Raadsvoorstel en -besluit bestemmingsplan Middelweg 6 Nieuw-Lekkerland.pdf

Raadsvoorstel Onderwerp Zaaknummer Portefeuille Publicatieniveau Behandelend ambtenaar

: : : : :

Bestemmingsplan ‘Nieuw-Lekkerland, Middelweg 6’ 1153870 Wethouder Arco Bikker Openbaar Rens Verberkt

Gevraagd Besluit De gemeenteraad van Molenlanden besluit: 1. het bestemmingsplan ‘Nieuw-Lekkerland, Middelweg 6, dat voorziet in het wijzigen van de bedrijfsbestemming naar ‘Wonen’, het omzetten van de bedrijfswoning naar burgerwoning, het slopen van voormalige verouderde bedrijfsgebouwen en het oprichten van drie levensloopbestendige burgerwoningen, vast te stellen; 2. te constateren dat het opstellen van een Milieueffectrapport (m.e.r.) niet noodzakelijk is, omdat van de gewenste ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn; 3. voor dit plan geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal middels een gesloten anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente is geregeld.

Inleiding Het perceel Middelweg 6 in Nieuw-Lekkerland is een bedrijfslocatie. De bedrijfsactiviteiten zijn beëindigd en de bedrijfswoning wordt gebruikt als burgerwoning. De ontwikkeling bestaat uit het wijzigen van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming, zodat de juridisch-planologische situatie overeenkomt met het huidig gebruik. Tevens wordt 604 m² aan verouderde voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt (een deel is reeds gesloopt) en worden drie nieuwe levensloopbestendige burgerwoningen (rijwoningen) gerealiseerd. Door de initiatiefnemer is een ontwerpbestemmingsplan opgesteld waarin de plannen zijn opgenomen.

Eerdere besluiten Bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Dijkverzwaren Nieuw-Lekkerland’ Het voorgenomen plan is niet passend binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Bestemmingsplan Dijkverzwaren Nieuw-Lekkerland’. Het perceel heeft hierin de bestemming ‘Bedrijf – Bebouwde kom’ en ‘Horeca’. Binnen deze bestemmingen zijn geen burgerwoningen toegestaan. Woonvisie 2020-2024 Molenlanden De woonvisie Molenlanden is eind 2020 vastgesteld. Hierin staat dat de opgave in NieuwLekkerland het bieden van voldoende levensloopgeschikte woningen voor de groeiende groep ouderen is. Maar ook voor andere doelgroepen is Nieuw-Lekkerland vanwege het voorzieningenniveau een aantrekkelijke kern. In de bestaande voorraad zit een relatief groot aanbod aan betaalbare woningen. Het midden- en dure koopsegment is op dit moment nog relatief beperkt, terwijl hier wel vraag naar is. De woonvisie gaat uit van het toevoegen van het midden- en hogere koopsegment. Op basis van deze woonvisie zou de voorkeur meer uitgaan naar bijvoorbeeld een tweekapper. Dit is met de initiatiefnemer besproken bij de behandeling van het principeverzoek. De uitkomst

1

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

is dat het stedenbouwkundig beter past op dit perceel een klein rijtje te bouwen. Onder voorwaarde dat de woningen levensloopbestendig uitgevoerd worden is daarmee ingestemd. Principebesluit Op 25 mei 2021 heeft het college besloten in principe medewerking te verlenen aan dit plan Ontwerp bestemmingsplan Op 5 juli 2022 besloot het college van burgemeester en wethouders het ontwerpbestemmingsplan vast te stellen en gedurende 6 weken ter inzage te leggen.

Beoogd effect Met de uitvoering van het plan ontstaat een verbetering van de ruimtelijke en kwaliteit en een toekomstbestendige situatie. Een bedrijfsbestemming wordt uit de kern NieuwLekkerland verwijderd, waarmee ruimte wordt geboden aan woningbouw.

