Raadsvoorstel en -besluit Doetseweg 26 - Bergstoep 26
Tekst van het document
Raadsvoorstel Onderwerp
:
Bestemmingsplan 'Doetseweg 26 Giessenburg –
Zaaknummer
:
1148303
Publicatieniveau
:
Portefeuillehouder
:
Behandelend ambtenaar
:
Bergstoep 26 Streefkerk' Wethouder Arco Bikker Openbaar
Joris Wijnakker
Gevraagd Besluit De gemeenteraad van Molenlanden besluit:
1. het bestemmingsplan “Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk”
(planidentificatienummer NL.IMRO.1978.BPdoetseweg26GSB-VG01) gewijzigd vast te stellen, waarbij plan voorziet in:
a. het wijzigen van de bestemming van Bergstoep 26 in Streefkerk van een
agrarische naar een woonfunctie, waarbij een schuur van 1000 m² gesaneerd wordt;
b. ter compensatie het wijzigen naar woonbestemming aan de Doetseweg 26 voor de realisatie van één vrijstaande woning;
c. een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid binnen de woonbestemming aan Bergstoep 26 voor het realiseren van een minicamping;
2. de tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijze te beantwoorden conform de bij het besluit horende ‘Nota Zienswijzen bestemmingsplan Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk’;
3. geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal is geregeld met een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en gemeente.
Inleiding
Voor de locatie Doetseweg 26 in Giessenburg en de Bergstoep 26 in Streefkerk is een aanvraag voor een bestemmingsplanwijziging ingediend. Het perceel Bergstoep 26 in Streefkerk is een agrarisch perceel waar een intensieve veehouderij mogelijk is. De bedrijfsvoering is enkele
jaren geleden beëindigd. De grote varkensschuur op het perceel van het voormalige bedrijf staat momenteel leeg. Het perceel Doetseweg 26 is een onbebouwd perceel en is een voormalige moestuin.
De bestemmingsplanwijziging betreft het omzetten van de agrarische bestemming aan Bergstoep 26 naar een woonbestemming in 1
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
combinatie met de bouw van een nieuwe woning aan de Doetseweg 26. De voormalige
varkensschuur op het perceel van Bergstoep 26 in Streefkerk is ruim 1000 m² en is in slechte staat (zie afbeelding). Conform het VAB-beleid geeft het slopen van 1000 m² aan agrarische opstallen het recht tot het bouwen van één woning. De ruimte hiervoor is gevonden aan het nog onbebouwde perceel aan de Doetseweg in Giessenburg.
Het plan is uitgewerkt in een bestemmingsplan. Aan de Bergstoep wordt de agrarische
bestemming gedeeltelijk gewijzigd naar “Wonen” en “Tuin” (zie onderstaande afbeelding links).
Hiermee wordt de bestaande woning van Bergstoep 26, welke nu een agrarische bedrijfswoning is, een reguliere woning. Het bouwvlak hierbij wordt fors ingekort ten opzichte van de huidige
situatie. Aan de Doetseweg wordt de recreatiebestemming eveneens gewijzigd naar “Wonen” en “Tuin” en wordt een bouwvlak aan de voorkant toegevoegd om een woning te kunnen bouwen in lijn met de naastgelegen woningen (zie onderstaande afbeelding rechts).
Het voorontwerp van dit bestemmingsplan heeft in de periode september-oktober 2021 ter
inzage gelegen. Reacties hierop zijn verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan, dat van 27 mei
tot en met 7 juli ter inzage heeft gelegen. Binnen deze termijn is er één zienswijze ingekomen. Deze zienswijze heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan (zie toelichting 1.4 en bijlage 6). Uw raad wordt nu voorgesteld het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.
