Document · PDF

Bijlage 3h bij de regels_Bijlage 3 BKP & Beplantingsplan.pdf

Raadsvergadering 8 april 2021, gemeente Mook en MiddelaarBij agendapunt: Bestemmingsplan Eindweg 9 Middelaar5.900 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

LIGGING Het plangebied is gelegen tussen de Maas en de Mookerplas, ten noordwesten van de kern Middelaar. Zie de markeringen in de uitsnede van de topografische kaart hieronder en de luchtfoto rechts.

plangebied

het plangebied Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

noordwest-zuidoost gerichte structuren definieren het landschap

CONTEXT: SITUATIE 1869 In 1868 werd al bebouwing aan de westkant van het plangebied gekarteerd. Het was gesitueerd op een noordwest-zuidoostgerichte, grotendeels hoogwatervrij gelegen complex van ruggen met bouwland in een overwegend door (lager gelegen) grasland gekleurd landschap tussen de Maas en de voet van de ten noordoosten gelegen stuwwal. Het gebied ten zuidwesten van de rug met bouwland werd regelmatig door de Maas overstroomd. Ten noordoosten van de rug bevond zich het Middelaarsche Broek; een door kwel van de Stuwwal en grondwaterbewegingen onder invloed van de Maas getekend gebied. Ten noordoosten van Middelaar bevonden zich kleinere rivierduinen en opduikingen. Kenmerkend voor het oorspronkelijke landschap is het voorkomen van noordwest-zuidoost gerichte structuurdragers; de Maas, de ruggen van Middelaar, de stuwwal, de rijksweg aan de voet van de stuwwal. Zie de uitsnede van de topografische kaart uit 1868 hieronder en de projectie in de luchtfoto rechts.

uitsnede topografische kaart 1868 1869 plangebied gelegen op een rug van ouder bouwland Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

HISTORISCHE SCHETS CONTEXT In de 2e helft van de 20ste eeuw werd de ontwatering van het Middelaarsche Broek verbeterd en werd het broek grotendeels in gebruik genomen als grasland. Het gebied met rivierduinen ten noordoosten van Middelaar werd bebost. Het gebied ten zuidwesten van het plangebied werd getekend door maasheggen met doorschietende bomenrijen. De langste zijde van de door maasheggen omgeven percelen was meestal noord-west zuidoost (NWZO) gericht. Na de tweede wereldoorlog werden de maasheggen voor een groot deel gerooid, percelen werden samengevoegd. De langgerekte NW-ZO gerichte Mookerplas werd gegraven en bracht recreatieve ontwikkelingen naar de context van het plangebied. Zie de uitsnedes van de topkaarten uit 1931 en 1967 rechtsboven. In de navolgende jaren voerde de schaalvergroting en intensivering in de landbouw naar een uitbreiding van de agrarische bebouwing op de erven in de context en in het plangebied zelf. Een groot deel van de stallen werden loodrecht op de structuurdragers volgende wegen gebouwd. In de jaren negentig stagneerden de uitbreidingen. De overstromingen in de jaren negentig voerden naar de aanleg van een waterkering. De dijk wordt begeleid door een bomenrij en vormt een markante begrenzing en NW-ZO gerichte structuurdrager in het landschap. Zie de karteringen uit 1987 en 1998 rechtsonder.

