Raadsvoorstel Project Bleskensgraaf West - Erven van Bleskensgraaf

Raadsvoorstel Onderwerp

:

Project Bleskensgraaf West - Erven van Bleskensgraaf

Zaaknummer

:

1254991

Portefeuillehouder

:

Wethouder Arco Bikker

Datum raadsvergadering Publicatieniveau

Behandelend ambtenaar

: : :

28 oktober 2025

Openbaar (bijlage 4 is geheim)

Jan Duijm en Angela de Koning

Gevraagd Besluit De gemeenteraad van Molenlanden besluit: 1. In te stemmen met het stedenbouwkundig schetsontwerp ‘Erven van Bleskensgraaf’ als basis

voor vervolg van het planproces en het opstarten van de procedure voor het omgevingsplan om de realisatie van ca. 80-100 woningen mogelijk te maken;

2. Kennis te nemen van de uitkomst van de haalbaarheidsstudie in bijlage 4 als richtinggevend

financieel kader voor het verwerven gronden en dekking van alle kosten, zodat parallel aan de

planologische procedure de benodigde onderzoeken en voorbereidingsactiviteiten om te komen tot planrealisatie in gang kunnen worden gezet;

3. Kennis te nemen van de bijgevoegde notitie met nadere motivatie voor gelijktijdige

besluitvorming over de Erven van Bleskensgraaf en de nieuwe brug over de Graafstroom via twee aparte raadsvoorstellen (bijlage 1);

Inleiding

In de afgelopen periode is er verder gewerkt aan de plannen voor de ontwikkeling van

Bleskensgraaf-West. Omdat het stedenbouwkundig plan uitgaat van een ontwikkeling door middel van erven, wordt in dit voorstel waar mogelijk verder de benaming ‘Erven van

Bleskensgraaf’ gebruikt. De reacties tijdens en na de informatieavond van 7 juli worden de

komende maanden betrokken bij de verdere uitwerking van het plan. Met dit voorstel zetten we een belangrijke stap richting daadwerkelijke realisatie. Gezien de urgente behoefte aan nieuwe woningen is het noodzakelijk om deze stap nu te zetten, ondanks de aanwezigheid van

onzekerheden en het feit dat de gemeente financieel gezien niet verzekerd is van een neutraal exploitatiesaldo.

Woningen voor verschillende doelgroepen Door ontwikkeling van de gronden ten noordwesten van de dorpskern kunnen circa 80 tot 100 woningen worden gerealiseerd. Deze woningen zijn essentieel om te voorzien in de woningbehoefte. Door de ontwikkeling van dit gebied worden de komende jaren woningen 1

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

gebouwd voor verschillende doelgroepen, zodat meer jongeren, gezinnen en andere huishoudens in het dorp kunnen blijven wonen. Dit is van belang voor de sociale samenhang, de instandhouding van voorzieningen en de leefbaarheid in het algemeen. Onzekerheden en risico's

Er zijn een aantal onzekerheden en risico’s die van invloed kunnen zijn op de voortgang van het proces. Desondanks stellen we voor om nu een eerste belangrijke stap te zetten en de

planontwikkeling gefaseerd vorm te geven. Op dit moment spelen vier factoren een cruciale rol: -

De inzet om gronden te verwerven zodat de planontwikkeling onder regie van de gemeente

-

Het onderzoeken van twee ontsluitingsopties voor bouwverkeer;

-

kan worden vervolgd;

Het nut en de noodzaak van een nieuwe brug aan de oostzijde van de dorpskern; De uitdaging om het geraamde financiële tekort op grond van de bijgaande haalbaarheidsstudie zo veel mogelijk in te perken.

Dit raadsvoorstel, in samenhang met het raadsvoorstel voor de nieuwe brug, voorziet in de

kaders die nodig zijn voor een actieve rol van de gemeente in de verdere planontwikkeling van

Bleskensgraaf West. Ter ondersteuning is een memo/notitie toegevoegd. Hierin wordt ingegaan op de mogelijkheden om het proces, ondanks de aanwezige onzekerheid, zorgvuldig te vervolgen (zie bijlage 1).

Eerdere besluiten

1. Besluit vaststelling ruimtelijk ontwikkelingsperspectief Bleskensgraaf (ROP), 1 oktober 2019.

2. Besluit tot het vestigen van voorkeursrecht op de percelen behorend bij de woningen Kerkstraat 51 en 53 (20 september 2022).

