Document · PDF

Bijlage 3 - Stec Schaarsteonderzoek gemeente Mook en Middelaar

Raadsvergadering 29 januari 2026, gemeente Mook en MiddelaarBij agendapunt: Raadsvoorstel Vaststelling Huisvestingsverordening Mook en Middelaar8.375 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar Stec Groep aan gemeente Mook en Middelaar 16 april 2025

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

Inleiding

1.1 1.2 1.3

3 3 4

Conclusies en advies

2.1 2.2 2.3

5 6

2.4

Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment Schaarste koopsegment: in beide kernen tot € 390.000 43% van verhuizingen vindt plaats door personen met lokale binding op gemeenteniveau 39% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op kernniveau

Analyse schaarste 3.1 3.2 3.3

Aanleiding Onze aanpak Leeswijzer

6 7

Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Mook en Middelaar 9 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment 13 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe 16

Toetsing instrumenten

4.1

Lokale toewijzing

Bijlage A: Analyses op kernniveau A2. Inkomensgroepen per kern* A3. Koopprijssegmenten per kern* A4. Huurprijsklassen per kern A5. Passende woningvoorraad per kern A6. Aanbod en verkochte woningen per kern A7. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern* A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern, 2018-2023 A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern, 2018-2023 A10. Lokale binding bij koopwoningen per kern, 2018-2023

Bijlage B: Analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente B3. Koopprijssegmenten per gemeente B4. Passende woningvoorraad per gemeente B5. Inkomende verhuizingen* per gemeente, 2018-2023

23 23 24 24 24 25 25 25 26 26

27 27 27 28 28 29

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Mook en Middelaar onderzoekt samen met de andere Noord-Limburgse gemeenten de mogelijkheden die ze heeft om betaalbare woningen beter beschikbaar te maken en betaalbaar te houden. Dit kan onder meer door als gemeente woningmarktinstrumenten in te zetten via een huisvestingsverordening. Denk aan een opkoopbescherming (het tegengaan van het opkopen van betaalbare woningen door investeerders), het voorrang geven bij de toewijzing van betaalbare (nieuwbouw)woningen aan personen met een lokale binding of het reguleren van toeristische verhuur van reguliere woningen 1. Schaarste is een grond om deze instrumenten mee in te stellen. Dit betekent dat aangetoond moet worden dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige schaarste-effecten op de woningmarkt. Ook moet (onderbouwd) besloten worden voor welke gebieden in de gemeente en voor welke prijssegmenten instrumenten van toepassing kunnen zijn. Om deze reden wensen de Noord-Limburgse gemeenten te beschikken over een onderzoek naar de woningschaarste in de regio. Deze kan – uiteraard afhankelijk van de uitkomsten – de onderbouwing vormen van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding.

Dit onderzoek geeft de gemeente Mook en Middelaar antwoord op de volgende vragen: • Is er op dit moment schaarste op de woningmarkt in de gemeente Mook en Middelaar? En zo ja, hoe ziet deze schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)? • Zijn er verschillen in de mate van schaarste tussen de verschillende kernen? En betekent dit dat er tussen deze kernen een verschil in prijsgrens is tot waar deze schaarste zich voordoet? • Op basis van bovenstaande: welke doelgroepen ervaren op dit moment krapte op de woningmarkt? (zoals koopstarters en middeninkomens). • Is er sprake van verdringing van personen met lokale binding op de sociale huurwoningmarkt en bij betaalbare (nieuwbouw)koopwoningen en kan een regeling daarom bijdragen aan het terugdringen van schaarste voor deze doelgroep?

1.2 Onze aanpak Dit rapport beschrijft het onderzoek naar of er schaarste is, en zo ja in welke mate deze schaarste zich voordoet in de gemeente Mook en Middelaar op gemeente- en kernniveau. Dit onderzoek bevat een grondige analyse van de huidige inkomensverdeling, woningvoorraad, marktdynamiek en demografische ontwikkelingen binnen de gemeente en haar kernen. Hiervoor is gebruik gemaakt van Microdata gegevens van het CBS. Zo kunnen uitkomsten op kernniveau verkregen worden. Daarbij wordt ook regelmatig de vergelijking gemaakt met regionale en landelijke cijfers. Op basis van actuele marktgegevens wordt vervolgens geanalyseerd in welke prijsklassen er aantoonbaar sprake is van deze schaarste. Indien er sprake is van schaarste in de gemeente Mook en Middelaar dan kan dit onderzoek dienen als grondslag voor het opnemen van aanvullende regels in de huisvestingsverordening voor desbetreffende prijssegmenten. Op basis van verhuisbewegingen in CBS Microdata is vervolgens de eventuele effectiviteit van het met voorrang toewijzen aan huishoudens met een lokale binding onderzocht.

In dit onderzoek richten we ons op de effectiviteit van het instellen van voorrang bij de toewijzing van betaalbare woningen aan personen met een lokale binding. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (€ 390.000 in 2024 en € 405.000 in 2025).

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat de belangrijkste conclusies die voortkomen uit de onderzoeksresultaten. De volledige analyse wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 gaan we in op de effectiviteit van de voorrangsregeling voor huishoudens met een lokale binding met de gemeente en specifieke wijk of kern. In bijlage A zijn aanvullende analyses per kern en wijk in te zien. In bijlage A1 is de gehanteerde indeling weergegeven. In bijlage B is een vergelijking toegevoegd met de overige gemeenten in de regio NoordLimburg.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

2. Conclusies en advies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.

2.1 Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment De woningmarktdynamiek in de gemeente Mook en Middelaar duidt in ieder geval op woningschaarste in het goedkope huur- en koopsegment voor huishoudens met een laag inkomen. Dit blijkt uit de beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens 2, sterk gestegen transactieprijzen op de koopwoningmarkt en toegenomen wachttijd en aantal reacties op de sociale huurwoningmarkt. Ook zien we dat huishoudens met een middeninkomen moeilijk de woningmarkt kunnen betreden of kunnen doorstromen naar een voor hen passende woning. Dat zien we met name terug tot een bepaalde prijs (zie hiervoor 2.2). In onderstaand overzicht geven we per aspect een beoordeling door middel van een stoplicht. Een rood stoplicht duidt erop dat dit specifieke aspect een grote bijdrage levert aan woningschaarste in de gemeente Mook en Middelaar.

Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Mook en Middelaar Aspect

Bevindingen

Passende woningvoorraad (3.1)

• De groep lage inkomens is in de gemeente Mook en Middelaar (38%) duidelijk kleiner dan in Nederland als geheel (49%).

Dynamiek koopwoningmarkt (3.2)

• 9% van de woningvoorraad had in 2024 een WOZ-waarde tot € 280.000 ten opzichte van 41% in 2020.

Beoordeling

• De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de mogelijkheden voor huishoudens met een laag- of middeninkomen. Rekening houdend met passende huurprijzen en WOZ-waarden voor deze doelgroep, zijn er onvoldoende passende woningen voor hen. Dit zorgt ook voor de nodige concurrentie op woningen voor middeninkomens. De passende woningvoorraad voor lage inkomens is 53% en voor middeninkomens 65% van de omvang van deze inkomensgroepen 3. Dit komt door recente woningmarktontwikkelingen (zie hieronder). Met name startende huishoudens en doorstromers vanuit de huurwoningmarkt hebben hier last van.

• 3% van de huidig te koop staande of verkochte woningen in het afgelopen jaar had een vraagprijs tot € 280.000 (Funda). De koopwoningmarkt voor huishoudens met een middeninkomen is dus krapper geworden. • De gemiddelde transactieprijs in de gehele gemeente lag in 2023 op € 456.000. Dit is een stijging van 52% ten opzichte van 2018.

Tot inkomensgrens sociale huur. In dit onderzoek op basis van inkomensgrenzen in 2024: Tot € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en tot € 52.672 voor meerpersoonshuishoudens. 3 Voor elke 100 huishoudens met een laag inkomen zijn er dus 53 passende betaalbare koop- en huurwoningen aanwezig in de voorraad en voor elke 100 huishoudens met een middeninkomen zijn dat er 65.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

• De woningprijzen stijgen in 2024 weer hard door ten opzichte van 2023. Dynamiek sociale huurwoningmarkt (3.3)

• De zoekduur van corporatiehuurwoningen zijn in de periode 20202024 sterk toegenomen met 20 maanden. • Het aantal reacties per woning is sterk toegenomen. Gemiddeld is dit toegenomen van 133 reacties in 2020 naar 223 reacties in 2024.

Bron: Stec Groep (2024).

2.2 Schaarste koopsegment: in beide kernen tot € 390.000 Op basis van de analyses blijkt dat woningschaarste aangetoond kan worden in het betaalbare koopsegment. Vervolgens is het echter ook van belang te bepalen tot welke prijsgrens deze schaarste aanwezig is. Hiervoor maken we onderscheid tussen de kernen en dan wel op basis van dezelfde indicatoren als die we in de vorige tabel schetsten. Met name de dynamiek op de koopwoningmarkt is hiervoor een goede indicator. In zowel Mook als Middelaar schaarste tot betaalbaarheidsgrens Op basis van de woningmarktanalyses schatten we in dat in beide kernen in de gemeente er zeker schaarste is tot de betaalbaarheidsgrens van € 390.000 (prijspeil 2024). Jaarlijks kunnen deze prijzen gelijk aan het veranderen van de betaalbaarheidsgrens geïndexeerd worden, tenzij er een aanleiding is hiervan af te wijken. Hieronder geven we de geïndexeerde maximale prijsgrenzen per kern voor 2025. Tot deze prijsgrens is inzet van instrumenten per kern mogelijk.

Tabel 2: Geïndexeerde prijsgrens per kern in 2025 Kern

Huishoudens

Middelaar Mook

Geïndexeerde prijsgrens schaarste 2025 565

€ 405.000

3.210

€ 405.000

Bron: Stec Groep (2025).

2.3 43% van verhuizingen vindt plaats door personen met lokale binding op gemeenteniveau Op basis van een analyse van verhuisbewegingen op gemeenteniveau in de gemeente Mook en Middelaar zien we dat 43% van de verhuizingen in de periode 2018-2023 plaatsvond door huishoudens met een lokale binding met de gemeente Mook en Middelaar. Dit betekent dat zij voor de verhuizing al in de gemeente Mook en Middelaar woonden of hier naar terugkeerden nadat ze hier eerder ook hebben gewoond. Dit aandeel is de afgelopen jaren ook verder afgenomen. In 2023 had bijvoorbeeld maar 32% van de verhuizers een binding met de gemeente. Dit geeft een indicatie dat een voorrangsregeling op gemeenteniveau effectief kan zijn. Deze regeling kan echter enkel voor het corporatiebezit en betaalbare nieuwbouwkoopwoningen ingezet worden. Naar corporatiewoningen zien we dat circa 50% een binding had met de gemeente over de periode 2018-2023. Dit ligt dus wel beduidend hoger dan voor het totaal. Naar betaalbare koopwoningen zien we dat in de periode 2022-2023 zien we dat meer dan 50% geen binding had met de gemeente. Dit aandeel wijkt bij betaalbare nieuwbouwkoopwoningen mogelijk wel af, omdat deze geregeld eerst lokaal worden aangeboden.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

2.4 39% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op kernniveau Op basis van een analyse van verhuisbewegingen in de gemeente Mook en Middelaar zien we dat het aandeel verhuizingen met een lokale binding per kern sterk verschilt. Hieronder tonen we het aandeel per kern op basis van alle verhuizingen in de periode 2018 tot en met 2023. Op gemeenteniveau zien we dat 39% van alle verhuizingen plaatsvindt door verhuizers met een lokale binding met deze kern (woonden er al of keren terug). Houd er echter rekening mee dat er ook binnengemeentelijke verhuizingen tussen de kernen plaatsvinden. Het is daarmee een beleidskeuze of voorrang verleend wordt aan inwoners van de eigen kern ten opzichte van inwoners uit een andere kern in de gemeente Mook en Middelaar.