1931 maasheggen en NW-ZO gerichte percelen

1967 de langgerekte NW-ZO gerichte Mookerplas

1987 uitbreiding agrarische bebouwing ZW-NO

1998 nieuwe NW-ZO structuurdrager; de dijk

Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

HISTORISCHE SCHETS MIDDELAAR Tot in de periode vlak na de Tweede wereldoorlog was de bebouwing in de context van het plangebied geconcentreerd in drie clusters: Middelaar, Katerbosch en Heikant. In de latere jaren vijftig en de jaren zestig werd de bebouwing in deze clusters uitgebreid en groeiden Katerbosch en Heikant aan elkaar. In Katerbosch werd een wijkje met kleinere percelen en twee onder 1 kap woningen gerealiseerd. Langs de Heikant werden vrijstaande woningen op grotere percelen gebouwd en waren vanaf de weg doorkijken op de plas en het dal van de Tochtgraaf mogelijk. Zie de karteringen uit 1931 en 1967 rechtsboven. In de laatse decennia van de 20ste eeuw werden de 'overgebleven' weitjes tussen de erven Heikant gaandeweg bebouwd en ontstond in Heikant een tweezijdig bebouwde lintbebouwing. De bebouwing op de van oorsprong agrarische erven rond Katerbosch werd uitgebreid in het kader van de schaalvergroting in de landbouw. Verdere ontwikkeling van woonbebouwing stagneerde hier. Het bebouwingslint Middelaar onderging in de jaren zestig al een verdichting. In de decennia daarna werd het lint ten noordwesten van de kerk verdubbeld en werden een duidelijk lager gelegen parallelweg met woonbebouwing gerealiseerd. Zie de uitsnedes van de topkaarten uit 1987 en 1998 rechtsonder.

1931 twee linten en een cluster

1967 twee linten

1987 verdichting van de linten

1998 parallelweg

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

HISTORISCHE SCHETS PLANGEBIED In het plangebied veranderde in de eerste helft van de 20ste eeuw relatief weinig. Nabij de weg bevonden zich twee loodrecht op de weg gerichte bebouwingen. Het gebouw aan de zuidoostkant betreft de oorspronkelijk langgevelhoeve. Hoeve en stal werden omgeven door hagen en bomenrijen. De percelen ten noordwesten en zuidoosten van het erf waren in gebruik als bouwland. In de jaren na de tweede wereldoorlog werd de bebouwing met name in noordwestelijke richting uitgebreid; in 1958 werden diverse kleinere stallen en een noodwoning ten noordwesten van de hoeve gekarteerd. De erfbeplantingen ruimden het veld, het ten zuidoosten gelegen perceel werd in gebruik genomen als weiland. Zie de karteringen uit 1938 en 1958 rechtsboven. In de navolgende jaren werden de kleinere stallen vervangen door grootschaligere gebouwen en werd een nieuwe bedrijfswoning aan de noordwestkant van het plangebied gerealiseerd; in 1978 werden een aantal grotere stallen aan de noordwestkant en een grotere stal aan de zuidoostkant van de hoeve en een klein bosje aan de zuidoostkant van het plangebied gekarteerd. In de navolgende decennia werden grotere stallen ten zuidoosten en zuidwesten van de oude hoeve toegevoegd. Het bosje werd in 1998 niet meer gekarteerd.

Ten westen van de stal aan de zuidwestkant werd een steilrand aangeduid; het terrein werd opgehoogd ten behoeve van de realisatie van de stal. Zie de uitsnedes van de topkaarten uit 1994 en 2011 rechtsonder.

1938 stal en hoeve

1958 stalletjes en noodwoning

1978 nieuwe bedrijfswoning en stallen, bosje

1998 steilrand en grotere stallen aan ZW- en ZO-kant

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 a) dijk en bomenrij

RUIMTELIJK KADER 2019

b) bebouwing en beplanting op de buureven

(print op A3)

c) bomenrijen Eindweg en Elzenstraat

Anno 2019 wordt het ruimtelijk kader gevormd door de navolgende elementen; a) de ten zuidwesten gelegen dijk en de bomenrij langs de dijk, b) de bebouwing en beplanting op de ten noordwesten, noorden en noordoosten gelegen buurerven, c) de bomenrijen langs de Elzenstraat en de Eindweg zelf, d) hagen en daar uit doorgeschoten bomenrijen op kavelgrenzen ten zuidwesten en zuidoosten van het plangebied, e) de bebouwing en beplanting op de erven aan de rand van de kern Middelaar. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts.

d) doorgeschoten hagen en bomen

e) bebouwing en beplanting op erven van Middelaar

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

a) vanaf de Elzenstraat

RUIMTELIJKE BELEVING 2019 Het plangebied is tamelijk verscholen, gesitueerd. Het kan worden waargenomen vanaf; a) de ten noordoosten gelegen Elzenstraat, b) delen van de ten noordwesten gelegen Veerstraat, de ten zuidwesten gelegen winterdijk en delen van de Fuikstraat, ten zuidoosten van het plangebied, e) de Eindweg zelf ter hoogte van en nabij het plangebied. Zie de markeringen in luchtfoto rechts.

b) Veerstraat, winterdijk, en Fuikstraat

c) vanaf de Eindweg zelf

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

STRUCTUURVISIE MOOKERPLAS In de uit 2009 daterende structuurvisie Mookerplas wordt het plangebied gerangschikt als bebouwd erf in een agrarische context. De zone ten noordwesten van het plangebied is open te houden; de hier aanwezige doorkijk is te bewaren of te versterken. Zie de uitsnede van de plankaart hieronder .

