Bijlage 5. Bestemmingsplan “Cuijksesteeg Mook”– regels;

Cuijksesteeg 2, Mook

Inhoudsopgave

Regels

3

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

4

Artikel 1 Artikel 2

Begrippen Wijze van meten

4 8

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

10

Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6

Groen Wonen Waarde - Archeologie Waterstaat - Waterbergend rivierbed

10 11 13 15

Hoofdstuk 3

Algemene regels

17

Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

17 18 19 20 22 23

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

24

Artikel 13 Artikel 14

Overgangsrecht Slotregel

24 25

Bijlagen bij regels

27

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3

28 30 44

2

Gemeentelijke archeologische beleidskaart Landschappelijke inpassingsplan Werken en werkzaamheden

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Regels

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

3

Hoofdstuk 1 Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

Het bestemmingsplan 'Cuijksesteeg 2, Mook' met identificatienummer NL.IMRO.0944.CuijksesteegMook-VA01 van de gemeente Mook en Middelaar. 1.2

bestemmingsplan

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen. 1.3

aanduiding

Een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/ of het bebouwen van deze gronden. 1.4

aanduidingsgrens

De grens van een aanduiding indien het een vlak betreft. 1.5

bebouwing

Eén of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.6

bestaand gebruik

Het gebruik dat op het tijdstip van het inwerking treden van het plan bestaat en in overeenstemming is met het voorheen geldend planologische regime. 1.7

bestaande bouwwerken

Bouwwerken, die op het tijdstip van de inwerkingtreding van dit plan zijn of worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens het omgevingsrecht. 1.8

bestemmingsgrens

De grens van een bestemmingsvlak. 1.9

bestemmingsvlak

Een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.10

bijbehorend bouwwerk

Uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

4

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

1.11

bouwen

Het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk. 1.12

bouwgrens

De grens van een bouwvlak. 1.13

bouwlaag

Een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. 1.14

bouwperceel

Een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.15

bouwperceelgrens

De grens van een bouwperceel. 1.16

bouwvlak

Een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.17

bouwwerk

Een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. 1.18

cultuur en ontspanning

Het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten gericht op onder meer spel, kunst, literatuur, toneel, muziek maatschappij, vermaak en ontspanning. 1.19

dienstverlening

Het bedrijfsmatig verrichten van activiteiten welke bestaan uit het verlenen van diensten aan derden, met of zonder rechtstreeks contact met het publiek. 1.20

gebouw

Elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.21

gebruiken

Gebruiken, het doen gebruiken, laten gebruiken en in gebruik geven.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

5

1.22

hoofdgebouw

Een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.23

horeca

Een bedrijf waar hoofdzakelijk dranken en/ of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/ of waarin logies wordt verstrekt, zoals bijvoorbeeld een café, restaurant, hotel, pension, en naar de aard en openingstijden daarmee gelijk te stellen bedrijven, een en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie. 1.24

kantoor

Een gebouw, dat dient voor de uitoefening van administratieve werkzaamheden en werkzaamheden die verband houden met het doen functioneren van (semi) overheidsinstellingen, het bankwezen en naar de aard daarmee gelijk te stellen instellingen/het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het afnemers niet of slechts in ondergeschikte mate rechtstreeks te woord wordt gestaan en geholpen. 1.25

kleinschalige detailhandel

Het kleinschalig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.26

omgevingsvergunning

Een vergunning als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 1.27

overig bouwwerk

Een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. 1.28

pand

De kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is. 1.29

peil

a. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; c. indien in of op het water wordt gebouwd: de gemiddelde hoogte van het wateroppervlak ter plaatse van het meest nabijgelegen punt waar het water grenst aan het vaste land; d. voor een bouwwerk, gelegen in het talud van een dijk: de hoogte van de weg ter plaatse van de voorgevel.

6

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

1.30

prostitutie

Het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding. 1.31

seksinrichting

De voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.32

uitvoeren

Uitvoeren, het doen uitvoeren, laten uitvoeren en in uitvoering geven. 1.33

voorgevel

De naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel die kennelijk als zodanig dient te worden aangemerkt. 1.34

voorgevelrooilijn

De bouwgrens die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd. 1.35

wonen

De huisvesting van een of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of een woonschip 1.36

woning

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw, geschikt en bestemd voor de zelfstandige huisvesting van één huishouden. Een wooneenheid voor intramuraal wonen wordt ook aangemerkt als een woning.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

7

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

de afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens

Tussen de zijdelingse grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is. 2.2

de dakhelling

Langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.3

de goothoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.4

de horizontale diepte van een gebouw

De diepte van een gebouw, gemeten loodrecht vanaf de gevel waaraan wordt gebouwd. 2.5

de inhoud van een bouwwerk

Tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/ of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.6

de bouwhoogte van een bouwwerk

Vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.7

de oppervlakte van een bouwwerk

Tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/ of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.8

de oppervlakte van een overkapping

Tussen de buitenzijde van de afdekking van de overkapping, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de overkapping. 2.9

eerste bouwlaag

De bouwlaag op de begane grond. 2.10

ondergeschikte bouwonderdelen

a. Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen,

8

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1,25 m bedraagt. b. Bij toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van een lijn.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

9

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. bermen en beplanting; c. waterlopen en waterpartijen. 3.2

Bouwregels

3.2.1

Bouwregels

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. op of in deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd 3.2.2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende regels: a. de bouwhoogte van lichtmasten mag niet meer bedragen dan 12 meter. b. overkappingen zijn niet toegestaan. c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 5 meter. 3.3

Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond.

