoestisch onderzoek dat in 2001 voor de bouw van de apparte-

bij de ladder voor duurzame verstedelijking.

menten is uitgevoerd zijn de appartementen als geluidgevoelige objecten beschouwd. Recreatiewoningen zijn niet geluidgevoelig, woningen wel. Het

De omzetting van de recreatieappartementen sluit daarmee aan bij de Re-

onderzoek richtte zich op de vraag of de appartementen belemmerd wor-

gionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg en de Woonvisie 2017-2021.

den door de te verwachten geluidniveaus van de horeca- en bowlingactiviteiten in het gebouw. De conclusie was dat aan de grenswaarden voldaan kon worden als bepaalde constructieve maatregelen genomen werden. Deze maatregelen zijn uitgevoerd bij de bouw van de appartementen. Daarmee wordt het woon- en leefklimaat van de appartementen niet belemmerd door de horeca- en bowlingactiviteiten, ook niet als deze voor een woonfunctie worden gebruikt. De horeca- en bowlingfuncties worden door het omzetten van de appartementen naar de woonfunctie niet belemmerd in de bedrijfsvoering.

29

Het omzetten van de appartementen naar de woonfunctie heeft ook geen

Globale risico inschatting planschade

andere negatieve effecten voor de omgeving. Voor de zuidelijk gelegen

Omzetting van de recreatieappartementen naar woonappartementen

horeca- en bedrijfsfuncties kan vanuit milieuzonering (zie paragraaf 3.1)

zorgt naar verwachting niet voor een waardevermindering van de omlig-

uitgegaan worden van een richtafstand van 10 meter. De appartementen

gende objecten. Deze ontwikkeling zorgt namelijk niet voor veranderde

staan op meer dan 10 meter afstand van deze functies en belemmeren dus

bouwmogelijkheden en er is weinig verschil in de effecten van het gebruik

niet de bedrijfsvoering van de horeca- en bedrijfsfuncties.

van recreatieappartementen en woonappartementen op de omgeving.

Ook voor de geluidsbelasting van de Rijksweg is in 2001 een akoestisch

Conform het geldende bestemmingsplan mag het bouwvlak, dat over het

onderzoek uitgevoerd om te onderzoeken of de uitwendige scheidingscon-

gehele westelijke deel van de locatie ligt, voor 95% bebouwd worden tot

structies voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor woningen. Hierin

een maximale goot- en bouwhoogte van 5 meter respectievelijk 8 meter. In

is geconcludeerd dat aan de eisen van het Bouwbesluit kon worden vol-

de ontwerpvisie is uitgegaan van één nieuw bouwvolume in het westelijke

daan mits volgens de in het onderzoek vermelde constructieve maatrege-

deel van de locatie, dat niet het hele huidige bouwvlak bestrijkt. Omdat

len genomen werden. Deze maatregelen zijn uitgevoerd bij de bouw van

hier al bebouwing is toegestaan tot een behoorlijke hoogte, is de verwach-

de appartementen. Om de geluidbelasting op de buitengevels te bepalen,

ting dat de kans klein is dat op verzoek een tegemoetkoming in planschade

zijn recent geluidscontouren berekend (zie paragraaf 3.1). Hieruit blijkt dat

vanwege een ontwikkeling in dit deelgebied uitgekeerd moet worden.

de geluidsbelasting op alle gevels van het gebouw onder de maximale ontheffingswaarde ligt. Vanuit wegverkeerslawaai is de omzetting naar een

Mogelijkheden voor bijdrage aan kwaliteitsverbetering omgeving

woonfunctiedaarmee ook haalbaar.

Er zijn mogelijkheden om een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van de omgeving te vragen aan de initiatiefnemers. Dit kan op meerdere ma-

30

Vanuit de haalbaarheidsaspecten bodem, lucht, geur, externe veiligheid,

nieren:

water, ecologie, archeologie en cultuurhistorie zijn er geen onoverkome-

• De Wro maakt het mogelijk om aan ontwikkelingen een bijdrage aan

lijke belemmeringen voor het omzetten van de appartementen naar de

een fonds bovenwijkse voorzieningen te koppelen. Hiervoor moet

woonfunctie.

