Principeverzoek toevoegen woningen de Maastuin

Memo

Kanaalstraat 200 6541 XN Nijmegen

Betreft:

Memo toevoegen woningen Maastuinen

Postbus 40018

Referentie: Pagina: Project: Datum: Van: Aan:

2504-10250 v1.0 1 van 6 21421001 Molenhoek zuid GREX 14 augustus 2025 Maarten Geerts Ivo Verploegen

6504 AA Nijmegen Tel +31 (0)88 024 91 00

1. Inleiding Vanwege het aanhoudende woningtekort voor huishoudens in het betaalbare segment, zowel landelijk als regionaal, is er een studie uitgevoerd naar de mogelijkheden om in het nieuwbouwplan Molenhoek-Zuid extra betaalbare woningen te realiseren. In dit document maken wij inzichtelijk hoe wij, als VOF Molenhoek Zuid, dit mogelijk achtten binnen de gebiedsontwikkeling, zonder verlies van kwaliteit in de openbare ruimte.

2. Vertrekpunt Volgens het vigerende bestemmingsplan zijn er maximaal 255 woningen toegestaan. In de anterieure overeenkomst is het woningprogramma van 50 sociale huurwoningen, 50 bereikbare- / middenhuur woningen en 30 betaalbare koopwoningen opgenomen. De resterende 125 woningen worden aangeboden in de vrije sector. Dit heeft zich vertaald in een stedenbouwkundig plan (bijlage 5 van de anterieure overeenkomst), met een programmaverdeling als bijlage in de anterieure overeenkomst opgenomen conform onderstaand overzicht.

• • • BIC RABONL2U Van de Klok Nieuwbouw BV

Afbeelding 1: Stedenbouwkundig programma op basis van de anterieure overeenkomst.

3. Huidige situatie Inmiddels zijn de eerste twee fases van het project ontwikkeld en is fase 1 – Entreezone gestart met de realisatie, en zijn de woningen in fase 2 – Dorps Wonen I in verkoop. In fase 1 zijn de 50 sociale huurwoningen en 30 middenhuurwoningen ondergebracht. Fase 2 bevat 17 betaalbare koopwoningen en 38 vrije sectorwoningen. Dit zijn twee vrije sector woningen minder ten opzichte van het vertrekpunt. Voor fase 3 en 4 betekent dit een restant van 13 betaalbare koopwoningen, 20 bereikbare koopwoningen en 87 vrije sector woningen.

Afbeelding 2: Gerealiseerd programma fase 1 en 2.

Datum:

Referentie:

14 augustus 2025 2504-10250 v1.0

Pagina 2 van 6

4. Voorstel programma Aan de hand van de grote vraag naar betaalbare woningen, wat is gebleken tijdens de verkoopperiode van Fase 2Dorps Wonen I, zien wij als VOF Molenhoek Zuid een kans in het toevoegen van betaalbare woningen binnen de gestelde ruimtelijke kwaliteit. Als eerste stap is onderzocht hoeveel woningen er in fase 3 en 4 toegevoegd kunnen worden. Wij richten ons hierin uitsluitend op de, vanuit het goedgekeurde inrichtingsplan geformeerde, uitgeefbare percelen. Fase 3B - Restant Entreezone (punt 2 + 3 in bijlage 3) In fase 3B – Restant Entreezone werd in de oorspronkelijke stedenbouwkundige verkaveling uitgegaan van 23 koopwoningen in de vrije sector. Hier is een woningblok van 5 vrije sector woningen komen te vervallen, waardoor er meer openheid ontstaat in de openbare ruimte. Daarnaast is VOF Molenhoek Zuid voornemens om 8 tussenwoningen in de vrije sector om te zetten naar 9 sociale huurwoningen, mits Destion ze alle 9 af wil nemen, én 3 betaalbare tussenwoningen.

FASE 3B - Restant Entreezone Entreezone 2 rijwoning Entreezone 2 rijwoning Entreezone 3 rijwoning

vrije sector betaalbare koop sociale huur

22 10 3 9

4% 1% 3%

Afbeelding 3: Voorgenomen programma fase 3B.

Fase 4 – Dorps Wonen II (punt 1 in bijlage 3) De oorspronkelijke verkaveling voor fase 3 – Dorps Wonen II gaat uit van 21 woningen, allen vrije sector. VOF Molenhoek Zuid is voornemens om in deze fase 30 woningen – waarvan 14 vrije sector koopwoningen te ontwikkelen. De overige 16 woningen worden toegewezen aan het betaalbare koopsegment.