3. Raadsinformatiebrieven: -

Zaak 1230841 (januari 2025)

-

Zaak 1196415 (december 2023)

-

Zaak 1217880 (juli 2024)

Beoogd effect

Het vaststellen van de kaders waarmee het plan de Erven van Bleskensgraaf met ca. 80-100

woningen kan worden gerealiseerd waarmee uitvoering wordt gegeven aan de ambities uit de regionale realisatieagenda.

Argumenten

1.1 Het stedenbouwkundig schetsontwerp voorziet in de behoefte aan woningen voor de inwoners uit Bleskensgraaf.

Het schetsontwerp voorziet in de realisatie van circa 86 woningen (bijlage 2). Dit aantal

vormt een belangrijk aandeel van de aangetoonde behoefte op basis van de Woonvisie en het programma van de Realisatieagenda voor Bleskensgraaf. Het voorgestelde

woningbouwprogramma van het plan kent een evenwichtige verdeling; het bevat globaal een derde in sociale huurwoningen, ruim een derde betaalbare (koop)woningen en een derde woningen in het duurdere segment (koop). Bij de verdere uitwerking van het 2

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

schetsontwerp tot een voorlopig stedenbouwkundig plan en/of tijdens de marktselectie kan het exacte aantal woningen nog iets wijzigen.

1.2 De provincie staat positief tegenover de beoogde planontwikkeling.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het zoekgebied Bleskensgraaf West en wordt door de provincie Zuid-Holland als kansrijk gezien als een zogenaamde 3 ha locatie. Uit het ambtelijk vooroverleg met de provincie blijkt dat men zeer te spreken is over het

voorgestelde stedenbouwkundig schetsontwerp. Vooral de landschappelijke inpassing, de overgang van dorpskern naar het weidegebied en de openheid vanaf het historische

bebouwingslint langs de Graafstroom worden gewaardeerd. We verwachten in het eerste

kwartaal van 2026 bestuurlijke instemming van de provincie over het plan. De medewerking van de provincie is randvoorwaardelijk voor de verdere ontwikkeling van het plangebied.

1.3 Er is veel draagvlak voor het schetsontwerp.

Het schetsplan is gepresenteerd aan de ‘werkgroep Bleskensgraaf West’ en de

Klankbordgroep Bleskensgraaf. De vertegenwoordigers van de werkgroep Bleskensgraaf West, waaronder de molenaar van molen de Vriendschap, kunnen zich niet vinden in de eerdere keuze van de raad in 2019 om Bleskensgraaf West aan te wijzen als

woningbouwlocatie. Dit vanwege het verlies van uitzicht en toename van verkeer. Los hiervan is de werkgroep wel redelijk positief over het plan.

Binnen de klankbordgroep zijn de reacties overwegend positief. Daarnaast blijkt uit de reacties tijdens en na de inloopbijeenkomsten op 7 juli 2025 het schetsontwerp breed gedragen wordt door het dorp. De verkeersafwikkeling is daarbij als belangrijkste

aandachtspunt naar voren gekomen. Een samenvatting van de inloopbijeenkomst en de

ontvangen reacties van de verschillende betrokken partijen is opgenomen in bijlage 3 van dit voorstel.

2.1 De haalbaarheidsstudie op basis van de planexploitatie vormt de leidraad voor de financiële verantwoording gedurende de voorbereiding van de planontwikkeling tot aan vaststelling van de grondexploitatie (grex). In bijlage 3 is het resultaat van de haalbaarheiddstudie op basis van een globale

planexploitatie opgesteld (bron: Planmaat). Deze planexploitatie dient als onderlegger voor de op een later moment vast te stellen grondexploitatie (grex). Het is van belang dat er

voldoende financiële middelen beschikbaar zijn om benodigde onderzoeken te starten en voorbereidingen te treffen voor het bouwrijp maken van het plangebied. Deze kosten worden in de nog vast te stellen grondexploitatie opgenomen als boekwaarde.

De opgenomen cijfers zijn in deze fase nog indicatief. Het betreft feitelijk een financiële haalbaarheidsstudie. Naarmate de planontwikkeling vordert, worden de ramingen voor

kosten en opbrengsten steeds concreter. In de berekening is reeds rekening gehouden met

jaarlijkse prijsstijgingen (indexering). Bijgevoegde memo (bijlage 4) bevat een toelichting op de verschillende onderdelen van deze planexploitatie, inclusief een overzicht van de kansen en risico’s per onderdeel en de wijze waarop hiermee kan worden omgegaan.

