Bijlage 2 Analyse verordening Starterslening Gemeente Mook en Middelaar 2018

Analyse verordening Starterlening Gemeente Mook en Middelaar 2018:

➢

Wat is het maximale verwervingsbedrag vanuit de provincie?

Regeling Provincie Verordening Startersleningen Provincie Limburg (overheid.nl) Maximaal verwervingsbedrag van € 280.000,- .

➢

Wat is de gemiddelde woningwaarde in de gemeente Mook en Middelaar?

WOZ-waarde: Gemeente Mook en Middelaar in cijfers en grafieken (update 2022!) | AlleCijfers.nl WOZ-waarde in 2021 in gemeente Mook en Middelaar is € 325.000,-.

➢

Hoeveel woningen staan te koop onder het bedrag van € 280.000,- ?

Tot een bedrag van € 280.000,- zijn er in Mook en Middelaar 4 koopwoningen beschikbaar op een totaal van 30 woningen (d.d. 13-10-2022). Het plafond aanhouden van € 280.000,- is een bedrag waarmee starters potentieel een huis kunnen kopen. Het aanhouden van de grens van € 280.000,- zorgt ervoor dat er geen ontheffing bij de provincie Limburg dient te worden aangevraagd. ➢

Welke ruimte geeft de bestaande verordening starterslening gemeente Mook en Middelaar 2018?

In de huidige verordening starterslening gemeente Mook en Middelaar 2018 (https://www.mookenmiddelaar.nl/starterslening) staat: “op het moment van toetsing van de aanvraag over een (gezamenlijk) jaarinkomen beschikken dat niet hoger is dan € 45.000,- all-in, volgens NHG normen .“ Wat kan je lenen met een inkomen van 45.000,- all-in+ starterlening (20% van verwervingskosten)?

€ 190.000 + € 47.500 (20% van verwervingskosten) = € 237.500. Het totale bedrag dat middels de verordening starterslening gemeente Mook en Middelaar 2018 op 13-10-2022 kan worden verworven op basis van het gezamenlijk jaarinkomen is € 237.500,-. Conclusie: er zijn geen woningen beschikbaar voor dit bedrag binnen de gemeente Mook en Middelaar vanwege het jaarinkomen plafond.

Tot welk bedrag moet het jaarinkomen worden verhoogd zodat je in totaal € 280.000,- kan lenen? Indien het jaarinkomen wel in de verordening blijft staan dan moet het plafond verhoogd worden naar € 55.000, all-in. Het te lenen bedrag op 13-10-2022 met NHG is € 232.000,-.

€ 230.000 + € 56.000 (20% van verwervingskosten met een maximum tot 56.000) = € 287.500,-.

Een benchmark bij andere gemeente t.a.v. maximaal inkomen leert ons het volgende: Heumen  geen maximaal jaarinkomen Wijchen  geen maximaal jaarinkomen Gennep  maximaal jaarinkomen van € 45.000 Berg en Dal  geen maximaal jaarinkomen Venlo  geen maximaal jaarinkomen, volledige verwijzing naar provinciale verordening starterslening Venray  geen maximaal jaarinkomen, volledige verwijzing naar provinciale verordening starterslening Horst aan de Maas  geen maximaal jaarinkomen, volledige verwijzing naar provinciale verordening starterslening Bergen  geen maximaal jaarinkomen, in 2021 in overeenstemming met provinciale verordening starterslening.

Conclusie: indien we de grens oprekken naar € 280.000,- maar het gezamenlijk jaarinkomen niet naar boven schroeven biedt de starterslening geen mogelijkheden binnen de gemeente Mook en Middelaar. Het jaarinkomen moet uit de verordening starterslening worden geschrapt of verhoogd. De reden hiervoor is dat de combinatie tussen variërende en stijgende hypotheekrente en een plafond in jaarinkomen maken dat het te lenen bedrag niet aansluit bij het woningaanbod binnen de gemeente Mook en Middelaar. Het gros van de gemeente hebben geen jaarinkomen plafond. Er is ook geen jaarinkomen plafond opgenomen in de verordening starterslening van de provincie Limburg. Voorstel: schrap de grens van een maximaal jaarinkomen.

➢

Waarom zit er een onderscheid tussen starter en zittend huurder?

In de huidige verordening starterslening gemeente Mook en Middelaar 2018 (https://www.mookenmiddelaar.nl/starterslening) staat: “ 2. Daarnaast kan de starterslening verstrekt worden aan natuurlijke personen die a. Als zittend huurder de door hem/haar/hen bewoonde huurwoning koopt van de corporatie. b. in de hoedanigheid van “zittend huurder” op het moment van het indienen van een aanvraag om toekenning van een Starterslening de leeftijd van 50 jaar nog niet heeft bereikt, maar wel de leeftijd van 18 jaar heeft bereikt. c. op het moment van toetsing van de aanvraag als “zittend huurder” over een jaarinkomen beschikt dat niet hoger is dan € 45.000,- all in. 3. Indien sprake van een aanvraag op basis van lid 2 van dit artikel geldt dat de starterslening maximaal €15.000,- bedraagt, indien aankoop van de huurwoning plaatsvindt met korting op de verkoopprijs volgens marktwaarde, bijvoorbeeld onder de voorwaarden van “Koop Garant”, “Slimmer Kopen” dan wel een andere verkoopvorm van Maatschappelijk Gebonden Eigendom.” De regeling betreft een lening om een eerste woning te kopen. Of je nu al huurder bent of niet, en dat je mogelijk gebruik kan maken van bepaalde verkoopvormen, moet geen beperking geven in het een maximaal bedrag waarop aanspraak kan worden gemaakt vanuit de starterslening. Het gaat tenslotte om de maximale koopsom van de woning.

Deze mag niet meer bedragen dan € 280.000,-.

Het onderscheid tussen zittende huurder en starter wordt niet gemaakt in de verordening starterslening provincie Limburg en in de meeste andere gemeenten. Voorstel: schrappen van deze passage. Starters die een huurwoning kopen gelijke voorwaarden bieden als starters die een particuliere woning kopen. ➢

Waarom staat artikel 4, lid 5, in de verordening starterslening gemeente Mook en Middelaar 2018?

In de huidige verordening starterslening gemeente Mook en Middelaar 2018 (https://www.mookenmiddelaar.nl/starterslening) staat: “Een vreemdeling komt slechts in aanmerking voor een Starterslening als hij rechtmatig verblijf houdt in de zin van artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.” In artikel 2 Toepassingsbereik staat al aangegeven voor wie deze starterslening is bestemd. Hier staat “In Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen.” . Indien een vreemdeling hieraan voldoet dan kan een starterslening worden aangevraagd. Deze passage staat ook niet in andere verordeningen startersleningen gemeenten. Voorstel: passage schrappen. ➢

Gereserveerd bedrag starterslening gemeente Mook en Middelaar i.r.t. nieuwe voorwaarde starterslening.

De gemeente Mook en Middelaar heeft € 130.000,- gereserveerd voor startersleningen middels de verordening. Op dit moment wordt circa € 44.000,- van het gereserveerde bedrag gebruikt. In totaal lopen er 8 startersleningen en wordt gemiddeld één keer per jaar een starterslening afgesloten. Als een starterslening wordt afgesloten van een maximaal bedrag van €56.000,-, dan draagt de gemeente hier 25%. Dit is dus €14.000,- per starterslening. Indien de nieuwe verordening starterslening gemeente Mook en Middelaar van kracht wordt kan op basis van het resterende gereserveerde bedrag van circa €86.000,- EURO nog een 6-tal startersleningen worden afgesloten.