Eerdere besluiten •
Het bestemmingsplan ‘Buitengebied Liesveld’ (vastgesteld 26 maart 2013) voor het
perceel Bergstoep 26 in Streefkerk. Op grond van dit geldende bestemmingsplan heeft dit perceel de bestemming “Agrarisch” met de functieaanduiding “intensieve
veehouderij”, op grond waarvan een reguliere woonfunctie niet is toegestaan. •
Het bestemmingsplan ‘Buitengebied Giessenlanden’ (vastgesteld 11 maart 2015) voor het perceel Doetseweg 26. Op grond van dit geldende bestemmingsplan heeft dit
perceel de bestemming “Recreatie” met de functieaanduiding “volkstuin”, op grond waarvan de bouw van een woning niet is toegestaan. •
Het principebesluit van het college van de voormalige gemeente Molenwaard van
oktober 2018 om in principe medewerking te verlenen aan een functiewijziging van Bergstoep 26 van een agrarisch bedrijf naar een woonfunctie;
2
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
•
Het principebesluit van het college van 28 april 2020 om in principe medewerking te
verlenen aan het wijzigen van de recreatieve bestemming van het perceel Doetseweg 26 in een woonbestemming voor de bouw van één woning op deze plek, met als
voorwaarde het weghalen van de agrarische bedrijfsfunctie op het perceel Bergstoep 26. •
Het besluit van het college van 31 augustus 2021 om het voorontwerpbestemmingsplan ‘Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk’ vast te stellen en vrij te geven voor inspraak en overleg.
•
Het besluit van het college van 17 mei 2022 om het ontwerpbestemmingsplan
‘Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk’ vast te stellen en ter inzage te leggen voor zienswijzen.
Beoogd effect
Het bestemmingsplan beoogt: •
Het vaststellen van een nieuwe bestemmingsplanregeling die als geheel voorziet in ruimtelijke kwaliteitsverbetering.
•
Het weghalen van de mogelijkheid van een intensieve veehouderij ten gunstige van het woon-leefklimaat in de omgeving.
•
Op beide locaties woningen die goed ingepast zijn in de omgeving.
Argumenten
1.1 Het plan voorziet in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit aan de Bergstoep
Het perceel Bergstoep 26 betreft een locatie met vrijkomende agrarische bebouwing (VAB).
Door het beëindigen van de agrarische bedrijfsvoering wordt geen gebruik meer gemaakt van de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de geldende agrarische bestemming. Het weghalen
van deze planologische mogelijkheid levert voor (het woon- en leefklimaat van) de omgeving een waardevolle verbetering op. Het perceel Bergstoep 26 maakt onderdeel uit van de
lintbebouwing aan deze weg van het dorp Streefkerk. In dit lint is nu ook sprake van een zekere afwisseling tussen woon- en agrarische functies. Toevoegen van een nieuwe woonbestemming is daarmee ruimtelijk een passende functie. Onderdeel van de bestemmingswijziging is
bovendien de sloop van de nu leegstaande varkensstal van 1000 m². De aanwezige bebouwing op het perceel neemt daardoor af en er ontstaat meer openheid. Het bouwvlak is in de nieuwe situatie van de woonbestemming kleiner dan het huidige agrarische bouwvlak.
In het voor Bergstoep 26 nu geldende bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid
opgenomen op grond waarvan een agrarische bestemming kan worden gewijzigd in een woonbestemming annex hobbyboer. Voorwaarde daarbij is dat na de wijziging van de
bestemming maximaal 750 m² aan voormalige bedrijfsbebouwing aanwezig mag blijven. De
aangevraagde bestemmingswijziging voor Bergstoep 26 voldoet hier aan. Ter bevordering van
de sloop van overtollige, voormalige agrarische bedrijfsbebouwing mag de sloop van minimaal 1000 m² van deze bebouwing worden gecompenseerd met de bouw van een nieuwe woning. Deze bouwmogelijkheid mag elders worden ingezet, zolang dit met één
bestemmingsplanherziening wordt geregeld. De bouwmogelijkheid voor een nieuwe woning die ontstaat na verwijdering van dit gebouw wordt ingezet op de locatie Doetseweg 26 in Giessenburg.
