Raadsvoorstel en -besluit Verordening Starterslening gemeente Molenlanden 2021

Raadsvoorstel Onderwerp

:

Verordening Starterslening Molenlanden 2021

Zaaknummer

:

1084911

Publicatieniveau

:

Openbaar

Portefeuillehouder Behandelend ambtenaar

: :

Wethouder Arco Bikker Ronald van Oosterbos

Gevraagd Besluit De gemeenteraad van Molenlanden besluit:

1. Tot instelling van de Starterslening in heel Molenlanden;

2. De Verordening Starterslening Molenlanden 2021 vast te stellen.

Inleiding

Voorgesteld wordt om de Starterslening in heel Molenlanden aan te bieden. De lening is bedoeld als ‘duwtje in de rug’ voor starters op de woningmarkt die daarmee de benodigde middelen krijgen om de eerste koopwoning te financieren.

De Starterslening overbrugt het verschil tussen de prijs van de woning en het

maximale bedrag dat bij de bank geleend kan worden, en wordt afgesloten met

Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De eerste drie jaar worden geen maandlasten

betaald, na die drie jaar betaalt de aanvrager in principe rente en aflossing, tenzij uit een hertoets blijkt dat het inkomen onvoldoende is toegenomen.

De huidige regeling is in 2013 door gemeente Molenwaard opgezet. De doelstelling

die gemeente Molenwaard had met het aanbieden van de regeling is dat starters zich zouden ‘binden’ aan de gemeente, waardoor de leefbaarheid van haar grondgebied zou worden behouden. Voorts beoogde de gemeente met de regeling het op gang

brengen van doorstroming, en het stimuleren van nieuwbouwprojecten. Gemeente

Giessenlanden had de regeling in een eerder stadium afgeschaft, dit nadat bleek dat er zo goed als geen aanvragen waren.

Met het ontstaan van gemeente Molenlanden ligt de vraag voor of de regeling voor de nieuwe gemeente dient te worden ingezet.

Eerdere besluiten  1

Verordening Starterslening Molenwaard 2013; Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000



Woonvisie Molenlanden 2020-2024.

Beoogd effect

Het beoogd effect van het vaststellen van de Verordening is dat de mogelijkheid blijft bestaan voor starters in Molenlanden om hun eerste woning te kunnen financieren.

Daarmee geeft de gemeente uitvoering aan haar wens, zoals verwoord in de Woonvisie, dat iedere inwoner van Molenlanden in beginsel de kans moet hebben een woning te kopen.

Argumenten 1.1 In de nieuwe Woonvisie Molenlanden 2020-2024 is als actie opgenomen om de Starterslening voort te zetten. In de recent vastgestelde Woonvisie is de vervolgactie opgenomen om de

Starterslening als instrument in te zetten om zo invulling te geven aan de ambitie en doelstelling van de Woonvisie. Concreet gaat het hierbij om de ambitie dat iedere

inwoner in beginsel de kans moet hebben een woning in de gemeente te kopen. De Starterslening draagt hieraan bij.

1.2 De huidige regeling geldt alleen voor inwoners van Molenwaard

De huidige regeling is destijds door gemeente Molenwaard vastgesteld; gemeente Giessenlanden had de regeling eerder al afgeschaft. Dit betekent dat de huidige regeling alleen voor inwoners van de voormalige gemeente Molenwaard geldt.

Voor starters op de woningmarkt die in de voormalige gemeente Giessenlanden wonen geldt dat zij in beginsel geen aanspraak kunnen maken op de regeling.

Om deze rechtsongelijkheid op te heffen zal de nieuwe regeling voor alle inwoners van Molenlanden gaan gelden.

2.1

Voorwaarden van de bestaande verordening zijn verouderd

De Verordening van Molenwaard is vastgesteld in een tijd die sterk verschilt met de

huidige tijd. De huidige situatie laat een oververhitte woningmarkt zien, met stijgende huizenprijzen en een dalend aanbod van woningen. Doordat de woningmarkt sinds 2013 sterk is veranderd is ook de verordening aan herziening toe. Zo bepaalt de

huidige verordening dat de aankoopprijs van de woning niet meer mag bedragen

dan € 200.000,- (k.k.). Woningen van deze prijsklasse zijn in Molenlanden nauwelijks nog te vinden. Dat maakt het voor starters lastiger een eerste woning te kopen.

Bovendien geeft het een verklaring waarom er nauwelijks nog aanvragen voor de lening bij de gemeente worden ingediend.

2.2 De standaard verordening van SVn is het uitgangspunt

Namens de gemeente voert het Stimuleringsfonds Volkshuisvestiging Nederlandse

gemeenten (SVn) de regeling Starterslening uit. Daarvoor hanteert SVn een standaardverordening, waarbij de gemeente een aantal keuzemogelijkheden heeft: a. Doelgroep van de regeling

2

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

De gemeente kan bepalen wie voor de lening in aanmerking komt. Voorgesteld wordt om de lening aan te bieden aan:

- inwoners van Molenlanden met de leeftijd van maximaal 40 jaar, die op

het moment van de aanvraag minimaal één jaar in gemeente Molenlanden wonen;

- studerende/schoolgaande kinderen van in Molenlanden woonachtige

personen, die binnen een jaar na afronding van de studie of school zich opnieuw in Molenlanden willen vestigen.