Argumenten 1.1 Het plan is een uitwerking van het collegebesluit Met het bestemmingsplan ‘Nieuw-Lekkerland, Middelweg 6’, wordt invulling gegeven aan het genomen principebesluit d.d. 26 september 2019. Het positieve principebesluit is genomen, onder de voorwaarden dat: 1.1.1 De woonbestemming passend is in de omgeving. 1.1.2 De rijwoningen in het straatbeeld passen. 1.1.3 Het behoud van een groter oppervlakte aan bijgebouwen reëel is. Er wordt ongeveer 604 m² aan bijgebouwen gesaneerd. Initiatiefnemer wil 193 m² aan bijgebouwen behouden. Dit is 43 m² meer, dan normaliter toegestaan bij een woonbestemming. Gezien het verwijderen van de bedrijfsbestemming lijkt deze vraag gerechtvaardigd. 1.1.4 Er voldaan moet worden aan de geldende milieuafstanden. 1.1.5 Levensloopbestendige woningen de oplossing is om meer in de woonbehoefte te voorzien. 1.1.6 De eis om voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein te realiseren. 1.2 De woonbestemming is passend in de omgeving. De bedrijfsactiviteiten aan de Middelweg 6 in Nieuw-Lekkerland zijn beëindigd. Solitaire bedrijfsbestemmingen binnen een kern kunnen overlast geven. Het ligt daarom voor de hand de bestemming te wijzigen naar een woonbestemming. 1.3 Het initiatief voorziet in een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Er wordt 604 m² aan vervallen voormalige bedrijfsgebouwen gesloopt, waarvan een deel al is gesloopt.

Hiermee wordt het perceel opgeruimd en worden er 3 woningen aan de van de Rovaartstraat gerealiseerd. Met het slopen van de verouderde bedrijfsgebouwen wordt een verdere aantasting van de ruimtelijke kwaliteit voorkomen. De 3 woningen worden uitgevoerd als rij-/ hoekwoningen. Daarmee wordt aangesloten bij de stedenbouwkundige structuur en bestaande typologie langs de van de Rovaartstraat. 1.4 Het plan past in de structuurvisie Nieuw-Lekkerland. In de structuurvisie wordt benoemd dat woningbouwmogelijkheden vooral worden ingezet binnen de ruimtelijke begrenzingen (contouren) en/of in de gebieden waar ruimte is voor transformatie, bij voorkeur gekoppeld aan openbaar vervoer. Ruimtelijke ontwikkelingen voor wonen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of versterkt. 1.5 Het plan voorziet in de vraag naar levensloopbestendige woningen vanuit de woonvisie. Volgens de Woonvisie is het aanbod aan midden- en dure koopsegment op relatief beperkt, De woonvisie gaat uit van het toevoegen van woningen uit dit segment. Op basis hiervan zou de voorkeur meer uitgaan naar bijvoorbeeld een tweekapper. Dit is met de initiatiefnemer besproken bij de behandeling van het principeverzoek. De uitkomst is dat

2

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

het stedenbouwkundig beter past op dit perceel een klein rijtje te bouwen. Onder voorwaarde dat de woningen levensloopbestendig uitgevoerd worden is daarmee ingestemd. 1.6 De ontwikkeling past binnen provinciaal beleid. Het plangebied ligt binnen het door de provincie Zuid-Holland indicatief aangewezen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). De provincie voert het beleid om de verstedelijking zoveel mogelijk te concentreren binnen de reeds bebouwd ruimte en deze ruimte ook beter benutten. Deze ontwikkeling past hiermee binnen het provinciaal beleid. 1.7 Er zijn geen zienswijzen ingediend. Het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken heeft van 14 juli tot en met 25 augustus 2022 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. 2.1 Uit onderzoek blijkt dat er geen nadelige milieueffecten te verwachten zijn. Er is onderzoek gedaan naar de mogelijke gevolgen van het plan op het milieu. Hieruit blijkt dat geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. De graadmeter hiervoor is dat de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. niet worden overschreden. 3.1 Er is een anterieure overeenkomst aangegaan waarmee de financiële haalbaarheid van het plan ‘anderszins verzekerd’ is. Op basis van de gemeentelijke Nota Kostenverhaal is een anterieure overeenkomst (bijlage 2) voor deze ontwikkeling.

