7 geanonimiseerd-aanvulling zienswijze nummer 1 belangengroep de Wolkenkrabber aanvulling 1_geanonimiseerd

Belangengroep "de Wolkenkrabber "Mook. GEMEENTE MOOK C.A. 1

Afdeling

Plannit

Ingekomen

Aan de gemeenteraadsleden van Gemeente Mook en Middelaar Raadhuisplein 6 6585 AP Mook

JNM WI Nn W tar NI

+% 09 NOV. 2020 Nummer

Opbergen

(©)

| Paraaf

Kopie:

burgemeester en wethouders Gemeente Mook en Middelaar

Griffier

Betreft :aanvulling op zienswijze concept bestemmingsplan Groesbeekseweg 17-19, Mook Mook, 7 november 2020

Geachte leden van de gemeenteraad,

Bij deze een aanvulling/correctie op de zienswijze van de belangengroep “de Wolkenkrabber”, omdat wij bij nadere beschouwing van het ingediende concept bestemmingsplan Groesbeekseweg 17-19, op onzorgvuldigheden zijn gestuit, die nadere toelichting nodig hebben. Bij nadere bestudering van de plattegronden van het appartementencomplex, blijkt dat het complex niet 18 middensegment of goedkope appartementen omvat, maar het merendeel van de appartementen (zeer) groot is en dus valt in de categorie duur: 6 (33%)van de 18 appartementen is 110-137 m2, 10 (56%) 90-97 m2 en 2 (11%) 2 60 m?is (figuur 1).

Oppervlakte in m2 van 18 appartementen Groesbeekseweg 17-19 161

II UI

137,2133,6132,3

141

120 100

80 60 40 20

0

110 110

97

|

97

| | 10

|Ï 91

11

14

45

16

17

In bijgaande tabellen (bijlage 1) zijn de exacte gegevens per appartement weergegeven. Het project blijkt dus niet anders dan een lucratief investeringsproject te zijn, maar beslist niet 1 van 5 paginas

een object dat voldoet aan de wensen voor woonruimte zoals bedoeld in het coalitieakkoord DGP, PvdA en GroenLinks en zeker niet aan de wensen van de omwonenden. Onbegrijpelijk dat de gemeente geen behoefteraming heeft gedaan, met een goed marktonderzoek, zoals genoemd in hun advies van 2 augustus 2018 ( kenmerk mm18008744) en ook de bewering van de projectontwikkelaar, dat alleen een groot appartementencomplex financieel haalbaar is, voetstoots aanneemt.

Omdat de feiten anders zijn dan voorheen gedacht op basis van het concept bestemmingsplan en de gegevens van de project ontwikkelaar, willen wij graag aandacht vragen voor onderstaande aspecten.

Parkeerplaatsen.

De omwonenden zijn ernstig bezorgd over het tekort aan parkeerruimte. Deze zorgen worden gevoed door het feit dat de CROW criteria uit 2012 (publicatie 317) al zijn vervangen door de CROW publicatie uit 2018, ‘Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen” (publicatie 381).

De berekening van het aantal parkeerplaatsen is dus onjuist op twee gronden: 1

Er wordt gebruik gemaakt van CROW normen uit 2012, die al zijn vervangen door de normen in 2018.

2. De appartementen zijn onterecht geclassificeerd als midden/goedkoop, terwijl 89% van de appartementen valt in de categorie duur. Dat betekent dat het aantal parkeerplaatsen volgens de CROW criteria 2,1 per parkeerplaats per appartement is en 1,6 voor de kleine appartementen.

Conclusie: Volgens de huidige normen uit 2018 zijn minimaal 35 parkeerplaatsen nodig exclusief parkeerplaatsen en opstelplaatsen voor hulpdiensten en parkeerplaatsen voor minder valide bewoners. Economische haalbaarheid.

In hun advies van 2 augustus 2018 ( kenmerk mm18008744)stellen B&W dat de projectontwikkelaar te kennen heeft gegeven dat een groot complex noodzakelijk is omdat een kleiner complex niet haalbaar is uit financieel oogpunt. Enigerlei onderbouwing van de gemeente en/of projectontwikkelaar ontbreekt. De bewering dat het huidige voorstel van de projectontwikkelaar waarschijnlijk een lucratief investeringsproject is en een kleiner gebouw ook haalbaar is berust op de volgende nieuwe berekeningen: Er van uitgaande dat de helft van de appartementen verhuurd wordt ( 3 sociaal en 6 vrije sector), zijn de huurpenningen per jaar minimaal € 109.6476,72, bij een investering van ongeveer €2.600.000. (rendement 4,2% /jaar), maar daarna kunnen de 9 appartementen verkocht worden voor ruim € 3.700.000 (rendement 42%) volgens de huidige marktprijzen. Kortom een goed rendement bij verhuur (er van uitgaande dat de eerste 5 jaren weinig onderhoud nodig zal zijn) maar een fantastisch rendement bij verkoop. 2 van 6 paginas

De bewering van de projectontwikkelaar dat het huidige plan nauwelijks rendeert en dat de winst maximaal €50.000 (geuit in mondeling overleg) bedraagt is op niets gebaseerd. Het rendement van 9 huurappartementen en de overige 9 koopappartementen dekt ruimschoots de kosten en rendeert uitstekend. Er is dus geen enkel argument om een zo groot complex te bouwen. Belangrijke vragen die wij aan de gemeente stelden, maar waarvan wij de antwoorden nog niet ontvangen hebben zijn, zijn belangrijk voor een aanscherping van de rendementen berekening van het huidige plan: Welke appartementen zijn de huurappartementen. 2. Voor hoe lang is vastgelegd dat het huurappartementen blijven. Of wel: na welke periode kunnen de huurappartementen alsnog te koop aangeboden worden? 1

Concluderend, de belangengroep “de Wolkenkrabber” is van mening dat het concept bestemmingsplan Groesbeekseweg 17-19, moet worden afgewezen omdat het complex veel te groot is en omdat onjuiste richtlijnen zijn gebruikt en claims zijn geuit dat een kleiner complex niet economisch haalbaar is, waarvoor elke grond ontbreekt en aantoonbaar onjuist is. Bovenstaande aanpassingen hebben de volledige instemming van alle leden van de belangengroep “de Wolkenkrabber”.

