Geactualiseerde Woonvisie 2025

In de Woondeal is daarnaast afgesproken dat alle gemeenten in de U10 bijdragen aan het streven toe te groeien naar 30% sociale huur in de gehele woningvoorraad en er wordt ingezet om hierover afspraken te maken in Woonvisies9. Dit is voor Montfoort een enorme opgave omdat dit aandeel nu op 16% ligt. Daarbij; zelfs als er 1.000 woningen worden gebouwd en dat allemaal sociale huurwoningen dan nog wordt de 30% nog niet behaald. Een tanker is niet zomaar te keren; dat geldt ook voor de samenstelling van de woningvoorraad in een gemeente. Dit los van het feit dat de bouw van enkel sociale huurwoningen financieel onhaalbaar en onwenselijk is. Wij kiezen bij deze actualisatie om, net als in ons woningbouwprogramma van de afgelopen jaren, te sturen op de realisatie van 30% sociale huur, we zetten onze ambitie om 30% sociale huur te bouwen bij nieuwbouw voort. Met de voorziene woningbouw stijgt dit naar 19%, wat een fikse opgave is. Wij werken hiermee aan gemaakte afspraken en komende wetgeving en kunnen het te lage aantal en aandeel sociale huurwoningen in onze gemeente verhogen. In het te ontwikkelen Volkshuisvestingsprogramma bepalen we hoe we hier in de periode daarna mee omgaan vanuit de dan geldende weten regelgeving en andere beschikbare informatie en nader onderzoek.

8 Corporaties hebben te maken met beperkingen ten aanzien van de middenhuur zoals investeringsruimte in de middenhuur/niet-DAEB en eisen

aan Interest-Coverage-Ratio en Debt Service Coverage Ratio. 9 Er is daarnaast afgesproken dat Gemeenten waar dit nu evident niet haalbaar is (bijvoorbeeld door onvoldoende nieuwbouwmogelijkheden hebben) geven dit aan en geven aan op welke wijze zij wél op termijn gaan toegroeien naar 30%

18

Passende nieuwe woonmilieus realiseren De te realiseren woonmilieus in Montfoort kenmerken zich door traditionele waarden als groen, ruimte en rust, met traditionele architectuur. In Linschoten is daarnaast ook ruimte voor wat meer op privacy-gerichte woonmilieus met modernere architectuur. Onderdeel van het woonmilieu is de nabijheid en de bereikbaarheid ten opzichte van het stedelijk gebied. Goede bereikbaarheid per auto en OV is dan ook een voorwaarde voor toevoeging, dit is uitgewerkt in de Omgevingsvisie. Inspelen op de lokale doorstroomvraag met woningbouw Voor doorstromers willen wij binnen de kern aanbod creëren door nieuwbouw in principe doelgroeponafhankelijk te realiseren. Hierbij zijn badkamer, slaapkamer, woonkamer en keuken zonder traplopen bereikbaar. Deze woningen zijn daarmee nu inzetbaar voor de vergrijzende bevolking en behouden op termijn hun waarde voor toekomstige generaties. Dit is essentieel bij gestapelde woningen en wenselijk bij een deel van de grondgebonden woningen. In overleg kan er bij bepaalde complexen/woningtypen redenen zijn om hiervan af te wijken10. Het doelgroeponafhankelijk bouwen en een bouwprogramma passend bij de locatie vinden wij nu belangrijker dan te sturen dan op woningtype (grondgebonden/gestapeld), mits (het totaal aan) plannen differentiatie laat zien in grondgebonden/gestapeld.

Starters in koop en middenhuur bedienen Voor (lagere) middeninkomens, waaronder ook veel starters, is er weinig betaalbaar woningaanbod in de gemeente Montfoort. Zij zijn aangewezen op vrije sector huur (maximaal 10% van het aanbod in de gemeente Montfoort) en goedkope koop (die anno 2024 nauwelijks beschikbaar is). In 2022 hebben wij de Doelgroepenverordening vastgesteld. Deze doelgroepenverordening zorgt ervoor dat nieuwe sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of betaalbare koopwoningen voor een vastgestelde periode beschikbaar blijven voor een bepaalde inkomensgroep. Ook worden er bepaalde kwaliteitseisen gesteld aan woningen. Indien van meerwaarde zullen wij woningzoekenden attenderen op landelijk regelingen die voor (koop)starters beschikbaar zijn. Op die manier proberen wij onder andere in te spelen op geluiden die zijn opgehaald bij de participatieavond voor jongeren van eind 2023.

Woonvorm voor jongeren die steuntje in de rug kunnen gebruiken Kamers met aandacht is een nieuwe woonoplossing voor jongeren van 18 tot 23 jaar die een zorgorganisatie of het huis verlaten maar nog niet helemaal zelfstandig kunnen wonen. In Montfoort loopt een proef van twee jaar (2023-2025). Kamers met Aandacht koppelt jongeren aan mensen die een kamer over hebben en deze willen verhuren aan een jongere. De verhuurders en jongeren worden zorgvuldig gematcht. Verhuurders bepalen zelf hoeveel ‘aandacht’ zij bieden en op welke manier. De jongeren betalen de maandelijkse huur, hebben een dagbesteding en geen problematiek die het dagelijks functioneren in de weg staat.