FASE 4 - Dorps Wonen II Dorpswonen 2 vrijstaand Dorpswonen 2 hoekwoning Dorpswonen 2 tussenwoning Dorpswonen 2 hoekwoning Dorpswonen 2 tussenwoning Dorpswonen 2 tweekap

vrije sector vrije sector betaalbare koop betaalbare koop betaalbare koop vrije sector

30 2 4 8 2 6 8

1% 9% 17% 2% 2% 3%

Afbeelding 4: Voorgenomen programma fase 4.

Fase 3A – Dijkzone In het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan is uitgegaan van 76 appartementen verdeeld over 3 appartementengebouwen op de voormalige volkstuinen. Inmiddels zijn we gestart met de ontwerpwerkzaamheden en komt het aantal appartementen op maximaal 94. Deze 94 appartementen zijn verdeeld over 20 bereikbare koopappartementen, 13 betaalbare koopappartementen en 61 vrije sector koopappartementen.

FASE 3A - Dijkzone Aan de Maas appartement (koop) Aan de Maas appartement Aan de Maas appartement

middenhuur en bereikbare koop betaalbare koop vrije sector

95 21 11 63

7% 4% 22%

Afbeelding 4: Voorgenomen programma fase 3A - Dijkzone.

Datum:

Referentie:

14 augustus 2025 2504-10250 v1.0

Pagina 3 van 6

Parkeren Door het toevoegen van in totaal 27 woningen zien we dat we ruimte te kort komen voor parkeerplaatsen conform de norm welke wordt gehanteerd vanuit het bestemmingsplan. Echter heeft het CROW intussen een nieuwe parkeernorm in 2024 gepubliceerd en wanneer we deze norm toepassen ontstaat er een situatie waarbij er voldoende parkeerplaatsen in het plan zijn, inclusief de toevoeging van de 27 woningen. In onderstaand overzicht valt dan ook af te lezen dat er alleen in het cluster Wonen aan de Maas (Dijkzone) een tekort van 2,1 parkeerplaats is. In het naastgelegen cluster Entreezone is echter een overschot van 2.8 parkeerplaatsen, wat te verdedigen is. In het cluster Dorps Wonen is een overschot van 15.6 parkeerplaatsen. gebied woningtype FASE 1 - Entreezone Entreezone rijwoning Entreezone appartement Entreezone rijwoning (middenhuur) FASE 2 - Dorps Wonen I Dorpswonen 1 gesch.vrij en tweekap Dorpswonen 1 rijwoning Dorpswonen 1 tussenwoning Dorpswonen 1 tweekap (llb) Dorpswonen 1 rijwoning (llb) FASE 3A - Dijkzone Aan de Maas appartement (koop) Aan de Maas appartement Aan de Maas appartement FASE 3B - Restant Entreezone Entreezone 2 rijwoning Entreezone 2 rijwoning Entreezone 3 rijwoning FASE 4 - Dorps Wonen II Dorpswonen 2 vrijstaand Dorpswonen 2 hoekwoning Dorpswonen 2 tussenwoning Dorpswonen 2 hoekwoning Dorpswonen 2 tussenwoning Dorpswonen 2 tweekap

segment sociale huur sociale huur middenhuur en bereikbare koop vrije sector vrije sector betaalbare koop vrije sector vrije sector middenhuur en bereikbare koop betaalbare koop vrije sector vrije sector betaalbare koop sociale huur vrije sector vrije sector betaalbare koop betaalbare koop betaalbare koop vrije sector Grondgebonden koop Grondgebonden huur Appartementen koop Appartementen huur TOTAAL

x 80 15 35 30 55 6 13 17 7 12 95 21 11 63 22 10 3 9 30 2 4 8 2 6 8 107 45 95 35 282

% 5% 12% 11% 2% 5% 6% 2% 4% 7% 4% 22% 4% 1% 3% 1% 9% 17% 2% 2% 3%

CROW BP norm benodigd 121 1,6 24 1,4 49 1,6 48 112,6 2,2 13,2 2 26 2 34 2,2 15,4 2 24 195,3 1,9 39,9 2,1 23,1 2,1 132,3 40,4 2 20 2 6 1,6 14,4 62,2 2,3 4,6 2 8 2 16 2 4 2 12 2,2 17,6 531,5

gerealiseerd oorspr. nieuw 112

CROW 2024 Huidig tekort 112 -9 1,3 1 1,7

123 13

123

173

173

10,4 2,1 2 1,7 2,1 2 -22,3 1,5 1,6 2

34

34

-6,4 2 2 1,3

48,4 32,4 3

60 4 18 2

-2,2

490,4

502

-29,5

2,2 2 2 2 2 2,1

105,5 19,5 35 51 106,2 12,6 26 28,9 14,7 24 175,1 31,5 17,6 126 37,7 20 6 11,7 61,2 4,4 8 16 4 12 16,8 485,7

tekort/overschot 6,5

16,8

-2,1

-3,7

-1,2

16,3

Nuts Aangezien de nutspartijen al gereed waren met de engineering van het project hebben wij deze partijen gevraagd of het toevoegen van woningen een nadelig effect heeft op de eerder verzochte capaciteit voor water en elektra. Dit blijkt niet het geval en we hebben bevestiging ontvangen vanuit beide partijen dat er voldoende capaciteit in het plan aanwezig is voor deze toevoeging.