De regeling zal dus niet gelden voor starters van buiten de gemeente, om zo starters van gemeente Molenlanden een kans te bieden. b. Prijs van de woning

In de verordening van de gemeente Molenwaard is de aankoopprijs van een

woning, waarvoor een starterslening verkregen kan worden, gemaximeerd op € 200.000,-. In de huidige woningmarkt is dat geen reëel bedrag. Voorgesteld wordt om in de verordening de aankoopprijs vast te stellen op maximaal € 250.000,-.

c. Hoogte van de lening

De te verstrekken lening wordt gemaximeerd op € 30.000,- of bedraagt maximaal 20% van de aankoopprijs van de woning.

2.3

Budget voor de regeling is beschikbaar

Voor de regeling starterslening is door de gemeenteraad van Molenwaard destijds

€ 1.250.000,00 beschikbaar gesteld. Inmiddels staat op de rekening-courant van SVn een budget van ruim € 240.000,00. Op basis hiervan kunnen minimaal acht leningen

verstrekt worden. Het beschikbaar gestelde budget is in een revolverend fonds van SVn gestort. Een kenmerk van een revolverend fonds is dat het fonds weer aangroeit door rente en aflossing op de leningen. Hierdoor kunnen nieuwe leningen worden

gefinancierd. Op basis van het aantal aanvragen en verstrekte leningen tot op heden is het krediet dat destijds ter beschikking is gesteld voldoende. Mocht blijken dat het budget ontoereikend is zal de raad om extra budget worden gevraagd.

Kanttekeningen 1.1 Het aanbieden van de Starterslening zou het risico in zich hebben dat het een prijsopdrijvend effect heeft.

Een veel gehorende ‘kanttekening’ van de Starterslening is dat de regeling het risico in zich heeft van prijsopdrijving. Dit omdat de leencapaciteit toeneemt waardoor een

hogere prijs betaald kan worden. Uit onderzoek van het Kadaster in 2019 is echter

gebleken dat de regeling van de Starterslening geen prijsopdrijvend effect heeft op de woningmarkt.

Extra uitleg bij de kosten 3

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Bij het besluit om de Starterslening te gaan aanbieden heeft gemeente Molenwaard

destijds als eis gesteld dat de regeling budgettair neutraal wordt uitgevoerd. Inmiddels is wel gebleken dat dit niet realistisch is omdat de gemeente altijd kosten heeft voor

het beheren van het gestorte budget bij SVn. De beheervergoeding bedraagt nu 0,5% op jaarbasis over de restschuld van de leningen en de kapitaallasten. De nieuwe

beheervergoeding is niet hoger dan de huidige beheervergoeding. Budgettair gezien is met de vergoeding structureel al rekening gehouden in de begroting 2021. Voor de nieuwe beheervergoeding hoeft geen (aanvullende) financiële dekking gezocht te worden; het bestaande budget is voldoende.

Per ingang van 1 januari 2022 zal SVn -naast de hierboven genoemde 0,5%

beheervergoeding- werken met een vast bedrag per jaar van € 3.750,-, dat de

gemeente aan SVn betaalt voor het beheren van het fonds. Dit bedrag heeft betrekking op de totale dienstverlening van SVn, dus ziet ook op producten en diensten die de

gemeente van SVn afneemt in het kader van de Verduurzamingslening. De genoemde verhoging zal als autonome ontwikkeling mee worden genomen in de kadernota / begroting 2022.

Communicatie

Na vaststelling van de verordening zal het besluit officieel worden gepubliceerd. Van

het besluit zal SVn in kennis worden gesteld en zal de informatie op de gemeentelijke

website worden aangepast. Daarnaast wordt via sociale media aandacht aan de nieuwe regeling besteed en worden makelaars, werkzaam binnen de gemeente, op de hoogte gehouden door mailing.

Vervolgstappen

Om de werking van de regeling te toetsen, en om na te gaan of het beschikbaar

gestelde budget toereikend is, zal één jaar na vaststelling van de verordening de regeling worden geëvalueerd.

Bijlage(n): -

4

Verordening Starterslening gemeente Molenlanden 2021

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Raadsbesluit Onderwerp

:

Verordening Starterslening gemeente Molenlanden

Zaaknummer

:

1084911

Portefeuillehouder

:

2021

Wethouder Bikker

De raad van de gemeente Molenlanden, gelezen hebbend bovenstaand voorstel, besluit: 1. Tot instelling van de Starterslening in heel Molenlanden;

2. De Verordening Starterslening Molenlanden 2021 vast te stellen. Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 2 maart 2021.

de griffier,

de voorzitter,

drs. M.A.J. Teunissen

drs. T.C. Segers MBA

5

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000