10

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Artikel 4 4.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' maximaal het op de verbeelding aangegeven aantal woningen is toegestaan; b. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning', een zorgwoning; c. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - in/uitrit'; een in/uitrit; d. ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'; een in/uitrit; met de bij a en b behorende: e. f. g. h. i. j. k. l.

gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde; wegen en paden; parkeer- en verkeersvoorzieningen; groen- en speelvoorzieningen; tuinen, erven en terreinen; objecten voor beeldende kunst; voorzieningen van algemeen nut; water, watergangen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. gebouwd binnen het bouwvlak; b. goot- en bouwhoogte maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte' aangegeven bouwhoogte. c. aantal wooneenheden maximaal de ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal woonheden' aangegeven aantal wooneenheden 4.2.2

Overige bouwwerken

De bouwhoogte van overige bouwwerken mag niet meer bedragen dan: a. b. c. d. e.

f.

antennes 15 meter; pergola's, verkeersborden, kunstwerken, lichtmasten, vlaggenmasten en speelvoorzieningen 6 meter; erf- en terreinafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn 1 meter; erf- en terreinafscheidingen achter de voorgevelrooilijn 2 meter, met dien verstande dat ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding - erfafscheiding' de hoogte de op de verbeelding aangegeven maximum hoogte mag bedragen; overige bouwwerken geen gebouwen zijnde 2 meter.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

11

4.3

Specifieke gebruiksregels

4.3.1

Landschappelijke inpassing (voorwaardelijke verplichting)

Het gebruiken en/of laten gebruiken van de voor 'Wonen' aangewezen gronden en opstallen conform '3.1', is alleen toegestaan als de landschappelijke inpassing overeenkomstig het landschappelijk inpassingsplan 'Landschappelijk inpassingsplan BRO', zoals opgenomen als bijlage 2 bij deze regels, uiterlijk 9 maanden nadat het daaraan gekoppelde gebruik is gerealiseerd, volledig is uitgevoerd en/of volledig in stand wordt gehouden. 4.4

Afwijken van de bouwregels

Burgemeester en wethouders kunnen door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.1 sub a en buiten het bouwvlak gebouwen toestaan onder de volgende voorwaarden: a. de oppervlakte van gebouwen buiten het bouwvlak mag niet meer bedragen dan 20% van de oppervlakte van het bouwvlak per bouwperceel; b. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 3,5 meter; c. de afwijking moet stedenbouwkundig en verkeerstechnisch passend zijn.

12

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Artikel 5 5.1

Waarde - Archeologie

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, naast de andere voor die gronden aanwezige bestemmingen, tevens bestemd voor de bescherming en het behoud van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden en ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde archeologisch monument' voor een archeologisch monument. 5.2

Bouwregels

5.2.1

Rapport archeologische waarden

Ter plaatse van de voor 'Waarde – Archeologie' aangewezen gronden dient voor bouwwerken: a. In geval van nieuwbouw groter dan de oppervlakte in onderstaande tabel vermeld en die dieper gaan dan -0,4 meter beneden maaiveld; b. In geval van uitbreiding, met een uitbreiding groter dan de oppervlakte in onderstaande tabel vermeld en die dieper gaan dan -0,4 meter beneden maaiveld, bij de aanvraag om een omgevingsvergunning een rapport te worden overlegd waarin de archeologische waarden van de gronden die blijkens de aanvraag zullen worden verstoord, naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate zijn vastgesteld. Gebied*

Gebieden met een hoge Gebieden met een archeologische waarde middelhoge en hoge archeologische archeologische verwachting* verwachting* Diepte en oppervlakte Dieper dan 40 cm en Dieper dan 40 cm en Dieper dan 40 cm en met een oppervlakte met een oppervlakte met een oppervlakte groter dan 100 m2 groter dan 250 m2 groter dan 2.500 m2 (*) zoals aangegeven op de in de bijlage 1 opgenomen gemeentelijke archeologische beleidskaart

5.2.2

Gebieden met een zeer hoge archeologische waarde*

Voorwaarden omgevingsvergunning

Indien uit het onder 5.2.1 bedoelde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen worden verstoord, kunnen burgemeester en wethouders een of meerdere voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: a. De verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden; b. De verplichting tot het doen van opgravingen; c. De verplichting de werken of werkzaamheden die leiden tot de bodemverstoring, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van archeologische monumentenzorg die voldoet aan burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties. 5.2.3

Afwijking

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 5.2.1, indien de archeologische waarden van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

13

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.3.1

Verbod

Het is verboden op of in deze gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde of van werkzaamheden) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het veranderen van het huidige maaiveldniveau door ontginningen, bodemverlagen, egaliseren, afgraven, of ophogen; b. het rooien en/of aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen; c. het uitvoeren van grondwerkzaamheden dieper dan 0,4 meter ten opzichte van het maaiveld, waartoe ook wordt gerekend woelen, mengen, diepploegen, aanleggen van drainage en ontginnen; d. het aanleggen van kabels en leidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties en apparatuur; e. het uitvoeren van werkzaamheden ter verlaging van de grondwaterstand. 5.3.2

Uitzonderingen

Het verbod van 5.3.1 geldt niet voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden die: a. b. c. d. e.

werken en/of werkzaamheden betreffen die niet dieper gaan dan -0,4 meter beneden maaiveld; behoren tot normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming; betrekking hebben op een oppervlakte kleiner dan de oppervlakte in onderstaande tabel vermeld; reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

Gebied*

Gebieden met een hoge Gebieden met een archeologische waarde middelhoge en hoge archeologische archeologische verwachting* verwachting* Diepte en oppervlakte Dieper dan 40 cm en Dieper dan 40 cm en Dieper dan 40 cm en met een oppervlakte met een oppervlakte met een oppervlakte groter dan 100 m2 groter dan 250 m2 groter dan 2.500 m2 (*) zoals aangegeven op de in de bijlage 1 opgenomen gemeentelijke archeologische beleidskaart

5.3.3

Gebieden met een zeer hoge archeologische waarde*

Toelaatbaarheid werken of werkzaamheden

De werken of werkzaamheden als bedoeld in 5.3.1 zijn slechts toelaatbaar, indien: a. geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de belangen van de in 5.1 genoemde doeleinden; b. vooraf schriftelijk advies is ingewonnen bij de gemeentelijk archeoloog van de gemeente Mook en Middelaar dan wel indien het de gronden betreft ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologisch monument' een vergunning is verleend door RCE. 5.4

Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen in die zin, dat de bestemming 'Waarde Archeologie' (geheel of gedeeltelijk) van de verbeelding wordt verwijderd, als op basis van archeologisch onderzoek, dat voldoet aan de normen van de archeologische beroepsgroep, geen archeologische waarden zijn vastgesteld. Alvorens een wijziging wordt uitgevoerd wordt advies ingewonnen bij de gemeentelijk archeoloog van de gemeente Mook en Middelaar.