Wonen met zorg op centrale locaties realiseren Binnen het doorstroomsegment en sociale segment is er aandacht voor vormen van wonen met zorg. Dit gebeurt bij voorkeur op locaties nabij voorzieningen: winkels voor dagelijkse boodschappen en ontmoetingsplekken. Dit is extra van belang mocht doelgroepenvervoer om wat voor reden dan ook afschalen. Mensen met een zorgvraag kunnen op een centrale locatie nabij voorzieningen dan langer zelfstandig wonen, zonder afhankelijk te zijn van dergelijke vervoersvoorzieningen. Wij werken de komende jaren verder aan de realisatie van meerdere woonzorgprojecten in de gemeente, waaronder de Van Damstraat. Flexwonen voor diverse (spoedzoekende) doelgroepen Wij (blijven) onderzoeken welke locaties er zijn voor flexwonen, voor welke doelgroepen en met welke verdeling. Wij zetten in op realisatie van flexwoningen op minimaal 1 locatie in de gemeente, naast de realisatie van modulaire woningen op De Bleek. Flexwoningen zijn in principe tijdelijk en tellen daarom in principe niet mee voor de opgave voor permanente huisvesting11. Cazas is “preferred partner” voor de exploitatie van betaalbare modulaire woningen en flexwoningen. Er wordt gekeken naar een optimale mix van doelgroepen per project., jongere woningzoekenden zijn

10 11

Conform het raadsbesluit van oktober 2021 Indien woningen langer geëxploiteerd worden//modulair permanent zijn tellen deze wel mee voor de opgave voor permanente huisvesting

19

daar altijd onderdeel van12. Wij kunnen dit niet alleen; Cazas Wonen en de provincie zijn essentiële partners om deze ambitie te realiseren. De komende periode onderzoeken we hoe we deze opgave invullen. Toekomstbestendige woningbouw Montfoort zet, conform het convenant Toekomstbestendig Bouwen, in op tenminste het prestatieniveau brons voor duurzaamheid voor alle nieuwe woningbouwprojecten en gebiedstransformaties met sloop/nieuwbouw. Dat beleid zetten wij door de komende periode. Hierover hebben wij prestatieafspraken met de corporaties en huurdersverenigingen gemaakt. Wij werken samen met de U10 gemeenten onder regie van de Provincie aan Groen groeit mee13. Wij gingen als één van de eerste gemeenten in de Provincie Utrecht aan de slag met de Handreiking Groen Groeit Mee bij de ontwikkeling van nieuwe woningbouw. Voor een gezonde omgeving gaan we uit van groen in en om het te realiseren plan. Bovendien nodigt de inrichting van de omgeving uit tot gezond gedrag, door bijvoorbeeld inrichting van wandel- en fietsroutes en een toegankelijke openbare ruimte. Dit wordt uitgewerkt in projectplannen op basis van kaders uit de Omgevingsvisie en Omgevingsplan(nen). Daarnaast zetten wij ons in voor duurzame alternatieven voor mobiliteit (wat een uitdaging is gezien de grote autoafhankelijkheid in een plattelandsgemeente als Montfoort).

Dat is niet alleen een voorwaarde (nodig) voor de haalbaarheid van onze woningbouwopgave, maar ook om te zorgen dat de CO2 uitstoot als gevolg van toegenomen mobiliteit niet toeneemt. Tenslotte juichen wij duurzame innovaties toe, ook als die nog niet bewezen zijn. (Woon)belangen behartigen rondom ontwikkeling Rijnenburg Wij zijn vroegtijdig alert op het behartigen van onze belangen als het gaat om de ontwikkeling van Rijnenburg. Het gaat dan om kansen die het kan bieden en om mogelijke belemmeringen die er zijn o.a. als het gaat om het behoud van kansen voor woningbouw in Montfoort vanuit het Provinciale Programma Wonen en Werken14 en het voorkomen van mobiliteitsproblemen. Wij agenderen dit binnen de U10, Provincie en blijven in gesprek met de gemeente Utrecht hierover.

4.2 Aanpak bestaande woningvoorraad In de visie op wonen in Montfoort en de daarbij aangegeven doelen komen verschillende elementen terug die vragen om een aanpak van de bestaande woningvoorraad. En dan met name het beter benutten van de bestaande voorraad. Wij zien het als onze medeverantwoordelijkheid dat mensen betaalbaar kunnen wonen in de gemeente Montfoort. We gaan in deze paragraaf in op de aanpak bestaande woningvoorraad. Dat is onderverdeeld in het behoud van de betaalbare woningvoorraad (4.2.1) en het benutten van de bestaande woningvoorraad (4.2.2).

4.2.1. Behoud betaalbare woningvoorraad Behoud voorraad sociale huurwoningen Om het behoud van de van sociale huurvoorraad op termijn te kunnen blijven garanderen (met stijgende energielasten, huurprijzen en lokale lasten) maken wij de komende jaren, net als in de afgelopen jaren, met de woningcorporaties die actief zijn in de gemeente en hun huurdersverenigingen prestatieafspraken over betaalbaarheid. Hierbij leggen we accenten op de volgende aspecten; goede match tussen vraag en voorraad in de verschillende huurprijsklasses, minimabeleid van de gemeente, vroegsignalering van potentiële probleemsituaties via het sociaal team, labeling en verduurzaming (voor lage(re) woonlasten). Om te zorgen dat de voorraad sociale huurwoningen niet afneemt behouden wij de al gemaakte prestatieafspraak met de woningcorporaties en huurdersverenigingen dat er in principe geen woningen verkocht worden en de woningvoorraad sociale huurwoningen in stand gehouden wordt. Grotere particuliere verhuurders roepen wij op om, als zij overwegen hun bezit te verkopen, als eerste met de corporatie(s) die actief zijn in Montfoort om tafel te gaan om te bezien of het een optie is deze woningen te verkopen aan een van de corporaties15.

Voor de helderheid voor woningzoekenden is onze intentie dat alle sociale huurwoningen van in de gemeente actieve woningcorporaties worden aangeboden via Woningnet zodat woningzoekenden één portaal kunnen gebruiken., Tenzij anders afgesproken wordt omdat het de toewijzing aan bijzondere doelgroepen betreft.

