Raadsvoorstel Beoordelingskader voor het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen.pdf

RAADSVOORSTEL Ter besluitvorming in de raad

Zaaknummer

125599

Datum Raadsvergadering

Onderwerp

Beoordelingskader voor het omzetten van Datum commissievergadering bedrijfswoningen naar burgerwoningen

Portefeuillehouder

Wethouder C L Jonkers

Raadscommissie

Ruimte

30 mei 2023 15 mei 2023

Voorstel De volgende kaders te hanteren bij het beoordelen van planologische aanvragen voor het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen: a. Er wordt alleen meegewerkt als de aanvraag voldoet aan de volgende inhoudeiijke beoordelingscriteria: i. De bedrijfswoning is minimaal lojaargeleden gebouwd. ii. De bedrijfswoning staat niet op een bedrijventerrein. iii. De woning heeft/krijgt een eigen ontsluiting en er is weinig risico op conflicten met de aangrenzende bedrijvigheid als gevolg van hinder. iv. Aangetoond wordt dat het woon- en leefklimaat aanvaardbaar is. v. Aangetoond wordt dat de gevolgen voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven aanvaardbaar zijn. b. Het bevoegde bestuursorgaan (gemeenteraad of college van burgemeester en wethouders) kan in bijzondere, onvoorzienbare omstandigheden gemotiveerd afwijken van de hiervoor onder a.i genoemde termijn, als toepassing van deze termijn onevenredige gevolgen zou hebben voor één of meer belanghebbenden. c. Als op grond van de inhoudelijke beoordeiingscriteria, eventueel met toepassing van de hardheidsclausule, medewerking kan worden verleend, gelden de volgende twee juridische randvoorwaarden: i. lndien de woning wordt afgesplitst van een bedrijf, verklaart dit bedrijf schriftelijk dat het geen bezwaar heeft tegen de omzetting naar een burgerwoning.

Ook wordt in het bestemmingsplan/omgevingsplan geregeld dat er op het resterende bedrijfsperceel geen nieuwe bedrijfswoning meer mag worden gebouwd. ii. De aanvrager neemt het planschaderisico op zich. 2. Te bepalen dat deze kaders als beleidsregels in werking treden een dag na die van de bekendmaking. 3. Te bepalen dat dit beleidskader niet geldt voor plattelandswoningen. Kernboodschap We stellen voor om beleidsregels vast te stellen voor aanvragen om bedrijfswoningen om te zetten naar burgerwoningen. Dit zorgt voor een consistente bestuurlijke lijn en maakt het voor belanghebbenden beter voorspelbaar of een aanvraag kans van slagen heeft. Bijlage(n) Beslisboom

.

Gemeente Montfoort

Aanleiding De gemeente krijgt met enige regelmaat planologische verzoeken om bedrijfswoningen om te zetten naar zelfstandige woningen. Dergelijke verzoeken hebben in het verleden geleid tot discussies binnen de gemeenteraad. Doordat voor dergelijke verzoeken momenteel geen eenduidig beleid is opgesteld is het voor aanvragers onduidelijk wanneer een verzoek kans van slagen heeft. Daarnaast bestaat het risico op precedentwerking of ongelijkheid, doordat verzoeken nu zonder vaste en expliciete criteria worden beoordeeld. Wethouder Jonkers heeft daarom op 12 september 2022 aan de commissie Ruimte toegezegd dat er beleid wordt ontwikkeld. Gewenst resultaat Het gewenste resultaat is een consistent beleidskader dat voortbouwt op het huidige informeel gangbare beleid. Het beleidskader maakt de besluitvorming gemakkelijker en maakt het voor (potentiële) aanvragers beter inzichtelijk of het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning een kans van slagen heeft. Argumenten / Toelichting 1. Algemene overweging Een bedrijfswoning is een woning die moet worden bewoond door iemand die verbonden is met een ter plekke functionerend (al dan niet agrarisch) bedrijf, bijvoorbeeld als eigenaar of werknemer. Een bedrijfswoning maakt in het bestemmingsplan altijd deel uit van de bedrijfsmatige bestemming.