Figuur 1: Huishoudens met lokale binding op kernniveau op basis van referentiepersoon4, 2018-2023 0% Gemeente

Middelaar

Mook

10%

20%

30%

540; 39%

65; 31%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

855; 61%

145; 69%

475; 40%

715; 60%

Met binding kern

Zonder binding kern

Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.

Specifiek voor de betaalbare woningklassen hebben we voor de sociale huur ook een vergelijkbare analyse op kernniveau uitgewerkt, wanneer er voldoende verhuizingen zich hebben voorgedaan (zie bijlage A9). Voor betaalbare nieuwbouw zijn de relevante verhuizingen beperkt. Daarvoor is met name inzicht op gemeenteniveau, maar biedt ook het totaalbeeld uitkomst. Wij adviseren op basis van de cijfers het volgende: • Niet invoeren voor sociale huur: op dit moment wordt ongeveer 50% verhuurd aan personen met een lokale binding zowel op gemeente- als kernniveau. Corporaties kunnen goed controleren in welke mate deze verhuringen blijven plaatsvinden. Invoering van deze regeling zal waarschijnlijk met name leiden tot meer regeldruk. We adviseren daarom geen voorrangsregeling voor sociale huur in te voeren. Blijf wel monitoren of de 50% verhuringen aan personen met een lokale binding gehaald blijft worden. • Wel invoeren voor betaalbare nieuwbouwkoop: betaalbare koopwoningen worden voor minder dan 50% verkocht aan huishoudens met een binding met de gemeente en kern 5. We zien dat dit de afgelopen tijd nog sterker onder druk staat. We adviseren deze regeling daarom in te voeren om huishoudens uit de eigen gemeente meer kans te bieden ten opzichte van regionaal woningzoekenden.

Voor de referentiepersoon is geanalyseerd of deze eerder in de kern heeft gewoond. Het kan daarmee dus voorkomen dat een andere persoon uit het huishoudens wel een binding heeft met de kern maar dat dit nu niet wordt waargenomen. 5 Huishoudens hebben een binding met de gemeente wanneer ze binnen de kern of wijk verhuizen, terugkeren naar de kern of wijk, binnen de gemeente verhuizen of terugkeren naar de gemeente.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Tabel 3: Overzicht sturingsmogelijkheden via voorrang huishoudens met lokale binding Kern

Middelaar Mook

Geïndexeerde prijsgrens schaarste 2025

Aandeel lokale binding kern totaal

Aandeel lokale binding kern sociale huur

Aandeel lokale binding kern koop

Toewijzing mogelijk o.b.v. lokale binding kern*

565

€ 405.000

31%

n.v.t.

27%

3.210

€ 405.000

40%

51%

36%

Huishoudens

Bron: Stec Groep (2025). *We achten toewijzing op basis van lokale binding kansrijk en mogelijk als het aandeel met een lokale binding op kernniveau lager is dan 40% voor een specifiek woningtype of voor de totale woningmarkt van de kern.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

3. Analyse schaarste In dit hoofdstuk staat de uitwerking van de meest relevante woningschaarste-indicatoren. Dit zijn onder andere: • Het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. • De recente marktdynamiek op de koopwoningmarkt van Mook en Middelaar. • De recente dynamiek op de sociale huurwoningmarkt van Mook en Middelaar. De analyses in dit hoofdstuk worden op gemeenteniveau gepresenteerd en regelmatig vergeleken met regionale, provinciale en landelijke cijfers. Wel worden verschillen binnen de gemeente benoemd. Deze uitkomsten zijn in te zien in bijlage A.

3.1 Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Mook en Middelaar Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en vervolgens geïndexeerd. In onderstaand overzicht zijn de inkomensgrenzen per 1 januari 2024 gegeven. Wanneer we werken met historische gegevens indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep sociale huur): bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 27.725 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 37.625. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 27.225 / € 36.675). • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep sociale huur): ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen.

Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 47.699 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 52.671. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: we hanteren in dit onderzoek voor middeninkomens een maximaal inkomen van € 66.000 per huishouden. Dit is in 2024 gelijk aan een huishoudensinkomen van ongeveer 1,5 keer modaal. • Hoge inkomens: alle huishoudens die meer dan 1,5x modaal verdienen. Dit zijn huishoudens met een inkomen van € 66.000 of hoger in 2024. Circa 54% van de huishoudens in de gemeente Mook en Middelaar heeft een laag- of middeninkomen Onderstaande tabel geeft de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Mook en Middelaar weer. Deze is afgezet tegen de omvang van deze groepen in Nederland. We zien dat in totaal 38% van de huishoudens in de gemeente Mook en Middelaar een laag inkomen heeft (zonder en met passend toewijzen). Dit is de doelgroep van sociale huurwoningen. Dit is 11% minder dan het landelijke aandeel. Verder zien we dat circa 16% van de huishoudens tot de middeninkomens behoren. 46% van de huishoudens heeft daarmee dus een hoog inkomen.

Dat is hoger dan het landelijke aandeel. Op kernniveau zien we dat het aandeel huishoudens met een laag inkomen iets hoger is in Mook (38%) in vergelijking tot

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

de kern Middelaar (32%). Beide kernen hebben daarentegen meer hoge inkomens dan het landelijke aandeel. Zie hiervoor bijlage A2.

Tabel 4: Huishoudens naar inkomensgroepen in de gemeente Mook en Middelaar Nederland

Gemeente

Inkomensgroep

Mook en Middelaar Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)

715 (20%)

2.268.570 (29%)

Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)

655 (18%)

1.561.025 (20%)

Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)

565 (16%)

1.189.775 (15%)

Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)

1.680 (46%)

2.906.890 (37%)

Totaal

3.615 (100%)

7.926.260 (100%)

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.

Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor een meerpersoonshuishouden per rentecategorie. Hypotheek rente

Modaal (€ 44.000)

Modaal en half modaal ( € 44.000 + € 22.000)

2x modaal ( € 44.000 + € 44.000)

€ 205.000

€ 325.000

€ 479.000

€ 188.000

€ 298.000

€ 436.000

€ 183.000

€ 294.000

€ 426.000

€ 177.000

€ 276.000

€ 407.000

€ 171.000

€ 272.000

€ 390.000

Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Mook en Middelaar mogelijk beperkt is, zijn eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vastgesteld. Er wordt wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde van 2024 gerekend (peildatum: 1 januari 2023). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze waarden wel geregeld. Op de lange termijn (in bijvoorbeeld een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. Verderop in dit hoofdstuk wordt de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen behandeld. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 155.000 betaalbaar en heeft deze doelgroep recht op toewijzing van

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 650,43 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 697,07 voor meerpersoonshuishoudens). Voor lage inkomens zonder passend toewijzen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 220.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden en kunnen zij op basis van toewijzingsregels van sociale huurwoningen een woning uit het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 650,43 / € 697,07) tot de DAEB-huurgrens (€ 879,66) toegewezen krijgen. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 66.000 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 300.000 bereikbaar en kunnen zij via de Wet betaalbare huur middenhuurwoningen toegewezen krijgen vanaf de DAEB-huurgrens (€ 879,66) tot de middenhuurgrens (€ 1.157,95). 88% koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor startende middeninkomens zonder eigen vermogen We hebben op basis van bovenstaande koopprijsgrenzen een indeling gemaakt van de woningvoorraad van de gemeente Mook en Middelaar. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van de WOZ-waarden uit 2024 (peildatum 1 januari 2023). Daaruit blijkt dat de woningvoorraad niet bereikbaar is voor startende huishoudens met een laag inkomen behorend tot de primaire doelgroep van de sociale huur zonder eigen vermogen (0%). Ook voor de huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep is dit aandeel zeer beperkt (2%).

Huishoudens met een middeninkomen hebben al wat meer mogelijkheden op de koopwoningmarkt. In totaal is 12% van de woningmarkt voor hen bereikbaar. In vergelijking met Nederland zien we dat de mogelijkheden voor middeninkomens in Mook en Middelaar kleiner zijn op de koopwoningmarkt. Landelijk is namelijk 22% van de woningmarkt bereikbaar voor hen. Op kernniveau zien we dat er in Mook (41%) een iets breder aanbod is aan woningen tot € 390.000 dan in Middelaar (33%). Zie hiervoor bijlage A3.

Figuur 2: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente Mook en Middelaar 2022 0%

20%

Mook en Middelaar 2% 10%

Nederland

Tot € 155.000

40%

60%

80%

100%

88%

17%

€ 155.000 tot € 220.000

78%

€ 220.000 tot € 300.000

Meer dan € 300.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).

Relatief klein deel van huurwoningvoorraad in het hoogste sociale huur segment Op basis van bepaalde en ingeschatte huurprijzen door het CBS is een indeling van de huurwoningvoorraad van de gemeente Mook en Middelaar gemaakt. Daaruit blijkt dat 68% van de huurwoningen wordt verhuurd tot de aftoppingsgrens. Dat is meer dan landelijk (64%). Daarentegen zijn er in Mook en Middelaar juist relatief weinig huurwoningen in de prijscategorie aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens (12%). Het aandeel middenhuur (10%) komt overeen met het landelijke aandeel. Landelijk gezien zijn er iets minder dure huurwoningen. Onderscheid makend naar de kernen zien we dat het aandeel huurwoningen tot de DAEB-huurgrens een stuk hoger is in Mook (82%) dan in Middelaar (60%). In Middelaar is het aandeel middenhuur (20%) en dure huur (20%) dan weer een stuk hoger dan in Mook. Zie hiervoor bijlage A4.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Figuur 3: Huurwoningvoorraad naar huurprijs in de gemeente Mook en Middelaar, 2022 0%

10%

Mook en Middelaar

Nederland Tot aftoppingsgrens

20%

30%

40%

50%

60%

68%

70%

80%

12%

64%

10%

20%

Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens

90%

10%

Middenhuur

100%

Dure huur

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Passende woningvoorraad voor lage inkomens slechts 53% van omvang inkomensgroepen Onderstaande tabel bevat betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor huishoudens met een laag inkomen. Voor de groep met een laag inkomen (1.370 huishoudens) zijn in totaal circa 720 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZwaarde (53%). Van deze passende woningen zijn er ongeveer 540 sociale huurwoningen (van woningcorporatie Destion). Ook voor huishoudens met een middeninkomen lijkt de voorraad relatief klein (65%). We zien dat zij door de krappe voorraad voor huishoudens met een laag inkomen ook van deze doelgroep concurrentie hebben. Immers woont elk huishouden op dit moment ergens. Daarnaast zien we dat door stijgende koopwoningprijzen de woningvoorraad voor deze doelgroep nu ook snel afneemt. Hier staan we in de volgende paragraaf verder bij stil. Voor huishoudens met een hoog inkomen lijkt de voorraad vervolgens relatief groot. Onderscheid makend naar de kernen zien we dat met name in Middelaar (rond de 28%) de voorraad voor de huishoudens met een laag inkomen zeer beperkt is. Zie hiervoor bijlage A5.

Tabel 5: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Mook en Middelaar Inkomensgroep

Betaalbare klasse huur en koop*

Aantal huish.

Passende huurwoningen

Passende koopwoningen

Aandeel passend

Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)

Koop: > € 155.000 Huur: < aftoppingsgrens

715

570 (80%)

0 (0%)

80%

Lage inkomens zonder passend toewijzen ( € 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)

Koop: € 155.000 € 220.000 Huur: aftoppings- tot DAEB-huurgrens

655

100 (15%)

50 (8%)

23%

Middeninkomens ( € 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)

Koop: € 220.000 € 280.000

565

85 (15%)

285 (50%)

65%

1.680

80 (5%)

2.400 (143%)

148%

Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)

Huur: DAEBhuurgrens tot middenhuurgrens Koop: > € 280.000

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Huur: > middenhuurgrens Totaal

3.615

835 (23%)

2.740 (76%)

99%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Van een deel van de huishoudens is het inkomen onbekend, daarnaast staat een deel van de woningen leeg.

Oudere stellen met laag inkomen veelvuldig in bezit van koopwoning De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin bijvoorbeeld huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor naar een ander woningsegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal zien we dat circa 59% van de huishoudens met een laag inkomen in een sociale huurwoning woont. Ongeveer 29% van de huishoudens met een laag inkomen is in het bezit van een koopwoning. Een groot deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. In heel Nederland ligt dit percentage iets hoger (31%).