Kwaliteitsmenu In het kwaliteitsmenu wordt het plangebied en zijn context gerangschikt in een gebied waar het herstel en de aanleg van kleine landschapselementen en erfbeplanting wordt nagestreefd. Zie de plankaart rechts.

plangebied Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

3D-BEELDEN - EINDWEG 1) Vanaf de Eindweg komend uit het zuidoosten toont zich na de passage van het buurerf de zuidoostkant en de noordoostkant van het plangebied aan het verkeer; losse hagen met doorgeschoten bomen, geschoren hagen en bomengroepen bepalen het beeld; zie de foto's rechtsboven. 2) Vanaf de Eindweg plangebied komend uit het zuidoosten nabij het plangebied toont zich een deel van de noordoostkant; geschoren hagen en bomen bepalen het beeld, schermen de bebouwing af. 3) Vanaf de Eindkweg komend uit het noordwesten ter hoogte van het plangebied toont zich de een deel van de noordoostkant; de woningen tonen zich in een door de geschoren haag gevormd groen kader. 4) Vanaf de Eindweg komend uit het noordwesten toont zich de noordwestkant aan het verkeer; de bebouwing is beeldbepalend.

1) komend uit het zuidoosten; zuidoostkant en de noordoostkant tonen zich, hagen en bomen bepalen het beeld

2) uit het zuidoosten komend ter hoogte plangebied

3) uit het noordwesten ter hoogte plangebied

Standplaats fotograaf 4) vanaf de Eindweg, komend uit het noordwesten tonen zich de noordwestkant en de noordoostkant Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

3D-BEELDEN - ELZENSTRAAT Vanaf de Elzenstraat toont zich de noordoostkant van het plangebied langere tijd aan het verkeer; de woningen, bomenrijen en bomengroepen bepalen het beeld; de woningen zijn duidelijk op een rug gesitueerd.

1) komend uit het zuidoosten

Standplaats fotograaf 2) ter hoogte van het plangebied

3) komend uit het noordwesten Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

3D-BEELDEN - DE DIJK 1) Vanaf de Veerstraat en de ten zuidwesten gelegen winterdijk toont zich de noordwestkant en zuidwestkant van het plangebied over grotere afstand. 2) Vanaf de onverharde weg aan de voet van de dijk toont zich de zuidwestkant van het plangebied aan het verkeer. 3) Vanaf de aansluiting van de Fuikstraat op de winterdijk tonen zich een deel van de zuidwestkant en de zuidoostkant aan het verkeer; het plangebied wordt voor een deel aan het zicht ontrokken door landschapselementen ten zuiden van het plangebied. 4) Vanaf de Fuikstraat zijn incidentele doorkijken op de zuidoostkant van het plangebied mogelijk; het plangebied wordt grotendeels afgeschermd door landschapselementen ten zuiden van het plangebied.

1) vanaf de Veerstraat en de winterdijk

2) vanaf onverharde weg aan de voet van de dijk

3) vanaf de aansluiting van de Fuikstraat op de winterdijk

Standplaats fotograaf

4) vanaf de Fuikstraat Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

bouwvlak

KADASTRAAL – 1:1250 Het plangebied betreft de bouwkavels van de agarische bedrijven gesitueerd aan de Eindweg 9 en 11/13. De basis voor de herontwikkeling vormt het gezamenlijke bouwvlak. Zie de uitsnede van het bestemmingsplan hieronder en de projectie in de luchtfoto rechts. feitelijk plangebied Het is niet wenselijk de binnen het bouwvlak gelegen ruimte ten zuidwesten van de huidige bebouwing in de herontwikkeling te betrekken; op grond hiervan worden de contouren van het plangebied als rechts weergegeven gedefinieerd. De omvang van het gebied is per saldo gelijk. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts. Kadastrale percelen Het voorliggend plangebied omvat de percelen 1834, 1835 en een deel van 2208 gelegen in de sectie C van de kadastrale gemeente Mook.