ln bepaalde opzichten heeft een bedrijfswoning een lager beschermingsniveau dan een burgerwoning. Een bedrijfswoning wordt qua geur en geluid niet als een geurgevoelig object gezien voor het eigen bedrijf. Ook toetst het bevoegd gezag niet op luchtkwaliteit voor de eigen bedrijfswoning. Het komt voor dat: • de bedrijfsactiviteiten op een locatie met een bedrijfswoning worden beëindigd; of • een (voormalige) bedrijfswoning en het bedrijf niet langer aan elkaar zijn verbonden. ln de eerste situatie verdwijnt de onderliggende bedrijfsbestemming en daarmee het bestaansrecht van een bedrijfswoning ln de tweede situatie blijft er wel een bedrijffunctioneren, maar wordt de woning qua eigendom en gebruik afgesplitst van het bedrijf; bijvoorbeeld vanwege overname van het bedrijf. De woning wordt in beide gevallen niet meer als bedrijfswoning bewoond. Zelfstandige bewoning is in strijd met het bestemmingsplan en dit maakt de woning onverkoopbaar. Het omzetten naar een reguliere burgerwoning lost dit probleem op. Ook voorkomt dit kapitaalvernietiging, wat zeker van belang is bij een courante of cultuurhistorisch waardevolle woning. De gemeente krijgt regelmatig verzoeken binnen voor het omzetten van een bedrijfswoning tot reguliere burgerwoning. Doordat er geen eenduidig beleid is leiden deze verzoeken tot discussies in de gemeenteraad, en onzekerheid bij de aanvrager.

Voor dergelijke verzoeken is er een informele werkwijze die wordt toegespitst op de individuele aanvragen. De informele werkwijze kan bij afwijking echter leiden tot precedentwerking of ongelijkheid, waardoor een ongewenst soepele beoordeling gangbaar kan worden. Middels dit raadsvoorstel wordt daarom voorgesteld om de informeie werkwijze vast te leggen in een beoordelingskader met een beslisboom.

.

Gemeente Montfoort

2. Belangrijke factoren voor de beoordeling Bij de beoordeling van verzoeken zijn vier (deels overlappende) factoren van cruciaal belang: 1. Het gebiedstype. 2. De potentiële handhavings- en conflictrisicos. 3. Het woon- en leefklimaat. 4. De uitbreidingsmogelijkheden voor omliggende bedrijven. Deze factoren worden hieronder kort toegelicht. 2. 1. Gebiedstype De belangenafweging hangt sterk af van het gebiedstype. Op een bedrijventerrein is de bedrijfsfunctie het belangrijkst en moeten bedrijven zich maximaal kunnen ontplooien. Het s onwenselijk dat de ontwikkelmogelijkheden op bedrijventerreinen worden belemmerd door het toelaten van zelfstandige bewoning. Bij een afzonderlijk bedrijfsperceel in een woonwijk of in het buitengebied ligt dat veel genuanceerder; het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning kan dan zelfs een extra slot op de deur zijn om ongewenste uitbreiding van de bedrijvigheid te voorkomen. We steilen voor om op bedrijventerreinen niet mee te werken aan het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen. We doelen hiermee op de bedrijventerreinen ljsselveld, Krekenburg, Heeswijk en Van Rietlaan/Linschoten. ln andere gebieden dient een afweging per geval plaats te vinden op basis van het voorgestelde beoordelingskader. Voor het buitengebied stellen we dus voor om het omzetten van bedrijfswoningen niet categorisch uit te sluiten.

Ten eerste omdat het anders verleidelijk wordt om een niet meer benodigde bedrijfswoning in gebruik te geven aan derden, zoals arbeidsmigranten die geen relatie hebben met het bedrijf. Ten tweede om zoveel mogelijk te voorkomen dat mensen in bedrijfswoningen blijven wonen terwijl ze niet meer voor het bedrijf werken. Een te restrictief beleid voor het buitengebied vergroot de kans op illegaal gebruik. Hierbij moet worden bedacht dat toezicht lastig is. Strijdig gebruik van een bedrijfswoning is aan de buitenkant vaak niet zichtbaar. 2.2. Potentiële handhavings- en conflictrisicos Een te soepele beoordeling van een aanvraag kan op lange termijn voor conflicten zorgen. Bij het afsplitsen van een bedrijfswoning is er aanvankelijk vaak nog een band tussen het bedrijf en de bewoners waardoor de kans op klachten relatief beperkt is. opvolgende bewoners zullen echter minder geneigd zijn om hinder te accepteren. AIs gemeente willen wij zorgdragen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor deze bewoners. Daarom moet bij de beoordeling van elk omzettingsplan kritisch worden gekeken naar de conflictrisicos op de langere termijn. Een beoordeling van de handhavings- en conflictrisicos gaat vooraf aan een (cijfermatige) toets aan de milieunormen, die ïn de volgende paragraaf aan de orde komt.

