Raadsvoorstel Bestemmingsplan ‘Noordeloos, naast Minkeloos 28’
Tekst van het document
Raadsvoorstel Onderwerp
:
Bestemmingsplan ‘Noordeloos, naast Minkeloos 28’
Portefeuille
:
Wethouder Arco Bikker
Zaaknummer
:
Publicatieniveau
Behandelend ambtenaar
: :
1186002
Openbaar
Maarten Schuur
Gevraagd Besluit De gemeenteraad van Molenlanden besluit: 1. het bestemmingsplan ‘Noordeloos, naast Minkeloos 28’ (idn: NL.IMRO.1978. BPminkeloos28NDL-VG01), vast te stellen, waarbij het plan toeziet op: a. de wijziging van de bestemming ‘agrarisch’ met bouwvlak naar ‘tuin’ en ‘wonen’ ten behoeve van de realisatie van één levensloopbestendige woning; b. de wijziging van de bestemming ‘agrarisch’ met bouwvlak, met aanduiding ‘minicamping’, naar ‘recreatie – verblijfsrecreatie’ met aanduiding ‘minicamping’ 2. geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen; 3. te constateren dat het opstellen van een Milieueffectrapport (MER) niet noodzakelijk is.
Inleiding
De initiatiefnemer heeft een bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van een levensloopbestendige woning, naast Minkeloos 28.
Hier is een voormalig agrarisch bedrijfslocatie aanwezig,
waar nu een minicamping met 20 standplaatsen actief is. De initiatiefnemer heeft het perceel met voormalige
agrarische opstallen aangekocht en kadastraal afgesplitst, met als doel deze te slopen en een levensloopbestendige woning te realiseren. De minicamping blijft ongewijzigd. Planologisch vallen beide percelen onder hetzelfde
bestemmingsvlak en agrarisch bouwvlak. Het initiatief is de aanleiding om de minicamping planologisch in overeenstemming te brengen met de praktijk.
1
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Ter compensatie van de levensloopbestendige
Figuur 1 - Vigerend bestemmingsplan
woning wordt ca. 855m aan bebouwing, wat 2
geschaard kan worden onder de ruimte-voor-
ruimte regeling, en 422m2 kuilplaten gesloopt, als aanvullende ruimtelijke kwaliteitswinst.
Eerdere besluiten
Bestemmingsplan Buitengebied Giessenlanden Het plangebied valt binnen de contouren van het bestemmingsplan ‘Buitengebied
Giessenlanden’ dat onherroepelijk is per 11
maart 2015. Op dit perceel rusten momenteel
Figuur 2 - Inrichtingsplan
de enkelbestemming ‘Agrarisch’ met de functie aanduiding ‘specifieke vorm van agrarisch – mini-camping, een bouwvlak en de
dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 3, 4 en 5’. Op het perceel bevinden zich nu een boerenschuur.
Principebesluit college d.d. 10 mei 2022
Op 10 mei 2022 is besloten medewerking te verlenen aan het wijzigen de bestemming
‘Agrarisch’ naar de bestemming ‘Wonen’ ‘Tuin’ en ‘Recreatie ten dienste van de realisatie van een levensloopbestendige vrijstaand woning, en ten dienste van de camping.
Collegebesluit d.d. 23 mei 2023
Figuur 3 – Verbeelding ontwerpbestemmingsplan
Het college heeft besloten het
ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen.
2
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Beoogd effect
Het bestemmingsplan voorziet in het toevoegen van één levensloopbestendige vrijstaande woning en maakt doorstroming op de woningmarkt mogelijk.
Het plan bewerkstelligd herontwikkeling van voormalige agrarische bebouwing en versterkt de toekomstbestendigheid van een recreatieve voorziening.
Argumenten
1.1 De ruimtelijke onderbouwing is akkoord
Uitgevoerde onderzoeken geven geen belemmeringen aan voor de ontwikkeling.
Figuur 4 – Aanzicht vanaf de Minkeloos
Figuur 5 – Luchtfoto. Kuilplaten 450m2 is in werkelijkheid ca. 422m2
De aanwezige agrarische bebouwing van 855m2 en 422m2 kuilplaten, tezamen 1.277m2
worden gesloopt en verwijderd. De voormalige RvR regeling (1000m2 gebouwen slopen) wordt hierin niet gehaald. De hoeveelheid kuilplaten wordt als voldoende gezien om de resterende 145m2 te dekken. Daarmee geeft het totaal wel een voldoende ruimtelijke kwaliteitswinst.
Als onderbouwing hiervoor kan gesteld worden dat het tekort van 145m2 relatief beperkt is
en meer dan gecompenseerd wordt met 277m2. Daarnaast kan meegewogen worden dat de nieuwe woning levensloopbestendig wordt, een agrarisch bouwvlak verdwijnt en de planologische situatie van de mini-camping toekomstbestendig wordt verankerd.
3
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
De ruimtelijke kwaliteitswinst is hiermee voldoende om een nieuwe woning mogelijk te maken van 850m3 inclusief aan- en bijgebouwen.
1.2
Het plan is passend in de Woonvisie
De woning wordt levensloopbestendig uitgevoerd. Daarmee past de realisatie bij de Woonvisie.
Een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning wordt getoetst aan het
bouwbesluit. Daar mogen geen aanvullende eisen, bijvoorbeeld voor het levensloop
bestendig uitvoeren van de woning, bovenop gelegd worden. De initiatiefnemer dient aan te sluiten bij definities en uitgangspunten van stichting Woonkeur. Deze verplichting is anterieur vastgelegd.