Tabel 6: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (met en zonder passend toewijzen) per huishoudenstype in de gemeente Mook en Middelaar Huishoudenstype

Aantal huishoudens

Koop (%)

Vrijesectorhuur (%)

Sociale huur (%)

Alleenstaand tot 35 jaar

29%

59%

12%

Alleenstaand 35 tot 55 jaar

110

45%

50%

Alleenstaand 55 tot 75 jaar

265

49%

Alleenstaand 75 jaar of ouder

265

51%

43%

Stel zonder kinderen tot 35 jaar

Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar

Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar

190

74%

24%

Stel zonder kinderen 75 jaar of ouder

135

70%

30%

Eenouder

130

50%

46%

Stel met kinderen

56%

39%

1.305

29%

59%

12%

Totaal

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van alle huishoudens is zowel samenstelling, inkomen als woonsituatie bekend.

3.2 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment WOZ-waarde koopwoningen in paar jaar tijd sterk toegenomen We hebben de koopwoningmarkt van Mook en Middelaar verder onderzocht. Dat start met een analyse van de WOZ-waardeontwikkeling. We nemen daarvoor meer prijssegmenten mee dan in de analyse met

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

inkomensgroepen. Ook voor een deel van de huishoudens met een hoger inkomen kan de woningmarkt immers krap zijn. Wanneer we de WOZ-waardeontwikkeling in de periode 2020-2024 in omvang van prijscategorieën in beeld brengen vallen een aantal zaken op. Zo zien we dat het segment tot € 230.000 is gedaald van 22% in 2020 naar 1% in 2024. Ook het segment tussen de € 230.000 en € 280.000 is afgenomen. In 2020 bedroeg dit segment nog 19% van de voorraad, in 2024 is dit 7%. Daarentegen zijn de prijssegmenten vanaf € 335.000 in omvang toegenomen. Met name doordat woningen uit goedkopere prijscategorieën zijn opgeschoven. Vooral het segment duurder dan € 390.000 is hierdoor sterk toegenomen. In 2020 bedroeg dit segment nog 29% van de voorraad, in 2024 is dit 60%.

Figuur 4: Ontwikkeling van de WOZ-waarden van koopwoningen in de gemeente Mook en Middelaar, 2020-2024 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 Minder dan €230.000

€230.000 tot €280.000 2020

€280.000 tot €335.000

€335.000 tot €390.000

2022

Meer dan €390.000

2024

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022).

Geen aanbod van woningen te koop tot € 280.000, beperkt aanbod tot € 390.000 De WOZ-waarde is bepaald aan de hand van de marktwaarde van woningen op 1 januari 2023. Inmiddels hebben nieuwe prijsontwikkelingen zich voorgedaan. Om die reden brengen we ook het huidig aanbod en de verkochte woningen van het afgelopen jaar in beeld op basis van Funda. Daaruit blijkt dat op dit moment vooral woningen duurder dan € 390.000 te koop staan. Slechts 25% van de te koop staande woningen is goedkoper dan € 390.000. Van de verkochte woningen in het afgelopen jaar is dit aandeel duidelijk lager. Dit komt doordat de woningprijzen het afgelopen jaar nog verder gestegen zijn en doordat betaalbaardere woningen sneller verkocht worden, wanneer ze op Funda geplaatst worden. In totaal heeft 70% van het woningaanbod in het afgelopen jaar een vraagprijs gehad van meer dan € 390.000 en was in totaal 16% goedkoper dan € 335.000. De woningmarkt van Mook en Middelaar was daarmee duurder dan gemiddeld in Nederland. Op kernniveau zien we dat met name in Mook (27%) het aanbod tot € 390.000 relatief beperkt is geweest. Zie hiervoor bijlage A6.

Tabel 7: Aanbod en verkochte woningen in de gemeente Mook en Middelaar, november 2023 – november 2024 Prijsklassen

Tot € 220K

Te koop novembe r ‘24

Verkocht afgelopen jaar

Totaal te koop/ verkocht

Aandeel te koop / verkocht (%) Mook en Middelaar

Nederland

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

€ 220K - € 280K

11%

€ 280K - € 335K

15%

13%

€ 335K - € 390K

10%

14%

13%

14%

Meer dan € 390K

75%

69%

70%

57%

Totaal

100%

Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).

Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen Uit NVM-gegevens (3e kwartaal 2024) op COROP-niveau (Noord-Limburg) zien we dat de prijzen ten opzichte van een jaar terug weer sterk gestegen zijn. Dat duidt er dus op dat de WOZ-waarden inmiddels alweer achterhaald zijn ten opzichte van de huidige prijzen. Zo zijn de prijzen in de COROP-regio NoordLimburg in het derde kwartaal van 2024 15,3% hoger per vierkante meter dan een jaar eerder.

Figuur 5: NVM-marktontwikkelingen COROP-regio Noord-Limburg, 2023 Q3 – 2024 Q3

Gemiddelde transactieprijs met 52% gestegen in afgelopen vijf jaar Op basis van cijfers van het CBS hebben we ook inzicht in de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen in de gemeente Mook en Middelaar. Dan wel voor de periode 2014-2023. Daaruit blijkt dat de gemiddelde transactieprijs in de gemeente met 52% is gestegen in de periode 2018-2023. Wel zien we een stagnatie van de prijzen in 2023. Dat hangt samen met de opgelopen hypotheekrente in dat jaar. Daardoor namen de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt dus niet toe. Inmiddels verwachten we op basis van NVM-marktcijfers dat de prijzen ook in Mook en Middelaar weer aan het stijgen zijn. Ook de aanbodcijfers van Funda in de gemeente Mook en Middelaar geven daar aanleiding toe.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Mook en Middelaar, 2014-2023 €500.000 €400.000 €300.000 €200.000 €100.000 €2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Bron: CBS Microdata (cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