14

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Artikel 6 6.1

Waterstaat - Waterbergend rivierbed

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waterstaat - Waterbergend rivierbed' aangewezen gronden zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor waterberging. 6.2

Bouwregels

Op de gronden zoals bedoeld in 6.1 mag niet worden gebouwd. 6.3

Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 6.2 en toestaan dat in overeenstemming met de andere bestemming wordt gebouwd, mits Rijkswaterstaat is gehoord en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het belang van het waterbergend rivierbed. Hierbij wordt getoetst aan de volgende criteria: a. er is sprake van een zodanige situering en uitvoering van de activiteit dat het veilig functioneren van het waterstaatswerk gewaarborgd blijft; b. er is geen sprake van een feitelijke belemmering voor vergroting van de afvoercapaciteit; c. er is sprake van een zodanige situering en uitvoering van de activiteit dat de waterstandsverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is; d. de resterende waterstandseffecten of de afname van het bergend vermogen worden duurzaam gecompenseerd, waarbij de financiering en de tijdige realisering van de maatregelen verzekerd zijn. 6.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 6.4.1

Verbod

Het is verboden op of in deze gronden met de bestemming 'Waterstaat - Waterbergend rivierbed' zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning (Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het veranderen van het huidige maaiveldniveau door ontginningen, bodemverlagen, egaliseren, afgraven, of ophogen; b. het verbreden, graven, uitdiepen en/of verleggen van waterlopen; c. het aanleggen of verharden van wegen, paden of parkeergelegenheden en het aanbrengen aan andere oppervlakteverhardingen; d. het rooien en/of aanbrengen van diepwortelende beplantingen en/of bomen. 6.4.2

Uitzonderingen op het aanlegverbod

Het in artikel 6.4.1 opgenomen verbod geldt niet voor het uitvoeren van werken, of werkzaamheden: a. b. c. d.

die behoren tot normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming; die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; die reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning; waarvoor de vereiste vergunning op grond van artikel 6.5 van de Waterwet is verleend, dan wel de daarvoor vereiste melding op grond van de Waterwet is gedaan.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

15

6.4.3

Toelaatbaarheid werken of werkzaamheden

De werken of werkzaamheden als bedoeld in artikel 6.4.1 zijn slechts toelaatbaar, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het belang van het waterbergend rivierbed, gehoord Rijkswaterstaat. Hierbij wordt getoetst aan de volgende criteria: a. er is sprake van een zodanige situering en uitvoering van de activiteit dat het veilig functioneren van het waterstaatswerk gewaarborgd blijft; b. er is geen sprake van een feitelijke belemmering voor vergroting van de afvoercapaciteit; c. er is sprake van een zodanige situering en uitvoering van de activiteit dat de waterstandsverhoging of de afname van het bergend vermogen zo gering mogelijk is; en d. de resterende waterstandseffecten of de afname van het bergend vermogen worden duurzaam gecompenseerd, waarbij de financiering en de tijdige realisering van de maatregelen verzekerd zijn.

16

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Hoofdstuk 3 Artikel 7

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

17

Artikel 8

Algemene bouwregels

8.1

Ondergronds bouwen

8.1.1

Ondergrondse werken

Voor het uitvoeren van ondergrondse werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden gelden, behoudens in deze regels opgenomen verboden, geen beperkingen. 8.1.2

Ondergrondse bouwwerken

Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels opgenomen afwijkingen, de volgende regels: a. ondergrondse bouwwerken zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak; b. het oppervlak aan ondergrondse bouwwerken mag niet meer bedragen dan het toegestane oppervlak aan bouwwerken boven peil vermeerderd met 15 m2; c. de ondergrondse bouwdiepte van ondergrondse bouwwerken bedraagt maximaal 4 meter onder peil; d. bij het berekenen van de blijkens de digitale verbeelding of deze regels geldende bebouwingspercentages, of van het in deze regels maximaal te bebouwen oppervlak dan wel inhoud, wordt de oppervlakte dan wel inhoud van ondergrondse gebouwen mede in aanmerking genomen. 8.1.3 Afwijken Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.1.2 sub c voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken met een ondergrondse bouwdiepte van maximaal 10 meter onder peil onder de voorwaarden dat: a. de waterhuishouding niet wordt verstoord; b. geen afbreuk wordt gedaan aan archeologische waarden. 8.2

Bestaande afstanden en andere maten

8.2.1

Maten

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/ of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/ of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan. 8.2.2

Afstanden

In die gevallen dat de bestaande afstand tot enige op de verbeelding aangegeven lijn van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen minder bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt die afstand in afwijking daarvan als minimaal toegestaan. 8.2.3

Percentages

In die gevallen dat een bestaand bebouwingspercentage, dat in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand is gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven, geldt dat bebouwingspercentage in afwijking daarvan als maximaal toegestaan.

18

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Artikel 9

Algemene gebruiksregels

Het is verboden gronden begrepen in dit plan te gebruiken, te doen of te laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen, waaronder in ieder geval wordt verstaan: a. een gebruik van gronden als stort- en/ of opslagplaats van grond en/ of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; b. een gebruik van gronden als stallings- en/ of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

19

Artikel 10 10.1

Algemene aanduidingsregels

milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied

Ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' geldt dat de gronden tevens bestemd zijn voor de bescherming van de bodem en het grondwater ten behoeve van de openbare drinkwatervoorziening; 10.1.1 Bouwregels Er mogen uitsluitend bouwwerken worden gebouwd: a. ten dienste van het behoud van de kwaliteit van het grondwater als onderdeel van de drinkwatervoorziening en van de waterhuishouding, met dien verstande dat de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 2,5 m; b. ten dienste van de bestemming(en) indien de kwaliteit van het grondwater niet wordt geschaad. 10.1.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a. Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden ondergrondse transport-, energie- en/of communicatieleidingen aan te leggen. b. Het in a. vervatte verbod is niet van toepassing:op het aanbrengen van leidingen uitsluitend ten behoeve van de aansluiting van percelen op het openbare voorzieningennet; 1. op het aanbrengen van leidingen uitsluitend ten behoeve van de aansluiting van percelen op het openbare voorzieningennet; 2. op het aanbrengen van leidingen dan wel installaties in het kader van een duurzame energievoorziening; 3.

