Memo dhr. Brus (planoloog initiatiefnemer) m.b.t. Stationsstraat 122-124 16-09-2024

memo

Stationsstraat 122-124

16 september 2024

Aan In kopie aan Van Datum Betreft

de raadsleden van de gemeente Mook en Middelaar Ton Herings (portefeuillehouder), Myron Albering (behandelend ambtenaar) mr. drs. Vincent Brus (Buro Kwiek) 16 september 2024 vragen m.b.t. het bestemmingsplan StaIonsstraat 122-124

Wat is de achtergrond? Het college van B&W heeM een bestemmingsplan voorbereid voor het perceel StaIonsweg 122-124 in Molenhoek. Het ontwerp bestemmingsplan is in december 2023 ter inzage gelegd. Het nu geldende omgevingsplan laat de bouw van twee woningen met een bouwhoogte van 10 meter bij recht toe. Het vast te stellen plan laat de bouw van drie woningen toe. Daarbij wordt het bouwvlak waarbinnen deze woningen gebouwd mogen worden verschoven. Daardoor ontstaat een meer passende verkaveling van het perceel en komen de woningen verder van het perceel met huisnummer 120 af te staan. Op het ontwerp bestemmingsplan zijn enkele zienswijzen ingediend. Het college heeM aan uw raad een voorstel gedaan voor de beantwoording van die zienswijzen en stelt tevens voor het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Deze wijziging heeM daarbij te maken met een wijziging in de planregels m.b.t. het thema ‘spoortrilling’ c.q. het voorkomen van overlast door spoortrilling. Op 11 september is het vast te stellen bestemmingsplan besproken in de Algemene commissie. Tijdens deze vergadering waren er twee insprekers. Op basis van hetgeen deze insprekers naar voren brachten zijn er een aantal vragen gesteld aan de portefeuillehouder. De portefeuillehouder heeM deze ook Ijdens de vergadering beantwoord.

Tijdens de afsluitende derde termijn werd door de commissieleden aangegeven dat er toch nog wat vraagpunten resteren. In deze memo gaan wij in op die vraagpunten. Dit zodat deze beantwoord zijn vóór de aanstaande raadsvergadering van 19 september waar dit plan ter vaststelling op de agenda staat.

Wat zijn de vragen en wat zijn daarop de antwoorden? Hoe verhoudt de toe te laten bouwhoogte van 11 meter zich tot de omgeving? Zoals door de wethouder en de behandelend ambtenaar aangegeven Ijdens de commissievergadering laat het geldende omgevingsplan bij recht een bouwhoogte toe van 10 meter. Daarbij is het college bevoegd om maximaal 10% af te wijken van maten en normen, zoals de bouwhoogte (zie art. 35.1). Zoals de wethouder heeM aangegeven betekent dit per saldo dat op basis van het geldende omgevingsplan een bouwhoogte van 11 meter toegelaten kan worden. Ook is aangegeven dat in de prakIjk deze uitzondering veelvuldig wordt toegepast en dat om die reden wordt voorgesteld om dit te vertalen in een nieuwe standaard-bouwhoogte, onder meer in het nu vast te stellen bestemmingsplan (zie art. 8.1 van het onderhavige plan). Deze nieuwe standaard is ook al toegepast bij andere plannen in uw gemeente. Daarbij is het volgende nog van groot belang. In het nu geldende plan kan zoals gezegd ook 10% worden afgeweken van de bouwhoogte. In het vast te stellen bestemmingsplan kan dat niet meer. Er kan bijvoorbeeld nog wel afgeweken worden van een inhoudsmaat, goothoogte of oppervlaktemaat 1

maar niet van de bouwhoogte (zie art. 8.1 aanhef en onder a). Met andere woorden, het is dus niet zo dat op grond van dit plan de bouwhoogte van 11 meter verder opgehoogd kan worden naar 12,1 meter. Dan nog het volgende over de hoogteligging. Het is inderdaad zo dat ter hoogte van dit perceel de StaIonsstraat afloopt naar de Lindelaan. Het peil van de StaIonsstraat ligt daarbij dus deels lager dan het peil op dit perceel en b.v. het tegenoverliggende perceel met huisnummer 79. De Lindelaan ligt daarbij ook lager dan de percelen aan de StaIonsstraat en het Paterserf. Echter, de percelen aan de StaIonsstraat en het Paterserf liggen onderling wel op een vrijwel gelijke peilhoogte de tussen de 25,00 meter en de 25,50 meter boven NAP ligt (op basis van het Actueel hoogtebestand Nederland, geraadpleegd via www.ahn.nl op 13 september 2024). Het perceel zelf is licht geaccidenteerd en heeM een peilhoogte tussen de 25,10 meter en de 25,5 meter boven NAP. Voor de vraag hoe de bouwhoogte op dit perceel zich verhoudt tot de bouwhoogte op omliggende woonpercelen is niet de hoogte ten opzichte van de Lindelaan van belang, maar de hoogte ten opzichte van de buren. Zoals gezegd is de peilhoogte voor dit perceel gelijk aan de peilhoogte voor de omliggende woningen. Het is dus zeker niet zo dat de hier te bouwen woningen op een ‘bult’ staan ten opzichte van de omliggende woningen.

