Raadsvoorstel en -besluit Regionale realisatieagenda (regionale woondeal)

Raadsvoorstel Onderwerp

:

Regionale realisatieagenda (regionale woondeal)

Zaaknummer Portefeuillehouder Publicatieniveau Behandelend ambtenaar

: : : :

1165464 Wethouder Arco Bikker Openbaar Janneke van Oversteeg

Gevraagd Besluit De gemeenteraad van Molenlanden besluit: 1. in te stemmen met de regionale realisatieagenda 1.0 voor de samenwerkende regio's Alblasserwaard, Drechtsteden, Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard, waarmee op de punten ten aanzien van de doelstelling sociale- en betaalbare woningbouw wordt afgeweken van de Woonvisie 2020-2024; 2. het college van burgemeester en wethouders te verzoeken om bij de uitvoering aandacht te vragen voor ruimte voor lokaal maatwerk ten aanzien van de opgave rondom betaalbare- en sociale woningbouw, (financiële) middelen om deze woningbouwopgave te kunnen realiseren en integraliteit met andere opgaven die van invloed zijn op ons vitaal buitengebied.

Inleiding

In de Nationale Woon- en Bouwagenda heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening zijn ambitie uitgesproken om tot en met 2030 900.000 woningen te realiseren. Om hiertoe te komen, moeten er vanaf 2024 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar worden gebouwd, waarvan vanaf 2025 tenminste twee derde betaalbaar. Daarom stuurt de minister op de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 middensegmentwoningen. Deze ambities zijn fors. Om die te halen is het nodig dat alle betrokken partijen goed samenwerken. Dit heeft geleid tot afspraken tussen de minister en de provincie (Samenwerkingsafspraken van oktober 2022) en vervolgens leidt dat tot afspraken met de woonregio’s (de zogeheten “woondeals”). De provincie heeft de vier woonregio’s Alblasserwaard, Drechtsteden, Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard verzocht om één gezamenlijke woondeal met als titel ‘regionale realisatieagenda’ op te stellen. Deze regionale realisatieagenda heeft het karakter van een ‘hoofdlijnenakkoord’. Vanwege het feit dat enkele uitgangspunten op gespannen voet staan met het kader wat uw raad door middel van de Woonvisie 2020-2024 heeft vastgesteld, leggen wij deze regionale realisatieagenda aan u voor.

Deze knelpunten zien op: - Het onderschrijven van de ambitie om vanaf 2025 twee derde betaalbaar te bouwen; - Het onderschrijven van de ambitie om toe te werken naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad; - De behoeftesturing ten behoeve van het bouwen voor lokale behoefte die ten grondslag ligt aan onze woningbouwprogrammering. Hierna volgt een overzicht van argumenten en kanttekeningen. De kanttekeningen bij dit voorstel wegen zwaar. Toch stellen we uw raad voor om in te stemmen met de regionale realisatieagenda, omdat het niet ondertekenen hiervan mogelijk nog meer nadelen heeft. Binnen de woningbouwopgave is een goede en constructieve samenwerking essentieel. De argumenten vóór zijn daarop gericht. Hoewel de consequenties van ‘niet tekenen’ op voorhand niet duidelijk zijn, menen we uw raad voor te stellen om ons toch binnen deze samenwerking voegen.

Eerdere besluiten -

Woonvisie 2020-2024 Raadsinformatiebrieven d.d. 14 juni 2022 en 17 januari 2023

Beoogd effect 1

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Het doel van de regionale realisatieagenda is om afspraken te maken over de bijdrage van de samenwerkende woonregio’s aan de bouw van 900.000 woningen, waarvan 235.460 woningen in de provincie Zuid-Holland.

Argumenten

1.1. Afspraken over kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen kunnen bijdragen aan de woningbouwversnelling De afspraken gaan over kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen en het oplossen van de kritische succesfactoren die nodig zijn om de woningbouw niet alleen te kunnen realiseren, maar ook te versnellen. Voor de realisatie en versnelling van onze Molenlandse woningbouwprogrammering is een goede en constructieve samenwerking met partners als provincie, woningcorporaties, waterschap en andere partners van essentieel belang. Met ondertekening van deze regionale realisatieagenda beogen we deze samenwerking te versterken. 1.2 Voor de grotere ontwikkelingen van onze woningbouwprogrammering is een goede samenwerking met o.a. de provincie van essentieel belang De grootste woningbouwontwikkelingen die we hebben voorzien in onze dorpen zijn veelal locaties die buiten bestaand stads- en dorpsgebied (bsd) liggen. Bij de ontwikkeling van deze plannen speelt de provincie een grote rol. De afgelopen tijd is duidelijk geworden dat een constructieve samenwerking met o.a. de provincie haar vruchten afwerpt, doordat we meer duidelijkheid hebben gekregen over de planvorming van enkele van deze locaties, we een nieuwe ‘3 hectare locatie’ ontwikkelen en we betere toegang hebben en meer aanspraak maken op subsidies.