1.3
De woning wordt landschappelijk ingepast
De karakteristieke weide aan de voorzijde wordt behouden door deze te bestemmen als Tuin. De woning staat op een verhoging in het landschap, wat enigszins refereert aan
donken. De rooilijn is aansluitend op de omliggende woningen, op ruime afstand van de
Minkeloos. De elementen uit het landschappelijk inpassingsplan zijn anterieur vastgelegd.
1.4
Er wordt voldaan aan de parkeernormen
Op het perceel worden drie parkeerplaatsen gerealiseerd, waarmee kan worden voldaan de parkeernorm.
1.5
Capaciteit in drukriolering is geen knelpunt
Een vuilafvoer is reeds aanwezig, en indien deze niet kan worden hergebruikt, kan aangesloten worden bij de camping.
1.6
Het plan versterkt de toekomstbestendigheid van de camping
De camping gaat over van een functie bij het agrarische bedrijf, naar een eigen bestemming. Hiermee blijft de rechtszekerheid van de eigenaar onaangetast.
2.1
Aan dit plan zijn geen financiële consequenties voor de gemeente verbonden.
Dit voorstel heeft geen financiële consequenties voor de gemeente. De economische uitvoerbaarheid van het plan is geborgd in afspraken tussen de gemeente en initiatiefnemer die zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Hierin is tevens vastgelegd dat eventuele planschade voor kosten van de initiatiefnemer is.
3.1
De gewenste ontwikkeling heeft geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.
Het is voor deze ontwikkeling niet nodig om een Milieueffectrapport (MER) op te stellen, omdat de ontwikkeling geen stedelijk ontwikkelingsproject betreft, zoals bedoeld in activiteit D 11.2 in de bijlage van het Besluit m.e.r. Daarom is een m.e.r.-
beoordelingsprocedure niet benodigd en kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r..
Deze vormvrije m.e.r. omschrijft de verwachte consequenties van de ontwikkeling in relatie tot diverse milieuaspecten. Dit is opgenomen in hoofdstuk 4 van de toelichting van het
bestemmingsplan. De conclusie is dat geen sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zoals omschreven in artikel 17.7 van de Wet Milieubeheer.
4
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Kanttekeningen 1.1
De ontwikkeling van de Hoeken is niet (meer) zeker
Het principebesluit van onderhavige ontwikkeling is mede genomen in het licht van een
concrete ontwikkeling in de Hoeken. Over de Hoeken is een principebesluit genomen op 21 december 2021, waar binnen één jaar na het principebesluit geen vervolg aan gegeven is. De positionering is dusdanig dat samenhang bestaat met de naastgelegen 2 vrijstaande woningen uit dat kader.
Momenteel zijn er geen signalen dat de Hoeken een concreet vervolg krijgt.
Extra uitleg bij de kosten
Het plan heeft geen consequenties voor de begroting, het exploitatiegebied is namelijk eigendom van de initiatiefnemer. Een anterieure overeenkomst is afgesloten met
initiatiefnemer waarin de financiële haalbaarheid is gewaarborgd en waarin is opgenomen
dat eventuele planschade voor kosten van initiatiefnemer is. Op basis van de overeenkomst is de economische uitvoerbaarheid gewaarborgd en hoeft geen exploitatieplan vastgesteld te worden.
Communicatie
Het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan wordt via een publicatie in het
Gemeenteblad en de gemeentelijke informatiepagina in het huis-aan-huisblad Het Kontakt
bekend gemaakt. De provincie, het waterschap en Oasen worden van het vaststellingsbesluit in kennis gesteld. Het vastgestelde plan wordt digitaal beschikbaar gesteld op de website www.ruimtelijkeplannen.nl.
Vervolgstappen
Het vastgestelde bestemmingsplan ligt na bekendmaking gedurende een periode van zes weken ter inzage. Tijdens deze periode kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dit beroep staat open voor belanghebbenden en voor eenieder zover het de wijzigingen van het vastgestelde bestemmingsplan betreft ten
opzichte het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast kan verzocht worden om een voorlopige voorziening. Indien geen beroep wordt ingesteld, treedt het bestemmingsplan een dag na de zes weken termijn, onherroepelijk in werking.
Bijlagen
Bijlage 1: Toelichting bestemmingsplan ‘Noordeloos, naast Minkeloos 28’
Bijlage 2: Verbeelding bestemmingsplan ‘Noordeloos, naast Minkeloos 28’ Bijlage 3 Regels bestemmingsplan ‘Noordeloos, naast Minkeloos 28’ Bijlage 4: Bijlagen bij de toelichting
5
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000
Raadsbesluit Onderwerp
:
Bestemmingsplan ‘Noordeloos, naast Minkeloos
Zaaknummer
:
1186002
Portefeuillehouder
28’
:
Wethouder Arco Bikker
De raad van de gemeente Molenlanden: Gelet op het bijbehorende raadsvoorstel; Besluit: 1. het bestemmingsplan ‘Noordeloos, naast Minkeloos 28’ (idn: NL.IMRO.1978. BPminkeloos28NDL-VG01), vast te stellen, waarbij het plan toeziet op: a. de wijziging van de bestemming ‘agrarisch’ naar ‘tuin’ en ‘wonen’ ten behoeve van de realisatie van één levensloopbestendige woning; b. de wijziging van de bestemming ‘agrarisch’ met aanduiding ‘minicamping’ naar ‘recreatie – verblijfsrecreatie’ met aanduiding ‘minicamping’ 2. geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen; 3. te constateren dat het opstellen van een Milieueffectrapport (MER) niet noodzakelijk is. Aldus besloten tijdens de openbare raadsvergadering van de gemeente Molenlanden, gehouden op 24 oktober 2023.
de griffier,
de voorzitter,
Marjolein Teunissen
Theo Segers
6
Gemeente Molenlanden • Postbus 5 • 2970 AA Bleskensgraaf www.molenlanden.nl • info@molenlanden.nl • 088 75 15 000