op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud en/of de normale exploitatie betreffen; 4. reeds in uitvoering zijn dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan. c. De werken of werkzaamheden als bedoeld in a. zijn slechts toelaatbaar, mits door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen blijvende onevenredige aantasting van de drinkwatervoorziening ontstaat of kan ontstaan en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen. d. Alvorens te beslissen over een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden horen burgemeester en wethouders de beheerder van het grondwaterbeschermingsgebied. 10.2

Maasheggenlandschap

Ter plaatse van de aanduiding 'Maasheggenlandschap' geldt dat de gronden tevens bestemd zijn voor het behouden van het Maasheggenlandschap en de landschappelijke openheid binnen het Maasheggenlandschap. 10.2.1 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden a. Het is verboden op of in de gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden ter plaatse van de aanduiding 'maasheggenlandschap' buiten het bouwvlak (zie bijlage 2) te verrichten: 1. ophogen; 2. het bebossen;

20

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

3. opplanten, omzetten van grasland/bouwland naar boomteelt en/of sierteelt. b. Het in a. vervatte verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden: 1. welke van zodanig geringe omvang en ondergeschikte betekenis zijn dat daardoor geen aantasting van de aanwezige waarden plaatsvindt; 2. die het normale onderhoud en/of de normale exploitatie betreffen; 3. die reeds in uitvoering zijn dan wel krachtens een verleende vergunning reeds mogen worden uitgevoerd op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan. c. De werken of werkzaamheden als bedoeld in a. zijn slechts toelaatbaar, indien: 1. deze verband houden met de omschrijving, die aan de desbetreffende bestemming is toegekend; 2. door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de bestaande waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; 3. door de werken of werkzaamheden hetzij direct hetzij indirect de gewenste waarden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; 4. het waterschap is gehoord voor wat betreft waarden die te maken hebben met het watersysteem.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

21

Artikel 11 11.1

Algemene afwijkingsregels

Algemeen

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van: a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen; b. de regels en worden toegestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 2,5 m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/ of de bebouwing; c. de regels en worden toegestaan dat antennes worden gebouwd tot een bouwhoogte van 20 m, mits de oppervlakte van de antenne niet meer dan 10 m2 bedraagt; d. de regels en worden toegestaan dat overige bouwwerken geen gebouwen zijnde worden gebouwd tot een bouwhoogte van maximaal 10 m, mits deze hogere bouwhoogte noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van de aan de grond gegeven bestemming; e. de regels en worden toegestaan dat waarschuwingssysteem ten behoeve van hulpverleningsdiensten worden gebouwd, mits de oppervlakte van de voorzieningen niet meer dan 10 m2 bedraagt. 11.2

Kleinschalige toeristische verblijfseenheid

de kleinschalige toeristische verblijfseenheid ligt in of aansluitend aan een toeristisch gebied dan wel toeristische route zoals aangegeven door middel van de aanduiding 'wetgevingzone - ontheffingsgebied 2'. 11.3

Voorwaarden

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 11.1 kan slechts worden verleend, mits: a. de belangen van de eigenaren en/ of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; b. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen niet onevenredig worden geschaad.

22

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Artikel 12

Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/ of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden: a. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven; b. de belangen van de eigenaren en/ of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad; c. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

23

Hoofdstuk 4 Artikel 13 13.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van sub a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sub a met maximaal 10%. c. Sub a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 13.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in sub a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Sub a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

24

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Artikel 14

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Cuijksesteeg 2, Mook.

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

25

26

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Bijlagen bij regels

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

27

Bijlage 1 Gemeentelijke archeologische beleidskaart

28

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

88

79

7

@69588A295#755421164 ?5355"45#088#5"#0445116 MMN,0+=+&;.*)LK<;>00(F9G999

()+0

8B56A

  K 5 L 6 

169588A29#655B1"45#78CDD565" /'. /&. 0( ' *&() ;>0) =(0

5

5

9145A865

/'):)&)+':&*(+)0).0'9 )+));0&'<+))00):)=0)+'.(0)=0)>&)+':& ;&)0;&%)&*)&'+)*+0';>&(&;>+.)+=0)+*) /'):)MOP,'') *)')

48594"A#8#45#9145A8655"

E0&'F(/;>'*+0';>&(&;>*&).*)G 1)/&+*='&')+0;=)&00)<):)='.)))='())=&&'0H=0)+*)'=0) IEGJ*)(*&).*))F='.)))00)='00/+*)G

000)) ))// --..**

59

59

085"85

$$%%&&&&''(()) &&''*& *&))++,, **))

E0&'F/+)=0):'>&0';>&(&;>00'+ I)+':&%(;>/)='&')+%=0)*'+0)59;*))='&')&%%'=(0=0)99*G E0&'KF/+)=0)>&0';>&(&;>00'+ I)+':&%(;>/)='&')+%=0)*'+0)59;*))='&')&%%'=(0=0)L9*G E0&'5F/+)*)>&0';>&(&;>='0;>) I)+':&%(;>/)='&')+%=0)*'+0)59;*))='&')&%%'=(0=0)L9*G E0&'LF/+)*)*++(>&0';>&(&;>='0;>) I)+':&%(;>/)='&')+%=0)*'+0)59;*))='&')&%%'=(0=0)L99*G E0&'6F/+)*)(00';>&(&;>='0;>) 1)&)+':&%(;> E0&'F/+):&)+')0';>&(&;>='0;>)&H0';>&(&;>='=) 1)&)+':&%(;>

  // 11''&&

!2254

58

58

0#88

  

0112

548624

212385"

 

56

56

  

314567829

0885612

0445116

0112

9 TU*&0/V'

88

79

99

99

*

K99

599 L99 F9G999

7

QRSS

Bijlage 2 Landschappelijke inpassingsplan

30

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

Landschappelijke inpassing Cuijksesteeg 2 in Mook Definitief

colofon

projectnaam Landschappelijke inpassing datum Januari 2024 projectnummer P05298 opdrachtgever Dhr. Tissen BRO projectleider BPa projectteam IB bron kaft BRO

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Inhoudsopgave 1

Inleiding 1.1 Aanleiding en initiatief 1.2 Kaders en uitgangspunten Plangebied

4

Planvoornemen

4

Beleidskaders

5

Historische kenschets Huidige situatie

6 7

Inpassingsplan 2.1 Inrichtingsmaatregelen 2.2 Kwaliteitsbijdrage 2.3 Beplantingsindicatie

8 9 9 10

1.3 1.4 2

4 4 4

Inpassingsplan

Januari 2024

11

3

Inleiding

Landschappelijke inpassing

De initiatiefnemer heeft het voornemen om de projectlocatie, gelegen aan de Cuijksesteeg 2 in Mook, juridisch-planologisch gereed te maken voor de realisatie van 12 appartementen voor regulier en begeleid wonen. Om de transformatie mogelijk te maken, dient allereerst een planologische procedure te worden doorlopen, waarbij het bestemmingsplan wordt herzien.

