Raadsvoorstel en -besluit Bestemmingsplan Groot-Ammers, Gelkenes 10

Raadsvoorstel Onderwerp Zaaknummer Portefeuille Publicatieniveau Behandelend ambtenaar

: : : : :

Bestemmingsplan ‘Groot-Ammers, Gelkenes 10’ 1200572 Wethouder Arco Bikker Openbaar Rens Verberkt

Gevraagd Besluit De gemeenteraad van Molenlanden besluit: 1. de beantwoording van de ingediende zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan ‘‘GrootAmmers, Gelkenes 10’ zoals opgenomen in de Nota Zienswijze, vast te stellen; 2. het bestemmingsplan ‘Groot-Ammers, Gelkenes 10’, dat voorziet in het realiseren van een nieuwe levensloopbestendige woning op het perceel Gelkenes 10 te Groot-Ammers, gewijzigd vast te stellen voor een periode van zes weken ter inzage te leggen; 3. te constateren dat het opstellen van een Milieueffectrapport (m.e.r.) niet noodzakelijk is, omdat van de gewenste ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn; 4. voor dit plan geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal middels een gesloten anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente is geregeld;

Inleiding Het perceel Gelkenes 10 te Groot-Ammers betreft een relatief groot woonperceel met één burgerwoning en een grote tuin. Het perceel is gelegen in het cultuurhistorische lint langs de Gelkenes en binnen bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Het plan is om naast de bestaande woning een nieuwe levensloopwoning te realiseren. Door de initiatiefnemer is een bestemmingsplan opgesteld waarin de plannen zijn opgenomen. Uw raad wordt gevraagd het bestemmingsplan in procedure te brengen.

Eerdere besluiten Bestemmingsplan Het voorgenomen plan is niet passend binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Dorpskernen’. Het perceel heeft hierin de bestemmingen ‘Wonen’ en Tuin’ tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 2’. Woningen zijn enkel toegestaan ter plaatse van een bouwvlak binnen de bestemming ‘Wonen’. Woonvisie 2020-2024 Molenlanden De woonvisie Molenlanden is eind 2020 vastgesteld. Volgens de factsheet die voor GrootAmmers gemaakt is, is de behoefte aan woningen in de periode 2020-2030 ca. 135 woningen. Op dit moment zijn er voor 159 woningen aan plannen. Groot-Ammers krijgt te maken met een toenemend aantal oudere huishoudens. Zij hebben behoefte aan een levensloopgeschikte woning (appartement of grondgebonden). In het grondgebonden segment is behoefte aan diverse woningtypen, zowel betaalbare rij- en hoekwoningen voor starters (in het segment tot € 300.000) als (middel)dure woningen voor doorstromers en gezinnen. Het accent ligt op betaalbare woningen voor starters en betaalbare nultredenwoningen.

1

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Principebesluit Op 31 mei 2022 heeft uw college besloten in principe medewerking te verlenen aan dit plan (KIZS 1141693). Groot-Ammers, Park Julianastraat’ In het voorafgaande principeverzoek werd gesproken over een koppeling met de ontwikkeling tussen Voorstraat 102 en 104. Dit in verband met de rioleringscapaciteit. Voor dit gemeentelijk plan is begin juli dit jaar een aparte bestemmingsplanprocedure aangevraagd en is op 19 december 2023 verder in procedure gegaan. Dit perceel betreft een onbebouwd terrein in eigendom van de gemeente. Momenteel hebben de gronden de bestemming ‘Wonen’. De woonbestemming is niet benut, waardoor het terrein nog onbebouwd is. Omwonenden gebruiken dit terrein al jaren als park voor verschillende doeleinden. Zo is er een voetbalveld, een volleybalveld en wordt het park gebruikt om te wandelen. Met de bestemmingsplanwijziging krijgen deze gronden de bestemming ‘Groen’ om als park gebruikt te kunnen worden. Ontwerp bestemmingsplan Op 5 september 2023 besloot het college van burgemeester en wethouders het ontwerpbestemmingsplan vast te stellen en gedurende 6 weken ter inzage te leggen. Hierop zijn door omwonenden zienswijzen ingediend.

Beoogd effect Het creëren en behouden van de ruimtelijke kwaliteit in de gemeente Molenlanden, alsmede het zorgen voor meer levensloopbestendige woningen conform de gemeentelijke Woonvisie.

Argumenten 1.1 De zienswijzen zijn tijdig ingediend Door omwonenden zijn tijdig zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Deze zienswijzen bevat met name vragen over de grootte en ligging van het bouwvlak, de hierin toegestane goothoogte, geschiktheid van de locatie voor een levensloopbestendige woning, de landschappelijke inpassing, privacy en participatie. 1.2 De zienswijzen worden in de nota van een antwoord voorzien In de nota wordt ingegaan op alle punten uit de zienswijzen. Naar aanleiding van de zienswijzen is het bouwvlak verkleind en wordt de maximale goothoogte in de regels en op de verbeelding verlaagd. 2.1 Het plan is een uitwerking van een collegebesluit Met het bestemmingsplan ‘Groot-Ammers, Gelkenes 10’, wordt invulling gegeven aan het genomen principebesluit d.d. 31 mei 2022. Het positieve principebesluit is genomen, omdat: 2.1.1 het plan kwalitatief aansluit aan bij de behoefte uit de Woonvisie. Het plan voorziet in een levensloopbestendige woning in de kern van Groot-Ammers. Volgens de woonvisie is er in de kern Groot-Ammers behoefte aan levensloopbestendige woningen; 2.1.2 de woning binnen BSD wordt toegevoegd en groen ingepast, waarmee de invloed op de ruimtelijke kwaliteit geminimaliseerd wordt. De woning wordt gerealiseerd op een reeds onbebouwde locatie aan de dijk.

Ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit en het blikveld van omwonenden wordt de woning groen ingepast; 2.1.3 de nieuw te realiseren woning strak te bestemmen in het nieuwe bestemmingsplan wordt gewaarborgd dat de bebouwing geclusterd blijft. 2.2 Het plan past kwalitatief in de Woonvisie In bestaande plannen wordt al voorzien in de kwantitatieve woonbehoefte van GrootAmmers. Bij het principebesluit is besloten enkel mee te werken wanneer het plan kwalitatief in de Woonvisie past, door de woning als levensloopbestendig uit te voergen. Daarom is op de plankaart en in de regels de aanduiding 'specifieke vorm van wonen – levensloopbestendige woning' opgenomen, waarmee hier uitsluitend dit type woning is toegestaan.

2

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

2.3 Het plan past niet binnen bestemmingsplan maar externe partners zijn positief. Het plan past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Vandaar dat een bestemmingsplan is opgesteld. Provincie Zuid-Holland en Waterschap Rivierenland hebben positief geadviseerd op het plan 3.1 Uit onderzoek blijkt dat er geen nadelige milieueffecten te verwachten zijn. Er is onderzoek gedaan naar de mogelijke gevolgen van het plan op het milieu. Hieruit blijkt dat geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. De graadmeter hiervoor is dat de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. niet worden overschreden. 4.1 Er is een anterieure overeenkomst aangegaan waarmee de financiële haalbaarheid van het plan ‘anderszins verzekerd’ is. Op basis van de gemeentelijke Nota Kostenverhaal is een anterieure overeenkomst voor deze ontwikkeling. Hiermee worden de plankosten en eventuele planschade verhaald en is het opstellen van een exploitatieplan niet nodig.

Kanttekeningen Geen

Extra uitleg bij de kosten Het plan heeft geen consequenties voor de begroting. Het exploitatiegebied is namelijk eigendom van de initiatiefnemer. Er is een anterieure overeenkomst met initiatiefnemer afgesloten waarin de financiële haalbaarheid is geborgd. Hierin is opgenomen dat eventuele planschade voor kosten van de initiatiefnemer is. Volgens de Nota Kostenverhaal betreft het plan een ontwikkeling van categorie 2. Hierbij zijn de leges niet toereikend voor de dekking van de gemeentelijke kosten. Daarom is op basis van de Nota Kostenverhaal een berekening van de kosten van de procedure gemaakt. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst.

Communicatie Het bestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd zodat men, wanneer gewenst, beroep in kan dienen. Dit wordt vooraf aangekondigd in Het Kontakt en in het Gemeenteblad. Het bestemmingsplan zelf wordt gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Vervolgstappen Het vastgestelde bestemmingsplan ligt na bekendmaking gedurende een periode van 6 weken ter inzage. Tijdens deze periode kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien er geen beroep wordt ingesteld, treedt het bestemmingsplan een dag na de termijn van zes weken onherroepelijk in werking. Vervolgens kan er (op aanvraag van de initiatiefnemer) op basis van dit bestemmingsplan een omgevingsvergunning worden aangevraagd.

Bijlagen De volgende bijlagen maken onderdeel uit van dit besluit: 1. Nota van Zienswijzen Groot-Ammers, Gelkenes 10 2. Bestemmingsplan ‘Groot-Ammers, Gelkenes 10’ bestaande uit: a. Toelichting; b. Regels; c. Verbeelding; d. Bijlagen,

3

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000

Raadsbesluit Onderwerp Zaaknummer Portefeuillehouder

: : :

Bestemmingsplan ‘Groot-Ammers, Gelkenes 10’ 1200572 Wethouder Arco Bikker

De raad van de gemeente Molenlanden: Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel; Besluit: 1. de beantwoording van de ingediende zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan ‘‘Groot-Ammers, Gelkenes 10’ zoals opgenomen in de Nota Zienswijze, vast te stellen; 2. het bestemmingsplan ‘Groot-Ammers, Gelkenes 10’, dat voorziet in het realiseren van een nieuwe levensloopbestendige woning op het perceel Gelkenes 10 te Groot-Ammers, gewijzigd vast te stellen voor een periode van zes weken ter inzage te leggen; 3. te constateren dat het opstellen van een Milieueffectrapport (m.e.r.) niet noodzakelijk is, omdat van de gewenste ontwikkeling geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn; 4. voor dit plan geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal middels een gesloten anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente is geregeld; Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 27 februari 2024.

de griffier,

de voorzitter,

Marjolein Teunissen

Theo Segers

4

Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000