Er wordt bij deze risicobeoordeling bezien in hoeverre woning en bedrijf elkaar qua situering, ontsluiting en aard van de bedrijfsactiviteiten in de weg kunnen zitten. Als een woning uitsluitend via de bedrijfsontsluiting bereikbaar is, is dat een red flag. Een burgerwoning moet zelfstandig te ontsluiten zijn. Dit is van belang vanwege bereikbaarheid voor hulpdiensten, sociale veiligheid en een verantwoorde verkeerssituatie op eigen terrein. 2.3. Beoordeling woon- en !eefklimaat Zijn er qua gebiedstype en qua handhavingsrisicos geen belemmeringen, dan moet vervolgens worden aangetoond dat er sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Er zal in elk geval op de volgende aspecten worden getoetst: • Geur • Geluid • Luchtkwaliteit • Bodemkwaliteit • Externe veiligheid (gevaarlijke stoffen)

.

emeente Montfoort

Bij de beoordeling volgen we de VNG-handreiking, geldende milieuregelgeving, RIVM-richtlijnen en jurisprudentie. Deze richtlijnen geven inzicht in de aanvaardbaarheid van hinder als gevolg van de bovengenoemde aspecten. De mate van aanvaardbaarheid verschilt per gebied. ln het buitengebied is bijvoorbeeld meer geurhinder aanwezig als gevolg van agrarische functies. Daarom wordt in het buitengebied een tamelijk slecht woon- en leefklimaat voor het aspect geur als aanvaardbaar geacht. Overigens kunnen in de belangenafweging behalve hinderaspecten ook positieve aspecten een rol spelen. Met name het behoud van cultuurhistorische waarde kan een argument zijn om enige hinder te accepteren. Het bewonen van een monumentaal pand heeft een extra belevingswaarde die tot zekere hoogte nadelen van de woonomgeving kan compenseren. Dit uitgangspunt heeft ook een plek in de gemeentelijke geurverordening, waarbij dit als volgt is verwoord De gemeente acht het behoud van cultuurhistorisch waardevolle gebouwen zo belangrijk, dat daarvoor een lager beschermingsniveau wordt geaccepteerd. 2.4. Gevo!gen voor om!iggende bedrijven Tot slot moet worden gekeken naar de gevolgen voor omliggende bedrijven. Zoals gezegd geldt het lagere beschermingsniveau van bedrijfswoningen alleen voor het eigen bedrijf. Bedrijfswoningen worden wél beschermd tegen milieuhinder van andere bedrijven.

Dit betekent dat het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen in de meeste gevallen vooral consequenties heeft voor de toegestane milieuhinder van het afgesplitste bedrijf. Bij de beoordeling of de gevolgen voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven aanvaardbaar zijn, wordt uitgegaan van de maximale planologische mogelijkheden van de bedrijven en de voormalige bedrijfswoning. Dat betekent dat: • Het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning bestaande uitbreidingsmogelijkheden van omliggende bedrijven, die zijn vastgelegd in een bestemmingsplan, niet mag wegnemen. • Bedrijven geen last mogen krijgen van toekomstige uitbreidingen van een voormalige bedrijfswoning. Met andere woorden, er wordt bij de toets niet alleen gekeken naar de bestaande situering van de woning, maar er wordt ook gelet op eventuele aan- of uitbouwmogelijkheden (al dan niet vergunningplichtig); voorkomen moet worden dat een woning door aan- of uitbouw te dicht op een bedrijf komt te staan. We stellen bovendien voor bij splitsing van bedrijf en bedrijfswoning altijd een schriftelijke verklaring van het bedrijf te verlangen dat het geen bezwaar heeft tegen de omzetting naar een burgerwoning. Het is dus van groot belang dat partijen hier bij een splitsing goede onderlinge afspraken over maken.