uitsnede bestemmingsplan

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 a) twee stallen aan de noordwestkant

AANWEZIGE BEBOUWING

(print op A3)

b) drie bedrijfswoningen met bergingen aan de noordoostkant

De bebouwing in het plangebied bestaat uit de navolgende elementen; a) drie bedrijfswoningen met bijbehorende bergingen aan de noordoostkant van het plangebied, b) twee met de nok parallel aan de weg gelegen stallen aan de westkant van het plangebied, c) drie met de nok dwars op de weg gelegen stallen in het centrum van het plangebied. d) een mestsilo en voeropslagen ten zuidoosten van deze stallen. Zie het overzicht hieronder en de markeringen in de luchtfoto rechts.

overzicht bebouwing

c) drie stallen aan de zuidwestkant

d) voeropslagen en mestsilo

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 huisweide

ZONERING & ONTSLUITING

tuinen

(print op A3)

verhardingen

Het plangebied wordt ontsloten via een inrit ten noordwesten van de bedrijfswoning met huisnummer 13, een inrit tussen de bedrijfswoningen met huisnummer 11 en 9 een twee inritten ten zuidoosten van de stal aan de zuidoostkant. Het gebied tussen de stallen aan de noordwestkant, de stallen in het centrum van het plangebied en de opritten ten zuidoosten van de stallen zijn verhard met klinkers en halfverharding. Het gebied rond de woningen is in gebruik als tuin. Ten noordwesten van de woning met huisnummer 13 is een huisweitje gesitueerd. Het gebied aan de zuidoostkant van het plangebied wordt benut als akker. De overige delen van het plangebied worden als grasland benut en beheerd. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts.

grasland en akkerland Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

indicatie verloop van de rug topkaart 1932

HUIDIG RELIEF De oude hoeve (huisnummer 9) is gesitueerd op het hoogste punt van de noordwest-zuidoost gerichte rug waarop het gebied is gesitueerd; zie de uitsnede van de topografische kaart uit 1932 hieronder. Het plangebied werd ten zuidwesten van de hoeve en ter hoogte van de stallen aan de zuidwestkant aangehoogd; zie het overzicht uit 2019 hieronder en de markeringen in de luchtfoto rechts.

aangehoogde tong en steilrand

hoger gelegen deel van het plangebied

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 AANWEZIGE BEPLANTING

1) prunushaag

2) solitaire eik 3) ligusterhagen

4) kers

5) bomengroep

(print op A3) 6) bosje

De aangetroffen beplanting in het plangebied bestaat uit; 1) een haag bestaande uit prunus laurocerasus aan de noordwestkant, 2) een solitaire eik, 3) ligusterhagen, 4) een hoogstamkersenboom, 5) een bomengroep bestaande uit essen en eiken, 6) een bosje bestaande uit eiken en essen met een ondergroei van hazelaar, krent, vlier en veldesdoorn aan de noordwestkant van de stallen, 7) struweel (hazelaar, krent, vlier, kornoelje, gelderse roos en veldesdoorn) op het talud ten noordwesten van de stal aan de zuidkant van het plangebied. 8) een bomengroep op de kop van een stal bestaande uit een es, populier en eik, 9) groensingels met een overwegend uit essen en eiken bestaand boombestand en uit hazelaar, krent, vlier, kornoelje, gelderse roos en veldesdoorn bestaand struweel. 10) maasheggen bestaande uit veldesdoorn, liguster, hazelaar, haagbeuk met doorschietende, deels geknotte bomen (es en veldesdoorn). Conditie en waardering De aanwezige beplanting sluit goed aan bij de kenmerken van de landschappelijke context en verkeert over het algemeen in redelijke tot goede conditie.