Ondertekening van deze realisatieagenda onderstreept het belang van deze samenwerking. 1.3 De Woonvisie vraagt een grotere focus op meer betaalbare woningen; deze realisatieagenda helpt daarbij Onder hoofdstuk 1.2 van de Woonvisie staat de grote uitdaging omschreven: versnellen en aandacht voor betaalbaarheid. Om starters en jonge doorstromers een (t)huis te bieden, moeten we meer betaalbaar bouwen. Ook zijn er meer kleinere woningen nodig voor de grotere groep oudere huishoudens. Deze doelgroepen komen niet in aanmerking voor de ruime grondgebonden, vaak wat duurdere woningen die de afgelopen jaren zijn gebouwd. De regionale realisatieagenda is daarom te zien als een kans om meer betaalbare woningen te realiseren en concreet werk te maken van de kritische succesfactoren die van invloed zijn op de bouw van dit segment. 1.4 De behoefte aan meer sociale- en betaalbare woningen groeit Uit het woonbehoefteonderzoek wat aan de Woonvisie 2020-2024 ten grondslag ligt, wordt duidelijk dat de grootste vraag ligt bij betaalbare woningen voor starters en senioren. Om die reden is gekozen voor het kader dat bij een ontwikkeling van meer dan 10 woningen, de doelstelling van 40% sociaal (met als richtlijn hiervan 40% sociale huur) van toepassing is.

Wel wordt hierbij de kanttekening geplaatst dat er een sterke kooporiëntatie is en er dus ook goed naar de ontwikkeling van betaalbare koopwoningen moet worden gekeken. Samen met de gemeenten Gorinchem, Hardinxveld-Giessendam en Vijfheerenlanden hebben we de schaarste op de woningmarkt laten onderzoeken. De resultaten van dit onderzoek voegen we ter informatie toe (bijlage 2), maar wordt naar uw raad nog verder geduid als onderdeel van instrumenten op de woningmarkt. Uit dit onderzoek blijkt dat de behoefte aan sociale huurwoningen toeneemt ten opzichte van hoe dit is ingeschat in de Woonvisie (waarin van het lage scenario is uitgegaan). Dit beeld past bij de signalen die we van onze woningcorporaties ontvangen. Uit dit onderzoek blijkt ook dat de vraag naar betaalbare koopwoningen toeneemt. Kortom: de beweging naar een woningbouwprogramma met meer sociale- en betaalbare woningen past in de stijgende behoefte. 1.5 Door deze regionale realisatieagenda werken we op een grotere schaal samen aan de oplossing van de kritische succesfactoren De woningbouwopgave is afhankelijk van kritische succesfactoren, waarop we als gemeente soms wel maar vaak weinig invloed hebben. Een actuele factor is bijvoorbeeld de stikstofproblematiek.

Voor onze gemeente zijn kritische succesfactoren zoals voldoende middelen om betaalbare woningen toe te voegen, op plekken waar het ‘duur bouwen’ is door de grondslag, de opgave om voldoende groen en water in te richten, klimaatadaptieve maatregelen te nemen en een goede ruimtelijke kwaliteit te waarborgen belangrijke speerpunten. Door de krachten te bundelen, kunnen we een sterkere vuist maken om de knelpunten op te lossen. 1.6 Deelname aan deze regionale realisatieagenda zorgt mogelijk voor een betere toegankelijkheid van middelen om onze woningbouw te versnellen De meeste subsidieregelingen vanuit provincie en rijk zijn toegankelijk voor woningbouwprojecten met een groot aantal woningen (bijvoorbeeld de Woningbouwimpuls die pas vanaf 200 woningen geldt). Mogelijk biedt de

2

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

samenwerking met deze regio’s kansen voor een clustering van projecten waardoor we meer aanspraak kunnen maken op deze regelingen. 1.7 Door provincie en rijk wordt gewerkt aan wet- en regelgeving waarin meer regie over de woningbouw kan worden gevoerd De wens om meer sturing op de woningbouw is onderwerp van politiek debat. Momenteel wordt het wetsvoorstel Versterking Regie Volkshuisvesting voorbereid. Daarnaast stuurt de provincie met haar omgevingsbeleid op een steeds groter detailniveau op de woningbouwopgave. Deelname aan deze regionale realisatieagenda kan ervoor zorgen dat we, vooruitlopend op wet- en regelgeving, vanuit samenwerking afspraken maken over de voortgang en versnelling van de woningbouwprogrammering. Aandachtspunt hierbij is echter wel dat we al een toename van regels en verandering in regeling in de provinciale verordening constateren. Dit vertraagt de planvorming en vergroot de complexiteit. Dit knelpunt moet onder kritische succesfactoren worden opgelost.