3.3 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe Woningmarktontwikkelingen vinden niet enkel plaats in het koopsegment. We zien dat ook in het sociale huursegment ontwikkelingen zich voordoen. Deze zijn mede ingegeven door de prijsstijging van koopwoningen. Zo zorgt de krapte in het betaalbare woningsegment ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning en dat ook huishoudens die al huurden minder makkelijk doorstromen naar een koopwoning. Hieronder benoemen we de ontwikkelingen op de sociale huurwoningmarkt op basis van gegevens van de corporatie Destion. Zoekduur toegenomen met 20 maanden sinds 2020 De tijd totdat huishoudens in aanmerking komen voor een sociale huurwoning is een goede indicator van de krapte in het sociale huursegment. Er valt hierbij onderscheid te maken in de inschrijfduur, de tijd van het moment van inschrijving bij de woningcorporatie tot het toegewezen krijgen van een woning en de zoekduur, de tijd van het moment van de eerste reactie op een woning tot het toegewezen krijgen van een woning. In figuur 2 zijn de ontwikkelingen van de inschrijfduur en zoekduur bij de in de gemeente actieve corporatie (Destion) weergegeven in de periode 2020-2024. De gemiddelde inschrijfduur in Mook en Middelaar voor een sociale huurwoning liep tot en met 2022 op met 18 maanden, maar zwakte in 2023 weer af.

Desondanks is de gemiddelde inschrijfduur de afgelopen jaren gestegen. De gemiddelde zoekduur is in de periode 2020-2024 opgelopen van 23 maanden naar 43 maanden, oftewel mensen zoeken in 2024 gemiddeld ruim anderhalf jaar langer naar een sociale huurwoning dan vier jaar geleden.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Figuur 7: Gemiddelde Inschrijftijd en zoektijd bij woningcorporatie in de gemeente Mook en Middelaar, 2020-2024* 120 98

100 80

60 42 40 23

20 0 2020

2021

2022 Inschrijftijd

2023

2024

Zoektijd

Bron: Gegevens Destion (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024). *Destion heeft geen gegevens van de inschrijfduur in 2024

Aantal reacties per vrijgekomen woning toegenomen met 68% sinds 2020 We beschikken hiernaast ook over het aantal reacties dat op woningen wordt gegeven. We zien hierin een stijgende lijn terug sinds 2020. In 2024 zijn er per aangeboden huurwoning gemiddeld 90 reacties bijgekomen ten opzichte van 2020. De laatste twee jaar is de stijging in het aantal reacties iets afgezwakt. Onderscheid makend naar de kernen zien we dat met name in Mook-Molenhoek het aantal reacties hoog is.

Figuur 8: Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen woning in bezit van woningcorporatie in de gemeente Mook en Middelaar, 2020-2024 250 216 194

200

150

223

173 133

100

0 2020

2021

2022

Bron: Gegevens Destion (2024, cijfers 2020-2023). Bewerking Stec Groep (2024).

2023

2024

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

4. Toetsing instrumenten In een huisvestingsverordening, ondersteund door een onderbouwing van woningschaarste, kan de gemeente Mook en Middelaar ervoor kiezen om voorrang te verlenen aan personen met een lokale binding op basis van lokale binding. Daarom toetsen we de effectiviteit van dit instrument.

4.1 Lokale toewijzing Op basis van CBS Microdata hebben we in beeld gebracht waarvandaan huishoudens de afgelopen jaren richting vrijkomende woningen in de gemeente Mook en Middelaar zijn verhuisd. Dit is relevant om een inschatting te kunnen maken van de effectiviteit van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding. Als nu immers al meer dan 50% verkocht of verhuurd worden aan personen met een lokale binding dan is het effect van een dergelijke maatregel minder groot. Deze maatregel kan ingezet worden voor het sociale huursegment en betaalbare nieuwbouw-koopwoningen. Aangezien de nieuwbouw van koopwoningen zeer beperkt plaats heeft gevonden, gebruiken we alle verhuizingen naar koopwoningen om hier een uitspraak over te doen. Om de verhuisbewegingen naar herkomst in te delen, maken we gebruik van de volgende indeling voor de verhuizingen: • Binnen kern: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in dezelfde kern • Terugkeerder naar kern: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in dezelfde kern heeft gewoond. Deze huishoudens hebben dus al een binding met de kern. • Binnen gemeente: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de gemeente Mook en Middelaar. • Terugkeerder naar gemeente: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in Mook en Middelaar gewoond.

Deze huishoudens hebben dus al een binding met de gemeente. • Binnen regio: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de regio NoordLimburg. Voor Mook en Middelaar wordt hiertoe dus niet de regio Nijmegen gerekend. • Binnenlands: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing in een andere gemeente van Nederland. • Buitenlands: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing in het buitenland 6. 40% van verhuizingen richting Mook en Middelaar had al binding met de gemeente De gegevens over verhuizingen tonen ons dat in de periode 2018-2023 40% van de verhuizingen plaatsvond door huishoudens waarvan de referentiepersoon voor de verhuizing ook al in de gemeente woonde of terugkeerde van buiten de gemeente naar Mook en Middelaar. Dit aandeel was in 2020 met 46% het hoogste.

De instroom van Oekraïners is niet zichtbaar in de onderstaande figuren, omdat het opnemen van deze specifieke groep vluchtelingen een vertekend beeld van de werkelijke situatie zou kunnen geven. Dit komt doordat Oekraïners vaak via speciale regelingen, zoals tijdelijke huisvesting, worden opgevangen en daardoor de reguliere woningmarkt niet betreden. Alle andere landen van herkomst worden wel weergegeven. Dit betreft veelal arbeidsmigranten.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Figuur 9: Inkomende verhuizingen per jaar in de gemeente Mook en Middelaar, 2018-2023 0%

10%

20%

30%

40%

2018

28%

13%

2019

24%

20%

2020

23%

2022

20%

2023

16%

Gemiddelde

24%

Binnen kern

Binnen gemeente

70%

80%

7% 5%

42%

5% 52%

46%

12%

52% 15%

100% 6%

40%

12% 4%

90%

48%

17%

12%

60%

14%

32%

2021

50%

47%

Terugkeerder naar gemeente

Binnnen regio

Binnenlands

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet overal telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

Sterke buiten-gemeentelijke instroom richting beide kernen De inkomende verhuizingen hebben we opgedeeld naar de kernen in de gemeente Mook en Middelaar. Daaruit valt op dat zowel richting Mook als Middelaar sprake is van een sterke instroom van buitenregionale verhuizers. Zij zullen met name veel afkomstig zijn uit de regio Nijmegen. Het aandeel verhuizers dat een binding heeft met de kern is in beide kernen kleiner dan 50%.

