Raadsvoorstel en -besluit Wijngaarden, Westeinde 28
Tekst van het document
Raadsvoorstel Onderwerp
:
Bestemmingsplan 'Wijngaarden, Westeinde 28'
Zaaknummer
:
1148168
Publicatieniveau
:
Openbaar
Portefeuillehouder
:
Behandelend ambtenaar
:
Wethouder Arco Bikker Joris Wijnakker
Gevraagd Besluit De gemeenteraad van Molenlanden besluit:
1. het bestemmingsplan “Wijngaarden, Westeinde 28” (planidentificatienummer
NL.IMRO.1978.BPwesteinde28WGD-VG01) gewijzigd vast te stellen, waarbij planologisch mogelijk wordt gemaakt dat:
a. de bestaande woonboerderij aan Westeinde 28 in Wijngaarden wordt gesplitst in drie wooneenheden;
b. een cultuurhistorische hooimijt met Bed & Breakfast-voorziening gerealiseerd kan worden achterop het perceel;
2. de tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijze te beantwoorden conform de bij het besluit horende ‘Nota Zienswijzen bestemmingsplan Wijngaarden, Westeinde 28’;
3. geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal is geregeld met een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en gemeente.
Inleiding
Op Westeinde 28 in Wijngaarden is een woonboerderij gelegen met schuurwoning. Bij deze
schuurwoning ligt een verouderde grote schuur van circa 300 m² welke dwars op de weg is
gepositioneerd. Op 1 oktober 2018 is een principeverzoek ingediend om de woonboerderij te splitsen in drie wooneenheden en een hooimijt te realiseren waarin een Bed & Breakfast geïntegreerd zal worden. Daarbij wordt de verouderde schuurwoning met grote schuur
gesloopt zodat in de toename aan verharding wordt gecompenseerd en de ruimtelijke kwaliteit toeneemt. Op 19 december 2018 heeft het college van B&W van de voormalige gemeente Molenwaard besloten om medewerking te verlenen aan dit plan.
1
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Het plan is uitgewerkt in een bestemmingsplan (rechter plankaart hieronder), waarbij het
bouwvlak van het vigerende bestemmingsplan (linker plankaart) wordt verkleind en gesplitst en binnen het rechterbouwvlak (waarbinnen de woonboerderij ligt) in totaal drie woningen mogen zijn. Bij de schuurwoning links op het perceel is aan de achterkant een bouwaanduiding
opgenomen die het mogelijk maakt om
maximaal 150 m² aan bijgebouwen te realiseren. Rechts achterin is en speciale
bouwaanduiding opgenomen voor de hooimijt. Aan de zijkanten (rood gemarkeerd op
rechterafbeelding) zijn zones opgenomen met een dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap’ om te waarborgen dat deze zones vrij blijven van bebouwing.
Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 20 mei tot 1 juli 2022. Binnen deze termijn is er één zienswijze ingediend. Deze zienswijze is mondeling ingediend en heeft enkel betrekking op de hooimijt die achterop het perceel teruggebouwd wordt. Deze zienswijze is
aanleiding geweest om de regels van het ontwerpbestemmingsplan iets aan te scherpen (zie toelichting 1.4 en de Nota van Zienswijze in bijlage 6). U wordt nu voorgesteld om het bestemmingsplan, inclusief de Nota van Zienswijzen, definitief vast te stellen.
Eerdere besluiten •
De onderliggende bestemmingsplannen ‘Buitengebied Graafstroom’ (vastgesteld op 25 januari 2010), ‘Buitengebied Graafstroom 3e herziening’ (vastgesteld op 15 september 2015) en ‘paraplubestemming Buitengebied Graafstroom (vastgesteld op 20 februari 2018). De regels uit deze bestemmingsplannen zijn in het nieuwe bestemmingsplan opgenomen of gewijzigd;
•
Het principebesluit van het college van november 2019 om medewerking te verlenen aan de realisering van vier woningen en een hooimijt op deze locatie;
•
Het besluit van het college van 10 mei 2022 om het ontwerpbestemmingsplan vast te stellen en voor zes weken ter inzage te leggen voor zienswijzen.