12 Zodat de jongeren die hier gebruik van willen maken als tijdelijke of meer permanente huisvesting daar de kans toe krijgen, dit in lijn met de

participatieavond wonen met jongeren van eind 2023 13 Groen Groeit Mee is de ambitie om recreatief groen, natuur, water en landschap mee te laten groeien met het stijgende aantal woningen in de provincie Utrecht. 14 Dit programma wordt door de Provincie vastgesteld en wordt via de Provincie verordenend via de Provinciale Omgevingsverordening, die haar basis heeft in de provinciale Omgevingsvisie 15 Er is geen wettelijk kader voor (afdwingbare) afspraken hierover, het is op basis van vrijwilligheid

20

Blijvend betaalbaar wonen door de Doelgroepenverordening Via onze Doelgroepenverordening sturen wij op betaalbare woningen. Wij ïndexeren de prijsgrenzen jaarlijks16. Daarnaast komt het Rijk met een nieuwe en eenduidige definitie van sociale huur en instandhouding. Dit om te zorgen dat sociale huur ook langjarig beschikbaar is. Vooruitlopend daarop houden we vast aan onze eigen definitie in de Doelgroepenverordening van minimaal 15 jaar, bij ingang van de wet wordt dit vervangen door de wettelijke definitie. We evalueren daarnaast de doelgroepenverordening op doelmatigheid. Met de Doelgroepenverordening in combinatie met de inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur, (wijziging) van de Huisvestingswet en de wijziging van belastingregels wordt grotendeels voorkomen dat woningen in handen komen van beleggers en is reeds geborgd dat de woningen beschikbaar zijn voor de beoogde doelgroep. Handhaving is nodig om te controleren of kopers daadwerkelijk hun koopwoning bewonen (waar een gebrek aan capaciteit en middelen is). Echter dit is nooit helemaal controleerbaar. De zelfbewoningsplicht wordt daarom niet toegepast op de woningbouwprojecten. Duurzame (betaalbare) woningvoorraad Wij hebben onze ambities op duurzaamheid al vastgesteld. Dit is verbonden aan wonen; de opgave wordt deels gerealiseerd in de woningvoorraad en duurzaamheid is belangrijk voor lage(re) woonlasten.

Wij voeren ons Warmtetransitieplan uit. Voor wat betreft de opgaven in de woningvoorraad betrekken wij Cazas Wonen en Woonzorg Nederland bij de uitvoering hiervan, zodat de corporaties hun investeringen hierop kunnen afstemmen. Datzelfde geldt voor het toewerken naar een energieneutrale woningvoorraad in 2050. Hier maken wij prestatieafspraken over met onze corporaties en huurdersverenigingen. De kernen Linschoten en Montfoort kennen een historische (lint)bebouwing met buurten uit verschillende bouwperioden. Met name in de kern Montfoort zijn er veel wijken uit de jaren ’60 en ’70. Deze woningen zijn nu rond vijftig jaar oud. Doorgaans is dit een indicatie van verminderde kwaliteit waarbij binnen afzienbare tijd een renovatiemoment aan de orde is, waarbij verduurzaming meegenomen kan worden. De verantwoordelijkheid ligt hiervoor primair bij de eigenaren van woningen. Zij moeten dan wel informatie hebben over de noodzaak en mogelijkheden van energetische verbeteringen. Wij zetten dan ook in op voorlichting en waar mogelijk ondersteuning bij energetische verbeteringen van (particuliere) woningen en energiebesparing (vanuit het nog in ontwikkeling zijnde programma strategisch energiebesparen). Dit is gericht op informatie over regelgeving en techniek, subsidies, financiering en gedrag.

Wij stimuleren hierbij vooral vernieuwende initiatieven, onder voorwaarde dat deze als voorbeeld kunnen dienen voor anderen. Wij treden op als regisseur om kennis en uitvoerende partijen bij elkaar te brengen (bijvoorbeeld door de uitwerking van een postcoderoos rond de installatie van zonnepanelen), waarbij we zo veel mogelijk samenwerking zoeken met lokale bedrijvigheid. Hierbij leggen we ook verbindingen met de informatie voorziening rond preventieve woningaanpassing. Tenslotte werken wij aan de bewustwording over circulaire economie. Dit doen we aan de hand van ons programma Circulaire Economie. Wij maken indien mogelijk afspraken hierover met onze partners, waaronder onze woningcorporaties, als het gaat om woningbouw en woningrenovatie.

4.2.2 Benutten bestaande voorraad Woningsplitsen en woningdelen afgewogen toestaan Op basis van zorgvuldige afweging (o.a. rekening houdend met provinciaal beleid) staan we op sommige plekken woningsplitsing toe. Dit is/wordt nader uitgewerkt in Omgevingsvisie/(thematische) Omgevingsplan/Huisvestingsverordening/VAB-beleid etc. Leefbaarheid is een van variabelen waarmee we rekening houden. Het woningdelen van sociale huurwoningen in de sociale huur willen wij mogelijk maken. Met de corporatie(s) gaan wij hierover in overleg om de aantallen nader te bepalen. Wij blijven positief staan tegenover het voortzetten van experimenten met de woningcorporatie(s), zoals in 2024 met de friendscontracten. Wij zullen woningzoekenden via onze website informeren over de nieuwe (landelijke) informatie over hospitaverhuur. Het plaatsen van extra woningen bovenop bestaande woningen (optoppen), is geen voor de hand liggende ambitie in onze gemeente17. Wij volgen automatische indexaties vanuit het Rijk op prijs- en inkomensgrenzen vanaf de in de verordening vastgelegde peildatum. Hiervoor nemen wij geen apart besluit meer.

Indien er toch noodzaak is apart te indexeren voor Montfoort nemen wij hier een apart een collegebesluit voor zoals vastgesteld binnen de vigerende verordening 17 Uit onderzoek van Stec in 2024, in opdracht van de provincie Utrecht, blijkt dat het de potentie voor optoppen in Montfoort zeer beperkt is. Er zijn erg weinig panden waar dit zou kunnen, dat zijn kleine panden wat optoppen bemoeilijkt. Daarnaast laat een bestemmingsplan het veelal niet toe en vraagt het lange procedures om dat eventueel aan te passen. 16