Figuur 10: Inkomende verhuizingen* per kern in de gemeente Mook en Middelaar, 20182023 0%

Gemeente

Middelaar

Mook

Binnen kern

10%

20%

24%

18%

14%

25%

Terugkeerder kern

30%

40%

50%

15%

1%5%

48%

49%

15%

Binnen gemeente

60%

70%

80%

48%

Binnen regio

90%

100%

Binnenlands

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners. Niet overal telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

Met name alleenstaanden en stellen tussen de 55 en 75 jaar afkomstig van elders Onderscheid makend naar doelgroepen zien we dat jongeren, gezinnen, alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar en ouderen van 75 jaar of ouder relatief vaak afkomstig zijn uit de eigen kern of gemeente of hiernaartoe terugkeren. Alleenstaanden en stellen tussen de 55 en 75 jaar komen het minst vaak uit de eigen gemeente of kern terug (32%). Van deze doelgroep komt het grootste aandeel uit een gemeente buiten de eigen regio, zonder dat ze eerder in de kern hebben gewoond (49%).

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Figuur 11: Inkomende verhuizingen per doelgroep in de gemeente Mook en Middelaar, 2018-2023 0%

10%

20%

A&S <35 jaar

24%

Gezinnen

22%

A&S 35 tot 55 jaar

25%

A&S 55 tot 75 jaar

Binnen kern

40%

50%

Binnen gemeente

70%

80%

90%

100%

15%

44%

10%

16%

48%

47%

18%

22%

60%

15%

14%

A&S 75 jaar of ouder

30%

49% 13%

12%

53%

Terugkeerder naar gemeente

Binnnen regio

Binnenlands

Buitenlands

Huishoudens met een laag inkomen hebben vaker lokale binding Onderscheid makend naar inkomensklassen zien we dat huishoudens met een laag inkomen vaker een binding hebben met de kern of gemeente dan huishoudens met een hoog inkomen. Van de huishoudens met een laag inkomen is 33% afkomstig uit de eigen kern en keert 18% terug naar Mook en Middelaar. Dat is in totaal 51% van alle verhuizingen van deze inkomensgroep. Bij huishoudens met een hoog inkomen is dit slechts 38%.

Figuur 12: Inkomende verhuizingen per inkomensgroep in de gemeente Mook en Middelaar, 2018-2021 0%

10%

Laag inkomen

20%

30%

33%

18%

Midden inkomen

26%

11%

Hoog inkomen

23%

15%

Binnen kern

Binnen gemeente

40%

50%

60%

70%

Terugkeerder naar gemeente

80%

90%

36%

100%

52%

54% Binnnen regio

3% Binnenlands

Buitenlands

52% van sociale huursegment verhuurd aan lokaal gebonden verhuizer Het inzetten van het verlenen van voorrang voor personen met een lokale binding kan enkel voor bepaalde woningcategorieën, zoals sociale huurwoningen. Om die reden hebben we verhuizingen ook specifiek naar dit woningtype in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat er relatief veel verhuizingen vanuit de eigen kern, gemeente of door terugkeerders plaatsvinden naar dit woningtype. In totaal is het aandeel van deze gezamenlijke verhuisstromen 52% van alle verhuizingen. Dat is dus iets meer dan als we ook rekening

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

houden met overige woningtypen. Zie Bijlage A8 voor het aantal inkomende verhuizingen naar corporaties per kern.

Figuur 13: Inkomende verhuizingen naar corporatiebezit in de gemeente Mook en Middelaar, 2018-2023

35%

10%

Binnen kern

20%

17%

30%

Binnen gemeente

40%

50%

28%

60%

Terugkeerder naar gemeente

70%

80%

Binnnen regio

90%

Binnenlands

100% Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Het percentage telt niet op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

Koopsegment met name in trek bij buiten-gemeentelijke verhuizers Voor het koopsegment hebben we allereerst in beeld gebracht welk deel van de verhuizingen per kern uit de eigen kern of gemeente komt en welk deel naar de kern terugkeert. Daaruit valt op dat het aandeel met een binding met de kern of gemeente in beide kernen duidelijk onder de 50% ligt. Het koopsegment is zowel in Mook (56%) als in Middelaar (54%) in trek is bij buiten-regionale verhuizers.

Figuur 14: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Mook en Middelaar per kern*, 2018-2023 0%

10%

Gemeente

Middelaar

20%

21%

12%

30%

14%

16%

40%

50%

2%3%

Mook

23%

Binnen kern

Terugkeerder kern

60%

13%

70%

80%

90%

100%

55%

56%

54%

Binnen gemeente

Binnen regio

Binnenlands

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet in alle kernen telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

Betaalbare koopwoningen vaker verkocht aan huishoudens zonder lokale binding We hebben het koopsegment opgedeeld naar WOZ-waarde. Enkel voor betaalbare woningen (waarvoor schaarste is aangetoond) kan immers deze regeling worden ingezet. We nemen daarbij enkel de verhuizingen naar koopwoningen in de jaren 2022 en 2023 mee. In die jaren liggen de prijzen nog relatief dichtbij de huidige prijzen. Hieruit valt op dat in alle segmenten met name verhuizingen van huishoudens zonder een lokale binding plaatsvinden. Huishoudens met lokale binding verhuizen dus minder vaak naar een koopwoning.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Figuur 15: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Mook en Middelaar naar prijssegment, 2022-2023 0%

10%

20%

Minder dan €335.000

Binnen kern

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

50%

€335.000 tot €390.000

Meer dan €390.000

30%

25%

Binnen gemeente

50%

17% Terugkeerder naar gemeente

65% Binnnen regio

9% Binnenlands

Buitenlands

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet overal telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Bijlage A: Analyses op kernniveau A1. Gehanteerde indeling naar kernen gemeente Mook en Middelaar

Bron: CBS wijken en buurten (2024). Bewerking Stec Groep (2024). 1 = Mook, 2 = Middelaar.

