Beeldkwaliteitplan nieuwbouw Knollemanshoek Montfoort

Beeldkwaliteitplan nieuwbouw Knollemanshoek, Montfoort J190318 | 18 januari 2023

Beeldkwaliteitplan nieuwbouw Knollemanshoek, Montfoort J190318 | 18 januari 2023

Inhoudsopgave 1.

Inleiding 

6

Aanleiding  Plangebied  Doel van het document  Welstandbeleid  Leeswijzer 

6 6 7 7 7

2.

Ruimtelijke context 

8

3.

Het planvoornemen 

9

4.

Beeldkwaliteitseisen 

10

Positionering op het perceel  Oriëntatie  Hoofdvorm 

10 10 11

Algemene criteria beeldkwaliteit 

12

Gevelopbouw en compositie massaonderdelen  Materialisatie en kleurgebruik  Gevelindeling  Aan- en bijgebouwen  Detaillering  Zichtlijnen  Tuinen en collectieve ruimte 

12 12 13 13 13 13 14

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

4.1 4.2 4.3

5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

5

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Aan de Knollemanshoek 8 te Montfoort is een kavel gelegen met op het achterterrein een caravanstalling. De initiatiefnemer is voornemens de caravanstalling te beëindigen en te amoveren. De vrijkomende ruimte wordt ingezet voor vervangende nieuwbouw waarbij een tweetal burgerwoningen gebouwd worden. De bestaande woning blijft behouden. Om dit mogelijk te maken is een bestemmingsplanwijziging nodig. Onderdeel hiervan is een stedenbouwkundig plan / inrichtingsplan en een beeldkwaliteitplan. In juni 2022 is een stedenbouwkundige inrichting opgezet die de globale inrichting van het plan aanduid. Naast de ruimtelijke opzet van het plan is ook de architectonisch- visuele uitstraling van het plan van belang voor een gedegen ruimtelijke inpassing in de omgeving. Het beeldkwaliteitplan geeft toetsbare handvatten voor de architectonische- visuele uitstraling waaraan het plan moet voldoen.

1.2 Plangebied Het plangebied kadastraal bekend als MFT01-C-475 en MFT01-C-476 en is gelegen aan de Knollemanshoek binnen de gemeente Montfoort. De locatie is gelegen binnen een kleinschalig bebouwingscluster dat ingeklemd ligt tussen de Hollandse IJssel en de Knollemanshoek. Het cluster bestaat voornamelijk uit vrijstaande bebouwing op ruime kavels bestaande uit één laag met een (zadel)kap. Het cluster heeft door de vele erfbeplanting en de aangrenzende Hollandse IJssel een groen karakter in een verder overwegend functioneel agrarisch gebied. Het plangebied staat daarmee in groot contrast en bestaat bijna volledig uit verhard en bebouwd oppervlak. Het sluit daarmee niet aan op de ruimtelijk-landschappelijke kwaliteit van het buurtschap.

6

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

1.3 Doel van het document Het beeldkwaliteitplan geeft richting aan de stedenbouwkundige, architectonische en landschappelijke uitwerking binnen de planlocatie. Het is een inspiratiebron voor architecten, zelfbouwers en de inrichters van de openbare ruimte. Daarnaast vormen de beeldkwaliteiteisen het toetsingskader dat door de welstandcommissie bij het beoordelen van het bouwplan kan worden gehanteerd. Voorliggend beeldkwaliteitplan is daarom als zelfstandig leesbaar document uitgewerkt en vormt tevens een bijlage bij het bestemmingsplan. Het plan dient als leidraad en toetsingskader voor de welstandsbeoordeling. Het beeldkwaliteitplan vormt daarmee de brug tussen de uitgangspunten en gedachten achter het stedenbouwkundig en landschapsplan en de daadwerkelijke bouw van de individuele woningen en inrichting van de terreinranden. Het zorgt dat de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de bebouwing en omliggende ruimte tot uitdrukking komt.