21

Doorstroming ondersteunen In onze Huisvestingsverordening 2024 hebben wij de mogelijkheid opgenomen om bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen voorrang te verlenen aan woningzoekenden die een sociale huurwoning of middenhuur woning achterlaten. Op die manier proberen wij met de bouw van één woning een verhuisketen op gang te brengen waardoor er nog meer woningen vrijkomen voor woningzoekenden. Er is daarnaast reeds een regeling in werking in Montfoort en de regio Utrecht waarbij woningzoekenden die een grotere sociale huurwoning achter laten op andere woningzoekenden voorrang krijgen op een kleinere sociale huurwoning (Van Groot naar Beter). Deze regeling blijft gelden. Ook worden de komende jaren andere maatregelen onderzocht om de doorstroming te bevorderen. Met de woningcorporaties en huurdersverenigingen maken wij prestatieafspraken over doorstroming. Goede prijs-kwaliteit verhouding huurwoningen De Wet Betaalbare Huur zorgt ervoor dat verhuurders een huur vragen die past bij de kwaliteit van de woning. Het Rijk wil uitwassen waarbij woningen veel te duur zijn geworden inperken. De gemeenten moeten vanaf 1 januari 2025 op verzoek ingrijpen als verhuurders te veel huur vragen. Wij zorgen dat we de nieuwe taken die we krijgen vanuit de Wet Betaalbare Huur uitvoeren.

Het reeds bestaande meldpunt om misstanden van verhuurders te melden (vanuit de Wet Goed Verhuurderschap) zal 2 jaar na instelling geëvalueerd worden.

4.3 Aanpak zelfstandig wonen en huisvesting (bijzondere) doelgroepen Tot slot gaan we in op onderwerpen die het mogelijk maken dat mensen lang(er) zelfstandig kunnen wonen. Daarbij gaan we in het bijzonder in op de samenhang van wonen met zorg. Langer zelfstandig wonen gaat om het wonen in een voor inwoners geschikte woning. Dit betekent dus niet het zo lang mogelijk blijven wonen in bijvoorbeeld een grote eengezinswoning die veel aanpassingen vergt. In paragraaf 4.3.1 gaan we hierop in. Daarnaast zal paragraaf 4.3.2 ingegaan worden hoe wij onze bijzondere doelgroepen graag willen bedienen.

4.3.1 Zelfstandig wonen Opgave wonen en zorg Het rijksbeleid is er in het kader van de extramuralisering nog steeds op gericht om zo snel mogelijk weer uit te stromen naar zelfstandig wonen, eventueel met begeleiding of in directe nabijheid van zorginfrastructuur. Deze ontwikkelingen zorgen voor een nieuwe vraag naar varianten van wonen met zorg: tussen volledig zelfstandig wonen en wonen in een instelling. Er is te weinig passende woningvoorraad die geschikt is voor ouderen met een fysieke en mentale achteruitgang. De grootste opgave ligt in het geclusterd wonen voor ouderen. Dat kan in regulier vastgoed. Het is van belang ons te realiseren dat indien geclusterde woonvormen ontmoetingsruimten hebben, dit (eigendomsneutraal) beleid vereist van partijen voor het organiseren en stimuleren van activiteiten in de ontmoetingsruimten/al dan niet in combinatie met para commerciële horeca. Centrale locaties nabij voorzieningen willen wij bij voorrang benutten voor wonen met zorg, omdat nabijheid van voorzieningen belangrijk is voor deze doelgroep. Op deze plekken is extra aandacht nodig voor een toegankelijke openbare ruimte, veilige looproutes naar voorzieningen en een zorgstructuur. Wij zijn hierbij sterk afhankelijk van (de eisen van) zorgaanbieders. De gemeente zal in het kader van gebiedsbeheer voor deze gebieden een aangescherpt bestek maken.

Daarnaast blijven we werken aan de opgaven zoals vastgelegd in de eerder vastgestelde ‘Notitie aanpak woonzorgopgave’ (voor zowel doelgroepen met een lichamelijke als psychische problematiek. We werken onder andere aan een geleidelijke toename van het aanbod van rolstoel toe- en doorgankelijke woningen, optellend naar in totaal drie voor de periode tot en met 2040. In De Bleek fase 1 wordt op moment van schrijven gekeken naar de realisatie van twee rolstoeltoegankelijke (MIVA) sociale huurwoningen. Langer zelfstandig wonen vraagt preventieve woningaanpassing De vergrijzing zorgt voor een groeiende vraag naar woningen met de voorzieningen gelijkvloers. Een deel van deze groep kiest voor een nieuwe woning (zie vorige paragraaf). Een groter deel zal in de bestaande woning blijven, zeker omdat mensen gehecht zijn aan hun woning en sociale omgeving. Om te voorkomen dat mensen te maken krijgen met een onveilige of ongemakkelijke woonsituatie, als zij minder goed ter been zijn, is tijdig (preventief) aanpassen van de bestaande woning gewenst. Mensen pakken dit slechts beperkt zelf op. Dit vraagt dan ook voorlichting aan bewoners over veiligheid en kleine aanpassingen in de woning, om zo bewustwording te creëren ten aanzien van noodzakelijke voorbereidingen op het langer zelfstandig thuis wonen. De gemeente zet in op voorlichting over tijdige woningaanpassing.

22

Wmo-aanpassingen met indicatie Voor mensen die op enig moment afhankelijk zijn van een aanpassing aan de woning, en hier op grond van de Wmo voor in aanmerking komen, hanteert de gemeente Primaat van Verhuizing. Dit betekent dat een geïndiceerde eerst in aanmerking komt voor verhuizing naar een reeds aangepaste woning, in plaats van voor aanpassingen in de eigen woning. Gelet op de kleinschaligheid en het maatwerkkarakter van aanpassingen is een match van de geschikte woning zeer onzeker. Een dergelijke maatregel kan in een enkel voorkomend geval leiden tot een efficiënt gebruik van reeds aangebrachte voorzieningen.

