Raadsvoorstel Hofdijk.pdf

Gemeente Montfoort

RAADSVOORSTEL ter besluitvorming in de raad Datum Raadsvergadering

4 juli 2022

Datum commissievergadering

22 juni 2022

Raadscommissie

Ruimte

Portefeuillehouder

R. Jonkers

Onderwerp

woningbouwplan Hofdijk-Lindeboomseweg

Zaaknummer

:1269743

Voorstel 1. In te stemmen met het plan voor woningbouw op locatie Hofdijk-Lindeboomseweg en het participatietraject en bestemmingsplantraject in gang te zetten; 2. In te stemmen met een bijdrage van € 420.000,- aan de gemeente om het tekort aan sociale woningbouw elders te kunnen compenseren. 3. In te stemmen met het instellen van een bestemmingsreserve Sociale Woningbouw en het te ontvangen bedrag van € 420.000,- te storten in deze bestemmingsreserve. Kernboodschap In 2020 hebben de 'Made in Montfoort' een plan gepresenteerd voor woningbouw en een Futura-huis op de locatie Hofdijk-Lindeboomseweg. Dit plan is nu door de initiatiefnemer uitgewerkt in een schetsplan en ook de programmatische invulling is nu duidelijk. Aan de raad wordt gevraagd in te stemmen met het vervolgtraject en akkoord te gaan met de oplossing voor sociale woningbouw. Bijlagen) 1. (indicatieve) begrenzing bouwplan Hofdijk-Lindeboomseweg 2. Schetsverkenning woningbouwplan locatie Hofdijk-Lindeboomseweg (SRO, maart 2021) 3. Onbezorgd wonen aan de Hofdijk, (RoosRos, mei 2022)

Aanleiding Begin 2020 heeft de gemeenteraad de woningbouwopgave vastgesteld. Om getalsmatig aan die woningbouwopgave te kunnen voldoen zijn verschillende bouwplannen opgestart. Het plan HofdijkLindeboomseweg is daar één van. Het voorstel is om op die locatie ca 49 woningen te gaan bouwen en een Futura-huis voor dementerende ouderen. Met de initiatiefnemer is een intentieovereenkomst gesloten en is het initiatief uitgewerkt tot het niveau van een schetsplan. Aangezien de locatie buiten de bestaande stedelijke contour ligt is toestemming nodig van de provincie. Die toestemming is verkregen in 2021. Sindsdien is het plan toegevoegd aan de realisatielijst van het provinciaal programma 'Wonen en werken'. Voordat we verder gaan met het participatietraject, verdere uitwerking, het sluiten van een realisatieovereenkomst en de voorbereidingen voor het bestemmingsplan wordt de raad gevraagd in te stemmen met het 'principeverzoek' voor woningbouw op deze locatie. Daar zijn twee redenen voor: allereerst betreft het een locatie buiten de bestaande stedelijke contour en heeft het plan een impact op de directe omgeving. Daarnaast zijn er nu geen sociale huurwoningen in het plan opgenomen, terwijl 30% wel verplicht is volgens de gemeentelijke woningbouwopgave. Er is daarom een voorstel opgenomen om het tekort elders te kunnen compenseren.

Pagina 1 van 5 Onderwerp: woningbouwplan Hofdijk-Lindeboomseweg , Datum raadsvergadering:6 juli 2022