1.4 Welstandbeleid Binnen de gemeente Montfoort worden plannen getoetst aan het welstandbeleid “welstandnota Gemeente Montfoort” van augustus 2011. Hierin staat per gebied beschreven aan welke welstand eisen getoetst wordt. Dit kunnen drie niveaus van welstand betreffen te weten: • Regulier welstand niveau • Plus welstand niveau • Bijzonder niveau van welstand Het plangebied is gelegen binnen het buitengebied van de gemeente Montfoort. Voor het buitengebied geldt een regulier niveau van welstand waarbij getoetst wordt op de volgende aspecten: • Situering van de bouwwerken (rooilijnen, zijdelingse afstand, oriëntatie); • Hoofdvorm van het bouwwerk (massa, schaal, bouwhoogte, kapvorm en kaprichting) • Gevelindeling • Materialisatie en kleurgebruik

1.5 Leeswijzer In het eerste deel van het document wordt de ruimtelijke context van het plangebied uiteengezet. Hierin worden globaal de stedenbouwkundig- landschappelijke eigenschappen van de (directe)omgeving van het plangebied beschreven. Vervolgens wordt het planvoornemen en de planopzet uiteengezet. Hierin wordt het voorgenomen plan op hoofdlijnen beschreven. Daarna worden de beeldkwaliteiteisen voor de voorgenomen ontwikkeling uiteengezet in woord en beeld. Deze zijn uiteengezet van groot (hoofdvorm, oriëntatie e.d.) naar klein (materialisatie, gevelopeningen, kleurgebruik e.d.) en eindigen met de sortimentkeuzes.

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

7

2. Ruimtelijke context Knollemanshoek is een klein buurtschap in het zuidoosten van de gemeente Montfoort, waarvan het westelijke deel binnen de gemeente Montfoort is gelegen en het oostelijke deel binnen de gemeente IJsselstein is gelegen. Het plangebied is gelegen op de rand van de gemeente Montfoort. Het buurtschap betreft een lintvormige structuur die het beloop van de Hollandse IJssel volgt en is omringt door het weidse open cultuurlandschap slagenlandschap van Montfoort en IJsselstein. Het buurtschap is gelegen aan de gelijknamige straat de Knollemanshoek welke aansluit op de Provinciale weg N228 richting Utrecht en Gouda. Het buurtschap betreft een kleinschalig compact buurtschap met diverse soorten bebouwing. De bebouwing bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningbouw waarvan enkele kopgevelwoningen betreffen. Deze zijn veelal uitgevoerd in één laag met een (zadelkap). De woningen binnen het lint zijn gelegen op een redelijke afstand van de weg en hebben veelal een groene voortuin. Dit levert een groen straatbeeld binnen het buurtschap. Het agrarisch cultuurlandschap komt ook binnen de kern tot uitting door de velen sloten, greppels en overige watergangen. De planlocatie is gelegen aan de gemeentelijke grens tussen Montfoort en IJsselstein. De locatie bestaat momenteel uit een woongebouw (momenteel gesplitst in twee woningen) met op het achtererf bedrijfsbebouwing.

Deze zijn in gebruik als caravanstalling. Gekeken naar de schaal, massa en positionering langs de Hollandse IJssel is waarneembaar dat de bedrijfsbebouwing een dissonant is binnen het buurtschap. Het ligt ingeklemd tussen de Knollemanshoek en de Hollandse IJssel en beslaat een groot deel van het perceel. De bestaande woning op het perceel bestaat uit een langwerpig bouwvolume opgetrokken uit baksteen met één laag met zadelkap. In de gevels zitten metselwerk detailelementen en zijn als behoudenswaardig aangemerkt. Het volume staat, net als bij de naburige percelen, haaks op de weg (knollemanshoek).

8

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

3. Het planvoornemen

be uk en ha ag

Het stedenbouwkundig inrichtingsplan gaat uit van een opzet waarbij de bestaande (gesplitste)woning wordt behouden en op het achterterrein de caravanstalling wordt vervangen door een tweetal vrijstaande woningen. Dit leidt tot een compact bebouwingensemble. De twee panden staan verder achterop het perceel waardoor de ruimtelijke impact op de Knollemanshoek beperkt blijft en de open structuur hier de hoofdtoon blijft houden. De gesplitste woning wordt weer samengevoegd tot één woning op één kavel. Het achterterrein is te bereiken middels een inrit vanaf de Knollemanshoek. De twee vrijstaande woningen bestaan uit één laag met een (hoge) kap passend bij de woningen in de omgeving en de overgang van bebouwingslint naar het buitengebied. De twee woningen zijn georiënteerd richting de Knollemanshoek en hebben een kaprichting vergelijkbaar met de bebouwing in de omgeving en de bestaande woning op het terrein. De twee woningen hebben vervolgens een achtertuin die aansluit op de Hollandse IJssel met weids zicht over het cultuurlandschap van Montfoort. De bebouwing is dusdanig gepositioneerd dat een tweetal zichtlijnen naar het buitengebied –gekeken vanaf de Knollemanshoek- behouden blijven en het cultuurlandschap kan worden ervaren. 8a be