A2. Inkomensgroepen per kern* 0%

Mook

Middelaar

10%

20%

30%

20%

16%

40%

18%

16%

Primaire doelgroep sociale huur

50%

60%

16%

Secundaire doelgroep sociale huur

70%

80%

90%

100%

46%

51%

Middeninkomens

Hoge inkomens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

A3. Koopprijssegmenten per kern* 0%

10%

Mook

Middelaar

20%

30%

14%

50%

60%

17%

13%

Tot €280.000

40%

70%

80%

90%

100%

59%

12%

66%

€280.000 tot €335.000

€335.000 tot €390.000

Meer dan €390.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.

A4. Huurprijsklassen per kern 0%

10%

20%

30%

Mook

40%

50%

60%

70%

71%

Middelaar

40%

Tot aftoppingsgrens

80%

11%

20%

Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens

90%

100%

20%

Middenhuur

Dure huur

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

A5. Passende woningvoorraad per kern 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Primaire doelgroep sociale huur

Secundaire doelgroep sociale huur Mook

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Middeninkomens

Middelaar

Hoge inkomens

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

A6. Aanbod en verkochte woningen per kern Kern

Te koop / verkocht tot € 335.000

Te koop / verkocht tot € 390.000

Mook

15%

27%

Middelaar

16%

42%

Totaal Mook en Middelaar

16%

30%

Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).

A7. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern* 300 252

250

196

200

160

150

131

150

106

100 50 0 Middelaar

Mook

Molenhoek

2020

2024

Bron: Gegevens Destion (2024, cijfers 2020-2023). Bewerking Stec Groep (2024). *Mook en Molenhoek zijn nog opgesplitst in de data van Destion, maar deze vormen in ons onderzoek één kern.

A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern, 2018-2023 0% Gemeente

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

35%

17%

0% 9%

29%

10%

34%

17%

30%

10%

Terugkeerder kern

Binnen gemeente

Binnenlands

Buitenlands

Middelaar

Mook Binnen kern

Binnen regio

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern, 2018-2023 0%

10%

20%

Gemeente

30%

40%

50%

60%

70%

80%

140; 52%

130; 48%

130; 51%

125; 49%

Met binding kern

Zonder binding kern

90%

100%

Middelaar

Mook

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.

A10. Lokale binding bij koopwoningen per kern, 2018-2023 0% Gemeente

Middelaar

Mook

10%

20%

30%

285; 35%

40; 27%

245; 36% Met binding kern

40%

50%

60%

70%

80%

90%

530; 65%

105; 73%

425; 64% Zonder binding kern

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025). Exclusief de instroom van Oekraïners.

100%

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Bijlage B: Analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente 0%

20%

40%

60%

80%

Beesel

29%

19%

18%

34%

Bergen

28%

20%

17%

35%

Gennep

25%

17%

37%

Horst a/d Maas

23%

Mook en Middelaar

20%

Peel en Maas

22%

Venlo

46%

16%

18%

39%

16%

20%

24%

40%

17%

20%

30%

16%

22%

32%

Venray

26%

22%

16%

36%

Noord-Limburg

28%

21%

16%

35%

Secundaire doelgroep sociale huur

Middeninkomens

Primaire doelgroep sociale huur

100%

Hoge inkomens

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente 0% Beesel

20%

40%

60%

68%

Bergen

72%

Gennep

69%

80%

100%

27%

22% 23%

5% 8%

Horst a/d Maas

76%

16%

Mook en Middelaar

76%

16%

Peel en Maas

75%

19%

Venlo

59%

28%

13%

Venray

65%

27%

Noord-Limburg

67%

24%

Woningcorporatie

Overige verhuurder

Koop

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

B3. Koopprijssegmenten per gemeente 0% Beesel

20%

40%

Bergen

Gennep

13%

22%

Horst a/d Maas 4%

13%

24%

Mook en Middelaar 2% 7% Peel en Maas 4% Venlo Venray Noord-Limburg

14%

11% 16%

4% 8%

Tot €230.000 €335.000 tot €390.000

24%

18%

22%

20%

17%

22%

12%

25% 35%

26%

24%

17%

20%

23%

21%

16%

10% 15%

20%

17%

100%

17%

13%

23%

80% 15%

21%

24%

13%

60%

19%

23% 15%

14%

13%

20%

16%

17%

20%

15%

€230.000 tot €280.000 €390.000 tot €500.000

€280.000 tot €335.000 Meer dan €500.000

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).

B4. Passende woningvoorraad per gemeente 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%

Beesel

Primaire doelgroep sociale huur

Secundaire doelgroep sociale huur

Bergen

Horst aan de Maas

Gennep

Middeninkomens

Mook en Middelaar

Hoge inkomens

Peel en Maas

Venlo

Venray

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). De passende woningvoorraad geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per betaalbaarheidscategorie voor elke inkomensgroep.

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

B5. Inkomende verhuizingen* per gemeente, 2018-2023 0%

20%

Regio

23%

Beesel

26%

40%

60%

34%

80%

15%

21%

15%

12%

15%

17%

Bergen

30%

15%

13%

11%

Gennep

31%

15%

13%

28%

Horst a/d Maas

33%

16%

Mook en Middelaar

24%

Peel en Maas

23% 2%

15%

37%

23%

22%

14%

16%

Venray

16%

41%

16%

Binnen gemeente

Terugkeerder gemeente

Binnen regio

45%

16%

Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners.

9% 5% 7% 8%

10%

47%

Venlo

Binnen kern/wijk

100%

9% 7%

13%

4% 8% 6%

12%

Binnenlands

7% 11% 9% Buitenlands

Schaarsteonderzoek Mook en Middelaar

Colofon Datum: 16 april 2025 Projectnummer: 24.295 Opdrachtgever: Stec Groep Opdrachtnemer: Gemeente Mook en Middelaar Adviseur: Job Wevers en Claire Eijkelboom Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=MookenMiddelaar&id=584b68e6-9145-4795-b3f6-3c34ca8188d8