3.1 De planontwikkeling voor de Erven van Bleskensgraaf hangt samen met de planvorming voor en tweede brug over de Graafstroom. 3

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Uit verkeersonderzoek blijkt dat bij ontwikkeling van de Erven van Bleskensgraaf de huidige wegcapaciteit ter hoogte van de Kerkstraat en de bestaande brug wordt overschreden. In feite is de capaciteit op deze locatie nu al onvoldoende. Dit knelpunt zal in de toekomst verder toenemen. Daarnaast vormt de door de raad aangenomen motie (M2023-16)

aanleiding om onderzoek te doen naar de haalbaarheid van een tweede brug over de Graafstroom.

In de motie heeft de raad verzocht om zo snel mogelijk met een plan van aanpak te komen voor de bereikbaarheid van het woningbouwproject in de Erven van Bleskensgraaf. Daarbij is specifiek gevraagd om onderzoek te doen naar de (financiële) haalbaarheid van een tweede oeververbinding ter hoogte van de Wervenkampweg.

Uit onderzoek blijkt dat het ruimtelijk en verkeerskundig haalbaar is om een brug aan te leggen tussen de Wervenkampweg en de Zeemansweg.

Voor de inhoudelijke uitwerking van dit onderzoek wordt verwezen naar het afzonderlijke raadsvoorstel over de nieuwe brug en de bijbehorende memo (bijlage 1).

Kanttekeningen

1.1 Het woningbouwprogramma mist uitwerking op kwalitatief niveau.

Het inzicht in de woningbehoefte van bewoners is gebaseerd op woonbehoefte

onderzoeken op vrij hoog abstractieniveau en kwantitatief van aard. Het gaat nu vooral nog om aantallen goedkope, betaalbare en dure woningen. Qua woningtype en woonmilieu moet nog nadere uitwerking plaatsvinden.

Noot: Daarnaast is aandacht nodig voor betaalbare woningen met een koopprijs tot maximaal € 405.000,(prijspeil 2025). Nu al correspondeert de prijs niet met vergelijkbare woningen in de bestaande woningvoorraad. Vanwege de huidige krapte op de woningmarkt is een eenvoudige nieuwbouw rijwoning na oplevering al veel meer waard. Hiermee wordt feitelijk de eerste koper oneigenlijk bevoordeeld. Het bouwen van kleine/sobere woningen op een klein kaveloppervlak kan enig soelaas bieden. Een andere optie is om woningen in deze prijscategorie gestapeld te bouwen. Voor beide gevallen geldt de vraag in hoeverre daarmee wordt voorzien in de lokale behoefte.

1.2 Draagvlak vermindert het risico op bezwaar, maar sluit het niet uit.

Hoewel het algemene beeld is dat er breed draagvlak bestaat voor het plan, blijft het mogelijk dat belanghebbenden of instanties bezwaar maken tegen de ontwikkeling.

2.1 De planexploitatie is een momentopname.

De planexploitatie biedt inzicht in de verwachte kasstromen voor de ontwikkeling van de

nieuwe woonwijk. Het betreft echter een momentopname voor het verkrijgen van inzicht in de financiële haalbaarheid: omstandigheden kunnen in de loop van de tijd wijzigen, zowel ten gunste als ten nadele van het uiteindelijke resultaat. Aangezien het resultaat van de huidige planexploitatie negatief is, neemt de gemeente bewust een financieel risico. De bijgevoegde memo bevat een nadere toelichting op dit aspect.

4

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Om grip te houden op de financiële voortgang, wordt ingezet op een systematische

inrichting van het proces door middel van de planning- en -controllcyclus. De raad wordt twee keer per jaar geïnformeerd over de stand van zaken (Zomernota en Najaarsnota).

2.2 De grondprijs die de gemeente kan en mag betalen is begrensd.

De gesprekken met de drie grondeigenaren zijn op dit moment nog niet afgerond. Er

bestaat een kans dat het nog enige tijd duurt of uiteindelijk geen overeenstemming wordt

bereikt, of dat dit slechts met een deel van de grondeigenaren lukt. Indien geen (volledige) overeenstemming wordt bereikt vanwege te hoge grondprijzen die worden gevraagd door grondeigenaren, zijn er verschillende scenario’s denkbaar: -

de gemeente kan afspraken maken met marktpartij(en) op basis van een bouwclaim.

de gemeente, als mede-grondeigenaar, gaat samen met de overige grondeigenaren in gesprek om gezamenlijk een ontwikkelaar te selecteren.

de drie grondeigenaren selecteren zelfstandig een ontwikkelaar en maken afspraken met zowel de ontwikkelaar als de gemeente.

de gemeente start een onteigeningsprocedure.