4.3.2 (Bijzondere) doelgroepen huisvesten Van woonzorgsituatie naar zelfstandig wonen begeleiden De overgang naar (volledig) zelfstandig wonen valt veel zorgbehoevenden zwaar. Zij hebben dan behoefte aan vormen van begeleiding of toezicht. Om de overgang vanuit een intramurale woonzorgsituatie (waaronder Beschermd Wonen / Maatschappelijke Opvang, jeugdzorg, crisissituaties) soepeler te laten lopen onderzoekt de gemeente de mogelijkheden voor het inzetten van een ‘doorstroomhuis’ ter overbrugging vanuit een woon-zorg situatie naar zelfstandig wonen in een reguliere woonwijk (short-stay faciliteit). Lokaal gebonden woningzoekenden bedienen Wij maken gebruik van de ruimte die er wettelijk is te sturen op de toewijzing van betaalbare huur en koopwoningen aan lokaal gebonden woningzoekenden. Dit komt tegemoet aan wensen die geuit worden door onder andere lokale jongeren18. Daarbij zijn wij ons bewust van de wettelijk vastgelegd vrijheid van vestiging, de wens van corporaties in de regio Utrecht om voorrangsregelingen afgewogen toe te passen en het feit dat voorrang voor een woningzoekende nadeel geeft voor een andere woningzoekende. We wegen toepassing hiervan in de praktijk zorgvuldig af. Bij de concrete invulling wegen de volgende punten mee: o o o

Het zo goed mogelijk bedienen van alle doelgroepen met voldoende kans voor reguliere woningzoekenden De wettelijke vrijheid van vestiging De input van ketenpartners (corporaties/regio/provincie/rijk)

Jonge woningzoekenden op tijd in actie brengen In een krappe markt is het zaak om je als woningzoekende in de sociale huurwoningenmarkt op tijd in te schrijven. Inschrijftijd is, bij sociale huurwoningen die aangeboden worden, nog steeds het belangrijkste criterium voor woningtoewijzing. Een woningzoekende kan zich pas vanaf 18 jaar inschrijven bij DakUtrecht (voorheen Woningnet). Daarom is het juist voor deze groep jongeren belangrijk om zich in te schrijven; zij hebben vanwege hun leeftijd niet de kans om al eerder inschrijftijd op te bouwen. Daarom zullen wij deze groep pro-actief attenderen op het belang hiervan, onder andere door informatie op onze website. Goede huisvesting van arbeidsmigranten Een groeiend deel van de arbeidsplaatsen bij lokale bedrijven in de gemeente Montfoort wordt ingevuld door EUmigranten. Naar de meest actueel beschikbare schatting uit 2022 gaat het om circa 150 mensen19. Het is echter zeer lastig om de omvang van deze groep goed in te schatten. Deze arbeidsmigranten zijn van belang voor de landelijke economie, maar ook voor onze lokale economie en dan met name de maakindustrie. Ons uitgangspunt is dat werkgevers zelf verantwoordelijk zijn voor goede, op orde zijnde huisvesting van arbeidsmigranten die kortdurend in Nederland verblijven. Voor een deel zijn dit huishoudens die kortdurend in Nederland verblijven (short-stay).

Zij zoeken voor korte of langere termijn huisvesting in de regio. Voor een deel vestigen arbeidsmigranten zich structureel (long stay). Zij zijn regulier woningzoekende, met gelijke rechten als andere woningzoekenden. De toevoeging in de sociale huur bedient ook de vraag van deze doelgroep. Indien huisvesting voor arbeidsmigranten onvoldoende beschikbaar is, ontstaat het risico dat het tekort aan woonruimte voor deze groep leidt tot ongewenste woonsituaties. Het vigerende beleid is gericht op gecontroleerde short-stay-huisvesting, waarbij wij de minimale norm van de Stichting Normering Flexwonen (SNF) hanteert. De Wet Goed Verhuurderschap (2024) stelt als vereiste dat de huurovereenkomst schriftelijk en afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst wordt vastgelegd. Het doel van deze scheiding van ‘baan en bed’ is dat de arbeidsmigrant minder afhankelijk is van de werkgever doordat de huurovereenkomst niet automatisch eindigt wanneer de arbeidsovereenkomst eindigt. In de afgelopen jaren hebben wij bij handhavingsacties een aantal keer huisvestingssituaties van arbeidsmigranten aangetroffen die niet voldeden aan de normen die gelden in Montfoort. Om te zorgen dat arbeidsmigranten netjes en 18 19

Zoals geuit tijdens de participatieavond van eind 2023 Uit onderzoek uitgevoerd in opdracht van de U10

23

conform de regels worden gehuisvest, en verhuurders zorgen voor goede aan de normen voldoende huisvesting, wordt het bestaand beleid geactualiseerd. Daarbij kijken we of er een verhuurvergunning wordt ingesteld voor verhuur aan arbeidsmigranten. Via deze vergunning kunnen strikte voorwaarden gesteld worden aan de kwaliteit van de woonruimte waar arbeidsmigranten verblijven. Inspelen op de vraag naar woonwagens Wij realiseren, conform het vastgestelde woonwagenbeleid, vier nieuwe woonwagenstandplaatsen in woningbouwproject De Bleek, fase 1. Daarmee komt het totaal aantal standplaatsen binnen de gemeente op acht. Daarnaast wordt er een belangstellendenregistratie bijgehouden. Indien nodig wordt, op basis van de behoefte, de realisatie van woonwagenstandplaatsen de komende jaren opnieuw geagendeerd. Cazas Wonen is de primaire partner van de gemeente als het gaat om deze doelgroep20. Wij blijven prestatieafspraken maken over alle zaken hieromtrent met Cazas Wonen en hun huurdersvereniging. Opgave statushouders De huidige wettelijke taakstelling huisvesting statushouders voor gemeenten fluctueert over lange termijn. Geopolitieke ontwikkelingen leiden tot meer of minder vluchtelingen en uiteindelijk statushouders. Wij spannen ons in om onze wettelijke taken als het gaat om de huisvesting van statushouders in te vullen.

