Raadsvoorstel en -besluit Bestemmingsplan Noordeloos, Park Rietveld

Raadsvoorstel Onderwerp

:

Bestemmingsplan Noordeloos, Park Rietveld

Zaaknummer Portefeuillehouder Publicatieniveau Behandelend ambtenaar

: : : :

1176853 Wethouder Arco Bikker Openbaar Dennis Sebregts en Rianne Struik

Gevraagd Besluit De gemeenteraad van Molenlanden besluit: 1. het bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’ (idn: NL.IMRO.1978.BPRietveldNDL-VG01) vast te stellen, waarbij het plan voorziet in de realisatie van 45 woningen en een park. 2. de tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijzen te beantwoorden conform de bij dit besluit horende ‘Nota Zienswijzen bestemmingsplan Noordeloos, Park Rietveld’; 3. te constateren dat het opstellen van een Milieueffectrapport (MER) niet noodzakelijk is; 4. geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen; -

Inleiding

Het plangebied van Park Rietveld Noordeloos met een oppervlakte van 19.945 m2 is gelegen binnen de bebouwde kom ten zuiden van de kern Noordeloos. Ruim 1,1 hectare hiervan is bedrijfsbestemming. Aan de Singel 4A zijn ter plaatse van de bedrijfsbestemming momenteel nog een transportbedrijf, autobedrijf en twee bedrijfswoningen gevestigd. Een deel van de bedrijfsloods wordt verhuurd aan het autobedrijf. Het resterend deel van het plangebied betreft agrarische grond. Het plan omvat de herontwikkeling van de bedrijfslocatie naar een woonwijk met 45 woningen, met een gedifferentieerd woningaanbod. Onderdeel van het plan is om, als afronding van de woonwijk en tevens groene buffer tussen de woningen en de provinciale weg N214, een park te realiseren. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vanaf 16 maart 2023 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. De gemeenteraad dient nu een besluit te nemen over de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’

1

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Eerdere besluiten -

De woonwijk is beoogd binnen de grenzen van het bestaande bestemmingsplan “Dorpskern Noordeloos” (vastgesteld op 24 september 2014). Op de locatie van het toekomstige park is nu het bestemmingsplan “Buitengebied Giessenlanden” geldig (vastgesteld op 27 juni 2013). 18 januari 2022: het college besluit om in principe medewerking te verlenen aan de transformatie van de bedrijfslocatie Rietveld tot woningbouwlocatie met park. Ook heeft het college besloten een intentieovereenkomst aan te gaan met initiatiefnemer. 4 oktober 2022: het college besluit om het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. 7 maart 2023: het college besluit om het ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen.

-

Beoogd effect

Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit aan de zuidrand van Noordeloos en het toevoegen van woningen in diverse categorieën waar behoefte naar is conform de woonvisie.

Vigerend bestemmingsplan

Nieuw bestemmingsplan

Inrichtingsschets

Argumenten 1.1 Via de anterieure exploitatieovereenkomst worden onder andere de gemeentelijke kosten op de projectontwikkelaar verhaald De gemeente dient voor de ontwikkeling van het plan het bestaande rioleringstelsel in Noordeloos aan te passen. Deze kosten alsmede de ambtelijke begeleidingskosten van het plan worden via de anterieure exploitatieovereenkomst op de projectontwikkelaar verhaald. Daarnaast wordt de verantwoordelijkheid van de projectontwikkelaar voor eventuele planschade ook via de overeenkomst (bijlage 7) geregeld.

1.1 De ruimtelijke kwaliteit van de zuidrand van Noordeloos verbetert sterk

2

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Op dit moment wordt het perceel gebruikt voor bedrijfsmatige activiteiten. Het terrein is bijna volledig verhard en de bedrijfspanden zijn verouderd. Woningbouw op deze locatie aan de zuidrand van de kern Noordeloos, is passend in de omgeving, waar bestaande woningen aanwezig zijn. Daarnaast is het beoogde plan stedenbouwkundig goed ingericht. Per saldo neemt de hoeveelheid verharding af, ten gunste van woningen, water en groen. 1.2 Het aantal en type woningen past binnen de Woonvisie 2020-2024 Dit plan maakt het mogelijk om 45 grondgebonden woningen te realiseren in Noordeloos. Het aantal woningen sluit aan bij de woonbehoefte van het dorp, zowel qua aantal als qua typologie. De volgende woningtypologieën zitten in het plan: - 14 rijwoningen, waarvan 3 levensloopbestendig - 18 sociale woningen waarvan 2 seniorenwoningen - 5 vrijstaande woningen, waarvan 3 levensloopbestendig, en - 8 twee-onder-een-kappers, waarvan 2 levensloopbestendig. 1.3 De locatie is gelegen binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD) De locatie voor de woningbouwontwikkeling is volledig gelegen binnen BSD en leent zich zodoende voor woningbouwontwikkeling aan de rand van de kern Noordeloos.