Hiermee worden de plankosten conform legesverordening en eventuele planschade verhaald en is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.

Kanttekeningen 1.1. Een gedeelte van de bedrijfsbebouwing zal worden behouden. In het plan is een aanduiding opgenomen, zodat een gedeelte van de bestaande bijgebouwen bij de voormalige bedrijfswoning kunnen worden behouden. Normaal kan er maximaal 150 m² vergunningsvrij gebouwd worden. In dit geval is binnen de aanduiding 193 m² aan bijgebouwen toegestaan (het gebied van de aanduiding is ca. 420 m²). Dat is 43 m² meer dan zonder deze aanduiding zou mogen. Gezien het verwijderen van de bedrijfsbestemming en een groot deel van de opstallen lijkt deze geringe overschrijding gerechtvaardigd. Binnen deze aanduiding kan een gedeelte van de voormalige bedrijfsbebouwing duurzaam in stand worden gehouden. Hierin mogen geen bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd.

Plankaart met hierop in groen de aanduiding ‘Maatvoering bebouwd oppervlak: 193 m2’

3

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Extra uitleg bij de kosten Het plan heeft geen consequenties voor de begroting. Het exploitatiegebied is namelijk eigendom van de initiatiefnemer. Er is een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer afgesloten waarin de financiële haalbaarheid is geborgd. Hierin is opgenomen dat eventuele planschade voor kosten van de initiatiefnemer is. Volgens de Nota Kostenverhaal betreft het plan een ontwikkeling van categorie 2. Hierbij zijn de leges niet toereikend voor de dekking van de gemeentelijke kosten. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Communicatie Het bestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd zodat men, wanneer gewenst, beroep in kan dienen. Dit wordt vooraf aangekondigd in Het Kontakt en in het Gemeenteblad. Het bestemmingsplan zelf wordt gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Vervolgstappen Het vastgestelde bestemmingsplan ligt na bekendmaking gedurende een periode van 6 weken ter inzage. Tijdens deze periode kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien er geen beroep wordt ingesteld, treedt het bestemmingsplan een dag na de termijn van zes weken onherroepelijk in werking. Vervolgens kan er (op aanvraag van de initiatiefnemer) op basis van dit bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden aangevraagd.

Bijlagen: De volgende bijlagen maken onderdeel uit van dit besluit: 1. Bestemmingsplan ‘Nieuw-Lekkerland, Middelweg 6’ bestaande uit: − Toelichting; − Regels; − Verbeelding; − Bijlagen.

4

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Raadsbesluit Onderwerp

:

Zaaknummer Portefeuillehouder

: :

Vaststelling bestemmingsplan ‘Nieuw-Lekkerland, Middelweg 6’ 1153870 Wethouder Arco Bikker

De raad van de gemeente Molenlanden: Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel; Besluit: 1. het bestemmingsplan ‘Nieuw-Lekkerland, Middelweg 6, dat voorziet in het wijzigen van de bedrijfsbestemming naar ‘Wonen’, het omzetten van de bedrijfswoning naar burgerwoning, het slopen van voormalige verouderde bedrijfsgebouwen en het oprichten van drie levensloopbestendige burgerwoningen, ongewijzigd vast te stellen en voor een periode van zes weken ter inzage te leggen; 2. te constateren dat het opstellen van een Milieueffectrapport (m.e.r.) niet noodzakelijk is, omdat van de gewenste ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn; 3. voor dit plan geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal middels een gesloten anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente is geregeld. Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 10 november 2022.

de griffier,

de voorzitter,

Marjolein Teunissen

Theo Segers

5

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000