Kanttekeningen

1.1 Het onderschrijven van de ambitie om vanaf 2025 twee derde betaalbaar te bouwen en toe te werken naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad is niet in lijn met de Woonvisie Hoewel in de Woonvisie de behoefte aan meer betaalbare woningen al wordt onderkend (zie argument 1.3 en 1.4), wordt hier ook rekening gehouden met een sterke kooporiëntatie van onze gemeente. Daarnaast besteedt de Woonvisie uitgebreid aandacht aan de gedifferentieerde behoefte van onze kernen en de daarmee samenhangende leefbaarheid en vitaliteit. Dat is ook de basis voor onze samenwerking met de woningcorporaties. De ‘blauwdruk’ van twee derde betaalbare woningen en een voorraad van 30% sociale huurwoningen past hier niet bij. Ook staat deze op gespannen voet met de doelstelling van 40% sociaal, waarbij er de vrijheid is om te differentiëren naar sociale huur- én koopwoningen. Provincie en rijk benadrukken hierbij dat de situatie op de woningmarkt vraagt om een evenwichtige verdeling over alle gemeenten. In het licht daarvan wordt dus gevraagd om een beweging te maken die niet past binnen onze lokale behoefte en staand beleid. 1.2 Een aandeel van 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad is in Molenlanden onhaalbaar, ernaar toegroeien kan wel Op dit moment is circa 26% van onze bestaande woningvoorraad een sociale huurwoning.

Daarmee hebben we een achterstand ten opzichte van het door provincie en rijk gewenste niveau. Om tot dat gewenste niveau van 30% toe te groeien, moet circa twee derde van ons totale woningbouwprogramma tot 2030 uit sociale huurwoningen bestaan. Dat achten wij zeer onrealistisch, omdat de verhouding op dit moment 225 sociale huurwoningen (prestatieafspraken) op het woningbouwprogramma van 1.460 (Woonvisie) zit. Ook onze woningcorporaties zien geen heil in een dergelijke toename. In de voorbereiding van de regionale realisatieagenda is dat ook vele malen besproken. Dit heeft geleid tot het opnemen van de inspanningsverplichting om te streven naar het maximale, maar niet wordt gevraagd het onmogelijke te doen. In het vervolgproces willen we met onze corporaties verder in gesprek over de manier waarop wij deze inspanning kunnen leveren. 1.3 Het onderschrijven van de ambitie om vanaf 2025 twee derde betaalbaar te bouwen en toe te werken naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad staat op gespannen voet met beleid en ambities ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit en een vitaal buitengebied. De doelstellingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit en een vitaal buitengebied vergen dat bijvoorbeeld grote, voormalige boerderijen gesplitst kunnen worden tot twee wooneenheden.

Met het toestaan van twee wooneenheden wordt het mogelijk voor de eigenaren het benodigde onderhoud te plegen. Veelal zijn dat woningen in het dure segment. Om te stimuleren dat vrijkomende agrarische bedrijven worden gesloopt wordt momenteel gewerkt aan herijking van het VAB-beleid. Vanwege de opgave rondom stikstof, ligt het in de lijn der verwachting dat het aantal agrarische bedrijven dat vrijkomt in een bepaalde mate zal toenemen. In de herijking van het VAB-beleid zal in de ‘instrumentenkoffer’ hoogstwaarschijnlijk de mogelijkheid van het realiseren van enkele vrijstaande woningen opgenomen worden, gebaseerd op de voormalige ruimte-voor-ruimte regeling. Vrijstaande woningen in het buitengebied zijn veelal woningen in het dure segment. Om deze redenen is de opgave om alle nieuw te realiseren woningen in het sociale en betaalbare segment te bouwen niet wenselijk. In het kader van ruimtelijke kwaliteit en een vitaal buitengebied is het nodig dat ook woningen gerealiseerd kunnen worden die nodig zijn vanuit het oogpunt van ruimtelijke kwaliteit en een vitaal buitengebied. Het is onwenselijk als deze regionale realisatieagenda dat doorkruist, of dat deze opgave een verdere beperking van de ontwikkeling van grotere woningbouwlocaties met zich meebrengt (doordat op die plekken dan meer betaalbare en sociale woningen moeten worden gebouwd).