1.2 Nieuwe woning aan Doetseweg is ruimtelijk inpasbaar
3
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
De bouw van een nieuwe woning op de locatie Doetseweg 26 leidt op zichzelf beschouwd niet tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Het nu onbebouwde perceel is immers
overwegend groen. Dat neemt niet weg dat een extra vrijstaande woning wel zou passen in dit woonlint. In combinatie met een goede landschappelijke inpassing is de realisering van een
woning op deze plek ruimtelijk aanvaardbaar. Van de huidige functie als volkstuin wordt niet
meer gebruik gemaakt. Er gaan geen waardevolle doorzichten verloren door hier een woning te realiseren.
1.3 Een landschappelijke inpassing maakt onderdeel van de ruimtelijke ontwikkeling
Voor zowel de nieuwe woning op de locatie Doetseweg 26 als bij de nieuwe woonsituatie op het perceel Bergstoep 26 voorziet de bestemmingsplanwijziging in een landschappelijke inpassing. Deze inpassing bestaat voornamelijk uit het aanbrengen van beplanting. Door het verwijderen van de varkensschuur ontstaat bij het perceel Bergstoep 26 een nieuw landschappelijk
doorzicht. Verder geldt dat het achterste deel van het nieuwe woonperceel Doetseweg 26 vrij
tuinbestemming aan gegeven).
zal blijven van bebouwing (hier is dan ook een
De landschappelijke inpassing is met een voorwaardelijke verplichting in de planregels
opgenomen. Voor de Bergstoep 26 is vastgelegd dat minimaal de groene omzoming van het terrein gerealiseerd moet worden. Voor de Doetseweg 26 is dit de nieuwe dwarssloot, het omvormen van het agrarisch land naar grasland en een streekeigen haag direct langs de openbare weg.
2.1 Behandeling van zienswijze leidt tot aanpassing Bergstoep 26
De ingekomen zienswijze gaat enkel in op de binnenplanse afwijkingsmogelijkheid om een
aanvraag omgevingsvergunning in te dienen voor een minicamping. De indiener is bezorgd dat er in het ontwerpbestemmingsplan te weinig voorwaarden zijn verbonden aan deze
afwijkingsmogelijkheid en dat de minicamping mogelijk langs zijn perceel gerealiseerd kan
worden met (geluids)overlast tot gevolg. Om meer rechtszekerheid te kunnen bieden wordt in het bestemmingsplan het aanduidingsvlak waarbinnen deze minicamping vergund kan wordt verkleind, waarbij een zone van 30 meter rondom de bebouwing en een zone van circa 10 meter vanaf de perceelsgrens van de indiener is uitgesloten van deze mogelijkheid. Ter
compensatie voor de beperking wordt het gebied waar dit mogelijk is een stuk naar achteren uitgebreid. Voor de volledige behandeling van de zienswijze, zie de Nota van Zienswijze in bijlage 6 bij dit voorstel.
4
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
3.1 Er is een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer afgesloten
Hierin is de financiële haalbaarheid gewaarborgd en is opgenomen dat eventuele planschade
voor kosten van initiatiefnemer is. Hierbij is het Nota Kostenverhaal toegepast, waarbij niet het standaard legesbedrag wordt gehanteerd maar is uitgegaan van een plankostenoverzicht.
Kanttekeningen
1.1 Het plan ligt aan een overbelast rioolstreng
Het plangebied ligt aan de rioolstreng in het buitengebied van Giessenburg. Dit is een
drukriolering die overbelast is, maar niet is aangemerkt als prioritaire rioolstreng. Bij het
besluit om het bestemmingsplan vast te stellen geeft dit plan de mogelijkheid om één extra woning op een overbelast rioolstelsel aan te sluiten. Voorliggend voorstel is in lijn met de
uitgangspunten van het raadsbesluit van 7 juli 2022 omtrent de rioolproblematiek linten in Molenlanden.