Beoogd effect
Het bestemmingsplan beoogt: •
De toekomstbestendige instandhouding van de cultuurhistorische woonboerderij in een verbeterd boerderij ensemble;
• •
Behoud en versterking van landschappelijke waarden;
Goede aanvulling op het recreatieve aanbod, gericht op een kleinschalige overnachtingsplaats met beleving;
2
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
•
Een positieve aanvulling op het woonaanbod in Wijngaarden, zonder dat dit verdere verdichting van het buitengebied teweeg brengt.
Argumenten
1.1 Het plan voorziet in een verbetering ruimtelijke kwaliteit
De bestaande cultuurhistorische woonboerderij van Westeinde 28 is bijzonder en verdient een passendere schuurwoning die beter aansluit op de karakteristieke uitstraling van dit
bebouwinglint dan de huidige schuurwoning en schuur. De huidige schuur van circa 300 m² is in slechte staat en past niet goed in het landschap. De herontwikkeling hiervan is daarom
meegenomen in het plan om de kwaliteit van het gehele perceel te vergroten. Er is ruimtelijke
kwaliteitswinst beoogd door het slopen van de grote schuur die nu op het terrein aanwezig is,
omdat dit nieuwe doorzichten oplevert en waardoor per saldo de verharding niet zal toenemen.
1.2 Hiermee behouden en versterken we de cultuurhistorische waarde
De woonboerderij heeft veel cultuurhistorische elementen in de bebouwingsstructuur welke de
moeite waard zijn om te behouden. Door meerdere wooneenheden inpandig mogelijk te maken kan dit pand en het hele boerderijensemble gemakkelijker in stand worden gehouden. Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan is veel aandacht geweest in hoe cultuurhistorische
elementen worden versterkt of terugkomen in het ensemble. Ook al worden er wooneenheden
toegevoegd, er is geen sprake van verdere verdichting en de openheid aan de zijkanten van het plan is juist geborgd door hier aanvullende regels voor op te nemen. Naast de boerderij staat
nog een oud bakhuisje, wat zichtbaar zal blijven door deze zone vrij te houden van bebouwing. Het terugbouwen van de hooimijt versterkt de cultuurhistorische waarde van het geheel.
1.3 Het betreft een passende toevoeging aan het woonaanbod
Met dit plan worden er twee extra woningen toegevoegd in de woonboerderij. De twee extra woningen zijn geschikt voor starters of doorstromers. Daarmee is de ontwikkeling passend binnen de Woonvisie. Bovendien draagt het bij aan de duurzame instandhouding van deze cultuurhistorische woonboerderij als er meerdere wooneenheden inpandig zitten.
1.4 Een bijzondere kleinschalige recreatieve voorziening is een toevoeging op het recreatieve aanbod in Molenlanden
Onderdeel van het plan is om een hooimijt te realiseren op het perceel in verglijkbare vorm en maatvoering die er op het perceel heeft gestaan. Op oud beeldmateriaal is te zien dat er een vrij forse hooimijt op het perceel heeft gestaan, pal naast de boerderij (zie foto’s). De maatvoeringen die het bestemmingsplan zijn vastgelegd zijn hierop gebaseerd.
3
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Beeld van voormalige hooimijt welke achterop het perceel wordt teruggebouwd (Links) en luchtfoto uit 2001 van hooimijt naast de boerderij (Rechts)
Bij het toevoegen van een recreatieve voorziening wordt getoetst aan de Toeristische Agenda
Molenlanden. Omdat er de
laatste jaren veel in Molenlanden zijn bijgekomen wordt naast de kwantitatieve behoefte ook gekeken of het een kwalitatieve aanvulling is op het recreatieve aanbod. Vanuit toerisme en
recreatie wordt een hoge potentie gezien in deze Bed & Breakfast, omdat dit een erg bijzondere vorm is. Het is geschikt om een luxe segment te bedienen en de recreatieve belevenis te
koppelen aan educatieve doeleinden. De toevoeging van de Bed & Breakfast is een daarmee kwalitatieve aanvulling op het recreatieve aanbod in Molenlanden.