De genoemde scenario’s leiden tot (flinke) vertraging in de planontwikkeling. Naast vertraging kan dit leiden tot meer (plan)kosten en minder plankwaliteit.

2.3 Het gevestigde voorkeursrecht is niet meer rechtsgeldig.

Het gevestigde voorkeursrecht op een deel van de gronden in het plangebied vervalt per 22 september 2025. De wettelijke termijn is dan verstreken. Voor verlenging moet de gemeente beschikken over een volkshuisvestingsprogramma op grond van de

Omgevingswet, of over een door de raad vastgesteld stedenbouwkundig plan of

structuurschets. Op dit moment is dit nog niet het geval. Gelet op de fase waarin de

onderhandelingen zich momenteel bevinden, worden de gesprekken met grondeigenaren voortgezet met de intentie de gronden minnelijk te verwerven.

3.1 De realisatie van de nieuwe brug vereist tijd en financiële middelen

Het is noodzakelijk dat de brug gereed is vóór de oplevering van de eerste woningen in

Bleskensgraaf West. Hiermee wordt voorkomen dat er verkeerskundige argumenten worden aangevoerd om bezwaar te maken tegen de planontwikkeling.

In bijgaande memo wordt het belang van besluitvorming voor de realisatie van een nieuwe brug nader toegelicht. Het koppelen van de realisatie van de brug aan de

woningbouwontwikkeling brengt risico’s met zich mee. Voor beide projecten moeten nog aanvullende onderzoeken worden uitgevoerd en een procedure worden doorlopen. Dit is overigens gebruikelijk bij gebiedsontwikkelingen van deze omvang.

Extra uitleg bij de kosten

Voor een nadere toelichting op de kosten wordt u verwezen naar bijgaande memo in bijlage 4.

Communicatie

In overleg met de projectgroep heeft stedenbouwkundig bureau Rho uit Rotterdam in een aantal stappen een stedenbouwkundig schetsontwerp opgesteld. 5

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

In het voortraject is een eerdere versie van het schetsontwerp voorgelegd en besproken met: a. De grondeigenaren

b. De aangrenzende bewoners, vertegenwoordigd in de werkgroep Bleskensgraaf West c. De molenaar van molen de Vriendschap d. De klankbordgroep Bleskensgraaf

Op 7 juli zijn tijdens de middag- en avond inloopbijeenkomsten alle inwoners van

Bleskensgraaf uitgenodigd. Tijdens deze bijeenkomsten zijn bezoekers via een presentatie op

hoofdlijnen geïnformeerd over het plan. Aansluitend was er gelegenheid om persoonlijk vragen te stellen en opmerkingen te maken. Daarnaast konden inwoners ook achteraf reageren via email. Een samenvatting van de inloopbijeenkomst en de ontvangen reacties is opgenomen in bijlage 3.

Vervolgstappen

Het streven is de gronden minnelijk te verwerven. Al geruime tijd worden hierover constructieve gesprekken gevoerd met de betrokken grondeigenaren. Het heeft enige tijd geduurd voordat een eerste grondaanbieding gedaan kon worden. De gemeente wil tijdig, d.w.z. voor start bouwrijp maken en voor aanvang selectie van een marktpartij, over de grond kunnen

beschikken. Hierbij wordt rekening gehouden met afspraken die gemaakt zijn met de

verkopende grondeigenaren. Dit zijn veelal specifieke afspraken over de wijze en tijdstip van

grondlevering, betalingsvoorwaarden en afspraken in het geval een eigenaar zelf een woning wil bouwen op zijn grond in het plangebied.

Het college is gemandateerd om hiervoor, vooruitlopend op de wijziging van de functie van het plangebied, afspraken met grondeigenaren vast te leggen in koopovereenkomsten. Hierin

worden randvoorwaardelijkheden opgenomen zoals een definitief akkoord van de provincie en de instemming van de raad voor het beschikbaar stellen van het budget.