7) struweel op talud

8) bomengroep 9) groensingels

10) maasheggen met doorgeschoten bomen

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

slopen en herbouwen (eventueel herschikken)

STAKEN EN SLOPEN: BOUWKAVELS De agrarisch bedrijvigheid zal worden gestaakt. De agarische bouwkavels zullen worden opgegeven. De stallen zullen worden gesloopt. De verhardingen, voeropslagen en mestsilo, zullen worden verwijderd. De resterende bedrijfswoningen worden bestemd als burgerwoning. Om bovenstaande ontwikkeling te kunnen faciliteren zullen 6 nieuwe wooneenheden moeten worden toegevoegd. De oorspronkelijk als noodwoning bedoelde woning in het centrum van het plangebied verkeert in matige conditie en zal moeten worden herbouwd. Herschikking of herbouw op een andere locatie zal op worden overwogen. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts.

stallen slopen, verhardingen, voeropslagen en mestsilo verwijderen Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

zone waar de grond zal worden opgeschoond

RELIEF EN ROOIEN De herkomst van de bodem waarmee werd aangehoogd is onduidelijk. Op grond van de de aanwezigheid van puinresten is het aannemelijk dat de aangebrachte ophoging geheel of gedeeltelijk zal moeten worden opgeschoond door deze te zeven en terug te zetten. In het centrum van het plangebied zullen hierdoor ingrijpende grondbewegingen plaatsvinden. rooien De wit gemarkeerde beplantingselementen, de stroken met struweel op de taluds en de bomen op de koppen van de stal ten zuidoosten van de hoeve zullen in het kader van de sloop, het verwijderen van funderingen en het saneren van de bodem moeten worden gerooid.

te rooien Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 CONCLUSIES In het voorafgaande kwamen de rechts samengevatte conclusies naar voren; deze vormen de grondslag voor het navolgende integrale concept.

(print op A3)

In 1868 werd al bebouwing aan de westkant van het plangebied gekarteerd. Het was gesitueerd op een noordwest-zuidoost gerichte, hoogwatervrij gelegen rug met bouwland in een overwegend door (lager gelegen) grasland gekleurd landschap tussen de Maas en de voet van de ten noordoosten gelegen stuwwal. In de eerste helft van de twintigste eeuw veranderde relatief weinig in de context van het plangebied. In de tweede helft van de 20ste eeuw werd de Mookerplas gegraven en werden recreatieve voorzieningen ontwikkeld. In de jaren negentig werd de context van het plangebied bedijkt. Kenmerkend voor het oorspronkelijke landschap is het voorkomen van noordwest-zuidoost gerichte structuurdragers; de Maas, de ruggen van Middelaar, de stuwwal, de rijksweg aan de voet van de stuwwal. Tegen het einde van de 20ste eeuw werden dijken aan dit spectrum toegevoegd. Bewoning word van oorsprong aangetroffen op de ruggen zoals bij Middelaar en Heikant en op solitair gelegen verhogingen zoals bij het Middelaarshuys.

Samengevat is te stellen dat de context van het plangebied van oudsher wordt gekenmerkt door een uit de ligging aan de Maas voortkomende dynamiek; 1) de hoogste waterstand van de Maas bepaalde welke locaties geschikt was voor vestiging en bewoning, 2) zand- en grindwinning initieerden recreatieve ontwikkeling rond de Mookerplas, 3) overstromingen in de jaren negentig resulteerden in bedijkingen met navolgende dijkverhogingen. In de uit 2009 daterende structuurvisie Mookerplas wordt het plangebied gerangschikt als bebouwd erf in een agrarische context. De zone ten noordwesten van het plangebied is open te houden; de hier aanwezige doorkijk is te bewaren of te versterken. In het kwaliteitsmenu wordt het plangebied en zijn context gerangschikt in een gebied waar het herstel en de aanleg van kleine landschapselementen en erfbeplanting wordt nagestreefd. Het plangebied is tamelijk verscholen, gesitueerd. Het kan worden waargenomen vanaf de ten noordoosten gelegen Elzenstraat, delen van de ten noordwesten gelegen Veerstraat, de ten zuidwesten gelegen winterdijk en delen van de Fuikstraat ten zuidoosten van het plangebieden en de Eindweg zelf ter hoogte van en nabij het plangebied. De oude hoeve is gesitueerd op het hoogste punt van de noordwest-zuidoost gerichte rug waarop het gebied is gesitueerd. Het plangebied werd ter hoogte van de stallen aan de zuidoostkant aangehoogd.