1.4 Beoogd wordt om de bedrijfsbestemming elders in de regio te compenseren Conform de provinciale verordening dient verantwoord te worden op welke wijze de ruim 1,1 hectare bedrijfsbestemming van de voormalige bedrijfslocatie elders in de regio gecompenseerd wordt. Een regionale visie over bedrijventerreinen is nog niet gereed. Deze is met buurgemeenten wel in voorbereiding. Het Molenlandse beleid over Ruimte voor bedrijven wordt voorbereid en dient na vaststelling door de raad als input voor de regionale visie. Een locatie binnen de gemeente waar uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein beoogd is, is het bedrijventerrein in Schelluinen. Hiervoor wordt in twee fase een ruimtelijke procedure doorlopen. Met de uitbreiding wordt gezamenlijk ruim 12 hectare aan bedrijventerrein gerealiseerd. 1.5 Riolering vormt geen belemmering Voor de woningbouwontwikkeling wordt een nieuw rioolstelsel aangelegd, dat wordt aangesloten op het bestaande rioolstelsel. De rioolstreng in dit gebied heeft hiervoor voldoende capaciteit. 2.1 De twee ingebrachte zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan gaven geen aanleiding tot aanpassing van het plan Het ontwerpplan heeft vanaf 16 maart 2023 inzage gelegen en hierop zijn twee zienswijzen binnengekomen.

Eén zienswijze is gezamenlijk door twee omwonenden ingediend, waarbij vooral bezwaar is tegen meest westelijk gelegen woning en het wandelpad gelegen tussen deze woning en het CPO-project van de voormalige schoollocatie in Noordeloos. Zorgen worden geuit over aantasting van privacy en woongenot. Door reclamanten zijn alternatieven aangedragen voor een andere toegang tot het openbaar park en het laten vervallen van de meest westelijke woning. Eerder diende reclamanten ook een inspraakreactie in op het voorontwerpplan. De zienswijze heeft niet geleid tot aanpassing van het plan. De alternatieven voor aanpassing aan de toegang tot het openbaar park zijn beoordeeld en zien niet op het algemeen belang. Toegang tot het park via de west- en oostzijde biedt de mogelijkheid tot maken van een ‘ommetje’ en heeft een hogere belevingswaarde van het park dan toegang via één pad of twee naast elkaar gelegen paden. Het laten vervallen van de meest westelijke woning draagt niet bij aan de woningbouwopgave die we als gemeente hebben. Indien de westelijke woning zou vervallen diende in het kader van de financiële haalbaarheid ook een verschuiving binnen het sociale segment plaats te vinden. Dit is vanuit gemeentelijk woningbouwbeleid niet gewenst en is zodoende ook niet gewijzigd.

De tweede zienswijze gaat in op het feit dat bedrijfsbestemming verdwijnt uit Noordeloos en reclamant – als huurder van een deel van de loods - met zijn onderneming zal moeten vertrekken van de huidige locatie. Een vervangende locatie is volgens reclamant niet voorhanden binnen de gemeente. De initiatiefnemer heeft de gemeente verzocht om de locatie te herontwikkelen naar nieuwe woningbouwlocatie en heeft hierbij ook tijdig de huurder hiervan op de hoogte gesteld. In zijn algemeenheid compenseert de gemeente solitaire bedrijfslocaties in en nabij de kernen. Onder andere is een forse bedrijfsuitbreiding bij het bedrijventerrein in Schelluinen gepland. Het is niet de rol van de gemeente om actief bedrijven te verplaatsen.