1.5 Bijgebouwen worden zo gesitueerd dat openheid van het perceel gegarandeerd wordt
De schuurwoning heeft in het plan een aanduiding die 150 m² aan bijgebouwen toestaat. Door deze bouwaanduiding wordt gestimuleerd dat in één keer een bijgebouw van 150 m² kan
worden vergund op grond van het bestemmingsplan en daarmee geen vergunningsvrije ruimte meer over is die de openheid van het perceel kunnen verstoren. Zonder deze bouwaanduiding is de kans groter dat er buiten het gebied met deze bouwaanduiding, bijvoorbeeld aan de
zijkant van de schuurwoning, gebruik gemaakt zal worden van vergunningsvrije mogelijkheden die de openheid op het perceel verstoren.
Aan de kant van het boerderijgebouw wordt slechts de hooimijt nieuw gebouwd. Verder komt er geen nieuwe bebouwing bij. De hooimijt en het bakhuisje maken samen circa 75 m² aan bijgebouwen en behoren toe aan de woning die aan de voorkant van het gebouw zit. Het
bestaande bijgebouw links naast het boerderijgebouw is circa 50 m² zal als buitenberging door de twee nieuwe wooneenheden achterin het boerderijgebouw gebruikt worden. Omdat deze
twee wooneenheden verder geen achtererf hebben kan er ten behoeve van deze wooneenheden niet meer bijgebouwen gebouwd worden. Tot slot zijn er verder geen vergunningsvrije mogelijkheden bij de woningen in het boerderijgebouw.
1.6 Rioolaansluiting is mogelijk op bestaande pompput op het perceel
Qua rioolcapaciteit zit het plan aan de gunstige kant van Wijngaarden. Er is nog ruimte op de
hoofdriolering om twee extra wooneenheden en een Bed & Breakfast aan te sluiten. De huidige woonboerderij en schuurwoning zijn reeds aangesloten op een pompput op het perceel welke
in beheer is van de gemeente. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer dat van alle bebouwing de huisriolering onder vrijverval op de bestaande pompput op het perceel worden aangesloten. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst.
2.1 Behandeling van de zienswijze leidt tot aanscherping bouwregels hooimijt
De ingekomen zienswijze heeft alleen betrekking op de realisatie van de hooimijt achter op perceel. Omdat de aanduiding hiervoor nabij het buurperceel ligt zijn er zorgen geuit over 4
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
eventuele hinder door dit gebouw. Omdat het ruimte wordt waar mensen verblijven kan dit
leiden tot vermindering van privacy als men vanuit de hooimijt direct op de tuin van Westeinde 27 kan kijken. Daarnaast is het een hoog gebouw wat voor de naaste bewoners constant in zicht zal zijn als dit zo dicht op de perceelsgrens wordt gebouwd. Een oplossing voor de waarborging van privacy kan zijn door in het bestemmingsplan vast te leggen dat naar
buurperceel-gerichte gevels van de hooimijt blind worden uitgevoerd. Dat houdt in dat er geen ramen vanaf de verblijfruimtes mogen zijn vanaf waar je richting Westeinde 27 en 27a kan
kijken. Daarbij wordt ook, als aanvulling op het ontwerpbestemmingsplan, de tekeningen van
de hooimijt met daarop de exacte positie aangeduid bij het bestemmingsplan gevoegd. Dit kan
onduidelijkheid over de positie en verschijningsvorm wegnemen. Voor de volledige zienswijzen en beantwoording hiervan wordt u verwezen naar de Nota van Zienswijze in bijlage 6 bij dit voorstel (zie ook de geplaatste kanttekening hierbij).
3.1 Er is een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer afgesloten
Hierin is de financiële haalbaarheid gewaarborgd en is opgenomen dat eventuele planschade
voor kosten van initiatiefnemer is. Hierbij is het Nota Kostenverhaal toegepast, waarbij niet het standaard legesbedrag wordt gehanteerd maar is uitgegaan van een plankostenoverzicht.
Kanttekeningen
1. Zorgen van omwonenden zijn niet weggenomen ondanks aanpassing
Naar aanleiding van de zienswijze is er gezocht naar een oplossing op de zorgen van
omwonenden weg te nemen. Hiervoor is nader overleg geweest tussen initiatiefnemer, reclamanten en de gemeente.