Gemeente Montfoort

Gewenst resultaat Na akkoord van de gemeenteraad wordt de omgeving betrokken en kan het plan verder worden uitgewerkt en onderzocht op haalbaarheid. Parallel daaraan wordt afgestemd met andere partijen (hoogheemraadschap, provincie, etc.), wordt de realisatieovereenkomst gesloten en wordt het bestemmingsplan voorbereid. Argumenten / Toelichting 1. In te stemmen met het plan voor woningbouw op locatie Hofdijk-Lindeboomseweg en het participatietraject en bestemmingsplantraject in gang te zetten. a. De locatie leent zich voor woningbouw (zie bijlage 1) Op de locatie Hofdijk-Lindeboomseweg is een woningbouwplan goed denkbaar. De locatie ligt tegen de bestaande woningbouwcontour, op korte afstand van het centrum, kan goed worden aangesloten op het bestaande wegennet, en biedt voor de beoogde doelgroepen een prima woonomgeving. b. Het plan draagt kwantitatief bij aan de woningbouwopgave (zie bijlagen 2 en 3). Als gevolg van het plan worden er ca 50 nieuwe woningen toegevoegd aan het woningbestand in Montfoort. Dit is een substantiële bijdrage aan de woningbouwopgave (ca 430 extra woningen tussen 2021 en 2030). c. Het plan draagt kwalitatief bij aan de woningbouwopgave (zie bijlagen 2 en 3) In het plan is ruimte voor een divers programma voor verschillende doelgroepen. Er is veel vraag naar nieuwbouwwoningen in alle segmenten.

Met name in het betaalbare huur- en koopsegment is de behoefte groot. Dit plan biedt aan ca 40 woningzoekenden de kans om een betaalbare woning te bemachtigen. Het volledige programma is als volgt: • Ca 20 koopwoningen in het segment 'betaalbare koop' met een VON prijs onder de NHG-grens (thans € 350.000,- VON). De woningen zijn modulair uitbreidbaar. Er zijn ook kleinere woningen van ca 50m2 in het plan opgenomen. Deze woningen zullen ruim onder NHG-grens worden aangeboden. De definitieve VONprijzen zijn nog niet bekend. • Ca 20 huurwoningen in het segment'middenduur' met een huurprijs van € 900,tot € 1.200,- per maand. • Ca 8 koopwoningen in het segment 'duur (doorstroomvraag)' met een VON-prijs boven de € 350.000,- . De definitieve VON-prijzen zijn nog niet bekend. • Een Futura-huis met daarin ca 19 units voor dementerende ouderen. Gelet op de toenemende vergrijzing is er behoefte aan een dergelijke voorziening. De initiatiefnemer heeft overeenstemming over de beoogde voorziening met de exploitant. 2. In te stemmen met een bijdrage van € 420.000,- aan de gemeente om het tekort aan sociale woningbouw elders te kunnen compenseren a. De initiatiefnemer is bereid om een bovengemiddeld aandeel betaalbare woningen op te nemen in zijn plan (ca 41 van de 49 woningen vallen nu in dat segment), maar hij is niet bereid om sociale huurwoningen op te nemen.

Een van zijn belangrijkste overwegingen is dat hij zich wil inzetten voor betaalbare woningen voor de inwoners van Montfoort en de eerste toewijzing van de koopwoningen in eigen hand wil houden. De huurwoningen houdt hij in eigen beheer, dus ook daar is de toewijzing in eigen hand. De initiatiefnemer is wel bereid om een financiële bijdrage te leveren aan de gemeente waarmee deze het tekort aan sociale woningbouw elders kan realiseren.

Onderwerp: woningbouwplan Hofdijk-Lindeboomseweg, Datum raadsvergadering:4 juli 2022

Pagina 2 van 5

Gemeente Montfoort b.

c.

d.