Plangebied Het plangebied betreft een perceel aan de Cuijksesteeg 2 in Mook, kadastraal bekend als: gemeente Mook, sectie C, nr. 1369 (gedeeltelijk). De locatie ligt aan de rand van de kern Mook en formeel net in het buitengebied. De planlocatie wordt omringd door een speeltuin en en volkstuincomplex. Ten westen van de planlocatie liggen reeds bestaande woningen (de Lindeboom). Ten zuidoosten van het plangebied ligt het hospice. Op enkele tientallen meters van het plangebied ligt een vertakking van de Maas die uitmondt in de Mookerplas. Het perceel heeft een oppervlak van ca.12.774 m2. De locatie voor het nieuw te bouwen appartementen complex bedraagt ca. 1976 m2.

te verwijderen bomen bestaande groenstructuur optimaliseren met struiken 4

nieuwe 5 entree

2

6

versterken binnenkraag met inheemse struiken t.b.v. kwaliteitsverbetering

1

nieuw

3

C ui

BRO is gevraagd om in het kader van deze bestemmingsplanherziening een landschappelijke inpassing op te stellen. Voor deze herziening dient te worden aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke inpassing die aansluit op het behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Een plan kan immers afbreuk doen aan bestaande landschappelijke of cultuurhistorische waarden. De landschappelijke inpassing bestudeert de omgeving en aan de hand daarvan worden ruimtelijke randvoorwaarden opgesteld. Als aan deze voorwaarden worden voldaan kan de bebouwing op een natuurlijke en verzorgde wijze worden ingepast en aansluiten op de aanwezige landschapsstructuren.

Planvoornemen De initiatiefnemer heeft het voornemen 12 appartementen te realiseren aan de noordoostzijde van het perceel 1369. De huidige groenstructuur op het perceel voorziet al in een goede basis voor de landschappelijke inpassing. Door zoveel mogelijk bestaande bomen te behouden en een binnenkraag van struiken aan te planten ontstaat er een sterke omkadering op het perceel. Deze kraag zal voornamelijk bestaan uit bes- en vruchtdragende soorten (inheems). Daarnaast worden er enkele parkeerplaatsen voorzien ter hoogte van het nieuwe appartementencomplex. Om dit te kunnen realiseren dienen er 3 bomen te worden verwijderd. Tot slot wordt er een nieuwe entree gerealiseerd aan de Cuijksesteeg, zodat het appartementencomplex vrij komt te liggen van het hospice.

g

Aanleiding en initiatief

Kaders en uitgangspunten

Het plan voldoet in beginsel aan de kaders vanuit het vigerende beleid dat relevant is voor de landschappelijke inpassing en aan de eisen/wensen vanuit het planvoornemen.

te e

1.1

1.2

se s

Inleiding

jk

1

7

Onderhavig advies geeft inzicht in welke inrichtingsmaatregelen er genomen moeten worden opdat de beoogde ontwikkeling kan worden gerealiseerd.

bestaand

Figuur 1: Ligging plangebied

Januari 2024

Figuur 2: Planvoornemen

perceel hospice behouden

4

Inleiding

Landschappelijke inpassing

Beleidskaders Bestemmingsplan De projectlocatie is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Mookerplas e.o., 1e herziening, dat op 9 juli 2020 is vastgesteld door de gemeente Mook en Middelaar. In dit bestemmingsplan is de beoogde planlocatie bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Landschappelijke en natuurwaarden’. Op de projectlocatie gelden daarnaast de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waterstaat – Waterbergend rivierbed’. Bovendien gelden een aantal gebiedsaanduidingen, te weten Gebiedsaanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’, ‘overige zone – maasheggenlandschap’ en Gebiedsaanduiding ‘wetgevingszone – ontheffingsgebied 2’. Op basis van het vigerend bestemmingplan ‘Mookerplas e.o., 1e herziening’ is de beoogde realisatie van de 12 appartementen voor begeleid wonen niet toegestaan. Het toevoegen van woningen is dan ook in strijd met de regels in het vigerende bestemmingsplan.

Structuurvisie Mook en Middelaar 2025 Deze structuurvisie geeft inzicht in de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de kernen Mook en Molenhoek voor een periode tot 2025. Het plangebied is in de Structuurvisie aangeduid als een gebied waarin de bestaande kwaliteiten bestaan uit de verweving van kern- en het agrarisch buitengebied. De planlocatie is daarnaast aangeduid als uitbreidingsgebied. Dit betekent dat de gemeente inzet op inbreidingslocaties aan de rand van de kern Mook. In onderstaande afbeelding is het ontwikkelperspectief van de structuurvisie terug te zien. De volgende uitgangspunten zijn van belang voor de landschappelijke inpassing: • versterking groene dorpsrand; • versterken waterbergend vermogen (waterbergend rivierbed); • mogelijk uitbreidingsgebied voor stedelijke ontwikkelingen.

Kwaliteitsmenu Mookerplas en omgeving Het Kwaliteitsmenu is van toepassing op ontwikkelingen die niet rechtstreeks of via een flexibiliteitbepaling zijn toegestaan in het geldende bestemmingsplan (waaronder ook wijzigingsbevoegdheden). Een ruimtelijke ontwikkeling kan pas rekenen op planologische medewerking op het moment dat een passende kwaliteitsverbetering van het buitengebied gegarandeerd is. In onderstaande afbeelding wordt aangegeven op welke manier er kan worden bijgedragen aan landschapsversterking.