Op moment van schrijven is het nog niet zeker wat de taken de komende tijd exact gaan inhouden. Indien er statushouders gehuisvest moeten worden blijven wij net als voorgaande jaren waar mogelijk inzetten op het huisvesten van gezinnen. Dit sluit het beste aan bij onze woningvoorraad, waarin er relatief veel ruimere grondgebonden sociale huurwoningen zijn. Op die manier kunnen we ook met relatief weinig woningen veel statushouders huisvesten, waardoor andere urgenten en reguliere woningzoekenden ook kans maken op een sociale huurwoning. Omdat er ook alleenstaande statushouders gehuisvest moeten worden werken we aan de bouw van modulaire woningen, bijvoorbeeld op de Bleek. Kansen voor verschillende groepen woningzoekenden waarborgen Zoals eerder aangegeven komen er (vanuit de Wet regie volkshuisvesting) meer bijzondere doelgroepen die recht hebben op urgentie voor een sociale huurwoning. Deze komen bovenop de bijzondere doelgroepen die nu al recht hebben op urgentie voor een sociale huurwoning. Binnen de regio maken wij afspraken over het toewijzen van woningen aan deze doelgroepen, bijvoorbeeld uitstromers uit maatschappelijke opvang of beschermd wonen (vanuit het convenant huisvesting uitstromers maatschappelijke opvang).

Wij onderschrijven de gedachte in de regio van fair share en willen naar vermogen bijdragen aan de huisvesting van verschillende doelgroepen, onze mogelijkheden zijn echter nu nog anders dan bij veel andere gemeenten. Onze voorraad sociale huurwoningen is, zoals aangegeven in hoofdstuk 1, zeer klein. Of meer specifiek: het aantal woningen is relatief klein, maar de woningen die er zijn, zijn relatief groot, waardoor het niet altijd goed aansluit op de behoefte van uitstromers. Daarom monitoren wij de kansen van alle verschillende doelgroepen, nadrukkelijk ook van reguliere woningzoekenden, en bekijken in de regio en samen met onze woningcorporaties welke afspraken realistisch zijn voor ons om te maken vanuit de balans tussen de kansen van verschillende groepen woningzoekenden. Daarover zijn en blijven we in de regio en met de woningcorporaties in gesprek. Ook vanuit deze ontwikkeling is de noodzaak om sociale huurwoningen of kleinere flex- of modulaire woningen aan de woningvoorraad toe te voegen dus hoog. Het is nodig om ‘de taart’ te vergroten, zodat wij meer ‘taartpunten’ te verdelen hebben. Zo kunnen wij er (beter) voor zorgen dat bestaande en nieuwe doelgroepen en reguliere woningzoekenden kans maken op een sociale huurwoning. Daarbij is het belangrijk te beseffen dat wij dit vraagstuk niet alleen kunnen oplossen; de vastgelopen woningmarkt is een landelijk probleem.

Dakloosheid komt op de agenda Zestien gemeenten in de regio Utrecht, waaronder wij, zijn het commitment aangegaan om samen met zorgpartners, woningcorporaties en belangenbehartigers dakloosheid regionaal aan te pakken. Een brede aanpak is nodig, waarbij de nadruk ligt op het voorkómen van dakloosheid en het voorzien in passende woonmogelijkheden. Er is een regionaal plan van aanpak. Samen met zorgaanbieders, woningcorporaties en belangenbehartigers geven wij hier vervolgens lokaal en regionaal concreet invulling aan indien van toepassing. Ook wordt de voortgang van de regionale aanpak gemonitord.

20

Mits de ingeschreven vallen binnen de inkomensdoelgroep van Cazas Wonen

24

5 Actualisatie uitvoeringsprogramma De woonvisie willen we ten uitvoer brengen via een uitvoeringsprogramma. Dit programma vormt de leidraad bij de activiteiten die wij oppakken. Het uitvoeringsprogramma valt in een aantal delen uiteen. In de eerste plaats gaat het om een overzicht van activiteiten, inclusief een prioriteitstelling. Daarbij besteden we ook aandacht aan de monitoring. In de tweede plaats gaat het om een aantal afwegingskaders: voor nieuwbouw, voor woonzorginitiatieven en voor initiatieven vanuit inwoners. Het schema beschrijft de maatregelen die nodig zijn om de doelen uit deze woonvisie te realiseren. Per maatregel is een prioriteitstelling aangegeven, en is aangegeven welke partijen een rol spelen en wie trekker is. Het uitvoeringsprogramma is uitgebreider geworden in deze geactualiseerde Woonvisie ten opzichte van de eerder vastgestelde Woonvisie 2019-2030. Het is belangrijk dat we goed richting geven aan wat we concreet gaan doen. Het uitvoeringsprogramma is uitgebreider vanwege de concretere ambities en kansen die er zijn gekomen en de nieuwe onderwerpen op de agenda als gevolg van rijksbeleid en doorwerking daarvan. Voldoende capaciteit in de organisatie en voldoende middelen zijn van groot belang om acties uit te kunnen voeren en toe te werken naar onze ambities.

Afwegingskader bewonersinitiatief Bij initiatieven van bewoners hanteert de gemeente het volgende volkshuisvestelijke afwegingskader. • • • •

Het initiatief past binnen de ruimtelijke kaders die de gemeente hanteert. Er is sprake van een gegarandeerde exploitatie voor de beleidsmatige/wettelijke minimale exploitatieduur blijkend uit aantoonbaar (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief. Het initiatief is gericht op de lokale behoefte of op een regionale behoefte die aansluit bij het woonmilieu van Montfoort of Linschoten, mits hiervoor afstemming is geweest met andere regiogemeenten. Het initiatief voegt een kwalitatief woonproduct toe aan de voorraad dat nog niet in Montfoort en / of Linschoten aanwezig is.

Afwegingskader woonzorginitiatieven Bij woonzorginitiatieven hanteert de gemeente het volgende volkshuisvestelijke afwegingskader; • • • •

Initiatiefnemers zijn bereid om samen te werken met andere woonzorginitiatieven, zodat voldoende (economisch) draagvlak en professionele zorg gegarandeerd kunnen worden voor een brede doelgroep. Er is sprake van een gegarandeerde exploitatie voor de beleidsmatige/wettelijke minimale exploitatieduur blijkend uit aantoonbaar (risicodragende) investeringsmogelijkheden voor het betreffende initiatief. Het initiatief is gericht op de lokale behoefte (nader te onderbouwen vanuit ons woonzorgonderzoek), of wel een regionale functie heeft maar hiervoor afstemming is geweest met andere regiogemeenten. De beoogde locatie ligt op korte afstand van winkelvoorzieningen voor dagelijkse boodschappen en ontmoetingsfuncties (binnen de 500-meter cirkel). Zo moet het voor deze mensen mogelijk zijn om in de eigen omgeving te wonen, binnen het eigen sociale netwerk.