Onder de kritische succesfactoren zal hiervoor een oplossing gevonden moeten worden.

3

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

1.4 Het bouwen van twee derde betaalbaar en toegroeien naar 30% sociale huurwoningen in de woningvoorraad kan vertragend werken en zet woningbouwontwikkelingen financieel zwaar onder druk Hoewel de regionale realisatieagenda als doel heeft de woningbouw te versnellen, is er toch een risico op vertraging. Nu deze uitgangspunten een afwijking betekenen van reeds staand beleid (de Woonvisie), betekent dat een verandering die om nadere uitwerking vraagt. Ook heeft dit een flinke financiële impact, doordat er minder flexibiliteit is in de woningbouwprogrammering en er minder ruimte is om met duurdere woningen het resultaat van de planontwikkeling te verbeteren. Projecten die financieel onder druk staan, duren langer omdat eerst wordt gezocht naar optimalisatie en vervolgens naar middelen om een tekort weg te werken. Hierdoor wordt de woningbouwproductie vertraagd. Het omslagpunt van 2025 lijkt ver weg, maar het kost tijd om plannen uit te werken en te ontwikkelen. Het ligt niet in de rede om bestaande afspraken open te breken, maar dit argument verzwakt naarmate de tijd vordert en het betreffende plan niet in realisatie is. Daarnaast past de ‘blauwdruk’ van twee derde betaalbaar bouwen en 30% sociale huurwoningen in de voorraad niet (geheel) in de lokale behoefte. Als er een financieel tekort is, kan hieruit de vraag om een bijdrage vanuit de gemeente voortvloeien.

Een aandachtspunt is in hoeverre deze middelen uit de gemeentelijke begroting moeten komen, als deze zijn bedoeld voor woningen die niet voorzien in de lokale behoefte. Dit punt moet onder de kritische succesfactoren expliciet worden uitgewerkt. 1.5 De stapeling van ambities binnen woningbouwontwikkelingen zet de (financiële) haalbaarheid onder druk Met de kritische succesfactoren wordt aandacht gevraagd voor de stapeling van de vele ambities voor nieuwe woningbouwontwikkelingen. Het wordt hierdoor steeds moeilijker om een financieel haalbaar plan te ontwikkelen, omdat belangen met elkaar botsen. Enkele voorbeelden hiervan zijn: de spanning tussen een goede ruimtelijke kwaliteit en een hogere woningdichtheid, de spanning tussen een hogere woningdichtheid ten behoeve van een groter aandeel betaalbare woningen en de hoeveel water en groen die gerealiseerd moet worden. In het proces naar deze realisatieagenda zijn deze knelpunten, door onder andere onze gemeente, al benoemd. Ook is gevraagd naar financiële garanties vanuit provincie en rijk. In dit stadium van het “hoofdlijnenakkoord” is daarover nog geen duidelijkheid. 1.6 De ‘foto’ van het woningbouwprogramma zoals weergegeven in de realisatieagenda is afkomstig van de provincie en betreft een momentopname De cijfers opgenomen in de tabellen in de realisatieagenda zijn afkomstig uit de planmonitor van de provincie.

De provincie geeft aan dat het aanvaarde woningbouwprogramma hiervan de basis is. Het betreft een momentopname en deze gegevens zijn dynamisch. Bij uitwerking van de realisatieagenda zal gezamenlijk nog nader moeten worden bekeken of deze cijfers voor alle regio’s kloppend zijn en eenduidig door de diverse gemeenten zijn ingevuld. 1.7 De consequenties van het niet ondertekenen van de realisatieagenda zijn op voorhand niet duidelijk Zoals reeds in de inleiding geschetst, wegen de kanttekeningen zwaar. Op dit moment is niet geheel in te schatten wat de consequenties zijn als de gemeente Molenlanden niet zou instemmen. Dit wordt versterkt door het feit dat veel andere gemeenten nog in een vergelijkbaar proces zitten. De verwachting is dat de samenwerking in deze realisatieagenda vruchten afwerpt, bijvoorbeeld door een grotere slagkracht op het gebied van het oplossen van de kritische succesfactoren en een betere toegang tot middelen om de woningbouw te versnellen. Op het moment dat één gemeente zich hier niet aan wil verbinden, verlies je daarmee de mogelijkheid om hier invloed op uit te oefenen en te kunnen profiteren van het samenwerkingsverband. Die samenwerking is voor ons van essentieel belang, omdat onze grootste woningbouwontwikkelingen buiten bestaand stads- en dorpsgebied liggen.