Aandachtspunten: • Op het moment dat een (voormalige) bedrijfswoning wordt afgesplitst van het bedrijfsperceel, moet in het bestemmingsplan/omgevingsplan worden geregeld dat er op het resterende bedrijfsperceel geen nieuwe bedrijfswoning meer mag worden gebouwd. • Voorwaarde voor medewerking is dat de aanvrager het planschaderisico op zich neemt. 3. Beoorde!ingskader Op basis van het voorgaande stellen we voor het beoordelingskader vast te stellen zoals verwoord in de besluittekst en zoals schematisch is samengevat in de bijgevoegde beslisboom. De in de besluittekst genoemde beoordelingscriteria zijn cumulatief; er moet dus worden voldaan aan alle criteria. Het beoordelingskader zal zowel voor de gemeenteraad als het college van burgemeester en wethouders gelden. De gemeenteraad is het bevoegd orgaan voor het vaststellen van bestemmingsplannen. Burgemeester en wethouders zijn het bevoegd orgaan voor het verlenen van omgevingsvergunningen. Het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning kan zowel bij een bestemmingsplan als een omgevingsvergunning aan de orde zijn.

4

Gemeente Montfoort

Kanttekeningen en alternatieven 3.1. !nterpretatieruimte beleidskader Om conflicten op lange termijn zo veel mogelijk te voorkomen is gekozen voor een terughoudend beoordelingskader. Ondanks dit kader blijft er enige interpretatieruimte. Dat geldt vooral voor de vraag of het woon- en leefklimaat aanvaardbaar is. De gemeenteraad heeft hierin volgens jurisprudentie veel beoordelingsvrijheid en een motiveringsplicht. Er zal altijd moeten worden gekeken naar de specifieke situatie. Hierbij is het denkbaar dat er maatregelen worden genomen om (alsnog) te zorgen voor een aanvaardbaar woon- en leefklimaat; denk bijvoorbeeld aan het treffen van geluidwerende voorzieningen. Daarnaast is het beleidskader bedoeld voor aanvragen om bedrijfswoningen permanent om te zetten naar burgerwoningen. Er kan voor strikt tijdelijke situaties een andere afweging worden gemaakt. 3.2. Aanvaardbaar woon- en !eefklimaat Krijgt een bedrijfswoning de status van burgerwoning, dan vervalt het lagere beschermingsniveau. Bewoners hebben in beginsel recht op een woon- en leefklimaat dat past bij een burgerwoning. Wordt een woning afgesplitst van een bedrijf, dan kan het omzetten van een bedrijfswoning de bestaande bedrijfsvoering en uitbreidingsmogelijkheden van de aangrenzende (afgesplitste) bedrijvigheid beperken. Het lagere beschermingsniveau van bedrijfswoningen geldt namelijk alleen voor het eigen bedrijf.

Bedrijfswoningen worden wél beschermd tegen milieuhinder van andere bedrijven. Dit betekent dat het omzetten naar burgerwoningen vooral consequenties heeft voor de toegestane milieuhinder van een afgesplitst bedrijf. 3.3. Waardevermeerdering Bij eerdere discussie in raad en raadscommissie kwam ook nog aan de orde dat het omzetten naar een burgerwoning tot een waardevermeerdering leidt. Uitjurisprudentie volgt dat deze waardevermeerdering c.q. het prijsopdrijvend effect geen beletsel hoeft te zijn voor een gemeente om mee te werken. Sterker nog, je kunt andersom redeneren dat het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning leegstand en verpaupering voorkomt; de Raad van State vindt dat geen onredelijk argument1. ln principe is waardevermeerdering dus geen reden om het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning te weigeren. Wél stellen we voor om — behoudens een hardheidsclausule voor bijzondere, onvoorzienbare situaties — alleen mee te werken aan het omzetten naar een burgerwoning als de bedrijfswoning ten minste 10 jaar geleden s gerealiseerd. Dit om te voorkomen dat nieuwe bedrijfswoningen worden gerealiseerd met het oog op potentiële waardevermeerdering. 3.4. VAB-!ocaties en p!atte!andswoningen Er zijn zoals gezegd twee hoofdsituaties waarin het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning aan de orde kan zijn: 1.