3

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Ook worden enkele milieuaspecten, zoals bodem en ecologie, aangehaald. Naar aanleiding van de zienswijze is aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de rugstreeppad. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden in de periode mei en begin juni 2023. Uit de resultaten van het aanvullend onderzoek blijkt dat de planlocatie en de directe omgeving geen essentiële functie hebben voor de rugstreeppad. Een ontheffing in het kader van de Wet natuur-bescherming is niet noodzakelijk. Dit wordt ook onderschreven door de Omgevingsdienst. Voor de nadere inhoud van de Nota van Zienswijzen verwijzen we u naar bijlage 6. 3.1 Uit onderzoek blijkt dat er geen nadelige milieueffecten te verwachten zijn Het plan is beoordeeld op de gevolgen voor het milieu, waarbij geconcludeerd kan worden dat de gewenste ontwikkeling geen nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Het opstellen van een Milieu Effect Rapportage (MER) is om die reden niet nodig. 4.1 Het kostenverhaal is verzekerd conform Nota Kostenverhaal Met de initiatiefnemers is een anterieure overeenkomst gesloten, waarin afspraken zijn vastgelegd over onder meer het kostenverhaal en eventuele planschade. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd en is aan een de wettelijke verplichting voor kostenverhaal voldaan. Afspraken hierover zijn vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Kanttekeningen

2.1 Niet alle bezwaren zijn weggenomen Enkele omwonenden kunnen zich niet vinden in de afstand van de nieuwe woningen tot de bestaande woningen van het CPO-project Schoolplein Noordeloos. Naar aanleiding van meerdere gesprekken die met omwonenden hebben plaatsgevonden is de afstand tussen de woningen ten opzichte van het oorspronkelijk ontwerp al in het ontwerpbestemmingsplan met circa 2,5 meter vergroot. Verder zijn er geen aanpassingen gedaan in het aantal woningen en het veranderen van het wandelpad. Dit zorgt ervoor dat niet alle bezwaren zijn weggenomen.

Extra uitleg bij de kosten

Door middel van de anterieure overeenkomst kunnen de kosten die de gemeente maakt in het kader van de planologische procedure verhaald worden op de initiatiefnemer. In de anterieure overeenkomst is tevens opgenomen dat eventuele planschade voor kosten van initiatiefnemer is.

Communicatie en vervolgstappen

Het vastgestelde bestemmingsplan wordt gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in het Gemeenteblad en in Het Kontakt. Het bestemmingsplan is straks ook te vinden op de landelijke voorziening www.ruimtelijkeplannen.nl via idn: NL.IMRO.1978.BPRietveldNDL-VG01. Tijdens de ter inzage termijn kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daarnaast kan er verzocht worden om een voorlopige voorziening. Indien er geen beroep wordt ingesteld, treedt het bestemmingsplan een dag na de zes weken termijn onherroepelijk in werking en kunnen er omgevingsvergunningen verleend worden op basis van het bestemmingsplan.

Bijlagen:

Bijlage 1: Toelichting bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’ Bijlage 2: Bijlagen bij de toelichting bestemmingsplan ‘‘Noordeloos, Park Rietveld’: a. Stedenbouwkundige uitwerking b. Digitale watertoets c. Flora- en faunaonderzoek d. Aanvullend ecologisch onderzoek e. Stikstofdepositieonderzoek f. Verkennend bodemonderzoek g. Archeolgisch onderzoek h. M.e.r. aanmeldnotitie i. Akoestisch onderzoek j. Verslag bewonersbijeenkomst k. Inspraaknotitie l. Nota van zienswijzen Bijlage 3: Regels bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’ 4

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Bijlage 4: Bijlagen bij de regels bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’ Bijlage 5: Verbeelding bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’ Bijlage 6: Nota van zienswijzen ‘Noordeloos, Park Rietveld’

5

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Raadsbesluit Onderwerp Zaaknummer Portefeuillehouder

: : :

Bestemmingsplan Noordeloos, Park Rietveld 1176853 Wethouder Arco Bikker

De raad van de gemeente Molenlanden: Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel; Besluit: 1. 2. 3. 4.

het bestemmingsplan ‘Noordeloos, Park Rietveld’ (idn: NL.IMRO.1978.BPRietveldNDL-VG01) vast te stellen, waarbij het plan voorziet in de realisatie van 45 woningen en een park. de tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediende zienswijzen te beantwoorden conform de bij dit besluit horende ‘Nota Zienswijzen bestemmingsplan Noordeloos, Park Rietveld’; te constateren dat het opstellen van een Milieueffectrapport (MER) niet noodzakelijk is; geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen;

Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 4 juli 2023.

de griffier,

de voorzitter,

Marjolein Teunissen

Theo Segers

6

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000