De ontwikkeling van deze locaties vraagt een intensieve samenwerking en afstemming met bijvoorbeeld de provincie. De kans bestaat dat het niet instemmen met de realisatieagenda deze samenwerking frustreert.

Extra uitleg bij de kosten

Zoals hierboven bij kanttekeningen onder 1.3 en 1.4 is aangegeven, komt de financiële haalbaarheid van toekomstige woningbouwontwikkelingen zwaar onder druk te staan. In de huidige ontwikkelingen zien we dit al ontstaan, zowel bij de ontwikkelingen waarin de gemeente de regie voert als bij initiatieven die door derden worden uitgevoerd. Hoe groot het gat in de exploitaties wordt bij een groter sociaal woonprogramma is niet in zijn geheel in te schatten, omdat dit per ontwikkeling van een aantal factoren afhankelijk is. Zodra de uitwerking van deze regionale realisatieagenda hier meer handvatten voor biedt, zullen we de gevolgen doorrekenen.

Communicatie

De realisatieagenda zal in februari worden ondertekend in bijzijn van minister De Jonge, onder voorbehoud van instemming door onder andere uw raad.

4

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Na ondertekening van deze realisatieagenda zal met betrokken initiatiefnemers, ontwikkelaars, woningcorporaties en andere stakeholders worden besproken of en in hoeverre deze afspraken invloed hebben op de huidige en toekomstige samenwerking.

Vervolgstappen

Deze realisatieagenda heeft het karakter van een hoofdlijnenakkoord. In 2023 zal deze realisatieagenda nader worden uitgewerkt. Hoe dat proces er precies uit gaat zien, is op dit moment nog niet duidelijk, maar over de volgende punten vindt in ieder geval een vervolg plaats: - De provincie en de samenwerkende regio’s gaan in gesprek over de samenwerking en de gestelde randvoorwaarden (zie pagina 5 van de realisatieagenda); - De woningcorporaties willen in gesprek met elkaar en met de samenwerkende regio’s over de woningbouwprogrammering en de ambitie om meer sociaal en betaalbaar te bouwen; - De provincie, het rijk en de samenwerkende regio’s gaan met elkaar in gesprek over de woningbouwprogrammering en de voortgang en versnelling daarvan. Dit gesprek zal ook gaan over de kwaliteit van de te realiseren woningen, waarbij wordt bekeken hoe deze passen bij de lokale situatie mits die aansluiten bij de provinciale behoefte en lokale situatie. Dit moet leiden tot afspraken om de knelpunten van de woningbouwproductie op te lossen; - De kritische succesfactoren worden door de samenwerkende regio’s, het rijk en de provincie nader besproken en verder uitgewerkt. Hierbij wordt gestreefd naar doorbraken om de woningbouw te versnellen; - De minister wenst over meerdere onderwerpen aanvullende afspraken te maken. In 2023 wordt bezien of en in hoeverre dat gebeurt.

In bijlage 1 van de realisatieagenda is een overzicht van deze mogelijke onderwerpen opgenomen. Evaluatie van deze samenwerking en de voortgang vindt plaats na een jaar.

Bijlagen: 1. 2.

5

Regionale realisatieagenda 1.0 Samenwerkende regio’s Alblasserwaard, Drechtsteden, GoereeOverflakkee en Hoeksche Waard Regionaal schaarste-onderzoek Molenlanden

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Raadsbesluit Onderwerp Zaaknummer Portefeuillehouder

: : :

Regionale realisatieagenda (regionale woondeal) 1165464 Wethouder Arco Bikker

De raad van de gemeente Molenlanden: Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel; Besluit: De gemeenteraad van Molenlanden besluit: 1. in te stemmen met de regionale realisatieagenda 1.0 voor de samenwerkende regio's Alblasserwaard, Drechtsteden, Goeree-Overflakkee en Hoeksche Waard, waarmee op de punten ten aanzien van de doelstelling sociale- en betaalbare woningbouw wordt afgeweken van de Woonvisie 2020-2024; 2. het college van burgemeester en wethouders te verzoeken om bij de uitvoering aandacht te vragen voor ruimte voor lokaal maatwerk ten aanzien van de opgave rondom betaalbare- en sociale woningbouw, (financiële) middelen om deze woningbouwopgave te kunnen realiseren en integraliteit met andere opgaven die van invloed zijn op ons vitaal buitengebied. Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 21 februari 2023. de griffier,

de voorzitter,

Marjolein Teunissen

Theo Segers

6

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000