De aanwezige beplanting sluit goed aan bij de kenmerken van de landschappelijke context en verkeert over het algemeen in redelijke tot goede conditie. De stallen zullen worden gesloopt. De verhardingen rond de stallen, de voeropslagen en de mestsilo zullen worden verwijderd. De bodem van het opgehoogde gebied ter hoogte van de stallen moet worden opgeschoond. Om de ontwikkeling te kunnen faciliteren zullen de aanwezige bedrijfswoningen worden bestemd als burgerwoning en zes nieuwe wooneenheden worden toegevoegd. Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 INTEGRAAL PLAN - 'T GOLVENDE LINT

einde markeren

hagen en bomenrijen / smalle groensingels

(print op A3)

geschoren hagen langs de weg

De aanwezige stedenbouwkundige structuren in de context van het plangebied bestaan overwegend uit de organisch tot stand gekomen lintbebouwingen Middelaar en Heikant (zie pagina 4). Slechts projectmatige uitbreidingen werden geclusterd of als parallelle structuur aan een lint gerealiseerd). De ontwikkeling in het plangebied zal conform deze traditie, als lint worden vorm te geven. De noodwoning in het centrum van het plangebied zal daarbij terugwijkend worden herbouwd. aansluiten De aanwezige ZW-NO gerichte beplantingen aan de zuidoostkant van het plangebied worden benut als uitgangsstructuur en gerepeteerd; tussen de kavels worden smalle groensingels, hagen of bomenrijen aangeplant. Het einde van het bebouwingslint wordt gemarkeerd door een bredere singel. Op de overgang naar het agarisch gebied aan de zuidwestkant worden maasheggen aangeplant, langs de openbare weg wordt de aanwezige structuur van ligusterhagen voortgezet. aanhogen De woningen zijn qua vloerpeil enkele decimeters hoger dan de aangrenzend gelegen weg te positioneren. De als tuin te benutten zones mogen tot aan de aangegeven golvende lijn worden aangehoogd (met de vrijkomende grond, betongranulaat en teelaarde). Het relief van de vrijkomende ruimte aan de zuidwestkant zal worden afgestemd op de oorspronkelijke situatie. Dit gebied wordt ingericht als weiland.

momenteel aangehoogd gebied / na sloop

versterken aanwezige haag

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 STEDENBOUWKUNDIGE UITWERKING 1

(print op A3)

a) 7,50 meter achter de voorgevel van 13

b) achter een door 9 en 13 gedefinieerde lijn

c) achtergevel in lijn met kopgevel resterende hoeve

d) 17,50 / 22,50 uit het midden van de weg

Het hoofdvolume van de te bouwen woningen is binnen de contouren van het bouwvlak te realiseren. De bouwvlakken zijn parallel aan de Eindweg gelegen. Betreffende de positionering van het hoofdvolume zijn de navolgende richtlijnen aan te houden: a) De voorgevel van de woning aan de noordwestkant is 7,50 meter achter de voorgevel van de woning met huisnummer 13 te positioneren. b) De voorgevel van de te herbouwen woning met huisnummer 11 is (in zijn geheel) achter een door de hoeken van de aanwezige woningen (met de huisnummers 13 en 9) gedefinieerde lijn te positioneren. c) de woning ten zuidoosten van de hoeve (huisnummer 9) is dusdanig te positioneren dat de achtergevel van deze woning in lijn is met de zuiwestelijke kopgevel van de hoeve. d) de ten zuidoosten hiervan gelegen woningen zijn op 17,50 en 22,50 meter uit het midden van de Eindweg te positioneren.