Daar komt bij dat de afstand tussen de te bouwen woningen en de woning op huisnummer 79 minimaal 30 meter bedraagt. De afstand tot de voorheen aanwezige woning bedroeg circa 26 meter. Gezien deze afstand en de oriëntaIe van de te bouwen woningen kan bezwaarlijk van een onevenredige impact of stedenbouwkundige situaIe worden gesproken ten opzichte van de woning op huisnummer 79. Juist het feit dat het onderhavige perceel een hoekperceel is maakt deze geschikt voor de nu gekozen stedenbouwkundige opzet. Dat in het verleden sprake was van een historisch waardevol ensemble met de nu gesloopte woning doet daar niet aan af. Het bevoegd gezag heeM er immers voor gekozen de woning met huisnummer 122 niet aan te wijzen als monument. Heeft dit bestemmingsplan invloed op de door mevrouw Haegens gestelde rechten m.b.t. een kelder? Het antwoord op die vraag is nee. Een bestemmingsplan en/of omgevingsplan heeM géén betrekking op privaatrechtelijke afspraken tussen eigenaren en derden. Het vaststellen van dit bestemmingsplan heeM dan ook geen enkele invloed op de vraag of mevrouw Haegens een gebruiksrecht heeM met betrekking tot de kelders en wat daarmee zou moeten gebeuren bij de sloop van de kelders. Daar komt bij dat ook op basis van het nu geldende omgevingsplan de eigenaresse de mogelijkheid heeM om over te gaan tot sloop van de kelders. Wij zullen dit nader toelichten.

De nu geldende bouw- en gebruiksmogelijkheden van het perceel volgen uit het omgevingsplan. Dat omgevingsplan laat bij recht de bouw van twee woningen en de daarbij behorende bijbehorende bouwwerken toe. Op dit moment staan er geen woningen op het perceel. Wel is er nog en kelder aanwezig en onder meer een garage. Het nu vast te stellen bestemmingsplan (dat van rechtswege onderdeel wordt van het omgevingsplan) maakt de bouw van drie woningen mogelijk. Daarbij wordt de ligging van het bouwvlak gewijzigd. Het omgevingsplan stelt geen regels ten aanzien van privaatrechtelijke afspraken met betrekking tot de woningen, kelders of andere bouwwerken. Het omgevingsplan mag die regels weielijk gezien ook niet stellen. Wie eigenaar is en welke afspraken er al dan niet zijn gemaakt met betrekking tot gebruiksrechten, volgt dan ook niet uit het omgevingsplan maar uit privaatrechtelijke afspraken. Die privaatrechtelijke afspraken maken geen deel uit van de bevoegdheid van uw raad tot het vaststellen van bestemmingsplannen. NB: Wat betre+ de stellingen van mevrouw Haegens ten aanzien van gebruiksrecht het volgende. Mevrouw Haegens hee+ in de aanloop naar de vatstelling van dit bestemmingsplan meerdere keren gesteld een exclusief gebruiksrecht te hebben en zelfs eigenaar te zijn van de kelders. Uit de koopovereenkomst voor het perceel van mevrouw Haegens volgt enkel dat zij de kelder mag 2

gebruiken voor zover deze op haar perceel staat. Uit de koopovereenkomst volgt géén exclusief gebruiksrecht voor de gehele kelder zoals mevrouw Haegens bij herhaling hee+ gesteld. De stelling dat de onderzoeken die in deze kelders hebben plaatsgevonden (ecologie, bodemkwaliteit) onrechtmaHg zouden zijn uitgevoerd is ook onjuist. Op 30 mei 2023 is er veldwerk verricht op het perceel en in de kelders ten behoeve van een verkennend bodemonderzoek. Mevrouw Haegens hee+ daarbij op zeer onpreMge en inHmiderende wijze geprobeerd de uitvoering van dit veldwerk te voorkomen met onder meer de stelling dat zij de eigenaar zou zijn. Nadat zij het perceel had verlaten hebben de medewerkers van het onderzoeksbureau hun veldwerk gelukkig kunnen afronden. Dit in tegenstelling tot hetgeen mevrouw Haegens daarover stelt in haar zienswijze. Deze poging van mevrouw Haegens om het veldwerk te verhinderen is ook direct gemeld bij de behandelend ambtenaar. Mevrouw Haegens hee+ meerdere malen gesteld dat zij eigenaar is van de kelders. Mevrouw Haegens hee+ zich tot nu toe door twee juristen laten bijstaan (Univé Rechtshulp en Benthem Gratama Advocaten). Zij weet dus of behoort te weten dat er geen enkele grondslag is voor haar claim dat zij eigenaar is van de kelders. Mevrouw Haegens en haar juridische adviseurs stellen dat er sprake zou zijn van verkrijgende verjaring.