dan wel in een structuurvisie zijn vastgelegd welke bijdragen geleverd

moeten worden voor welke concrete ontwikkelingen. De gemeente heeft in haar structuurvisies voor deze locatie geen afspraken hierover vastgelegd. Mogelijk kan deze SRO-scan tot een structuurvisie voor het gebied worden omgevormd om dergelijke afspraken voor de locatie vast te leggen. • Er kan een bijdrage ruimtelijke ontwikkeling gevraagd worden, maar hieraan is voor de initiatiefnemer geen verplichting gekoppeld. De gemeente is dan afhankelijk van de vrijwilligheid van de initiatiefnemer. • Via de Crisis en herstelwet kan een verbrede reikwijdte voor het op te stellen bestemmingsplan worden aangevraagd bij het Rijk. In een bestemmingsplan verbrede reikwijdte kunnen exploitatieregels worden opgenomen in het bestemmingsplan, waarmee het leveren van bijdragen aan kwaliteitsverbetering van de omgeving kan worden vastgelegd. De verwachting is dat een aanvraag verbrede reikwijdte wel een behoorlijke periode in beslag neemt. Naast het verplichten van een financiële bijdrage, kan er ook gedacht worden aan het opnemen van voorwaardelijke verplichtingen in het bestemmingsplan. Het realiseren van bepaalde concrete kwaliteitsverbeterende ingrepen in de omgeving (bijvoorbeeld het aanleggen van een pad voor langzaam verkeer), kan bijvoorbeeld als voorwaarde worden gekoppeld aan het in gebruik nemen van de appartementen als woningen.

Dat hoeft niet eerst in een structuurvisie te worden vastgelegd.

31

32

Conclusie In deze SRO-scan zijn de ontwikkelingsmogelijkheden van de ‘Horecastrip’

Uit de planologische analyse blijkt dat er vanuit uitvoeringsaspecten geen

in Plasmolen onderzocht om antwoord te kunnen geven op de volgende

belemmeringen zijn voor een invulling met woningen. Wel is voor het be-

onderzoeksvraag:

staande complex een ontheffing van de provincie nodig om de omzetting

Is het wenselijk en haalbaar om de bestemming van de percelen van de

van de recreatieappartementen naar woonappartementen mogelijk te ma-

horecastrip ten zuiden van de Rijksweg te wijzigen en wat is een geschikte

ken. In deze SRO-scan zijn de volgende argumenten gegeven waarom hier

toekomstige invulling?

sprake is van een dusdanig specifieke situatie die medewerking mogelijk maakt.

Uit de stedenbouwkundige analyse blijkt dat er mogelijkheden liggen voor kwaliteitsverbetering en versterking van de ruimtelijke structuur. De visie

• Het gebouw is dusdanig specifiek (ontwerp, zelfstandige positie) dat het geen precedent schept voor recreatie in de omgeving.

wijst uit dat een toekomstbestendige ontwikkelingsrichting begint met het

• Omzetting doet geen afbreuk aan omgeving, versterking recreatie

herstellen van historische, landschappelijke structuren. De Molenbeek

moet juist elders moet plaatsvinden. Hier is wonen meer geschikt.

heeft daarin een centrale rol waar binnen het gebied met beekherstel en

• Er is vraag naar appartementen, de behoefte aan woningen is reeds

toegankelijkheid (wandelpad) maatschappelijke meerwaarde kan ontstaan. Binnen het landschappelijk raamwerk is ruimte voor andere functies waarbij het voor behoud en versterking van horeca het van belang is deze

ingevuld. • Gebouw is bedoeld voor wonen, is er ook geschikt voor en levert geen belemmeringen voor de omgeving.

functies te concentreren rond het hart van Plasmolen en langs de Witteweg. Daarnaast is er ruimte voor wonen. Voor de horecastrip betekent dit dat de restaurant-bowling aansluit bij de concentratie van horeca-recreatie langs de Witteweg. De rest van de horecastrip, bestaand gebouw en naastgelegen percelen, leent zich het best voor wonen. Met een nieuw woongebouw naast het bestaande complex is het gebied geen niemandsland meer maar een volwaardig onderdeel van Plasmolen. Dit gebouw gaat dan samen met het bestaande complex het gezicht vormen richting de Rijksweg.

33

buro-sro.nl

stedenbouw + ruimtelijke ordening + ontwikkelingsmanagement