Figuur 5: Ambities vanuit het kwaliteitsmenu Mookerplas en omgeving

Figuur 3: Vigerend bestemmingsplan, bron: ruimtelijke plannen

Januari 2024

Figuur 4: Structuurvisie Mook en Middelaar 2025

Binnen het kwaliteitsmenu valt de ontwikkeling onder Normering nieuwe uitleggebieden voor woningbouw. Het beleid is van toepassing op die gevallen waarin de bestemming van een perceel wordt gewijzigd in een woonbestemming, waardoor woningbouw mogelijk wordt gemaakt. Of indien op een woonbestemming via bestemmingswijziging een nieuwe woning (extra) kan worden gebouwd. Deze ontwikkeling is alleen mogelijk indien ze per saldo tot een ruimtelijke kwaliteitsverbetering leidt. Voor appartementen geldt als drempelwaarde voor de kwaliteitsbijdrage € 25 per m2 bruto vloer oppervlak.

5

V & W '

Inleiding

T $

1.3

Landschappelijke inpassing

Historische kenschets

Landschapstype Het plangebied is gelegen in het landschapstype ‘Velden’. De ontstaansgeschiedenis van de velden gaat ver terug. Velden zijn al eeuwen door de mens in gebruik. Door de jaren heen heeft men deze gronden voorzien van een dikke humeuze toplaag door het toepassen van het potstalsysteem. Velden zijn relatief bolvormige akkers en werden slechts doorsneden door enkele zandpaden. Na bij de kruisingen van deze paden zijn nog altijd de solitaire bomen terug te vinden in het landschap. Langs de randen van de velden stonden vaak gebouwen. De combinatie tussen het open middenveld met aan de rand gebouwen typeert nog altijd het huidige landschap. Landschapskenmerken • Akkers met een bolle ligging; • Diepe grondwaterstanden, open wateren, zoals poelen langs randen; • Dikke humeuze toplaag (eerdgronden); • Hoofdwegen liggen rondom de velden, soms met zandpaden over de akkers (radiaal) • Langs randen voornamelijk bomenrijen en op de velden solitaire bomen; • Kleine dorpjes/gehuchten met lintbebouwingen langs de rand. Doel Binnen dit landschap wordt er ingezet op het waarborgen van het open middenstuk en de verdichte rand. Hierbij gaat de voorkeur uit naar het beplanten van de randen met laanbeplanting. Het realiseren en behouden van zichtlijnen naar het middengebied en bijhorende oriëntatiepunten als kerktorens en molens is tevens een aandachtspunt binnen dit landschap.

Januari 2024

V & V & W ' Figuur 11: Kwaliteitskaart landschap, bron: Landschapskader Noord- en Midden-Limburg

Figuur 8: Historische kaart 1980, bron: topotijdreis

V &

V &

V &

V & W ' W ' V & W '

Figuur 6: Historische kaart 1900, bron: topotijdreis

V & W '

Figuur 9: Historische kaart 2000, bron: topotijdreis

W '

Figuur 7: Historische kaart 1950, bron: topotijdreis

Figuur 10: Historische kaart 2021, bron: topotijdreis

6

Inleiding

Landschappelijke inpassing

1.4

Huidige situatie

Op het terrein bevindt zich een hospice. Dit hospice is bedoeld voor tijdelijke huisvesting en verpleging van mensen in hun laatse levensfase. Het terrein zelf is vormgeven aan de hand van bestaande beplantingen in de vorm van bomen en struiken. De aanwezige perceelsgrenzen worden hiermee benadrukt. De relatie naar het achterland blijft waarneembaar doordat deze omkadering transparant oogt.

Figuur 12: bestaande laan vanuit de entree

Figuur 15: randbeplanting langs de perceelsgrenzen

Figuur 13: bestaande parkeerplaats

Figuur 16: aanwezige poel met op de achtergrond het hospice

Figuur 14: bestaande toegang van het terrein

Figuur 17: solitaire bomen in een glooiiend landschap met mospaden

Het terrein wordt ontsloten vanaf de Cuijksesteeg en wordt herkenbaar gemaakt door een imposant hekwerk. De bestaande laanstructuur op het terrein begeleidt de bezoekers naar de parkeerplaats en voorziet in een lange zichtas naar het hoofdgebouw (het hospice). De bestaande tuin is vormgegeven aan de hand van solitaire bomen en poelen. De aanwezige paden lopen op kronkelende wijze over het terrein en zijn uitgevoerd in mos. De padenstructuur volgt voor een deel de aanwezige hoogte verschillen en glooiingen in het landschap. Verder wordt het gebied begrensd door agrarische gronden en bevinden zich aan de zuidwestzijde enkele erven, welke dienen als woonperceel. Deze liggen aan de Stratsedijk grenzend aan de Mookerplas. In de hiernaast weergegeven afbeeldingen wordt de huidige situatie in beeld gebracht.

Januari 2024

7

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

2

Inpassingsplan

te verwijderen bomen bestaande groenstructuur optimaliseren met struiken

Bij het toestaan van een ruimtelijke ontwikkeling is het van belang dat alle ruimtelijke waarden worden meegewogen. Om de planontwikkeling mogelijk te maken zijn een aantal inrichtingsmaatregelen voorgesteld die op basis van het planvoornemen, de beleidskaders en kennis van het landschap en locatie zijn vormgegeven. Nevenstaande schets illustreert de voorgestelde maatregelen, gevolgd door een argumentatie.

nieuwe 5 entree

2

6

versterken binnenkraag met inheemse struiken t.b.v. kwaliteitsverbetering

1

nieuw

jk se st ee g

3

C ui

Concreet zijn de volgende ingrepen voorgesteld: 1. Nieuwbouw 12 x appartementen ( 6 voor regulier wonen en 6 voor begeleid wonen); 2. Bestaande bomen verwijderen t.b.v. de nieuwe parkeerplaatsen; 3. Aanplanten struikenlaag onder bestaande bomen voor een sterke binnenkraag (inheems); 4. Optimaliseren bestaande groenstructuur aan noord- en oostzijde projectlocatie 5. Het realiseren van een nieuwe entree met een inrit van ca. 5-6 meter breed; 6. Het realiseren van parkeerplaatsen ter hoogte van het nieuwe appartementencomplex; 7. Te plaatsen hekwerk (in laten groeien door struiken).