Daarvoor moet bewijs geleverd worden door degene die deze stelling inneemt. Dat is ook logisch omdat dit een zeer zware claim is. Degene die deze stelling inneemt moet onder meer aantonen dat er sprake is van een onafgebroken reëel gebruik gedurende 20 jaar en dat dit gebruik exclusief was. Mevrouw Haegens en haar adviseurs hebben gesteld bewijzen te hebben, maar die zijn tot op heden niet gedeeld. Het is niet duidelijk waarom dit niet is gebeurd aangezien mevrouw Haegens kennelijk veel belang hecht aan haar claim. Tijdens haar betoog in uw raadscommissie bracht mevrouw Haegens deze claim immers opnieuw naar voren. Daar komt bij dat het gebruik per definiHe niet exclusief kan zijn geweest omdat de kelders meerdere ingangen hebben. Slechts één van die ingangen ligt op het perceel van mevrouw Haegens. De andere ingangen liggen op het perceel van de eigenaresse. Reeds hierom kan van exclusiviteit geen sprake zijn en kan dus ook geen sprake zijn van verkrijgende verjaring. Hoe is de initiatiefneemster omgegaan met het thema ‘participatie’? In de aanloop naar de vaststelling van dit bestemmingsplan is op meerdere momenten en op verschillende manier contact geweest met omwonenden namens de eigenaresse. Zo is er op 12 april 2023 namens de eigenaresse een brief gestuurd naar 17 buren (zie bijlage I, het gaat om bewoners van de StaIonsstraat, het Paterserf en de Oude Bovensteweg).

In deze brief gaan we in op de staat van de toen nog aanwezige woning en de brand in die woning. Ook staan we sIl bij het overleg dat wij op dat moment hadden met het college van burgemeester en wethouders. In november 2023 hebben we naar dezelfde 17 buren een nieuwe brief gestuurd. In die brief geven we inzicht in de toekomsIge inrichIng van het perceel en het feit dat er een ontwerp bestemmingsplan ter inzage zal worden gelegd. De beide brieven zijn desIjds met het college van burgemeester en wethouders gedeeld. Het inrichIngsplan voor het perceel is opgesteld mede naar aanleiding van overleg met Natuur & Milieugroep ANIMO. Eén van de vrijwilligers van deze groep woont zelf in de StaIonsstraat. Twee vrijwilligers van ANIMO zijn ter plaatse geweest op 30 mei 2023. Met hen hebben we het perceel verkent. Zij hebben daarbij suggesIes gedaan voor zowel het behouden van bestaande groene elementen als de aanplant van nieuwe. Deze suggesIes zijn door onze ontwerper verwerkt in het inrichIngsplan (zie de twee bijlagen bij de brief van november in bijlage II). Naast het informeren van buren per brief is er ook op meerdere momenten contact geweest met individuele buren. Onder andere mondeling ter plaatse, per telefoon en per e-mail. Daarbij is ook meerdere keren contact geweest met de twee insprekers. Wij vinden het dan ook erg jammer dat een 3

van de insprekers de suggesIe wekt dat de buurt niet goed geïnformeerd zou zijn gedurende het proces en laten deze stelling geheel voor haar rekening. Hoe moeten we omgaan met vleermuizen? In het stuk van E.A. Jansen dat door mevrouw Haegens is ingediend, is aangeven dat een dode vleermuis is gevonden buiten de kelder. Er wordt in het stuk verwezen naar een door mevrouw Haegens aangeleverde foto waarbij de aanname wordt gedaan dat deze in de kelder zou zijn gemaakt. Dit betreM blijkens het stuk dus géén waarneming van E.A. Jansen zelf. In het stuk geeM E.A. Jansen zelf ook aan dat er geen vleermuizen zijn waargenomen:

De ecologisch deskundige die ook het eerdere onderzoek heeM uitgevoerd, heeM op ons verzoek het plangebied opnieuw bezocht op 15 september 2024 (’s avonds van 22:00 uur tot 23:15 uur). Tijdens dit bezoek zijn geen zwermende vleermuizen waargenomen bij de kelder. Het betoog van mevrouw Jansen en het door haar zeer kort voor de raadsvergadering ingediende stuk vormen dan ook geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid het onderzoek dat ten grondslag is gelegd aan dit bestemmingsplan (bijlage 5 bij de toelichIng).

4

Bijlage I

brief omwonenden april 2023

5

Bijlage II

brief omwonenden november 2023

6

7

8

Buro Kwiek mr. drs. Vincent Brus Hanzestraat 5 7006 RH DoeInchem Telefoon Mobiel E-mail

0314 64 22 65 06 1637 4530 vincentbrus@a3projecten.nl 9