Raadsvoostel en -besluit vaststelling A.M.A. van Langeraadweg 8 Giessenburg
Tekst van het document
Raadsvoorstel Onderwerp
:
Bestemmingsplan ‘Giessenburg, A.M.A. van Langeraadweg 8’
Portefeuille
:
Wethouder Arco Bikker
Zaaknummer Publicatieniveau
Behandelend ambtenaar
: : :
1183778
Openbaar
Willem van der Zwaag
Gevraagd Besluit Het college van Molenlanden besluit: 1. het bestemmingsplan ‘Giessenburg, A.M.A. van Langeraadweg 8’ (idn: NL.IMRO.1978.BPlangeraadweg8GSB-VG01) vast te stellen, het plan voorziet in het ruimtelijk mogelijk maken van het saneren van een agrarische bedrijfslocatie, het op diezelfde plek realiseren van 3 nieuwe woningen en het omzetten van 2 bedrijfswoningen naar burgerwoningen; 2. voor dit plan geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal middels een gesloten anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente is geregeld.
Inleiding
Op de percelen A.M.A. van Langeraadweg 8 te Giessenburg is een agrarische bedrijfslocatie gelegen. De volwaardige agrarische bedrijfsactiviteiten zijn recentelijk beëindigd, waardoor de locatie grotendeels leeg is komen te staan. De bedrijfsmatige functie zal dus verloren gaan en de opstallen leeg komen te staan.
Het plan is om de agrarische bedrijfslocatie grotendeels te saneren, behoudens de bestaande woning en een tweetal schuren welke behouden blijven voor de
kleinschalige en hobbymatige agrarische activiteiten. De agrarische bedrijfswoningen aan de A.M.A. van Langeraadweg 8 en A.M.A. van Langeraadweg 8b worden juridisch-planologisch gewijzigd in elk een burgerwoning. Voor de bedrijfsmatige agrarische opstallen,
bouwwerken en verharding die worden gesaneerd komen drie nieuwe woningen terug op
het achtererf achter de te handhaven bebouwing. De beoogde drie nieuwe woningen zullen gezamenlijk met de overgebleven hobbymatige agrarische activiteiten een kleinschalig en zelfvoorzienend woonconcept vormen.
1
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Figuur 1. Bestaande situatie met de te saneren en te behouden bebouwing.
Figuur 1. Gewenste situatie met 3 nieuwe wooneenheden (rood omcirkeld).
Eerdere besluiten
Bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’’
2
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Het plangebied is gelegen binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ (zie
figuur 3) en binnen de herziening van datzelfde bestemmingsplan. Hierin heeft het perceel de enkelbestemming ‘Agrarisch’, de dubbelbestemming ‘Waarde-archeologie-4’ en de aanduidingen: • Bouwvlak;
• Maximaal aantal wooneenheden: 2;
• Specifiek vorm van wonen – plattelandswoning (ter plaatse van huisnr. 8B).
Figuur 3. Plangebied in het huidige bestemmingsplan bij benadering rood omkaderd.
Principebesluit
Op 25 januari 2022 heeft uw college besloten in principe medewerking te verlenen aan het plan. Dit op voorwaarde dat:
A. Een landschappelijk inrichtingsplan wordt vastgesteld;
B. De wagenschuur wordt gebruikt als gezamenlijke berging voor de woningen;
C. Een deel van de koeienschuur uitsluitend voor hobbymatig gebruik behouden blijft; D. Er geen losstaande bijgebouwen bij de woningen worden gerealiseerd;
E. De omvang van de woningen past binnen de regelingen voor woningen in het buitengebied.
Beoogd effect
Met de uitvoering van het plan wordt invulling gegeven aan de doelstellingen van de Woonvisie en de ruimtelijke kwaliteit verbeterd.
Argumenten
1.1 Er is sprake van een ruimtelijke kwaliteitsverbetering
Met het plan wordt een voormalig agrarisch perceel ‘gesaneerd’ en worden de
landschappelijke kwaliteiten van het veenweidegebied beter ervaren vanaf de weg. De
setting van de nieuwe woningen in een erfconstructie past bij het karakter van dit lint. De bebouwing zal hierbij concentreren op een kleiner oppervlak.
3
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
1.2 Ook het saneren van de kuilplaten draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit
De ruimtelijke kwaliteit mag er per saldo niet op achteruit gaan. In beginsel wordt voor
ruimte voor ruimte de verhouding aangehouden dat 1.000 m2 sloop van gebouwen staat voor één compensatiewoning. In dit geval wordt er 2.500 m2 aan gebouwen gesloopt.
Tegelijk valt niet te ontkennen dat het verwijderen van een zelfde oppervlak aan betonnen
opstanden en betonplaten een verbetering is. De opstanden die bedoeld zijn om kuilvoer in op te slaan, zijn manshoog en goed te ervaren vanaf de A.M.A. van Langeraadweg. Door deze te saneren ontstaat een beter zicht op het achterliggende landschap.
1.3 Met een landschappelijk inpassingsplan wordt de ruimtelijke kwaliteit geborgd
De situering van de woningen op het erf past bij het landschap. De vormgeving, volumes en beplanting zijn aspecten die in het landschappelijk inrichtingsplan geborgd zijn.