Bij het zoeken naar een oplossing zijn in eerste instantie alternatieve locaties voor de hooimijt op het perceel overwogen, aangezien reclamanten aangaven geen probleem te hebben met de ontwikkeling op zich, enkel met de positie hiervan ten opzichte van hun perceel. Hierbij zijn een aantal alternatieve locaties (her)overwogen: •
Op de grond van de initiatiefnemer achter de wetering: gaat in tegen het principe om bij een (woon)erf niet achter de wetering te bouwen. Dit toestaan zou ongewenste precedentwerking kunnen hebben;
•
het veldje ten westen van de schuurwoning: ontneemt doorzicht en staat niet meer in voldoende verbinding met de boerderij en bakhuisje.
•
Op de oorspronkelijke plek: ontneemt al het zonlicht van de schuurwoning die ernaast staan en is tevens het hoogste punt van het perceel.
Omdat alternatieve locaties op andere ruimtelijke bezwaren stuitten is bekeken hoe omgegaan kan worden met de zorgen om privacy-schending. De aanvullende regel om de hooimijt
gedeelde met blinde gevels uit te voeren is een manier om aan het grootste bezwaar – privacy – tegemoet te komen. Echter, omdat de reclamanten wel passende alternatieven zien en het
gebouw twee keer zo hoog wordt dan wat reguliere bijbehorende bouwwerken mogen zijn (een hoogte van 5 meter zouden ze geen bezwaar tegen hebben), geven ze aan dat ze liever zien dat plannen alsnog herzien worden.
Met het oog op de ruimtelijke kwaliteitswinst (met name voor landschap en cultuurhistorie) die met deze inrichting wordt bereikt en de aanvullende regel voor de bouw van de hooimijt is er naar beoordeling van het college sprake van een goede ruimtelijke ordening.
5
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Extra uitleg bij de kosten Geen
Communicatie
Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt via een publicatie in het
Gemeenteblad en de gemeentelijke informatiepagina in het huis-aan-huisblad Kontakt bekend
gemaakt. De provincie en het waterschap worden van het vaststellingsbesluit in kennis gesteld. Het vastgestelde plan wordt digitaal beschikbaar gesteld op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.
Vervolgstappen
Het vastgestelde bestemmingsplan ligt na bekendmaking gedurende een periode van zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien er geen beroep wordt ingesteld, treedt het
bestemmingsplan een dag na de termijn van zes weken onherroepelijk in werking. Vervolgens kan er (op aanvraag van de initiatiefnemer) op basis van dit bestemmingsplan een
omgevingsvergunning worden verleend voor de (ver)bouw van de woningen en hooimijt.
Bijlagen:
1. Verbeelding bestemmingsplan Wijngaarden, Westeinde 28 2. Regels bestemmingsplan Wijngaarden, Westeinde 28
3. Toelichting bestemmingsplan Wijngaarden, Westeinde 28
4. Bijlagen bestemmingsplantoelichting Wijngaarden, Westeinde 28: a. Landschappelijk inpassingsplan
b. Gemaatvoerde tekening parkeren c. Digitale Watertoets
d. Akoestisch onderzoek
e. Ecologische quickscan f.
Verkennend bodem- en asbestonderzoek
g. Archeologisch onderzoek
5. Bijlage bestemmingsplanregels Wijngaarden, Westeinde 28
6. Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Wijngaarden, Westeinde 28
6
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Raadsbesluit Onderwerp
:
Vaststelling bestemmingsplan 'Wijngaarden,
Zaaknummer
:
1148168
Portefeuillehouder
:
Westeinde 28'
Wethouder Arco Bikker
De raad van de gemeente Molenlanden: Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel; Besluit: 1. het bestemmingsplan “Wijngaarden, Westeinde 28” (planidentificatienummer NL.IMRO.1978.BPwesteinde28WGD-VG01) gewijzigd vast te stellen, waarbij planologisch mogelijk wordt gemaakt dat:
a. de bestaande woonboerderij aan Westeinde 28 in Wijngaarden wordt gesplitst in drie wooneenheden;
b. een cultuurhistorische hooimijt met Bed & Breakfast-voorziening gerealiseerd kan worden achterop het perceel;
2. de tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijze te beantwoorden conform de bij het besluit horende ‘Nota Zienswijzen bestemmingsplan Wijngaarden, Westeinde 28’;
3. geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal is geregeld met een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en gemeente.
Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 20 september 2022.
de griffier,
de voorzitter,
Marjolein Teunissen
Theo Segers
7
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000