In het raadsbesluit van 7 juli jl. is de voorliggende ontwikkeling reeds meegenomen als onderdeel van de huidige problematiek. Dat betekent dat de voorgestelde maatregelen
afdoende zijn voor deze ontwikkeling. Ondanks dat deze rioolstreng geen prioritaire streng is,
wordt het risico van deze ontwikkeling als klein of oplosbaar beschouwd. Afspraken rondom de aansluiting van de riolering zijn in een anterieure overeenkomst vastgelegd.
2.1 Mogelijke aanpassing is geen garantie voor oplossing van vraagstuk tussen buren
Met de aanpassing aan het bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijze, en overleg met
de indiener en initiatiefnemer hierover, is getracht zo goed mogelijk tegemoet te komen aan de geuite bezwaren en zorgen. Dit is geen garantie dat geen beroep wordt ingesteld.
Extra uitleg bij de kosten Geen
Communicatie
Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt via een publicatie in het
Gemeenteblad en de gemeentelijke informatiepagina in het huis-aan-huisblad Kontakt
bekendgemaakt. De provincie en het waterschap worden van het vaststellingsbesluit in kennis gesteld. Het vastgestelde plan wordt digitaal beschikbaar gesteld op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.
Vervolgstappen
Het vastgestelde bestemmingsplan ligt na bekendmaking gedurende een periode van zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, treedt het
bestemmingsplan een dag na de termijn van zes weken onherroepelijk in werking. Vervolgens kan de schuur van Bergstoep 26 in Streefkerk gesaneerd worden en (op aanvraag van de
initiatiefnemer) een omgevingsvergunning worden verleend voor de bouw van de woning aan de Doetseweg in Giessenburg.
Bijlagen 5
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
1. Verbeelding bestemmingsplan Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk 2. Regels bestemmingsplan Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk
3. Toelichting bestemmingsplan Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk 4. Bijlagen bestemmingsplantoelichting Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk:
a. Landschappelijk inpassingsplan Doetseweg 26 b. Landschappelijk inpassingsplan Bergstoep 26 c. Digitale Watertoets Doetseweg 26 d. Digitale Watertoets Bergstoep 26
e. Akoestisch onderzoek Doetseweg 26 f.
Ecologische quickscan Doetseweg 26
g. Ecologische quickscan Bergstoep 26
h. Verkennend bodemonderzoek Doetseweg 26 i.
Verkennend archeologisch onderzoek Doetseweg 26
5. Bijlagen bestemmingsplanregels Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk
6. Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk
6
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Raadsbesluit Onderwerp
:
Vaststelling bestemmingsplan 'Doetseweg 26
Zaaknummer
:
1148303
Portefeuillehouder
:
Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk'
Wethouder Arco Bikker
De raad van de gemeente Molenlanden: Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel; Besluit: 1. het bestemmingsplan “Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk”
(planidentificatienummer NL.IMRO.1978.BPdoetseweg26GSB-VG01) gewijzigd vast te stellen, waarbij plan voorziet in:
a. het wijzigen van de bestemming van Bergstoep 26 in Streefkerk van een agrarische naar een woonfunctie, waarbij een schuur van 1000 m² gesaneerd wordt;
b. ter compensatie het wijzigen naar woonbestemming aan de Doetseweg 26 voor de realisatie van één vrijstaande woning;
c. een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid binnen de woonbestemming aan Bergstoep 26 voor het realiseren van een minicamping;
2. de tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijze te beantwoorden conform de bij het besluit horende ‘Nota Zienswijzen bestemmingsplan Doetseweg 26 Giessenburg – Bergstoep 26 Streefkerk’;
3. geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal is geregeld met een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en gemeente.
Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 20 september 2022.
de griffier,
de voorzitter,
Marjolein Teunissen
Theo Segers
7
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000