De situering van de bouwweg ten behoeve van de ontsluiting van het plangebied tijdens het

bouwrijp maken en de bouw moet nog worden bepaald. Al eerder is gemeld dat bouwverkeer door de dorpskern geen goede optie is (RIB, zaaknr. 1196415). Het plangebied dient bij

voorkeur via de noordkant te worden ontsloten voor bouwverkeer. Er zijn twee varianten

mogelijk, namelijk een bouwweg richting het noordwesten met aansluiting op de Geerweg en

een variant richting het (noord) oosten richting Koekoekspad en Wilgenpad. In het voortraject

zijn verkennende gesprekken gevoerd met grondeigenaren. Na besluitvorming in de raad wordt het onderzoek naar de bouwweg voor beide varianten vervolgd en een keuze gemaakt voor een voorkeursvariant.

De overige vervolgstappen zien er globaal als volgt uit, met de kanttekening dat deze

afhankelijk zijn van het verloop van de procedure en de uitkomsten van diverse onderzoeken.

Dit betreft onder andere onderzoeken op het gebied van flora en fauna, bodem, stikstof, water etc. Op verschillende momenten bij deze vervolgstappen worden inwoners en betrokken partijen geïnformeerd en meegenomen in het planproces. Dit gebeurt via specifieke

uitnodigingen wanneer het gaat om de directe omgeving van het plangebied, via bijv. een inloopbijeenkomst, nieuwsbrieven en de gemeentelijke website. 6

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Stap 1: Definitie en ontwerp Grondverwerving

Tot eind 2025

Uitzetten en afronden onderzoeken

Okt. 2025 – juni 2026

gemeente/extern

Uitwerken schetsplan naar VO

Okt. 2025 – mrt 2026

gemeente/Rho

Overleg instanties (PZH, WSRL)

Okt. 2025 – mrt 2026

gemeente

Opties bouwweg verder verkennen

Okt. 2025 – mrt. 2026

gemeente

Opstellen ontwikkelstrategie

Mrt. 2026 – apr. 2026

gemeente

Procedure RO / omgevingsplan

Apr. 2026 – apr. 2027

gemeente

Voorbereiden en bouwrijp maken fase 1

Jan. 2026 – dec. 2027

gemeente

Vastleggen woningbouwprogramma fase 1

In 2026

gemeente

Voorbereiden marktselectie

Na zomer 2026

gemeente

Verkoop fase 1

Medio Q1 2027

marktpartij

Aanleg bouwweg

Medio 2027

gemeente

Start bouw – opleveren bouw

Medio Q1 2028

marktpartij

Woonrijp maken

Medio Q2 2029

gemeente

(e.v.)

Stap 2: Voorbereiding

Stap 3: Realisatie fase 1

Bijlagen: Bijlage 1

Memo ‘Ontwikkeling ‘Erven van Bleskensgraaf’ en nieuwe brug over de

Bijlage 2

Stedenbouwkundig schetsontwerp ‘Erven van Bleskensgraaf’

Bijlage 4

Planexploitatie Erven van Bleskensgraaf (voorlopig concept)

Bijlage 3

7

Graafstroom, investeren in een leefbaar en toekomstbestendig Bleskensgraaf

Samenvatting reacties inloopbijeenkomst en reactie overige partijen

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Raadsbesluit Onderwerp

:

Project Bleskensgraaf West - Erven van

Zaaknummer

:

1254991

Portefeuillehouder

Bleskensgraaf

:

Wethouder Arco Bikker

De raad van de gemeente Molenlanden: Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel; Besluit:

1. In te stemmen met het stedenbouwkundig schetsontwerp ‘Erven van

Bleskensgraaf’ als basis voor vervolg van het planproces en het opstarten van de procedure voor het omgevingsplan om de realisatie van ca. 80-100 woningen mogelijk te maken;

2. Kennis te nemen van de uitkomst van de haalbaarheidsstudie in bijlage 4 als

richtinggevend financieel kader voor het verwerven gronden en dekking van alle

kosten, zodat parallel aan de planologische procedure de benodigde onderzoeken en voorbereidingsactiviteiten om te komen tot planrealisatie in gang kunnen worden gezet;

3. Kennis te nemen van de bijgevoegde notitie met nadere motivatie voor

gelijktijdige besluitvorming over de Erven van Bleskensgraaf en de nieuwe brug over de Graafstroom via twee aparte raadsvoorstellen (bijlage 1);

Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 28 oktober 2025.

de griffier,

de voorzitter,

Marjolein Teunissen

Theo Segers

8

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000