uk

Parkeren vindt plaats op eigen terrein en is bereikbaar via de insteekweg die de twee kavels ontsluit. Voor de bestaande woning blijft de bestaande oprit vanaf de Knollemanshoek behouden. en

ha

ag

P

kli

nk

er

pa

P

dw

eg

en

ha

P

ag

P

ad erp

ha

nk

en

kli

ag

we

g

8b

uk

be

uk

be

De erfafscheidingen van de kavels bestaan uit hagen waarbij de hagen aan de voorgevelzijde / straatzijde bestaan uit lage hagen en de hagen aan de achterzijdes, op de zij-erfgrenzen, bestaan uit hoge hagen. Langs de Hollandse IJssel worden geen erfafscheidingen toegepast om een goede relatie tussen kavel en buitengebied te bieden. Binnen de kavels worden enkele solitaire bomen neergezet om de groene uitstraling van het bebouwingslint aan te vullen en te versterken. 8

1:500 Inrichtingsplan montfoort knollemanshoek 8-8a kadastrale gemeente Sectie Perceel

Bijgebouw

Montfoort C 475 - 476

uk

en

ha

ag

referentiebeeld beukenhaag 50 cm

uk

en

be

8a be

ha

ag

P

kli

nk

er

pa

P

dw

eg

8b

uk

en

ha

P

ag

P

g we ad

g

erp

aa

nk

nh

kli

be uk e

be

referentiebeeld klinkerpad weg

8

1:500 Inrichtingsplan montfoort knollemanshoek 8-8a kadastrale gemeente Sectie Perceel

Bijgebouw

Montfoort C 475 - 476

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

9

4. Beeldkwaliteitseisen 4.1 Positionering op het perceel

be uk en ha ag

Voldoende zijdelingse afstand

8a be

uk

en

ha

ag

P

kli

nk

erp

P

we

8b

g

ha

ag

P

P

ad erp

en

nk

ha

uk

be

uk en

be

kli

ag

we

g

ad

referentiebeeld klinkerpad weg

8

Ho

of

do

rie

nt

at

ie

4.2 Oriëntatie

Bijgebouw en uk

Montfoort C 475 - 476

8a be

uk

en

be

emeente

ha

ag

an montfoort knollemanshoek 8-8a

ha

ag

P

kli

nk

erp

P

we

8b

g

ha

Ne

P

ag

P

ad erp nk

ha en

en

be

uk

uk

kli

ag

we

g

ad

be

8

an montfoort knollemanshoek 8-8a

emeente

De twee woningen die achter op het perceel worden gesitueerd worden in een zelfde richting als de bestaande woning op het perceel gezet en staan met een kopgevel naar de Knollemanshoek / Hollandse IJssel. De woningen vormen gezamenlijk met de bestaande referentiebeeld beukenhaag 50 cm woning een compact ensemble. Er blijft voldoende ruimte aan weerszijden van de woningen behouden waardoor enerzijds lucht en ruimte ten opzichten van de naastgelegen percelen aanwezig is en anderzijds doorzichten naar het achterliggende cultuurlandschap behouden/teruggebracht worden. De twee nieuwe woningen krijgen een zelfde voor- en achterrooilijn en worden dusdanig gepositioneerd dat er voldoende voortuin is voor parkeren op eigen terrein en tegelijk een ruime achtertuin met een panorama over de Hollandse IJssel en het cultuurlandschap. De bestaande woning blijft behouden en wordt teruggebracht naar één woning.