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 a) refererend naar, maar ondergeschikt aan 9 +13

MASSA EN VORMGEVING

(print op A3)

b) barnconversions

De stedenbouwkundige context wordt (met betrekking tot woningen, stallen en schuren) gekenmerkt door een onregelmatig wisselende richting van de nok. Het voorliggende plan sluit hier bij aan. Betreffende de concretisering van de woningen is een verschil te maken tussen; a) de herbouw van de bedrijfswoning met huisnummer 11, b) in de hoeve te realiseren woningen, c) de nieuw te bouwen woningen ten zuidoosten en noordwesten hiervan. streefbeelden Uitgaande van het streven 'een leesbaar landschap', zijn de navolgende uitgangspunten voor de concretisering en vormgeving van de woningen aan te houden. a) ondergeschikt en sober Uitgangspunt voor de te herbouwen bedrijfswoning is dat deze refereert naar de oude hoeve en de ten westen gelegen bedrijfswoning, maar zich ondergeschikt ten opzichte van deze woningen presenteert. b) barnconversion De inpandig in de hoeve te bouwen woningen zijn zo vorm te geven dat de huidige indelingen, gevelbeeld en materialisatie worden gerespecteerd en in essentie worden behouden; uitgangspunt hier is dat de woningen tzt. als een barnconversion (schuuromvorming) kunnen worden herkend.

c) schuurwoningen Betreffende de vormgeving en materialisatie van de nieuwe woningen vormt de zogeheten schuurwoning het streefbeeld; deze woningen bestaan uit een eenvoudig hoofdvolume met een lage nok, een lage goothoogte en een terughoudende materialisatie en detaillering. De woningen aan de noordwestkant en zuidoostkant definieren het begin en einde van 'het golvende lint'; deze woningen mogen zich op grond hiervan wat nadrukkelijker profileren en presenteren. Zie de inzets met referenties in de luchtfoto rechts. c) schuurwoningen Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 RELIEF & ZONERING

contouren 'ophoging toegestaan'

(print op A3)

intensieve en extensieve tuin

Het vloerpeil van de woningen is boven de Eindweg gelegen; de omgeving van de woning is deels aan te hogen. Ter hoogte van te behouden beplantingen mag niet worden opgehoogd. De aansluiting naar de context is binnen de percelen op te vangen met glooiingen of taluds; de zichtbare toepassing van grondkerende (beton)elementen of muren is niet toegestaan. De omvang van het op te hogen gebied wisselt; de overgang naar het akkerland verloopt verspringend en golvend. Het op te hogen gebied is te beschouwen en benutten als intensiever te benutten tuin, het lager gelegen gebied is te benutten als extensiever te gebruiken tuin of grasland weiland De zuidwestkant van het terrein zal worden opgeschoond; het aangetroffen puin zal worden verwijderd, het oorspronkelijk verloop van het terrein (voor de aanhoging) zal worden hersteld. De aanwezige strook met beplanting is gelegen in een zone waar puin in de ondergrond wordt aangetroffen en zal herhalve moeten worden gerooid.

puin verwijderen; beplanting rooien, herstellen oorspronkelijk relief en inrichten als weiland Ir Guido W.F.M. Paumen, Tuin- & landschapsarchitect Bnt Pastoorswal 4, 6041 CP Roermond - Haarenerstrasse 38, 52525 Waldfeucht Duitsland T +31-475-430684 M +31-6-51852937 +49-2455-398401 www.guidopaumen.com guido@guidopaumen.com

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

ONTSLUITING & INRICHTING De woningen worden (daar waar mogelijk) via gecombineerde inritten ontsloten. Uitzondering betreffen de woning aan de noordwestkant en de 'achter de bomengroep' gelegen woning ten zuidoosten van de hoeve. De inpandig in de hoeve te realiseren woningen worden ontsloten via een strook verharding aan de noordwestkant van de hoeve. De opritten zijn bij voorkeur uit te voeren in 'lokaal gewonnen' halfverhardingen als maasgrind. parkeren Bewoners en bezoekers van de schuurwoningen en de te herbouwen bedrijfswoning parkeren hun voertuigen op de percelen; daarbij is bij voorkeur gebruik te maken van parkeren op gras (op kunststof roosters). Voor de inpandig in de hoeve te realiseren woningen zal in gezamenlijk te benutten parkeerruimte worden voorzien ten zuidwesten van de hoeve.

maasgrind en grasroosters

parkeren voor de woningen in de hoeve

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220 H1 nieuwe maasheggen

BEPLANTINGSPLAN

H2 ligusterhagen

H3 beukenhagen

(print op A3) H4 herstel maasheg

Het beplantingsplan omvat de navolgende elementen; H1 maasheggen aan de zuidwestkant, H2 ligusterhagen aan de straatkant, H3 beukenhagen op de grens van twee percelen, H4 herstel van de aanwezige maasheg aan de zuidoostkant, S1 groensingels op de grens tussen percelen, B1 solitaire bomen; noten en tamme kastanjes, B2 bomen in de beukenhagen; lindes. Zie de markeringen in de luchtfoto rechts en de plantlijst op de navolgende pagina.