Hetbedrijfwaarde bedrijfswoning toe behoorde, houdtopte bestaan. 2. De woning en het bedrijfworden van elkaar afgesplitst. De situatie onder 1. doet zich onder meer voor bij VAB-locaties (Vrijkomende Agrarische Bedrijfsbebouwing). Het hier voorgestelde beoordelingskader voor bedrijfswoningen zal in principe ook gaan gelden voor VABlocaties. Wel zal bij VAB-locaties aanvullend worden getoetst aan het provinciale beleid voor het buitengebied. De situatie onder 2. doet zich onder meer voor bij plattelandswoningen. Het bestemmingsplan voor het buitengebied kent de mogelijkheid om een (voormalige) agrarische bedrijfswoning te wijzigen naar een zogenaamde plattelandswoning. Deze wijzigingsbevoegdheid is gebaseerd op de Wet Plattelandswoningen. Een plattelandswoning heeft qua milieubetasting hetzelfde beschermingsniveau als een agrarische bedrijfswoning — waardoor er geen juridische belemmering ontstaat voor de bedrijfsvoering — maar mag worden bewoond door iemand zonder binding met het bedrijf. Het geidende bestemmingsplan stelt als voorwaarde dat: 1

Afdeling bestuursrecht van de Raad van State, uitspraak 05-10-2016, ECLI:NL:RVS:2016:2641 5

.

emeente Montfooít

de betreffende agrarische bedrijfswoning afgesplitst is van het agrarisch bedrijf en niet meer als zodanig in gebruik is; b. sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat uit oogpunt van luchtkwaliteit. Bij het toestaan van een plattelandswoning blijft de woning deel uitmaken van het agrarische bestemmingsplan en blijft het lagere beschermingsniveau voor het bedrijf gelden. Dat geldt alleen niet voor luchtkwaliteit2. De Wet plattelandswoningen kan namelijk geen uitzondering maken op de Europese richtiijn voor luchtkwaliteit. Daarom zal voor luchtkwaliteit moeten worden getoetst of het woon- en leefklimaat van de plattelandswoning aanvaardbaar is. a.

Plattelandswoningen hebben een specifiek karakter en toetsingskader, daarom vallen ze buiten het bestek van dit beoordelingskader. 3.5. Omgevingswet Onder de Omgevingswet kunnen volgens het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) afwijkende regels gelden voor voormalige bedrijfswoningen ten opzichte van reguliere woningen. Dit is een voortzetting van de regeling voor plattelandswoningen. Waar onder de huidige wetgeving alleen voor plattelandswoningen een lager beschermingsniveau geldt, biedt de Omgevingswet de mogelijkheid om dit ook toe te passen op voormalige bedrijfswoningen bij horecagelegenheden en voormalige bedrijfswoningen gelegen op een bedrijventerrein. Het bevoegd gezag kan in het omgevingsplan afwijken van de waarden voor geluid, geur, trillingen en slagschaduw vanwege een activiteit voor een woning met een voormalige functionele binding met die activiteit (artikel 5.62, 5.85, 5.89e en 5.96 van het Bkl). Het is vanwege de eerdergenoemde Europese richtlijn voor luchtkwaliteit niet toegestaan om af te wijken van de omgevingswaarden voor luchtkwaliteit; deze gelden zowel voor woningen met een voormalige functionele binding als voor reguliere woningen. De vraag õf wordt meegewerkt aan het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning is en blijft een lokale gemeentelijke afweging.

De invoering van de Omgevingswet heeft dan ook geen gevolgen voor dit beoordelingskader. Wel biedt de Omgevingswet zoals gezegd extra instrumenten om te regelen dat — áls de gemeente omzetting naar een burgerwoning toestaat — de voormalige bedrijfswoning een lager beschermingsniveau heeft ten opzichte van het bedrijf waartoe het behoorde. Ook onder de Omgevingswet geldt dat er voor andere bedrijven eigenlijk niets verandert bij het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning. Alle bestaande gebruiksregels die de voormalige bedrijfswoning beschermden tegen deze andere bedrijven blijven gelden. 4. Alternatief Er is geen wettelijke verplichting om voor het omzetten van bedrijfswoningen tot zelfstandige woning beleid vast te stellen. Een optie is dus om dit niet te doen, maar dan is de kans groot dat toekomstige aanvragen opnieuw tot discussie leiden. Hierdoor blijft het voor aanvragers onduidelijk wanneer een aanvraag kans van slagen heeft, en blijft het risico op precedentwerking groot. Financiën Het voorstel heeft geen financiële consequenties. Voorwaarde voor medewerking aan het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning is altijd dat er een overeenkomst wordt gesloten waarin de aanvrager het planschaderisico op zich neemt. Juridische gevolgen Het gaat in dit voorstel om het vaststellen van beleidsregels.