25

Uitvoeringsprogramma Woonvisie 2019-2030 – Actualisatie 2024

Status actiepunt

Trekker

Partners

Prioriteit

Continue inventarisatie inbreidings- uitbreidings- en transformatiemogelijkheden voor woningbouw en daarbij sturen op capaciteit van 130% van de gewenste productie

Geactualiseerd

G

C,M,P,B, WZ,R,RO

I

Bouw van 1.100 woningen tot en met 2040 conform het integrale woningbouwprogramma

Geactualiseerd

G

C,M,P,B, WZ,R,RO

I

Ondersteunen woningbouwinitiatieven conform het integrale woningbouwprogramma, werkend vanuit gedachte differentiatie van buurten, realisatie van passende woonmilieus en toekomstbestendig en doelgroep onafhankelijk bouwen

Geactualiseerd

G

C, M, B,P

I

Bouw van minimaal 40 eenheden modulaire en/of flatwoningen op een of meerdere locaties voor verschillende doelgroepen, waarvan minimaal 50% voor jongeren

Geactualiseerd

G

C,R,P

I

Indien mogelijk gebruik maken van provinciale en rijksregelingen voor subsidie op woningbouwprojecten

Nieuw

G

P,R

I

Corporaties nog beter in positie brengen voor woningbouw door te werken volgens de beschreven werkwijze in deze Woonvisie (incl. sociaal grondprijsbeleid)

Nieuw

G

C,M

I

Beter benutten bestaande woningvoorraad door selectief ruimte te bieden voor splitsing, woningdelen (o.a. via friendscontracten)

Nieuw

G

C,B,RO

II

Anticiperen op, agenderen van, en behartigen van belangen van Montfoort voor onze (gewenste) woningbouwlocaties bij de provincie

Nieuw

G

C

I

Anticiperen op, agenderen van, en behartigen van belangen van Montfoort met betrekking tot de ontwikkeling van woningbouwlocatie Rijnenburg (Utrecht)

Nieuw

G

R,P

II

(meerjarige) prestatieafspraken maken met alle in de gemeente actieve corporaties en huurdersvertegenwoordigingen over minimaal de benoemde onderwerpen uit deze geactualiseerde Woonvisie

Geactualiseerd

G,C,B

C,B

I

Oproepen beleggers/investeerders/particuliere eigenaren van grotere complexen met huurwoningen over aanbieding van deze complexen aan corporaties bij verkoop

Nieuw

G

M

III

Sociale huurwoningen van corporaties aanbieden via Woningnet (DAK), tenzij het bijzondere doelgroep(en) betreft en/of afgesproken wordt op andere manier te verhuren

Nieuw

G,C

R,M

II

Attenderen jongeren uit Montfoort die 18 worden om in te schrijven voor sociale huurwoning

Nieuw

G

C,R

III

Bij woningtoewijzing in de bestaande bouw en nieuwbouw gebruik maken van wettelijke ruimte om voorrang te geven aan woningzoekenden gebonden aan Montfoort rekening houdend met de in deze Woonvisie benoemde factoren

Nieuw

G

C, R, P, WZ

I

Behouden/aanpassen/aanvullen maatregelen om doorstroming te ondersteunen

Geactualiseerd

G,R

C,R,WZ

I

Indexatie en evaluatie van de Doelgroepenverordening

Geactualiseerd

G

C,M,WZ

II

Attenderen woningzoekenden op ondersteunende regelingen voor koopstarters

Geactualiseerd

G

RO

II

Uitvoeren en monitoren taken vanuit Wet Betaalbare huur

Nieuw

G

C,R,RO

I

Evaluatie werking meldpunt Wet Goed Verhuurderschap twee jaar na start

Nieuw

G

B,WZ,R,RO

III

Bijhouden registratie belangstellenden woonwagenstandplaatsen en indien nodig op basis daarvan opnieuw agenderen opgave

Geactualiseerd

G, C

G,C,WZ

I

Realistische regionale afspraken maken over de huisvesting van bijzondere doelgroepen vanuit de gedachte van ‘fair share’

Nieuw

G

C,P,R,Z

I

Mogelijkheden voor inzet doorstroomhuis onderzoeken

Behouden

G

C,Z

I

Mogelijkheden voor een short-stay faciliteit onderzoeken

Nieuw

G

C

II

Actualisatie van beleid voor huisvesting arbeidsmigranten, onderzoeken mogelijkheid instellen van de verhuurvergunning arbeidsmigranten en handhaven waar nodig

Geactualiseerd

G

M,B,R

I

Uitwerken beleid mantelzorgwoningen

Nieuw

G

B,WZ

II

Deelnemen aan uitvoering van regionaal Plan van Aanpak dakloosheid

Nieuw

G

C,R,M

III

Uitvoeren vastgestelde Warmtetransitieplan

Geactualiseerd

G

C,M,B

I

Preventieve voorlichting over zelfstandig kunnen blijven wonen en tijdige woningaanpassing in particuliere voorraad en bij sociale huurwoningen. Met aandacht voor leningen, subsidie-mogelijkheden, regelgeving en techniek. Onder andere door inzet wooncoaches. Dit in samenhang met voorlichting over energetische verbetering en circulaire economie

Geactualiseerd

G

C,B

III

Toepassen Convenant Toekomstbestendig Bouwen bij woningbouwprojecten

Nieuw

G

C,M

I

Werken met Handreiking ‘Groen groeit mee’ bij woningbouwprojecten

Nieuw

G

P,C,M

II

Extra groei

Voorkomen van verdringing

Toekomstbestendige kernen

1

In projectplannen, Omgevingsvisie en Omgevingsplan werken we groen en een inrichting die gezond gedrag bevordert verder uit