De financiële bijdrage is realistisch De af te dragen financiële bijdrage door de initiatiefnemer aan de gemeente is gebaseerd op de volgende programmatische rekensom: • Van de nieuwbouwwoningen moet 30% in het segment 'sociaal' worden gerealiseerd (woningbouwopgave Montfoort) • De verhouding sociaal/regulier is dus 30/70. Naast de 49 reguliere nieuwbouwwoningen moeten er dus ook 21 sociale woningen worden toegevoegd om aan de woningbouwopgave te voldoen. Het compensatiebedrag van € 20.000,- per sociale woning is gebaseerd op een advies van Stad2, opgesteld voor de situatie in Montfoort in opdracht van de gemeente. Over het bedrag is overeenstemming met de initiatiefnemer. In 2021 is onderzocht of het instellen van een vereveningsfonds voor sociale woningbouw nuttig is. In een raadsinformatiebrief over dit onderwerp (Zie RIB van september 2021) is uitgelegd waarom dit voor Montfoort niet het geval is, maar ook dat het maken van afspraken op vrijwillige basis altijd mogelijk blijft. Dit voorstel is daarvan een voorbeeld. Met de financiële bijdrage kunnen we elders sociale woningen realiseren Een financiële compensatie voor een tekort aan sociale woningen heeft alleen zin als we ook ruimtelijk kansen zien om extra sociale woningen elders te kunnen realiseren. Die kansen zien we inderdaad.

Er zijn reële mogelijkheden op een van de uitbreidingslocaties die nu in ontwikkeling zijn (hierover zijn afspraken met de beoogde projectontwikkelaars) of op een van de woningbouwplannen op gemeentelijke grondposities (bijvoorbeeld Van Damstraat, Pastoor Spaanplein).

3. In te stemmen met het instellen van een bestemmingsreserve Sociale Woningbouw en het te ontvangen bedrag van € 420.000,- te storten in deze bestemmingsreserve. a. Het instellen van deze bestemmingsreserve is bedoeld om het tekort aan sociale woningbouw elders te kunnen compenseren. Kanttekeningen en alternatieven • Kanttekening: de definitieve haalbaarheid is nog niet aangetoond. In deze (intentie-)fase wordt op meerdere aspecten gekeken naar de haalbaarheid, bijvoorbeeld financieel, ruimtelijk, juridisch-planologisch, etc. In het vervolgtraject kunnen in theorie nog onverwachte 'showstoppers' opdoemen. • Kanttekening: het bouwplan heeft forse impact op de omgeving Als gevolg van het woningbouwplan gaat het bestaande landschap (weiland en boomgaard) verloren. Met de ruimtelijke indeling is geprobeerd zoveel mogelijk rekening te houden met de omgeving. In het participatietraject zal aan de omwonenden worden gevraagd hun inbreng te leveren en waar mogelijk de plannen daarop aan te passen. • Kanttekening: Een plan met ca 49 woningen en een woon-zorg voorziening genereert ook extra verkeersbewegingen. Nader verkeerskundig onderzoek moet uitwijzen of er extra verkeersmaatregelen nodig zijn of niet. Dit onderzoek is ook nodig in het kader van het bestemmingsplan.

• Kanttekening: de initiatiefnemer wijst de woningen toe Het bouwplan is ontstaan uit een particulier initiatief van de grondeigenaar. Deze wil bewoners uit eigen gemeente zoveel mogelijk de kans geven om een nieuwe huur- of koopwoning in zijn bouwplan te bemachtigen, bijvoorbeeld door lokaal te adverteren. De gemeente heeft geen beperkingen opgelegd aan de toewijzing. Er is een doelgroepenverordening in voorbereiding die dat deels mogelijk maakt. Of die verordening ook op dit project van toepassing kan zijn is nog niet duidelijk.

Onderwerp: woningbouwplan Hofdijk-Lindeboomseweg, Datum raadsvergadering:4 juli 2022