1.4 Hobbymatig gebruik van de schuren draagt bij aan het in stand houden van het karakter van het landschap Een groot deel van de gronden die bij de voormalige boerderij horen, worden verkocht aan naastgelegen Agrarische bedrijven. Een klein deel (2 slagen) blijft bij dit erf horen. Om het hobbymatig houden van koeien en eventueel kleinvee, is gevraagd om een stal en een wagenschuur te behouden.
1.5 Het gebruiken van een bestaande schuur voor opslag van werktuigen en als berging bij de woningen zorgt voor een heldere erfstructuur Door te bepalen dat bij de woningen geen eigen vrijstaande bijgebouwen gerealiseerd
mogen worden, beperk je de bijgebouwen tot de bestaande twee schuren. Dit draagt bij aan de inpassing in het landschap.
1.6 Er zijn geen milieutechnische bezwaren
Aan de richtafstanden vanuit milieuzonering wordt voldaan.
1.7 Parkeren kan (ruimschoots) op eigen terrein plaatsvinden
De parkeerbehoefte blijft op eigen terrein oplosbaar conform de gemeentelijke parkeernota en de parapluherziening ‘Parkeren’.
1.8 Het plan past binnen het VAB-beleid
In het VAB-beleid staat de stip op de horizon als volgt geformuleerd: Onze leefomgeving
bestaat uit een open, weids, agrarisch landschap, vormgegeven door de agrarische bedrijven. Dit is wat we graag door willen geven aan de volgende generatie. Wanneer agrarische bebouwing in ruilverkavelingsgebieden haar functie verliest en vrijkomt is het uitgangspunt dat de nieuwe functie moet aansluiten bij de omgeving en de bebouwing qua uitstraling moet passen binnen het landschap. Hieraan wordt, ook met het landschappelijk inpassingsplan, invulling gegeven.
1.9 De bedrijfswoning verliest zijn functie
4
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Met het staken van de agrarische bedrijfsvoering verliest de woning de functie als bedrijfswoning.
2.1 Er is een anterieure overeenkomst aangegaan waarmee de financiële haalbaarheid van het plan ‘anderszins verzekerd’ is. Op basis van de gemeentelijke Nota Kostenverhaal is een anterieure overeenkomst voor
deze ontwikkeling. Hiermee worden de plankosten en eventuele planschade verhaald en is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.
Kanttekeningen Geen
Extra uitleg bij de kosten
Met de initiatiefnemer wordt een anterieure overeenkomst aangegaan. Vanwege het private initiatief komt het onderzoek naar de economische uitvoerbaarheid van het plan, voor
verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer, welke aangeeft dat de financiële haalbaarheid
gewaarborgd is. In de voornoemde anterieure overeenkomst is onder andere is geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Volgens de Nota
Kostenverhaal betreft het plan een ontwikkeling van categorie 2. Hierbij zijn de leges niet
toereikend voor de dekking van de gemeentelijke kosten. Daarom is op basis van de Nota
Kostenverhaal een berekening van de kosten van de procedure gemaakt. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst.
Communicatie
Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt via een publicatie in het
Gemeenteblad en de gemeentelijke informatiepagina in het huis-aan-huisblad Kontakt bekend gemaakt. De provincie wordt van het vaststellingsbesluit in kennis gesteld. Het vastgestelde plan wordt digitaal beschikbaar gesteld op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.
Vervolgstappen
Het vastgestelde bestemmingsplan ligt na bekendmaking gedurende een periode van 6 weken ter inzage. Tijdens deze periode kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de raad van State. Dit beroep staat open voor de indiener van de
zienswijze. Ook kunnen belanghebbenden beroep instellen voor zover het de wijziging van het vastgestelde bestemmingsplan betreft ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan.
Daarnaast kan er verzocht worden om een voorlopige voorziening. Als er geen beroep wordt ingesteld, treedt het bestemmingsplan een dag na de 6 weken termijn onherroepelijk in werking. Vervolgens kan er (op aanvraag van de initiatiefnemer) op basis van dit
bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden verleend voor de realisatie van het plan.
5
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Bijlagen:
1. Bestemmingsplan ‘Giessenburg, A.M.A. van Langeraadweg 8’ bestaande uit: a. Toelichting; b. Regels;
c. Verbeelding; d. Bijlagen.
6
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Raadsbesluit Onderwerp
:
Vaststelling Bestemmingsplan ‘Giessenburg,
Zaaknummer
:
1183778
Portefeuillehouder
A.M.A. van Langeraadweg 8’
:
Wethouder Arco Bikker
De raad van de gemeente Molenlanden: Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel; Besluit: 1. het bestemmingsplan ‘Giessenburg, A.M.A. van Langeraadweg 8’ (idn:
NL.IMRO.1978.BPlangeraadweg8GSB-VG01) vast te stellen, het plan voorziet in het ruimtelijk mogelijk maken van het saneren van een agrarische bedrijfslocatie, het op diezelfde plek realiseren van 3 nieuwe woningen en het omzetten van 2 bedrijfswoningen naar burgerwoningen;
2. voor dit plan geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal middels een gesloten anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente is geregeld.
Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 19 september 2023.
de griffier,
de voorzitter,
Marjolein Teunissen
Theo Segers
7
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000