Geactualiseerd

G

C,M,B

II

Verder werken aan het verbeteren van leefbaarheid, o.a. via vaste aanspreekpunten

Geactualiseerd

G

B,C

I

Ondersteunen eigen initiatief van bewoners bij bijvoorbeeld energiecoöperaties, herbestemmen bestaand vastgoed

Behouden

B

G,C,M

I

Opstarten ontwikkeling Volkshuisvestingsprogramma (inclusief (lokaal gedaan) woningbehoeftenonderzoek)

Nieuw

G

B,W,C,M,P,R,Z

I

Stimuleren en samenbrengen van initiatieven

Actiepunten uit het Uitvoeringsprogramma die vervallen met deze actualisatie Onderzoek inzet van woonfonds ter verevening van te maken projectkosten bij realisatie sociale huurwoningen

Afgerond

Inventarisatie inzet instrumentarium voor behouden van goedkope koopwoningen, zoals inzet van tiny house, woningen met kleine beukmaat, maatschappelijk gebonden eigendom eventueel in combinatie met een starterslening

Afgerond

Uitwerking Doelgroepenverordening voor realisatie middenhuur en goedkope koop

Afgerond

Uitvoeren onderzoek naar woonzorgbehoefte onder verschillende woonzorgdoelgroepen in Montfoort

Afgerond

Mogelijkheden voor inzet GPR bij nieuwbouw onderzoeken

Afgerond

Verkennen mogelijkheden voor inzet blijvers-,duurzaamheids- en / of verzilveringslening via het SVN

Afgerond

In de Omgevingsvisie uitwerken hoe gezonde leefomgeving en groen in de buurt bevorderd kan worden

Afgerond

In het kader van gebiedsbeheer looproutes in de kernen toegankelijk en veilig maken, met prioriteit voor routes richting voorzieningen (wordt doorlopend gedaan)

Afgerond

G= gemeente W= woningzoekenden M= marktpartijen/projectontwikkelaars RO=Rijksoverheid Z=zorginstellingen

C= corporatie(s) B= bewoners/belangenorganisaties P=provincie R=regio(gemeenten)

Behouden = actiepunt uit Woonvisie 2019 blijft onveranderd staan Geactualiseerd = actiepunt uit Woonvisie 2019 blijft staan en is aangepast aan de actuele context Nieuw = actiepunt uit de Woonvisie 2019 Actualisatie 2024 voortkomend uit actuele context, andere/nieuwe ambities/ervaringen uit de praktijk

2

Bijlage 1 Woningbouwprogramma 2024-2030 en indicatief woningbouwprogramma 2031-2040 Montfoort

Linschoten

Kwantitatief woningbouwprogramma t/m 2030 Richtlijn verdeling kernen

475 woningen 2/3

1/3

Kwalitatief t/m 2030 212223 Segment sociale huur

Minimaal 30%

Segment middeldure woningen

37%

Segment dure woningen

33%

Woningtype per segment

Het doelgroeponafhankelijk bouwen en een bouwprogramma passend bij de locatie vinden wij nu belangrijker dan te sturen dan op woningtype (grondgebonden/gestapeld), mits (het totaal aan) plannen differentiatie laat zien in grondgebonden/gestapeld.

Verdeling eigendom binnen categorie ‘middensegment’

Er worden zowel huur- als koopwoningen gerealiseerd in het middensegment, de verdeling daarvan per project wordt in overleg en op basis van onderbouwing bepaald

Verdeling prijsklasses binnen segmenten

Er worden binnen ieder segment woningen gerealiseerd met prijzen gespreid binnen de gehele prijsklasse. Er worden dus niet enkel woningen gebouwd net onder deze bovenkant van de prijsgrenzen. In het dure segment is er geen sprake van een bovengrens, maar is spreiding boven de ondergrens van toepassing

Overig kwalitatief t/m 2030 Woonmilieu

Behoud/versterkt het dorpse woonmilieu en landelijke karakter. In Montfoort ligt de focus op een meer traditionele sfeer en uitstraling in opzet en architectuur.

Variatie in het plan

Vanaf 20 woningen is de differentiatie uit deze tabel van toepassing. Bij kleine plannen tot 20 woningen wordt gekeken naar de mogelijkheden binnen het plan zoveel mogelijk toe te werken naar de differentiatie in deze tabel voor meer dan 20 woningen

Duurzaamheid

Behoud/versterkt het dorpse woonmilieu en landelijke karakter. In Linschoten ligt de focus op een meer moderne sfeer en uitstraling in opzet en architectuur

Werken conform Convenant Toekomstbestendig Bouwen 2024

Kwantitatief woningbouwprogramma 2031 t/m 2040

620 woningen

Kwalitatief woningbouwprogramma en overige kwalitatieve eisen 2031 t/m 2040

Idem als voor periode t/m/ 2030

Indicatief kwantitatief woningbouwprogramma 2041 t/m 2050

180 woningen

21 Prijsgrenzen 2025. De prijsgrenzen in dit woningbouwprogramma volgen automatisch de indexaties/aanpassingen van de prijsgrenzen van het

Rijk voor 2025 en daarna (daar nemen wij geen apart besluit over) 22 Sociale huur = huurprijs tot € 900,70. Middelduur = huur tussen € 900,71 en € 1.184,82 en koop tot € 405.000. Duur = huur en koop boven deze prijsgrenzen 23 De eerder vastgestelde opgave wonen en zorg voor nieuwbouw blijft gelden (m.u.v. intramuraal omdat dit segment inmiddels bij wet niet meer mogelijk is, dat wordt passend binnen huidige wet- en regelgeving alsnog ingevuld)

1

Bijlage 2 Schema samenhang Woonvisie andere ruimtelijke beleidsdocumenten/-ontwikkelingen Dit schema is gebruikt bij de raadsinformatieavond van 10 juni 2024 om de samenhang tussen de huidige Woonvisie en andere relevante ruimtelijke beleidsproducten en – processen te laten zien (niet uitputtend). Deze samenhang geldt ook voor deze geactualiseerde Woonvisie.

2

3