Pagina 3 van 5

•

Gemeente Montfoort

%Th

Alternatief: sociale woningbouw toch verplicht stellen Met de initiatiefnemer is 30% sociale woningbouw, feitelijk de standaard' voor grotere nieuwbouwprojecten, uitgebreid besproken. De initiatiefnemer heeft ruimtelijke argumenten aangedragen om daar in dit geval van af te wijken en wil bovendien zelfde woningen kunnen toewijzen. Bij sociale woningbouw is dat laatste niet mogelijk. De gemeente zou kunnen vasthouden aan het gewenste aandeel sociale woningbouw en dit als randvoorwaarde voor verdere medewerking kunnen opleggen. De initiatiefnemer heeft laten weten dat hij dan zijn voorstel intrekt en dat het bouwplan dan niet doorgaat. Financiën Met de initiatiefnemer is een intentieovereenkomst gesloten waarin de wederzijdse rechten en plichten zijn vastgelegd. De initiatiefnemer is onder meer verplicht om een financiële bijdrage over te maken waaruit de gemeentelijke kosten worden gedekt. Zodra de intentiefase is afgerond en er zicht is op realisatie wordt er een realisatieovereenkomst gesloten. Ook daarin worden de financiële verplichtingen vastgelegd. Doel van deze overeenkomsten is te bereiken dat het bouwplan geen negatieve financiële consequenties voor de gemeente heeft. Juridische gevolgen De eerder gesloten intentieovereenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente is getoetst door juridische zaken.

Planning en aanpak Na instemming door de gemeenteraad wordt het participatietraject gestart. Gemeente en initiatiefnemer zullen daarin samen optrekken. Naast de omwonenden worden ook andere belanghebbende partijen betrokken bij de uitwerking, zoals het hoogheemraadschap, de provincie, stichting Hugo Kotestein, etc.). Parallel daaraan wordt de haalbaarheid van het plan verder uitgezocht en wordt de realisatieovereenkomst opgesteld voor het vervolg. Deze wordt in het 4e kwartaal ondertekend (tenzij in de tussentijd zou blijken dat het plan niet haalbaar is). Om de woningen te kunnen realiseren moet het bestemmingsplan worden gewijzigd. De deelonderzoeken voor het bestemmingsplan worden in het 3e en 4e kwartaal van dit jaar uitgevoerd. Het ontwerp bestemmingsplan kan naar verwachting eind dit jaar aan de gemeenteraad worden voorgelegd. De planning voor de woningbouw is afhankelijk van de bestemmingsplanprocedure. Communicatie 1 Participatie Als de gemeenteraad instemt met de plannen voor Hofdijk-Lindeboomseweg dan zullen we een persbericht opstellen en direct daarna omwonenden en belanghebbenden uitnodigen voor het participatietraject. De informatie over het plan op de gemeentelijke projectenwebsite wordt dan geactualiseerd.

Relatie met duurzaamheid 1 Maatschappelijk verantwoord ondernemen De initiatiefnemer heeft zelf voorgesteld om de woningen extra duurzaam en energievriendelijk te zullen maken. Toets inclusiviteit Het Futurahuis biedt straks huisvesting en zorg voor ca 19 dementerende ouderen. Een soortgelijke voorziening is er nog niet in Montfoort. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN MONTFOORT, de secretaris, de burgemeester,

van der Veer

, mr.^ _P..Jän Hartsk~ínp-de Jong

Onderwerp: woningbouwplan Hofdijk-Lindeboomseweg, Datum raadsvergadering:4 juli 2022

Pagina 4 van 5

Gemeente Montfoort

RAADSBESLUIT In de openbare vergadering van 4 juli 2022 heeft de gemeenteraad besloten: 1. In te stemmen met het plan voor woningbouw op locatie Hofdijk-Lindeboomseweg en het participatietraject en bestemmingsplantraject in gang te zetten; 2. In te stemmen met een bijdrage van € 420.000,- aan de gemeente om het tekort aan sociale woningbouw elders te kunnen compenseren; 3. In te stemmen met het instellen van een bestemmingsreserve Sociale Woningbouw en het te ontvangen bedrag van € 420.000,- te storten in deze bestemmingsreserve.

de griffier,

de voorzitter,

drs. E. van der Voorde a.i.

mr. P.J. van Hartskamp-de Jong

Pagina 5 van 5 Onderwerp: woningbouwplan Hofdijk-Lindeboomseweg, Datum raadsvergadering:4 juli 2022