S1 smalle groensingels

B1 noten en tamme kastanjes

B2 lindes 25

Landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing 'EINDWEG 9-11-13' Eindweg 9-11-13 Middelaar - PNR 5813AN26AM-EM-090819/130820/191120/011220

(print op A3)

PLANTLIJST Aan te planten soorten en aantallen zijn vastgelegd in de lijst rechts. Richtlijnen aanleg en beheer De hagen H1 en H4 zijn te realiseren middels de aanplant van bosplantsoen in de omvang 80100 cm. De hagen zijn minimaal 1x per 1-3 jaar te scheren en in stand te houden op een hoogte van 120-140 cm (veekeringhoogte). De hagen H2 en H3 zijn te realiseren middels de aanplant van bosplantsoen in de omvang 60-80 cm. De hagen H2 zijn minimaal 1x per jaar te scheren en in stand te houden op een hoogte van 70-90 cm (voortuin). De hagen H3 zijn eveneens 1x per jaar te scheren. Ter hoogte van de bebouwing en intensief te benutten delen van de tuin mogen de hagen (desgewenst) in stand worden gehouden op een hoogte van 160-180 cm. De groensingels S1 zijn te realiseren door de aanplant van bosplantsoen in de omvang 80100 cm in een plantverband van 100x100 cm. De groensingels bestaan uit 2 rijen. De groensingels mogen 1x per 5-7 jaar voor de helft worden afgezet. De bomen B1 en B2 zijn aan te planten in de omvang 12-14 cm. De bomen B1 en B2 zijn conform goed gebruik te snoeien.

Omvang bij aanplant Plantverband Omvang element Acer campestre Acer pseudoplatanus Aesculus hippocastanum Alnus glutinosa Alnus incana Amelanchier lamarckii Betula pendula Betula pubescens Carpinus betulus Castanea sativa Cornus mas Cornus sanguinea Corylus avellana Crateagus monogyna Euonymus europaeus Fagus sylvatica Fraxinus excelsior Juglans regia Ligustrum vulgare Ilex aquifolium Malus sylvestris Pyris communis Mespilus Germanica Populus tremula Populus trichocarpa Prunus avium Prunus spinosa Quercus petraea Quercus robur Rhamnus catharticus Rhamnus frangula Robinia pseudoacacia Rosa canina Rosa rubiginosa Salix alba Salix aurita Salix caprea Salix cinerea Salix fragilis Sorbus aucuparia Tilia cordata Tilia platyphyllos Viburnum opulus Totaal

veldesdoorn esdoorn paardekastanje zwarte els witte els drents krenteboompje ruwe berk zachte berk haagbeuk tamme kastanje kornoelje, gele kornoelje, rode hazelaar meidoorn kardinaalsmuts gewone beuk es okkernoot liguster hulst wilde appel wilde peer mispel ratepopulier balsempopulier zoete kers sleedoorn wintereik zomereik wegedoorn vuilboom acacia hondsroos egelantier roos schietwilg geoorde wilg boswilg grauwe wilg kraakwilg lijsterbes winterlinde zomerlinde gelderse roos

H1 80/100 4 p/m 215 m 150

H2 60/80 4 p/m 110 m

H3 60/80 4 p/m 240 m

H4 80/100 4 p/m 50 m 25

S1 80/100 100x100 600 m2 25 10

B1 12/14 nvt 6 st

B2 12/14 nvt 15 st

150

10 3

25 150

150

960

50 50

50 10 3

150

440

10 15 85 860

440

960

25 200

50 190

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=MookenMiddelaar&id=1bd08962-9adf-48ef-aa66-b406812de899