ve

no

rie

nt

at

ie

De bebouwing binnen het buurtschap bestaat voor een groot deel uit lintbebouwing die haaks op de weg (Knollemanshoek) georiënteerd zijn. De bestaande woning binnen het plangebied is met eenzelfde oriëntatie op het perceel gesitueerd. De twee nieuw te referentiebeeld beukenhaag 50 cm bouwen woningen zullen met hetzelfde principe worden gepositioneerd op de kavels. Door een dusdanige oriëntatie te kiezen vormen de drie woningen een ensemble die eveneens een eenheid vormt met de overige bebouwing binnen het buurtschap. De woningen zijn hoofdzakelijk georiënteerd op de weg met een voortuin die voldoende ruimte biedt voor parkeren op eigen terrein. Aan de zijkanten wordt voldoende ruimte gereserveerd voor een voldoende zijdelingse afstand onderling waarbij het individuele- en landelijke karakter van het lint wordt benadrukt maar de eenheid van het ensemble behouden blijft. Gezien de waterloop die de oostelijke plangrens vormt wordt gekozen om de oostelijke nieuwe referentiebeeld klinkerpad weg woning naast een nevengeschikte oriëntatie op het achterliggende cultuurlandschap ook een oriëntatie op de oostelijke waterloop te geven. Het cultuurlandschap wordt hierdoor ten vollen beleefd vanaf de percelen. Dit betekent dat hoge erfafscheidingen aan de oostelijke waterloop niet wenselijk zijn.

Bijkomend voordeel hiervan is het behoud van zichtlijnen op het achterland vanaf de Knollemanshoek.

Bijgebouw

Montfoort C 475 - 476

10

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

4.3 Hoofdvorm Passend binnen het buurtschap / en de landelijk-agrarische setting krijgen de woningen een traditionele landelijke vorm en architectuur. Voor de traditionele vorm gaat de voorkeur uit naar traditionele dakvormen zoals zadeldaken. Dit sluit tevens goed aan op de dakvormen welke in de (directe)omgeving van het plangebied toegepast zijn, dit is overwegend zadeldaken. De toepassing van dakvormen die een meer stedelijke uitstraling hebben zoals lessenaarsdaken en platte daken is gezien de ligging van de planlocatie en de bouwvormen in de (directe)omgeving onwenselijk. Afwijking van de traditionele dakvormen voor bijvoorbeeld een samengestelde kap, knik in de kap, toepassing van een dakkapel of risaliet is aanvaardbaar mits onderbouwd. De bouwwerken zullen een langwerpige hoofdvorm krijgen waarbij de zijgevels langer zijn dan de voor en achtergevel. Dit ondersteund het karakter van het buurtschap met landelijke uitstraling en sluit aan op de bestaande bouwwerken binnen het buurtschap. Gekeken naar de omgeving bestaat de bebouwing uitsluitend uit één laag met een kap. Eenzelfde opzet zal toegepast worden op de twee nieuwbouwwoningen met een goothoogte op 1 tot 1,5 bouwlaag en grote dakvlakken met een nokhoogte van circa 9 meter, aansluitend op de omgeving.

Hierdoor zal de verhouding tussen onderbouw van de woning en rankere kap ongeveer gelijk zijn, wat passend is binnen het straatbeeld van Knollemanshoek.

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

11

5. Algemene criteria beeldkwaliteit 5.1 Gevelopbouw en compositie massaonderdelen • • • • •

De gevels hebben een eenvoudige- en rustige uitstraling; Gevelopeningen zijn dusdanig vormgegeven dat de hoofdvorm van het bouwwerk afleesbaar blijft; Gevels gericht op openbaar gebied of het (agrarisch)cultuurlandschap zijn met aandacht ontworpen en mogen geen gesloten gevels betreffen; Eventuele schoorstenen, dakkapellen, risaliet en andere openingen zijn mee ontworpen met het bouwwerk; Verticale gevelgeleding door topgevels, gevelopeningen en/of schoorstenen.