4

7

bestaand

perceel hospice behouden

St a

rts

ed ijk

Figuur 18: Inpassingsplan, zie bijlage 1 voor het inpassingsplan op schaal

Januari 2024

Landschappelijke inpassing

8

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

2.1

Inrichtingsmaatregelen

Realisatie nieuwbouw 12 x appartementen Aan de noord-oostzijde van perceel 1369 wordt een nieuw appartementen complex gerealiseerd. Het complex voorziet in 12 appartementen, 2 kantoren en een gezamenlijke woonkamer en bestaat uit twee bouwlagen. Het gebouw wordt uitgevoerd met een platdak. Bestaande bomen verwijderen t.b.v. de nieuwe parkeerplaatsen Bij het nieuwe appartementengebouw worden 9 extra parkeerplaatsen aangelegd. Hierbij is het van belang zoveel mogelijk bestaande bomen te waarborgen. Echter kunnen drie bomen niet worden gespaard. Deze dienen dan ook te worden verwijderd. Aanplanten struikenlaag onder bestaande bomen voor een sterke binnenkraag Om de aanwezige dorpsrand en de perceelsgrenzen te versterking wordt er ingezet op een groene zoom. De bestaande bomen en struiken vormen hiermee een goede basis. Als binnenkraag wordt er een struikenlaag aangeplant, bestaande uit inheems bosplantsoen. Hierbij gaat de aandacht uit naar bes- en vruchtdragende soorten, maar ook naar een wintergroene binnenkraag. Deze maatregel versterkt het karakter van de oude velden ter plaatse en zorgt voor een groene dorpsafronding van Mook. Optimaliseren bestaande groenstructuur aan de noorden oostzijde van het te ontwikkelen gebied In de huidige situatie vormt de bestaande groenstructuur aan de noord- en oostzijde van het gebied een goede basis als inpassing.

Op dit moment heeft deze groenstructuur weinig uitstraling.

Januari 2024

2.2 kwaliteitsbijdrage Deze zal met oog op het bouwen van het appartementencomplex worden geoptimaliseerd door deze randen te verdichten met struiken. Het realiseren van een nieuwe entree met een inrit van ca. 5-6 meter breed In het planvoornemen ligt het appartementencomplex vrij van het hospice. Hiervoor wordt een extra entree vanaf de Cuijksesteeg aangelegd. Deze inrit is ca. 5-6 meter breed en staat haaks op de weg. Het realiseren van parkeerplaatsen ter hoogte van het nieuwe appartementencomplex Zoals eerder vermeld worden er 9 parkeerplaatsen aangelegd. Deze parkeerplaatsen worden aan de noordzijde van het appartementencomplex gerealiseerd. Voor een verpleeg- en verzorgingshuis geldt een minimale parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per wooneenheid. Voor sociale huur, appartementen geldt een parkeernorm van minimaal 1.0 parkeerplaats per wooneenheid. Dit betekent dat er minimaal 9 parkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd. (6x0.5) + (6x1) = 9 Plaatsen hekwerk Ten behoeve van de veiligheid en privacy op het terrein van het hospice wordt er een hekwerk geplaatst in de groene zoom. Dit hekwerk zorgt ervoor dat de bewoners van het appartementencomplex niet het terrein van het hospice op kunnen lopen. Door het hekwerk in te laten groeien is het hekwerk vanaf beide kavels niet zichtbaar.

Het voornemen is alleen mogelijk onder voorwaarde dat een kwaliteitsbijdrage wordt geleverd. De kwaliteitsbijdrage komt bovenop de ruimtelijke en landschappelijke inpassing. De kwaliteitsbijdrage dient ter compensatie van het verlies aan waarden in het buitengebied die door de ontwikkeling wordt veroorzaakt. De kwaliteitsbijdrage wordt ingezet voor realisering van groen, natuur, landschap en herstel van landschappelijke cultuurhistorie (niet zijnde de inpassing). De landschappelijke inpassing maakt geen onderdeel uit van de kwaliteitsbijdrage. Deze dient aan additionele kwaliteitsverbeterende maatregelen te worden besteed. Een aanvullende kwaliteitsprestatie op locatie heeft de voorkeur, maar als het niet mogelijk is om op het eigen terrein of de directe omgeving te investeren, kan er elders binnen gemeenten geïnvesteerd worden, of zal er een betaling aan het groenfonds plaatsvinden. Normering nieuwe uitleggebieden voor woningbouw De drempelwaarde bedraagt € 5 per m2 plangebied ten behoeve van de realisering van groen, natuur, landschap en herstel landschappelijke cultuurhistorie (bij appartementen €25,-- per m2 b.v.o.). Dit betekent voor het planvoornemen een compensatie van ca. 400 X 25= € 10.000. Zie de kwaliteitsbijdrage op de volgende pagina, hierin wordt duidelijk op welke manier er aan de compensatieopgave kan worden voldaan.

9

Inpassingsplan

Landschappelijke inpassing

Kwaliteitsbijdrage Cuijksesteeg 2 in Mook Benodigde compensatie Voor appartementen geldt als drempelwaarde voor de kwaliteitsbijdrage € 25 per m2 bruto vloer oppervlak

oppervlak

2.3 Beplantingsindicatie prijs per m2 Totaal

400 €

25,00 € 10.000,00

De soortensamenstelling voor de toe te voegen beplanting is toegespitst op inheemse soorten die passen bij het karakter van het gebied en de bodemgesteldheid. In de hiernaast weergegeven tabel zijn de verschillende vakken, maatvoering, voorgesteld sortiment, plantverband en het aantal aan te schaffen stuks opgenomen. Richtlijnen aanleg en beheer

kwaliteitsverbeterende maatregelen De bestaande groenstructuren voorzien al in een goede basisinpassing de volgende maatregelen kunnen dan ook als additioneel worden meegenomen: Aanleg Aanplanten struikenlaag (inheems) Optimaliseren bestaande groenstructuur noord- en oostzijde

1740 € 115 €

Beheer per 10 jaar Compensatie

Omvang bij aanplant

60-80

Code

S1

Plantverband

1,25 x 1,25

Omvang element

Totaal aanleg Beheer per jaar Struweel (per ha)

1,85 € 3.219,00 1,85 € 212,75

Aanplanten struweel S1 Aanplanten struweel in driehoeksverband met een onderlinge plantafstand van 1,25 x 1,25m. Aanplan ten in groepen van 5 tot 7 stuks van dezelfde soort, aanplant 60-80 cm met een eindhoogte van 4-5 meter.