Hoogachtend,

Mede namens de leden van de belangengroep “de Wolkenkrabber”

SECRETARIS BELANGENGROEP “De Wolkenkrabber”

3 van 6 paginas

Bilage 1. Opbouw van het appartementencomplex Groesbeekseweg 17-19.Let op: wat de etage die de projectontwikkelaar de begane grond noemt is niet gelegen op de begane grond maar op de verdieping boven het souterrain ‚dat op de begane grond ligt. APPARTEMENTEN NEVENGEBOUW

1E

geen

Appartement West

Hal

8,9

geen

Hal

11,1

berging

48

berging

51

Slaap 1

12,8

Slaap 1

12,8

Slaap 2

20,5

Slaap 2

20,5

Toilet

12

Toilet

1,3

Badkamer

48

Badkamer

48

Woonkeuken

46,3

Woonkeuken

68,8

Terras

7,6

Terras

79

TOTAAL

121,5

TOTAAL

132,3

WEST

NR 10

OOST Hal

NR 11

Hal

11,9

berging Slaap 1 Slaap 2 Toilet Badkamer Woonkeuken Terras

66

geen

berging Slaap 1 Slaap 2 Toilet Badkamer Woonkeuken Terras

17

11,5

12 7,5 47,9 6 109,6

BG

11,9 6,6 17

11,5 1.2 7,5 47,9 6

109,6

appartement oost

Nrá

Midden nr 5

Hal

11,6

Hal

43

Hal

11,6

berging

45

berging

26

berging

45

12,9

Slaap 1

9

Slaap 1

] Slaap 1

appartement west nr 6

Slaap 2

15,4

Slaap 2

Slaap 2

15,4

Toilet

1,5

Toilet

Toilet

1,5

Badkamer

48

Badkamer

Badkamer

48

Woonkeuken

26,6

Woonkeuken

Woonkeuken

26,6

Terras

62

Terras

Terras

62

Hal

11,6

Totaal

91,2

Totaal Souterrain

nr 16

nr 15

Appartement west

97,4

Appartement oost nr 1 Hal 11,6 4,5 berging 9 Slaap 1 15,4 Slaap 2 Toilet 1,5 Badkamer 4,8 Woonkeuken 26,6 Terras 62

5,3

27,2 7,2

TOTAAL

63,8

Midden nr2 Hal

4,3

berging Slaap 1 Slaap 2 Toilet Badkamer Woonkeuken Terras

26 12,9

48 27,2 7,2

Appartement west nr 3 11,6 4,5 berging 9 Slaap 1 15,4 Slaap 2 Toilet 1,5 Badkamer 4,8 Woonkeuken 26,6 Terras 6,2 Hal

4 van 6 paginas

79,6

TOTAAL

96,1

TOTAAL

59,5 | TOTAAL

5 van 6 paginas

APPARTEMENTEN HOOFDGEBOUW oost

Nr17

Hal

12

Hal

berging

81

berging

82

Slaap 1

16,4

Slaap 1

15,9

Slaap 2

22

Slaap 2

22,5

Toilet

1,3

Toilet

1,3

Badkamer

6,3

Badkamer

6,3

52,9

Woonkeuken

53

Terras

5,7

Terras

5,7

kastruimte

45

Extra kamertje

TOTAAL

8

TOTAAL

137,2

Nr13

Nr 12

1e

Hal

10,2

10,2

Hal

6,5

berging Slaap 1 Slaap 2 Toilet Badkamer Woonkeuken Terras

berging Slaap 1

11,4

Berging Slaap 1

Slaap 2 Toilet Badkamer Woonkeuken Terras

16,2

Slaap 2

17 Toilet

11,4 16,3 147

133,6

Nr14

Hal

6,5

10,2 6,5 11,4 16,2 1,7 6,4

6,4 38,4

Badkamer Woonkeuken Terras

6,4 37,9

Totaal

96,8

appartement oost

TOTAAL MIDDEN nr 8

96,8

Nr7

Hal

10,2

Hal

10,2

Hal

10,2

berging

6,5

berging

6,5

berging

6,5

Slaap 1

11,4

Slaap 1

11,4

Slaap 1

11,4

Slaap 2

16,2

Slaap 2

16,3

Slaap 2

16,2

Toilet

1,7

Toilet

Toilet

147

Badkamer

6,4

Badkamer

Badkamer

6,4

Woonkeuken

38,4

Woonkeuken

Woonkeuken

38,7

Terras

Totaal outerrain

12,7

Woonkeuken

Extra kamertje

BG

Nr 18

Terras

96,8 | TOTAAL

Totaal

38,7

97,1

Westnr9

17 6,4 37,9

Terras

96,8 | Totaal

97,1

Geen woningen in het hoofdgebouw, alleen boxen en een entree

6 van 6 paginas