5.2 Materialisatie en kleurgebruik • • • • •

• • • • • • •

12

De materialisering wordt afgestemd op het materiaalgebruik binnen Knollemanshoek en het landelijke karakter van het gebied; De gekozen materialisering, kleuren en detaillering ondersteunen het karakter van het bouwwerk; Er wordt bij voorkeur gebruik gemaakt van duurzame materialen; De voorkeur gaat uit naar een traditionelere combinatie van materialen (baksteen, hout, keimwerk, gebakken pandak of riet); Kleurgebruik van de gevels is afgestemd op de omgeving. Uitgevoerd in baksteen (van lichte (gele)kleur tot rode kleur), Houten gevel (gepotdekseld) of wit gekeimde gevel. Een combinatie van de diverse materialen is mogelijk mits het bouwwerk duidelijk afleesbaar blijft; Trasramen, rollagen, sluitstenen en metselwerk banden zijn toegestaan mits het gevelgeheel duidelijk afleesbaar blijft en het de gevel(openingen) ondersteund; Daken worden uitgevoerd in gebakken pannen, leisteen of riet. Bij voorkeur worden gebakken pannen uitgevoerd in een rode of zwarte (niet glimmende)kleur; Bij het gebruik van zonnepanelen wordt bij voorkeur gekozen voor geïntegreerde panelen in het dakvlak; De panelen dienen geschakeerd in een rechthoekig vlak te worden uitgevoerd; Het vlak wordt bij voorkeur geheel gevuld zonder uitsparingen in een rechthoek; Het gebruik van felle kleuren en/of spiegelende materialen is niet toegestaan; Het gebruik van kunststof gevelbeplating is niet toegestaan.

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

5.3 Gevelindeling • • • • • •

Gevelopeningen zijn zorgvuldig mee-ontworpen met het bouwwerk en zijn dusdanig geplaatst dat het gevelvlak en het bouwwerk heel en afleesbaar blijft; Gevelopeningen zijn functioneel en helder vormgegeven en weerspiegelen de achterliggende functie; Daken worden uitgevoerd met overstekken met boeiboorden en windveren; Raam- en deurkozijnen zijn terug liggend in het gevelvlak gesitueerd; Kozijnen, goten, dakkapellen, risaliet en andere details worden uitgevoerd in traditionele materialen zoals steen, hout en zink; Uitkragingen zoals een risaliet, erkers en schoorstenen zijn zorgvuldig mee-ontworpen met het bouwwerk.

5.4 Aan- en bijgebouwen • • • • • •

Aan- en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het woongebouw; Aan- en bijgebouwen zijn dusdanig ontworpen dat deze het hoofdgebouw ondersteunen en architectonische verwantschap hebben; Aan- en bijgebouwen zijn achter de voorgevelrooilijn gesitueerd; Bijgebouwen mogen uitgevoerd worden met een kap mits deze ondergeschikt blijft aan de kap- en bouwhoogte van het hoofdgebouw; Een eventuele kap dient verwantschap te hebben met de kap van het hoofdgebouw; Bijgebouwen mogen zowel losstaand als vast aan het hoofdgebouw worden gebouwd. Dit dient wel in de daarvoor aangewezen zonering plaats te vinden.

5.5 Detaillering • •

Het doel is een landelijk, ontspannen en kleinschalig beeld, passend bij de karakteristieken van het buurtschap en het omliggend cultuurlandschap; Bijzondere aandacht voor detaillering zoals horizontale banden, deuren, bovenlichten, borstweringen, erkers, uitkragingen, lateien of trasramen indien toegepast.

5.6 Zichtlijnen •

Wanneer de bestaande bedrijfsbebouwing wordt geamoveerd zijn er mogelijkheden tot het terugbrengen / realiseren van zichtlijnen naar het achterliggend cultuurlandschap.

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

13

5.7 Tuinen en collectieve ruimte • • • • • •

•

14

Erfafscheidingen bestaan bij voorkeur uit inheemse geschoren hagen; Erfafscheidingen vóór de voorgevelrooilijn zijn niet hoger dan 1 meter en achter de voorgevelrooilijn niet hoger dan 2 meter; Kavelzijdes aangrenzend aan de Hollandse IJssel en de Molenvliet krijgen bij voorkeur géén erfafscheiding voor een optimale aansluiting op het cultuurlandschap; Gebouwde erfafscheidingen zijn niet toegestaan; Beplantingselementen zoals bomen worden bij voorkeur uitgevoerd in een inheemse soort en zijn afgestemd op zichtlijnen zodat deze vrij blijven; De twee kavels worden ontsloten middels een collectieve erfinrit, deze wordt uitgevoerd in een klinkerverharding of een half verharding waarbij de inrichting eenvoudigen landelijk zal zijn met een uitstraling passend bij het buurtschap; De bestaande woning wordt ontsloten middels een oprit die direct aansluit op de Knollemanshoek. Dit is een bestaande inrit die gehandhaafd blijft.

J190318 Beeldkwaliteitplan ontwikkeling woningen Knollemanshoek

www.pouderoyentonnaer.nl