€ 3.431,75

0,1855 €

938,00 € 174,00 € 174,00 € 1.739,99

ca. 1855 m2

Amelanchier lamarckii

krenteboompje

20%

Corylus avellana

hazelaar

10%

Sorbus aucuparia

lijsterbes

10%

Rhamnus frangula

vuilboom

10%

Ilex aquifolium (wintergroen)

hulst

50%

€ 5.171,74

Met de voorgestelde maatregelen kan NIET worden voldaan aan de benodigde compensatie. Het resterende bedrag dient elders binnen de gemeente te worden geinvesteerd of te worden afgedragen in het groenfonds

Januari 2024

10

Bijlage 1 Inpassingsplan

te verwijderen bomen bestaande groenstructuur optimaliseren met struiken 4

nieuwe 5 entree

2

6

versterken binnenkraag met inheemse struiken t.b.v. kwaliteitsverbetering

1

nieuw

C ui

jk se s

te e

g

3

Maatregelen 1)

Nieuwbouw 12 x appartementen ( 6 voor regulier wonen en 6 voor begeleid wonen)

2)

Bestaande bomen verwijderen t.b.v. de nieuwe parkeerplaatsen+

3)

Aanplanten struikenlaag onder bestaande bomen voor een sterke binnenkraag (inheems);

4)

Optimaliseren bestaande groenstructuur aan noord- en oostzijde projectlocatie

5)

Het realiseren van een nieuwe entree met een inrit van ca. 5-6 meter breed;

6)

Het realiseren van parkeerplaatsen ter hoogte van het nieuwe appartementencomplex.

7)

Te plaatsen hekwerk (in laten groeien door struiken)

7

bestaand

perceel hospice behouden

St a

rts

ed ijk

Landschappelijke inpassing Cuijksesteeg 2 in Mook Gemeente Mook en Middelaar

Datum: September 2023

Schaal: 1:1000

info@bro.nl

Getekend: IB

Formaat: A3L

telefoon +31 (0)411 85 04 00

Tekeningnr.:

Projectnr.: P05298

Bosscheweg 107 Boxtel www.bro.nl

N

Hoofdvestiging Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 Vestiging Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam T +31 (0)20 506 19 99 Vestiging Venlo Industriestraat 94

www.bro.nl | info@bro.nl

5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01

Bijlage 3 Werken en werkzaamheden

44

Bestemmingsplan "Cuijksesteeg 2, Mook" (vastgesteld)

012345689

6 6 6 6 4466

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

L7+**$%+*$%*1&-**$*$1&-**$($1.56(=#$/-#*$'-&*$%--& $,-00*#0#  5#!4&+*&(*1$,-/@&-(0 4&1&-#(*1$+.#+*$/++(%0A1&-*'+#&$;-*#'+#&(*1.(@#> B-10()=$1%-01*$%--&$CDEA'++&*! FG 4&&-1(*1 FG 4&.56&+0(*1 FG 4&0(.$/(5&-&0(H$*$++&=8*(1$%-&/*$;,%3$-8$.#&--/180*< .#(0&+**> FG 4&0(.$%1#+#('++&* FG 4&0(.$++*$,-/0%* MN6546 $! "#$%&'()&*$%+*$*$-$/&&$,-/0+1*$*$6#$++&*+$'&$-@A ,&*1*$%+*$1&-*<$,.#++*$8(#$$--&.@&-*=0()=$#-@0++1$*2-$1&-*$%+* 0&.3 -0! "#$1&+%*$*$-@%800*$%+*$&+(*+1.O.#/*$*$+*&$.08%*$*$=8(0*

0110234506789068 90610 506789068 730698 890 90  00 00867769084  5062678  506789068  96 203730  5060778776908 890 90 !7620 20776908" 908 9 0776908#  5060 2660$108 776989 0 608 !%90 36 008" 30678908#  50600 03730776908  5060778 90008 &'()*+,,-.+/+0(+0(12.+-+0 9014 3030608 08"060878!70#7 08 803 90610"008300338 90900608906689%!4087 0 8 60003 089011023#9006978 562 904 50603068 9061067 6762 0 6 5066308 06308 9030 5066308 069 77609 5062678 08 08780 689038906 0897789 01102343 087307890 90 506803 8 90610 506789068 730698 90  00 00867769084  867320 7 8 90 08977600 6077328930"001 0 8 9090608032%  5062678  506789068  96 20373098 0 09080337 806089 689 73067896608 7800889673089077 890 90 09083306 96 8  08 0800 0808808%  5060778776908 890 90 !7620 20776908" 908 9 0776908#  5060 2660$1  50600 03730776908  5060778 90008 :'(;/<-*=+>+0 9014 30306 906087803 2660$1890377 !10300082 8730 78 0808716708# 904 ?730606730896 30 00 09 88087 67620620030 08 778 50603068 7890 006 7760967 6762 0 6 @011088070620890030110237878 888

0110234A17087860$1

012345126479312 6  564751 71617171429332514  01234512647527616 361  012613349332514645151321761933251451 4 56719332514!  012613346"143462216#$1214 1641 72356#414 7537 %& '()*+,-.(/-0(/-11*2.*3.(/+(/)./4*1() 51$ 561"6451724564526143416"314$3451212912"14 51 5237122 99121433421471453934514"33 14 1$$16 914"3""15167163$1214345114345151 745127245116564714 441413567592514 71617171429332514  522114452314515137141453321112 26473451 7245!9312 6  5647 89:;<=>'?=@>A'BC D&/90(E.4/)*0+(04.FG.EF.E 51$ H13342147143452364371 6I1464517245641371114"114 561"134JKLLKM 51 012 1214!4931264734114$1125121"12114 1$$131123764772459312 345N"121192552712 71617171429332514  0126133493325146451513217619332514!  012527647N12I 2647  0126133443 1114711143""14