Datum:

Referentie:

14 augustus 2025 2504-10250 v1.0

Pagina 4 van 6

Planologisch en anterieur

Het toevoegen van de woningen heeft als gevolg dat er een allonge voor de anterieure overeenkomst zal moeten worden opgesteld en daarnaast zal er een procedure voor het bestemmingsplan moeten volgen met de benodigde wijzigingen in het kader van het aantal woningen en de verlaging van de norm. Dit zou heel goed en efficiënt kunnen worden opgenomen in een eventuele BOPA procedure ten tijde van de Dijkzone. Samenvatting en verzoek VOF Molenhoek Zuid Alles samenvattend verzoeken wij de Raad in te stemmen met het toevoegen van 27 woningen aan de gebiedsontwikkeling Molenhoek Zuid conform onderstaande verdeling en te komen tot het nieuwe programma. De verdeling van deze 27 woningen is uitgezet in onderstaande tabel. Hieronder is ook het totale nieuwe programma weergegeven met de programmaverdeling per segment. Voordelen toevoeging ➢ VOF Molenhoek => snellere procesgang ➢ VOF Molenhoek => vermindering verkooprisico ➢ Bediening behoeftige sectoren ➢ Financiële subsidie Rijk voor Gemeente na uitspraak Mona Keijzer

Verschillen adhv toevoegen woningen totaal oud nieuw

verschil

sociale huur bereikbaar betaalbaar vrije sector

50 50 30 125

59 51 47 125

9 1 17 0

gerealiseerd:

255

282

27

Datum:

Referentie:

14 augustus 2025 2504-10250 v1.0

Pagina 5 van 6

Voorstel nieuw programma Molenhoek Zuid totaal 282/255 sociale huur bereikbaar betaalbaar vrije sector

59 51 47 125

21% 18% 17% 44%

gerealiseerd:

282

100%

gebied woningtype FASE 1 - Entreezone Entreezone rijwoning Entreezone appartement Entreezone rijwoning (middenhuur) FASE 2 - Dorps Wonen I Dorpswonen 1 gesch.vrij en tweekap Dorpswonen 1 rijwoning Dorpswonen 1 tussenwoning Dorpswonen 1 tweekap (llb) Dorpswonen 1 rijwoning (llb) FASE 3A - Dijkzone Aan de Maas appartement (koop) Aan de Maas appartement Aan de Maas appartement FASE 3B - Restant Entreezone Entreezone 2 rijwoning Entreezone 2 rijwoning Entreezone 3 rijwoning FASE 4 - Dorps Wonen II Dorpswonen 2 vrijstaand Dorpswonen 2 hoekwoning Dorpswonen 2 tussenwoning Dorpswonen 2 hoekwoning Dorpswonen 2 tussenwoning Dorpswonen 2 tweekap

segment sociale huur sociale huur middenhuur en bereikbare koop vrije sector vrije sector betaalbare koop vrije sector vrije sector middenhuur en bereikbare koop betaalbare koop vrije sector vrije sector betaalbare koop sociale huur vrije sector vrije sector betaalbare koop betaalbare koop betaalbare koop vrije sector Grondgebonden koop Grondgebonden huur Appartementen koop Appartementen huur TOTAAL

x 80 15 35 30 55 6 13 17 7 12 95 21 11 63 22 10 3 9 30 2 4 8 2 6 8 107 45 95 35 282

% 5% 12% 11% 2% 5% 6% 2% 4% 7% 4% 22% 4% 1% 3% 1% 9% 17% 2% 2% 3%

Conclusie Het is dus in onze ogen voorstelbaar om in ieder geval verantwoord 27 wooneenheden toe te voegen. Waarbij deze woningen vallen in de sociale huur, bereikbare koop en betaalbare koop. Gesprekken met Destion zijn reeds gevoerd en zij staan open om extra woningen binnen het project af te nemen.

Datum:

Referentie:

14 augustus 2025 2504-10250 v1.0

Pagina 6 van 6