Bestuursorganen stellen beleidsregels vast om te verduidelijken hoe zij omgaan met hun beslisruimte. Deze beleidsregels hebben daarmee geen directe rechtsgevolgen: belanghebbenden zijn hier niet aan gebonden en zii behouden dezelfde rechtsmiddelen om in verweer te gaan tegen besluiten. Beleidsregels zijn wel in sterke mate bindend voor het bestuursorgaan zelf. 2 Afdeling bestuursrecht van

de Raad van State, uitspraak 04-02-2015, ECLI:NL:RVS:2015:236. 6

Pianning en aanpak Als de gemeenteraad ¡nstemt met dit voorstel, worden de kaders ais beleidsregels gepubliceerd. Deze treden in werking daags na de bekendmaking. Communicatie ¡ Participatie Het gaat in dit voorstel om het vaststellen van beleidsregels. Belanghebbenden zijn hier zoals gezegd niet aan gebonden en zij behouden dezelfde rechtsmiddelen om in verweer te gaan tegen besluiten. Voorafgaande participatie over deze beleidsregels is daarom niet nodig. Na vaststelling worden ze bekendgemaakt op de gemeentelijke website en in het Gemeenteblad. Relatie met duurzaamheid ¡ Maatschappelijk verantwoord ondernemen Het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning heeft als voordeel dat het gebouw behouden kan blijven. Het herbestemmen van een bestaand gebouw smeert de milieulast van de gebruikte materialen uit over een langere periode. Toets inclusiviteit Niet van toepassing. Montfoort, 4 april 2023 BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN MONTFOORT, de secretaris, de burgemeester,

/, /

/ mr. P.J. van

ong

/

7

RAADSBESLUIT ln de openbare vergadering van 24 april 2023 heeft de gemeenteraad besloten: De volgende kaders te hanteren bij het beoordelen van planologische aanvragen voor het omzetten van bedrijfswoningen naar burgerwoningen: a. Er wordt alleen meegewerkt als de aanvraag voldoet aan de volgende inhoudelijke beoordelingscriteria: i. De bedrijfswoning is minimaal lojaargeleden gebouwd. ii. De bedrijfswoning staat niet op een bedrijventerrein. iii. De woning heeftlkrijgt een eigen ontsluiting en er is weinig risico op conflicten met de aangrenzende bedrijvigheid als gevolg van hinder. iv. Aangetoond wordt dat het woon- en leefklimaat aanvaardbaar is. v. Aangetoond wordt dat de gevolgen voor de bedrijfsvoering van omliggende bedrijven aanvaardbaar zijn. b. Het bevoegde bestuursorgaan (gemeenteraad of college van burgemeester en wethouders) kan in bijzondere, onvoorzienbare omstandigheden gemotiveerd afwijken van de hiervoor onder a.i genoemde termijn, als toepassing van deze termijn onevenredige gevolgen zou hebben voor één of meer belanghebbenden. c. Als op grond van de inhoudelijke beoordelingscriteria, eventueel met toepassing van de hardheidsclausule, medewerking kan worden verleend, gelden de volgende twee juridische randvoorwaarden: i.

lndien de woning wordt afgesplitst van een bedrijf, verklaart dit bedrijf schriftelijk dat het geen bezwaar heeft tegen de omzetting naar een burgerwoning. Ook wordt in het bestemmingsplan/omgevingsplan geregeld dat er op het resterende bedrijfsperceel geen nieuwe bedrijfswoning meer mag worden gebouwd. ii. De aanvrager neemt het planschaderisico op zich. Te bepalen dat deze kaders als beleidsregels n werking treden een dag na die van de bekendmaking. Te bepalen dat dit beleidskader niet geldt voor plattelandswoningen. de griffier,

de voorzitter,

mr. S.G. Meijer

mr. P.J. van Hartskamp-de Jong

8